DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANKARA ÇANKAYA LODUMU (ME) ADA - 4 PARSEL ARSA

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ANKARA ÇANKAYA LODUMU (ME) ADA - 4 PARSEL ARSA Bu dğrlm raporu, Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istmi üzrin hazırlanmıştır. İlgilisi v hazırlanış amacı dışında, Emk Taşınmaz Dğrlm v Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişilr tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz v dağıtılamaz.

2 Rapor No ÖZET BİLGİLER REYS Rapor Tarihi Dğrlm Tarihi Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar Sorumlu Dğrlm Uzmanı Dayanak Sözlşmnin Tarih v Numarası Dğrlm, SPK Düznlmlri Kapsamında mıdır? Dğrlm Raporu Sülyman ÜNNER - Dğrlm Uzmanı Fatih ÖZER SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adrsi Tapu Kayıt Bilgilri Tapu Kütüğündki Nitliği Taşınmazın Parslinin Güncl İmar Durumu Taşınmazın Güncl Kullanım Durumu Rapor Tarihin Gör Taşınmazın Dğri Mustafa Kmal Mahallsi, Cadd, Ada, 4 Parsl, Çankaya/Ankara Ankara İli, Çankaya İlçsi, Lodumu (ME) Mahallsi, Ada, 4 Parsl Arsa Kntsl Srvis Alanı, Ayrık Düzn, TAKS 0,30, KAKS: 1,50, Hmax: Srbst Boş Arazi KDV Hariç: TL KDV Dahil: TL Bağımsızlık v Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, dğrlm uzmanının sahip olduğu bilgilr çrçvsind doğrudur. Raporda yr alan çözümlm v sonuçlar, yalnızca blirtiln koşullar v varsayımlarla sınırlıdır. Dğrlm uzmanının, dğrlm konusu taşınmaz v dğrlmyi talp dn müştri il hrhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Dğrlm hizmtinin ücrti, raporla ilgili hrhangi bir koşula bağlı dğildir. Dğrlm hizmti, Srmay Piyasası Kurulu nun hukuksal düznlmlrind, dğrlm kuruluşları v dğrlm uzmanları için blirlnmiş kurallar v ölçütlr çrçvsind grçklştirilmiştir. Dğrlm uzmanı, bu dğrlm için grkli mslki ğitim, bilgi v dnyim sahiptir. Dğrlm uzmanı, dğrlm çalışması sırasında taşınmazı kişisl olarak görmüş v inclmiştir. Sayfa 2 / 21

3 BÖLÜM 1 DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI 1.1. Müştriyi Tanıtıcı Bilgilr v Adrsi Rysaş Gayrimnkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., tmllri 1989 yılında Ankara da atılmış Rysaş Taşımacılık v Lojistik Ticart A.Ş. nin iştirakidir. Dpoculuk alanında taşınmaz v taşınmaz projlrin yatırım yapmak, gliştirmk v bu yrlri uzun sürli kiralamak üzr, tarihind kurulmuştur tarihind halka arz dilmiş olup hisslri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlm görmktdir. Dpo gliştirmy odaklanmış Türkiy nin ilk v tk gayrimnkul yatırım ortaklığıdır. Mrkzi; Küçük Çamlıca Mahallsi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul adrsinddir Dğrlm İstminin Kapsamı v Varsa Müştri Tarafından Konulan Sınırlamalar Ankara İli, Çankaya İlçsi, Lodumu (ME) Mahallsi, ada, 4 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Nuh Kös (8269/11439), Muharrm Kös (2064/11439), Nurtn Ertürk (871/11439), Toyan Otomotiv Sanayi v Ticart A.Ş. (235/11439) mülkiytind bulunan taşınmazın pazar dğrinin blirlnmsi amacıyla Şirktimiz dğrlm istmind bulunulmuştur. Bu istmd, müştri tarafından konulan hrhangi bir sınırlama yoktur Kullanılan Dğr Tanımı v Varsayımlar Dğrlm çalışmamızda, müştrinin d istmi doğrultusunda, dğrlm konusu taşınmazların dğri, Pazar Dğri tanımı çrçvsind blirlnmiştir. Pazar Dğri: Uygun sürli bir bğndirm (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirindn bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşüncli v istkli bir alıcı il istkli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın v alıcı il satıcının pazar dışı tknlrdn tkilnmycklri koşullar altında yapacakları anlaşma çrçvsind, taşınmaz için karşılık l dğiştirmsi grkn kstirimsl (tahmini) tutardır. Pazar Dğri Tanımının Tml Varsayımları: Alıcı v satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı v satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları ksiksiz bilmktdirlr. Taşınmazın satışı için uygun bir sür tanınmıştır. Ödm, para olarak ya da bnzri biçimlrd yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında grkbilck kaynak, piyasa faiz oranları üzrindn, kolaylıkla sağlanabilcktir. Bir taşınmazın pazar dğri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını göstrir; pazarın ortak algılama v ylmlrini yansıtır. Pazar dğri tabanlı dğrlmlrd, alım satım işlmlrinin grçklştiği pazarın, pazar dışı tknlrc sınırlandırılmadığı varsayılır Dğrlm Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Dğrlmlr Bulunmamaktadır. Sayfa 3 / 21

4 BÖLÜM 2 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER 2.1. Yr, Konum, Arazi v Çvrnin Glişim Özlliklri Dğrlm konusu taşınmaz; Mustafa Kmal Mahallsi, Cadd, Ada, 4 Parsl, Çankaya/Ankara adrsind yr almaktadır. Ankara - Eskişhir Karayolu olarak bilinn Dumlupınar Bulvarı üzrind batı yönd ilrlnip Türkiy Atom Enrjisi Kurumu bitişiğindki Cadd y dönüldüktn yaklaşık 350 m sonra sol kolaa ayrılan Cadd üzrindn taşınmaza ulaşılabilinir. Taşınmaz, Cadd üzrind v Cadd ksişimindn yaklaşık 150 m sonra sağ kolda, Cadd il Cadd ksişimind yr almaktadır. Yakın çvrd; Türkiy Atom Enrjisi Kurumu, VİA Grn Plaza, Sınav Kolji, Rnault Mais satış v srvis istasyonu, boş arsalar, T.C. Çvr v Şhircilik Bakanlığı, Bilknt Şhir Hastansi, prstijli plazalar bulunmaktadır. Taşınmazın parsli, gomtrik olarak dikdörtgnimsi biçimli olup topografik olarak düz bir yapıdadır. Batısından gçn Caddy yaklaşık 92,6 mtr, günyindn gçn Caddy yaklaşık 111 mtr cphsi bulunmakta olup ötki cphlri komşu parsllr bitişiktir. Parsl üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. Bulunduğu bölgd altyapı hizmtlri gnl olarak tamamlanmış durumdadır. Koordinatları; , biçiminddir. Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 4 / 21

5 2.2. Tapu Bilgilri v Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Ankara Ada No İlçsi Çankaya Parsl No 4 Mahallsi Lodumu (ME) Yüzölçümü (m2) ,00 Köyü - Yvmiy No Sokağı - Cilt No 75 Mvkii - Sayfa No 7398 Pafta No - Tapu Tarihi Nitliği Arsa Sahibi Sayfa 5 / 21 Adı, Soyad / Unvan Nuh Kös Muharrm Kös Nurtn Ertürk Toyan Otomotiv Sanayi v Ticart A.Ş. Pay Oranı 8269/ / / /11439 Tapu v Kadastro Gnl Müdürlüğü bilgi sistmindn alınan TAKBİS çıktısına gör, dğrlm konusu taşınmazın tapu kütüğünd tüm paylar üzrind aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır: Şrhlr Bölümü; - Bldiy Glirlri Kanunu na gör kısıtlıdır ( ). (!) 2464 Sayılı Bldiy Glirlri Kanunu nun 93. Maddsin Gör Harcamalara Katılma Payı Blirtmsi: Bldiylrc ya da bldiylr bağlı kuruluşlarca; yapılan, onarılan v gnişltiln yolların iki yanında bulunan ya da başka bir yola çıkışı olmaması dolayısıyla bu yoldan yararlanan taşınmazların sahiplrindn yol harcamalarına katılma payı; kanalizasyon (arkdüzn) ağı yapılması durumunda, bunlardan yararlanan taşınmazların sahiplrindn kanalizasyon harcamalarına katılma payı; su ağı yapılması durumunda, dağıtımın yapıldığı bölg içrisindki taşınmazların sahiplrindn su ağı harcamalarına katılma payı alınır. Harcamalara katılma payları bina v arsalarda vrgi dğrinin yüzd 2 sini gçmz. Harcamalara katılacak taşınmazların dizlgsi bldiylrc ilgili tapu yöntimlrin bildirilir. Tapu yöntimlri d, ilgili taşınmazların tapu kütüğünün blirtmlr bölümün; bldiy harcamalarına katılma payı ödnmdikç satış, bağış v karşılıklı l dğiştirm işlmlri yapılamaz biçimind yazım yaparlar. Bu taşınmazların satış, bağış v karşılıklı l dğiştirmlri (trampaları) söz konusu olduğunda, tapu yöntimlri, harcamalara katılma payının ödnmsini sağlamak üzr ilgili bldiy bilgi vrir v katılma payı ödnmdikç söz konusu işlmlr yapılamaz İmar Durumu Bilgilri v Yasal Blglr Çankaya Bldiysi ndn alınan bilgiy gör, dğrlm konusu taşınmazın parslinin güncl imar durumu; Kntsl Srvis Alanı, TAKS: 0,30, KAKS: 1,50, Hmax: Srbst biçiminddir. (!) No lu Çavundur Plan Notu: Kntsl srvis alanlarında kamu kuruluşları, turistik tsislr, sağlık tsislri, yurt alanları, ticart mrkzlri, srgi, srvis v satış tsislri, kültür ğlnc v dinlnm tsislri, ticari büro srvislri yr alabilmktdir. Komşu parsllrd yr alan yapılarla aradaki msafsi yapı yükskliğinin 1/3 kadar olacaktır.

6 2.4. Yapılaşma Bilgilri Bitmiş Yapılaşma Yoktur Sürmkt Olan Yapılaşma Yoktur Sürmkt Olan Yapılaşmanın Yapı Dntimlri Proj Aşamasındaki Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Taşınmazın Dğrini Etkilyn Olumlu v Olumsuz Faktörlr Olumlu Faktörlr - Sçkin bölglr yakın olması, - Dumlupınar Bulvarı v Sakıp Sabancı Bulvarı na yakın olması Olumsuz Faktörlr - Çvrdki yapılaşma oranının hnüz düşük düzyd olması. DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ BÖLÜM 3 Taşınmazın dğrlmsind karşılaştırma (msal) v glir yöntmlri kullanılmıştır Karşılaştırma (Emsal) Yöntmi Arsa: Dğrlmsi yapılan taşınmazın arsası il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Arsa (Odabank / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, dğrlm konusu taşınmazın günyind, ticart alanı (KAKS: 1,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Towr Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, daha iyi konumda, ticart alanı (KAKS: 1,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa yaklaşık TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Arsa (Angora Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, ticart alanı (KAKS: 1,50) imarlı, m2 yüzölçümlü arsa yaklaşık TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Sayfa 6 / 21

7 - Satılık Arsa (Pusula Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaz il aynı bölgd, ticart alanı (KAKS: 1,50) imarlı arsanın 237 m2 lik payı TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Dğrlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki arsalar için bölgd yapılan araştırmalarda, satışa konu olan taşınmazların mtrkar satış fiyatlarının TL/m2 dolaylarında olduğu görülmüş; konumu, imar durumu v yüzölçümü göz önün alınarak, dğrlm konusu taşınmazın mtrkar fiyatının TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Buna gör, dğrlm konusu taşınmaz arsa dğri; ( m2 x TL) = ~ TL olarak bulunmuştur Maliyt (Gidr) Yöntmi Uygulamasını grktirici bir yapılaşma yoktur Glir Yöntmlri Üzrind yapılaşma bulunmayan taşınmazın için bir glir akımı da söz konusu dğildir. Bu ndnl, taşınmaz için glir yöntmlrindn proj gliştirm yöntmi uygulanabilmiştir Gliştirilmiş Proj Dğri Güncl imar planı çrçvsind taşınmazın üzrin plaza tipi yapı yapılıp bugünkü koşullarda satışa sunulması durumunda ld dilbilck satış gliri üzrindn taşınmazın arsa dğrin ulaşılmaya çalışılmıştır. Dğrlmsi yapılan taşınmaz üzrind yapılması öngörüln plazada yr alacak bağımsız bölümlr il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki ofis v büroların satış dğrlri için yapılan araştırmalardan ld diln bulgular aşağıdadır: - Satılık Ofis (Bst Gayrimnkul / ): Dğrlm konusu taşınmaza yakın, ancak daha sçkin Mahal Ankara projsi içrisind, 6. katta, 78 m2 yapı inşaat alanlı olduğu blirtiln ofis TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Ofis (Sahibindn / ): Dğrlm konusu taşınmaza yakın, ancak daha sçkin Mahal Ankara projsi içrisind, 4. katta, 80 m2 yapı inşaat alanlı olduğu blirtiln ofis TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Ofis (Güvn Emlak / ): Dğrlm konusu taşınmaza yakın, ancak daha sçkin Mahal Ankara projsi içrisind, 1. katta, 125 m2 yapı inşaat alanlı olduğu blirtiln ofis TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] - Satılık Ofis (Cylan Grup / ): Dğrlm konusu taşınmaza yakın, ancak daha sçkin bir proj içrisind, 6. katta, 70 m2 yapı inşaat alanlı olduğu blirtiln ofis TL dn satılıktır. [Mtrkar satış fiyatı: TL] Satış dğri blirlmsi yapılan taşınmaz il karşılaştırılabilir (msal) nitliktki ofislr için yapılan araştırmalarda, satış için TL/m2 aralığında fiyatlar istndiği görülmüştür. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazda yapılabilck plazada yr alacak ofis nitlikli bağımsız bölümlrin ortalama satış fiyatının yaklaşık TL/m2 olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Sayfa 7 / 21

8 - - - Buna gör, aşağıdaki proj gliştirm tablosunda da görülcği üzr, taşınmazın arsa mtrkar dğri yaklaşık TL olarak çıkmakta v karşılaştırma (msal) yöntmiyl ulaşılan arsa dğri dstklnmktdir. Proj Gliştirm Yöntmi İl Arsa Dğri Bulma Yapım Maliyti Yapı Alanı [KAKS] (m2) Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) Yapı Alanı [KAKS] (m2) Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) Yapı Alanı [KAKS] (m2) Yapı Birim Maliyti (TL) Yapı Gidrlri (TL) Sözlşm v Notr Gidrlri (TL) Projlndirm Gidrlri (TL) Rklam v Pazarlama Gidrlri (TL) Ötki Gidrlr [yöntim, sigorta vb. ] (TL) Toplam Yapım Gidrlri (TL) Dükkan Arsanın Ljantı Kntsl Srvis Alanı Arsa Yüzölçümü (m2) Toplam Yapı İnşaat Alanı (m2) 1,50 % 3 % 5 % , Satışlar Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) % Satılabilir Alan (m2) Ortalama Mtrkar Satış Fiyatı (TL) Satış Tutarı (TL) Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) % Satılabilir Alan (m2) 0 0 Ortalama Mtrkar Satış Fiyatı (TL) 0 0 Satış Tutarı (TL) 0 0 Satışı Yapılamayacak Katlar Alanı [Ortak Alanlar] (m2) % 0 0 -Satılabilir Alan (m2) Ortalama Mtrkar Satış Fiyatı (TL) Satış Tutarı (TL) Toplam Satış Dğri (TL) Dükkan Arsa Artık Dğri Toplam Satış Dğri (TL) Risksiz Gtiri Oranı (Aylık Bilşik) = Girişimci İçin Fırsat Maliyti Girişimcilik (Yüklnicilik) Karı Oranı - Risk Primi (Yıllık Bilşik) Yatırım Yaklaşık Tamamlanma Sürsi (Ay) Toplam Satış Dğri İçindki Arsa Payı Dğri (TL) Arsa Mtrkar Dğri (TL) % 24,00 % 7, Açıklama 1. Girişimcinin (yüklnicinin), parasını risksiz gtiri oranıyla dvlt tahvilind tutmak yrin, daha yüksk kazanç bklntisiyl kndi özkaynağı kullanarak yapı yapıp sattığı varsayılmaktadır. Girişimci için fırsat maliyti; özkaynağın yapı yapmaya yönlndirilmsi dolayısıyla, yatırımın yaklaşık tamamlanma sürsi sonuna dğin ld dilmsindn vazgçilmiş olan dvlt tahvili bilşik faiz gtirisinin bugünkü dğridir v risksiz gtiri oranı üzrindn hsaplanmaktadır Risksiz gtiri oranı il birlikt yatırımdan bklnn toplam gtiri oranını oluşturan v yatırımın yöntimi, yapım sürcind ya da satışlarda ortaya çıkabilck gcikmlr, satış bdllrinin ld dilmsind yaşanabilck kayıplar, satış fiyatlarında oluşabilck grilmlr, piyasa faiz oranlarındaki yükslmlr gibi risklrin primini d içrmkt olan girişimcilik (yüklnicilik) karı, "risksiz gtiri oranı" üzrindn bugün indirgnmktdir. Yatırım yaklaşık tamamlanma sürsi; yapıların tümüyl bitirilmsi v satılabilir duruma gtirilmsi için öngörüln süry karşılık glmktdir. Yapım harcamalarının, yatırımın yaklaşık tamamlama sürsi boyunca, hr ayı başı v şit tutarlarda yapıldığı; yapıların bitirilmdn satılamayacağı v toplam satış dğrinin yapıların tamamlandığı gün blli olacağı; tüm yapım gidrlrinin v toplam satış dğrinin bugünkü konomik koşullarda oluştuğu, grk yapım gidrlrinin vgrks dtoplam satış dğrinin aynınflasyon oranının tkisind kaldığı varsayılmaktadır. Toplam yapı inşaat alanı; imar planına v imar yöntmliğin gör yapılabilck n çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmyn alanlar v bnzrlrindn kaynaklanan kat v alan kazanımları da içind) olarak l alınmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma göz önün alınmamaktadır Gliştirilmiş Proj Dğrinin Gçrlilik Koşulu İmar planının dğişmsi ya da yapılanmayla ilgili dğişik düznlmlr yapılması, hsaplamalar v buna bağlı sonuçlarda dğişiklik yaratabilcktir Taşınmazın Kira Dğri Güncl konomik koşullar v dğri göz önün alınarak, taşınmazın yalnızca arsası için aylık TL dolayında bir kira dğri uygundur Ortak v Bölünmüş Alanların Dğr Etkisi Ortak kullanılan ya da blli taşınmazlara özgülnmiş alanlar söz konusu dğildir Taşınmazın Sigorta Dğri Sigorta dilbilir yapılaşma yoktur. Sayfa 8 / 21

9 BÖLÜM 4 DEĞERLEME SONUÇLARININ ÇÖZÜMLEMESİ 4.1. Dğrlm İşlmini Olumsuz Yönd Etkilyn/Sınırlayan Etmnlr Dğrlm işlmi sırasında dğrlmyi olumsuz yönd tkilyn ya da sınırlayan tmnlr söz konusu olmamıştır En Etkin v Vrimli Kullanım Çözümlmsi Sürkli kullanım ilksinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram v çözümlm (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır v taşınmazlığı ndniyl tüm arazi parçalarının özgün birr durumları vardır. Arazinin kalıcılığı v kndin özgü özlliklri onun n tkin v vrimli kullanımını blirlr. Bir arazi parçası, kndisind ya da üzrindki yapılarda iyilştirmlr yapıldıkça dğr dğiştirir. Arazinin bir başına dğri il iyilştirilmiş durumdaki dğri arasındaki ayırt (fark), n tkin v vrimli kullanım durumu il açıklanabilir. En tkin v vrimli kullanım şöyl tanımlanır: Yasal düznlmlr uygun, Boyut v biçim (fiziksl) olarak olanaklı, Finansal açıdan grçklştirilbilir v dğrlmsi yapılan taşınmazı n yüksk dğrin ulaştıran, n akılcı v n grçkçi kullanım biçimidir. Yasal düznlmlr uygun olmayan ya da boyut v biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, n tkin v vrimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlmlr sonucunda, yasal düznlmlr uygun, boyut v biçim açısından olanaklı birdn çok akılcı kullanım biçimi olduğu blirlnbilir. Bu durumda, birdn çok akılcı v grçkçi kullanım sçnği için finansal grçklştirilbilirlik (fizibilit) çalışması yapılır. Ötki sınamaların yanı sıra, finansal grçklştirilbilirlik sınamasında da n iyi dğri vrn sçnk, n tkin v vrimli kullanım biçimi olarak blirlnir. Bu çrçvd, dğrlm konusu taşınmazın parslinin kntsl srvis alanı olarak kullanımının n tkin v vrimli kullanımı sağlayacağı kanısındayız Son Üç Yıllık Dönmd Hukuksal Durumda Oluşan Dğişimlr Dğrlm konusu taşınmazın; nitliği, yüzölçümü, imar v mülkiyt durumunun son üç yıl içrisind dğişmdiği anlaşılmaktadır Yasal Grklr, İzin v Blglr İl İlgili Açıklama Dğrlm konusu taşınmazla il ilgili olarak hrhangi bir onaylı mimari proj v alınmış yapı ruhsatı bulunmamaktadır Raporda Yr Vrilmyn Asgari Bilgilrl İlgili Açıklama Raporda yr vrilmyn bilgi bulunmamaktadır. Sayfa 9 / 21

10 4.6. Bağlı Haklar İl Tapu Kütüğündki Ötki Kayıtların Taşınmaz Dğrin Etkisi Taşınmazın tapu kütüğünün; - Şrhlr Bölümü nd; Bldiy glirlri kanununa gör kısıtlıdır kaydı yr almaktadır. Söz konusu kaydın taşınmazın dğrin olumlu ya da olumsuz bir tkisi bulunmamaktadır Gayrimnkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünd Bulunabilirlik Taşınmazın, tapu kütüğündki nitliği arsa olup üzrind hrhangi bir yapı bulunmamaktadır. Gayrimnkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tbliği (III.48.1) 22. madd çrçvsind, dğrlm konusu taşınmazın, arsa nitlikli olarak, gayrimnkul yatırım ortaklığı portföyün alınmasında bir sakınca olmayacağı görüşündyiz. SONUÇ BÖLÜM Farklı Dğrlm Yöntmlrinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması Taşınmazın arsa dğri; - Karşılaştırma (msal) yöntmin gör, yaklaşık TL; - Proj gliştirm yöntmin gör, yaklaşık TL bulunmuştur. Taşınmazın grçkçi piyasa dğrinin karşılaştırma (msal) yöntmi il ld diln dğr üzrindn, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır Sorumlu Dğrlm Uzmanının Sonuç Dğrlndirmsi Bulunduğu bölg, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım v kullanım olanakları göz önünd bulundurularak, dğrlm konusu taşınmazın SATILABİLİR nitlikt olduğu öngörülmktdir. Ancak, üzrindki Bldiy Glirlri Kanunu na gör kısıtlıdır şrhi kaldırılmadan tmliki tasarruflara konu dilmz Sonuç Dğr Ankara İli, Çankaya İlçsi, Lodumu (ME) Mahallsi, ada, 4 parsl sayılı, m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündki nitliği Arsa olan, Nuh Kös (8269/11439), Muharrm Kös (2064/11439), Nurtn Ertürk (871/11439), Toyan Otomotiv Sanayi v Ticart A.Ş. (235/11439) mülkiytind bulunan taşınmazın, yukarıda blirtiln olumlu olumsuz özlliklri göz önünd bulundurularak, güncl satış dğrinin; KDV hariç, TL; KDV (% 18) dahil, TL olabilcği sonucuna ulaşılmıştır. Dğrlm Uzmanı Sorumlu Dğrlm Uzmanı Sülyman ÜNNER Fatih ÖZER SPK Lisans No: SPK Lisans No: Sayfa 10 / 21

11 Bu rapor inclmlrin yapıldığı tariht var olan vrilri yansıtmaktadır. Katma Dğr Vrgisi n ilişkin muafiyt, istisna v oran il ilgili özl düznlmlr dikkat alınmamıştır. İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü BÖLÜM 6 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 11 / 21

12 Dğrlm Konusu Taşınmaz 6.2. Fotoğraflar Sayfa 12 / 21

13 Dğrlm Konusu Taşınmaz Sayfa 13 / 21

14 Sayfa 14 / 21

15 Sayfa 15 / 21

16 Sayfa 16 / 21

17 6.3. Tapu Kaydı Sayfa 17 / 21

18 Sayfa 18 / 21

19 6.4. İmar Paftası v Plan Notları Sayfa 19 / 21

20 Sayfa 20 / 21

21 6.5. Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi 6.6. Sorumlu Dğrlm Uzmanının Lisans Blgsi Sayfa 21 / 21