T.C. MİLLÎ EĞİTİM BAKANLIĞI EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ. Ölçme Değerlendirme ve Açıköğretim Kurumları Daire Başkanlığı

Transkript

1 S304 T.C. MİLLÎ EĞİTİM BKNLIĞI EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Ölçme Değerlendirme ve çıköğretim Kurumları Daire Başkanlığı TÜRKİYE SERMYE PİYSSI RCI KURULUŞLRI BİRLİĞİ SERMYE PİYSSI KURULU LİSNSLM SINVLRI GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI (DU) 28 MRT 2010 Saat: PZR 1. OTURUM KİTPÇIK TÜRÜ dayın dı ve Soyadı : day Numarası (T.C. Kimlik No) : Sınav Salon No: Sıra No: DİKKT: 1. Bu sınavda, 2 modüle ait test soruları yer almaktadır. Soru sayısı Sayfa No Gayrimenkul Değerleme Esasları ı Hi Temel Finans Matematiği Soru kitapçıklarını kontrol ederek, baskı hatası olan kitapçığın değiştirilmesi için sınav başlamadan önce salon sorumlularına başvurunuz. 3. Sınavda hesap makinesi kullanabilirsiniz. ncak alfabetik tuş takımına sahip olan hesap makineleri, databank, el bilgisayarı vb. özel elektronik donanımların kullanılması yasaktır. CEVP KÂĞIDI İLE İLGİLİ ÇIKLMLR 1. Cevap kâğıdı üzerine yazacağınız yazı ve yapacağınız işaretlemelerde kurşun kalemden başka kalem kullanmayınız. 2. Size verilen cevap kâğıdında yazılı olan bilgilerin size ait olup olmadığını kontrol ediniz. Cevap kâğıdı kullanılamayacak durumdaysa veya size ait değilse verilecek yedek cevap kâğıdına, kimliğinizle ilgili bilgileri, salon başkanının açıklamalarına göre yazınız. 3. Cevap kâğıdında Gayrimenkul Değerleme Esasları, Temel Finans Matematiği testleri için iki ayrı sütun bulunmaktadır. Cevaplarınızı cevap kâğıdındaki ilgili sütunlara aşağıdaki örnekte olduğu gibi yuvarlağı, dışına taşırmadan işaretleyiniz. Yanlış karalamalarınızı düzeltirken yuvarlağın içini temizce siliniz. ÖRNEK KODLM: SORU KİTPÇIĞI İLE İLGİLİ ÇIKLM 1. Bu soru kitapçığında toplam 50 soru bulunmaktadır. Bir modül için 60 dakikalık cevaplama süresi verilmiştir. Kitapçığın tümü için verilen cevaplama süresi 120 dakikadır. 2. Sınavlarda başarılı sayılmak için her modülden alınan notun en az 60 ve aritmetik ortalamanın en az 70 olması zorunludur. 3. Her sorunun dört seçeneği vardır. Dört seçenekten sadece bir tanesi doğru cevaptır. Doğru bulduğunuz seçeneği cevap kâğıdında o soru için ayrılan yerde bularak işaretleyiniz. 4. Cevaplamaya istediğiniz testin, istediğiniz sorusundan başlayabilirsiniz. Yalnız cevaplarınızı, cevap kâğıdında o test için ayrılmış olan bölümdeki aynı numaralı cevap yerine işaretlemeyi unutmayınız. 5. Size ayrı bir karalama kâğıdı verilmeyecektir. Soru kitapçığınızın içindeki boş alanları karalama yapmak için kullanabilirsiniz. 6. Cevabını bilmediğiniz sorular üzerinde fazla zaman kaybetmeden diğer sorulara geçiniz. Zamanınız kalırsa Bu sorulara daha sonra dönebilirsiniz. 7. Puanlamada her doğru cevaba eşit puan verilecek, yanlış cevaplarınız dikkate alınmayacaktır. 8. Sınavın bitiminde cevap kâğıdınızı ve soru kitapçığınızı salon sorumlularına teslim etmeyi unutmayınız. rka kapağa geçiniz. DİKKT: Testteki sorular tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Bu tarihten sonra sınav konuları ile ilgili yasa değişiklikleri yapılmış olsa bile, soruları cevaplandırırken bu değişiklikleri dikkate almayınız.

2 4700 GYRİMENKUL DEĞERLEME ESSLRI dairesi bulunan bir mülkün her dairesinden aylık TL kira geliri elde edilmektedir. Boş ve tahsil edilememe oranı % 5 olan mülkün sabit giderleri TL, değişken giderleri TL dir. Her yıl TL yenilenmesi gereken demirbaşlar için harcanmaktadır. Kapitalizasyon oranının % 20 olduğu düşünülürse bu mülkün değeri nedir? ) TL B) TL C) TL D) TL GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI m 2 yüz ölçümündeki bir tarım arazisinin değer tespiti için çalışan değerleme uzmanı, yakın bölgede benzer nitelikteki arazilerin fiyatları ile bu araziler için bulunan gelirlerini aşağıdaki gibi belirlemiştir. raziler razi Genişliği (Da) Değeri (TL) razinin Yıllık Ortalama Net Geliri (TL/Da) I II III Değeri belirlenecek araziye emsal olacak araziler için hesaplanacak kapitalizasyon oranı % kaçtır? ) 3,05 B) 3,47 C) 3,94 D) 4,15 2. Uluslararası Değerleme Standartlarına göre değerleme işinin özellikleri değerlemenin çerçevesini ve kapsamını belirleyip değerleme konusu veya sorunu ile ilgili her tür belirsizliği ortadan kaldıran değerleme sürecinin ilk adımıdır. şağıdaki unsurlardan hangisi değerleme işinin özellikleri arasında yer almaz? ) ranan değer esasının veya tipinin tanımlanması B) Değerleme kapsamına alınan mülkiyet haklarının belirlenmesi C) Nihai değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğu ve planlanan rapor tarihi D) Değerleme öncesinde tahmini değer aralığının öngörülmesi 3. şağıdakilerden hangisi en verimli ve en iyi kullanımı belirleme aşamasında kullanılan kıstaslardan değildir? ) Önerilen kullanımın yasal olup olmadığı B) Önerilen kullanımın makul olup olmadığı C) Önerilen kullanımın mevcut kullanımdan farklı olup olmadığı D) Önerilen kullanımın finansal yönden gerçekleştirilebilir olup olmadığı 5. Bir değerleme uzmanı konut yapılması uygun olan arsanın değerini belirlemek amacıyla aynı bölgede, benzer özelliklere sahip 3 emsal üzerinde çalışma yapmış ve aşağıdaki bilgilere ulaşmıştır. Değerleme uzmanı, arsa fiyatının belirlenmesinde yapılabilecek toplam inşaat alanını dikkate almak istemektedir. Konu rsa Emsal I Emsal II Emsal III lanı (m 2 ) Değeri (Bin TL)? Metrekare Satış Fiyatı (TL)? Taban lanı Kat sayısı (TKS) 0,20 0,30 0,50 0,30 Kat lanı Kat sayısı (KKS) 0,40 0,60 1,00 1,20 Bu bilgilere göre değerleme konusu arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanı kaç metrekaredir? ) B) C) D)

3 6. Çevre şartlarının olumsuz olduğu bir semtte, arsasının değeri TL olan bir bina yılda TL gelir getirmektedir. ncak bu bina, çevre şartlarının normal olduğu bir semtte olsaydı, bu gelir TL olacaktı. rsanın kapitalizasyon oranı (RL) % 5, binanın kapitalizasyon oranı (RB) % 10 dur. Toplam yıllık gelirin, binaya düşen kısmı kaç TL dir? ) B) C) D) GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI 9. Maliyet yaklaşımı ile değerleme yöntemi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak formüle edilmiştir? ) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri + rsa Değeri B) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri mortisman + rsa Değeri C) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri mortisman D) Mülk Değeri = İnşa Etme veya Yenileme Maliyetleri rsa Değeri 7. Bir bölgedeki uygulama imar planı içindeki taşınmazların Ocak 2010 da kamulaştırılması nedeniyle değerinin tespit edilmesi gerekmiş ancak bu arsalara emsal olabilecek yakın zamanda satılmış arsaların bulunmadığı anlaşılmıştır. Bunun üzerine yapılan satışların fiyatları ve fiyat endeksleri kullanılarak değer tespiti çalışması yapılmak istenmiş olup elde edilen bilgiler aşağıda yer almıştır. Emsal Emsallerin Genişliği Satış Tarihleri (m 2 ) Değeri (TL) Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (1994=100) I Ocak II Kasım III Eylül IV Ocak Ocak I numaralı emsal arsanın Ocak 2010 itibarıyla m 2 fiyatı kaç TL hesaplanacaktır? ) 165 B) 173 C) 185 D) şağıdakilerden hangisi değerlemede maliyet yöntemi yaklaşımının uygulama aşamalarından değildir? ) Maliyetlerin tahmin edilmesi B) mortismanların hesaplanması C) Kapitalizasyon oranının belirlenmesi D) razinin yapısız değerinin belirlenmesi 10. Konut bölgesinde yer alan ve B arsasına ilişkin bilgiler aşağıdadır m / m / m----- B ,7 m----- arsasına yapılacak inşaatın taban alanı kaç metrekaredir? ) 335 B) 325 C) 304 D) şağıdakilerden hangisi emsal karşılaştırma yöntemi uygulanırken değerleme uzmanının takip ettiği aşamalardan değildir? ) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin uygun pazar bilgilerinin elde edilmesi amacıyla pazarın araştırılması B) Değerleme konusu mülk ile benzer mülklerin ilgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi C) Değerleme konusu mülke ilişkin nakit akışının hesaplanması D) Elde edilen verilerin doğruluğu ve uygunluğunun kontrolü 3

4 12. şağıdakilerden hangisi Uluslararası Değerleme Standartlarına göre Pazar Değeri kavramının unsurlarından biri değildir? GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI 15. şağıdakilerden hangisi değerlemenin gözden geçirilmesi çalışmalarının aşamalarından değildir? ) Tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği piyasa şartları B) Mülkü almaya istekli bir alıcı ile mülkünü satmak zorunda olan satıcı C) Değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat D) Mülkün piyasaya en uygun şekilde sunulmasını sağlayan pazarlama faaliyeti ) Ekip incelemesi B) Teknik inceleme C) Saha incelemesi D) Masaüstü incelemesi 16. Piyasa verilerinden üretilen iki veya daha fazla değer göstergesinin uzlaştırılması aşaması ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? 13. İstanbul un turistik bir bölgesinde 30 odası olan bir otelin satış fiyatı 6 milyon TL olarak belirlenmiş olup yatırımcı, oteli 5 yıl işlettikten sonra satmayı düşünmektedir. Yıllık bazdaki doluluk oranı % 70 ve bir günlük oda ücreti, tüm giderler düşüldükten sonra net 65 TL dir. Piyasada geçerli iskonto oranı % 6 dır. Verilenlere göre otelin işletilmesi sonucu bir yıllık net gelir yaklaşık kaç TL dir? ) B) C) D) ) Değerleme uzmanı, değerleme sürecinin uygulanması sırasında ortaya çıkan değer tahminlerinden her birine verilecek göreceli ağırlığı tespit ederken kanaatlerine başvurmalıdır. B) Mutabık kalınan nihai değere ulaşılırken kullanılan değerleme yaklaşımlarını ve bunların ağırlıklandırılmasına ilişkin olarak gerekli mantıki gerekçe ve kanıtlar sunulmalıdır. C) Bulunan değerin doğruluğu ve uygunluğunu sağlamak için değerlemelerin bir başka değerleme uzmanı tarafından gözden geçirilmesi mesleki bir teamüldür. D) Uygun değerleme yaklaşımlarının, yöntemlerin ve prosedürlerin seçimi ve kullanılması, değerlemeyi talep eden kurumun takdirine bağlı olacaktır. 14. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? ) Yaklaşım, ilgili karşılaştırılabilir verilerin mevcut olması hâlinde kullanılabilmekte olup pazar araştırması, gelir indirgeme yaklaşımı için önemlidir. B) Değerleme uzmanı, bir mülkün gelecekteki yarar üretme kapasitesini inceleyerek bunu bir güncel değer göstergesine indirger. C) Pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. D) Yatırım amacıyla alınan taşınmaz mülklerde gelir ve kazanç ön plana çıkmakta olup mülkün değeri, kazancıyla ters orantılı olacaktır. 17. Bir kısmı kredi ile finanse edilmiş bir mülkün, yıllık toplam giderleri TL, yıllık kredi faizi ödemesi TL ve borç servisi TL dir. Yıllık nakit akışının başa baş olabilmesi için mülkün aylık net kira geliri ne olmalıdır? ) B) C) D)

5 18. Getiri (kapitalizasyon) oranları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI ) Direkt kapitalizasyon oranı, en az 3 yılın net faaliyet geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi belirler. B) Bir mülkün bugünkü değeri, mülkün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olarak kabul edilebilir. C) İç verimlilik oranı, mülkün elde tutulduğu dönem içinde bu sermaye yatırımından kazanılan getiri oranıdır. D) Özkaynak getiri oranı, borç alınan yabancı kaynağın getiri oranından ayrı olarak hesaplanan özkaynak yatırımın iç getiri oranıdır. 21. S: Net geliştirme değeri veya satış değeri L: razi değeri C: Geliştirme maliyetleri I: Faiz maliyetleri P: Kâr razinin değer oluşum sürecine etki eden yukarıda yer alan etkenlerden hareketle tahmini kârın (P) formülü aşağıdakilerden hangisidir? ) P = S + I - ( L + C) B) P = S - ( L + C + I) C) P = C - ( I + L) D) P = I + S - ( C) 19. ylık kirası TL olan bir mülk 2009 yılında bir ay boş kalmıştır. Herhangi bir yenileme gideri bulunmayan mülke ait net gelir çarpanı 8 ve değeri TL olarak hesaplandığına göre mülkün yıllık sabit ve değişken giderleri toplamı kaç TL dir? ) B) C) D) şağıdakilerden hangisi şehir merkezinde yer alan bir konut bölgesi için yapılacak talep analizinde önemli faktörlerden değildir? ) Hane halkı ve kişi başına düşen gelir B) Mal sahipleri ve kiracıların yüzdesi C) Piyasa yöresinin nüfusu D) razinin verimliliği 20. Bir ticari işletmenin mülk sahibi 3 yıllık sözleşme için; I- İlk yıl, aylık TL olmak üzere yıllık % 10 artışlı kira sözleşmesi ve II- 3 yıl için TL/ay sabit kiraya ek olarak, cironun % 3 ü oranında ciro kirası olmak üzere 2 alternatif önermektedir. Kiracı ilk kira döneminde aylık TL olan ciro hedefinin her yıl % 15 oranında artacağını öngörmektedir. Bu bilgilere göre aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? ) I. alternatif tercih edilirse 3. yıldaki kira bedeli TL/ay olur. B) II. alternatif seçilirse, 2. yıldaki kira bedeli TL/ay olur. C) Kiracının II. alternatifi tercih etmesi uygun olacaktır. D) Kiracının 3. yıldaki ciro beklentisi yıllık TL dir. 23. Konut kredisi sözleşmesinde faiz oranları piyasa faiz oranlarına göre belli zamanlarda yeniden ayarlanan kredilere ne ad verilmektedir? ) Eşik altı krediler B) Eşik üstü krediler C) Değişken oranlı krediler D) Sabit faiz oranlı krediler 24. şağıdakilerden hangisi bir profesyonel mülk değerleme uzmanı için gerekli nitelik, yetenek ve deneyimlerden biri değildir? ) Finansal raporlarda yer alan tüm vergilerin doğruluğunu teyit edebilmesi B) Kredi veya ipotek teminatı olarak verilmesi düşünülen mülkün değerini tespit edebilmesi C) Mülkün dava konusu olması hâlinde veya vergi ödemelerinde çözüm önerebilmesi D) Finansal raporlarda duran varlık olarak görülen mülklerin değerini belirleyebilmesi 5

6 25. şağıdakilerden hangisi Uluslararası Standartların Organizasyonu içerisinde yer almamaktadır? GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI 4860 TEMEL FİNNS MTEMTİĞİ ) Tebliğler B) Standartlar C) Uygulamalar D) Kılavuz notları 1. Üretim tesislerini büyütmek için TL kredi ihtiyacı bulunan bir işletme hangi vadedeki krediyi alırsa en verimli seçimi yapmış olacaktır? Vadesi Yıllık Faiz Oranı ) 1 ay % 17 B) 4 ay % 18 C) 6 ay % 17 D) 1 yıl % Her yılın sonunda olmak üzere 20 yıl boyunca yıllık % 12 faiz oranı üzerinden bankaya yatırılacak olan TL lik tasarrufun bugünkü değeri yaklaşık kaç TL dir? ) B) C) D) Dönem Konut Satışları (TL) Mayıs Haziran Temmuz ğustos Eylül Yukarıdaki tabloda yer alan verilere göre Mayıs 2009-Eylül 2009 dönemindeki konut satışlarının değişim aralığı kaçtır? ) B) C) D) Bir kişi 5 yıl vadeli, aylık % 1,5 faizli, taksitleri her ayın sonunda ödenecek olan TL kredi almıştır. Kredinin aylık ödemesi yaklaşık kaç TL dir? ) B) C) D)

7 5. Bir müşteri bankadan 5 yıl vadeli, aylık sonu ödemeli, aylık % 1,49 faizli TL kredi almıştır. Kredinin aylık taksidi kaç TL dir? ) B) C) D) Bir kişi elindeki parasını yıllık % 12 faiz oranı ile aylık dönemler hâlinde 1 yıl süreyle bankada tutmuştur. Bu dönem içinde yıllık enflasyon oranı % 13 olarak gerçekleşmiş ise bu kişinin reel kazancı % kaçtır? ) 0,28 B) 0,32 C) -0,28 D) -1,00 GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI 9. Temel amacı fiyat, satış miktarı, iskonto oranı gibi bir değişkenin, değişim aralığı içindeki değişmelerinin projenin kârlılığı üzerindeki etkilerini hesaplamak olan, proje kapsamında yer alan değişken ve parametrelerin nasıl ve hangi derecede projenin getirilerini etkileyeceğini inceleyen yönteme ne ad verilir? ) Net Bugünkü Değer Yöntemi B) Duyarlılık nalizi C) Olasılık nalizi D) Risk nalizi 10. Bir ürünün birim satış fiyatı 102 TL, yıllık sabit maliyetleri TL dir. Ürüne ilişkin değişken maliyetler; işçilik 25 TL, ham madde gideri 45 TL ise Q üretim miktarını göstermek üzere ürüne ilişkin kâr fonksiyonu ne olacaktır? 7. Bir işletme aktifinde bulunan TL değerli makineyi 10 yıl süre ile kullanabilecek olup makinenin hurda değeri TL dir. Yıllık faiz oranı ve makine bedelindeki artışın yıllık % 10 olduğu dikkate alınırsa, 10 yıl sonra yeni makine alınabilmesi için her yıl sonunda ayrılması gereken tutar kaç TL dir? ) 800 B) C) D) Bağımlı değişkeni fiyat ve açıklayıcı değişkeni daha çok fiyatı etkileyen malın kalite özellikleri (nitelikleri/kalitatif unsurlar) olan taşınmaz değerleme modeli aşağıdakilerden hangisidir? ) Hedonik fiyatlandırma B) Yapay sinir ağları C) Bulanık mantık D) Çoklu regresyon analizi ) 102Q B) Q C) 32Q D) 102Q Bir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = TL Yıllık nakit akışı = TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin iç verim oranı yaklaşık olarak % kaçtır? (Bu projenin net bugünkü değeri pozitif kabul edilmektedir.) ) 8,4 B) 10,7 C) 12 D) 21,9 12. Bir projeye ilişkin veriler aşağıdaki gibidir. Projenin maliyeti = TL Yıllık nakit akışı = TL Projenin ömrü = 4 yıl Sermaye maliyeti = % 12 Yukarıdaki veriler doğrultusunda; bu projenin net bugünkü değeri kaç TL dir? ) B) C) D)

8 13. Dönem M N O P O GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI Yukarıdaki tabloda 4 farklı konut projesinin nakit akışı beklentileri verilmiştir. Dönem başı değerleri yatırım değerlerini, 1, 2, ve 3. yıllardaki veriler ise dönem sonu nakit giriş beklentilerini ifade etmektedir. Statik geri ödeme süresi yöntemine göre değerlendirme yapıldığında hangi proje seçilecektir? ) M B) N C) O D) P 14. ve B yatırım projelerine ilişkin beklenen nakit akışları aşağıdaki gibidir: Yıllar projesinin yılsonu nakit akışları (TL) B projesinin yılsonu nakit akışları (TL) Piyasa faiz oranı (=sermaye maliyeti=beklenen getiri oranı) % 8 dir. ve B projelerinin geri ödeme süresi aşağıdakilerden hangisinde doğru olarak verilmiştir? ) projesi 5 yıl; B projesi 4 yıl B) projesi 4 yıl; B projesi 3 yıl 6 ay C) projesi 4 yıl; B projesi 4 yıl D) projesi 2 yıl 6 ay; B projesi 3 yıl 16. şağıda verilen ve sermaye bütçelemesinde kullanılan yöntemlerden hangisi paranın zaman değerini göz önünde bulundurmaz? ) Geri Ödeme Dönemi Yöntemi B) Net Bugünkü Değer Yöntemi C) Kârlılık Endeksi Yöntemi D) İç Getiri Oranı Yöntemi 17. Satış fiyatı, maliyetine % 40 oranında kâr payı eklenmesiyle hesaplanan ürünün fiyatında satış fiyatı üzerinden % 20 oranında 1. indirim yapılmıştır. Daha sonra indirimli fiyat üzerinden % 15 indirim daha yapılmıştır. İndirimlerin sonucunda ürün satışından % kaç oranında kâr ya da zarar edilmiştir? ) 4,8 zarar edilmiştir. B) 3 zarar edilmiştir. C) 2 kâr elde edilmiştir. D) 2 zarar elde edilmiştir. 18. Net dönem sonu duran varlıklar: 1000 Net dönem başı duran varlıklar: 800 mortisman: 50 Dönem sonu net işletme sermayesi: 600 Dönen varlıklar: 400 Kısa vadeli yabancı kaynak: 250 Dönem başı net işletme sermayesi: 250 Yukarıda yer alan veriler çerçevesinde net işletme sermayesindeki değişimi gösteren sonuç aşağıdakilerden hangisidir? ) 150 B) 200 C) 250 D) Net Bugünkü Değer (NBD) ve iç verim oranı (IVO) ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? ) Birbirini dışlayan (sadece birisi kabul edilebilir) iki proje için NBD ve IVO tartışmalı sonuçlar verirse, net bugünkü değeri daha büyük olan proje seçilir. B) IVO yöntemi nakit akımlarının iç verim oranından, NBD yöntemi ise sermaye maliyetinden tekrar yatırıma tabi tutulduğunu varsayar. C) IVO sermaye maliyetine eşit olduğunda, NBD sıfır olacaktır. D) IVO sermaye maliyetinden daha düşükse, NBD pozitif olacaktır şağıdakilerden hangisi Yatırımın Net Gelir Oranını göstermektedir? ) Elde edilen gelirden, giderler ile amortismanların düşülmesiyle bulunan tutarının yatırılan özsermayeye oranı B) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan toplam sermayeye oranı C) Elde edilen gelirden, borç servisinin düşülmesinden sonraki tutarın yatırılan özsermayeye oranı D) Elde edilen gelirin yatırılan özsermayeye oranı

9 20. Bir şirketin ödenmiş sermayesi 25 milyon TL, özkaynakları toplamı 122 milyon TL dir. Değerleme uzmanı şirketle ilgili değerleme çalışmasında, sektördeki Piyasa Değeri/Defter Değeri oranlarını da dikkate almak istemiş olup sektör için hesaplanmış oran 5 tir. Buna göre şirketin piyasa değeri kaç milyon TL dir? ) 58,6 B) 145 C) 610 D) 735 GYRİMENKUL DEĞERLEME UZMNLIĞI 23. Bazı ekonomik senaryolar altında Proje I ve Proje II yatırımlarının beklenen getiri oranları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Senaryo Gerçekleşme Proje I getirisi Proje II getirisi olasılığı (%) (%) (%) K L M N Getiri kapitalizasyonu ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? ) Mülkün gelecekte sağlayacağı nakit akımlarının uygun bir getiri/iskonto oranıyla bugüne indirgenmesidir. B) İnceleme dönemi boyunca tüm nakit akışlarının tespit edilmesi, bundan giderlerin düşülerek net faaliyet gelirinin bulunması ve uygun bir getiri oranının seçilmesi gerekmektedir. C) Belirtilen dönem için gelir, gider, mülkün geri dönüş ve tekrar satış gibi değerlerinin önceden tahmin edilmesi gerekir. D) Yatırım süresinin dikkate alınması nedeniyle gelecek dönemlerdeki riskin tespit edilememesi hâlinde son 5 yılın getiri/iskonto oranı ortalamasının kullanılması gerekir. Bu bilgilere göre, portföyün % 60 ının Proje I, % 40 ının ise Proje II den oluşturulması durumunda beklenen getiri oranı yüzde kaç olacaktır? ) 9,8 B) 10,9 C) 11,2 D) 12,4 24. Finansal kaldıraç derecesini hesaplamak, aşağıdaki durumların hangisinde anlamsızdır? ) Şirketin vergi gideri yoksa B) Şirketin satış giderleri düşüş gösteriyorsa C) Şirket bütünüyle özkaynaklar ile finanse ediliyorsa D) Şirketin toplam sabit giderleri toplam değişken maliyetlerine eşitse 22. şağıda belirtilen ikililerden hangisi fiyata ilişkin riskler arasında yer alır? ) Döviz kuru riski - Faiz oranı riski B) Faaliyet riski - Transfer riski C) Kredi riski - Faaliyet riski D) Ticari risk - Kredi riski 25. Finansman Finansman I Finansman II III Özkaynak % 100 % 20 % 40 Borç 0 % 80 % 60 Bir yatırımcı TL ye satın aldığı bir konutu 3 ayrı finansman seçeneğine göre finanse edebilmektedir. Finansman II ve Finansman III seçeneklerinin finansman maliyetleri sırasıyla TL ve TL dir. Bu konutun 1 yıl sonra TL sine satılacağı varsayımı ile her bir finansman seçeneğinin özsermaye kârlılığı sırasıyla yüzde kaç olacaktır? ) 50, 100, 125 B) 50, 125, 100 C) 50, 125, 125 D) 50, 150, 100 TEST BİTTİ. CEVPLRINIZI KONTROL EDİNİZ. 9

10 27-28 MRT 2010 TRİHLERİNDE YPILN TÜRKİYE SERMYE PİYSSI RCI KURULUŞLRI BİRLİĞİ SERMYE PİYSSI KURULU LİSNSLM SINVLRI DEĞERLEME UZMNLIĞI (DU) GRUBU (S304) B KİTPÇIĞI CEVP NHTRI GYRİMENKUL DEĞERLEME ESSLRI (4700) C 4. D 5. B 6. D 7. B C 10. D D B 15. C 16. D 17. B 18. C C 21. B 22. B 23. C 24. D 25. B 1. B 2. C 3. B D 6. C D D 12. B 13. D 14. B 15. D 16. C 17. B C 20. C D B 25. C TEMEL FİNNS MTEMTİĞİ (4860)