Türkiye de İkamet Amaçlı Konut Pazarının Makroekonomik Değişkenler ile İlişkisi

Transkript

1 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: Türkiye de İkamet Amaçlı Konut Pazarının Makroekonomik Değişkenler ile İlişkisi Figen Yıldırım İstanbul Ticaret Üniversitesi Gayrimenkul sektöründe önemli bir paya sahip olan konut pazarı birçok sektörü etkilemektedir. Türkiye de özellikle köylerden büyük kentlere göç, hızlı nüfus artışı, her geçen gün plansız ve altyapısı yetersiz yerleşim yerlerinin sayılarının artması konut pazarındaki talebi belirlerken zorluk yaratmaktadır. Araştırmanın amacı; gerek yatırım amaçlı, gerek ise ikamet amaçlı konutlar ile ilgili satın alma davranışını ve satın alma kararının daire sayısına göre makroekonomik değişkenler ile ilişkisini incelemektir. Türkiye de konut talebini etkileyen önemli unsurlar bulunmaktadır. Gelir düzeyindeki gelişmeler, hane halkı işgücü, bankaların kredi seçenekleri, faiz oranları konut talebini etkileyen temel unsurlar arasındadır. Bu sebeple; araştırma amacına uygun olarak, Türkiye de yapı ruhsatına göre daire sayısı kategorisine uygun sınıflandırılan konutlar ile faiz oranları, enflasyon ve işsizlik oranının ilişkisinin belirlenebilmesi amacıyla korelasyon analizi yapılmış, konut pazarına katkı sağlayacak sonuç ve öneriler sunulmuştur. Anahtar Kelimeler: konut pazarı, makroekonomik değişkenler, gayrimenkul sektörü The Relationship with Macroeconomic Variables of Residential Housing Market in Turkey Housing market has an important share in the real estate industry and affects many sectors. Migration from villages to large cities especially in Turkey, rapid population growth, increase in the number of unplanned settlements and inadequate infrastructure, create difficulties in determining housing market demand. The aim of this study is; to examine the relationship between the buying behavior of residential houses and apartments by the number of the purchasing decision and macroeconomic variables. There are important factors that affect the demand for housing in Turkey. Income development, household labor force, banks loan options, interest rates are the main factors affecting the demand for housing. Therefore, in the name of the purpose of the study, the correlation analysis is conducted. The study tests the relationships between categories of houses that are classified due to the number of apartments within the construction permits and macroeconomic variables such as interest rates, inflation and unemployment rate. The housing market will contribute to the results and recommendations are presented. Keywords: housing market, macroeconomic variables, real estate sector

2 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: Giriş Gayrimenkul sektöründe en büyük paya sahip olan konut insanoğlunun barınma ihtiyacını karşılamak üzere ortaya çıkmıştır. Ekonomi, hukuk, kültür, iklim, teknoloji, yaşam tarzı gibi makro değişkenlerin etkisinin yanında gayrimenkul sektöründe rol alan tüm aktörler; kendi iç çevre değişkenlerine göre talebi arttırma ve bunu karşılayacak arzı da zamanında sağlamanın yollarını aramaktadır. Konutlar, şahsi kullanım amaçlı ve temel barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik üretilen her türlü gayrimenkul ürününü kapsamaktadır. Bu durumda, konut sosyal, ekonomik faydaların yanında sahiplerine kiralama, satma, devredebilme özelliği ile ek değer sağlayan gayrimenkul pazarında önemli bir yer tutmaktadır. Konut piyasası; inşaat sektörünün yanında birçok farklı sektörde de pazarın büyüme hızını arttırmaktadır (Aydın, 2003). Özellikle, 2000 li yılların ilk yarısından itibaren Türkiye gayrimenkul sektörü, inşaat sektörü gibi birçok sektör ile paralel olarak önemli bir gelişme göstermeye başlamış ve giderek marka olma yolunda ilerlemektedir (Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, 2010). Konut pazarı; en çok etkilendiği ekonomik büyüme, milli gelir, kişi başı gelir ve gelir dağılımı gibi ekonomik değişkenlerin yanında nüfus, kırsal yerleşim bölgelerinin kentleşme oranı, göç gibi demografik değişkenlerden de etkilenmektedir. Bunun yanında; beşeri ve sosyal yaşam koşulları, yaşam tercihlerindeki değişimler gayrimenkul sektörüne yön veren diğer önemli unsurlar arasındadır. Gayrimenkul sektörü için kontrol edilemez değişkenler arasında önemi her geçen gün artan küresel ısınma ve iklim de yine konut talebindeki dalgalanmaların sebepleri arasındadır (Alkışer ve Yürekli, 2004). Araştırmanın Konusu Gayrimenkul sektörü gayrimenkul satıcı ve alıcılarını ya da gayrimenkul sahipleri ile kiracılarını bir araya getiren pazardır. Dolayısıyla gayrimenkul sektöründeki dengeler arz ve talep kurallarına göre belirlenir. Gayrimenkul sektörün mikro çevresi değerlendirildiğinde; finansal kapasite, insan kaynakları, pazarlama bileşenleri gibi kaynaklar düşünülmelidir. Gayrimenkul sektöründeki işletmelerin mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazarı değiştirmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu nun tanımına göre; konut, ev, apartman ve lojman olarak ikamete ayrılmış yapılardır. Ev, kaç katlı olursa olsun, bir veya iki daireli ikamete ayrılmış yapı ; apartman, kaç katlı olursa olsun üç veya daha fazla daireli ikamete ayrılmış yapı olarak tanımlanırken, daire konut birimi olarak kabul edilerek daha teknik bir tanım yapılmaktadır. Konut birimi daire, etrafı kapalı, tavanı örtülmüş, bir aile, bir veya bir grup insanın diğer fertlerden ayrı olarak yaşamasına yarayan, doğrudan doğruya sokağa, koridora veya genel yere açılan, kendisine ait kapısı bulunan yer olarak tanımlanmaktadır (DİE, 2000). Son dönemde; fonksiyonelliğin yanında hedonik (hazsal) duyguları da içinde barındıran konut pazarı; değişen ve tatmini her geçen gün biraz daha zorlaşan müşterilerin tercihleri doğrultusunda birçok seçeneği bir arada sunarak ek değer yaratan geniş bir ürün yelpazesi sunmaktadır. Daha sosyal (ortak sosyal ortamları ve spor alanları bulunan), daha gösterişli (yeşil alanlara önem veren), daha fonksiyonel (kapalı otopark, çamaşırhane, güvenlik hizmeti sunmak gibi) imkânlar ile zenginleştirilmiş akıllı evler, siteler, rezidanslar, stüdyo türü olarak değerlendirilen tek oda tek salon pratik daireler, şehrin dışında doğaya yakın yerde inşa edilen villalar gibi konut çeşitleri

3 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: farklılaşma olgusundan yola çıkarak pazarda yerini almıştır. Gereksinimler doyurulmadıkları zaman sorun olarak algılanmaya başlanırlar. Doyuma ulaşma ise var olan kaynaklar ölçüsünde gerçekleşir. Kişilerin temel gereksinimlerinden barınma gereksiniminin aracı olan konutta da durum böyledir. Konuta olan gereksinim demografik, konut talebi ise ekonomik temelli kavramlardır. Konut sorunu ise hem ekonomik hem de demografik nedenlerden kaynaklanmaktadır. Öyle ki nüfus artışı ve hareketliliği devam ettiği sürece konut gereksinimi bitmeyecektir. Ancak, yeterli kaynak ve çaba harcandığında konut sorunu hafifletilebilir. Bunun için de kapsamlı bir planlama ve uygulama kararlılığı şarttır. Türkiye de, 2000 lerin başından bu yana gayrisafi yurtiçi hâsıla ve hane halkının alım gücü belirgin bir artış göstermektedir. Ekonomide istikrarlı bir görünüm sergilemekte ve bu durum tüketicilerin konuta olan talebini de arttırmaktadır. Bununla birlikte, Türkiye de hala konut satın almak en güvenilir yatırım aracı olarak görülmektedir. 14 milyon nüfusu olan İstanbul da konut sahipliği oranı yüzde 55 düzeyinde olup bu oran giderek daha da artmaktadır. Özellikle büyük kentlerdeki nüfus artışı bu durumu her geçen gün tetiklemektedir yılında Türkiye genelinde yaklaşık 357 bin adet konut satılmış iken, 2011 de 420 bin adet konutun satışı gerçekleşmiştir. Bankalar, 2011 yılında kredi ile ev almak isteyenler için uygun koşullar sağlamış ve bu talebi desteklemiştir. Konut kredisi faiz oranları 2002 yılında %4,42 den ilk 3 çeyrekte ortalama %1 seviyelerinde kalmış, ancak dördüncü çeyrekte Avrupa krizinin etkileri ve cari açığı kapatılmasına yönelik önlemler sonucu %1,33 seviyesine kadar yükselmiştir (İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Konut Piyasası Raporu, 2012). Yılın ikinci çeyrek döneminde yeni konut başlangıçlar için alınan yapı ruhsatları olarak gerçekleşmiş ve ilk çeyrek döneme göre önemli ölçüde artmıştır. Yapı kullanım izin belgeleri sayısı ise ikinci çeyrekte ile kriz sonrası en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Son dönemlerde hızlı genişleyen yeni konut inşaatları tamamlanarak fiilen satışla dönüşmeye başlamıştır (Yirmibeşoğlu, 2008). Türkiye de konut sorununu ortaya çıkaran etmenlere bakıldığında, şu beş temel faktör ortaya çıkmaktadır. Bunlar: hızlı ve plansız kentleşme; gelir dağılımı eşitsizliği, imar afları, ekonomik olmayan konut yatırımları önemli sebepler arasında sayılmaktadır. Eğer konut sorunu bireysel bir barınma sorunu olarak kabul edilmişse, bireysel çözümlerin de kabulü gerekir. Oysa konut yapısı tüzel düzenlemeler altında biçimlendirilmekte ve vergilendirilmektedir. Kentlerin fiziksel dokusuna aykırı konut yapımı engellenmektedir. Konut, çevresine saldığı dışsallıklar nedeniyle, düzen altına alınmaktadır. Yani konut, toplumsal bir üründür ve sorun ise, toplumsal bir sorun olmak durumundadır. Türkiye de konut arzının çok büyük bir bölümünü özel sektör gerçekleştirmektedir yılı itibari ile alınan yapı ruhsatlarının dağılımına göre özel sektörün payı yüzde 89,7, kamu kesiminin yüzde 8,2 ve kooperatiflerin yüzde 2,1 dir. GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) in Türkiye 2023 Vizyonu Gayrimenkul Sektörü Raporuna göre; konut arzının düzenlenmesi ve iyileştirilmesi için şu konular gereklidir: - Arsa ihtiyacının karşılanması, - inşaat maliyetleri içinde yer alan vergi, harç, resim ve benzeri kamu yüklerinin azaltılması, sadece bina inşaatı değil, altyapı ve ilişkili sosyal donatı ve diğer üst yapılar içinde aynı kapsamda değerlendirilmesi,

4 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: TOKİ nin konut finansman sistemi içinde Konut Finansman Fonu Kurumu haline dönülerek konut finansman piyasalarına aracılık etmesi ve uzun vadeli kaynaklar yaratması ve kullandırması, fiili konut ve yapı üretiminden çekilmesi, - konut üretiminde yapı ruhsatları ve yapı izinlerinin verilmesinde azami denetiminin sağlanması ile kayıt dış-kayıt içi haksız rekabetinin önlenmesi, - konut ve yapılar için getirilen zorunlu standartların uygulanması (enerji verimliliği vb.) konusunda vergi ve benzeri araçlar ile özendirici olunması ve maliyetlerin bir bölümünün kamu tarafından karşılanması. Buna karşın aynı rapora göre Türkiye de talebi etkileyen temel unsurlar hane halklarının mülkiyet durumu, hane halkı tiplerindeki gelişmeler, gayrimenkul bir bölümünün ruhsatsız ve asgari standartların altında konutlar olduğu gözlemlenmektedir. Türkiye de kurumsal olmayan nüfus içinde 15,7 milyon kişi veya 3,7 milyon hane halkı kiracı statüsündedir. Düşük gelir grubunda 925 bin hane halkı, orta gelir grubunda 1,55 milyon hane halkı ve üst gelir grubunda 1,22 milyon hane halkı kiracı konumundadır. Gelecekte öncelikle orta gelir grubundaki kiracılar konut talebi oluşturacaktır. Düşük gelir grubu içinden de erişilebilir konut fiyatları oluşması halinde konut talebi artacaktır. Hiç şüphesiz, üst gelir grubu da konut talebi potansiyeline sahip olmaya devam edecektir (Gürlesel, 2012). Araştırmanın Amacı ve Kapsamı Çalışmada daire sayısı tercihine göre tüketicilerin makroekonomik değişkenler ışığında konut sahibi olma taleplerindeki değişimi incelemek amaçlanmıştır. Bu amaçla tek katlı(bir daireli) veya iki ya da daha fazla daireli ikamet amaçlı konutların faiz oranı, işsizlik oranları ve enflasyon rakamları ile ilişkisi açıklanmaya çalışılmıştır. yatırım eğilimi ve bireysel gelirlerdeki gelişmeler olarak belirtilmiştir. Türkiye deki aile yapısında görülen demografik değişimler de konut talebini yaratan önemli nedenlerden biridir. Ülkede hane halkı sayısı giderek küçülmekte, çekirdek ailelerin sayısı ise çoğalmaktadır. Artan eğitim düzeyi ve bireyselleşme sebebiyle özellikle şehirlerde yaşayan gençler ailenin yanından ayrılarak ciddi bir konut talebi yaratmaktadır. Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek Ve Tanıtım Ajansı tarafından yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu na (2010) göre; Türkiye de konut sahipliği göreceli olarak halen düşüktür. Konut sahipliği kapsamında sahip olunan konutların özellikleri de dikkate alındığında özellikle düşük gelir gruplarının sahip olduğu konutların önemli Araştırmanın kapsamını oluşturan bir daireli (tek katlı) evler ile iki ya da daha fazla daireli evler şöyle tanımlanmaktadır. Bir daireli konutlar; tek katlı evler, villalar, dağ evleri, orman evleri, çiftlik evleri(lüks olmayan bağ evleri), kır evleri, yazlık evler hafta sonu evleri gibi müstakil evlerdir. Bu sınıf ayrıca her birinin kendisine ait çatısı ve direkt zeminden kendine ait girişi bulunan yarı müstakil veya teraslı evler olarak da tanımlanır. İki veya daha fazla daireli evler; kat blokları yarı müstakil veya teraslı evler apartman gibi ikamet amaçlı binalardır. Araştırma kapsamında emlak ürünleri arasındaki ikamet amaçlı konut sınıfı ele alınmıştır; diğer gayrimenkul türleri (ticari amaçlı emlak, endüstriyel amaçlı emlak, tarıma yönelik emlak, özel amaç teşkil eden emlak) analiz dışı tutulmuştur. Araştırma tüm Türkiye deki konutlar üzerinde yapılmıştır. Bölgeye ait alışkanlıklardan kaynaklanan (tek katlı evler genellikle lüks olmayan bağ evleri) veya kayıt dışı yerleşim bölgelerinin veriler arasında bulunmaması çalışmanın kısıtları arasındadır. Hiç kuşkusuz, faiz oranları, işsizlik oranları ve enflasyon her ne kadar makro çevrede pazarı en çok

5 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: etkileyen değişkenler arasında sayılsa da analize eklenmeyen diğer dış çevre değişkenlerinin (teknoloji, rekabet gibi) ilişkisi de önemli bir yer tutmaktadır. Araştırmanın Metodolojisi Çalışmada 2005: : 08 dönemine ait yapı ruhsatına göre iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar ile tek daireli ikamet amaçlı binalar incelenmiştir. Bu incelemede ilişkisi araştırılan makroekonomik veriler, bankalarca konut için TL üzerinden açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranları, hane halkı reisinin baz alındığı işsizlik oranı, hane halkı reisinin dışındaki fertlerin incelenmesi ile oluşturulan işsizlik oranı, ve TUİK tarafından ilan edilen cari döneme ait enflasyon oranıdır. Çalışmada kullanılan veriler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası elektronik veri dağıtım sistemi (EVDS) ve Türkiye İstatistik Kurumu Hane Halkı İşgücü istatistiklerinden elde edilmiştir. Yapı ruhsatına göre alınan veriler analize tabi tutulmuştur. Yapı Ruhsatı, 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 21. maddesi gereğince, yapımına başlanacak yapılar için belediye sınırları içinde belediyelerce, belediye sınırları dışında ise valiliklerce (İl Bayındırlık ve İskân Müdürlükleri) verilmesi zorunlu bir belgedir. Yapı Kullanma İzin Belgesi ise, 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 30. maddesi gereğince tamamen veya kısmen biten yapılar için belediye sınırları içinde belediyelerce, belediye sınırları dışında ise valiliklerce bina sahiplerine verilmesi zorunlu bir belgedir (tuik.gov.tr; ). Literatüre bakıldığında birçok çalışmada yapı ruhsatı belgesinin kullanıldığı bilgisinden yola çıkılarak sınıflandırma yapı ruhsatı belgesine göre yapılmıştır. Gerek yatırım amaçlı gerekse ikamet amaçlı konut edinme davranışının etkilenme ihtimali olan makro ekonomik değişkenlerle arasındaki ilişkinin incelenmesi amacıyla korelasyon analizi yapılmıştır. Analiz iki gruba ayrılmaktadır. İlk grupta tek daireli ikinci grupta ise iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı bina sayılarının ve bu binaların değerleri incelenmiştir. İnceleme her iki grupta da faiz oranı, işsizlik oranları ve enflasyon oranı ile korelasyonlarının incelenmesi şeklindedir. Yapılan korelasyon analizi seçilen makro ekonomik değişkenler ile ikamet amaçlı binalar arasındaki ilişkinin yönü ve derecesi hakkında bilgi vermektedir. Analiz ve Bulgular İkamet amaçlı binalar ile faiz oranı, işsizlik ve enflasyon oranı korelasyon analizi sonuçlarını özetleyen tablo aşağıdadır. Yapı Ruhsatına Göre Faiz İşsizlik oranı İşsizlik oranı Enflasyon Oranı (Hane halkı reisi) (Hane halkı fertleri) İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar (Değer TL) İki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar (Daire Sayısı) Bir daireli ikamet amaçlı binalar (Değer TL) Bir daireli ikamet amaçlı binalar (Daire Sayısı) Tabloda ilk sütunda konut faizi oranları ile iki ve daha fazla daireli binaların beklentiler doğrultusunda negatif yönlü ve nispeten kuvvetli ilişkiye sahip olduğu ortaya çıkmıştır. İki ve daha fazla daireli binaların değerinin faiz oranı ile ilişkisinin daha yüksek olması da beklentiler doğrultusundadır. Tek daireli binalar ile faiz oranı arasındaki ilişki pozitif yönlü ve nispeten

6 Oca.05 Haz.05 Kas.05 Nis.06 Eyl.06 Şub.07 Tem.07 Ara.07 May.08 Eki.08 Mar.09 Ağu.09 Oca.10 Haz.10 Kas.10 Nis.11 Eyl.11 Şub.12 Tem.12 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: daha düşük ilişkiye işaret etmektedir. Ancak unutulmaması gereken bir nokta bu tip binaların toplam içindeki payının oldukça düşük olması ve yıllar itibariyle toplam içindeki paylarının da azalıyor olmasıdır. Bu iki tip bina sayısı arasındaki fark yıllar itibariyle istikrarlı bir biçimde artmakta iken Şekilde görüldüğü gibi 2005 yılında tek daireli binalar toplam içinde %60 ı oluştururken 2012 yılına gelindiğinde bu oran % 20 seviyesine inmiştir. Dolayısıyla ülke genelindeki davranışı iki ve daha fazla daireli binalar temsil etmekle birlikte bilgi vermesi amacıyla çalışmada tek daireli binalara da yer verilmiştir. 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 bir daireli ikamet amaçlı binaların toplam içindeki oranı Konut sahibi olma ile ilişkili olmasının beklendiği en temel değişkenlerden bir diğerinin işsizlik oranı olduğu tahmin edilmektedir. Ancak hane halkı reisinin işsiz olması ile ailenin diğer fertlerinden birinin işsiz olmasının konut edinme davranışına etkisi aile yapısına da bağlı olarak farklılaşabileceği düşünülerek iki grupta incelenmiştir. İşsizlik oranları ile gerek tek gerekse iki ve daha çok daireli binaların sayı ve değerlerinin negatif ilişkili olduğu görülmüştür. Her iki tip binada ve her iki tip işsizlik oranında binanın değeri ile korelasyonunun daha yüksek olduğu dolayısıyla ilişkinin gücünün daha yüksek olduğu görülmektedir. Tabloda ikinci ve üçüncü sütunlar birlikte incelendiğinde genel olarak işsizlik oranının ikamet amaçlı bina sayısı ile ve değeri ile negatif ilişkili olduğu görülmektedir. Yine bu ilişkide hane halkı reisinin işsizliğinin genel olarak hane halkının diğer fertlerine oranla daha yüksek ilişkili olduğu görülmektedir. İncelenen diğer bir temel makroekonomik değişken ise enflasyon oranıdır. Enflasyon oranı ile iki ve daha fazla daireli binaların sayısı ve özellikle değeri arasında pozitif ve güçlü bir ilişkinin varlığı saptanmıştır. İnşaat sektörünün ekonomiyi canlandırıcı etkisi bu noktada gözardı edilmemesi gereken bir faktördür. Yine unutulmaması gerekir ki incelenen dönem küresel krizini de içinde barındırmaktadır. İnşaat sektörü ekonomide çok sayıda alt sektöre nüfuz etmekte ve canlandırmaktadır. Bu etkinin enflasyon ile aynı yönde hareket etmesi özellikle kriz dönemlerinde şaşırtıcı değildir. Sonuç olarak; çalışmanın analiz kısmında elde edilen bulgular inşaat sektörünün gerek seçilen parasal değişkenlerle gerekse reel değişkenlerle olan ilişkisinin yönü ve derecesini çarpıcı sonuçlarla ortaya koymaktadır.

7 Social Sciences Research Journal, Volume 2, Issue 1, (March 2013), ISSN: Sonuç ve Öneriler Türkiye de konut pazarı hane halkının yaşam tarzının değişmesi, konut sahibi olma taleplerinin her geçen gün artması sebebiyle gelişmekte ve diğer sektörleri de paralel olarak etkilemektedir. Gerek toplum gerekse sektörde rol alan aktörler gayrimenkul sektörünün ülkenin gelişimine ve ekonomisine olan katkısı konusunda gün geçtikçe bilinçlenmektedirler. Bununla beraber sürdürülebilir devlet politikalarının varlığı ve toplu konut yatırımlarının her geçen gün artması sistematik ve planlı çalışmaların desteklenmesi sektördeki büyümenin pozitif karşılanmasını sağlamaktadır. Yapılan çalışmada daire sayılarına göre kategorileştirildiğinde, tüketicilerin makroekonomik değişkenler ışığında konut sahibi olma taleplerindeki değişiminin yönü tespit edilmeye çalışılmıştır. Yapılan analizde; incelenen değişkenler arasında iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı konutların değeri (tl) ile tek daireli ikamet amaçlı konutların daire sayısı ile en önemli ilişkiye enflasyon oranının sahip olduğu görülmüştür. Araştırmanın diğer makroekonomik değişkenler, piyasa değeri, mekânsal farklılıklar gibi değişkenlerin de göz önünde tutulduğu gelecek yapılacak çalışmalara ışık tutacağı düşünülmektedir. Kaynaklar Aydın, S. (2003). Türkiye de Konut Sorununun Ekonomik Boyutları. Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Alkışer, Y. ve Yürekli, H. (2004). Devlet Konutu nun Dünü, Bugünü, Yarını. İTÜ Dergisi/a,Cilt 3,No:1, DİE. (2000). Devlet İstatistik Enstitüsü, Bina İstatistikleri, İstanbul, T.C. Başbakanlığı. Gürlesel, C.F. (2012) Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği İktisadi İşletme Yayınları. Konut Piyasası Raporu. (2012). İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yayınları. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu (2010), Türkiye Cumhuriyeti Başbakanlık Yatırım Destek Ve Tanıtım Ajansı. Yirmibeşoğlu, F.(2008). Emlak komisyoncularının mekânsal dağılım süreci ve İstanbul da konut piyasası. İTÜ Dergisi/a, Cilt:7, No: http/ erişim tarihi: http/ erişim tarihi: