PROJE 1: SOYAK KRİSTAL KULE

Transkript

1 PROJE 1: SOYAK KRİSTAL KULE Hazırlayanlar: Sinem BALKANLI A. Çağlar BİBER R. Onur DEDE Proje Yapım Yönetimi

2 Kapsam: Yer: İstanbul Levent Toplam Taban Alanı: m2 ( m2 bodrum) ( m2 kiralanabilir alan)

3 Proje 41 katlı olup 35. katına kadar ofisler yer almaktadır ve 170 metre yüksekliğe sahiptir. Binanın 6 bodrum katı ve sonraki 35 kat betonarme taşıyıcıya sahiptir ancak son 6 katı çelik taşıyıcı ile «Skygarden» olarak düzenlenmiştir. Bu alanda ortak kullanımda olan seyir terası yer almaktadır. SOYAK Kristal Kule, West Tower, Podium ve East Tower olmak üzere 3 ana kısımdan oluşmaktadır. Bina 3 ana kısımdan 4 mahale ayrılmıştır ve bu mahaller 8 ayrı çekirdekle çözümlenmiştir. Yapının West Tower bloğunun üstünde helikopter pisti bulunmaktadır. Farklı kolon ve cephe yapısına sahip kule asimetrik eğimli yüzeylerden oluşmaktadır. Proje içerisindeki düşey kolonların yanı sıra çok sayıda eğik kolon ile yapıya kristal şekli verilmiştir.

4 Soyak Holding tarafından hayata geçirilen projenin müteahitliğini ise Koray Yapı Endüstri firması yapmıştır. Koray İnşaat ile Soyak Holding in anlaşması yalnızca ortak alanlar için geçerlidir. Özelleşmiş ofis, satış alanları, yeme içme alanları gibi yerlerin ince işçilikleri yapıyı satın alan Finansbank tarafından teslimden sonra yaptırılacaktır. Temel kazısının 32 metre derinliğe ulaşabilmesi için metre mini kazık ve metre fore kazık ile metre kuşak kirişi NYS Proje Danışmanlık tarafından uygulanmıştır. Kristal Kulenin C50 sınıfı hazır beton ihtiyacını ise Gümüştaş Beton karşılamıştır.

5 Entegrasyon:

6 Entegrasyon: SOYAK İnşaat 1961 yılında Yılmaz Soyak tarafından kurulmuştur. Soyak 1960 lı yıllarda çeşitli fabrika ve sosyal tesis projeleri, 1970 yılında ilk konut projesini, 1975 yılında ilk yurtdışı projesini yapmıştır. Bu yıllardan sonra yaptığı birçok projelerle bugüne kadar gelmiştir. Bu projede SOYAK işveren konumundadır. Koru Gayrimenkul A.Ş olarak SOYAK Kristal projesinde faaliyet göstermektedir. Resmi belgelerde Koru Gayrimenkul A.Ş olarak yer alması kredi alımında vergiyi düşürerek maliyeti minimuma indirmektir.

7 Entegrasyon: SOYAK Holding yüksek maliyet gerektiren işlerde çalışacak taşeronları kendisi belirlemiştir.bu taşeronlar; Segatech-Elektrik Tesisatı Demta-Mekanik Tesisatı Permasteelisa-Cephe Sistemi Bunu yapmasındaki neden ise maliyeti düşürmektir.

8 Entegrasyon: SOYAK Holding Garanti Bankası ndan 136 milyon euro kredi almıştır.bu sadece inşaat için alınan miktardır. Garanti Bankası krediyi vermiştir ancak işin denetlenmesi ve proje yönetimi için İngiltere menşeli ARUP un ortaklığını önermiştir. ARUP, tasarım, ihale ve inşat aşamalarında proje yönetimi hizmetlerini temin etmektedir.

9 Entegrasyon: SOYAK Holding inşaatı kendisi yapmak yerine genel müteahhit olarak Koray İnşaat ile sözleşme imzalamıştır. KORAY İnşaat yüklenici firma olarak taşeronların bir çoğunu kendisi ayarlamıştır. Koray İnşaat ile anlaşmalı olarak çalışan taşeronların bir kısmı grafikte belirtilmiştir.

10 Entegrasyon: Mevcut kanunlara göre her inşaatta bir yapı denetim firması olması zorunludur. Normal şartlarda bu firmayı devlet belirlerken,bu projede SOYAK, İKİA Yapı Denetim firmasıyla kendisi anlaşmıştır. Ve bu anlaşmada şantiye sahasında sürekli eleman bulundurma koşulu koymuştur.bu da zaman ve kalite yönetimi açısından olumlu sonuçlar doğurmaktadır.

11 Entegrasyon: Has Mimarlık projenin Türkiye deki imza sahibidir. Tasarım New York ta bulunan Pei Cobb Freed&Partners Architecture a aittir. Proje tasarlanırken strüktürün oluşturulması, tesisatlar gibi teknik alanlarda grafikte ismi bulunan şirketlerden yardım alınmıştır. Has Mimarlık, Pei Cobb Freed&Partners Architecture dan satın almış ve uygulama projelerini hazırlayarak projeyi İstanbul yönetmeliklerine uygun olacak şekilde revize etmiştir. Ancak Pei Cobb Freen&Partners Architecture ın projeyle ilişkisi kesilmemiştir. Proje yapımı sonlanana kadar gerekli görülen yerlerde iletişim halinde olarak danışmanlık hizmetleri devam etmektedir.

12 Zaman: Novartis ilaç fabrikasının arazisinin 2005 yılında 17 miyon dolara Soyak Holding tarafından alınması ile projenin süreci Aralık 2005 te başlamıştır yılında arsayı satışa çıkaran Soyak, Zorlu Holding'ten gelen en yüksek teklifi beğenmeyerek kendi projesini hayata geçirmeye karar vermiştir. Projenin yapım süreci ise 2011 yılında başlamıştır. Projenin teslim tarihi Ocak 2014 olarak öngörülmektedir. Özelleşmiş mekanlardaki ince işçiliklerin bitmesi için belirlenen tahmini süre ise teslimden itibaren 1 yıldır.

13 Zaman: Yapım sürecinde zaman yönetimi ise Koray İnşaat ın belirlediği iş takvimine göre planlı olarak gitmektedir. Hergün yapılan işler fotoğraflanarak hem dijital ortamda belgelenmekte, hem de bu belgeler basılıp imzalanarak dosyalanmaktadır. Tamamlanan aşamalarda «İmalat Onay Formu» hazırlanarak Soyak, Arup, Koray İnşaat ve İkia Yapı Denetim görevlileri tarafından imzalanmakta, imalatın sorunsuz olduğu bu forma fotoğraf ve yapıdaki yerini gösteren plan ve kesitleri eklenerek onaylanmaktadır.

14 Zaman: İmalat Onay Formu Örneği:

15 Zaman: Ayrıca projenin son teslim tarihi belirli esneklik payı bırakılarak Koray İnşaat la yapılan sözleşmede belirlenmiştir. Projenin gecikmesi durumunda (Şu anda minimum 3 aylık gecikme tahmin edilmektedir. ) Para cezası SOYAK a kesilecektir. Ancak eğer gecikme Koray İnşaat bünyesindeki bir taşerondan ya da birimden kaynaklıysa bu ceza Koray a, Koray dan da ilgili taşeron ya da birime aktarılacaktır. Projede şu anda gecikme beklenmesinin başlıca sebebi şantiyede meydana gelmiş olan ve can kaybına yol açan iş kazaları nedeniyle şantiyenin belirli bir süre kapatma cezası almasıdır.

16 Maliyet: Proje arazisi 2005 yılında dolar a Soyak Holding tarafından satın alınmıştır yılında arsayı satışa çıkaran Soyak, Zorlu Holding tarafından verilen dolar ı geri çevirmiştir. Projeyi yakın zamanda ise euro nun üzerinde bir fiyata Finansbank satın almıştır.

17 Maliyet: Koray İnşaat la yapılan sözleşmede taşeronların paralarının ödenmesi işler tamamlandıkça parça parça olacak şekilde belirlenmiştir. Bir taşeronun bir imalatı tamamlamasının ardından Koray İnşaat ve İkia Yapı Denetim görevlileri tamamlanan imalatın denetimini gerçekleştirmektedir. Eğer imalatta sorun tespit edilirse mevcut durum fotoğraflanarak NCR (non-conformance report, uygunsuzluk raporu) hazırlanmaktadır. Bu durumda hatalı imalat düzeltilene kadar ilgili taşeron ücretini alamamaktadır. Belirlenen imalattaki sorun giderildikten sonra (ya da imalat sorunsuz ise) imalatın belirlenen koşullara uygunluğu belgelenerek Soyak a iletilmekte, Soyak Holding in de onayını aldığı durumda ödeme Koray İnşaat a, oradan da ilgili taşerona iletilmektedir.

18 İletişim: Şantiye sahasında KORAY İnşaat ın, SOYAK ın, ARUP un, İKİA Yapı Denetim in ve sahada bulunan her taşeron firmanın kendi içinde Proje Yöneticisi ve Şantiye Şefi bulunmaktadır. Bu yönetim kadrosu her hafta toplantılar düzenleyerek bilgi akışını sağlamaktadır. Aynı zamanda günlük olarak bilgilendirmeler MS Outlook programı kullanılarak mail yoluyla iç yazışmalar ile (ARUP un yazışma dilinin İngilizce olması nedeniyle İngilizce olarak) sağlanmakta, böylelikle olası olumsuzluklara anında müdehale imkanı sağlanmaktadır.

19 İletişim: Toplantılar ve iç yazışmalar dışında her gün tamamlanan imalatlar fotoğraflanıp belgelenerek tüm yetki sahibi firmaların onayını almakta, ilgili yetkililerce imzalanıp kaşelenmekte ve daha sonra bu belgeler klasörlenerek saklanmaktadır. Tamamlanan imalatlar dışında sorunlu görülen aşamalar hakkında da gerekli belgeler hazırlanmakta ve imalat formlarında olduğu gibi her firmanın yetkilisi tarafından imzalanıp kaşelenmektedir. Sorunlu bölgelerin sorunlarının giderildiği konusunda da formlar hazırlanarak aynı işlemlerden geçmektedir.

20 Risk: Projede ihtimal dahilindeki riskler (hava koşulları, malzeme temininde ya da işçiliğinde olası gecikmeler vb.) sözleşmede SOYAK ve ARUP tarafından belirlenmiş ve maliyet ve zaman bu riskler dahilinde belirlenmiştir. Sözleşmeyi imzalayana kadarki süreçte risklerin belirlenmesi SOYAK, ARUP ve KORAY İnşaat tarafından ortak olarak yapılmışsa da sözleşme imzalandıktan sonra maddelerde bulunmayan sebeplerden ötürü oluşan gecikme, maliyet artışı vb. durumlarda risk yönetiminden KORAY İnşaat sorumludur. Olası bir ceza (para cezası, kapatma cezası vb.) durumunda ceza resmi olarak SOYAK a kesilirken SOYAK cezanın teminini KORAY İnşaat tan sağlamakta, KORAY İnşaat ise olumsuz durumun kaynağı olan taşerondan ceza teminatı sağlamaktadır. Bu olumsuzluk SOYAK a bağlı bir taşerondan kaynaklanıyor ise bu durumda KORAY İnşaat sorumlu tutulamamaktadır

21 Risk: Ayrıca projede iş kazalarından doğabilecek riskleri minimuma indirmek için işe giren her işçiye sahaya çıkmadan önce sağlık taraması yapılmakta ve kişi sayısına göre süresi değişse de en az yarım gün süren iş güvenliği eğitimi ve iş güvenliği kitapçığı verilmektedir. Her işçinin saha içinde baret takması zorunludur ve belirli yükseklikteki iskelelere çıkarken kendilerini iskeleye bağlayan kemer takmaları gerekmektedir. Şantiye alanına ve sahasına giriş iki farklı turnikeden geçilerek elektronik kartlarla sağlanmaktadır. Tüm bu dışarıdan sıkı görünen önlemlere rağmen şantiyede 2 si işçi 3 kişinin ölümüne sebep olan kazaların yaşanması ironiktir.

22 Kalite: Projenin kalitesinin sürekli yapılan denetimlerle her aşamada onay alarak sözleşmede belirlenmiş olan standartlara uygunluğu sağlanmaktadır. Bu denetimler sırasında istenen kaliteye uygun olmayan bir durumla karşılaşıldığında İkia Yapı Denetim tarafından NCR (uygunsuzluk raporu) hazırlanmakta ve Koray İnşaat a iletilmektedir. Koray İnşaat uygunsuz durumun giderilmesini sağlayarak Yapı Denetiminin yeniden gerçekleştirilmesini sağlamakta ve eğer İkia Yapı Denetim onay verirse NCR dosyası kapatılarak İmalat Onay Formu hazırlanmaktadır. Bu formlar dijital ortamda Outlook kullanılarak mail yoluyla yetkili kişilere iletildiği gibi çıktısı alınarak ilgili kişilerce imza ve kaşe eklenip dosyalanmaktadır.

23 Kalite: NCR kapatma formu örneği:

24 Kalite: Projede belirli standartlarda kalite sağlanmasındaki bir etmen de örnek kat ve numune imalat uygulamalarıdır. Yeni bir işe başlanacağı zaman tek bir alanda örnek oluşturacak şekilde imalatın numunesi yapılmakta (örneğin dilatasyon derz profilleri yerleştirilirken öncelikle tek bir derzde tam olarak uygulanmakta), daha sonra bu numune Koray İnşaat, İkia Yapı Denetim, SOYAK ve ARUP temsilcileri tarafından yerinde incelenip fotoğraflanarak ve belgelenerek onay alması beklenmektedir. Numunenin uygulamasında, rengi, şekli gibi değiştirilebilir özelliklerinde ya da malzeme kalitesi gibi nitelik ve niceliklerinde beğenilmeyen noktalar olursa bu iç yazışmalar ve hazırlanan belgelerle dosyalanmakta ve bu sorun numune üzerinde giderilerek onay alması beklenmektedir. Tüm söz sahipleri tarafından onay alan numunenin uygulaması diğer alanlarda da onay aldığı standardı sağlayacak şekilde gerçekleştirilmektedir. Numune imalat dışında şantiyede A blok 5. kat örnek kat olarak belirlenmiş ve o katın işçiliklerine öncelik verilmiştir. Diğer katlarda devam etmekte olan imalatlar bu katta tamamlanmış ve kat teslim edileceği zamanki görüntüsüne kavuşmuştur. Bu örnek kat uygulamasının numune imalatlardan farkı numune onayından geçmiş olan imalatların tamamının bitmiş hallerinin birlikte sergilenmesi ve malzeme, mimari eleman ve uygulama uyumlarını göstermesidir.

25 Kalite: Aynı zamanda proje uluslararası alanda geçerliliğe sahip olan LEED Silver sertifikasına adaydır. LEED sertifikasına sahip yapılar, minimum karbon salımına sahip, geri dönüşümlü malzeme kullanan, kendi enerjisinin tamamını ya da bir kısmını kendisi üreten vs. Kısacası doğayla uyumlu yapılardır. Bu sertifikayı almak için malzeme seçimi, yapının tasarımı, kullanılan sistemler ve yapım teknikleri gibi belirli kriterler değerlendirilerek 100 üzerinden puanlama yapılmaktadır. Bu puanlama sonucunda; puan arasında olanlar yalnızca sertifika puan arasında olanlar «LEED Silver» sertifikası puan arasında olanlar «LEED Gold» sertifikası 80 puan ve üzeri olanlar «LEED Platinum» sertifikası sahibi olmaktadır.

26 Kaynaklar: İKİA Yapı Denetim gezginharitaci.blogspot.com/2013/07/soyak-kristal-kule.html flasflas.com/detay/6260/yunanlar-istanbul-da-dev-gokdelen-aldi konutprojeleritv.com/soyak-finansbank-ile-satis-vaadi-sozlesmesi-imzaladi/ İnşaata Başlarken Y. Müh. A. Turhan YEM Yayın 2. baskı