Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Sayıştay Başkanlığı Y Y 1978 SAYIŞTAY BAŞKANLIĞI DENETİM RAPORU MD 1/ Şubat, 2015

Transkript

1 Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Sayıştay Başkanlığı SSSA Y AAY TTA YIIIŞ ŞŞT Y AAYY SAYIŞTAY BAŞKANLIĞI DENETİM RAPORU MD 1/ Şubat, 2015 Mare Monte Otel Ve Çevre Arazilerinin Turis k Tesis Ya rımı Maksatlı Kiralanmasına İlişkin Vakıflar Örgütü ve Din İşleri Dairesi ile Net Turis k Hizmetler Ltd. Arasında İmzalanan Sözleşmede Değişiklik Yapılması Talebi İle İlgili Dene m Raporu

2 Bu rapor, 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın 3. maddesi uyarınca hazırlanmıştır. 12 Şubat, 2015 Raporu Hazırlayan Kıdemli Denetçi Tülay EREN Bu rapora Sayıştay Başkanlığının adresinden ulaşılabilir.

3 KKTC Sayıştayı, kamu gelir ve giderlerini denetleyen ve sonucu bir raporla Cumhuriyet Meclisi'ne ve Bakanlar Kurulu'na bildiren, Anayasal bir organdır. Sayıştay Başkanı Osman Korahan Sayıştay'ın en üst amiri olup; 2 üye, 35 denetçi, 22 de diğer personelden ve kurumun genel çalışmasından sorumludur. Sayıştay, 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası uyarınca, mali denetim yapmaya yetkili olduğu alanlarda hesap verme sorumluluğu çerçevesinde kamu kaynaklarımn verimli, etkin ve tutumlu kullanılıp kullanılmadığım denetlemekte ve sonucu bir raporla Cumhuriyet Meclisi'ne sunmaktadır.

4 içindekiler ÖZET... 1 SONUÇ GiRiş DENETiMDE KULLANILANKAYNAKLAR BULGULAR Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik Hizmetler Ltd.'e kiralanması Sözleşmede vurgulanması gereken maddeler Sözleşme konusu arazinin özellikleri Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi Proje için gerekli izinlerin alınması Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen kira bedelleri Net Ltd.'in kira bedelinin düşürülmesine yönelik talebi Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı SAYıŞTAYBAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLENÇALlŞMALAR Sözleşme konusu araziyi oluşturan parsellerin yüzölçümleri ve mülkiyet durumları inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi Mevcut sözleşmeye göre elde edilecek kira bedeli ile Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve öngörülen protokolle elde edilecek kira bedelinin karşılaştırılması Yıllıknet kar üzerinden ödenecek kar payı Rapor 22 sayfa, Ekler 87 sayfadan ibarettir.

5 ÖZET GiRiŞ 1 Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin turistik tesis yatırımı maksatlı kiralanmasına ilişkin Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi (Vakıflar Örgütü) ile Net Turistik Hizmetler Ltd. (Net Ltd.) arasında imzalanan sözleşmede değişiklik yapılması talebi ile ilgili denetim gerçekleştirilmiştir. BULGULAR Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik Hizmetler Ud.'e kiralanması 2 Çıkılan ihale sonucunda Mare Monte Otel ve çevre arazilerden oluşan takriben 352 dönüm emlakın Net Holding AŞ.'ne kiralanmasına yönelik Vakıflar Örgütü ile Net Holding A.Ş. arasında 30 Mart 2007 tarihinde Ön Anlaşma imzalanmıştır. K.K.T.C.Meclisi 9 Temmuz 2007 tarihli birleşiminde anılan emlakın 49 yıllığına Net Holding A.Ş.'ne aşağıdaki şartlarda kiralanmasını onaylamıştır. - 1.s00.000,-Stg Peşinat bedeli - Kira bedelleri: ilk 6 yll1s1.000,-stg/yll, 7.yll ,-Stg/ay, 8.-1s.yll yıllık artış oranı: Libor, 16.yll yıllık artış oranı: Libor +15, yll yıllık artış oranı: Libor, 31.yll yıllık artış oranı: Libor +15, yll yıllık artış oranı: Libor yataklı 5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, golf tesisleri, teleferik tesisi, alışveriş merkezi, su parkı fonksiyonlarını içeren toplam 1484 yatak kapasiteli turistik tesis - Yatırım süresi: ilk 1.5 yıl projelendirme süresi olmak üzere toplam 6 yıl - Asgari yatırım tutarı: so.ooo.ooo,-stg. - Diğer hususlar: Yatırımın kara geçişinden itibaren yıllık net kar üzerinden % 1 oranında Vakıflar Örgütüne kar payı. 3 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmede vurgulanması gereken maddeler 4 21 Ağustos 2007 tarihli sözleşmenin 3. maddesine göre Net Ltd. ödemiş olduğu 1.s00.000,-Stg peşinat bedelinin herhangi bir şekilde Vakıflar Örgütü tarafından iade edilmeyeceğini ve Vakıflar Örgütünün geliri olduğunu kabul ve deruhte etmiştir. 5 Sözleşmenin 6(c). maddesine göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde Vakıflar Örgütünün kira sözleşmesini feshetmeye ve kiralanan emlakın tahliyesini talep etmeye hakkı olacaktır. Anılan maddede bu gibi bir durum karşısında Net Ltd.'inı Vakıflar Örgütünden herhangi bir zarar ziyan ve tazminat talep etmeye hakkı olmayacağı belirtilmiştir. 1

6 6 Sözleşmenin 7. maddesine göre Net Ltd yatak kapasiteli yeni bir turistik tesis inşasını gerçekleştirmekle sorumludur. Net Ltd. bu maddeye kısmen ve/veya tamamen uymaması halinde, Vakıflar Örgütünün kira sözleşmesini feshetmeye hakkı olacağını ve bu gibi bir fesihten dolayı herhangi bir zarar - ziyan ve tazminat talebinde bulunmayacağını kabul etmiştir. 7 Sözleşmenin 10. maddesine göre Net Ltd. projenin KKTC'deki mevzuata göre ve ilgili Bakanflklarm öngöreceği standartlara uygun olarak hazlrlanacağmı, Vakıflar Örgütünün onay vereceği proje için KKTC resmi makamlarmdan gerekli her türlü onaym kendisi tarafmdan almacağmı kabul ve taahhüt etmiştir. Sözleşmenin 13. maddesinde ise Vakıflar Örgütünün proje için gerekli izinlerin verilmemesinden ve/veya almamamasmdan dolayı herhangi bir şekilde sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir. Sözleşme konusu arazinin özellikleri 8 Sözleşme konusu arazinin bir kısmı, 20 Aralık 1976 tarihinde alınan Bakanlar Kurulu kararı ile onaylanan Eski Eserler ve Anıtlar listesinde yer alan Lambousa kalıntıları içerisinde yer almaktadır. Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından 2005 yılında alınan karar ile Lambousa kalıntıları arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve derecelendirme yapılmıştır. Anılan karar yine aynı yılda ikinci kez onaylanmıştır. Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi 9 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında teslim tutanağı düzenlenerek emlak 9 Şubat 2009 tarihinde anılan firmaya teslim edilmiştir. Proje için gerekli izinlerin alınması 10 Net Ltd.'in 5 Aralık 2008 tarihinde Şehir Planlama Dairesine planlama onayına başvuruda bulunması üzerine, Şehir Planlama Dairesi ilgili diğer daireler ile birlikte Eski Eserler ve Müzeler Dairesinden görüş talep etmiştir. Anıtlar Yüksek Kurulu, Lambousa Arkeolojik Sit Alanının i. ve ii. derece ile sınıflandırılan bölgelerine müdahale olması nedeniyle sunulan projenin onaylanmamasına yönelik 13 Ocak 2009 tarihli kararı almış ve bu karar Eski Eserler Dairesi tarafından Net Ltd.'e bildirilmiştir. 11 Şehir Planlama Dairesinin 10 Nisan 2009 tarihli yazısı ile Eski Eserler Dairesinden değiştirilmiş olan projeye ilişkin görüş talep etmesi üzerine, Anıtlar Yüksek Kurulu 13 Temmuz 2009 tarihli yazısında projenin düzeltilmesi ve yeniden onaya sunulması gerektiğini belirtmiştir. 2

7 12 Anıtlar Yüksek Kurulunun 28 Eylül 2010 tarihli kararı ile değiştirilen proje onaylanmıştır. Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri 13 KKTCMeclisi tarafından onaylanan ön anlaşmada ve Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında imzalanan sözleşmede turistik tesisin toplam yatak kapasitesi 1484 olarak belirlenmiş olmasına rağmen, Net Ltd.'in Şehir Planlama Dairesine sunduğu 2008 yılı Genel Vaziyet Planında yatak kapasitesi 1.030, 2010 yılında 1.215,2011 yılında ise 1.011'dir. Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular 14 Net Ltd., Vakıflar Örgütüne hitap 26 Mart 2012 tarihli yazısında yatırımın yapılacağı alanda gerçekleştirilen kazıda kırık seramik parçalarına rastlandığını ve bu durumun Anıtlar Yüksek Kuruluna bildirildiğini belirtmiştir. Eski Eserler Dairesinin firmaya hitap 13 Mart 2012 tarihli yazısında ise, kazılan noktanın sit alanı kapsamında olmadığı, otel binasının inşa edileceği bölgede yapılacak bir inşaat faaliyeti öncesinde arkeolojik sondaj çalışması yapılması ve sondaj raporunun sonucuna göre hareket edilmesi gerektiği belirtilmiştir. 15 Eski Eserler Dairesinin Net Ltd.'e hitap 6 Eylül 2013 tarihli yazısında, kazı çalışmalarının halen devam ettiği, ekte verilen haritada sarı renk boyalı bölgede herhangi bir arkeolojik bulguya rastlanmadığı, sarı boyalı alanda yapılması planlanan imar kurallarına uygun her türlü gelişmenin Anıtlar Yüksek Kuruluna sunulması gerektiği, bu bölge dışında kalan alanlar ile ilgili olarak Kurulun karar vereceği belirtilmiştir. Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen kira bedelleri 16 Net Ltd. Vakıflar Örgütüne 1 Eylül Ağustos 2012 dönemi kira bedeli olan ,-STG'nin tamamını,leylül Ağustos 2013 dönemi kira bedeli olan ,- Stg'nin ,3 Stg'ni ödemiştir. Net Ltd. tarafından ödenmeyen kira bedeli ise, 1 Eylül Ağustos 2013 dönemine ait kalan ,7 Stg, 1 Eylül Ağustos 2014 dönemi kira bedeli olan ,-Stg, 1 Eylül Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan ,25 Stg olmak üzere toplam ,95Stq J dir. Net Ltd.'in kira bedellerinin düşürülmesine yönelik talebi 17 Net Ltd.'in kira bedellerinde indirim yapılmasına yönelik en son talebi anılan firmanın Vakıflar Örgütüne hitap 8 Mayıs 2014 tarihli yazısında belirtilmiştir. Buna göre, - 4 yıl devam edecek olan inşaat ve proje onay süresi için yılda ,-Stg kira ödenmesi, - inşaat tamamlandıktan sonra kira ayda ,-Stg olması, 3

8 - Sözleşmenin başlangıç tarihi 1 Eylül 2013 tarihi olması talep edilmiştir. Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı 18 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu 20 Mayıs 2014 tarihinde, 21 Ağustos 2007 tarihli kira sözleşmesinde değişiklikler içeren yeni bir protokol hazırlanmasına ve bu hususta Sayıştay Başkanlığından görüş alınmasına ilişkin K/171/2014 sayılı kararı almıştır. Yönetim Kurulu kararında belirtilen değişiklikler, - kira bedelinin 1 Eylül Eylül 2017 döneminde ,-Stg/yll, inşaat tamamlandıktan sonra 3S.000,-Stg/ay, - kar payının ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3, - yeni proje süresinin 1 Eylül 2012 tarihinden başlayıp 31 Ağustos 2061 tarihinde sona ermek üzere 49 yıl, olması şeklindedir. SAYıŞTAY BAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLEN ÇALIŞMALAR 19 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından 20 Mayıs 2014 tarihinde alınan karara ilişkin Başkanlığımızdan görüş talep edilmesi üzerine Vakıflar Örgütü, Tapu ve Kadastro Dairesi, Şehir Planlama Dairesi, Eski Eserler Dairesi, Turizm Planlama Dairesi, Gelir ve Vergi Dairesi, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi nezdinde çalışmalar gerçekleştirilmiştir. Sözleşme konusu araziyi oluşturan parsellerin yüzölçümü ve mülkiyet durumları 20 Sayıştay Başkanlığı tarafından Tapu ve Kadastro Dairesinden alınan tapu kayıtlarına göre, sözleşmede yer alan S, 4.1, 392/3, 2, 4B, 2/1, 4, 392A, 392/1/2A 392/4{kısmen} tapu referanslı parsellerin mülkiyeti KKTC-Manastır, Girne Metropolitanlığına bağlı G.Archerapietiou Manastırı, Kıbrıs Cumhuriyeti, K.K.T.C.-Manastır ve Kıbrıs Vakıflar idaresindedir. Konu arazinin toplam yüzölçümü ise 337 dönüm, 1 evlek 2400 ayak 2 'dir. inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi 21 Sayıştay Başkanlığının talebi üzerine Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastro Dairesinin inşaat faaliyetine izin verilecek alanın belirlenmesi için gerçekleştirdikleri ortak çalışmada, inşaat faaliyetine izin verilen alan 89 dönüm, 1600 ayak 2 olarak belirlenmiştir. 22 inşaat faaliyeti yapılabilecek alanın yüzölçümünün belirlenmesinden sonra Sayıştay Başkanlığı tarafından, Şehir Planlama Dairesinden Turizm Planlama Dairesi ile birlikte çalışılarak inşaat yapılabilecek alana kaç odah bir tesis inşa edilebileceği ne ilişkin bilgi talep edilmiştir. Anılan dairelerin ortak çalışmaları sonucunda inşaat yapılabilecek alana 4

9 sözleşmede öngörülen 1484 yatak kapasiteli veya bodrum alanlarmm da dahil edilmesi halinde çok daha fazla savıda yatak kapasitesine ulaşabilme potansiveli bulunan, yüksek standartta, yüksek konfora sahip bir konaklama tesisine vönelik turizm vatmmmm gerçekleştirilmesinin mümkün olduğu sonucuna vanimıştir. Mevcut sözleşmeye göre elde edilecek kira bedeli ile Taşmmaz Hazine Mallan Kira ve Değer Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve öngörülen protokolle elde edilecek kira bedelinin karşılaştırılması 23 Tarafımızdan yapılan hesaplamaya göre Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede herhangi bir değişiklik olmaması durumunda Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedeli yaklaşık olarak ,-Stg'dir. 24 Yapılmak istenen protokolle düşürülmesi öngörülen kira bedelinin daha sağlıklı değerlendirebilmesi için Devlet Emlak ve Malzeme Dairesinden konu arazinin rayiç bedeli talep edilmiştir. Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonu tarafından yapılan değerlendirmede, arazinin bir bölümünün sit alam olması nedeniyle ortalama dönüm başı rayiç değeri ,-Stg, arazinin üzerinde bulunan binaların toplam rayiç bedeli ,- Stg olarak belirlenmiştir. Bu veriler ile Tapu ve Kadastra Dairesinden alınan ve parsellerin yüzölçümlerini gösteren resmi veriler (337 dönüm) kullanılarak tarafımızdan yapılan hesaplamada toplam kira bedeli S3S,-Stg olarak hesaplanmıştır. 25 Net Ltd. ile protokol yapılması hakkındaki 20 Mayıs 2014 tarihli Yönetim Kurulu kararında yer alan kira bedelleri dikkate alınarak yapılan hesaplamada ise, elde edilecek toplam kira bedelinin ,-Stg olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Yıllık net kar üzerinden ödenecek kar payı 26 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede yıllık net kar üzerinden % 1 oranında kar payı ödeneceğini belirten madde mevcuttur. Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarihli kararında ise, bu oran ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3 olarak belirtilmiştir. Gelir ve Vergi Dairesinden alınan yazıda ise Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin zarar beyan ettikleri görülmüştür. 5

10 SONUÇ 1 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmenin 10. maddesine göre Net Ltd. yatırım projesinin KKTCdeki mevzuata uygun olarak hazırlanacağını kabul ve taahhüt etmiştir. Anılan sözleşmenin imzalanmasından önce sözleşme konusu olan arazinin bir kısmını oluşturan Lambousa kalıntıları ile ilgili ilk karar Bakanlar Kurulu tarafından 1976 tarihinde alınmış ve bu karar 1979 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun 2005 yılında aldığı karar ile bu kalıntılar arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve aynı yıl Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Bu karar Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından ikinci kez onaylanmış ve yine aynı yılda Resmi Gazetede yayınlanmıştır. 2 Sözleşmenin 10. ve 13. maddelerine göre Net Ltd. gerekli izinleri KKTC ilgili makamlarından almakta sorumludur. Vakıflar Örgütü bu gibi izinlerin verilmemesinden ve/veya alınamamasından dolayı herhangi bir şekilde sorumlu tutulamaz Ağustos 2007 tarihli sözleşmenin 3. maddesine göre Net Ltd., Vakıflar Örgütüne ödediği ,-Stg peşinat bedelini anılan sözleşmenin fesh edilmesi de dahil olmak üzere herhangi bir şekilde tarafına iade edilmeyeceğini, bu bedelin Vakıflar Örgütünün geliri olduğunu kabul ve deruhte etmiştir. Anılan maddeden açıkça görüleceği üzere Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen peşinat bedelinin firmaya iade edilmesi mümkün değildir. 4 Sözleşmenin 6(c). maddesine göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde Vakıflar Örgütü anılan sözleşmeyi feshetme ve kiralanan emlakın tahliyesini talep etme hakkına sahiptir. Raporumuzun bulgular bölümünde belirtildiği üzere Net Ltd. 1 Eylül Ağustos 2013 dönemine ait kira bedeli olan ,7 Stg, 1 Eylül Ağustos 2014 dönemi kira bedeli olan ,-Stg ve 1 Eylül Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan ,25 Stg olmak üzere toplam ,95 Stg kira bedelini ödememiştir. Bu miktarın sözleşmenin 6. maddesine göre tahsil edilmesi gerekmektedir. 5 Sözleşmenin 7. maddesine göre Net Ltd. toplamda 1484 yatak kapasiteli olan 800 yataklı 5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, goif tesisleri, teleferik tesisleri, alışveriş merkezi, su parkı fonksiyonlarını içeren yeni bir turistik tesis inşasını gerçekleştirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Ancak, KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşma ile Vakıflar Örgütü ve Net. Ltd. arasında imzalanan sözleşmede yatak kapasitesi 1484 olarak belirtilmesine rağmen, Net Ltd. 2008, 2010 ve 2011 yıllarında Şehir Planlama Dairesine sunduğu genel vaziyet planlarında yatak kapasitelerini strasıvla 1.030, ve olarak belirtmis ve böylece sözlesmeye sadık kalmamıstır. 6

11 Ayrıca, Net Ltd. yukarıda anılan maddeye kısmen ve/veya tamamen uymaması halinde Vakıflar Örgütünün sözleşmeyi 29. maddeye tabi olarak feshetme hakkına sahip olduğunu ve bu gibi fesihten dolayı Vakıflar Örgütünden herhangi bir zarar-ziyan ve tazminat talebinde bulunmayacağını sözleşmeyi imzalayarak kabul etmiştir. 6 Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin döneminde zarar beyan etmeleri ve ilerleyen yıllarda da zarar beyan edebilecekleri dikkate alındığında, Vakıflar Örgütü ve Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede % 1 olarak belirlenen kar payı oranının, Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı ile ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3'e yükseltilmesi Vakıflar Örgütünün gelirlerini artırıcı bir düzenleme olarak görülmemektedir. 7 Vakıflar Örgütü sözleşmelerinde yer alan yıllık net kar üzerinden kar payı alınması düzenlemesi yerine, gelir üzerinden payalınması düzenlemesinin getirilmesini değerlendirmelidir. 8 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan mevcut sözleşmeye göre Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedeli tarafımızdan yapılan hesaplamalara göre yaklaşık olarak ,-Stg'dir. Konu arazinin Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonu tarafından arazinin bir bölümünün sit alanı olması nedeniyle ,-Stg olarak belirlenen dönüm başı rayiç değeri ile arazinin üzerinde bulunan binaların toplam rayiç bedeli dikkate alındığında toplam kira bedelinin ,-Stg olacağı hesaplanmıştır. Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararında belirlenen kira bedelleri dikkate alındığında ise Vakıflar Örgütünün elde edeceği toplam kira bedelinin ,-Stg olacağı görülmektedir. Sonuç olarak, - Tapu ve Kadastro Dairesi, Eski Eserler Dairesi, Şehir Planlama Dairesi ile Turizm Planlama Dairesinin ortak çalışmaları sonucunda, Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede öngörülen 1484 veya çok daha fazla sayıda yatak kapasiteli bir turizm yatırımının inşaat yapılabilecek alana yapılabilmesinin mümkün olduğu sonucunun ortaya çıkması, - Mevcut sözleşmeye göre Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedelinin yaklaşık ,-Stg olması - Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonu tarafından belirlenen rayiç bedel dikkati alınarak kira bedelinin ,-Stg olarak tarafımızdan hesaplanması, 7

12 nedenleriyle düzenlenmek istenen protokol ile mevcut sözleşmede belirlenen kira bedelinden yaklaşık ,-Stg indirim yapılarak kira bedelinin ,-Stg'e düşürülmesi mümkün görülmemektedir. Bu bağlamda değiştirilrniş şekliyle 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın 22. maddesine muhatap kalınmaması için Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararının iptal edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. 8

13 ı. GiRiŞ Sayıştay Başkanlığınca tevdi edilen görev çerçevesinde Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin turistik tesis yatırımı maksatlı kiralanmasına ilişkin Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi ile Net Turistik Hizmetler Ltd. arasında imzalanan sözleşmede değişiklik yapılması talebi ile ilgili denetim tarafımdan gerçekleştirilmiştir. 2. DENETiMDE KULLANILAN KAYNAKLAR Aşağıda sunulan denetim kaynakları denetim raporunun hazırlanmasına dayanak teşkil eden unsurlar olmuştur. Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi Yönetim Kurulu kararları, 30 Mart 2007 tarihli ön anlaşma ve 21 Ağustos 2007 tarihli sözleşme, K.K.T.C.Meclisinin 29/3/2007 sayı ve 9 Temmuz 2007 tarihli kararı, Değiştirilmiş şekliyle 60/1994 sayılı Eski Eserler Yasası, Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun kararları, Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi, Tapu ve Kadastro Dairesi, Şehir Planlama Dairesi, Eski Eserler ve Müzeler Dairesi ile Turizm Planlama Dairesinden alınan belgeler, Tapu ve Kadastro Dairesi, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi, Şehir Planlama Dairesi, Gelir ve Vergi Dairesi ile yapılan yazışmalar, çerçevesinde ve değiştirilmiş şekliyle 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın 23. maddesinde öngörülen yöntemle denetlenmiş ve gerekli hallerde yüz yüze görüşmeler yapılarak denetim tamamlanmıştır. 3. BULGULAR 3.1 Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik Hizmetler ltd.'e l kiralanması Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi (Vakıflar Örgütü) Yönetim Kurulu, çıkılan ihale sonucunda Mare Monte Otel ve çevre arazilerden oluşan takriben 352 dönüm emlakın Net Holding AŞ.'ne kiralanmasına yönelik K/47/2007 sayı ve 12 Mart 2007 tarihli kararı üretmiştir (Ek-l). ı Mare Monte Yatırım Şartnamesinin 'Diger Hususlar' başlığı altmda yer alan ve 'ihaleye katılan ancak KKTC'de kayıtlı olmayan şirketler, hissedarlar ve hisse oranlarını değiştirmeden KKTC'de kaydedecekleri denizaşırı şirket adına kira sözleşmesini imzalayabileceklerdir.' şeklinde olan ii. maddesine istinaden Net Turistik Hizmetler Ltd. K.K.T.C.'nde kurulmuştur. 9

14 3.1.2 Vakıflar Örgütü ile Net Holding A.Ş. arasında 30 Mart 2007 tarihinde Ön Anlaşma imzalanmıştır (Ek-2) K.K.T.C. Meclisi 9 Temmuz 2007 tarihli birleşiminde, 29/3/2007 sayılı karar numarası ile takriben 352 dönüm emlakın 49 yıllığına Net Holding A.Ş.'ne aşağıda belirtilen kira şartlarını yerine getirmek kaydı ile kiralanmasını onaylamıştır (Ek-3). Kira şartları; i. Peşinat bedeli: l.soo.ooo,-stg, ii. Kira bedelleri: ilk 6 yıl 7.yll a-ıs.çıı 16.yll yll 31.yll yll lsl.000,-stg / yıl ,-Stg / ay Yıllık artış oranı: Libor Yıllık artış oranı: Libor +15 Yıllık artış oranı: Libor Yıllık artış oranı: Libor +15 Yıllık artış oranı: Libor iii. Yatırım türü: 800 yataklı 5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, golf tesisleri, teleferik tesisi, alışveriş merkezi, su parkı. iv. Yatırım süresi: ilk 1.5 yıl projelendirme süresi olmak üzere toplam 6 yıl. v. Asgari yatırım tutarı: SO.OOO.OOO,-Stg. vi. Diğer hususlar: Yatırımın kara geçişinden itibaren yıllık net kar üzerinden % 1 (yüzde bir) oranında Vakıflar Örgütüne kar payı Vakıflar Örgütü ile Net Turistik Hizmetler Ltd. (Net Ltd.) arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde sözleşme imzalanmıştır (Ek-4). 3.2 Sözleşmede vurgulanması gereken maddeler Ağustos 2007 tarihli sözleşmenin 3. maddesi 'Kiracı, 1.S00.000,-Stg (Bir milyon beş yüz bin ingiliz Sterlini) peşinat bedelini iş bu kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte mal sahibine ödemiştir. (Makbuz No: 6006/0211) Kiracı, ödemiş olduğu peşinat bedelinin işbu sözleşmenin fesih edilmesi de dahilolmak üzere herhangi bir şekilde mal sahibi tarafından iade edilmeyeceğini, peşinat bedelinin mal sahibinin geliri olduğunu kabul ve deruhte eder. Peşinat bedeli kira borcuna mahsup edilemez ve depozit olarak kabul edilemez.' biçimindedir (Bkz.Ek-4) Sözleşmenin 6(c). maddesi 'Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde mal sahibinin işbu kira sözleşmesini aşağıdaki 29. maddeye tabi olarak feshetmeye ve kiralanan emlakın tahliyesini talep etmeye hakkı olacaktır. Bu gibi bir durum karşısında kiracının, mal 10

15 sahibinden herhangi bir zarar ziyan ve tazminat talep etmeye hakkı olmayacaktır.' şeklindedir (Bkz.Ek-4) Sözleşmenin 7. maddesi 'Kiracı, söz konusu emlak üzerinde mevcut tesisler yerine asgari SO.OOO.OOO,-Stg (Elli milyon ingiliz Sterlini) yatırım tutarı ile 1484 yatak kapasiteli aşağıdaki fonksiyonları içeren yeni bir turistik tesis inşasını gerçekleştirmekle sorumludur. i. 800 yataklı 5 yıldızlı otel ii. 684 yataklı bungalov iii. Golf tesisleri iv. Teleferik tesisi v. Alışveriş merkezi vi. Su parkı işbu maddeye kısmen ve/veya tamamen uyu/maması halinde ma/ sahibinin işbu kira sözlesmesini aşağıdaki 29. maddeye tabi olarak feshetmeye hakkı olacak ve kiracı bu gibi bir fesihten dolayı herhangi bir zarar - ziyan ve tazminat talebinde bulunmayacaktır.' (Bkz. Ek-4) şeklindedir Sözleşmenin 10. maddesi 'Kiracı yatırım projesinin hazırlanmasında aşağıda belirtilen şartlara uygun davranacağını kabul ve taahhüt eder. i. Proje, KKTC'deki mevzuata göre ve ilgili Bakanlıkların öngöreceği standartlara uygun olarak hazırlanacaktır. ii. Proje, çevre ile uyumlu olarak imar ve Şehireilik yasalarına uygun hazırlanacaktır. iii. Hazırlanacak proje için öncelikle mal sahibinin onayı alınacaktır. iv. Mal sahibinin onay vereceği proje icin KKTCresmi makamlaf/ndan kira cı taraftndan almacaktır/ gerekli her türlü onay biçimindedir. Sözleşmenin 13. maddesi 'Mal sahibi tarafından onaylanmış proje için gerekli izinleri kiracı, KKTC ilgili makamlarından almakta sorumlu olup bunlar için gerekli ücretleri ödemek zorundadır. Mal sahibi bu gibi izinlerin verilmemesinden ve/veya altnamamastndan dolayı herhangi bir şekilde sorumlu tutulamaz, ancak bu gibi izinlerin altnmastnda gerekli belgeleri imzalamak sureti ile kiracıva yardımcı olur.' şeklindedir (Bkz. Ek-4). 3.3 Sözleşme konusu arazinin özellikleri Sözleşme konusu arazinin bir kısmı, 20 Aralık 1976 tarih ve 9229 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile onaylanan Eski Eserler ve Anıtlar listesinde yer alan Lambousa kalıntıları içerisinde 11

16 yer almaktadır. Anılan Bakanlar Kurulu kararı 5 Nisan 1979 tarih ve 29 sayılı Resmi Gazetede yayınlanmıştır (Ek-S) Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun (Anıtlar Yüksek Kurulu) 05/14 nolu ve 6 Aralık 2005 tarihli kararı ile Lambousa kalıntıları arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve derecelendirme yapılmıştır. Anılan kararın 'Derecelendirme Bölgeleri, Bu Bölgelerdeki Eski Eserler ile Gelişme ve Geliştirme ilkeleri' başlıklı 3. maddesi altında i. ve ii. dereceyle sınıflandırılan bölgeler tanımlanmış ve tanımlanan bu bölgeler anılan kararın ekinde bulunan harita üzerinde gösterilmiştir. Anılan karar 214 sayı ve 13 Aralık 2005 tarihli Resmi Gazetede yayınlanmıştır (Ek-6). Yukarıda anılan 3. maddede; i. Bölgelerdeki eski eserler, ii. Bölgelerin kullanım biçimi ve öngörülen gelişme ve geliştirme ilkeleri, iii. Çevre düzenlemesine yönelik gelişmeler, iv. Altyapıya yönelik gelişmeler, v. Üstyapıya yönelik gelişmeler, düzenlenmiştir Anıtlar Yüksek Kurulunun 05/14 nolu ve 6 Aralık 2005 tarihli kararı Eski Eserler Yasası uyarınca Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından ikinci kez onaylanmış ve bu karar 104 sayı ve 15 Haziran 2006 tarihli Resmi Gazetede yayınlanmıştır (Ek-7). 3.4 Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi Vakıflar Örgütünün Net Ltd.'i sözleşmeyi imzalamaya davet etmesi üzerine, anılan firma Vakıflar Örgütüne hitap 13 Temmuz 2007 tarihli yazısı ile kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte tesisin kendilerine teslimini talep etmiştir. 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmenin ıı. maddesinde kiralanan emlakın mal sahibi tarafından kiracıya tesliminin, proje süresi sonunda (28 Şubat 2009 tarihinde) resmi makamlara onaylı projenin mal sahibine sunulmasına müteakiben yapılacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin imzalanmasından sonra firmanın talebi Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından uygun bulunmuş ve K.K.T.C.Hukuk Dairesinin görüşü alınarak, emlakın Net Ltd.'e teslim edilmesine yönelik K/12/2008 sayı ve 31 Ocak 2008 tarihli Yönetim Kurulu kararı alınmıştır. Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında teslim tutanağı düzenlenerek emlak 9 Şubat 2009 tarihinde teslim edilmiştir (Ek-8). 3.5 Proje için gerekli izinlerin alınması Net Ltd.'in 5 Aralık 2008 tarihinde Şehir Planlama Dairesine anılan emlakta turistik tesis amaçlı gelişme için planlama onayına başvuruda bulunması üzerine, Şehir Planlama Dairesi ilgili diğer daireler ile birlikte Eski Eserler ve Müzeler Dairesinden (Eski Eserler Dairesi) 12

17 planlama onayına yapılan başvuru ile ilgili olarak 23 Aralık 2008 tarihinde görüş talep etmiştir (Ek-9). Talep edilen görüşe atfen Anıtlar Yüksek Kurulunun Şehir Planlama Dairesine hitap 6 Şubat 2009 tarihli yazısında, sunulan projede Lambousa Arkeolojik Sit Alanının i. ve ii. derece ile sınıflandırılan bölgelerine müdahale olması nedeniyle söz konusu projenin onaylanmaması kararının alındığı belirtilmiştir. Anılan yazının ekinde 23 sayılı ve 30 Ocak 2009 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Anıtlar Yüksek Kurulunun 09/02 nolu ve 13 Ocak 2009 tarihli kararı mevcuttur (Ek-lO) Şehir Planlama Dairesinin Eski Eserler Dairesine hitap 10 Nisan 2009 tarihli yazısı ile değiştirilmiş olan projeyi yeniden değerlendiren görüşlerinin kendilerine iletilmesinin talep edilmesi üzerine (Ek-ll), Anıtlar Yüksek Kurulunun Şehir Planlama Dairesine hitap 13 Temmuz 2009 tarihli yazısında Eski Eserler Dairesine bağlı Kazı işleri Şube Amirliği ile istişare edilerek projenin düzeltilmesi ve yeniden onaya sunulması kararının alındığı belirtilmiştir (Ek-12) Vakıflar Örgütünün 2 Mart 2010 tarihli yazısı ile Eski Eserler Dairesinden yapılan çalışmalar hakkında bilgi talep edilmesi üzerine (Ek-13), anılan dairenin 11 Mart 2010 tarihli cevap yazısında; - Bahse konu arazi ile ilgili olarak Şehir Planlama Dairesinin 23 Aralık 2008 tarihinde Müdürlüklerinden görüş talep etmesi üzerine konunun Anıtlar Yüksek Kurulunda görüşüldüğü ve ilgili yatırım projesinin Lambousa Arkeolojik Sit Alanı i. ve II. derece ile sınıflandırılan bölgelerine müdahale etmesinden dolayı onaylanmadığı, - Turizm Planlama Dairesi Müdürü başkanlığında gerçekleştirilen toplantıda, projenin Lambousa sit alanı dışında kalacak şekilde düzeltilmesi halinde konunun tekrar Kurulun gündemine alınacağının firma temsilcilerine iletiidiği, - 10 Nisan 2009 tarihli Şehir Planlama Dairesi yazısı ile Anıtlar Yüksek Kuruluna yeni bir proje sunulduğu ancak değiştirilerek sunulan projede Lambousa sit alanı dışına çıkılmış olsa da ii. dereceyle (yeşil alan) sınıflandırılan bölgeden yol geçtiğinin görülmesi üzerine firma yetkililerinden bu yolun kaldırılmasını talep ettikleri ancak Net Ltd. 'in Nisan 2009 tarihinden beri Müdürlüklerine tekrar bir başvuruda bulunmadığı, belirtilmiştir (Ek-14) Anıtlar Yüksek Kurulunun 169 sayı ve 4 Ekim 2010 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 10/71 nolu ve 28 Eylül 2010 tarihli kararıyla aşağıda verilen şartların yerine getirilmesi koşulu ile değiştirilen proje onaylanmış (Ek-lS) ve bu durum 13 Ekim 2010 tarihli yazı ile Şehir Planlama Dairesine iletiimiştir (Ek-16). 13

18 Belirtilen şartlar aşağıda özet olarak verilmektedir. i. Lambousa Arkeolojik sit alanı i. derece içerisinde yer alan alanda hiçbir şekilde fiziki ve inşai faaliyette bulunulmaması, ii. Lambousa Arkeolojik sit alanı ii. derece içerisinde yer alan alanda çevre düzenlemesine yönelik faaliyetler yapılabileceği, iii. Lambousa i. ve ii. derece sit alanına komşu olan ve mevcut Mare Monte Otel Tesislerinin yer aldığı alanda Eski Eserler Dairesinin göstereceği alanlarda ve denetiminde sondaj çalışması yapılması ve tüm sondaj masraflarının firma tarafından karşılanması, iv. Projenin kısmen arkeolojik sit alanı içinde yer alması nedeni ile uygulama süresince zemin ile ilgili yapılacak tüm çalışmaların Eski Eserler Dairesi tarafından gözlenip denetlenmesi. Yukarıda belirtilen 13 Ekim 2010 tarihli yazı, Vakıflar Örgütünün 11 Kasım 2010 tarihli yazısı ile Net Ltd.'e iletiimiştir (Ek-17). 3.6 Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşmada ve Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında imzalanan sözleşmede 800 yataklı 5 yıldızlı otel ve 684 yataklı bungalov olmak üzere turistik tesisin toplam yatak kapasitesi 1484 olarak belirlenmiştir. Net Ltd.'in Şehir Planlama Dairesine sunduğu Mare Monte Turistik Tesisleri Genel Vaziyet Planlarındaki yatak kapasiteleri ise aşağıdaki gibidir. i yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 720 yatak, viiialar 180 yatak, bungolov 130 yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi (Ek-18), ii yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 818 yatak, viiialar 162 yatak, stüdyo daireler 55 yatak, otel gelişme alanı 180 yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi (Ek-ıg), iii.2011 yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 661 yatak, viiialar 170 yatak, otel gelişme alanı 180 yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi 1.011'dir (Ek-20). 3.7 Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 26 Mart 2012 tarihli yazısında, yatırımın yapılacağı alanda elektrik hattı çekmek için yapılan kazıda kırık seramik parçalarına rastlandığı ve bu durumun 2 Şubat 2012 tarihli yazı ile Anıtlar Yüksek Kuruluna bildirildiği belirtilmiştir (Ek-21). Eski Eserler Dairesinin firmaya hitap 13 Mart 2012 tarihli yazısında ise, kazılan noktanın sit alanı kapsamında olmadığı, yapılan incelemede bu alanda seramik kırıklarının tespit edildiği, bu alanın doğu ve güneyinde i. ve ii. derece sit alanlarının bulunduğu dikkate alındığında otel binasının inşa edileceği bölgede yapılacak bir inşaat faaliyeti öncesinde arkeolojik sondaj 14

19 çalışması yapılması ve sondaj raporunun sonucuna göre hareket edilmesi gerektiği belirtilmiştir (Ek-22). Eski Eserler Dairesi bu durumu 29 Mart 2012 tarihli yazısı ile Vakıflar Örgütüne (Ek-23), Anıtlar Yüksek Kurulu 12 Nisan 2012 tarihli yazısı ile Şehir Planlama Dairesine bildirmiştir (Ek-24) Vakıflar Örgütünün 20 Haziran 2012 tarihli yazısı ile arkeolojik kazının ne kadar süre devam edeceğine ilişkin Eski Eserler Dairesinden bilgi talep etmesi üzerine anılan dairenin 5 Temmuz 2012 tarihli yazısında, sondaj kazılarına 24 Mayıs 2012 tarihinde başlandığı, kazı çalışmalarında izlerine rastlanılan mimari kalıntıların niteliğinin sağlıklı olarak incelenebilmesi ve yayılım alanının anlaşılabilmesi için çalışmaların devamına karar verildiği belirtilmiştir (Ek-25). Yine Vakıflar Örgütünün 16 Ocak 2013 tarihli yazısı ile bilgi talep etmesi üzerine Eski Eserler Dairesi 31 Ocak 2013 tarihli yazısında, mimari kalıntıların geniş bir alana yayılma olasılığı nedeniyle kazı alanının doğu ve kuzeyinde de sondaj yapılmasına karar verildiği belirtilmiştir (Ek-26) Eski Eserler Dairesinin Net Ltd.'e hitap 6 Eylül 2013 tarihli yazısında, kazı çalışmalarının halen devam ettiği, ekte verilen haritada sarı renk boyalı bölgede herhangi bir arkeolojik bulguya rastlanmadığı, sarı boyalı alanda yapılması planlanan imar kurallarına uygun her türlü gelişmenin Anıtlar Yüksek Kuruluna sunulması gerektiği, bu bölge dışında kalan alanlar ile ilgili olarak Kurulun karar vereceği belirtilmiştir (Ek-27). 3.8 Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen kira bedelleri Vakıflar Örgütü tarafından Net Ltd.'den tahsil edilen kira bedelleri ile gecikme zammı Tablo-1'de verilmiştir. Tablo-l Tarih Makbuz No Kira Bedeli (Stg) G/Z (Stg) Toplam 21 Ağustos Eylül Ağustos Ağustos Eylül Nisan Ağustos , Ekim , ,3 Toplam ,3 755, ,3 Sözleşmede belirlenen kira bedelleri ile Net Ltd.'den tahsil edilen ve Tablo-l'de bedelleri karşılaştırıldığında, görülen kira 15

20 - 1 Eylül Ağustos 2008 dönemi kira bedeli olan ,-Stg'nin ödendiği, - 1 Eylül Ağustos 2009 dönemi kira bedeli olan ,- Stg'nin ödendiği, - 1 Eylül Ağustos 2010 dönemi kira bedeli olan ,- Stg'nin ödendiği, - 1 Eylül Ağustos 2011 dönemi kira bedeli olan ,- Stg'nin ödendiği, - 1 Eylül Ağustos 2012 dönemi kira bedeli olan ,- Stg'nin ödendiği, (75.500,-Stg ,-Stg ,-Stg = ,-Stg) - 1 Eylül Ağustos 2013 dönemi kira bedeli olan ,-Stg'in ,3 Stg'nin ödendiği görülmektedir Net Ltd. yıllık kira bedeli ödemelerini durdurduğunu 8 Mart 2013 tarihli yazısı ile Vakıflar Örgütüne bildirmiştir (Ek-28). 31 Ekim 2012 tarihinde yapılan ödemeden sonra firmanın Vakıflar Örgütüne herhangi bir ödemesi mevcut değildir. Bu durumda, - 1 Eylül Ağustos 2013 dönemine ait kalan ,7 Stg ( ,-Stg ,3 Stg), - 1 Eylül Ağustos 2014 dönemi kira bedeli olan ,-Stg (12 ay *60.000,-Stg), - 1 Eylül Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan ,25 Stg (60.000,-Stg * Libor oranı * 5 ay) olmak üzere toplamda ,95 Stg ödenmemiştir. Yapılan hesaplamada 1 Eylül 2014 tarihindeki 12 aylık Libor oranr' olan % 1,04775 alınmıştır. 3.9 Net Ltd.'in kira bedelinin düşürülmesine yönelik talebi Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 7 Nisan 2014 tarihli yazısında aşağıda verilen öneriler belirtilmiştir. i. Kira sözleşmesi başlangıç tarihi olarak Eski Eserler Dairesinin ön kazı çalışmalarının kısmen tamamlandığı 1 Eylül 2013 tarihinin esas alınması, proje ve/veya projelerin yetkili makamlar tarafından onaylanma süresi dikkate alınarak 49 yılın bu tarih esas alınarak başlaması, ii. Kira bedellerinin arazinin de küçüldüğü dikkate alınarak yılda ,-Stg olarak yeniden düzenlenmesi ve otel inşaatının en geç 3 yıl içinde tamamlanması, otel inşaatının tamamlanmasına müteakip ödenecek kira bedelinin ayda ,-Stg olması, iii. Eski Eserler Dairesinin görüşleri doğrultusunda arazinin değerlendirileceği cihetle 352 dönüm olan arazinin sadece dönümü üzerinde inşaat yapılacağı cihetle oteloda kapasitesinin 320 olarak düzenlenmesi (Ek-29). 2Kaynak: 16

21 3.9.2 Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 8 Mayıs 2014 tarihli yazısında, Vakıflar Örgütü yetkilileri ile firma yetkililerinin katıldığı 6 Mayıs 2014 tarihli toplantıda mutabık kalınan hususların ek bir sözleşme ile ve imzalanan sözleşmede izlenen yönteme bağlı olarak aşağıda verildiği gibi sonuçlandırılmasına karar verildiği belirtilmiştir. i. Net Ltd. inşaat ve kullanım alanı küçüldüğü için 4 yıl devam edecek olan inşaat ve proje onay süresi için kiralanan araziye karşılık yılda ,-Stg kira ödeyecektir. Sözleşmenin başlangıç tarihi Eski Eserler Dairesinin verdiği inşaat iznine bağlı olarak 1 Eylül 2013 tarihi olacaktır. ii. Otel Projesinin küçülmesi nedeni ile kira ayda 3S.000,-Stg olacaktır (Ek-30) Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu 20 Mayıs 2014 tarihinde, Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin kiralanması ile ilgili 21 Ağustos 2007 tarihli kira sözleşmesinde değişiklikler içeren yeni bir protokol hazırlanmasına ve bu hususta Başkanlığımızdan görüş alınmasına ilişkin K/171/2014 sayılı kararı almıştır (Ek-31). Yönetim Kurulu kararında belirtilen değişiklikler, i. Kira bedelinin 1 Eylül Eylül 2017 döneminde ,-Stg/yll, inşaat tamamlandıktan sonra 3S.000,-Stg/ay olması, ii. Kar payının ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3 olması, iii. Yeni proje süresinin 1 Eylül 2012 tarihinden başlayıp 31 Ağustos 2061 tarihinde sona ermek üzere 49 yılolması şeklindedir. Yukarıda belirtilen Yönetim Kurulu Kararında öngörülen protokol maddeleri incelendiğinde, KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşmanın kira bedelleri, kar payı ve kira süresi maddelerinde değişiklik öngörüldüğü görülmektedir. Ayrıca Vakıflar Örgütü ile anılan firma arasında gerçekleştirilen yazışmalardan yatırımın türünün de değiştirileceği bilgisi edinilmiştir. 4. SAYıŞTAY BAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLENÇALIŞMALAR Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından alınan 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı karara ilişkin Başkanlığımızdan görüş talep edilmesi üzerine Vakıflar Örgütü, Tapu ve Kadastro Dairesi, Şehir Planlama Dairesi, Eski Eserler Dairesi, Turizm Planlama Dairesi, Gelir ve Vergi Dairesi, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi nezdinde çalışmalar gerçekleştirtlmiş ve bu çalışmalar sonucunda aşağıda başlıklar halinde verilen bilgi ve belgelere ulaşılmıştır. 17

22 4.1 Sözleşme konusu araziyi oluşturan parsellerin yüzölçümleri ve mülkiyet durumları Vakıflar Örgütünden Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin mülkiyetlerini gösteren belgeler talep edilmiş ancak tarafımıza sunulan belgelerin arazinin tamamının mülkiyet bilgilerini içermediği görülmüştür. Bunun üzerine Tapu ve Kadastro Dairesinden sözleşmede yer alan parsellerin mülkiyet bilgileri talep edilmiştir. Talebimiz üzerine anılan dairenin TK36/6/ /2564 sayı ve 23 Ekim 2014 tarihli yazısı ile tarafımıza sunduğu tapu kayıtları (Ek-32) ile tarafımızdan Girne Kaza Tapu Amirliğinden alınan tapu kayıtları incelenmiş (Ek-33) ve sözleşmede yer alan parsellerin yüzölçümleri ve mülkiyet durumlarını gösteren Tablo-2 hazırlanmıştır. Tablo-2 Parsel Dönüm Evlek Kayıtlı mal sahibi 392/ KKTC-Manastır 392/4/1/1/ KKTC-Manastır Girne Metropolitanlığına bağlı G.Archerapietiou Manastırı Girne Metropolitanlığına bağlı 2/ G.Archerapietiou Manastırı Girne Metropolitanlığına bağlı 4B 300 G.Archerapietiou Manastırı Kıbrıs Vakıflar idaresi 5/1/ Kıbrıs Vakıflar idaresi 5/1/ Kıbrıs Vakıflar idaresi 5/1/ Kıbrıs Vakıflar idaresi Toplam (1) Parsel Dönüm Evlek Ayak 2 Kayıtlı mal sahibi 4/ Kıbrıs Cumhuriyeti 4/ Kıbrıs Cumhuriyeti 392A Kıbrıs Cumhuriyeti 392/A/l/ Kıbrıs Cumhuriyeti Toplam (2) Yine Tapu ve Kadastro Dairesinin tarafımıza sunduğu tapu kayıtları incelendiğinde, Tablo-3'de verilen parsellerin ön anlaşma ve sözleşme ekinde yer alan harita üzerinde kiraya verilen alan içerisinde gösterildikleri halde sözleşmede mevcut olmadıkları tespit edilmiştir. IS

23 Tablo-3 Parsel Dönüm Evlek Ayak 2 Kayıtlı mal sahibi 2/1A KıbrısCumhuriyeti K.K.T.C.Malı Toplam (3) Yukarıda verilen Tablo-2 ve Tablo-S'de yer alan parsellerin yüzölçümlerinin genel toplamı ise aşağıda verilmiştir. Dönüm Evlek Genel Toplam (1+2+3) Tablo-2 ve Tablo-S'de yer alan verilere ilişkin açıklamalar; i. Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında imzalanan sözleşmede sehven 292/4 (kısmen) olarak yazılan parselin tapu kayıtlarındaki numarası 392/4 / dür. 'Kısmen' olarak kiralanan alanın yüzölçümünün belli olmaması nedeniyle SAY.0.00-B:ı /575 sayı ve 30 Eylül 2014 tarihli yazımız ile Tapu ve Kadastra Dairesinden bu alanın yüzölçümü talep edilmiştir (Ek-34). Tapu ve Kadastra Dairesi tarafından ölçüm ve taksim işlemleri gerçekleştirilerek 'kısmen' olarak tanımlanan alan 392/4/1/1/1 olarak numaralandırılmıştır. ii. Anılan sözleşmede kiralanan parseller içerisinde yer alan parsel 5 Sayıştay Başkanlığının talebi üzerine Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastra Dairesi tarafından gerçekleştirilen ortak çalışma sonucunda 5/1/1 (ı' derece sit alanı), 5/1/2 (ii. derece sit alanı ile kazı çalışmaları yapılan alan) ve 5/1/3 (inşaat yapılabilecek alan) olarak taksim edilmiştir. iii. Yine sözleşmede kiralanan parseller içerisinde yer alan parsel 4 / ün bir kısmını teşkil eden ı. derece sit alanının yüzölçümünün hesaplanması için bu parsel Tapu ve Kadastra Dairesince 4/1 ve 4/2 olarak taksim edilmiştir. (Bkz.Ek-32) 4.2 inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi Raporumuzun maddesinde açıklandığı üzere Sayıştay Başkanlığının talebi üzerine Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastra Dairesi inşaat faaliyetine izin verilecek alanın belirlenmesi için ortak bir çalışma başlatmışlardır. Yapılan bu çalışma sonucunda parsel 5/1/3 ve parsel 392/4/1/1/1 / in toplamı olan 89 dönüm 1600 ayak 2 büyüklüğündeki alan inşaat faaliyetine izin verilen alan olarak belirlenmiştir. Bu parsellere ait bilgiler Table-q'de verilmiştir. 19

24 Tablo-4 Parsel Dönüm Evlek Ayak 2 392/4/1/1/ /1/ Toplam inşaat faaliyeti yapılabilecek alanın yüzölçümünün belirlenmesinden sonra tarafımızca Tablo-2, Tablo-3 ve Tablo-4'de yer alan veriler Şehir Planlama Dairesine iletiimiştir. Ayrıca Eski Eserler Dairesi hazırladığı inşaat faaliyetine izin verilen alanları gösteren bir haritayı Şehir Planlama Dairesine iletmiştir. Verilerin Şehir Planlama Dairesine iletilmesinden sonra anılan daireden Turizm Planlama Dairesi ile birlikte çalışılarak inşaat yapılabilecek alana kaç odalı bir tesis inşa edilebileceğine ilişkin bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgi Şehir Planlama Dairesinin ŞPD /00-14/585 sayı ve 18 Aralık 2014 tarihli yazısı ile Başkanlığımıza ulaştırılmıştır. Şehir Planlama Dairesi ve Turizm Planlama Dairesinin ortak çalışmalarında, sözleşmede öngörülen 1484 yatak kapasiteli veya bodrum alanlarının da dahil edilmesi halinde çok daha fazla sayıda yatak kapasitesine ulasabilme potansiyeli bulunan, yüksek standartta, yüksek konfora sahip bir konaklama tesisine yönelik turizm yatırımının gerçekleştirilmesinin mümkün olduğu sonucuna varılmıştır (Ek-35). 4.3 Mevcut sözleşmeye göre elde edilecek kira bedeli ile Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve öngörülen protokolle elde edilecek kira bedelinin karşılaştırılması Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede herhangi bir değişiklik olmaması durumunda Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedelini belirleyebilmek amacı ile anılan sözleşmede belirlenen kira bedelleri dikkate alınarak tarafımızca hesaplama yapılmıştır. Yapılan bu hesaplamada 1 Eylül 2014 tarihindeki ıı aylık Libor oranı olan % 1,04775 almmış" ve bu oran kullanılarak Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedelinin ,-Stg olacağı hesaplanmıştır (Ek-36) döneminde gerçekleşecek Libor oranının bilinmesinin mümkün olmaması nedeniyle kira bedelleri hesaplanırken anılan dönemde de aynı Libor oranı kullanılmıştır Yapılmak istenen protokolle düşürülmesi öngörülen kira bedelinin daha sağlıklı değerlendirebilmesi için, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesinden Mare Monte Otel ve çevre arazisinin rayiç bedeli ve rayiç kira rakamı SAY.0.00-B /363 sayı ve 2 Haziran 2014 tarihli yazımız ile talep edilmiştir (Ek-37). Anılan dairenin DEM /93-Genel-1353 sayı ve 10 Temmuz 2014 tarihli yazısında aşağıda belirtilen ifadeler yer almaktadır

25 Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunda yapılan değerlendirme sonucunda; i. Konu arazinin bir bölümünün sit alanı olduğu dikkate alınarak ortalama dönüm başı rayiç değeri ,-Stg olarak takdir edilmiştir. ii. Planlama inşaat Dairesinin belirlemiş olduğu bina m 2 birim fiyatları dikkate alınarak ve % 30 yıpranma uygulanarak arazinin üzerinde bulunan binaların (otel, bungalov, restoran. lojman ve hizmet binası) toplam rayiç bedeli ,-Stg olarak belirlenmiştir (Ek-38). Ek-38'de görüleceği üzere Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi, Vakıflar Örgütü tarafından verilen bilgi doğrultusunda hesaplamasını 314,S dönüm üzerinden yapmıştır. Vakıflar Örgütü yetkilileri ile yapılan görüşmede, bu rakama sözleşmede yer alan 3S2 dönümden I. derece sit alanının yüzölçümü olan 37,S (Vakıflar Örgütünde bu yüzölçümünü gösterir herhangi bir resmi belge mevcut değildir) dönümün çıkarılmasıyla ulaşıldığı ifade edilmiştir. Tablo-S'de görülen hesaplamalar ise Tapu ve Kadastro Dairesinden alınan ve parsellerin yüzölçümlerini gösteren resmi veriler kullanılarak tarafımızdan yapılmıştır. Hesaplamamız mülkiyet durumlarına bakılmaksızın sözleşmede yer alan parseller ile kullanım alanı içerisinde olduğu halde sözleşmede mevcut olmayan parsellerin toplamı olan 337 dönüm dikkate alınarak yapılmıştır. Tablo-S Arazinin rayiç bedeli (337 dönüm x ,-Stg/dönüm) Binaların rayiç bedeli Toplam rayiç bedel Yıllık rayiç kira ( ,-Stg * 4) /100) Toplam kira bedeli ( S,-Stg x 49 yıl) ,-Stg ,-Stg ,-Stg S,-Stg S3S,-Stg Net Ltd. ile protokol yapılması hakkında 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı Yönetim Kurulu kararında yer alan kira bedelleri dikkate alınarak bir hesaplama yapıldığında Tablo-6'da görülen rakamlara ulaşılmıştır. Tablo-6 1 Eylül Eylül 2017 döneminde ,-Stg/yll (S yıl) 3S0.000,-Stg inşaat tamamlandıktan sonra 3S.000,-Stg/ay (S28 ay) ,-Stg Toplam kira bedeli (49 yıl) ,-Stg 21

26 4.4 Yıllık net kar üzerinden ödenecek kar payı Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede kiracının yatırımın kara geçişinden itibaren yıllık net kar üzerinden % 1 oranında kar payı ödeyeceğini belirten madde mevcuttur. Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun anılan sözleşmede değişiklikler içeren yeni bir protokol hazırlanmasına ilişkin 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararında ise, bu oran ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3 olarak belirtilmiştir. Düzenlenecek protokol ile artırılması öngörülen kar payının Vakıflar Örgütüne gelir getirecek bir uygulama olup olmayacağını belirleyebilmek için Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin kar/zarar rakamları Gelir ve Vergi Dairesinden SAY.0.00-B /36S sayı ve 4 Haziran 2014 tarihli yazımız ile talep edilmiştir (Ek-39). Anılan dairenin GVD.0.00-S sayı ve 9 Haziran 2014 tarihli yazı ekinde tarafımıza sunduğu dönemini gösteren kar/zarar tabloları incelendiğinde, Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin zarar beyan ettikleri görülmüştür (Ek-40). Yine anılan yazımız ile kar payı yerine kullanılabilecek otel gelirleri (hasılat) Gelir ve Vergi Dairesinden talep edilmiş ve bu bilgiler tarafımıza sunulmuştur (Bkz.Ek-39-40). Bilgilerinize saygı ile arz olunur. l~iv1tv~ Tül~REN Kıdemli Denetçi 22