Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Besi Çiftliği ve Tarlalar Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No: 15 / A, Solaklı Beldesi, Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi, Yüreğir / ADANA Takdim: Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

2 Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ Konu: Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy mahallesinde konumlu besi çiftliği ve arazi değerleme çalışması Sayın Yetkili, Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy Mahallesi nde yer alan 11 adet parsel ve Ağzıbüyük Köyü nde yer alan 10 adet parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN, Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn. Elif İLERİYE tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri, Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN ve Gemi İnşaatı ve Gemi Makinaları Mühendisi Cem ARSLAN tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Adana ili, Yüreğir ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli gayrimenkuller analiz edilmiştir. İşbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Raporu Denetleyen Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

4 - YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı /2-28 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk Gayrimenkulün Adresi Tarla + Besi Çiftliği Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No:15 / A, Solaklı Beldesi, Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi, Yüreğir / ADANA Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Tarla Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Besi Çiftliği ve Tarla Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. İmar plan sınırı dışında yer almaktadır. Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Beyköy Mahallesi : ,11 m 2 Ağzıbüyük Köyü : ,00 m 2 Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Beyköy Mahallesi- Besi Çiftliği: m 2 Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Emsal Karşılaştırma Yöntemi Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yöntemi Tanımlanan Değer (Mevcut Durum) Tanımlanan Değer KDV Dahil (Mevcut Durum) Değerleme Uzmanı TL + KDV (Makine + Tarla Hisse Değerleri + Tesis Maliyet Bedeli) TL Ahmet ARSLAN 3

5 DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

6 Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. 6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir. 7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı olması şartları irdelenmemiştir. 8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine tesisat ve ekipmanlar, bulundukları yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır. 9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara, motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir. Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk hava tesisi vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan bu makine ve ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir. 10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır. 11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir. 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile, hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz. 13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir. 14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır durum 5

7 değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilecektir. 15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir. 16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı, çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir. 17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 6

8 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarihi ve Numarası Raporun Türünün Tanımlanması Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri Ağzıbüyük Köyü Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri Motorsuz Araçlar - Tarım Makineleri Değeri Makine - Ekipman Ve Tesisat Değerleme Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri, Değerleme Çalışmasında Kullanılan Varsayımlar ve Değer Analizi Çalışması Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri

9 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme Uzmanı Görüşü EKLER VE FOTOĞRAFLAR

10 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihli, 002 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, sorumlu değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN tarafından hazırlanmıştır. Değerleme Uzman Yardımcısı Sn. Elif İLERİYE ve Cem ARSLAN ile Değerleme Uzmanı Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında destek vermiştir. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 7. Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. 8. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde mukim eden Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. için hazırlanmıştır. 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 9

11 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Adana ili, Yüreğir İlçesi, Beyköy mahallesinde Besi çiftliği & makine ekipman ve tesisat ile tarlalar ve Ağzıbüyük Köyü nde konumlu tarla vasıflı gayrimenkullerin, tarihi itibariyle piyasa satış değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 10

12 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri Genel Veriler Adana ili Anadolu yarımadasının güneyinde ve Akdeniz kıyısında yer alan kuzey enlemleri ile doğu boylamları arasında ve Akdeniz Bölgesi nde yer almaktadır. Adana ili; kuzeyinde Kayseri, doğusunda Osmaniye, kuzey doğusunda Kahramanmaraş, güney doğusunda Hatay, kuzey batısında Niğde ve batısında Mersin illeri ve güneyinde Akdeniz ile çevrilidir. Güneyi 160 km yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü km² dir. Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23 m olan Adana nın Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam, Karaisalı, Aladağ, Ceyhan, Feke, İmamoğlu, Karataş, Kozan, Pozantı, Saimbeyli, Tufanbeyli ve Yumurtalık olmak üzere 15 ilçesi bulunmaktadır. Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam ve Karaisalı ilçeleri; aynı zamanda Adana Büyükşehir Belediyesi sınırlarını oluşturmaktadır. Adana ili, Orta Toroslar ın bir bölümü ile Amanos Dağları tarafından çevrilidir. Toroslar batıdan doğuya- Uzunyayla ya kadar uzanır. Bu dağlarda 3000 metreyi geçen yüksekliklerin yanı sıra sert yamaçlara ve derin vadilere rastlanır. Toroslar ın bu bölümünde İç Anadolu yu güneye bağlayan en önemli geçit olan Gülek Boğazı bulunur. Toros ve Amanoslar ile Akdeniz arasında kalan alana ise Çukurova denir. Misis Dağları pek yüksek olmayan görünümleri ile Çukurova yı ikiye böler. Güneyde kalan bölüme Aşağı Ova, kuzeyde kalan bölüme ise Yukarı Ova denir. İl sınırları dahilinde irili ufaklı bir çok akarsu bulunmasına rağmen Seyhan ve Ceyhan nehirleri Adana nın en önemli akarsularıdır. Son yapılan nüfus sayımında ilin toplam nüfusu olarak tespit edilmiştir. Nüfusunda %88,76 lık kısmı kentlerde, %11,24 lük kısmı ise köy ve beldelerde yaşamaktadır Demografik Veriler 2012 yılı TUİK Verilerine göre; olan Adana ilinin toplam nüfusunun ü il/ilçe merkezlerinde, 'i ise belde/köylerde yaşamaktadır. En kalabalık nüfus; merkez ilçelerden Seyhan, Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam ile Ceyhan ve Kozan ilçelerindedir yılında Türkiye'nin yıllık nüfus artış hızı binde 12 iken Adana'nın yıllık nüfus artış hızı binde 7,9 olarak gerçekleşmiştir. Erkek nüfus olup, Kadın nüfus ise dir. Adana ili Türkiye sıralamasında Nüfus büyüklüğü açısından 5. sırada olup Akdeniz Bölgesi sıralamasında 1. sıradadır. 11

13 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI İklim Verileri Adana, tipik Akdeniz iklimine sahiptir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları ise sıcak ve kuraktır. En yüksek sıcaklık 8 Temmuz 1978'de 44,0 C olarak ölçülmüştür. En düşük sıcaklıksa 30 Ocak1980'de 4,2 C olarak kayıtlara geçmiştir. Aylar Oca Şub Mar Nis May Haz Tem Ağu Eyl Eki Kas Arl Ortalama C 9,6 10,5 13,6 17,6 21,8 25,7 28,2 28,5 26,1 21,6 15,4 10,9 Ort.En Yüksek C 15,1 16,2 19,6 23,8 28,2 31,7 33,7 34,4 33,1 29,1 22,2 16,7 Ort.En Düşük C 5,4 6,1 8,6 12,3 16,1 20,2 23,6 23,8 20,8 16,3 10,7 6,9 Ort. Güneşlenme Süresi (saat) 4,7 5,2 5,8 6,9 9,1 10,5 10,6 10,2 8,8 7,2 5,7 4,5 Ortalama Yağışlı Gün Sayısı 9,7 9,9 10,0 9,9 6,5 3,4 1,9 1,8 3,2 5,7 7,8 10, Ekonomik Veriler Adana, ilk sanayileşen şehirlerden biri olmuştur. Seyhan Barajı'nın inşasıyla ve tarım tekniklerindeki gelişimlerle beraber 1950'li yıllarda tarımsal verimde büyük gelişmeler yaşanmıştır. Adana; pamuk, buğday, soya fasulyesi, arpa, üzüm ve narenciyenin büyük miktarlarda üretildiği Çukurova tarım bölgesinin pazarlama ve dağıtım merkezidir. Türkiye yetiştirilen mısır ve soya fasulyesinin yarısını Adana'da üretilmektedir. Türkiye'deki yerfıstığının %34'ü ve portakalın %29'u Adana'da yetiştirilmektedir. Bölgedeki çiftçilik ve tarım kaynaklı şirketlerin çoğu genel müdürlüklerini Adana'da açmıştır. Tekstil ve deri sanayi Adana'nın üretiminin %29'unu oluşturan büyük sanayi kollarıdır ve bitkisel yağ ile işlenmiş yiyecek üreten tesisler de sayıca fazladır itibariyle Adana'da Türkiye'de en üst sıralarda yer alan 500 sanayi firmasının 11'ine ev sahipliği yapar. Otomotiv sanayide Adana'nın en büyük firması olan Temsa'nın 2.500'den fazla çalışana sahip olup yıllık otobüs üretmektedir. Marsan-Adana, Türkiye'deki en büyük margarin ve bitkisel yağ fabrikasıdır. AdvanSA Sasa, kişiye istihdam sağlamakta olup Avrupa'nın en büyük polyester üreticisidir. Adana Organize Sanayi Bölgesi'nin 1,225 hektar alan üzerine kuruludur ve küçük-orta ölçekli 300 civarı tesise ev sahipliği yapmaktadır. 12

14 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Sektörel Veriler Sanayi: Elverişli iklim koşulları, yüksek kaliteli ve büyük miktardaki gıda ve tekstil sanayi girdileri, dana ilini yurt içi ve yurt dışı pazarlarda rekabetçi bir duruma getirmiştir. Tekstil sektöründeki üretim sentetik iplikten çok çeşitli kuaşlara kadar uzanmaktadır. Gıda sanayisinin çoğunluğu margarin, çikolata, bira ve un fabrikalarında oluşmaktadır. Türkiye genelinde olduğu gibi Adana ilinde de gıda ve tekstil yatırımları ağırlıkta olup, bu sektörlere yapılan yatrımlarda halen bir azalma görülmemektedir. Bu alanlarda İsviçre, Fransız, Amerikan ve Alman firmaları ile yatırım ortaklıklarına gidilmektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesi kapladığı alan ve fabrika sayısı açısından Türkiye nin en büyük organize sanayi bölgelerinden birisidir. Kentin 20 km dışında yer alan bölge tam olarak faaliyete geçtiğinde 400 ile 500 arasında fabrikaya ev sahipliği yaparken, kişiye de iş imkanı sağlayacaktır. Bölgenin komple altyapısı tamamlanmış olup, arıtma tesisleri de devreye girmiştir hektarlık toplam alanında şu anda tekstil ve makine metal sanayi başta olmak üzere 200 e yakın firma faaliyet göstermektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesinde yatırım yapanlara devlet yardımları ve vergi muafiyetleri gibi avantajlar da sunulmaktadır Yılı Adana Sanayi Odası verilerine göre Adana İlinin ağırlıklı sektörü olan tekstil ve tekstil ürünleri grubundaki hazır giyim, iplik, çırçır ve prese, örgü-deri-konfeksiyon sektörlerinin toplam payı % 21 dir. Hazır giyim ve ev tekstili sektörü % 7.6, makine ve tekstil yedek parça sanayi %7, mobilya ve dekorasyon %6.5, otomotiv ve yedek parça %6.4, döküm, makine ve ziraat aletleri sanayi %6.2 lik bir paya sahiptir. Bu kuruluşların birçoğu Seyhan İlçesi sınırları içerisindedir. Tarım: Adana verimli Çukurova ovasında nüfusu iki milyona ulaşan bir kenttir. İlin toplam yüzölçümü 1.4 milyon hektar olup bu alanın hektarlık bölümü sulanabilir tarıma elverişli alanlardır. Arazi kullanımı açısından tarla ürünlerinin geniş yer kapladığı görülmektedir. Tarımsal üretim miktarları incelendiği zaman, en fazla üretilen ürünün Buğday olduğu ancak üretim miktarının her yıl azaldığı anlaşılmaktadır. Pamuk üretimi ise 210 bin ton civarında seyretmektedir. Çiftçilerimizin klasik tarla ürünleri yerine katma değeri daha yüksek olan meyve, özellikle Turunçgil üretimine ağırlık vermeye başladığı görülmektedir. Adana da Bitkisel üretimin değeri Türkiye ekonomisi içerisinde % 4.5 civarında bir ağırlığa sahiptir. Bitkisel üretim içerisinde en büyük paya % 53 ile tarla ürünleri sahiptir. Alüvyonların getirdiği verimli toprakları nedeniyle senelerdir bir cazibe merkezi olan, ülkenin en verimli ovalarından Çukurova'da buğday, ayçiçeği, zeytin, nar, mısır, narenciye (portakal, turunç, mandalina ve limon), muz, kivi, baklagiller, şekerkamışı, patates, domates, biber, marul, lahana, soğan, pirinç, soya, pamuk, üzüm, yerfıstığı, bakla, börülce, fasulye, hıyar, badem, karpuz, kavun, yenidünya gibi birçok ürün üretilmektedir. Üretim klasik sulama sistemlerinden, yağmurlama (damla sulama) teknolojisine geçilmektedir. Buğday, arpa, kırmızı mercimek ve pamuk ilin en önemli tarım ürünleridir. Sulu tarıma geçişle birlikte yoğun olarak başlanan pamuk yetiştiriciliğinde, Gold türü pamukla Türkiye nin en kaliteli pamuğunu yetiştiriyor durumdadır. Hayvancılık: Tarım ile beraber hayvancılık da coğrafi koşulların imkân vermesiyle Adana ekonomisine ülke ekonomisinin ortalamasının üstünde katkı sağlamaktadır. Büyükbaş ve küçükbaş hayvancılığın yanı sıra, Akdeniz'e kıyısı bulunan Adana'nın ilçeleri Yumurtalık ve Karataş'ta deniz mahsulleri üretimi de önemli bir yer tutmaktadır. Adana ili genelinde hayvan mevcudu ilin coğrafi durumu, iklim şartları ve tarımsal karakterine göre değişiklik göstermektedir. Ova kısımlarında tüm alanlar ekime ayrıldığından daha çok ahır hayvancılığı yapılmaktadır. Şehir merkezine yakın yerlerde besi hayvancılığı ve tavukçuluk, dağlık ve ormanlık yerlerde ise koyun ve keçi beslenmektedir. Adana dan komşu il ve ülkelere her zaman hayvan sevkiyatı yapılmaktadır. Bunun yanında %80 oranında Doğu ve Güney Doğu Anadolu Bölgesinden canlı hayvan ve ürünlerinin girişi yapılmaktadır. 13

15 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Özellikle kurban bayramı döneminde bu oranın arttığı görülmektedir. Kaçak girişlerin engellenememesi sağlıklı değerlere ulaşılmasını zorlaştırmaktadır. Arıcılık ise daha çok dağlık ve orman içi köylerde gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında bölgesel ihtiyacı karşılamak üzere ilde yumurtacı tavukçuluktan çok, etlik tavukçuluk yapılmaktadır. Bunun nedeni, etlik pilicin pazar durumuna göre planlamasının kolay ve riskin daha az olmasıdır Ulaşım Verileri İlde ulaşım karayolu, havayolu, demiryolu, denizyolu ile yapılmaktadır. Pozantı ilçesi sınırlarında biten ve batıyı doğuya bağlayan Otoyol çalışmalarının il sınırları içindeki yapımı tamamlanmıştır. KARAYOLU Devlet Yolu İl sınırları içinde 454 km devlet yolu bulunmaktadır. Bunun 119 km 'si beton asfalt, 335 km 'si sathı kaplamadır. İl Yolu İlde 488 km uzunluğunda il yolu bulunmaktadır. Bunun 6 km 'si beton asfalt, 353 km 'si sathı kaplama, 18 km 'si stabilize, 111 km 'si toprak yol. Otoyol İlde 158 km uzunluğunda otoyol bulunmaktadır. Bunun 144 km'si yapımı tamamlanan, 14 km'si yapımı devam eden otoyoldur. Köy Yolu İlde 243 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu asfalt, 183 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu stabilize, 71 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu tesviyedir. Ayrıca 55 köy-bucak ve belde belediyesi karayolu güzergahındadır. İl sınırları içinde asfalt yol uzunluğu km, stabilize yol uzunluğu km, tesviyeli yol uzunluğu km, ham yol uzunluğu 14 km toplam yol uzunluğu km'dir. KÖY YOLU AĞI (km) Asfalt Stabilize Tesviye Hamyol Toplam % 37,7 % 27,5 % 34,5 % 0,3 %100 HAVAYOLU Adana Havaalanı 1937 yılında sivil-askeri havaalanı olarak hizmete girmiştir yılında sivil havaalanı olarak kullanılmaya başlanmıştır. Şehirden uzaklığı 3,5 km'dir. Havalimanın Pist Özellikleri :45 m genişliğinde m uzunluğundadır. Apron Özelliği : m 2 boyutunda ve 9 uçak park kapasitelidir. Ayrıca m 2 'lik zirai ilaçlama uçaklarına ayrılmış alan mevcuttur. DEMİRYOLU Demiryolu bağlantısının 1860'larda yapıldığı Adana istasyonundan bugün birçok kente ulaşım yapılmaktadır. Adana il sınırları içerisinde 156 km ana hat, 23 km çift hat (Yenice-Adana), 26 km istasyon yolları ve tali hatlar olmak üzere toplam 205 km demiryolu bulunmaktadır. Sınırlar içinde 11 adet istasyon vardır. 14

16 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Demiryolu ilin Pozantı, Seyhan, Yüreğir, Ceyhan ilçelerinden, aynı zamanda Karaisalı ilçesi sınırlarından da geçmektedir. Devlet demiryolunun, içinden ve yakınından geçtiği köy ve kasaba sayısı 20'dir. DENİZYOLU Yumurtalık, Ceyhan, Karataş ilçeleriyle denize yolu olan uluslar arası petrol ve yük taşımacılığına açık Botaş limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı bulunmaktadır. Karataş ilçesinde bulunan balıkçı barınağı, yöre balıkçılarına hizmet vermektedir Yüreğir İlçesi Genel Verileri Coğrafi konum olarak Torosların eteğine kurulan Çukurova Üniversitesi nin güneyinde başlayan Yüreğir İlçesi yerleşim alanı, doğuda Misis havzası, batıda Seyhan Nehri ve güneyde Karataş Ovası ile çevrelenmiş bölgede oluşan yerleşim alanıdır. İlçesinin kuzeyinde İmamoğlu, kuzeybatısında Karaisalı, batısında Seyhan, doğusunda Ceyhan, güneyinde Yumurtalık ve Karataş ilçeleri bulunmaktadır. İlçenin nüfusu 2008 genel nüfus sayımına göre 'dir. Bunun 'ü ilçe merkezinde, 'i ise kasaba ve köylerde yaşamaktadır. İlçe bağlısı olarak merkez hariç olmak üzere ilçe merkezine bağlı; 13 belde, 112 köy ve 89 mahalleden oluşmaktadır GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Beyköyü Mahallesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri İL İLÇE MAHALLE/KÖY PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ HİSSE HİSSE PAYI ADANA YÜREĞİR BEYKÖY / , , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 5 / , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 3 / 128 6, , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY / , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY / , , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 19 / , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY , / 1 179, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY , / 1 23, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY , / 1 44, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY , / 1 44, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY , / 1 304, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 73 / , ,315, ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 703 / , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 73 / , , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 703 / , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 19 / , , ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 31 / , TOPLAM 3,735, ,344, Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu parseller üzerinde takyidatlar aşağıdaki listedeki gibidir: 15

17

18 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerden; 38 no.lu parselin 5/128 hisse payının tarih 8267 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 39 no.lu parselin 3/128 hisse payının tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 41 no.lu parselin 19/1792 hisse payının tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 198 no.lu parselin tam hissesinin tarih 4531 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 212 no.lu parselin 73/1792 hissesinin tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 215 no.lu parselin 73/1792 hissesinin tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile, 220 no.lu parselin 73/1792 hissesinin tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçtiği; 43, 196, 197 ve 199 no.lu parsellerin son 3 yıl içinde mülkiyet değişimi olmadığı tespit edilmiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan yazılı belgeye göre konu taşınmazlar 5747 sayılı yasa kapsamında Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olup, onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları dışında yer almaktadır. Yapı Ruhsat: tarihinde Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan araştırmada konu parseller üzerinde yer alan binaların yasal olmadı tespit edilmiştir. Yapı Denetim: Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan binalar yasal olmaması sebebiyle tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma meydana gelmediği Yüreğir Belediyesi İmar Müdürlüğünden şifa i olarak öğrenilmiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların yasal olmaması sebebiyle inşaat ruhsatı alınmadığı tespit edilmiş olup, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin eksik olduğu kanaatine varılmıştır Arazinin Tanıtılması Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. ye ait Beyköy Mahallesi sınırları içerisinde Besi Çiftliği ve tarlalar bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. ye ait olan toplam ,49 m 2 yüz ölçüme sahip 11 parsel ve bu parsellerin m 2 lik kısmı üzerinde kurulu olan besi çiftliği İşletme merkezidir.

19 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Fiziksel Özellikler BESİ ÇİFTLİĞİ 196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık m 2 lik kısmı üzerinde kurulu olan besi çiftliği işletme merkezi yaklaşık m 2 lik kapalı alandan oluşmaktadır. Çiftlik arazisi aşağıdaki bölümlerden oluşmaktadır: Saray Besi Çiftliği Vaziyet Planı: 1.İdari Bina 12.Gübre İşleme Tesisi 2.Yatakhane 13.Kesimhane 3.Yemekhane 14.Slaj Çukurları 1 4.Yedek Parça Deposu 15.Slaj Çukurları 2 5.Makine Ekipman ve Saman Deposu 16.Yem Tesisi ve Siloları 6.Yem Ünitesi 17. Ahır Alanı 1 7.Su Deposu 18. Ahır Alanı 2 8.Makine & Drenaj 19. Ahır Alanı 3 9.Veteriner Odası 20. Ahır Alanı 4 10.İlaç Deposu 21. Ahır Alanı 5 11.Soyunma Odası 22. Jeneratör Binası 23. Katı Gübre Havuzu (600 m 3 ) İdari Bina: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen idari bina yaklaşık 265 m 2 alana sahiptir. Bina içerisinde tuvalet, 8 adet ofis, toplantı odası ve dinlenme odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha, çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır. 18

20 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir. Yatakhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yatakhane binası yaklaşık 180 m 2 alana sahiptir. Bina içerisinde tuvalet, duş, 5 adet yatakhane, ve TV odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha, çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde odalar birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir. Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Yemekhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yemekhane binası yaklaşık 125 m 2 alana sahiptir. Bina içerisinde 2 yemek salonu, kiler ve mutfak bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha, çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisindeki bölümler birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır. Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir. Yedek Parça Binası: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen yedek parça binası yaklaşık 150 m 2 alana sahiptir. Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup, duvarlar tuğladır. Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma sistemi olmayan binada, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir. Makine Ekipman ve Saman Deposu: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, tuğla duvarlarla 2 bölüme ayrılmış, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan deponun zemini ham betondur. Depo büyüklüğü yaklaşık m2 olup; makas altı yüksekliği 6.5 m dir. Yem Ünitesi: Tek katlı yaklaşık m 2 büyüklüğünde, çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip, duvarları sac levha kaplı olan binanın deponun makas altı yüksekliği 6.5 m dir. Su Deposu, Makine & Drenaj, Veteriner Odası, İlaç Deposu, Soyunma Odası: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen, 5 bölümden oluşan bina yaklaşık 215 m2 alana sahiptir. Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup, duvarlar tuğladır. Kapılar ve pencereler PVC doğramadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir. bina 2004 yılında inşa edilmiştir. Kuru Yem Sahası: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan sahanın zemini ham betondur. Depo büyüklüğü yaklaşık m2 olup; makas altı yüksekliği 7 m dir. Kesimhane: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen kesimhane binası 70 m2 alana sahiptir. Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, çatısı sac levha kaplıdır. Zemin ham beton olup, duvarlar tuğladır. Isınma sistemi olmayan binada, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2006 yılında inşa edilmiştir. Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde 2 bölgede bulunan toplam 11 adet slaj çukuru yer almaktadır. Bunlardan Slaj Çukuru-1, yaklaşık m 2 büyüklüğünde olup 7 bölmeden, Slaj Çukuru-2, yaklaşık m 2 büyüklüğünde olup 3 bölmeden oluşmaktadır. 8 slaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj Çukuru-1 in duvarları ortalama 50 m, Slaj Çukuru-2 nin duvarları ortalama 120 m uzunluğundadır. Yem Tesisi ve Siloları: Yaklaşık 180 m 2 büyüklüğündeki yem tesisi ve toplam 8000 ton kapasiteye sahip, 4 adet 2000 tonluk dikey çelik silodan oluşmaktadır. Silolar 3 ton / saat yem hazırlama kapasitesine sahiptir. 19