DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANTALYA - KEPEZ - SÜTÇÜLER ADA - 2 PARSEL İŞYERİ VE DUBLEKS İŞYERİ

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANTALYA - KEPEZ - SÜTÇÜLER ADA - 2 PARSEL İŞYERİ VE DUBLEKS İŞYERİ Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Müştak Duran SARIOĞLU - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durum Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazların Toplam Dğri Hüsnü Karakaş Mahallsi, Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi, No: 46/1-2-3, Kpz/Antalya Antalya İli, Kpz İlçsi, Sütçülr Mahallsi, Ada, 2 Parsl Arsa Bölgsl Ticart Alanı, Ayrık Düzn, TAKS: 0,60, KAKS: 1,20, Hmax: 15,00 İşyri Toplam KDV Hariç: TL Toplam KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 33

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Antalya İli, Kpz İlçsi, Sütçülr Mahallsi, ada, 2 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan ana taşınmaz üzrind yr alan, tapu kütüğünd Dublks İşyri v İşyri olarak kayıtlı, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan 1, 2 v 3 bağımsız bölüm no lu taşınmazların pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmazlara ilişkin; gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 33

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmazlar; Hüsnü Karakaş Mahallsi, Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi, No: 46/1-2-3, Kpz/Antalya adrsind yr almaktadır. Taşınmazlar; Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi üzrind kuzydoğu yönünd ilrlnirkn, Elmalılı Hamdi Yazır Caddsi gçildiktn yaklaşık 100 m sonra sağda yr almaktadır. Taşınmazların yr aldığı parsl, Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi il 3614 Sokak ksişimd bulunmaktadır. Yakın çvrd; TÜV Türk Sütçülr Araç Muayn İstasyonu, Antalya Toptancı Hali, Baraj İ.Ö.O., konut amaçlı kullanılan binalar, dükkanlar v çok sayıda boş parsl bulunmaktadır. Taşınmazların parsli, gomtrik olarak vazoya bnzr yamuk biçimli olup ğimsiz v ngbsizdir. Kuzyindki Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi n yaklaşık 42 m, doğusundaki 3614 Sokak a yaklaşık 84 m cphlidir. Üzrind bir bina bulunmaktadır. Parsl, bölgdki tüm altyapı hizmtlrindn yararlanmaktadır. Koordinatlar; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Ana Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Antalya Ada No İlçsi Kpz Parsl No 2 Mahallsi Sütçülr Yüzölçümü (m2) Köyü - Yvmiy No 1049 Sokağı - Cilt No 37 Mvkii - Sayfa No 3623 Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği Arsa Sayfa 4 / 33

5 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN; No 1 Tapu Kütüğündki Nitliği Dublks İşyri Sayfa 5 / 33 Ek Mülkiyt Durumu - Kat İrtifakı Kat Zmin + Asma Tapu Kütüğü Cilt No Tapu Kütüğü Sayfa No Arsa Payı Oranı Arsa Payı Alanı (m2) / ,00 2 İşyri Dpo Kat İrtifakı / ,00 3 İşyri - Kat İrtifakı / , / ,00 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktılarına gör, dğrlm konusu taşınmazların tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Byanlar Bölümü: Tüm Bağımsız Bölümlr Üzrind - Yöntim Planı ( ). 2 No lu Bağımsız Bölüm Üzrind - E1-Dpo ( ) İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Kpz Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazların parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli uygulama imar planı kapsamında, Bölgsl Ticart Alanı, TAKS: 0,60, KAKS: 1,20, Hmax: 15,00m biçiminddir. Taşınmazın parslinin yapılanması v kullanım biçimi, güncl imar durumuna uygundur. Kpz Bldiysi nd taşınmaza ilişkin, gün v onay sayılı mimari proj inclnmiş; gün v 1828 sayılı yni yapı ruhsatı, gün v 631 sayılı mütahhit dğişikliği yapı ruhsatı il gün v 43 sayılı yapı kullanma izin blgsi görülmüştür. Yapı kullanma izin blgsi; 3-B yapı sınıfında, 4 kat (yol kotu altı 1, yol kotu üstü 3) v asma kat olarak, 3 bağımsız bölüm v toplam m2 yapı inşaat alanı için düznlnmiştir. Taşınmazın parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatı v yapı kullanma izin blgsin uygundur Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind, bodrum + zmin + asma kat + 2 normal kat olmak üzr, toplam 4 kattan oluşan yapı bulunmaktadır. Bodrum katta 2 bağımsız bölüm no lu işyrinin dposu, sığınak, su dposu v kapalı otopark; zmin katta 1 bağımsız bölüm no lu dublks işyri, bkçi odası, mrdivn v asansör holü; asma katta 1 bağımsız bölüm no lu işyrinin yöntim ofisi; 1. katta 2 bağımsız bölüm no lu işyri il mrdivn v asansör holü; 2. katta 3 bağımsız bölüm no lu işyri il mrdivn v asansör holü bulunmaktadır. Binada mimari projsin gör 2 adt yük

6 asansörü vardır. Bina girişi zmin katta, yapının doğu cphsindndir. Binada, 2 v 3 bağımsız bölüm no lu işyrlrin çıkan yük asansörlrinin bulunduğu hol cphli 2 adt katlanabilir nakliy kapısı bulunmaktadır. Ana Yapı nın; Yapı Tarzı : Btonarm Yapı Düzni : Ayrık Yapı Sınıfı : 3-B Binanın Kat Addi : 4 Yapı İnşaat Alanı (m2) : Yaşı : 5 Elktrik : Şbk Su : Şbk Kanalizasyon : Şbk Su Dposu : Var Hidrofor : Yok Isıtma Sistmi : Yok Jnratör : Var Asansör : Var Çatı : Panl Sac Dış Cph : Sıva Üzri Boya Kapı v Pncr Doğramaları : Sksiyonl Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yri : Var Güvnlik : Var Yangın Tsisatı : Var Dprm Bölgsi : 1. Drc 1 Bağımsız Bölüm Numaralı Dublks İşyri: Zmin v asma katta konumlu olup zmin kat m2 v asma kat 232 m2 olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlıdır. Zmin kat tk parça dpo olarak tasarlanmış olup kuzy cphsind 4 adt katlanabilir nakliy kapısı bulunmaktadır. Asma kat is, yöntim ofisi olarak tasarlanmış olup satın alma odası, müdür odası, toplantı odası, bay-bayan wc v duş, ortak wc, ymkhan, kilr v rvir bölümlrindn oluşmaktadır. Ayrıca, zmin katta 533 m2 ortak alan bulunmaktadır. Bağımsız bölümd, dpo zminlri saha btonu kaplı olup iç duvarları panl kaplamadır. Yöntim bölümünd ofis zminlri laminat park kaplı olup ıslak alanlar sramik kaplıdır. Zmin kat işyri alanında, panl bölm duvarlar il 2 adt soğuk hava dposu oluşturulduğu görülmüştür. 2 Bağımsız Bölüm Numaralı İşyri: 1. katta 955 m2 v bodrum katta 505 m2 dpo alanı olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlıdır. Bodrum kat tk dpo alanı v 1. kat tk bölüm işyri olarak tasarlanmıştır. Ayrıca, 1. katta 533 m2 ortak alan bulunmaktadır. İşyrinin kuzydoğu köşsind mutfak v wc bölümlri bulunmaktadır. İşyri v dpo zminlrinin saha btonu, mutfak v wc bölümlri zminlrinin sramik kaplı, iç duvarlarının boyalı olduğu görülmüştür. 3 Bağımsız Bölüm Numaralı İşyri: 2. katta 955 m2 yapı inşaat alanlıdır. Tk bölüm işyri olarak tasarlanmıştır. Ayrıca, 2. katta 533 m2 ortak alan bulunmaktadır. İşyrinin kuzydoğu köşsind mutfak v wc bölümlri bulunmaktadır. İşyri v dpo zminlrinin saha btonu, Sayfa 6 / 33

7 mutfak v wc bölümlri zminlrinin sramik kaplı, iç duvarlarının boyalı olduğu görülmüştür Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Ticari olarak glişmkt olan bir bölgd bulunmaları, - Ana caddy cphli olmaları, - Yapı kullanma izin blgsinin alınmış olması Olumsuz Faktörlr - Yapılaşma oranının hnüz düşük olduğu bir bölgd bulunmaları. DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM 3 Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal), maliyt v glir yöntmlri kullanılmıştır Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazların arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Arsa (Ay Plus Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmazlara yakın, Sütçülr Mahallsi nd, dğrlm konusu taşınmazların parsli il bnzr konumda, ticart + konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Mhmt Albayrak / ): Dğrlm konusu taşınmazlara yakı, Sütçülr Caddsi üzrind, dğrlm konusu taşınmazların parsli il bnzr konumda, ticart + konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Çaksn İnşaat Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazlara yakın, Sütçülr Mahallsi nd, dğrlm konusu taşınmazların parslin gör daha dzavantajlı konumda, ticart + konut alanı imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Sayfa 7 / 33

8 - Piyasa Araştırması (Doğan Kozan / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazların parsli il bnzr konum v imar durumuna sahip arsaların TL/m2 dolayında satılabilcği bilgisi alınmıştır. [Ortalama arsa mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmazların arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için bölgd yapılan araştırmalarda, mtrkar satış fiyatlarının TL aralığında olduğu görülmüş; dğrlm konusu taşınmazların arsa mtrkar fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazların arsa dğri; (3.000 m2 x TL) = TL olarak bulunmuştur Maliyt (Gidr) Yöntmi Yapılı Dğr: Dğrlm konusu taşınmazın yapı dğrinin saptanabilmsi için maliyt yöntminin uygulanmasında, Çvr v Şhircilik Bakanlığı birim maliyt fiyatları il 1319 sayılı Emlak Vrgisi Kanunu na dayanılarak çıkarılıp, tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Emlak Vrgisin Matrah Olacak Vrgi Dğrlrinin Takdirin İlişkin Tüzük t yr alan v sonradan yapılan dğişikliklri tarih v sayılı Rsmi Gazt d yayımlanan Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Göstrn Ctvl kullanılmıştır. Yapılar Dublks İşyri (1 No'lu B.B.) İşyri (2 No'lu B.B.) İşyri (3 No'lu B.B.) Ortak Alanlar Kat Zmin + Asma Yapı Yapım Yaş Sınıfı Yılı Yapı İnşaat Alanı (m2) Mtrkar Maliyti (TL) Yıpranma Oranı Yıpranma Tutarı Yıpranmalı Maliyt Dğri (TL) Arsa Payı Alanı (m2) Arsa Mtrkar Fiyatı (TL) Maliyt Yöntmi İl Dğr (TL) 3-B % 6, , B % 6, , B % 6, , B % 6, Sayfa 8 / , Dğrlm konusu taşınmazlar, hr n kadar bağımsız bölümlr olarak ayrılmış olup ayrı ayrı alınıp satılabilir nitlikt islr d, mülkiytlrinin tk ld bulunması v blirli bir amaca yönlik v bir bütün olarak düznlnmiş olmaları ndniyl, dğrlmnin bağımsız bölümlr üzrindn dğil, bağımsız bölümlri içind barındıran bina üzrindn yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Taşınmazın Dğri: Karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan yaklaşık TL lik arsa dğri v maliyt yöntmin gör bulunan yaklaşık TL lik yapı dğrinin toplamından TL dğr ulaşılmaktadır Glir Yöntmi Üzrindki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık glir akımları üzrindn Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi uygulanmıştır Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntmi Açıklaması Taşınmazdan sağlanan v glckt d sağlanacağı öngörüln harcanabilir (nt) glirlrin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzrindn bugünkü dğri saptanır. Bu yöntm taşınmazın

9 harcanabilir glirini taşınmazın dğrin dönüştürn bir sürci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, bklnn gtiri oranının bir yansıması olarak, yöntmin ana ögsidir. Kullanılan Formüllr Taşınmaz Dğri Formülü: Yılsonlarında ld dilcği varsayılan harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri (indirgnmiş glir akımları) yöntmind kullanılan tml formül aşağıdadır: Td = [Hg x (((1 + Ao) d (1 + b) d )/((1 + Ao) d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao) (d+1) ] Ud = [Hg x (1 + b) (d+1) ] / (Ao b) Td: Taşınmazın bugünkü dğri Hg: Harcanabilir (nt) glir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (gnl kapitalizasyon) oranı d: Dönm sayısı (vad) Gd: Taşınmazın glcktki dğri Ud: Uç dğr b: Büyüm oranı Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) Eo) / (1 + Eo)) x (1 Ya)] + Ya Ao: Gnl anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı Ro: Risksiz gtiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı dğrinin taşınmazın toplam dğri içindki ağırlığı Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması Taşınmazların yıllık glirinin blirlnmsi için karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanmıştır. Taşınmazlardan kira gliri ld dilbilmktdir. Kira glirinin n olabilcğinin blirlmsi yolunda, taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda ld diln bulgular aşağıdadır: - Kiralık Bina (Rmax Tma / ): Dğrlm konusu taşınmazlara yaklaşık 800 m uzaklıkta, 3 katlı, asansörlü, daha düşük yapı kalitsind, toplam m2 yapı inşaat alanlı yni bina aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 12.- TL] - Kiralık Ofis (Mutlucan Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı bölgd, dğrlm konusu taşınmazlar il bnzr konumda, bnzr yapı kalitsind, zmin üstü katta, 100 m2 yapı inşaat alanlı ofis aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 15.- TL] - Kiralık Dpo (Optima İnşaat / ): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı bölgd v bnzr konumda, daha düşük yapı kalitsind, bodrum kat 500 m2, zmin kat 500 m2 v asma kat 450 m2 olmak üzr, toplam m2 kapalı alanlı dpolama binası aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 12,76.- TL] Sayfa 9 / 33

10 - Kiralık Dükkan (Ptk Yapı / ): Dğrlm konusu taşınmazlar il aynı cadd üzrind v bnzr konumda, daha düşük yapı kalitsind, 850 m2 bodrum, m2 zmin olmak üzr, toplam m2 yapı inşaat alanlı dükkan aylık TL dn kiralıktır. [Mtrkar kira fiyatı: 11,89.- TL] - Piyasa Araştırması (Kozan Emlak / ): Yapılan görüşmd; dğrlm konusu taşınmazların yr aldığı bölgd ofis yapılaşmasının yaygın olmadığını, dğrlm konusu taşınmazlar il bnzr konumda bulunan yni yapılmış binaların zmin üstü katlarındaki ofis bölümlrinin aylık TL/m2, zmin kat dükkanların aylık TL/m2 dolaylarından kiraya vrilbilcği bilgisi alınmıştır. [Ofis ortalama mtrkar kira fiyatı: 14.- TL; Zmin kat dükkan ortalama mtrkar kira fiyatı: 16.- TL] Kira dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda, zmin üstü katların mtrkar aylık kira fiyatlarının TL aralığında dğiştiği, zmin kat dükkanlar için mtrkar aylık kira fiyatlarının TL aralığında olabilcği görülmüştür. Dğrlmy konu taşınmazların fiziki olarak dükkan v ofis katı olarak kullanıma uygun duruma gtirilbilck durumda olmaları v msallr gör daha nitlikli yapısı göz önünd bulundurularak, bir bütün olarak ortalama aylık mtrkar kira dğrinin 15.- TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu binanın yıllık kira dğri; (5.731 m2 x 15.- TL x 12 Ay) = ~ TL olacaktır. Dğrlm konusu taşınmaz GYO mülkiytinddir. GYO ların tkinliklri dolayısıyla ld ttiklri kazançlar, kurumlar vrgisindn ayrık (istisna) tutulmuş olup glir vrgisi stopaj oranı is % 0 dır. Bu kapsamda GYO lar portföy kazançları üzrindn kurumlar vrgisi ödmzlr. Buna karşın, dğrlm konusu taşınmazın normal piyasa koşullarında sağlayacağı glir üzrindn dğrlmsi yapıldığından, ld diln glir üzrindn kurumlar vrgisinin düşülmsi grkmktdir. Trsi durumda, dğrlm konusu taşınmazın gliri v dolayısıyla dğri yüksk çıkacaktır. Bunun anlamı, dğrlm konusu taşınmazın mülkiytinin GYO da olup olmamasına dğrinin d dğişcğidir ki, bu durum GYO için ancak özl dğr tanımı kapsamında açıklanabilir. Dğrlmmiz piyasa dğrini blirlmy yönlik olduğu için yıllık glirdn % 20 oranında kurumlar vrgisi düşülmüştür. Vrilr - Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faizi : ~ % 25,00 - Risk Primi : ~ % 4,00 - TUİK in 12 Aylık Ortalamalar Gör Yaklaşık TÜFE Oranı : ~ % 24,00 - Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı : ~ % 6,64 Varsayımlar - Glirlrin yılsonlarında ld dildiği; - Yapıların kalan ortalama konomik ömürlrinin (yıkılıp ynidn yapılmadan ya da önmli tutarda ynilm yatırımı yapılmadan) 21 yıl olacağı; - Grçk (rl) glirlrin yıllara gör büyümycği. Bu vrilr v varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görülcği üzr, harcanabilir glir akımlarının bugünkü dğri yöntmi üzrindn taşınmazların toplam dğri yaklaşık TL olarak bulunmaktadır. Sayfa 10 / 33

11 "Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Glir Üzrindn Bugünkü Dğr Yöntmi " v "Anaparaya Dönüştürm Oranı '' Tablosu Arsanın Ekonomik Yaşam Sürsi (Arsanın Ekonomik Ömrü) Sonsuz Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Sürsi (Yıl) Taşınmazdan Eld Edilbilck Bir Yıllık Potansiyl Hizmt Satış Cirosu (TL) [Yy] İlk Bir Yıllık Dönm İçin Yapıların Kapasit Kullanım Oranı ~ % 80,00 İşltm Gidrlri [Prsonl, Elktrik, Su, Sigorta vb.] (TL) ~ Kurumlar/Glir Vrgisi Oranı % 20,00 Taşınmazdan Eld Ediln Bir Yıllık Harcanabilir (Nt) Bugünkü Glir (TL) [Hg] Karşılaştırma (Emsal) Yöntmiyl Blirlnn Arsa Dğri (TL) ~ Maliyt (Gidr) Yöntmiyl Blirlnn Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Dğri (TL) ~ Taşınmazın Karşılaştırma v Maliyt Yöntmlriyl Bulunan Toplam Dğri (TL) Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Oranı [Yo] ~ % 57,16 Yıpranmalı Yapı Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı [Ya] ~ % 2,72 Arsa Dğrinin Taşınmazın Toplam Maliyt Dğri İçindki Ağırlığı ~ % 97,28 Harcanabilir Glir İçind Arsanın Payı (TL) Harcanabilir Glir İçind Yapının Payı (TL) Risksiz (Ksin) Gtiri Oranı = Göstrg Dvlt Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bilşik Faiz Oranı Risk Primi (Blirsizlik Karşılığı) Oranı Yıllık Bklnn Ortalama Gtiri Oranı Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Gör Yaklaşık TÜFE Oranı Grçk (Rl) İndirgm Oranı [Ro] [Rp] [Bo] [Eo] % 25,00 % 4,00 % 29,00 % 24,00 % 4,03 Taşınmaz İçin Gnl Anaparaya Dönüştürm (Kapitalizasyon) Oranı Harcanabilir (Nt) Glirin Yıllık Olarak Grçk (Rl) Büyüm Oranı 10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Nt) Glir (TL) [Ao] [b] % 6,64 % 0, Taşınmaz İçin Bugün İndirgnmiş Uç Dğr (TL) Bir Yıllık Harcanabilir Glir Üzrindn Yapılı Taşınmazın Bugünkü Dğri (TL) [Ud] [Td] Not: Ortalama yıllık kapasit kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzyinin üzrin çıkamayacağı v harcanabilir (nt) glir akımlarının 10. yıldan sonra dğişmycği varsayılmıştır Taşınmazın Kira Dğri Taşınmaz için kira dğri blirlmsi, Harcanabilir Glir Akımlarının Bugünkü Dğri Yöntminin Uygulanması başlığı altında yapılmıştır Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Parsl üzrind, bodrum + zmin + asma kat + 2 normal kat olmak üzr, toplam 4 kattan oluşan bina bulunmaktadır. Binada; zmin, 1 v 2. katlarda 533 m2 olmak üzr, toplam m2 ortak alan bulunmaktadır. Kat irtifakı kurulmuş olması dolayısıyla söz konusu ortak alanların dğri, yapım maliyti üzrindn göz önün alınmış, bir bütün olarak kullanılmakta olan v mülkiyti d tk ld bulunan binanın dğrin yansıtılmıştır Taşınmazın Sigorta Dğri Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliytlri v yapı inşaat alanları üzrindn, parsl üzrind yr alan yapıların sigorta dğrlri aşağıdaki tabloda göstrilmiştir. Yapılar Kat Yapı Sınıfı Yapı İnşaat Alanı (m2) Mtrkar Maliyti (TL) Sigorta Dğri (TL) Dublks İşyri (1 No'lu B.B.) Zmin + Asma 3-B Sayfa 11 / 33

12 İşyri (2 No'lu B.B.) 1 3-B İşyri (3 No'lu B.B.) 2 3-B Ortak Alanlar 3-B BÖLÜM 4 ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin bölgsl ticart alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağladığı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın nitliği, yüzölçümü, imar v mülkiyt durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazların tapu kütüğünd kısıtlayıcı bir kayıt bulunamamaktadır. Sayfa 12 / 33

13 4.5. Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazların parslinin yapılanması, imar durumuna uygundur. Taşınmazların parslinin yapılanması mimari proj, yapı ruhsatlarına v yapı kullanma izin blglrin uygundur. Taşınmazlara ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz hrhangi bir blgy rastlanılmamıştır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazların, tapu kütüğündki nitliklri İşyri olup yapılanmalarıyla ilgili yapı ruhsatı v yapı kullanma izin blgsi bulunmaktadır. Yapılaşmanın tapu kütüğün yansıtılması yolunda cins dğişikliği için yapı kullanma izin blgsiyl, ilgili kadastro müdürlüğün başvuruda bulunulması ytrlidir. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazların, İşyri nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündyiz. SONUÇ Sayfa 13 / 33 BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Üç bağımsız bölümdn oluşan ana taşınmazın; - arsa dğri, karşılaştırma (msal) yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, maliyt yöntmin gör, TL; - yapılı dğri, glir (vrim) yöntmin gör, yaklaşık TL olarak bulunmuştur. Ana taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin maliyt yöntmiyl ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulundukları bölg, konumları, imar durumları, yapılanmaları, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazların SATILABİLİR nitlikt oldukları öngörülmktdir Sonuç Dğr Antalya İli, Kpz İlçsi, Sütçülr Mahallsi, ada, 2 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan ana taşınmaz üzrind yr alan, tapu kütüğünd Dublks İşyri v İşyri olarak kayıtlı, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan 1, 2 v 3 bağımsız bölüm no lu taşınmazların, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrlri toplamının; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL v maliyt yöntmiyl blirlnmiş söz konusu sonuç dğrin arsa payları oranında bağımsız bölümlr arasında dağıtılmak istnmsi durumunda;

14 KDV hariç, 1 no lu B.B. dğrinin, TL; KDV (% 18) dahil, 1 no lu B.B. dğrinin, TL; KDV hariç, 2 no lu B.B. dğrinin, TL; KDV (% 18) dahil, 2 no lu B.B. dğrinin, TL; KDV hariç, 3 no lu B.B. dğrinin, TL; KDV (% 18) dahil, 3 no lu B.B. dğrinin, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Müştak Duran SARIOĞLU Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Ana Taşınmaz Sayfa 14 / 33

15 6.2. Fotoğraflar Dğrlm Konusu Ana Yapı Prof. Dr. Ncmttin Erbakan Caddsi Sayfa 15 / 33

16 Bina Girişi Sokak Sayfa 16 / 33

17 1 Bağımsız Bölüm No lu Dublks İşyri Sayfa 17 / 33

18 2 Bağımsız Bölüm No lu İşyri 3 Bağımsız Bölüm Numaralı İşyri Sayfa 18 / 33

19 6.3. Tapu Kaydı 1 No lu B.B. Sayfa 19 / 33

20 2 No lu B.B. Sayfa 20 / 33

21 3 No lu B.B. Sayfa 21 / 33

22 6.4. İmar Durumu Sayfa 22 / 33

23 6.5. Mimari Proj Mimari Proj Kapağı Sayfa 23 / 33

24 Vaziyt Planı Sayfa 24 / 33

25 Kat Planları Bodrum Kat 2 No lu Bağımsız Bölüm Ait Dpo Zmin Kat 1 No lu Bağımsız Bölüm Sayfa 25 / 33

26 Asma Kat 1 No lu Bağımsız Bölüm Birinci Kat 2 No lu Bağımsız Bölüm Sayfa 26 / 33

27 İkinci Kat 3 No lu Bağımsız Bölüm Ksitlr Sayfa 27 / 33

28 Sayfa 28 / 33

29 6.6. Yapı Ruhsatları Sayfa 29 / 33

30 Sayfa 30 / 33

31 6.7. Yapı Kullanma İzin Blgsi Sayfa 31 / 33

32 6.8. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 32 / 33

33 6.9. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 33 / 33