MORTGAGE VE TÜRKİYE UYGULAMASI GİRİŞ MORTGAGE KAVRAMI =UZUN VADELİ İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMANI MORTGAGE SİSTEMİNİN İLKELERİ...

Transkript

1 MORTGAGE VE TÜRKİYE UYGULAMASI İÇİNDEKİLER GİRİŞ MORTGAGE KAVRAMI =UZUN VADELİ İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMANI MORTGAGE SİSTEMİNİN İLKELERİ TÜRKİYE DE MORTGAGE SİSTEMİNİN UYGULANMASI MORTGAGE SİSTEMİYLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEME MORTGAGE SİSTEMİNİN YARARLARI SONUÇ VE GENEL BİR DEĞERLENDİRME... 9 KAYNAKLAR...10 Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan I

2 GİRİŞ MORTGAGE VE TÜRKİYE UYGULAMASI Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan Kocaeli Üniversitesi İİBF İşletme Bölümü Muhasebe-Finansman Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Ev sahibi olmak çoğu insanın en temel önceliklerinden biri olmuştur. Özellikle de ilk defa ev almak çoğu insan için zor olduğu kadar, heyecan verici bir deneyimdir. Bu güçlüğü aşabilmek için gerek kamu kurumlarınca, gerekse de özel kurumlarca çeşitli ve değişik sistemler uygulanmaya çalışılmış ve çalışılmaktadır. Konuyla ilgili olarak güncele oturan en yeni konu da mortgage denilen uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansmanı uygulamasıdır. Dünyada uzun yıllardır başarıyla uygulanmış örnekleri görülen, bir anlamda kira öder gibi ev sahibi olma olanağı sağlayan ve uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi olarak ifade edilen mortgage sisteminin, ülkemizde de uygulamaya geçirilmesi için yoğun çalışmaların yapıldığını son günlerdeki yazılı ve sözlü basında sık sık duymaktayız. Gerçekten de söz konusu sistemin ülkemizde uygulanması ile özellikle sözlü ve yazılı basının ifadesi ile dar gelirlilerin hayalini süsleyen yuva sahibi olabilme imkanı gerçekleşebilecek midir? Bu sistemin dünyanın birçok ülkesinde başarıyla uygulanıyor olmasından hareketle, ülkemizde de başarı ile uygulanabileceği ve çoğu insanın daha rahat konut sahibi olabileceği yönünde de kamuoyunda genel bir kanı oluşmuş durumdadır. Çalışmamızda da konuya ışık tutabilmek açısından bu sistemin temelde neyi ifade ettiği, böyle bir sistemin işleyişi için neler gerektiği ve Türkiye için uygulanabilirliğine ilişkin açıklamalara yer verilmiştir. 1. MORTGAGE KAVRAMI =UZUN VADELİ İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMANI Sistemi iyi anlayabilmek için önce sistemin adı olarak belirtilen ve yabancı kökenli bir sözcük olan mortgage kavramının tanımına değinmek yararlı olacaktır. İpotek karşılığı gayrimenkul kredileri ve bu kredilere dayalı menkul kıymetler 1 olarak ele alınarak değişik şekillerde tanımlanan ve ülkemiz güncelinde de mortgage olarak yer alan kelime Türk Dil Kurumu nca ele alınmış ve yabancı kökenli bir kelime olan mortgage kelimesinin Türkçe karşılığının tutu, ipotek, rehin olduğu belirtilerek tutulu satış anlamında kullanıldığı ifade edilmiştir. Kavram itibariyle ipotek anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılmaktadır. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanmaktadır. 2 Ağırlıklı olarak konut sahibi olmak için kullanılan bir kredi sistemi olan mortgage sisteminde vade ve faiz oranları değişik şekilde belirlenebilmektedir. En çok kullanılan iki yöntem ayarlanabilir faiz oranlarını içeren (adjustable-rate mortgage, ARM) ve her ay sabit bir geri ödemeyi içeren (fixed, gratuated-payment mortgage, GPM) mortgage uygulamalarıdır. Bunlara ilave olarak aha az da olsa kullanılan diğer iki yöntem ise fiyat düzeyine göre 1 Atıl Karagöz, Mortgage Piyasası ve Türkiye de Uygulanabilirliği, Active Bankacılık ve Finans Makaleleri-V, Active 5.Sayı, Şubat-Mart 1999, s Anthony Saunders, Financial Instıtutıons Management A Modern Perspective, Irwin Inc., Sydney, 1994, s.158. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 1

3 ayarlanan ödemeleri kapsayan (price-level-adjusted mortgage, PLAM) ve iki oranlı faiz sisteminin kabul edildiği ( dual-rate mortgage, DRM) uygulamalardır. 3 Mortgage özellikle son 20 yıl içinde Amerika da yoğun olarak gündeme gelen, likit olmayan değerlerin alımında kullanılan ve genellikle de geri ödemesi 30 yıl gibi uzun bir vadeyi kapsayan bir borçlanma sistemidir. 4 Daha değişik bir deyimle, gayrimenkul rehnini esas alan uzun vadeli borçlanma anlamına gelen mortgage, ipoteğe dayalı uzun vadeli konut edindirme kredi sistemidir. Sistem daha çok satın alma gücü sınırlı olan orta sınıfın, kira düzeyindeki taksitlerle konut edinmesini öngörmektedir. Sistemin belki de en önemli unsuru, uzun vadeli fon temini için menkul kıymetleştirmeyi sağlamaktadır. Özellikle Amerika, Kanada, Avustralya gibi Anglo-sakson ülkelerde verilen ipotek kredilerine dayanarak gerçekleştirilen menkul kıymetleştirme yoluyla gayrimenkul sektörü finanse edilmektedir. 5 Bir diğer ifadeyle mortgage, uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemidir. Çalışmamızın bundan sonraki kısımlarında da mortgage ve uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansmanı deyimleri eş anlamlı olarak kullanılmışlardır. 2. MORTGAGE SİSTEMİNİN İLKELERİ Böyle bir sistemin ülkemizde de başarı ile uygulanabilmesi için öncelikle dünyada da örnekleri görülen bir İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Sisteminin oluşturulması gerekmektedir. Ayrıca mevcut bankacılık sistemimizdeki aksaklıklar düşünüldüğünde Ülkemizdeki konut finansmanı sisteminin bankalar aracılığıyla yapılandırılması mümkün gözükmemektedir. Bu durumda da sistemin sağlıklı bir şekilde oluşturulması ve işleyişinin sağlanması için hayata geçirilecek yasal düzenlemelerin yanısıra, kamu ve özel sektör ortaklığı ile bir İpotekli Konut Finansmanı Şirketi kurulması konusu da yapılacaklar arasında önceliğini korumaktadır. Genel olarak dünyada ipotekli konut finansmanı modeli uygulamasına yeni geçen ülkelerde, iki ayrı sistem farklı şekillerde uygulanmaktadır. Kıta Avrupası nda örneğin Polonya, Çek Cumhuriyeti, Macaristan gibi eski Demirperde gerisi ülkelerde ipotek bankacılığı sistemi uygulamaya geçirilmiştir. Bunun yanında dünyanın diğer bölgelerinde de Anglo-sakson modeli tercih edilmiştir. 6 Yukarıda Anglo-sakson modeli olarak isimlendirilen mortgage sistemi birincil piyasa ve ikincil piyasa olmak üzere iki ayrı piyasadan oluşmaktadır. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşur. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınır. İkincil piyasada finans kuruluşları, kamu kuruluşları ile beraber bir havuz oluştururlar ve bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satarlar. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satarlar Konunun özüne inildiğinde bir anlamda varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapıldığı söylenebilir. Burada alıcıları, zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluşturur. İkincil piyasa finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engellemekte ve verdiği kredilerin teminatının çabuk geri almasında yardımcı olmaktadır. Anglo-sakson modelinde konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu 3 Frank J.Fabozzi, Franco Modigliani, Michael G.Ferri, Foundations of Financial Markets and Institutions, Prentice Hall International, Inc., New Jersey, 1994, s James C.Van Horne, Financial Market Rates and Flows, Prentice-Hall Inc., New Jersey, 1994, s H.Bayram Çolak, Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında İpoteğe (Mortgage) Dayalı Menkul Kıymetler Yönetimi-I, Yaklaşım Dergisi, Sayı:140, Ağustos Necat Özen, Kondudan Konuta: Mortgage (İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı) Sistemi, Yaklaşım Dergisi, Sayı:145, Ocak Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 2

4 nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil piyasadaki kurumlar, "Birleşik Ulusal Konut Kredisi Kurumları ile (Federal National Mortgage Association-FNMA ve Government National Mortgage Association-GNMA gibi kamu kuruluşlarıyla) birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil piyasadaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Yani bu sistemde bankalar ve/veya diğer tasarruf kuruluşları kullandırdıkları konut kredilerini servis ücreti keserek tüm hakları ile birlikte ikincil piyasa kuruluşlarına diğer bir deyişle ipotek merkezleri ne devretmektedirler. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemde krediler hükümet destekli kuruluşlardan ya da bu tür kredileri vermeye yetkilendirilmiş olan bankalar ve diğer özel kuruluşlardan sağlanabilir. 7 Dünya da uygulanan sistemler incelendiğinde, ipotek bankacılığı sisteminin uygulanabilmesi için finans kuruluşlarına yardımcı olacak servis sağlayıcı firmaların olması vazgeçilmez bir unsurdur. Bu yapı bu sistemin uygulandığı ülkelerde oluşturulmuş olmasına rağmen henüz Türkiye de oturmuş değildir. Buradan hareketle Anglo-sakson sistemin ülkemiz için daha kolay hayata geçirilebilir ve uygulanabilir olduğu görülmektedir. Elbette böyle bir sistemin ülkemizde uygulamaya konulabilmesinde önemli bir şart, ekonomik istikrarın devamlılığının yanısıra bir dizi yasal düzenlemenin de hızla yapılarak hayata geçirilmesidir. Ekonomik istikrar ve yasal düzenlemelerin yanısıra sistemin anlamlı bir şekilde çalışması için gerekli olan bir başka önemli şart da, finans kuruluşlarının veya konut finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkanıdır. Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir piyasada alınıp satılabilmesini gerekli kılar. Bu sayede, menkul kağıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değiştirilebilmektedir. Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılabilmektedir. Böylece kredi ile satın aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabilir ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın alabilirsiniz. Geçmiş ödemeleriniz de yeni mülk için edindiğiniz krediden düşülür. Uzun vadeli ipoteğe dayalı konut finansmanının işleyişine ilişkin olarak sermaye piyasaları yeterince gelişmemiş olan ülkeler ve sermaye piyasaları ve buna bağlı olarak da mortgage piyasası gelişmiş olan ülkeler açısından konuya yaklaşmak ve örneklendirmek faydalı olacaktır. 8 Öncelikle sermaye piyasası yeterince gelişmemiş olan (mortgage sistemi olmayan) bir ülkede yaşayan Bay (X) in ev almayla ilgili durumunu irdeleyelim. Bay (X) kirada oturmaktadır. İlk evini almak için de kendine uygun projeleri değerlendirmektedir. Bu konudaki en büyük problemi ise bütçesine uygun ödemeler ile bir ev sahibi olabilmesidir. Güvenilir bir kooperatif aracılığıyla ev sahibi olması da mümkün olmamaktadır. Çünkü kooperatifin evi teslimine kadar geçen süre içinde yine kirada oturmak zorunda kalacaktır ve buna da bütçesi uygun değildir. Bu durumda Bay (X) için en uygun yol bütçesine uygun düşük fiyatlı bir ev bulmak ve elindeki likit değerleri de paraya çevirerek evi almak olacaktır. 7 Horne, a.g.e., s.248, 249 ve Konuya ilişkin örnek ve sonuçlar Atıl Karagöz ün, a.g.m.sinin, s de yer alan bilgilerinden geliştirilmiştir. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 3

5 Sermaye piyasası yeterince gelişmemiş olan bir ülkede yaşayan Bay (X) in ev almayla ilgili yukarıdaki şekilde davranmasının mortgage piyasası olmayan bir ülkede aşağıdaki sonuçları ortaya çıkaracağını söylemek yanlış olmayacaktır. 1. Öncelikle Bay (X) en çok istediği evi değil, parasını denkleştirebildiği evi alabilmektedir. Bu durum da ev fiyatları üzerinde aşağı yönde talep baskısı yapmaktadır (downward price pressure). 2. Bay (X) piyasanın durgun olduğu zamanlarda elindeki likit varlıklarını ucuza satmak ya da hiç satamamak riski ile karşı karşıyadır. Bu, piyasa durgun iken piyasayı daha da durgunlaştırıcı bir etki yapmaktadır (magnifying effect). 3. Bay (X) neredeyse tüm birikimlerini/varlıklarını kullandığı için diğer harcamalardan kaçınmak zorundadır; yani kullanılabilir gelirinden daha azını harcamaktadır. Bunun ekonominin genelindeki sonucu ise bağlı değerlere yatırılan paranın sisteme girişinin mümkün olmamasıdır (overcrowding effect). 4. Bay (X) in aldığı evin parasını borçlanmadan denkleştirmiş olması ise genel anlamda gayrimenkul piyasasının kriz dönemlerinde bile değer kaybetmeyişini açıklamaktadır (lack of leverage). Şimdi de sermaye piyasası gelişmiş olan (mortgage sistemi olan) bir ülkede yaşayan Bay (Y) nin ev almayla ilgili durumunu irdeleyelim. Bay (Y) ev almaya karar vermiş, bütçesini belirlemek üzere bankasına gitmiş ve ev almayla ilgili olarak aşağıda verilen sıra dahilindeki süreci yaşamıştır. 1. Öncelikle Bay (Y) mortgage üzerine konut kredisi veren herhangi bir banka ya da finansal kuruma giderek; kazancı, kredi bilgileri, ödemekle yükümlü olduğu borçlar v.b. kişisel bilgileri sunarak alabileceği kredi miktarını belirlemiştir (pre-qualification). 2. Bay (Y) artık ne kadar borç alabileceğini de bilerek uygun bir ev aramaya başlar (househunting). 3. Bay (Y) beğendiği evi belirledikten sonra bu ev hakkında gerekli bilgileri edinir (determining the potential home). 4. Denetim sonucunda Bay (Y) nin evi uygun bulması durumunda sıra bir teklif yapmaya gelmiştir (offer to purchase). 5. Teklif aşamasında Bay (Y) kendisine kredi verecek bir kuruma gider ve başvuruda bulunur (mortgage loan application). Bu kurum kendisine ilk kredi miktarını belirleyen kurum olabileceği gibi günün şartlarında en ucuz krediyi sağlayan ve/veya en iyi hizmeti veren başka bir kurum da olabilir. 6. Mortgage kredisini verecek kurum satışa konu olan ev hakkında bağımsız bir kuruma denetim ve ekspertiz yaptırır (inspection and appraisal). Bu denetim bağımsız bir kurum tarafından gerçekleştirileceğinden alıcı, satıcı ve kredi veren kurum satışa konu olan ev hakkında gerçek ve doğru bilgilere sahip olurlar. 7. Kredi veren kurum Bay (Y) nin borç alacağı miktarı, faiz oranını ve geri ödemeleri belirler. Bay (Y) gerekli yasal vergi ve harçları ödeyerek krediyi kullanır, satıcıya gerekli ödemeyi yapar ve anahtarları alır (closing the loan). Yukarıda Bay (Y) nin yaşadığı sürecin belirleyici özellikleri ve sonuçları da aşağıdaki şekilde belirtilebilir: 1. Bay (Y) bütçesini en başta belirlediğinden hayal kırıklığına uğrayamayacağı bir işe kalkışmaktadır. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 4

6 2. Finansal kurumlar tarafından genelde aylık harcanabilir gelirin üçte biri kadar bir ödeme tablosunun gerektirdiği kredi miktarı belirlendiğinden ödemeler aylık harcanabilir gelir düşmedikçe ev bütçesi üzerinde zorlayıcı bir baskı oluşturmamakta, hayatı normal standartlarda sürdürebilmek imkanı devam etmektedir. 3. Ev alımının sonuçlandırılması bağımsız bir denetim ve ekspertiz mekanizması sonucunda gerçekleştiğinden alıcı, satıcı ve kredi sağlayıcı kurumun aldanma ya da aldatılma olasılığı olabildiğince aza indirilmiştir. Sistemin daha iyi anlaşılmasını sağlamak ve avantajlarını daha iyi gösterebilmek açısından Bay X ve Bay Y ye ilişkin aşağıdaki şekilde oluşturulan rakamsal değerlerin incelenmesi fikir verici olacaktır. Bay X in beğendiği evin fiyatı YTL Bay X in aylık geliri YTL Bay X in denkleştirebildiği miktar YTL kendi birikiminden YTL alınan borç (aile ve diğer kaynaklardan) YTL Toplam Bay X in alabileceği evin değeri YTL Bay Y nin beğendiği evin fiyatı YTL Bay Y nin aylık geliri YTL Bay Y nin aylık mortgage ödemesi 908 YTL (Brüt % 6 ve 30 yıl vadeli) Bu ödemelere göre alınabilecek kredi miktarı YTL Bay Y nin alabileceği evin değeri YTL YTL kendi birikimlerinden YTL kredi veren kurumdan * Net % 5 lik ( % 5 BSMV ve % 15 KKDF ile birlikte brüt % 6 ya karşılık gelen) sabit bir faiz oranı ve 30 yıllık vade örnekleme açısından kullanılmıştır. Elbette ki mortgage piyasasında değişken oranlı faizlerin ve daha değişik vadelerin kullanılması mümkündür. Hatta belli endekslere bağlı değişken faiz oranları ve istenilen uzunlukta vadelerin belirlenmesi de mümkün olabilmektedir. Görüldüğü üzere aynı birikim ve aynı gelire sahip olmakla birlikte alınan uzun vadeli ipotek kredisi (mortgage) ile hem daha yüksek değerli (daha konforlu) bir ev sahibi olunabilmekte hem de hayat normal standardında sürdürülerek bütçe üzerinde zorlayıcı bir baskı oluşmamaktadır. Mortgage sisteminin, yukarıda bahsedildiği üzere, konut sahibi olmak için kullanılması dışında, sermaye piyasası gelişmiş olan ülkelerde mortgage kredilerinin yüksek gelir grubuna dahil kişilerce ticari gayrimenkullerin alımında kullanılması da (commercial real estate) oldukça yaygındır. Mortgage sistemine göre kredi veren kurumlar için basit anlamda iki seçenek söz konusudur. Birinci seçenek olarak, eğer verilen kredi ve oran kârlı bulunursa ve kurumun kaynak havuzu tarafından bu krediyi karşılamak uygun görülüyorsa, kredi bu kurumun kayıtlarında tutulabilir. İkinci seçenek olarak kredi veren kurum bu krediyi (verdiği krediden doğan alacağını) ikinci mortgage piyasasında işlem yapan bir kuruluşa satabilir. Mortgage birincil piyasasında işlem yapan kurumlar (originators) belli bir sistem çerçevesinde inceleyip değerlendirdikleri mortgage kredilerini paketler halinde ikincil piyasada işlem yapan kurumlara satarlar. İkincil piyasada işlem yapan kuruluşun yine iki seçeneği bulunmaktadır; bu kredileri kendi kayıtlarında tutmak ya da satmak. İkincil piyasada işlem yapan bir mortgage kredi kurumu satın aldığı mortgage paketlerini kendi fonlamak istiyorsa, kurum olarak sermaye piyasalarında uzun vadeli tahvil satışı yöntemini tercih etmekte, eğer satın aldığı mortgage paketlerini satmak istiyorsa bunları varlığa dayalı menkul kıymet ihracı (securitization) şeklinde yine sermaye piyasalarında satabilmektedir. Sonuç olarak uzun vadeli mortgage kredilerinin oluşması sermaye Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 5

7 piyasalarında uzun vadeli yatırımcıların bulunmasına bağlıdır. Bu uzun vadeli yatırımcılar genelde, özel emeklilik sandıkları, sigorta şirketleri gibi kurumsal yatırımcılardır. Mortgage piyasasında işlem yapan kurumlar açısından önemli bir gelir kaynağı da mortgage kredi ile birlikte bir paket olarak sunulan diğer ürünlerdir. Bunlar genel anlamda değişik sigorta türleri (hayat, yangın, işsizlik) olabileceği gibi değişik yatırım araçları da olabilir. Mortgage kredisi için başvuran kişi kurum gözünde, finansal ve vergi planlaması ile sigorta ürünlerini satın alabilecek bir müşteri konumundadır (crossall). 3. TÜRKİYE DE MORTGAGE SİSTEMİNİN UYGULANMASI Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklarla da olsa uygulanmaktadır. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlamaktadır. Mortgage sisteminin Türkiye de uygulanmasında gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GMYO) da önemli görevler üstlenecek ve sistemin hızla uygulanmasında rol alacaklardır. GMYO, özellikle uzun vadede gayrimenkul yatırımı konusunda uzmanlaşmış olan şirketlerdir. Daha çok uzun vadeli konut kredileri ile ilgili yatırım, uzmanlık konularını oluşturan bu kuruluşların genellikle sabit oranlı mortgage sistemi içinde yer aldıkları söylenebilir. 9 Vergisel açıdan değerlendirildiğinde kontrol edilebilen yatırım şirketleri (Regulated Investment Companies) olarak değerlendirilen GMYO (Real Estate Investment Trusts, REITs) 1969 lu yılların sonlarından itibaren özellikle Amerika da gündeme gelmiş ve bu yıllarda öncelikle küçük tasarrufçular için yatırım aracı olmuşlardır. Daha sonları da gerkli düzenlemelerin yapılması suretiyle finansal yatırım sistemine ağırlıklı olarak girmeleri sağlanmıştır. 10 Genç nüfus, hızlı şehirleşme, hızlı nüfus artışı, Türkiye nin uzun vadeli konut kredisi pazarının yeni gelişiyor olması, son yıllarda düşme eğiliminde olan enflasyon ve deprem riski nedeniyle sağlam binalara olan ihtiyaç gibi aklımıza gelebilecek olan pek çok sebep GMYO na ilgiyi artıracaktır. Mortgage sisteminin de katkısıyla uzun vadeli konut kredilerinde yaşanacak olan artış, GMYO nı pozitif yönde etkileyerek, Türkiye de henüz gelişme aşamasında olan bu kuruluşların ilerlemesine olanak sağlayacaktır. Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir. 9 Saunders, a.g.e.,s Sidney Cottle, Roger F.Murray, Frank E.Block, Security Analysis, McGraw-Hill Book Company, USA, 1988, s.125, 284. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 6

8 Faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar başlatılmış, tasarı Hükümet'in de incelemesine sunulduktan sonra tamamlanmıştır. Ülkemizde tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar da hazırlıklara başlamışlardır. Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir. Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanı karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir. Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasındadır ve maksimum vade 10 yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir. 4. MORTGAGE SİSTEMİYLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEME Çalışmamızın buraya kadarki bölümünde genel hatlarıyla açıklanmaya çalışılan mortgage sisteminin Ülkemiz için de fayda sağlayacağı düşünülmüş ve başlangıçta aşağıdaki koşullar çerçevesinde uygulamaya geçirilmesi hususu genel kabul görmüştür Önce ödeme gücüne göre bir konut bulacak. Bulunacak konut için konutun bitmiş olması şartı, imarı uygun, ruhsatı alınmış ve depreme dayanıklı olması şartı aranacak. - Konutun değerinin en az % 25'i hazır olacak ve peşin ödenecek. Kalan tutar için (konutun değerinin en fazla % 75 i) kredi veren şirketten kredi talep edilecek. Alınan kredi yılda geri ödenecek. İleride % 25 lik peşinat için de kredi alınabilecek. Örneğin YTL lik bir konut için müteahhide YTL ödenecek, geri kalan için mortgage kuruluşuna borçlanılacak. - Para konutunu satmak isteyen mal sahibine ödenecek. - Taksitler ödenirken zorluk olursa devreye sigorta şirketi girecek. Bu amaçla konut kredisi talep eden, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak. 11 İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 7

9 - Satın alınan daire için doğal afet sigortası yaptırılacak. - Kişi istediği anda borcunu toplu parayla kapatarak kiralık evi nin sahibi olabilecek. - Konutun değeri şirket tarafından belirlenecek ve değer belirlendikten sonra banka verdiği uzun vadeli kredi karşılığında konutu ipotek alacak. - Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek. - Bunun için İFK kurulacak. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak. - İFK, stokunda yer alan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak. - Mortgage sistemi çerçevesinde alınacak kredi yenileme ve güçlendirme projeleri için de geçerli olacak. 5. MORTGAGE SİSTEMİNİN YARARLARI Tüketiciler açısından konuya yaklaşıldığında esas olarak sistemin getirdiği temel yenilik vadenin uzaması olduğu söylenebilir. Bunun dışında mevcut olan ev kredisi işlemlerinin uygulanmasında önemli bir yenilik olmayacaktır. Tüketiciler yine bankalar veya özel finans kurumlarından kredi kullanacaklar ve ödemelerini yine bu kuruluşlara yapacaklardır. Tüketiciler açısından sistemin en önemli faydası, vadelerin uzaması ile aylık taksitlerin ödenebilir hale gelmesidir. Bu sistem toplumdaki sınıf farklılıkları da göz önüne alındığında sermayenin daha adil dağılımına fırsat oluşturacağı da düşünülebilir. Sistem özellikle orta ve düşük gelirli ailelerin uzun vadeli kredi olanaklarıyla ev sahibi olmalarını sağlayacaktır. Düşük gelirli aileler, hatta küçük işletme sahipleri kira bedeli kadar aylık taksitlerle yılda ev sahibi olabileceklerdir. 12 Ancak çeşitli kaynaklardan teşekkül ettirilecek fonların, vergi politikaları ile sosyal amaçlı projelere yöneltilmesi ile küçük konutların teşvik edileceği ve kiraların da düşeceği bir gerçek olmakla beraber, çok kısa süre içinde gerekli yasaların çıkarılması ve/veya mevcut yasalar üzerinde gerekli düzenlemelerin yapılması ile birlikte kredi faizlerin düşmesini ve kiraların da ucuzlamasını beklemek hayalden öteye gitmeyecektir. 13 Bununla birlikte ekonomide sağlanacak olan kalıcı bir istikrar politikası ile kısa sürede olmasa da zaman içerinde mortgage sistemi insanların daha kolay konut sahibi olmalarını sağlayacak, inşaat sektörünü hareketlendirip canlandıracak, inşaat kalitesini artıracak, kaçak yapılaşmayı azaltacak, sermaye piyasalarını geliştirecek ve yurt dışı yabancı kaynakların ülkemize aktarılmasına imkan sağlayacaktır. Yine bu sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin üzerindeki finansman yükünü belirli ölçülerde hafifletmesi açısından da ekonomiye bir tür hareketlilik kazandıracaktır. Diğer taraftan mortgage sisteminin sadece toplu konut projeleri ile sınırlandırılmaması da uzun vadede konut fiyatlarının düşmesine, kiraların daha makul seviyelerde seyretmesine ve ekonominin daha da canlanmasına katkı sağlayacaktır. Mortgage sistemiyle sermaye piyasası kaynaklı para sisteme dahil edilecek, ticari gayrimenkullerin de mortgage piyasasına dahil edilmesiyle mortgage piyasası ekonomik büyümeye katkı sağlayarak atıl kaynakları sisteme kazandıracaktır. 12 Horne, a.g.e., s Özen, a.g.m. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 8

10 Sistem sayesinde Ülkemizde şimdiye kadar sadece teminat olarak kullanılan gayrimenkuller, bir finansman aracı olarak da değerlendirilecek, yapılacak birtakım hukuki ve vergisel düzenleme ve teşviklerle ipotek kredilerine dayanarak yapılan menkul kıymetleştirme, gelişmiş ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de uygulama imkanı bulabilecektir. Sistemin uygulanmasıyla yukarıda belirtilen genel faydalara ek olarak iç piyasada aşağıda belirtilen faydalar sağlanacaktır. 14 Kurumsal yöntemlerle uzun vadeli, yüksek miktarda piyasa faiz oranlarından konut kredilerinin verilmesi ve böylece sürdürülebilir ve kalıcı bir konut finansman sisteminin uygulanması sağlanmış olacaktır. İnsanların ev sahibi olması gibi sosyal bir amaca hizmet edilerek gecekondu sorununun çözülmesi sağlanacaktır. Sisteme dahil olacak konutta depreme dayanıklı olma şartı aranacağından güven artacaktır. Sistemle emlak piyasası da düzene girecek ve ev fiyatları belli bir marjda artacaktır. Özellikle yaz aylarında artan oranlarda artan ev fiyatları belirli bir düzeyde sabitlenecek, bu sistem sayesinde sağlanan krediler, alınan evlerin ön ödemelerinde de kullanılabilecektir. Böylece 1980 li yıllarda Amerika da görülen ev fiyatlarındaki düşüşe benzer bir etkinin Türkiye de görülmesi muhtemel olabilecektir. İşletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak gözüken gayrimenkullerin likit hale gelmesi sağlanmış ve böylelikle gayrimenkulün teminat dışında bir finansman aracı olma fonksiyonu ön plana çıkarılmış olacaktır. Sisteme dahil olan bankaların uzun vadeli fon temin etmeleri mümkün olacak, bu bankaların konut finansmanında aktif rol üstlenmesi sağlanacaktır. Devletin konut finansmanında üstleneceği maliyet azalarak özel sektör ağırlıklı bir yapının oluşması sağlanacaktır. Böylece devlet asıl görevi olmayan işlerle uğraşmayacak, ancak bu konulardaki özendirici görevi devam edecektir. Sistemin işlemesi için gerekli olan fonun temininde ülke sınırları ile bağlı kalmaksızın ülke dışı kaynaklardan da borçlanma imkanı sağlanmış olacaktır. Konut piyasasında hareketlenme sağlanmış olacak ve diğer sektörlerde canlanma suretiyle işsizlik çözümüne katkı sağlanmış olacaktır. 6. SONUÇ VE GENEL BİR DEĞERLENDİRME Türkiye de gayrimenkul piyasası tasarruf ve sermaye birikiminin yetersizliği nedeniyle yeterince organize olamamış ve bunun sonucu olarak da yeterince gelişememiştir. Elbetteki bu süreçte yaşanan yüksek enflasyon, ekonomideki belirsizlikler de etkileyici unsurlar olmuştur. Enflasyon düştükçe ve belli bir istikrar içinde seyrettikçe de yaşanan olumlu gelişmelerin etkisiyle gayrimenkul piyasası daha da gelişecek, mortgage sistemi daha sağlıklı bir şekilde çok kısa zamanda hayata geçirilebilecektir. Türkiye'de sermaye piyasalarının henüz gelişmekte olduğu düşünülürse, uzun vadeli yatırım olarak değerlendirilebilecek olan mortgage piyasasının oluşmasının zaman alacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Bununla birlikte, yabancı sermayeye dayalı bir mortgage piyasasının oluşması da mümkün görünmektedir. Türkiye gibi topraklarının büyük çoğunluğu deprem bölgesi içerisinde yer alan bir ülkenin, depreme dayanıklı inşaatlardan başka bir çözümü olmadığı da bilinmesi gereken bir başka gerçektir. Bu durumda, daha kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak 14 H.Bayram Çolak, Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında İpoteğe (Mortgage) Dayalı Menkul Kıymetler Yönetimi-II, Yaklaşım Dergisi, Sayı:141, Eylül-2004.; Saunders, a.g.e., s.517, 523. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 9

11 gerekiyorsa, Türkiye mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerini oluşturmak zorundadır. Sistemden gerekli faydanın sağlanabilmesi açısından önem taşıyan bir konu da sigorta konusudur. İpoteğe dayalı finansman modelinde herhangi bir kredi problemi yaşanmaması için, kredinin sigorta ettirilmesi ve reasüre edilmesi de yararlı sonuçlar sağlayacaktır. Yine bu konuda zorunlu deprem sigortası (DASK) uygulamasının gözden geçirilerek bazı düzenlemelerin yapılması, sistemin daha sağlıklı çalışmasına katkı sağlayacaktır. Başka bir bakış açısından değerlendirildiğinde, mortgage sisteminin ülkemiz açısından tamamen yeni bir sistem olduğunu düşünmek de yanlış olur. Şöyle ki, halihazırda uzun vadeli kredi olanakları sayesinde ipotek karşılığı konut sahibi olunabilmektedir. Aslında, mevcut düzeni ile devam eden bu uygulamaya mortgage sisteminin katkısı daha çok krediyi veren kuruluşların kendi aralarında organize olmaları,meydana gelebilecek olası riskleri dağıtıp, paylaşmalarını sağlamasının yanında, yapıların denetim altında ve gerçek değerleri ile kayıtlara geçirilmelerini temin etme konusundadır. Türkiye nin son zamanlarda gösterdiği ekonomik performans da dikkate alındığında mortgage sisteminin uygulama olanağının olabileceğini söylemek ve başarıya ulaşmasında da önünde önemli bir engel olmadığını belirtmek yerinde bir tespit olacaktır. Gelişen bir mortgage piyasası alım gücünün yaygınlaşması ile büyüyen, değeri daha doğru olarak ortaya konmuş, bağımsız denetleme mekanizmaları ile değerlendirilen daha kurumsal bir konut piyasası yaratacaktır. Türkiye, bu anlamda yolun daha çok başında olmakla birlikte, izleyebileceği örneklerin olduğu düşünüldüğünde doğruyu daha çabuk bulma açısından da şanslı bir konumdadır. KAYNAKLAR Cottle, Sidney, Roger F.Murray, Frank E.Block, Security Analysis, McGraw-Hill Book Company, USA, Çolak, H.Bayram, Çolak, H.Bayram, Fabozzi, Frank J., Franco Modigliani, Michael G.Ferri, Horne, James C.Van, Karagöz, Atıl, Özen, Necat, Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında İpoteğe (Mortgage) Dayalı Menkul Kıymetler Yönetimi-I, Yaklaşım Dergisi, Sayı:140, Ağustos Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında İpoteğe (Mortgage) Dayalı Menkul Kıymetler Yönetimi-II, Yaklaşım Dergisi, Sayı:141, Eylül Foundations of Financial Markets and Institutions, Prentice Hall International, Inc., New Jersey, Financial Market Rates and Flows, Prentice-Hall Inc., New Jersey, Mortgage Piyasası ve Türkiye de Uygulanabilirliği, Active Bankacılık ve Finans Makaleleri-V, Active 5.Sayı, Şubat-Mart Kondudan Konuta: Mortgage (İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı) Sistemi, Yaklaşım Dergisi, Sayı:145, Ocak Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 10

12 Saunders, Anthony, Financial Instıtutıons Management A Modern Perspective, Irwin Inc., Sydney, İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı. Yrd.Doç.Dr.Sami Karacan 11