GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 İÇİNDEKİLER GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER, 2. GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER, 3. GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ, 4. YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar), 5. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER, 6. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ, 7. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ, 8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER, 9. EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ, 10. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR, 11. DEĞERLEME, 12. ONAY BÖLÜMÜ, 13. DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR, 14. RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI, 15. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ, 16. EKLER DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER TALEP TARİHİ TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİ ARNAVUTKÖY BOĞAZİÇİ/İSTANBUL ŞUBESİ BANKA ADRESİ T.C. ZİRAAT BANKASI A.Ş.GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ANAFARTALAR MAH.ATATÜRK BUL. NO: 8, ALTINDAĞ / ANKARA YAPAN FİRMA VE SÖZLEŞME TARİHİ DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş Tugay Yolu Caddesi No:20 Ofisim İş FİRMA ADRESİ Merkezi Kat:6 Ofis No: Cevizli Maltepe/İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ RAPOR TARİHİ RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) 0950EPT TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ Satış MÜŞTERİ ADI VAHİT YALIN BANKA ONAY TARİHİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER YAKUPLU Mahallesi, KUBİLAY Cadde/si, GÜL DEMİRKAN SİTESİ ADRESİ Sitesi, E2 Blok, Bina No: 1A, Kat: 4, Daire No: 16, BEYLİKDÜZÜ, İSTANBUL 1/19

2 MEVCUT KULLANIM DURUMU Gayrimenkul Sıra No: Bağımsız Bölüm No.: 16 Mal Sahibi Kiracı Boş Natamam Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt Fabrika Otel Çiftlik Diğer İstasyonu TESPİT EDİLEMEMİŞTİR. KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLERİ Bölgenin Gelişimine İlişkin Analiz Bölgedeki Yapılaşma Durumu Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi sınırları dahilinde yer alan 515 ada 5 parsel üzerindeki ana gayrimenkuldeki,e Blok, 4. kat, 16 bağımsız bölüm nolu taşınmazdır. Gayrimenkul Beylikdüzü İlçe merkezine 2 km uzaklıkta yer almakta olup, yakın çevresinde bilinen önemli referans noktaları Yakuplu İlköğretim Okulu, Yakuplu Konakları,Hz. Halit Cami, Çoçuk Parkı, dır. Gayrimenkule Kubilay caddesi ve Hürriyet Bulvarı güzergahında işleyen toplu taşıma araçları ve özel araç ile ulaşım mümkündür. Taşınmaz okul, hastane, park, market gibi donatılara yakın konumdadır. Bölgede yol, elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon altyapıları tamamlanmış durumdadır. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölge şehrin yeni gelişen bir bölgesi olup, çevrede yeni yapılaşmalar vardır. Bölge genel olarak konut bölgesidir.ticari olarak orta yoğunlukta bir bölge olup, bölge sakinlerinin günlük temel ihtiyaçlarını giderebilecekleri, market, eczane,kafeterya, şeklinde esnaflar bulunmaktadır.taşınmazın bulunduğu bölgede ilerleyen dönemde inşai faaliyetler in devam etmesi konut stoğunun artması ve buna paralel olarak nüfusun artması beklenmektedir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki binalar genel olarak? 2 3 yıllık olup, zemin katları dükkan, üst katları mesken olacak şekilde yapılandırılmışlardır.blok nizam site tarzı yapılaşmanın daha hakim olduğu bölgede binaların ortalama kat sayısı 6 7 dir. Arz Az Talep Arz Az Talep Arz ve Talep Az Fazla Dengeli Arz Fazla Talep Arz Fazla Talep Az Fazla Bölgede, Gayrimenkul ile Aynı Nitelikteki Gayrimenkullere Arz Az Talep Az Arz Az Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla Talep Az Arz Fazla Talep Fazla Olan Arz/Talep Gayrimenkul Değeri Elden Çıkarılabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kısıt vb. Dikkate Alınmaksızın Belirlenecektir) Artış Eğiliminde Durağan Azalış Eğiliminde 3 Aydan Az 3 6 Ay Arası 6 Aydan Fazla 2/19

3 GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ (Gayrimenkul Sıra No: Bağımsız Bölüm No.: 16) İLİ İSTANBUL PAFTA 0 ARSA PAYI İLÇESİ BEYLİKDÜZÜ ADA 515 BLOK NO E 84/7800 BUCAĞI PARSEL 6 KAT NO. 4.NORMAL MAHALLESİ YAKUPLU YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) KÖYÜ CİLT 215 SOKAĞI TESCİL TARİHİ MEVKİİ HİSSESİ TAM SAHİBİ ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ MÜLKİYET DURUMU NİTELİK GRUBU KOORDİNAT 7748,51 B.B. NO S.S.SOY ANA KONUT YAPI KOOPERTİFİ ARSA MESKEN KAT MÜLKİYETİ Mesken Kiracı Açıklama KAT İRTİFAKI ENLEM: 41, BOYLAM: 28, DEVRE MÜLK UAVT NO DAİRE NO. SAYFA NO YEVMİYE NO BAĞIMSIZ MÜLKİYET CİNS TASHİHİ YAPILMIŞ YOK CİNS TASHİHİ YAPILMAMIŞ YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar) tarihinde Beylikdüzü Tapu Müdürlüğünde konu taşınmaz kayıtları üzerinde yapılan araştırmada Beyanlar Bölümünde: Yönetim Planı 05/05/2009 ( tarih yev.) (Satış kabiliyetini etkilememektedir.) Başka bir takyidat bulunmamaktadır. 3/19

4 RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumu) tarihinde, Beylikdüzü Belediyesinden alınan şifahi bilgiye göre, konu taşınmazın yer aldığı parsel, t.t. 1/1000 ölçekli Yakuplu Revizyon U.İ.P na göre, ticaret+konut alanında kalmakta olup,5 kat, hmax: 15,50 yapılaşma şartlarına sahip olup, yola/parka terki bulunmadığı bilgisi alınmıştır. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi tarihinde, Beylikdüzü Tapu Müdürlüğü / belediyede kayıtlarında yapılan araştırmada, değerlemeye konu taşınmazın mevcut kat irtifakına esas bila tarih ve bila 2008/1985 sayılı mimari uygulama projesi görülmüştür. Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından tespit edilmiştir. Ekspertize konu bağımsız bölümün projesinde planlanan konumun uyumlu olmadığı görülmüştür. Tarafımıza 16 no.lu bağımsız bölüme ait tapu gönderilmiş olmasına karşın saha çalışması aşamasında bina ana giriş kapısından bakıldığında binanın 4. katında ve sol orta tarafta yer alan, projesine göre 15 no.lu bağımsız bölüm gösterilmiştir. Yapılan onaylı proje incelemelerinde 4. normal kat planında 17 no.lu bağımsız bölüm belirtilmemiş olup katta 4 daire olmasına rağmen sadece 3 bağımsız bölüme numarataj verilmiştir. Bir dairenin numaratajı bulunmamaktadır. Bu nedenle bağımsız bölüm bazında konum tespiti yapılamamaktadır. Binanın tarih ve 38 sayılı yapı ruhsat Belgesi mevcuttur. Taşınmazın Belediye dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir cezai tutanak veya zabıta rastlanmamıştır. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var mı? Hayır İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde mi? TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ, BELEDİYE Evet 4/19

5 Gayrimenkul Sıra No: Bağımsız Bölüm No.: 16 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması AYKIRILIK VAR ve Aykırı İmalatlar Tarafımıza 16 no.lu bağımsız bölüme ait tapu gönderilmiş olmasına karşın saha çalışması aşamasında bina ana giriş kapısından bakıldığında binanın 4. katında ve sol orta tarafta yer alan, projesine göre 15 no.lu bağımsız bölüm gösterilmiştir. Yapılan Aykırılığın onaylı proje incelemelerinde 4. normal kat planında 17 no.lu bağımsız bölüm Açık belirtilmemiş olup katta 4 daire olmasına rağmen sadece 3 bağımsız bölüme numarataj Tanımlaması verilmiştir. Bir dairenin numaratajı bulunmamaktadır. Bu nedenle bağımsız bölüm bazında konum tespiti yapılamamaktadır. Taşınmazın dosyasında yapılan incelemelerde bu durumla alakalı herhangi bir evraka rastlanmamıştır. Belediye Encümeninin/OSB Belediye Encümeninin/OSB Belediye Encümeninin/OSB Yönetiminin/Diğer Yönetiminin/Diğer Kurumların Yönetiminin/Diğer Kurumların Ayrılıkla İlgili Kurumların Yıkım Kararı Alınmış Kararı Yoktur/Yapılmış Bir Ayrılığın Giderilmesi Kararı Var Resmi İşlemler Var İşlem Yoktur Evet Hayır Evet Hayır Evet Hayır Karar Tarihi Karar Tarihi Aykırılığın Giderilmesi İmkanı Aykırılıkla İlgili Olarak Giderilmesi Mümkündür Giderilmesi Mümkün Değildir Yasal Süreç İşlemektedir Yasal Süreç İşletilmiştir KAKS 1,5 TAKS 0 Hmax 15,50 İmar Lejandı DİĞER İmar Lejandı KONUT + TİCARET ALANINDA KALMAKTADIR. Hesaplanan Emsal Terk Sonrası Arsa Arazi Büyüklüğü Yapı Nizamı Yapı Nizamı Depreme Dayanıklılık Ve Hasar Durumu Deprem Derecesi Kentsel Dönüşüm Bölgesi DİĞER BELİRTİLMEMİŞ HASARSIZ 1.DERECE DEPREM BÖLGESİ EVET Büyük Yatırım Projelerinin YOK Olması Markalı Konut Projelerinin DÜŞÜK Yasal Süreç İşletilmemiştir 5/19

6 Yoğunluğu Genel Yapılaşma Hızı YÜKSEK Ticari Faaliyetlerin Gelişme Hızı Turizm Gelişme Potansiyeli Sanayileşme Hızı YÜKSEK DÜŞÜK YÜKSEK DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler Yapı Cinsi Mevcut Tesisat İşçilik ve Malzeme Otopark Güvenlik Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m ,72 BetonarmeKargir/Yığma Karkas Şehir Suyu Tuğla Isıtma Sistemi Diğer/Açıklama Ahşap Çelik Diğer/Açıklama Asansör Elektrik Ekspertize konu 4. kat 16 no.lu bağımsız bölümün bulunduğu bina; 2864,72 m² alanlı arsası üzerinde, blok nizamda, betonarme karkas inşaat tarzında, bodrum + zemin + 4 normal katlı inşa edilmiştir. Merkezi Sıcak Lüks İyi Orta Kötü Var Yok Açıklama Var Yok Açıklama Su DoğalgazDiğer/Açıklama Çok Kötü Diğer/Açıklama Değerleme konusu 515 ada 6 parsel üzerinde konumlu ana gayrimenkulün E1 ve E2 olmak üzere iki girişi bulunmaktadır.binanın 1.bodrum katında sığınak, su deposu,zemin katında 1 b.b. nolu dükkan ve bina ana girişi ve diğer normal katlarda her katta 4'er daire Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, olacak şekilde binada toplam 17 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina Özellikleri ana giriş bölümü, kat sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer kaplama, giriş bölümünde duvarları plastik boyalıdır. Asansörün mevcut olduğu binanın dış cephesi akrilik boyalıdır. Açık otopark imkanı bulunan binada, ısınma doğalgaz kombi sistemi ile yapılacak şekilde tesisat bulunmaktadır. 6/19

7 DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ (Gayrimenkul Sıra No: Bağımsız Bölüm No.: 16) Salon Oda Banyo Tuvalet Balkon Diğer/Açıklama Birimleri (Adet) Isıtma Sistemi İşçilik ve Malzeme Kombi Klima Soba Lüks İyi Orta Kötü HavalandırmaDoğalgazDiğer/Açıklama Çok Kötü Kullanım Alanı (Brüt m 2 Mevcut 111 Yasal 111 ) İnşai Özellikleri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatlar vb): Ekspertize konu 16 no.lu bağımsız bölüm binaya Kubilay Caddesi ana giriş kapısı yönünden bakıldığında binanın 4. normal katında ve sol ön tarafta kalmaktadır. Diğer/Açıklama Tarafımıza gösterilen bağımsız bölüm kullanım alanı onaylı mimari projesine göre ve yerinde yapılan ölçüme göre 111 m2 dir. Bağımsız bölüm antre, mutfak, 1 banyo, tuvalet, salon, 3 oda ve 1 balkon bölümlüdür. Zeminler, antre, mutfak, banyo ve tuvalet bölümler inde seramik, salon ve odalar da laminat parke kaplamadır. Duvarlar, antre, mutfak, salon ve odalarda alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Banyo ve duş seramik kaplamadır. Islak hacimler hariç tavanlar da kartonpiyer uygulaması mevcuttur. Banyoda duşa kabin, klozet ve hilton lavabo bulunmaktadır. Bağımsız bölüm ana giriş kapısı çelik, iç bölümler açılan kapılar panel ahşap, pencereler PVC doğrama, mutfakta dolaplar laminat olup, tezgah mermerittir. Bağımsız bölümde ısınma, doğalgaz yakıtı kullanılmak suretiyle kombi kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. Halihazır da kombi ve radyatörler monte edilmiştir. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER OLUMLU FAKTÖRLER 1. Ana ulaşım arterlerine yakın konumda olması, 2. Okul,hastane gibi kamu kurumlarına yakın mesafede olması, 3. Merkezi konumda olması, OLUMSUZ FAKTÖRLER 1. İskanı olmaması, 2. Konum tespiti yapılamamaktadır. EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ (Gayrimenkul Sıra No: Bağımsız Bölüm No.: 16) Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında fayda görülen hususlar: Tarafımıza 16 no.lu bağımsız bölüme ait tapu gönderilmiş olmasına karşın saha çalışması aşamasında bina ana giriş kapısından bakıldığında binanın 4. katında ve sol orta tarafta yer alan, projesine göre 15 no.lu bağımsız bölüm gösterilmiştir. Yapılan onaylı proje incelemelerinde 4. normal kat planında 17 no.lu bağımsız bölüm belirtilmemiş olup katta 4 daire olmasına rağmen sadece 3 bağımsız bölüme numarataj verilmiştir. Bir dairenin numaratajı bulunmamaktadır. Bu nedenle bağımsız bölüm bazında konum tespiti yapılamamaktadır bu nedenle satış kabiliyeti ALICISI AZ olarak seçilmiştir. 7/19

8 ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Tarafımıza 16 no.lu bağımsız bölüme ait tapu gönderilmiş olmasına karşın saha çalışması aşamasında bina ana giriş kapısından bakıldığında binanın 4. katında ve sol orta tarafta yer alan, projesine göre 15 no.lu bağımsız bölüm gösterilmiştir. Yapılan onaylı proje incelemelerinde 4. normal kat planında 17 no.lu bağımsız bölüm belirtilmemiş olup katta 4 daire olmasına rağmen sadece 3 bağımsız bölüme numarataj verilmiştir. Bir dairenin numaratajı bulunmamaktadır. DEĞERLEME AÇIKLAMALAR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınmıştır. * Tarafımıza 16 no.lu bağımsız bölüme ait tapu gönderilmiş olmasına karşın saha çalışması aşamasında bina ana giriş kapısından bakıldığında binanın 4. katında ve sol orta tarafta yer alan, projesine göre 15 no.lu bağımsız bölüm gösterilmiştir. Yapılan onaylı proje incelemelerinde 4. normal kat planında 17 no.lu bağımsız bölüm belirtilmemiş olup katta 4 daire olmasına rağmen sadece 3 bağımsız bölüme numarataj verilmiştir. Bir dairenin numaratajı bulunmamaktadır. Bu nedenle bağımsız bölüm bazında konum tespiti yapılamamaktadır. Bu durum söz konusu olduğundan yasal durum arsa payı değeri takdir edilmiş olup mevcut durumda tarafımıza gösterilen daireye mevcut durum değerinde takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. MEVCUT DURUM DEĞERİ (Ruhsat harici alanlar varsa) Acil Satış Mevcut Durum Değeri NATAMAM YAPI DEĞERİ (Sitüasyon tespitli) , ,00 YASAL DEĞERİ (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış Yasal Durum Değeri Bitmişlik Seviyesi (%) 100 Tamamlanması İçin Yapılması Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı SİGORTAYA ESAS DEĞERİ ,00 Bitmesi Halindeki Değeri , ,00 ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan TARKAN GÜLEN Kontrol AYKUT AKYILDIZ Onay METİN ÇELİK 8/19

9 DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 1. Saygın Yapı Gayrimenkul: Konu taşınmazla aynı site içerisinde ( yaklaşık 2 yıllık ) binada ve 1. Katta yer alan m2 Alanlı olarak beyan edilen ancak 110m2 Alanlı olduğu düşünülen daire için TL talep edilmekte olup, aylık kirasının TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (2.636 TL/m2) 2. Galaxy İnşaat: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda,benzer özelliklere sahip ( yaklaşık 1 yıllık ) binada ve 3. Katta yer alan m2 Alanlı olarak beyan edilen ancak 110m2 Alanlı olduğu düşünülen daire için TL talep edilmekte olup, aylık kirasının TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (2.410 TL/m2) 3. Karadeniz Grup İnşaat: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda,benzer özelliklere sahip ( yaklaşık 1 yıllık ) binada ve 4. Katta yer alan m2 Alanlı olarak beyan edilen ancak 100m2 Alanlı olduğu düşünülen daire için TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 950 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (2.250 TL/m2) 4. Çelik Gayrimenkul: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda,benzer özelliklere sahip ( yaklaşık 1 yıllık ) binada ve 2. Katta yer alan m2 Alanlı olarak beyan edilen ancak 100m2 Alanlı olduğu düşünülen daire için TL talep edilmekte olup, aylık kirasının TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (2.500 TL/m2) RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad TARKAN GÜLEN İş Tecrübesi (Yıl) 10 Mezun Olunan Okullar (Okul Fakülte Bölüm Başlangıç Yıl Bitiş Yıl) ANADOLU ÜNİ. İKTİSAT İKTİSAT Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans Tarih No GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) 30/12/2015, 0737EPT , /12/2015, 2258EPT , /12/2015, 0548EPT , EKLER 9/19

10 10/19

11 11/19

12 12/19

13 13/19

14 14/19

15 15/19

16 16/19

17 17/19

18 18/19

19 0950EPT :21:43 PDF olarak Sakla 19/19