GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 10/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Gaziantep Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 11/03/2017 RAPOR TARİHİ 14/03/2017 RAPOR NO CIZ2017_0453 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 7029 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI ECRİN YAPI KUYUMCULUK SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - 1/16 -

2 İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (22656,) - Ada: : (5534,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (5,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (22656,) - Ada: : (5534,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (5,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (22656,) - Ada: : (5534,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (5,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (22656,) - Ada: : (5534,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (5,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (22656,) - Ada: : (5534,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (5,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 7029 TALEP TARIHI 10/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Gaziantep Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş /04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 11/03/2017 RAPOR TARIHI 14/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_ SATIŞ ECRİN YAPI KUYUMCULUK SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği ARSA GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi GÜVENEVLER MAHALLESİ, ABDULKADİR AKSU BULVARI, 5534 ADA 5 PARSEL ŞEHİTKAMİL/GAZİANTEP MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: Pafta: - Ada: 5534 Parsel: 5 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Boş X Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) ARSA Değerlemeye konu mülke ulaşmak için, Abdulkadir Aksu Bulvarı üzerinde kuzeydoğu yönünde ilerlerken Metro Toptan Market geçildikten sonra yaklaşık 2,3 km daha devam edilirse yolun solunda sokak kesişiminde konumlu olan - 2/16 -

3 değerlemeye konu 5534 ada 5 parsele varılır.değerlemeye konu mülk Güvenevler mahallesinde, eski Köy Hizmetleri alanı içerisinde, Abdulkadir Aksu bulvarı üzerinde, Hoca Ahmet Yesevi caddesinin 285 metre güneyinde, Gaziantep Kolej Vakfı okullarının 330 metre güneyinde, Fevzi Çakmak bulvarının 400 metre batısında, Adliye binasının 690 metre güneybatısında yer almakta olup şehir merkezine mesafesi ise 3,8 km`dir. Konu mülkün yer aldığı bölge, Güvenevler mahallesinin doğusunda, Fatih mahallesinden batı bitişiğinde kalan bölgedir. Bölge genelinde cadde üzerlerinde A-5, iç kısımlarda A-2 ve A-3 imarlı arsalar üzerine inşa edilmiş 4-7 katlı binalar mevcuttur. Gelişmiş bir bölge olup bina yaşı yüksek yapıların yanında yeni inşa edilen ve edilmekte olan binalar da bulunmaktadır. Konut fonksiyonlu gelişmiş durumda olan bölgede ana arter üzeri bina zemin katları ticari işyeri olarak planlanmaktadır. Konu mülkün yer aldığı ada, Köy Hizmetleri tarafından kullanılan hizmet binalarını bulundurmakta iken Köy Hizmetleri Müdürlüğünün Büyükşehir Belediyesine devredilmesinden sonra imar tadilatı ile parsellenerek satılmakta olduğu öğrenilmiştir. Taşınmaz bölge ana arterlerinden Abdulkadir Aksu Bulvarına yakın konumda yer aldığından ulaşım sıkıntısı bulunmamaktadır. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde X 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla X GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 5 İli GAZİANTEP Bina Apt. No İlçesi ŞEHİTKAMİL Pafta - Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı Ada 5534 Sayfa No Mahallesi GÜVENEVLER Parsel 5 Yevmiye No Köyü Parsel Yüz Ölçümü(m2) ARSA Cilt 141 Sokağı - Arsa Payı Tescil Tarihi 30/05/2014 Semt/Mevkii Blok No Daire/Dükkan No Bulvar/Cadde Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı ABDULKADİR AKSU BULVARI Kat No B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO TTA GAYRİMENKUL ANONİM ŞİRKETİ 1/1 HİSSE Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet X Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış X NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama ARSA ARSA Koordinat Enlem Boylam UAVT NO - YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) tarih ve 15:38 itibariyle Tapu Kadastro Bilgi Sisteminden alınan Takbis belgesine göre konu taşınmaz üzerinde takyidat bulunmadığı görülmektedir. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) - 3/16 -

4 tarihinde, Şehitkamil Belediyesinden alınan bilgiye göre konu taşınmaz, 1/1000 ölçekli Şehitkamil Uygulama İmar Planına göre, Emsal: 2,00; Hmax: Serbest yapılaşma şartlarında Ticaret alanında kalmakta olup terkinin bulunmadığı ve ruhsat almasına engel bir durumun olmadığı bilgisi alınmıştır. Konu taşınmaz belediye sınırları içindedir. Konu mülkün yer aldığı ada, Köy Hizmetleri tarafından kullanılan hizmet binalarını bulundurmakta iken Köy Hizmetleri Müdürlüğünün Büyükşehir Belediyesine devredilmesinden sonra imar tadilatı ile parsellenerek satılmakta olduğu öğrenilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Değerlemeye konu parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmayıp parsel boş arsa durumundadır. Gaziantep Şehitkamil Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, taşınmaza ait herhangi bir ruhsat ve proje dosyasının mevcut olmadığı bilgisi alınmıştır. İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? Şehitkamil Belediyesi,Şehitkamil Kadastro Müdürlüğü Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 5 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Gayrimenkul ün Altyapi Özellikleri Elektrik İçme Suyu Kanalizasyon Asfalt Yol Doğalgaz Telefon Diğer Açıklama X Gayrimenkul un Özellikleri Ekspertize konu gayrimenkul Gaziantep ili, Şehitkamil ilçesi, Güvenevler Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 534 ada 5 parsel numaralı Arsa vasıflı taşınmazdır. Konu mülk 9.000,00 m² yüz ölçüme sahip olup üzerinde herhangi bir yapılaşma ve değere etki edecek bir unsur bulunmamaktadır. Geometrik olarak dikdörtgene yakın şekle sahip olan parsel topoğrafik olarak hafif eğimli yapıdadır. Parsel, güneyindeki nolu sokağa 86 metre, doğusundaki Abdulkadir Aksu Bulvarına ise 93 metre cepheli iken batıdan 6 nolu parsele, kuzeyden ise 4 nolu parsele cephelidir. Parsel derinliği doğudan batıya yaklaşık 105 metre iken kuzeyden güneye yaklaşık 87 metredir. Taşınmazın cepheli olduğu imar yolları uzun süre önce açılmış durumdadır. ** Abdulkadir Aksu bulvarı ile İpekyolu kesişimine köprülü kavşak yapıldıktan sonra konu mülkün yer aldığı kısmın Abdulkadir Aksu bulvarı cephesine tel örgü gerilmiş olduğu görülmektedir. İleride parsel üzerine yapılacak yapının yola bağlantısı için parsel üzerinden alan bırakılması gerekebileceği dikkate alınmalıdır. Mahallinde taşınmaz sınırları güney ve doğu cephede yollarla belirgin iken diğer cephelerde belirleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır. Parsel üzerinde muhtelif sayıda çam ağacı ve eski köy hizmetlerinden kalan bina enkazları bulunmaktadır. Bölgede alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Parselin Cehphe ve Derinlik Bilgileri Yapılaşmaya Engel Teşkil Edebilecek Durumlar Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) Parsel konumu kadastral paftası ile uyumludur. Parsel, güneyindeki nolu sokağa 86 metre, doğusundaki Abdulkadir Aksu Bulvarına ise 93 metre cepheli iken parsel derinliği doğudan batıya yaklaşık 105 metre iken kuzeyden güneye yaklaşık 87 metredir. Yapılaşmaya engel teşkil edecek bir durum bulunmamaktadır. Herhangi bir kısıtlı durum bulunmamaktadır. GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 5 Parsel Alanı(Brüt m2) Mevcut(Brüt m2) Yasal(Brüt m2) 0.00 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler + Ulaşımın kolay olması. + Tercih edilen bölgede konumlu olması. + Ruhsat almasına engel bir durumun olmaması. Olumsuz Faktörler - 4/16 -

5 - İlgilisine hitap etmesi. - Doğu tarafında yer alan köprülü kavşaktan dolayı bulvar cephesinin kapatılmış olması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 5 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz X Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Konu mülkün ruhsat almasına engel herhangi bir durum olmaması dikkate alınarak Satılabilir olduğu kanaatine varılmıştır. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Değerlemede emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yöntemi bir arada kullanılmış olup Satılabilir niteliktedir. DEĞERLEME Açıklama lar Değerlemede Emsal Karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır. **Parselin cepheli Abdulkadir Aksu bulvarı ile İpekyolu kesişimine köprülü kavşak yapıldıktan sonra konu mülkün yer aldığı kısmın Abdulkadir Aksu bulvarı cephesine tel örgü gerilmiş olduğu görülmektedir. İleride parsel üzerine yapılacak yapının yola bağlantısı için parsel üzerinden alan bırakılması gerekebileceği dikkate alınmalıdır. ** Konu mülkün yer aldığı ada, Köy Hizmetleri tarafından kullanılan hizmet binalarını bulundurmakta iken Köy Hizmetleri Müdürlüğünün Büyükşehir Belediyesine devredilmesinden sonra imar tadilatı ile parsellenerek satılmakta olduğu öğrenilmiştir. **Yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmazın konum olarak imar durumu ve kadastro paftası ile uyumlu olduğu görülmüştür. **Rapor ekinde yer alan proje geliştirme yöntemine göre taşınmazın birim değeri TL olarak hesaplanmıştır. **Konu mülke emsal karşılaştırma yöntemine göre; Yasal ve Mevcut durum değeri olarak; 9.000,00 m2 x TL/m2: ,00 TL, (Üste doğru yuvarlanmıştır.) DEĞERLEME - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 5 Mevcut Durum Değeri Acil Satış- Mevcut Durum Değeri Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış - Yasal Durum Değeri Kira Değeri (TL /aylık) TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ TOPLAM YASAL DEĞERİ TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Özgür MADENOĞLU Kontrol/Onay Melih TÜRKER Sorumlu Değerleme Uzmanı EROL AYDIN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR Emsal-) Vatan Ajans Gayrimenkul, Yılmaz Ateşgil : Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı adadaki 3 parsel numaralı m2 alanlı aynı imar koşularına sahip parsel için geçen yıl TL talep edildiği bilgisi alınmıştır. Emsal-) Üstüner Emlak, Mehmet Üstüner : Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı adadaki aynı imar koşularına sahip parseller için bir kaç ay önce TL/m2 ile TL/m2 arasında istenilen bedellerin olduğu, ancak şuan aynı adada satılık arsa olup olmadığını bilmedikleri bilgisi alınmıştır. Emsal-) Üstüner Emlak, Mehmet Üstüner : Değerlemeye konu taşınmaza kısmen yakın konumda, yapılaşmanın daha seyrek olduğu 15 Temmuz Mahallesinde, Prime Mall AVM arkasında yer alan 5221 ada 3 parselde kayıtlı olan m2 alanlı Ayrık Nizam Taks: 0,50 Emsal: 1,50; Hmax: Serbest imar şartlarında Ticaret alanında yer alan ada bazındaki arsanın TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Taşınmaz emsal mülke göre daha merkezi konumda ve daha iyi imar özelliklerinde olup istenilen bedel yüksek bulunmuştur. (Pazarlıklı TL TL / m2= TL/m2) Emsal-) Atakan Emlak : Konu mülk ile aynı bölgedeki 2 yıllık 5 katlı binada 1. katta yer alan 350 m2 olarak pazarlanan ancak 320 m2 olduğu düşünülen 5+1 ultra lüks meskenin TL bedelle satılık olduğu öğrenildi. (Pazarlıklı TL / 320 m2 = TL/m2) Emsal-) Duisburg Emlak : Konu mülk ile aynı bölgedeki 3 yıllık 6 katlı binada 4. katta yer alan 265 m2 olarak pazarlanan ancak 220 m2 olduğu düşünülen 4+1 ultra lüks meskenin TL bedelle satılık olduğu öğrenildi. (Pazarlıklı TL / 220 m2 = TL/m2) Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. - 5/16 -

6 DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Özgür MADENOĞLU İş Tecrübesi (Yıl) 10 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) Süleyman Demirel Üniversitesi İnşaat Mühendisliği ( ) Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: - Referans No: Rapor No: CIZ2017_0432 Rapor Tarihi: 01/03/ Referans No: Rapor No: CIZ2017_0341 Rapor Tarihi: 01/03/ Referans No: Rapor No: CIZ2017_0309-6/16 -

7 Ek : DIŞ MEKAN Ek : DIŞ MEKAN - 7/16 -

12 Ek : İMAR PAFTASI - 12/16 -

13 Ek : KROKİ - 13/16 -

14 Ek : CBS - 14/16 -

15 Ek : PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ - 15/16 -

16 Ek : TAKBİS BELGESİ - 16/16 -