DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - KARTEPE - MAŞUKİYE 0 ADA PARSEL ARAZİ

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ - KARTEPE - MAŞUKİYE 0 ADA PARSEL ARAZİ Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Eyup AYKUT - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Maşukiy Mahallsi, Akgürgn Mvkii, 0 Ada, 884 Parsl, Kartp/Kocali Kocali İli, Kartp İlçsi, Maşukiy Mahallsi, 0 Ada, 884 Parsl Tarla Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı; Bir Bölümü Bağ v Bahç Düznli Alanlar 2 v Günübirlik Tsis Alanı + Bir Bölümü İmar Yolu Boş Arazi KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln varsayımlar v koşullarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusunu oluşturan taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, SPK v BDDK düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş ölçütlr v kurallar çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 15

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Kocali İli, Kartp İlçsi, Maşukiy Mahallsi, 0 ada, 884 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Tarla olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Taşınmaza ilişkin; gün v REYS sayılı, gün v REYS sayılı dğrlm raporlarımız bulunmaktadır. Sayfa 3 / 15

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Maşukiy Mahallsi, Akgürgn Mvkii, 0 Ada, 884 Parsl, Kartp/Kocali adrsind yr almaktadır. Taşınmaz; D-100 Karayolu (İstanbul Ankara Karayolu) üzrind doğu yönünd ilrlnirkn, Kocali Cngiz Topl Havaalanı nı gçildiktn yaklaşık 3,95 km sonra İstanbul Ankara Karayolu nun yaklaşık 420 m günyind yr almaktadır. Yakın çvrd; Tir Kutsan Fabrikası, Tmka Cam, Tüfkçioğlu Mühndislik Fabrikası, akaryakıt satış istasyonu, 1 2 katlı konut yapıları v boş arazilr bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak dikdörtgnimsi yamuk biçimli olup topografik olarak ğimsiz v ngbsiz bir yapıdadır. Üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. Batı sınırı hnüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 90 m, güny sınırı hnüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 223 m cphlidir. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Kocali Ada No - İlçsi Kartp Parsl No 884 Mahallsi Maşukiy Yüzölçümü (m2) ,00 Köyü - Yvmiy No Sokağı - Cilt No 9 Mvkii Akgürgn Sayfa No 871 Pafta No 35 Tapu Tarihi Nitliği Tarla Sahibi Adı, Soyad / Unvan Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Pay Oranı Tam Sayfa 4 / 15

5 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğünd aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü: - TEK lhin, 300 m2 lik bölüm üzrind daimi irtifak hakkı ( ) İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Kartp Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, taşınmazın parslinin güncl imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçkli Sapanca Gölü Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında, Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı; Bir Bölümü Bağ v Bahç Düznli Alanlar 2 v Günübirlik Tsis Alanı + Bir Bölümü İmar Yolu biçiminddir. (!) Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı (Sürdürülbilir Koruma v Dntimli Kullanım Alanları): Ksin korunacak hassas alanlar ya da nitlikli doğal koruma alanlarını tkilyn, bu koruma bölglri il bütünlük göstrn, korumaya katkı sağlayacak, doğal v kültürl bakımdan uyumlu düşük yoğunlukta tkinliklr, turizm v yrlşimlr uygunluk vriln alanlardır. (!) Bağ v Bahç Nitliği Korunacak Alan: Plan notuna gör, bu alanlarda yapılacak ayırma ya da birlştirmd oluşacak parslin imar yoluna cphsi olmak zorundadır m2 dn küçük ifraz (ayırma) yapılamaz. Bir ailnin oturmasına uygun bağ v kır vi nitliğind yapı yapmak koşuluyla, bu alanlarda yapılaşma durumu; KAKS: 0,05, Hmax: 6,50, 2 Kat biçiminddir. Parsl büyüklüğü n olursa olsun toplam yapı inşaat alanı 250 m2 yi gçmz m2 dn küçük parsllrd yapı yapılamaz. (!) Günübirlik Turizm Tsislri: Kamping v konaklama birimlri içrmyn, duş, gölglik, soyunma kabini, wc, kaf-bar, pastan, lokanta, çayvi, açık spor alanları, spor tsislri, golf alanları, açık göstri v ğlnc alanları, lunapark, fuar, su oyunları parkı v 20 mtrkaryi gçmyn srgi v satış birimlrini içrn yapı v tsislrdir. Bu alanda yapılacak yapıların KAKS ı 0,05 i, yükskliği 6,50 m yi gçmz Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Parsl üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır Sürmkt Olan Yapılaşma Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma - Sayfa 5 / 15

6 2.6. Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - D-100 Karayolu na yakın olması Olumsuz Faktörlr - DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arazi Dğri: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arazisi il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arazilr için yapılan araştırmalarda, ld diln bulgu v bilgilr aşağıdadır: - Satılık Arazi (Konut Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, bnzr konum v fiziksl özliklr sahip, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arazi (Aslantürk Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, bnzr konum v fiziksl özliklr sahip, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arazi (Başr Emlak / ): Dğrlm konusu aşınmaz il aynı bölgd, bnzr konumda, üzrind myv ağaçları bulunan, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arazi (Rality 41 Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, bnzr konum v fiziksl özliklr sahip, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arazi (Arzn Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, bnzr konum v fiziksl özliklr sahip, m2 yüzölçümlü tarla TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlm konusu taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arazilrin satışı için, TL/m2 fiyatlar istndiği görülmüş; dğrlm konusu taşınmazın mtrkar satış fiyatının TL/m2 olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmazın arazi dğri; ( m2 x TL) = ~ TL bulunmuştur Maliyt (Gidr) Yöntmi Uygulanmasını grktirici bir yapılaşma yoktur Glir Yöntmi Taşınmaz için, bir glir akımı söz dğildir. Tapu kütüğündki nitliği Tarla olup imar durumu da, Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı; Bir Bölümü Bağ v Bahç Düznli Alanlar 2 Sayfa 6 / 15

7 v Günübirlik Tsis Alanı + Bir Bölümü İmar Yolu olarak blirlnmiştir. Bu durumuyla, taşınmaz için proj gliştirm olanağı da bulunmamaktadır Gliştirilmiş Proj Dğri Gliştirilmiş Proj Dğrinin Gçrlilik Koşulu Taşınmazın Kira Dğri Güncl konomik koşullar v dğri göz önün alınarak, taşınmazın yalnızca arazisi için aylık TL dolayında bir kira dğri uygundur Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmaza özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Sigorta dilbilir yapılaşma yoktur. BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, Sayfa 7 / 15

8 finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin bağ v bahç alanı + günübirlik tsis alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlmy konu taşınmazın nitliği, yüzölçümü, imar v mülkiyt durumu son üç yıl içrisind dğişmmiştir Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazla il ilgili olarak hrhangi bir onaylı mimari proj v alınmış yapı ruhsatı bulunmamaktadır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünd; - İrtifak Hakları v Gayrimnkul Mükllfiytlri Bölümü nd; TEK lhin daimi irtifak hakkı kaydı yr almaktadır. Söz konusu kaydın taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğündki nitliği Tarla olup imar durumu da, Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı; Bir Bölümü Bağ v Bahç Düznli Alanlar 2 v Günübirlik Tsis Alanı + Bir Bölümü İmar Yolu biçiminddir. Üzrind hrhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Güncl 1/1.000 ölçkli Sapanca Gölü Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı na gör, üzrind yalnızca 2.3. İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr başlığı altında açıklanan yapılar yapılabilir. Bu durumuyla taşınmazın gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyünd bulunmasının, Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. maddsinin (r) bndinin; ortaklık portföyün dahil dilck gayrimnkullrin tapudaki nitliğinin, fiili kullanım şklinin v portföy dahil dilm nitliğinin birbiriyl uyumlu olması sastır biçimindki faaliyt amaçlarına uygunluk olarak da tanımlanabilck hükmün uygun olmadığı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğündki nitliği Tarla olup imar durumu da, Üçüncü Drc Doğal Sit Alanı; Bir Bölümü Bağ v Bahç Düznli Alanlar 2 v Günübirlik Tsis Alanı + Bir Bölümü İmar Yolu olarak blirlnmiştir. Bu ndnl, taşınmazın dğrlmsind yalnızca karşılaştırma (msal) yöntmi uygulanabilmiştir. Başkaca bir yöntm kullanma olanağı bulunmadığından, birbiriyl uyumlaştırılması grkn yöntmlr d söz konusu dğildir. Sayfa 8 / 15

9 5.2. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir Sonuç Dğr Kocali İli, Kartp İlçsi, Maşukiy Mahallsi, 0 ada, 884 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Tarla olan, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Eyup AYKUT Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. Sayfa 9 / 15

10 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 10 / 15

11 6.2. Fotoğraflar Dğrlm Konusu Taşınmaz Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 11 / 15

12 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 12 / 15

13 Sayfa 13 / 15

14 6.4. İmar Durumu 6.5. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 14 / 15

15 6.6. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 15 / 15