KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ VE ANA HATLARI İLE GAYRİMENKUL MEVZUATI

Transkript

1 Av. Osman OY TÜRKİYE DE MORTGAGE UYGULAMASI KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ VE ANA HATLARI İLE GAYRİMENKUL MEVZUATI Herkes İçin Hukuk Serisi : 1

2 II Yayın No : 1778 Hukuk Dizisi : Baskı - Haziran İSTANBUL ISBN Copyright Bu kitabın bu basısı için Türkiye deki yayın hakları BETA Basım Yayım Dağıtım A.Ş. ye aittir. Her hakkı saklıdır. Hiçbir bölümü ve paragrafı kısmen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya başka herhangi bir şekilde çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Normal ölçüyü aşan iktibaslar yapılamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Baskı - Cilt Kapak Tasarım : Beta Basım A.Ş. : Kahraman Ofset Bağcılar/İSTANBUL 0212/ : Evren Kayhan Beta BASIM YAYIM DAĞITIM A.Ş. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No Cağaloğlu - İSTANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212) betakitap@betakitap.com

3 III SUNUŞ Gerek, üretim çeşitliliği nedeniyle, yüzlerce sanayii kapsaması bakımından ülke ekonomisi, gerekse vaki olan ihtiyaç nedeniyle, konut olayı Ülkemiz için her zaman önemli bir konu olarak, gündemdeki yerini sürekli muhafaza etmiştir. Ancak, konunun önemine rağmen maalesef bugüne kadar, gelişmiş ülkelerde yıllardır başarı ile uygulanmakta olan mortgage uygulamasına ülkemizde bir türlü geçilememiştir. Son yıllarda, gerek içde, gerekse dışta özlemi çekilen siyasi ve ekonomik istikrar ortamlarında, bankalar, genelde tüketici kredilerine verilen önem neticesinde, konut kredilerine de yönelmiş ve konut fonlaması; bankaların kendi sermayeleri, topladıkları mevduat ve bazen de yurt dışından temin edilen özel krediler vasıtası ile yapılmıştır. Hertürlü olumlu gidişata rağmen, bir türlü düşmeyen faiz oranları ve döviz kurlarında zaman zaman başgösteren iniş çıkışlar neticesi, bankaların yaratmış olduğu bu fonlar ihtiyaca cevap veremez duruma gelmiştir. Uzun bir süre çıktı çıkacak diye beklenen mortgage uygulaması ülkemizde, Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında 5582 Sayılı Kanun ile tarihinde yürürlüğe girmiştir. Uygulamasına başlanılmış olan Konut Finansman Sistemi ile, gelişmiş ülkelerde olduğu gibi, orta ve uzun vadede ikincil piyasada tedavül edecek olan gayrımenkule dayalı menkul kıymetler sayesinde konut kredileri, faiz ve vade bakımından daha sağlıklı bir zemine oturmuş olacaktır. Vaki kanun ile yapılmış olan düzenlemeler neticesinde, konut kredilerinin geri ödenmemesi halinde, takip süreciyle ilgili olarak getirilmiş olan AB standartlarına uygun takip prosedürleri sayesinde, yabancı finans kuruluşlarından da vade ve faiz bakımından daha uygun Fon akımı imkanı yaratılmış olacaktır. İşbu kitapçıktaki amacım, bir taraftan hukuk, finans, vergi, sermaye piyasası mevzuatı bakımından Konut Finansman Sistemi hakkında bilgilendirmenin yanısıra, diğer taraftan da hukuk ve vergi bakımından gayrımenkul mevzuatı hakkında önemli bazı bilgileri de bir araya getirmek oldu. Av. Osman OY

4 IV

5 V İÇİNDEKİLER I. TÜRKİYE DE KONUTTA ARZ/TALEP VE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞİMİ TÜRKİYE DE GAYRİMENKULÜN ÖNEMİ TÜRKİYE`DE KONUT İHTİYACININ BOYUTLARI TÜRKİYE DE KONUT ÜRETİMİ TÜRKİYE DE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞMESI...6 II. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER...9 III. 1. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KONUSU GAYRİMENKUL MÜLKIYETİNİN KAZANILMASI TAPU SİCİLİ KAT İRTİFAKI KAT İRTİFAKININ KURULMASI KAT İRTİFAKININ TESCILI KAT İRTİFAKI SAHIPLERININ HAKLARI KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ KAT MÜLKİYETİ KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELIĞİ KAT MÜLKIYETİNİN KURULMASI GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR VE İŞLEMLER...16 GAYRİMENKUL ÜZERİNDE SÖZKONUSU OLABİLECEK TAKYİTAD VE İŞLEMLER İPOTEK İPOTEĞİN HUKUKSAL İÇERİĞİ İPOTEK İLE GÜVENCE ALTINA ALINAN ALACAK İPOTEĞİN KURULMASI İPOTEĞİN HÜKÜMLERİ İPOTEK VERME EHLİYETİ İPOTEĞİN SONA ERMESİ İNTİFA HAKKI İNTİFA HAKKININ KONUSU...42

6 VI IV İNTİFA HAKKININ KURULMASI İNTİFA HAKKINDA SÜRE VE BEDEL İNTİFA HAKKININ TAPUYA TESCİLİ İNTİFA HAKKININ KULLANIMININ DEVRİ İNTİFA HAKKININ SONA ERMESİ OTURMA (SÜKNA) HAKKI ÜST HAKKI KAYNAK HAKKI İRTİFAK HAKKI İRTİFAK HAKKININ KONUSU İRTİFAK HAKKININ KURULMASI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLER GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ KİRA SÖZLEŞMESİ BAĞIŞLAMA SÜFA (ÖN ALIM) HAKKI VEFA (GERİ ALIM) HAKKI HACİZ/İHTİYATİ HACİZ TEDBİR/ İHTİYATİ TEDBİR İFLAS ŞERHİ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ KONKORDATO ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ KAMULAŞTIRMA...53 GAYRİMENKULLE İLGİLİ VERGİLER VE DOĞAL AFET SİGORTASI EMLAK VERGİSİ BİNA VERGİSİ ARAZİ VERGİSİ ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ ZORUNLU DEPREM SİGORTASI ZORUNLU DEPREM SİGORTASININ MAHİYETİ DOĞAL AFET SİGORTASI...59 V. GAYRİMENKUL ALIM SATIMI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR GAYRİMENKUL ALIM SATIMI SIRASINDA DİKKAT EDİLMESI GEREKEN HUSUSLAR GAYRİMENKULUN EMLAK VERGİSİ BORÇLARI GAYRİMENKULUN TAPU HARCI YÖNÜNDEN TAPUDAKİ DEĞERİ HARCIN ORANI...66

7 VII 1.4. EMLAK VERGİSİ BİLDİRİMİ SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ KDV UYGULAMASI VE ŞİRKETLERİN GAYRIMENKUL SATIŞI İSKAN DURUMU KAT MÜLKİYET DURUMU ALIŞ-SATIŞ KONUSU GAYRİMENKULUN ARAZİ OLMASI HALİ TAPU KÜTÜĞÜNDE GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDATIN BULUNUP BULUNMADIĞI GAYRİMENKUL ALIMI İÇİN TAPUYA BAŞVURU VE GEREKLİ OLAN BELGELER GAYRİMENKULU SATANLARIN EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ BİLDİRİMLERİ SATILAN GAYRİMENKULUN EMLAK VERGİSİ BORCU HAK SAHİPLERİNİN İSTEMİ VE TAPU DAİRESİNCE YAPILACAK İŞLEMLER İSTEMDE BULUNACAKLAR HAK SAHİBİNİN BELİRLENMESİ TASARRUF YETKİSİNİN BELİRLENMESİ AKDİ GEREKTİREN İŞLEMLERDE RESMİ SENET DÜZENLENMESİ TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER DOKTOR RAPORUNUN ARANDIĞI HALLER İMZA BİLMEYENİN İŞARETİ TESCİLİN ŞEKLİ MÜLKİYET HAKKININ TESCİLİ ORTAKLAŞA KULLANILAN YERLERİN TESCİLİ İRTİFAK HAKLARI VE TAŞINMAZ MAL MÜKELLEFİYETİNİN TESCİLİ REHİN HAKLARININ TESCİLİ KİŞİSEL HAKLARIN ŞERHİ İÇİN ARANACAK BELGELER GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI GERÇEK KİŞİLER TÜZEL KİŞİLER...78 VI. YABANCILARIN TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL EDİNİMLERİ YABANCILARIN TÜRKİYE DE GAYRIMENKULE OLAN TALEPLERİ YABANCILARIN TÜRKİYE DE GAYRIMENKUL EDİNMELERİNİN TARİHÇESİ SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA...84

8 VIII VII SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDEKİ UYGULAMA KARŞILIKLILIK KARŞILIKLILIK İLKESİNİN İSTİSNALARI KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK VATANSIZLAR VE MÜLTECİLERİN TÜRKİYE DE GAYRIMENKUL EDİNMELERİ YABANCI TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMLERİ TRANSFER SAYILI KANUNUN UYGULANMASI BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN...92 MORTGAGE VE TÜRKİYE DE MORTGAGE UYGULAMASI KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ MORTGAGE HAKKINDA GENEL BİLGİ TÜRKİYE DE KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİ DÜZENLEMENİN AMACI KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELERİN KAPSAMI KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ HAKINDA GENEL BİLGİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE BİRİNCİL VE İKİNCİL PİYASALAR BİRİNCİL PİYASALAR:TÜKETİCİ-BANKA/DİĞER FİNANSMAN KURULUŞLARI İKİNCİL PİYASALAR: BANKA- YATIRIMCI/ARACI KURUMLAR KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE YER ALAN KURULUŞLAR KONUT FİNASMAN KURULUŞLARI İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARI DİĞER SERMAYE PİYASASI KURUMLARI İPOTEKLİ SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER VARLIK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER KONUT FİNASMANI SİSTEMİNDE YER ALAN FONLAR KONUT FİNANSMANI FONU VARLIK FİNANSMANI FONU KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME FAALİYETLERİNİ YÜRÜTECEK KİŞİ VE KURUMLAR SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİ FORMU KREDİ SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN SÖZLEŞME ÖNCESI BİLGİ FORMU...124

9 IX FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİ FORMU KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK MUHTELİF MEVZUTTA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER SERMAYE PİYASASI MEVZUATINDA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN DA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER İCRA VE İFLAS KANUNUNDA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER VERGİ KANUNLARINDA YER ALAN HÜKÜMLER VE YAPILMIŞ OLAN DÜZENLEMELER KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN FİNANSAL KİRALAMADA SAĞLADIĞI AVANTAJ KONUT FİNANMANI SİSTEMİNDE ERKEN ÖDEME VE YILLIK MALİYET ORANLARININ HESAPLANMASI ERKEN ÖDEME BİR VEYA BİRDEN FAZLA TAKSİDİN VADESİNDEN ÖNCE ÖDENMESİ KREDİNİN TAMAMININ ERKEN ÖDENMESİ YILLIK MALİYET ORANI KONUT KREDİSİ ÖDENMESİNDE TEMERRÜDE DÜŞÜLMESİ VE YASAL TAKİP SÜRECİ ÖDEMELERIN YAPILMAMASI HALİNDE İADELİ TAAHHÜTLÜ POSTA İLE KALAN BORCUN TAMAMININ TALEP EDİLMESİ İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESI YOLUYLA TAKİP FİNANSAL KİRALAMA YOLU İLE FİNANSE EDİLEN KONUT FİNANSMANLARINDA KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE YAPILACAK TAKİBAT KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER SERMAYE PİYASASI KURULU TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER MERKEZ BANKASI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER HAZİNE MÜSTEŞARLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER...161

10 X TAPU KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER MİLLİ EMLAK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ/TOKİ/BELEDIYELER TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER İÇİŞLERİ BAKANLIĞI TARAFINDAN YAPILMASI GEREKEN DÜZENLEMELER VIII. ANA HATLARI İLE KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN SÜRECİ VE KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ İLE GETİRİLMİŞ İMKANLAR IX. 1. ANA HATLARI İLE KONUT FİNANSMANI SÜRECİ KONUT KREDİSİ TALEBİNDE BULUNACAK OLAN TÜKETİCİNİN ÖNCELİKLE DİKKATE ALMASI GEREKEN HUSUSLAR KONUT FİNANSMANI TALEBİNDE BULUNULMASI SIRASINDA BELGELER KONUT FİNANSMANI TALEBİNİN FİNANS KURULUŞUNCA DEĞERLENDİRİLMESİ ALIM KONUSU KONUTUN DEĞERLENDİRMESİNİN YAPILMASI KONUT FİNANSMANI KURULUŞUNCA TÜKETİCİYE SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİ FORMU VERİLMESİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLENMESİ KONUT KREDİSİ VE İPOTEĞİN FON TEMİNİ AMACIYLA İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARINA DEVRİ İPOTEK FİNANS KURULUŞLARINCA MENKUL KIYMET İHRACI TÜKETİCİNİN TEMERRÜDÜ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ İLE GETİRİLMİŞ OLAN İMKANLAR FAİZ YÖNTEMİ SEÇİM İMKANI KİŞİYE GÖRE FAİZ ORANI VERİLEBİLME İMKANI MUHTELİF VERGİ AVANTAJI İMKANLARI KONUTLARIN KALİTESİNİN ARTMASI İMKANI ERKEN ÖDEME İMKANININ AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI KREDİ ALAN KİŞİYE, SÖZLEŞME ÖNCESİNDE BİLGİ FORMU VERİLMESİ ZORUNLULUĞU BORCUN ÖDENMEMESI DURUMUNDA KONUTUN SATILMASININ BELİRGİN BİR SİSTEME BAĞLANMASI SERMAYE PİYASASINI GELİŞTİRECEK YENİ FİNANSAL ÜRÜNLERİN DEVREYE SOKULMASI KONUT FİNASMAN KURULUŞLARININ TÜKETİCİYE KARŞI SORUMLULUKLARI KONUT FİNANSMANI DÜZENLEMESİ YAPILMADAN ÖNCE KULLANILAN KONUT KREDİLERİNİN DURUMU SORU VE CEVAPLARLA MORTGAGE...175

11 XI X. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN MEVZUAT KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA 5582 SAYILI KANUN UN GENEL GEREKÇESİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA 5582 SAYILI KANUN KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN DİĞER KANUNLARDA YERALAN HÜKÜMLER KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE ERKEN ÖDEME İNDİRİMİ VE YILLIK MALİYET ORANI HESAPLAMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK DEĞİŞKEN FAİZİ İÇEREN KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNE DAİR TÜKETİCİLERİN BİLGİLENDİRİLMESİ USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARINCA VERİLECEK SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİ FORMU USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK KAYNAKLAR...307