VİA GYO ŞİRKET. 5 Mayıs 2016

Transkript

1 VİA GYO 5 Mayıs 2016 ŞİRKET Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin ( Via GYO ), perakende odaklı entegre konsept gayrimenkul projeleri geliştiren, İstanbul merkezli bir gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketidir. Ticari kiralama ve konut satışı için geliştirilen bu gayrimenkuller, perakende, konaklama ve eğlence hizmetlerini bir arada sunmaktadır. GYO dönüşümüne konu olan Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş yılında kurulmuş olup, Türkiye de perakende odaklı entegre konsept projelere başarıyla öncülük etmiştir. Şirket, Ağustos 2015 tarihinde GYO statüsü kazanmıştır. Via GYO nun güncel gayrimenkul portföyü İstanbul un her iki kıtasındaki dört projeden (Via Port Asia, VIALAND, Via Port Venezia ve Via Port Marina) oluşmaktadır. Şirketin 2015 yıl sonu itibariyle portföyünde yer alan projeleri toplam 291,427 metrekare brüt kiralanabilir alana (GLA) sahiptir. Gayrimenkul Portföyünün Konumu Ortaklık Yapısı A Grubu payların Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim Kurulu üyelerinin 3 adedi A Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylardan olmak üzere Genel Kurul tarafından seçilir. Kaynak: Şirket Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası Ortak Grubu Pay Tutarı (TL) Pay Oranı Pay Tutarı (TL) Pay Oranı Coşkun Bayraktar Ali Bayraktar Mehmet Bayraktar A 1,000,000 1,000, % B 29,000,000 21,500,000 A 1,000,000 1,000, % B 29,000,000 21,500,000 A 1,000,000 1,000, % B 29,000,000 21,500, % 25.00% 25.00% Halka Arz B ,500, % TOPLAM A 3,000,000 3,000, % B 87,000,000 87,000, %

2 Bilanço / Gelir Tablosu Kaynak: Şirket 2

3 HALKA ARZ ÖZETİ Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin çıkarılmış sermayesi 90mn TL olup, sermayenin %25 ini oluşturan 22.5mn TL nominal değerli pay ortak satışı ile halka arz edilecektir. Halka arz En İyi Gayret Aracılığı yöntemiyle gerçekleştirilecektir. Sabit Fiyatla Talep Toplama yöntemi kullanılacak halka arzda tahsisat grupları; Yurt İçi Bireysel Yatırımcılar için %80 ve Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılar için %20 olarak belirlenmiştir. Halka arz sonrasında Günlük Alım Emri Taahhüdü ve %100 Geri Alım Garantisi de uygulanacaktır. İhraççı: Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Konsorsiyum Lideri: Finans Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Aracılık Yöntemi: En İyi Gayret Aracılığı Talep Toplama Yöntemi: Sabit Fiyat ile Talep Toplama Sermaye: 90,000,000 TL Halka Arz Edilecek Paylar / Halka Arz Oranı: 22,500,000 TL (Ortak Satışı)/ %25 Tahsisat Grupları: Yurtiçi Bireysel Yatırımcılar (%80), Yurtiçi Kurumsal Yatırımcılar (%20) Lock-up (Satmama Taahhüdü): Via GYO ve Ortaklar tarafından: 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye artırımı yapmama Ortaklar tarafından: 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama Planlanan Talep Toplama Tarihleri: 5-6 Mayıs 2016 Halka Arz Teşvikleri*: Günlük Alım Emri Taahhüdü: Halka arz edenler adına Finans Yatırım tarafından, halka arz edilen payların Borsa da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle her bir işlem gününde halka arz fiyatından günlük 225,000 adet nominal alım emri girilecektir. Günlük Alım Emri Taahhüdü kapsamında kullanılacak toplam kaynak, halka arz edenler tarafından elde edilen toplam halka arz gelirinin en fazla %15 ine kadar olacaktır. 100% Geri Alım Garantisi: Halka arz sonucu Via GYO payı alan tüm yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkların payların tamamını veya bir kısmını Via GYO paylarının Borsa da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını TL fiyattan halka arz edenlere geri satma hakkında sahip olacaktır. *Detaylar Sermaye Piyasası Aracı Notu nda belirtilmiştir. 3

4 DEĞERLEME Fiyat Tespit Raporu Özeti 2 Mayıs 2016 da KAP ta yayınlanan 20 Nisan 2016 tarihli Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan Halka Arz Fiyat Tespit Raporu nda Net Aktif Değer analizi ve Piyasa Çarpanları yöntemi kullanılarak halka arz pay değerine ulaşılmıştır. Piyasa Çarpanları analizinde PD/DD (Piyasa Değeri/Defter Değeri) ve FD/FAVÖK (Firma Değeri / FAVÖK) çarpan verileri kullanılarak analiz yapılmıştır. Halka arz pay fiyatı Net Aktif Değeri, PD/DD çarpanı ve FD/FAVÖK çarpanı yöntemleri kullanılarak bulunan pay başına fiyatların eşit ağırlıklandırılması sonucunda bulunmuştur. Yapılan analiz kapsamında pay başına fiyat Net Aktif Değer yöntemine göre TL, PD/DD çarpanına göre TL ve FD/FAVÖK çarpanına göre TL olarak bulunmuştur. Bulunan pay başına değerlerin eşit şekilde ağırlıklandırılması sonucunda belirlenen halka arz fiyatı olan TL ye ulaşılmaktadır. Tarafımızca Yapılan Değerleme Hazırlanan fiyat tespit raporunda da kullanılan Net Aktif Değer analizinin ve PD/DD çarpanının pay değeri hesaplaması için uygun olduğunu düşünüyoruz. PD/DD Çarpanı VİA GYO gayrimenkullerini gerçeğe uygun değerleme ile muhasebeleştirdiği ve bu muhasebe yöntemi ile maliyet bazlı muhasebe yöntemine göre Net Aktif Değerin Defter Değerine daha yakın seyrettiği düşünüldüğü için benzer şirket olarak Borsa İstanbul da işlem gören ve gayrimenkullerini gerçeğe uygun değerleme ile muhasebeleştiren bütün GYO ların piyasa değerlerine göre ağırlıklandırılmış PD/DD çarpanı ortalamasının kullanılmasının uygun olduğu görüşündeyiz. Sonuç olarak maliyet bazlı muhasebe yöntemini kullanan GYO ların tarafımızca yapılan analizinde ortalama PD/DD çarpanı 0.55x seviyesinde bulunmuştur. Via GYO nun 2015 sonu defter değeri olan 1.8mlr TL ile 0.55x F/DD çarpanı kullanılarak Via GYO nun piyasa değeri bu yönteme göre 998mn TL olarak hesaplanmıştır. Net Aktif Değeri Net Aktif Değer analizinin ise Via GYO nun düzenli kira geliri olan varlıklarının kira veriminin dikkate alınarak hesaplanmasının uygun olduğunu düşünüyoruz. Bu kapsamda Şirket in 4 ana varlığının (Via Port Asia AVM, VIALAND AVM, Via Port Marina AVM ve Viaport Venezia AVM) ayrı ayrı değerlemesi ve düzenli kira geliri olan Via Port Asia AVM ve VIALAND AVM nin değerinin kira getirisi üzerinden hesaplanmasının daha uygun olduğunu düşünüyoruz. Dolayısıyla varlıkların ayrı ayrı değerlemesi yapılarak Net Aktif Değere ulaşılması gerektiği kanısındayız. Via GYO sahip olduğu gayrimenkullerin hiçbirinde arsa sahibi olmayıp uzun dönemli kiralama ile üst hakkı anlaşması yapmıştır. Portföydeki en büyük varlık olan Viaport Asia nın üst hakkının 2037 de sona ermesi ve portföyündeki varlıkların ortalama 25 yıl sonunda kira gelirini kaybedecek olması sebebiyle tarafımızca yapılan değerleme çalışması kapsamında kira verimi hesabında konservatif olarak %8.5 kira verimi kullanılmıştır. Ayrıca kira geliri hesabı yapılırken üst kullanım anlaşmaları gereği yapılan ödemeler kira gelirinden düşülmüştür. Via Port Marina AVM nin Mayıs 2015 te ve Viaport Venezia AVM nin Ağustos 2015 te açılmış olması ve sınırlı bilgi nedeniyle, ekspertiz değerleri üzerinden uygulanacak %35 iskonto ile değerlemeye dahil edilmesinin uygun olacağını düşünüyoruz. Via Port Venezia projesinde ise satılmış ve teslim edilmeyi bekleyen konutların ekspertiz değerinden değerlemeye dahil edilmesi gerektiği kanısındayız. 4

5 Ekspertiz Değerlemesi Özeti Kaynak: Şirket Kaynak: Şirket 5

6 Varlıkların Ayrı Ayrı Değerlemesi Özeti Portföy Tablosu (mn TL) VIA GYO Payı Kira Geliri Üst Hakkı Ödemesi Ekspertiz Değeri (2015-sonu) Garanti Yatırım Değerleme Via Port Asia 100% 1,294 1,164 AVM ,143 1,021 Crown Plaza Houses & Suites - 33 konut 12 8 Kurtköy Arsa 8 5 VIALAND 50% Tema Park AVM Otel ve Ticaret Alanı Projesi 13 8 Via Port Venezia 50% Konut ve Ofis AVM Via Port Marina 100% Marina Tema Park AVM Gayrimenkul Portfoyü 3,178 2,519 Hazır Değerler Diğer Aktifler Finansal Borçlar Diğer Yükümlülükler NET AKTİF DEĞER 2,006 1,346 Kaynak: Şirket, Garanti Yatırım tahminleri 6

7 Tarafımızca Yapılan Değerlemenin Özeti ve Görüşümüz Yaptığımız değerleme çalışması kapsamında Varlıkların Ayrı Ayrı Değerlemesi ve PD/DD yöntemine göre bulunan değerler eşit ağırlıklandırılmıştır. Sonuç olarak pay değeri halka arz iskontosu öncesi TL seviyesinde bulunmuştur. Değerleme Yöntemi Hedef Piyasa Değeri (mn TL) Ağırlıklandırma PD/DD Çarpanı Değerlemesi % Varlıkların Ayrı Ayrı Değerlemesi 1,346 50% Ağırlıklı Ortalama Değer 1,172 Halka Arz İskontosu Öncesi Hesaplanan Pay Fiyatı (TL) Yapılan incelemeler sonucunda belirlenen halka arz fiyatının herhangi bir halka arz iskontosu içermediği düşünülmekle birlikte fiyatın makul bir seviyede olduğu kanısındayız. 7

8 UYARI NOTU: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Veri ve grafikler güvenirliliğine inandığımız sağlam kaynaklardan derlenmiş olup, yapılan yorumlar sadece GARANTİ YATIRIM MENKUL KIYMETLER A.Ş. nin görüşünü yansıtmaktadır. Bu bilgiler ışığında yapılan ve yapılacak olan ileriye dönük yatırımların sonuçlarından Şirketimiz hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. Ayrıca, Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş.'nin yazılı izni olmadıkça içeriği kısmen ya da tamamen üçüncü kişilerce hiç bir şekil ve ortamda yayınlanamaz, iktisap edilemez, alıntı yapılamaz, kullanılamaz. İleti, gönderilen kişiye özel ve münhasırdır. İlave olarak, bu raporun gönderildiği ve yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda kullanıldığı ülkelerdeki yasal düzenlemelerden kaynaklı tüm talep ve dava haklarımız saklıdır. Garanti Yatırım Etiler Mahallesi Tepecik Yolu Demirkent Sokak No Beşiktaş, İstanbul Telefon: Faks: