Kentsel Dönüşüm ve Toplu Konut Projelerindeki Şerefiye Düzeltmesi İçin Kullanılabilecek Değişkenlerin Bulunması Öz Birol Alas 1 Gerek kentsel dönu şu m projelerinde hak sahiplerinin katılım/dağıtım değerlerinin hesaplanmasında, gerekse toplu olarak yapılan konutların fiyatlandırılmasında, değer farklılıklarının göz önu ne alınması önemli bir konudur. Yapılan uygulamalarda bu farklar şerefiye payları olarak hesaplanarak değerlemelerde kullanılmaktadır. Bu çalışmada önce; bir site içerisindeki tu m evlerin değerleme raporu sonucu bulunan değerleri kullanılarak ve sonra rapor sonuçlarına şerefiye du zeltmesi getirilerek bulunan değerler kullanılarak iki farklı veriyle doğrusal regresyon analizi yapılmıştır. Karşılaştırılan analizlere göre, şerefiye du zeltmeli değerlerle yapılan regresyon sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak daha fazla değişkeninin anlamlı olarak kullanılabildiği, böylece şerefiye du zeltmesi yapılan verilerle konut değerlerin hesaplanmalarının önemli olduğu bulunmuştur. Ayrıca, Daire bru tu m 2 değişkeninin konut fiyatlarını belirlemede en bu yu k etkiye sahip olduğu göru lmu ştu r. Anahtar sözcükler: Değerleme, Şerefiye payı, İstatistik, Regresyon Giriş Bir sitenin, yapım aşamasında veya bitirildikten sonra onun pazarlanması için değerinin belirlenmesi gerekir. Kentsel dönu şu m projelerinde de katılım ve dağıtım değerleri hesaplanmaktadır. Her şeyden önce ilgilenilen bağımsız bölu mlerin birbirlerine kıyasla çeşitli değişkenler açısından mevcut durumu göz önu ne alınarak, emsal veya maliyet yöntemine göre fiyatlarının belirlenmesi esastır. Yeni bir site veya kentsel dönu şu m projesi fiyatlandırmasında ise, toplam satış fiyatının, en az toplam maliyet ve belirlenen kar miktarı toplamına eşit olması gerektiği açıktır. Değeri belirleyen çeşitli değişkenler mevcuttur. Taşınmaz değerlerine ilişkin taşınmaz konum ve niteliklerine ilişkin aşağıda sıralanan kuramlara pek çok yenilerini eklemek mu mku ndu r (Açlar ve Çağdaş, 2008). 1. Alışveriş merkezlerine yakınlık ve rahatsız edici kaynakla etkilenmemek parsel ve konut değerlerini yu kseltir. 2. Kentsel alanlarda parselin ana yol cephesi bu yu du kçe değeri artar. Nitelik ticari amaçlı taşınmazların değerlerini çok yu kseltirken, endu stri amaçlı taşınmazlarda etkin olmaz. 3. Parsel, bağlantılı olduğu yola paralel şeritlere ayrılırsa, şerit değe yoldan uzaklaştıkça du şer. 1 Okan Üniversitesi Kadıköy Kampusu, Mimarlık ve Şehir Planlama Bölu mu, Uzunçayır Cad. No:8 Hasanpaşa/ Kadıköy/ İstanbul - Tel: 0 216 325 48 18 / 1506 - E-Posta: birol.alas@okan.edu.tr 06-07 Ekim 2017, Samsun 107
4. Yoğun yaya trafiği taşıyan yolu ve geçitler, kendilerine cep olan parsellerin değerlerini yu kseltirler. Bu yu kselme ticareti taşınmazlar konutlara göre daha fazla olur. 5. İmar parselinin geometrik şekli, bölge imar verilerine uygun oranında değer arttırıcılar. Taban alan katsayısı (TAKS) ve kat sayısı (KAKS) değerleri yu kseldikçe imar parseli değeri de yu kselir. 6. Farklı parsel derinlikleri değer etkiler. Bu kuram, parselin caddeye yakın kısımlarının caddeye uzak kısımlarından değerli olması kura dayanır. 7. Manzara, konut, turizm ve eğlence için öngöru lmu ş parseller de değerleri olumlu etkiler. Fakat aynı bölgedeki bu tu n parseller aynı manzaraya sahipse değerde bir du zeltmeyi gerektirmez. Bu etmenin değere karşılaştırmaya alınan parsel değeri de vardır. 8. Topoğrafik ve jeolojik farklılıklar değeri olumlu ya da olumsuz etkilerler. Topoğrafyası du z parsellerin kazı, drenaj masrafları diğerlerine göre daha azdır. 9. Ticaret bölgelerinde ada köşelerindeki parsel değerleri ada içindekine göre daha yu ksektir. Bu kuramın konut bölgelerinde geçerliliği tartışma konusudur. Her ne kadar ışık, hava sirku lasyonu gibi etmenler de olumlu katkıda bulunurlarsa da, gu ru ltu, toz ve trafik tehlikesi olumsuz etki yaparlar. Bazı kaynaklarda değer artırımı oranları veriliyorsa bunların bizim kentler için geçerliliği şu phelidir. 10. Ticaret bölgesinde ada köşesinde 30-40 metre uzaklıktaki cadde parsellerin değerleri, ada içindekilere göre daha yu ksektir. Ancak bunun için yerel araştırmalarla ampirik bağlantılar geliştirilebilir. Şerefiye paylarının hesaplanması konusunda henu z bir standart birliği oluşturulamamıştır. Bu yu zden değerlemede göz önu nde tutulan etkenler çeşitli şekillerde sıralanabilir. Şerefiye farkını etkileyen unsurların, yani parametrelerin çokluğu ve yeğlemelere göre gruplandırılabilme durumu hesaplamaları da doğrudan etkilemektedir. Bu parametrelerin en çok kullanılanları ise şunlardır; manzara, gu neş, kat yu ksekliği, asansör kullanımı, ulaşım, kullanım gu venliği, nem durumu, bulunduğu çevre faktörleri, yapının yer aldığı semt (Köktu rk, E. ve Köktu rk, E., 2015). Kentsel dönu şu m proje alanında imar uygulaması amaçlı katılım değeri tespiti yapılır. Katılım değeri arazi kullanım kararları değişiklikleri ile yeni değer u retir. Bu değer dağıtım değeridir. Kentsel dönu şu m projeleri ile yoğun yapılaşmış kent merkezleri imar uygulaması mantığı ile dönu şu rken arazi kullanımı değer ilişkisi temelinde çalışmalar yapılır. Her proje kendi içerisinde fizibıl çıkmayabilmektedir. Bu nedenle, kent du zeyinde dönu şu m alanları bir bu tu n olarak ele alınmalıdır. Dönu şu mde finansal çıkmazları olan projeler karlı projeler ile su bvanse edilmelidir. Bunun amacı mevcut katılım değeri ile yeni yapılan imar planı ve kentsel tasarımla u retilen yeni değerin arasındaki ilişkiyi kurarak adil bir dağıtım değerine ulaşmaktır (Ülger, N.E. ve Ülger, C.B.2013). Toplu olarak yapılan değerlendirmelerde her bir bağımsız bölu mu n mevcut ve/veya gelecekteki değerinin diğerlerine kıyasla belirlenmesi hem kentsel dönu şu m hemde toplu konut çalışmalarında gu ndeme gelmektedir. Adil bir değere ulaşabilmek amacıyla bu konuda çeşitli çalışmalar yapılmaktadır. 108 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi
Uygulama Bu çalışmada, site içerisindeki evlerin birbirlerine göre kıyasla olması gereken fiyatları için nasıl bir düzeltme yapılması gerektiği araştırılmıştır. Bu amaca erişmek için içindeki tüm evlerin değerlemesi yapılmış bir site seçilmiştir. Site içindeki evlerin fiyatlarını etkileyebilecek değişkenlerin neler olabileceği ve bunların önem dereceleri araştırılmıştır. Uygulamada IBM SPSS 21 sürümü kullanılarak hesaplamalar yapılmıştır. Veri Yönetimi Çalışma konusu olan site, içindeki tüm evlerin değerlemesi yapılmış SOYAK, Bağlarbaşı sitesidir. Değerleme, şubat 2010 yılında, evler kullanıma hazır vaziyetteyken yapılmıştır. Bu sitede 40 blokta toplam 643 daire vardır (Şekil 1) Şekil 1: SOYAK_Bağlarbaşı sitesi. (Google Earth) Evlerin değerleme fiyatları, aynı sitedeki 5 adet emsal ev satış değerinden hesaplanan birim metre kare değeri kullanılarak bulunmuştur. Değerleme sonuçları; hesaplanan birim metre kare değeri ile her bir evin brüt metre kare değeri çapılarak elde edilmiştir. Çıkan fiyatlar için sadece 3 şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. 1. Kuzey cephede yer alan dairelere -5000TL şerefiye uygulanmıştır. 2. Blokta asansör bulunmaması nedeniyle 4. katta konumlu dairelere -3.000TL şerefiye uygulanmıştır. 3. Bodrum kat ve zemin katta yer alan dairelere normal katta konumlu dairelerden daha düşük değer takdir edilmiştir. Bu değerler regresyon analizinde veri olarak kullanılmışlardır. 06-07 Ekim 2017, Samsun 109
Tanımlayıcı İstatistikler Bağımlı değişken piyasa değeri nin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 1 de verilmiştir. Tablo 1 incelendiğinde; evlerin piyasa değerinin, en yu ksek 225000 TL ve en du şu k 48000 TL olduğu, standart hatanın bu yu klu ğu nden ev fiyatlarının heterojen olduğu, çarpıklığın 0.585 ve basıklığın -0.277 olmasının hafifçe simetriden uzaklaştığı göru lmektedir. Aşırı gözlemlerin araştırılması için Z istatistiklerindeki farklılıklara bakılmıştır. Eğer değişkene ait Z değeri ± 3.29 değerini (çift kuyruk) aşıyorsa bu birim, potansiyel olarak aşırı gözlem (değer) olarak kabul edilebilir (Lorcu, F., 2015). Evlerin değeri değişkenine ait Z değerlerinin tanımsal istatistikleri Tablo 2 de verilmiştir. Tablo 1. Piyasa Değeri Değişkeni Tanımlayıcı İstatistikleri. Piyasa Değeri TL Valid N (listwise) N Min Max Mean Std. Deviation Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Statistic Skewness Std. Error Kurtosis Statistic Std. Error 643 48000 225000 131948.68 37386.907.585.096 -.277.192 643 Tablo 2. Z Değerleri Tanımlayıcı İstatistikleri. N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Zscore (Piyasa Değeri TL) 643-2.24540 2.48887.0000000 1.00000000 Valid N (listwise) 643 Tablo 2 incelendiğinde; ilgili değişkene ait Z değerlerinde ± 3.29 u aşan değerlerin olmadığı göru lmektedir. İlgili değişken verilerinin normal dağıldığı varsayılabilir. Örneklem Büyüklüğü Araştırması Genel kural olarak, her bağımsız değişken için birey sayısı en az 5 olmalıdır. Fakat arzulanan sayı her bağımsız değişken için 15-20 veridir (Su mbu loğlu, V. ve Su mbu loğlu, K., 2005). Regresyon analizi, 7 bağımsız değişken ile yapıldığından dolayı 140 veri yeter iken 643 veri ile yapılmıştır. Değerleme Raporu Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon Analizi Regresyon analizinde evlerin fiyatlarına getirilecek du zeltme katsayıları hesabı için aşağıda sıralanan bağımsız değişkenler kullanılmıştır. 1. Bulundukları kat 2. Coğrafi cephe 3. Bina girişine göre yön 4. Arsa payı 110 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi
5. Daire bru t bu yu klu ğu 6. Site içindeki konumu 7. Manzara Bulundukları kat değişkenine; bodrum 1, zemin 2, 1nci kat 4, 2nci kat 6, 3ncu kat 5 ve 4ncu kat 3 olacak şekilde 6 lı likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Coğrafi cephe değişkenine; kuzeybatı 1, kuzeydoğu 2, gu neybatı 3, gu neydoğu 4, kuzey 5, batı 6, doğu 7 ve gu ney 8 olacak şekilde 8 li likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Bina girişine göre yön değişkenine; arka 1, sol arka 2, sağ arka 3, sol 4, sağ 5, sol ön 6, sağ ön 7, orta ön 8 ve ön 9 olacak şekilde 9 lu likert tipi ölçek kullanılarak değer ataması yapılmıştır. Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır. Manzara değişkenine; önu nu n açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek haline getirilip değer ataması yapılmıştır. Bağımlı değişken olarak değerleme raporu sonucu bulunan evlerin piyasa değerleri kullanılmıştır. Yapılan analizin tanımlayıcı istatistikleri Tablo 3 de verilmiştir. Tablo 3. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri. Mean Std. Deviation N Piyasa Değeri TL 131948.68 37386.907 643 Kat 3.760 1.6192 643 Cephe 4.054 2.3077 643 Bina girişine göre yön 4.669 1.9798 643 Manzara 5.858 2.0125 643 Site içindeki konumu 5.986 1.9176 643 Arsa Alanı m 2 35.076 12.5179 643 Daire bru tu m 2 67.880 17.9169 643 Regresyon analizin model özeti Tablo 4 de verilmiştir. Tablo 4 incelendiğinde; 4 bağımsız değişkene kadar olan modellerin %5 anlam (%95 gu ven) gu ven seviyesinde anlamlı oldukları, 0.978 ile en bu yu k R 2 (determinasyon katsayısı) katsayısına sahip 4 bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m 2 ) modelin kullanılabileceği göru lmektedir. 06-07 Ekim 2017, Samsun 111
Tablo 4: Regresyon Analizi Model Özeti. Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1.946 a.895.895 12108.144 2.973 b.947.946 8650.646 3.973 c.947.947 8590.338 4.974 d.948.948 8549.607 a. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2 b. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat c. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat, Cephe d. Predictors: (Constant), Dairebru tu m2, Kat, Cephe, ArsaAlanım2 Dört bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Cephe, Arsa Alanı m 2 ) modelin katsayıları Tablo 5 de verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formu l elde edilmiştir. Piyasa değeri = -19831.827 + 1852.133 x Daire bru t m 2 + 5280.976 x Kat + 531.722 x Cephe + 115.245 x Arsa alanı m 2 Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin Daire bru t m2 değişkeni olduğu göru lmektedir. Tablo 5. Katsayılar Tablosu. 4 Model B Unstandardized Standardized Sig. Coefficients t Coefficients Zeroorder Correlations Std. Error Beta Partial Part (Constant) -19831.827 1525.104-13.004.000 Dairebru tu m 2 1852.133 31.343.888 59.092.000.946.920.533 Kat 5280.976 217.814.229 24.245.000.287.692.219 Cephe 531.722 165.858.033 3.206.001.388.126.029 ArsaAlanı m 2 115.245 43.242.039 2.665.008.773.105.024 a. Dependent Variable: Piyasa Değeri TL Puanlama Yöntemi Sonucu Bulunan Veriler Kullanılarak Yapılan Regresyon Analizi Puanlama yöntemiyle evlerin fiyatlarına getirilecek şerefiye du zeltme hesabı için aşağıda sıralanan parametreler ve ağırlıklar kullanılmıştır (Tablo 6). Tablo 6. Parametreler ve Ağırlıkları. Sıra Parametreler Ağırlık 1 Bulundukları kat 25 2 Coğrafi cephe 10 3 Bina girişine göre yön 2 4 Arsa payı 3 5 Daire bru t bu yu klu ğu 10 6 Site içindeki konumu 20 7 Manzara 30 112 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi
Her bir parametre açısından evlere verilen puanlar aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir. Bulundukları kat değişkeni; bodrum 6, zemin 11, 1nci kat 15, 2nci kat 30, 3ncu kat 25 ve 4ncu kat 13 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Coğrafi cephe değişkeni; kuzeybatı 8, kuzeydoğu 9, gu neybatı 12, gu neydoğu 13, kuzey 5, batı 15, doğu 17 ve gu ney 21 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Bina girişine göre yön değişkenine; arka 2, sol arka 4, sağ arka 5, sol 8, sağ 10, sol ön 14, sağ ön 15, orta ön 20 ve ön 22 puan olacak şekilde olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Arsa payı değişkeni; 60 m 2 den bu yu k 40, 40 m 2-60 m 2 arası 30, 20 m 2-60 m 2 arası 20, 20 m 2 den ku çu k 10 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Daire bru t bu yu klu ğu değişkeni; 100 m 2 den bu yu k 40, 75 m 2-100 m 2 arası 30, 50 m 2-75 m 2 arası 20, 50 m 2 den ku çu k 10 puan olacak şekilde 100 u zerinden puanlanmıştır. Site içindeki konumu değişkenine; site imkanlarını kullanım kolaylığı, merkeze yakınlık ve girişe yakınlık kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek 100 u zerinden puanlanmıştır. Manzara değişkenine; önu nu n açıklığı, caddeye bakma ve site merkezine bakma kriterleri her biri 3 puan u zerinden değerlendirilerek elde edilen toplam puanlara göre oluşan 3-9 arası kademelendirmeye sahip 7 li likert tipi ölçek 100 u zerinden puanlanmıştır. Bu şekilde şerefiye du zeltmesi yapılmış ev fiyatları bağımlı değişken; bulundukları kat, coğrafi cephe, bina girişine göre yön, arsa payı, daire bru t bu yu klu ğu, site içindeki konumu, manzara değişkenleri ise bağımsız değişken alınarak yapılan regresyon analizi sonuçları tanımlayıcı istatistikleri Tablo 7 de, regresyon analizi model özeti Tablo 8 de verilmiştir. Tablo 7. Regresyon Tanımlayıcı İstatistikleri. Mean Std. Deviation N Şerefiyeli Değer TL 131948.68 51271.293 643 Kat 3.76 1.619 643 Cephe 4.05 2.308 643 Bina girişine göre yön 4.67 1.980 643 Manzara 5.86 2.012 643 Site içindeki konumu 5.99 1.918 643 Arsa Alanı m2 35.08 12.518 643 Daire bru tu m2 67.88 17.917 643 06-07 Ekim 2017, Samsun 113
Tablo 8. Regresyon Analizi Model Özeti. Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1.818 a.670.669 29491.603 2.928 b.860.860 19183.281 3.981 c.962.961 10083.304 4.985 d.970.969 8970.093 5.987 e.973.973 8424.362 6.987 f.973.973 8387.360 a. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2 b. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat c. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara d. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe e. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumu f. Predictors: (Constant), Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, site içindeki konumu, Arsa Alanım 2 Altı bağımsız değişkenli (Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m 2 ) modelin katsayıları Tablo 9 da verilmiştir. Bu katsayılara göre, aşağıdaki formu l elde edilmiştir. Piyasa değeri = 128526.673 + 2099.412 x Daire bru t m 2 + 14415.632 x Kat + 5715.991 x Manzara + 2014.679 x Cephe + 3028.080 x Site içindeki konumu + 113.335 x Arsa alanı m 2 Beta katsayılarına göre bağımlı değişkeni en fazla etkilyen bağımsız değişkenin 0.734 katsayı ile Daire bru t m 2 değişkeni olduğu göru lmektedir. Tablo 9. Katsayılar Tablosu. Unstandardized Standardized Sig. Model B Coefficients Coefficients t Zero Correlations Std. Error Beta order Partial Part (Constant) -128526.673 1855.430-69.271.000 Daire bru tu m 2 2099.412 31.042.734 67.632.000.818.937.437 Kat 14415.632 213.929.455 67.385.000.489.937.435 6 Manzara 5715.991 336.887.224 16.967.000.269.558.110 Cephe 2014.679 165.944.091 12.141.000.326.434.078 Site içindeki konumu 3028.080 359.388.113 8.426.000.360.317.054 Arsa Alanım 2 113.335 44.006.028 2.575.010.727.102.017 a. Dependent Variable: Şerefiyeli Değer TL Tartışma İlk yöntemde 4 değişken anlamlı, determinasyon (anlamlılık) katsayısı 0.948 ve beta katsayıları arasındaki oranlar bu yu k çıkarken, ikinci yöntemde ise 6 değişken kullanılabilir çıkmış, 4 değişkenle 0.970 anlamlılık katsayısına ulaşmış ve beta katsayıları arasındaki oranlar daha az çıkmıştır. Şerefiye du zeltmesi yapılan verilerle daha dengeli sonuçlara ulaşılmış ve şerefiye du zeltmesi yapılmasının anlamlı olduğu göru lmu ştu r. 114 Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi
Sonuç Toplu konut veya kentsel dönu şu m projelerindeki katılım ve dağıtım değerlerinin bulunmasında şerefiye payları gözetilerek yapılan hesaplamalar daha anlamlı sonuçlar vermektedir. Şerefiye du zeltmeli değerlerle yapılan regresyon analizi sonucunda, konutların fiyatlarının bulunmasında adil fiyatlandırmayı sağlayacak anlamlı olan daha fazla değişkenin sonuç değerlerin hesaplanmasında kullanılabileceği ortaya çıkmıştır. Şerefiye du zeltmesinin gerekli olduğu ve bağımlı değişken Değer i öncelik sırasıyla Daire bru tu m 2, Kat, Manzara, Cephe, Site içindeki konumu, Arsa Alanı m 2 değişkenlerinin etkilediği göru lmu ştu r. Kaynaklar Açlar, A., Çağdaş, V., (2008). Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mu hendisleri Odası, Ankara. ISBN:978-9944- 89-558-3. Akdağ, B., Su mbu loğlu, K., (2010). Önemlilik Testleri. Hatiboğlu, Ankara. ISBN:978-975- 8322-36-7. Google Earth V 7.1.5.1557 (04.04.2017), Üsku dar, İstanbul, Tu rkiye. 35 T 670439.60 d D 4543202.06 m K Kızılot, Ş., Sarısu, E., Özcan, S., Kızılot, Z., (2005). Gayrimenkul rehberi. Ankara. ISBN: 975-6135-05-0. Köktu rk, E., Köktu rk, E., (2015). Taşınmaz Değerlemesi. Seçkin, Ankara. ISBN:978-975-02-3124-7. Lorcu, F., (2015). Örneklerle Veri Analizi SPSS Uygulamalı. Detay Yayıncılık, Ankara. ISBN:978-605-4940-89-9. Su mbu loğlu, V., Su mbu loğlu, K., (2005). Örnekleme. Ankara. ISBN: 975-93883-1-6. T.C. Resmi Gazete (1969) 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu. RG No:13195, 10 Mayıs. T.C. Resmi Gazete (1965) 634 sayılı Kat Mu lkiyeti Kanunu. RG No:12038, 02 Temmuz. Ülger, N.E., Ülger, B.C., (2013). Kentsel dönu şu m arazi kullanımı değer ilişkisi. 1.Uluslararası Kentsel Dönu şu m Sempozyumu, Ankara. 06-07 Ekim 2017, Samsun 115