ARAZİ FİYATINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN BELİRLENMESİ: (SAMSUN İLİ, LADİK İLÇESİ)

Transkript

1 ARAZİ FİYATINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN BELİRLENMESİ: (SAMSUN İLİ, LADİK İLÇESİ) Uğur BAŞER Osman KILIÇ Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Ziraat Fakültesi, Tarım Ekonomisi Bölümü ÖZET Araştırmanın amacı, Samsun ili Ladik İlçesinde arazi fiyatını etkileyen faktörleri belirlemek ve arazi fiyatını tespit etmeye yönelik uygulanabilir bir model elde etmektir. Ladik İlçesinde Derinöz Sulama Projesi kapsamındaki 8 köyde, tapu kütüklerinden elde edilen bilgilere göre 2014 yılında 104 farklı parselde arazi satışı gerçekleşmiştir. Ankete konu parsellerin tespitinde, miras yoluyla el değiştiren arazi parselleri dışındaki gerçek satışlar göz önünde bulundurulmuştur. Bu çerçevede tam sayım yöntemiyle 72 arazi parseline ait veriler elde edilmiştir. Hedonik Fiyat Yönteminin kullanıldığı araştırmada, katsayılar regresyonla ortaya konulmuş ve arazi fiyatını etkileyen değişkenlerin oransal ağırlıkları verilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre, arazi fiyatını etkileyen en önemli faktörün sulama durumu olduğu tespit edilmiştir. Sulamanın dışında arazi fiyatını etkileyen diğer faktörler; arazinin taşlılık, eğim ve verim durumu ile araziden ana yola ve köy merkezine uzaklık olarak belirlenmiştir. Anahtar Kelimeler: Arazi fiyatı, değerleme, Hedonik Fiyat Yöntemi, Samsun DETERMINATION OF FACTORS AFFECTING LAND PRICE: (SAMSUN PROVINCE, LADIK DISTRICT) ABSTRACT The aim of this research was to determine the factors affecting land prices in Ladik district of Samsun province and to obtain an applicable model for determination of land price. According to information obtained from the land registrations in 2014, land sales in 104 different parcels were realized in the 8 villages included by Derinöz Irrigation Project in Ladik district. Actual sales excluding land transfer by inheritance method were considered to determine the parcels subjected to questionnaire. In this frame, data for 72 land parcels were collected with total population sampling method. In this study, Hedonic Price Method used, coefficients were determined by regression analysis and proportional weights of variables affecting on land price were given. According to the research results, the most important factor affecting the lad price was determined as irrigation status. Other than the irrigation, factors affecting land price were determined as the land 273

2 conditions including stoniness, land slope, productivity, distance of land to the main road and the village. Keywords: Land price, appraisal, Hedonic Price Method, Samsun 1.GİRİŞ Tarım; temel besin maddelerini üretmesi, sanayiye hammadde temin etmesi, istihdam yaratması ve ihracat yoluyla döviz girdisi sağlaması gibi başlıca nedenlerden dolayı, ülkeler için stratejik öneme sahip bir sektör konumundadır. Tarımsal üretimin temel faktörlerinden biri olan arazi; toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını ifade etmektedir (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 1983). Toprak parçasını oluşturan arazi, tarım işletmeleri için sadece kuruluş yeri değil, aynı zamanda tarımsal üretimin yapıldığı bir alandır. Değerleme; tarım işletmeleri, işletme parselleri ve diğer kırsal mal ve hakların değerlerinin tam ve doğru olarak ortaya konulması olarak tanımlanmaktadır (Rehber, 2012). Günümüzde imar uygulamaları, arazi toplulaştırması, kamulaştırma, vergilendirme, banka teminatları gibi uygulamalardan dolayı hareketlenen arazi piyasası değerleme çalışmalarının önemini artırmıştır. Arazi değerlemede gelir yöntemini kullanan bilirkişiler, objektif olmayan bireysel inisiyatifle kapitalizasyon oranını değiştirerek arazi fiyatını tespit etmektedirler. Yapılan bu araştırmayla, objektif olmayan bu durumun önüne geçilecek ve arazinin net geliri dışındaki faktörlerin arazi fiyatına etkisi ölçülebilecektir. Araştırma bölgesi olarak seçilen Ladik ilçesi, Samsun a ait toplam tarım alanının 2014 yılı itibariyle %3,58 ini oluşturmaktadır (TÜİK, 2014a). Ladik İlçesinde 1990 yılında ihale edilen Derinöz Barajı inşaatı 2003 yılında işletmeye açılmış, 2010 yılında ise Ladik Derinöz Sulama Projesi kapsamında yapılan ilave yatırımlarla kapasite artırımına gidilmiştir. Ayrıca DSİ tarafından, 2015 yılında 6 bin 83 hektarlık alanı kapsayan Ladik İbi ve Havza Ovası Sulaması Projesi yatırım programına alınmıştır (DSİ, 2014). Araştırmanın amaçları, Ladik İlçesinde arazi fiyatını etkileyen faktörler ile bunların ağırlıklarını belirlemek, yapılacak olan yatırımlar için arazi fiyatına ışık tutmak ve bölgede arazi fiyatını tespit etmeye yönelik uygulanabilir bir model elde etmektir. Arazi değerlemesiyle ilgili yerli ve yabancı birçok araştırma yapılmıştır. Bu araştırmaların önemli bir kısmı, arazi fiyatını etkileyen faktörlerin ortaya konmasıyla ilgilidir. Ayrıca kentleşmenin arazi fiyatına etkisiyle ilgili araştırmalar ile doğa, yaban hayatı ve çevresel özelliklerin arazi değeri üzerine etkileriyle ilgili araştırmalar da mevcuttur. Bu araştırmaların dışında, tarım politikalarının arazi fiyatına etkileri ile gelecekte arazide meydana gelen değişmelerin ve çevresel kalitenin arazi fiyatına olan etkileriyle ilgili araştırmalarda vardır. Sulamanın arazi fiyatına etkisi, arazi fiyatının artmasının nedenleri, tarım dışı gelirin tarımsal arazi fiyatına etkisi gibi sosyo-ekonomik faktörlerin arazi fiyatına etkileriyle ilgili araştırmalar da bulunmaktadır (Roka ve Palmquist, 1997; Maddison, 2000; Vural, 2007; Öztürk Coşar ve Engindeniz, 2013; Isgin ve Forster, 2006; Bayramoğlu ve Gündoğmuş, 2008; Delbecq ve diğ., 2014; Wasson ve diğ., 2013; Feichtinger ve Salhofer, 2011; Hurma, 2007; Reynolds ve Regalado, 2002; Blank ve diğ., 2012; Mishra ve Moss, 2013; Awasthi, 2014). Arazi fiyatına etki eden faktörlerin ağırlıklarının bilinmesi, objektif ölçülerle arazi fiyatının belirlenmesine ve arazide meydana gelecek fiyat farklılıklarının neden kaynaklandığını anlamamıza yardımcı olacaktır. Böylece arazi fiyatıyla ilgilenen kamu ve özel sektör açısından, birey ve kamu haklarının korunmasına yönelik adil ve gerçekçi kriterler ortaya konulmuş olunacaktır. 274

3 Türkiye de arazi fiyatına etki eden faktörlerin belirlenmesiyle ilgili araştırmaların sayısı sınırlıdır. Araştırma sonuçlarının literatüre katkı sağlamasının yanında, araziye ait faktörlerin gerçek satış fiyatlarını ne ölçüde etkilediğini ortaya koyan örnek bir araştırma olması bakımından da önem taşımaktadır. 2. MATERYAL VE YÖNTEM Araştırmanın esas materyalini, Samsun ili Ladik İlçesi Derinöz sulama sahasındaki köylerde arazi satın alanlarla yapılan anketler oluşturmaktadır. Anketle elde edilen verilerin dışında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğünün, web tabanlı parsel sorgu sistemindeki arazi parsellerine ait verilerden de yararlanılmıştır. Derinöz sahasındaki sulama projesinden aktif olarak yararlanan köyler; Ağcakaya, Akyar, Oymapınar, Meşepınarı, Kuyucak, Söğütlü, Kirazpınarı, Sarıgazel ve Derinöz dür. Sulama projesinden yararlanan Derinöz köyünde, 2014 yılında arazi satışı olmadığından örneklemeye dahil edilmemiştir. Örneklemeye alınan 8 köyde, tapu kütüklerine göre 104 parselde satış gerçekleşmiştir. Bu parsellerden, miras yoluyla el değiştirenlerin dışındaki gerçek satış olan 72 parsele ait veriler dikkate alınmıştır. Arazi fiyatını etkileyen faktörlerin belirlenmesinde hedonik fiyat yöntemi kullanılmıştır. Hedonik fiyat yönteminde mallar (z), mallara ait n adet karakteristiğin toplamı olarak ele alınmakta ve p (z)= p (z1, z2,.zn) şeklinde ifade edilmektedir (Rosen, 2014). 1.Arazi fiyatı (TL/da) Çizelge 2.1 Modele dahil edilen değişkenler Bağımlı Değişken Bağımsız Değişkenler Araziye ait genel özellikler 2. Arazi büyüklüğü (da) 3.Arazinin kiracılık/ortakçılık geliri varmı 4.Arazi sulanıyormu 5.Arazinin sulama yöntemi a.salma b.yağmurlama c.damla d.diğer 6. Satın aldığınız araziye komşu araziniz varmı 7.Arazinin satışı acilmiydi 8.Satışlar vadelimi 9.Arazi ıslah çalışmaları varmı Arazinin konum bilgileri 10.Arazinin bulunduğu köy 11.Köye merkezine uzaklığı (metre) 12.İşletmeye uzaklığı (metre) 13.İlçe merkezine uzaklığı (metre) 14.Ana yola uzaklığı (metre) 15.Yan yola uzaklığı (metre) 16.Araziye yol erişimi var mı? a.evet b. Hayır 17.Su kaynağına uzaklığı (metre) Arazinin fiziksel ve kimyasal özellikleri 18.Taşlılık durumu a.evet b.kısmen c.hayır 19.Arazi eğimli mi a.evet b. Orta c. Hayır 20.Toprak verimliliği a.çok kötü b.kötü c.orta d.iyi e.çok iyi 21. Arazinin şekli a.kare b.dikdörtgen c.yamuk 275

4 Araştırmada arazinin taşlılık durumu ve eğimiyle ilgili sınıflandırma, Toprak ve Arazi Sınıflaması Standartları Teknik Talimatı esas alınarak oluşturulmuştur. Buna göre taşların arazi yüzeyinin %2-10 unu kaplamış olması, tarımsal üretimi aksatmayacağından dolayı taşsız olarak kabul edilmiştir. Taşlar arazi yüzeyinin %10-50 sini kaplamış ise kısmen taşlı, %50-90 nını kaplamış ise taşlı arazi olarak sınıflandırılmaktadır. Arazinin eğim sınıflandırması için %6 eğime kadar olan yerler eğimsiz, %7-12 eğim aralığı için orta eğimli, %13 ve üzeri eğime sahip ise yüksek eğimli arazi olarak sınıflandırmaya dahil edilmiştir. Araştırmada verimlilik değişkeni arazinin buğday verimine endekslenmiştir. Verim durumu, buğdayın bölgedeki en yaygın ürün olmasının yanında uzmanlık gerektirmeyen bir ürün olması nedeniyle buğday verimine endekslenmiştir. Buna göre arazi; buğdayın dekara verimi kg ise çok kötü, kg ise kötü, kg ise orta, kg ise iyi, 501 ve üstü kg ise çok iyi verime sahip arazi olarak sınıflandırılmıştır. Araştırmada değişkenlerin normal dağılıp dağılmadığı, Kolmogorov-Simirnov normallik testi ile belirlenmiştir. Hedonik fiyat yönteminde, model için bütün fonksiyon türleri denenmiş ve en iyi sonuç verdiği için doğrusal fonksiyonel kalıp kullanılmıştır. Regresyon modelinin tahmininde en küçük kareler yöntemi kullanılmıştır. Araştırmada kullanılan model aşağıdaki gibidir; P = α + β1 X1 + β2 X2 + βnxn + ui Fonksiyonun bağımlı değişkeni olan P arazi fiyatını, X1, X2,..Xn araziye ait özellikleri gösterirken, β1, β2,.βn açıklayıcı değişkenlere ait katsayıları, ui ise hata terimini ifade etmektedir. Modelle, bağımsız değişkenlerde meydana gelen mutlak değişimin, bağımlı değişken olan arazinin satış fiyatında meydana getirdiği değişim belirlenmektedir. Modelde çoklu bağlantı sorunu için varyans enflasyon faktörü (VIF), değişen varyans problemi için glejser ve harvey testlerine bakılmıştır. Değişen varyans sınanmasında yaygın olarak kullanılan white testi sınanmasında değişken sayısındaki fazlalık nedeniyle, serbestlik derecesi probleminden dolayı white testi sınaması gerçekleştirilememiştir. Anketler ocak mart 2015 tarihleri arasında yapılmış olup, verilerin analizinde SPSS ve E-views programları kullanılmıştır. 3. ARAŞTIRMA BULGULARI Ladik İlçesi Derinöz Sahası, genel olarak düz ve verimli arazi yapısına sahip olmasına rağmen, eğimli ve taşlı araziye de rastlanmaktadır. Sulama projesiyle birlikte Derinöz sahasında daha teknik üretim yapılmaya başlanmış ve bitkisel üründe verimlilik artmıştır. İncelenen işletme sahiplerinin yaşı arasında olup, ortalama yaş 48 dir. İşletmelerde 4,12 olan ortalama aile nüfusu, Türkiye ortalaması olan 3,6 dan yüksektir (TÜİK, 2014b). İşletme sahiplerinin 6,8 yıllık ortalama eğitim süresi, 7,6 yıl olan Türkiye ortalamasından düşüktür (İnsani Gelişme Raporu, 2014). İşletmelerde tarımsal deneyim süresi ortalama 31 yıldır. İşletmelerde 1885 TL olan aylık ortalama gelir, 2014 yılı asgari ücretin yaklaşık iki katıdır (Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, 2014) (Çizelge 3.1). Çizelge 3.1 Arazi satın alan işletmelere ait genel bilgiler Standart En En Ortalama sapma küçük büyük İşletmecinin yaşı (yıl) 48,50 14, Aile nüfusu (kişi) 4,12 1, İşletmecinin eğitimi (yıl) 6,81 3, İşletmecinin tarımsal deneyimi (yıl) 31,07 10, Hane halkı geliri (TL/ay) 1885, ,

5 Ladik İlçesinde yaygın olarak buğday, arpa, yulaf, mısır, şeker pancarı, ayçiçeği ve sebze tarımı yapılmaktadır. İlçenin yayla durumunda olması hayvancılığın da gelişmesini sağlamıştır. Başta küçükbaş hayvan yetiştiriciliği olmak üzere, büyükbaş hayvan yetiştiriciliği ile küçük çapta balıkçılık ve arıcılık da yapılmaktadır. Araştırma alanında uygulanan münavebe sistemi, sulu tarla arazisinde Hububat-Çapa bitkisi ve Yem bitkisi-hububat-çapa bitkisi, kuru tarla arazisinde ise Hububat-Nadas şeklindedir. Araştırma sonuçlarına göre modele ilişkin açıklama gücü (düzeltilmiş R 2 ) 0,719 olarak bulunmuştur. Bunun anlamı; modele dahil edilen arazinin köye ve ana yola uzaklığı, verim, eğim, sulama ve taşlılık durumu gibi değişkenler arazi fiyatındaki değişikliğin %71,9 unu açıklamaktadır (Çizelge 3.2). Geriye kalan %28,1 lik kısım ise modele dahil edilmeyen diğer değişkenlerle açıklanmaktadır. Modelde normallik varsayımı için Kolmorov-Simirnov testi sınanmış ve arazi fiyatının normal dağılım gösterdiği tespit edilmiştir (p<0,05). Aynı şekilde artıkların dağılımını gösteren histograma göre artıklar da normal dağılım göstermektedir. Modelin genel olarak anlamlılığı F testi ile test edilmiştir. Teste göre, F değeri 31,28 olarak bulunmuş ve modelin bir bütün olarak da anlamlı olduğu anlaşılmıştır (p<0,05). Modelde %5 ihtimal düzeyinde, değişen varyans ve çoklu doğrusal bağlantı problemine rastlanmamıştır. Araştırma sonuçlarına göre arazi fiyatını etkileyen en önemli faktörün arazinin sulu olmasıdır. Ladik Derinöz Sahası sulanabilir bir alan olmasına rağmen, sulanmayan parseller de bulunmaktadır. Kuru arazi fiyatının, sulu arazi fiyatına göre dekara 721 TL daha düşük olduğu tespit edilmiştir. Arazinin verim durumu, arazinin fiyatını etkileyen diğer önemli bir değişkendir. Araştırmada dekara 501 kg ve üzeri buğday verimine sahip bir arazinin dekara fiyatı; dekara kg buğday verimine sahip araziden 365 TL, kg buğday verimine sahip orta verimli araziden 739 TL, dekara kg buğday verimine sahip kötü verimli araziden 1095 TL, kg buğday verimine sahip çok kötü bir araziden ise 1460 TL daha yüksektir (p<0,05) (Çizelge 3.2). Araştırma sonuçlarına göre, arazi fiyatını negatif etkileyen faktörlerden biri arazinin taşlılık durumudur. Taşlılık nedeniyle ekim, gübreleme, ilaçlama, sürüm ve hasatta meydana gelen zorluklar, taşlılık problemi olan araziyi değersiz kılmaktadır. Arazi yüzeyi %10-50 arasında taşla kaplı kısmen taşlılık problemi olan bir arazinin fiyatı, taşlılık problemi olmayan bir araziye göre dekara 558 TL daha az bulunmuştur. Arazi fiyatını negatif etkileyen diğer bir faktör arazinin eğimli olmasıdır. Eğimi %6-12 arasında olan orta düzeyde eğimli bir arazinin fiyatı, düz bir araziye göre dekara 452 TL daha azdır. Arazi fiyatını etkileyen önemli faktörlerden biri de arazinin ana yola uzaklığıdır. Köylerin, ilçeyle ve birbirleriyle olan bağlantılı yolları ana yol olarak değerlendirilmiş ve arazinin ana yola uzaklığının arazi fiyatı üzerine etkisi ölçülmeye çalışılmıştır. Ana yola yakınlık, araziye ulaşılabilirlik açısından sağladığı kolaylık ve pazarlamadaki avantajı nedeniyle önemli bir özelliktir. Bununla beraber ana yola yakın arazi, gelecekte arazinin imara açılma potansiyelinden dolayı daha değerli hale gelecektir. Araştırma kapsamında ana yola yakınlığın, arazi fiyatı üzerine etkisi ölçülmüş ve ana yoldan her 1 metre uzaklaşıldığında arazi fiyatının dekara 0,822 TL azaldığı tespit edilmiştir. Köye yakın olan arazi, ulaşım yönünden tarımsal faaliyetler için sağladığı kolaylık ve ileride gayrimenkul yapımına uygun potansiyeli nedeniyle daha çok tercih edilmektedir. Araştırma sonuçlarına göre köyden her 1 metre uzaklaşıldığında, arazi fiyatı dekara 0,392 TL azalmaktadır (p<0,05) (Çizelge 3.2). 277

6 Çizelge 3.2 Hedonik regresyon model sonuçları Değişkenler Katsayılar Anlamlılık Sabit terim 2496,851* 0,000 Köye uzaklık -0,392* 0,002 Ana yola uzaklık -0,822* 0,007 Arazi verimli mi 365,011* 0,001 Arazi eğimli mi -452,510* 0,028 Sulama durumu 721,583* 0,004 Toprak taşlımı -558,431* 0,030 Düzeltilmiş R 2 0,719 F 31,28 *0,05 ihtimal düzeyinde anlamlıdır. Araştırmada arazi fiyatını etkileyen değişkenlerin, ileriki yıllarda da geçerliliğini devam ettirebilmesi için yüzde ağırlıkları hesaplanmıştır. Hesaplanan yüzde ağırlıklarla arazi fiyatı sabit kabul edilip, özelliklerine göre arazi fiyatı artırılıp azaltılacaktır. Bunun için kıymet takdiri yapılacak bölgeyi temsil edecek ortalama bir arazi fiyatı tespit edilmelidir. Araştırma alanında ortalama arazi fiyatı, model sonucunda elde edilen sabit terim olan 2496 TL/da kabul edilmiştir. Mevcut arazinin %80 i sulanan, eğim ve taşlılık problemi olmayan iyi verimli arazidir. Dolayısıyla gerçekleşmiş ortalama arazi satış fiyatı (3276 TL/da), sabit kabul edilen arazi fiyatından yüksektir. Bölgeyi temsilen seçilecek olan arazi fiyatı üzerinden, arazi sulanıyorsa değeri %28,9 artarken, kısmen taşlı ise değeri %22 oranında azalacaktır (Çizelge 3.3). Bulunan bu yüzde değerlerin basit bir şekilde formüle edilmesiyle, çok sayıda arazi parselinin değeri gerçekçi bir şekilde bulunabilecektir. Ayrıca arazinin hesaplanan değerine, değeri etkileyen niteliklerin fiyata etkisi de yansıtılabilecektir. Çizelge 3.3 Değişkenlerin oransal ağırlıkları Değişkenler Özellikler (%) Sulama durumu Hayır - Evet 28,9 Taşlılık Taşsız (%2-10 ) - Kısmen taşlı (%10-50) -22,4 Taşlı (%50-90) -44,8 Eğim Eğimsiz (%0-6) - Orta (%6-12) - 18,2 Yüksek (%12+) -36,4 Verim Çok kötü (0-200 kg/da) - Kötü ( kg/da) 14,6 Orta ( kg/da) 29,2 İyi ( kg/da) 43,8 Çok iyi (+501 kg/da) 58,4 Ana yola uzaklık Her 1 metrede -0,00033 Meskene uzaklık Her 1 metrede -0,

7 4. SONUÇLAR Araştırmaya sonuçlarına göre arazi fiyatını etkileyen önemli faktörler; arazinin sulama, taşlılık, eğim ve verim durumu ile arazinin ana yola ve köye uzaklığı olarak tespit edilmiştir. Arazi fiyatını etkileyebilecek temel faktörlerin modelde yer alması, araştırmanın uygulanabilirliğini mümkün kılmaktadır. Elde edilen model sayesinde, Ladik Derinöz sahasında ya da benzer özellikler gösteren alanlarda arazinin köye ve ana yola uzaklığı, arazinin verim, eğim, sulama ve taşlılık durumu belirlenmek suretiyle arazi fiyatının tespit edilmesi mümkün olabilecektir. Bununla beraber elde edilen model, arazi değerleme yöntemleriyle yapılan çalışmalarda objektif ve yardımcı bir unsur olarak kullanılabilecektir. Örneğin gelir yöntemiyle yapılacak arazi değerlemede, bir bölgede aynı kapitalizasyon oranı kullanılacağından bölgedeki bütün arazi parsellerinin fiyatları da aynı olacaktır. Ancak gerçekte köye yakın arazi daha değerli olacağından, elde edilen modelle bu değer artışının fiyata yansıyacağı tutar hesaplanabilecektir. Bu durumda model sonuçlarına göre köye yakın arazinin fiyatı, diğer araziye göre her 100 metrede %3,3 daha değerli olacaktır. Bu sayede arazideki fiyat artışı objektif bir ölçüte dayandırılmış olacaktır. Halbuki arazinin köye yakınlığı gibi araziye ait özelliklerden kaynaklanan fiyat artışı, bilirkişilerin kendi kararlarına göre değerlendirilmekte ve objektiflik sağlanamamaktadır. Dolayısıyla bu konudaki araştırmaların artırılması, kamu kurumları ve özel sektörün arazi değerleme uygulamalarına yardımcı olacak, aynı zamanda objektif ölçütlerle arazi fiyatının tahmin edilmesine de olanak sağlayacaktır. KAYNAKLAR Awasthi, M. K., Socioeconomic Determinants of Farmland Value in India, Land Use Policy, 39, Bayramoğlu, Z., Gündoğmuş, E., Farmland Values Under the Influence of Urbanization: Case Study From Turkey, Journal of Urban Planning and Development, 134 (2), Birleşmiş Milletler Kalkınma Programı, İnsani Gelişme Raporu, [Erişim tarihi: 15 Mart 2015] Blank, S., Erickson, K., Hallahan, C., Rising Farmland Values: An Indicator of Regional Economic Performance or a Speculative Bubble?, Journal of the ASFMRA,57-67 Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, [Erişim: 15 Mart 2015] Delbecq, B. A., Kuethe, T. H., Borchers, A. M., Identifying the Extent of the Urban Fringe and Its Impact on Agricultural Land Values, Land Economics, 90 (4), DSİ, [Erişim tarihi: 20 Mayıs 2015] Feichtinger, P., & Salhofer, K., The Valuation of Agricultural Land and the Influence of Government Payments, Factor Markets Working Paper No. 10. Isgin, T., Forster, D., L., 2006, A Hedonic Price Analysis of Farmland Option Premiums Under Urban Influences, Canadian Journal of Agricultural Economics, 54, Maddison, D., A Hedonic Analysis of Agricultural Land Prices in England and Wales, European Review of Agriculture Economics, 27 (4), Mishra, A. K., Moss, C. B., Modeling The Effect of Off-Farm Income on Farmland Values: A Quantile Regression Approach, Economic Modelling, 32,

8 Öztürk Coşar E., Engindeniz S., Tarım Arazisi Değerlerinin Hedonik Analizi: İzmir in Menemen İlçesi Örneği, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 50 (3): Rehber E., Tarımsal Değerleme ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı), Gözden Geçirilmiş Üçüncü Baskı, Ekin Basım Yayın Dağıtım, Bursa, Resmi Gazete sayılı Kamulaştırma Kanunu. T , S [Erişim tarihi: 15 Mayıs 2015] Resmi Gazete sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu. T , S [Erişim tarihi: 15 Mayıs 2015] Reynolds, J. E., Regalado, A., The Effects of Wetlands and Other Factors on Rural Land Values, Appraisal Journal, 72, Roka, F. M., Palmquist, R. B., Examining The Use of National Databases in A Hedonic Analysis of Regional Farmland Values, American Journal of Agricultural Economics, 79, Rosen, S., Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), Shimizu, C., Takatsuji, H., Ono, H., Nishimura, K., G., Structural and Temporal Changes in the Housing Market and Hedonic Housing Price Indices: A Case. TUİK, 2014a. [Erişim tarihi: 15 Mayıs 2015] TUİK, 2014b. [Erişim tarihi: 10 Mayıs 2015] Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Bilgi Teknolojileri Daire Başkanlığı, [Erişim tarihi: 10 Mayıs 2015] Vural, H., Türkiye de Arazilerin Kıymet Takdiri Üzerine Kantitatif Bir Yaklaşım: Bursa İli Karacabey Ovası Örneği, Uludağ Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 21 (2): Wasson, J. R., McLeod, D. M., Bastian, C. T., & Rashford, B. S., The Effects of Environmental Amenities on Agricultural Land Values, Land Economics, 89 (3),