VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU

Transkript

1 u rapor Meksa Yatırım Menkul Değerler.Ş tarafından,sermaye Piyasası Kurulu nun 12/02/2013 tarih ve 5/145 sayılı kararında yer alanpayların ilk kez halka arzı öncesi uygulanacak esasların 7. Maddesine dayanılarak hazırlanmıştır. Rapor, Oyak Yatırım Menkul Değerler.Ş. nin Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı.Ş. için hazırladığı Halka rz Fiyat Tespit Raporu nu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler. HLK RZ İLGİLERİ Halka rz Fiyatı İhraççı Konsorsiyum Lideri racılık Yöntemi Talep Toplama Yöntemi Sermaye Halka rz Edilecek lar Halka rz Oranı/Halka rz üyüklüğü 13,60 TL Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı.Ş. ( VI GYO veya Şirket ) Finans Yatırım Menkul Değerler.Ş. En İyi Gayret racılığı Sabit Fiyat İle Talep Toplama TL TL (Ortak Satışı) %25 / TL Tahsisat Grupları Yurtiçi ireysel Yatırımcılar (%80) Yurtiçi Kurumsal Yatırımcılar (%20) Lock-up (Satmama Taahhüdü) Via GYO ve Ortaklar tarafından: 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye artırımı yapmama Ortaklar tarafından: 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama Planlanan Talep Toplama Tarihleri 5-6 Mayıs 2016 Halka rz Teşvikleri Günlük lım Emri Taahhüdü: Halka arz edenler adına Finans Yatırım tarafından, halka arz edilen payların orsa da işlem görmeye başladığı gün dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15 ine denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatından günlük adet nominal alım emri girilecektir. %100 Geri lım Garantisi: Halka arz sonucu VI GYO payı alan tüm yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını VI GYO paylarının orsa da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını halka arz fiyatının üstündeki sabit bir fiyattan (14,00 TL) halka arz edenlere geri satma hakkına sahip olacaktır. 1

2 ORTKLIK YPISI Halka rz Öncesi Halka rz Sonrası Ortak Coşkun YRKTR li YRKTR Mehmet YRKTR Grubu Sermaye (TL) Oranı (%) Sermaye (TL) Oranı (%) Halka çık TOPLM , ,00 Coşkun ayraktar, li ayraktar ve Mehmet ayraktar eşit pay haklarına sahip olup Şirket in ana sermayedarlarıdır. Via GYO esas sözleşmesinin 14 üncü maddesi uyarınca Grubu payların Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Grubu payların herhangi bir imtiyazı bulunmamaktadır. Halka arz edilen payların tamamı grubudur. Şirket in ödenmiş sermayesi 1 TL nominal değerde adet paya bölünmüştür ve tamamı nakden ödenmiştir. ŞİRKET PROFİLİ Kuruluş Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nonim Şirketi 1995 yılında ayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret nonim Şirketi adıyla nkara da kurulmuş olup Şirket in Sermaye Piyasası Kurulu na ( SPK ) yaptığı gayrimenkul yatırım ortaklığı başvurusunun onaylanması ile 28 ğustos 2015 tarihinde yayınlanan ticaret sicil gazetesindeki ana sözleşme değişikliği ile gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsüne geçmiştir. Faaliyet Konusu Şirket in ana faaliyet konusu gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktır. Şirket, perakende odaklı entegre hedef mekan projeleri geliştirip yönetmek üzerine kurulmuştur. Şirket büyük çaplı projeleri için belediyeler ile uzun vadeli kiralama yöntemini benimsemiş olup ilk yatırım maliyetini azaltmayı amaçlayan bir iş modeli benimsemiştir. u doğrultuda Via di Ortaklığın 2044 tarihinde sona eren İstanbul üyükşehir elediyesi ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması, Via Port Venezia di Ortaklığın Kiptaş ile gelir paylaşım sözleşmesi, Via Port Marina nın Tuzla elediyesi/hazine ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması bulunmaktadır. Şirket in 2015 yılı sonu itibariyle çalışan sayısı tümü beyaz yaka olmak üzere 21 kişidir. Portföydeki Varlıklar Perakende, turizm, otelcilik, dinlence ve eğlence amaçlı entegre yapılara yönelik portföye sahip olan Via GYO nun bünyesinde Vialand, Via Port sia, Via Port Marina ve Via Port Venezia projeleri bulunmaktadır. Nitelik Via GYO ı Konum Eksp. Değeri (mntl- Via GYO payı) Via Port sia Outlet VM,Otel 100% Pendik Vialand VM,Otel,Tema Park 50% Eyüp 630 Via PortVenezia Outlet VM,Ofis,Rezidans 50% Gaziosmanpaşa 603 Via Port Marina Outlet VM,Otel,Tema Park,Yat Limanı 100% Tuzla 651 TOPLM ND

3 Via Port sia;via Port VM, Kurtköy de yer almakta olup Türkiye nin en büyük açık hava outlet alışveriş merkezi olmakla beraber, beş yıldızlı Crowne Plaza Oteli ile konaklama hizmeti,spor salonu,yeme-içme,sinema ve konferans salonu hizmeti sunmaktadır. lışveriş merkezi 2008 yılından bu yana faaliyet göstermekte olup GL sı m2 dir. lışveriş merkezinde toplamda 200 ticari ünite bulunmaktadır. Via GYO, m2 GL ya sahip 5. Genişleme etabı için çalışmalarına devam etmekte olup 2016 yılının Haziran ayına kadar tamamlanması öngörülmektedir. Doluluk oranı %92,2 seviyesindedir. yrıca VM nin kiralanabilir/satılabilir m2 alanı bulunmaktadır. Vialand;ünyesinde bir VM, tema park ve dört yıldızlı bir otel bulunmaktadır. Tema parkta ayrıca yeme-içme merkezleri ve hediyelik eşya mağazaları bulunmakta olup bunlar üçüncü kişilere kiralanmaktadır m2 GL sı bulunan alışveriş merkezinde 189 ticari ünite bulunmakta olup ralık 2015 itibariyle alan bazında %87 doluluğa sahiptir. 400 odalı yeni bir otel yapımı proje aşamasında olup 2017 yılı başında açılması planlanmaktadır. Via Port Venezia;lışveriş merkezi, konut,ofis ve ticari üniteleri bir arada sunmaktadır. lışveriş merkezi m2 GL ya sahiptir toplamda 158 ticari ünite bulunmaktadır ve açılışında 2015 yılı sonu itibariyle 5,5m ziyaretçisi bulunmaktadır (Ticari açılış ğustos 2015). Toplamda adet konut bulunmakla beraber satılmayan konut bulunmamaktadır. Via Port Marina; Marina hizmetlerinin yanı sıra açık hava outlet merkezi,otel, tema park ve akvaryum olanaklarını bir arada sunmaktadır. kvaryumun 2016 yılı içerisinde açılması planlanmaktadır. Marina Mayıs 2015 te faaliyete başlamış olup otelin henüz tamamlanmamasının etkisiyle 31 ralık 2015 tarihi itibariyle doluluk oranı %12,5 olarak gerçekleşmiştir. FİNNSL TLOLR ilanço; m TL Toplam Dönen Varlıklar 256,7 494,9 542,9 Gayrimenkul Stokları 160,6 167,2 306,9 Ticari lacaklar 32,6 100,4 42,2 Peşin Ödenmiş Giderler 33,2 137,5 49,1 Nakit ve Nakit enzerleri 5,0 61,2 72,3 Diğer Dönen Varlıklar 25,3 28,6 72,4 Toplam Duran Varlıklar 1.945, , ,0 Yatırım maçlı Gayrimenkuller 1.671, , ,5 Gayrimenkul Stokları 69,4 0,0 0,0 Peşin Ödenmiş Giderler 89,8 3,7 0,6 Diğer Duran Varlıklar 115,4 45,2 39,9 Toplam Varlıklar 2.202, , ,0 Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler 559,7 611,2 708,4 Finansal orçlanma 334,4 174,3 280,0 Ticari orçlar 112,5 72,4 66,3 Ertelenmiş Gelirler 103,8 351,8 350,7 Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 9,0 12,7 11,4 Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler 660,3 722,9 740,3 Finansal orçlanma 188,3 418,8 692,9 Ertelenmiş Gelirler 209,4 0,0 0,0 Ertelenmiş Vergi Yükümlülükleri 240,1 252,2 0,0 Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler 0,6 12,1 46,2 Toplam Yükümlülükler 1.220, , ,7 na Ortaklığa it Özkaynaklar 981, , ,3 Kontrol Gücü Olmayan lar 1,5 0,0 0,0 Toplam Özkaynaklar 982, , ,3 Toplam Yükümlülükler ve Özkaynaklar 2.202, , ,0 Kaynak: Via GYO,Finans Yatırım 3

4 Gelir Tablosu; m TL YO Hasılat 91,6 173,4 328,8 89% Hasılatın Maliyeti (10,1) (50,8) (164,5) Ticari Faaliyetlerden rüt Kar 81,5 122,6 164,5 42% Genel Yönetim Giderleri (9,7) (14,1) (20,4) Pazarlama ve Satış Giderleri (7,8) (5,3) (4,2) Değer rtışı-yatırım maçlı Gayrimenkuller 308,1 31,9 445,7 Diğer Faaliyet Gelirleri/Giderleri (0,7) (1,6) (7,9) Faaliyet Karı 371,4 133,5 577,3 25% Finansman Gelir (Gider) Öncesi Faaliyet Karı 348,7 118,6 557,1 Net Finansal Giderler (65,0) (24,9) (102,7) Vergi (Gideri)/Geliri (63,3) (20,1) 252,2 Sürdürülen Faaliyetlerden Net Dönem Karı 220,4 73,5 706,6 79% Durdurulan Faaliyetlerden Net Dönem Karı (0,4) 14,9 - Net Dönem Karı 220,0 88,4 706,6 79% Kaynak: Via GYO,Finans Yatırım DEĞERLEME HKKIND ÖZET İLGİ Oyak Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan fiyat tespit raporuna göre, Şirket in halka arz edilecek paylarının birim fiyat tespitinde Net ktif Değer (ND) nalizi, Piyasa Değeri/Defter Değeri ne (PD/DD) göre Prim/(İskonto), Firma Değeri/FVÖK (FD/FVÖK) Çarpanına göre Prim/(İskonto), Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri Oran yöntemleri incelenmiş olup aşağıda belirtilen üç yöntem kullanılmıştır: Net ktif Değer (ND) nalizi Piyasa Değeri/Defter Değeri ne (PD/DD) göre Prim/(İskonto) Firma Değeri/FVÖK (FD/FVÖK) Çarpanına göre Prim/(İskonto) Değerleme Yöntemi Değeri (TL) Nad a Kıyasla İskonto ğırlık ğırlıklandırılmış Değeri (TL) Net ktif Değere göre Prim/(İskonto) 13,59-41% 33% 4,53 Piyasa Değeri/Defter Değeri ne göre Prim/(İskonto) 12,23-47% 33% 4,08 FD/FVÖK Çarpanı na göre Prim/(İskonto) 14,97-35% 33% 4,99 Halka rz Değeri (TL) 13,60 Toplam Sayısı Halka rz Toplam Şirket Piyasa Değeri aşına ND (TL) 22,93 ND a göre İskonto -41% Kaynak: Fiyat Tespit Raporu Halka arz pay değeri 13,6 TL olarak hesaplanmış olup, değerin Net ktif Değer e göre iskontosu %41 dir. 4

5 DEĞERLENDİRME VE SONUÇ Meksa Yatırım tarafından Oyak Yatırım ın hazırlamış olduğu Fiyat Tespit Raporu nda yer alan değerleme metodolojisi incelenerek değerleme ve halka arz fiyatı üzerine aşağıdaki görüşler oluşturulmuştur: Fiyat Tespit Raporu nda Şirket hakkında verilen bilgiler anlaşılır ve yeterlidir. Değerleme için kullanılan yöntemler ayrıntılı ve net bir şekilde açıklanmıştır. enzer şirketlerin seçiminde 2015 yılı toplam gelirlerinin en az %50 oranındaki kısmını gayrimenkul kira gelirlerinden elde eden şirketlerin seçilmesini olumlu buluyoruz. enzer şirketler hakkında verilen finansal bilgiler yeterlidir. enzer şirketler ortalama iskonto oranı hesaplamalarına uç değerlerin dahil edilmemesi gerektiğini düşünmekteyiz. Halka rz fiyatının İST te işlem gören GYO Ortalama iskonto oranlarına göre makul bulmakla beraber ek bir halka arz iskontosu içermediğini düşünmekteyiz. 5