KTÜ - Harita Mühendisliği Bölümü HRT 3005 KENTSEL ALAN DÜZENLEMESİ Ders Notları Prof. Dr. Bayram UZUN Doç. Dr. Volkan YILDIRIM Karadeniz Teknik Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi Harita Mühendisliği Bölümü Arazi Yönetimi Anabilim Dalı «AAD Düzenleme Sınırı, Eşikler, Sosyal Etki Düzenlemesi, Düzenleme Sınırı Geçirilmesi/Örnekler»
ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNDE İŞLEM ADIMLARI 1) Düzenleme bölgesi imar planını yapan plancı tarafından imar planında gösterilebileceği gibi esasen düzenleme bölgeleri ve buna bağlı olarak düzenleme sınırları belediye encümeni tarafından belirlenir. Bir düzenleme bölgesi istisnalar dışında en az bir imar adasını kapsaması gerekirken yasa koyucu maximum düzenlemeye girecek alan büyüklüğünü tanımlamamıştır. Ancak düzenleme bölgesinin boyutunun açık uçlu bırakılmış olması, düzenleme bölgesinin kent bazlı yapılmasını gerektirmemelidir. Aksi halde şu sorunlar ortaya çıkabilir ;
Sanayi Üniversite 5 bin hektar Askeri Kışla TK Göl
Düzenlemeye girecek kadastral parsellerin metrekare birim fiyatlarının birbirine denk olmaması nedeniyle AAD haksız şekilde bir zenginleştirme veya fakirleştirme aracı olabilir. Düzenleme bölgesi seçilirken; konut bölgesi kendi içinde, sanayi alanı kendi içinde değerlendirilmelidir. Düzenleme bölgesinde imar hakları birbirine yakın olmalıdır (katlar, fiyat, vb.)
Büyük düzenleme bölgesi seçimi halinde birbirinden çok farklı yükseklik ve imar hakkı bulunan yapı adalarının aynı düzenleme bölgesinde kalması büyük haksızlıklara sebep olur. Kent bazlı AAD uygulamalarında birden çok kullanım türünün aynı düzenleme bölgesi içinde yer alması; dağıtım ve parselasyon sırasında büyük haksızlıklara sebebiyet vereceğinden bu oluşumdan kaçınılmalıdır.
EŞİKLER YAPAY EŞİKLER Otoyollar Suni Göller Üniversiteler Askeri Alanlar DOĞAL EŞİKLER Dereler Kent Ormanları Dağlar Göller Çöller Bataklıklar
SED (Sosyal Etki Düzenlemesi); Düzenleme bölgesinin kapsamına birbirinden farklı kültürler; doğal ve yapay eşiklerden oluşan bir çok mahallenin girmesi; dağıtım ve tahsis işlemi sırasında sosyolojik ve kadastral parselin değerinin korunması bağlamında bir çok soruna sebebiyet verebilir. Düzenleme bölgesi içinde KOP donatılarının aynı türden ve onlarca bulunması nedeniyle; normal koşullar altında düzenleme sonrası müstakil imar parseli tahsis edilebilecek kadastral parsellere, iş bu nedenle muhtemelen hisseli parsel tahsis edilecektir. Düzenleme bölgesi seçildiğinde bir ya da birkaç tane KOP donatısı olmalıdır. Çok sayıda KOP donatısı olmamasına dikkat edilmelidir. Düzenlemeye yönetilemeyecek sayıda kadastral parsel girdiği için büyük olasılıkla parselasyon, dağıtım ve tahsis sırasında ve DOPO hesabında hata yapılacaktır. (Bu hata uygulamanın iptaline sebep olacaktır.)
DİP NOT!!!! Genel Düzenleyici İmar planları Nesnel işlemler Herkes itiraz ediyor.. DÜZENLEYİCİ İŞLEMLER Özel Düzenleyici AAD (düzenlemeye girenleri ilgilendirir) AT (Arazi toplulaştırma) Kamulaştırma 1 ay itiraz süresi.. Kentsel Dönüşüm Süresinde itiraz edilmezse 1 aydan sonraki 60 gün İdari mahkemeye plan iptali davası açılır. Tebligat+60gün dava açılır
2) Düzenlemenin ne zaman ve nerede yapılacağı bir zaman/etap sorunu olup, düzenleme bölgelerinin seçimi ve hangi parsellerin düzenleme kapsamına gireceğini belirleyen düzenleme sınırının geçirilmesi işlemi teknik verilere bağlı olarak belediye encümeni yetkisindedir. Yetkinin nasıl, nerede ve ne zaman kullanılacağını; imar planı uygulama stratejisi ve kentin gelişim, yön ve yönelimi belirlemektedir.
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Düzenleme sınırının geçirilmesi sırasında İMAR KANUNUNUN 18 İNCİ MADDESİ UYARINCA YAPILACAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLENMESİ İLE İLGİLİ ESASLAR HAKKINDA YÖNETMELİĞİN 6.maddesindeki kurallara uyulmalıdır. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Madde 6 - Düzenleme Sınırı; a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, b) İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) Cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçilir.
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi DS (Düzenleme Sınırının) geçirilmesinde şunlara dikkat edilmelidir; 1) Her düzenleme sahasında mümkün olduğunca DOP oranı %40 a yakın olacak şekilde seçilmelidir. 2) Düzenlemeye girecek kadastral parsellere tahsis edilecek imar parsellerinin bulunduğu alandan daha uzakta tahsis edilmemesi için düzenleme alanları 20 ile 40 hektar arasında bölgelemeye tabii tutulmalıdır. 3) Düzenleme sınırı düzenleme ile iskana açılacak bölgenin ihtiyaç duyduğu sosyal ve teknik alt yapıyı sağlayacak şekilde belirlenmelidir.
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 4) Düzenleme sınırı plan içindeki yollarda yol ekseninden geçirilir. Yol ekseninde sınır geçirilirken düzenlemeye alınmayacak adalara isabet edenler için KADASTRAL ÇAP düzenlenir. Diğer adalara girmeyen kadastral parseller eksen sınırını taşmış olsa bile düzenleme kapsamına alınır. 5) İbadet yeri; ilköğretim+ ortaöğretim+ lise yeri, karakol yeri ve pazar yerlerinin (DOP donatısı olmasına rağmen tescille tabii donatılardır) dış sınırlarından geçirilir. 6) Yeşil alan ve genel otopark alanlarını; DOP oranına ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. 7) Düzenleme sınırı iskan sınırının bittiği yerlerde iskan sınırından (planın bittiği yerden) geçirilir.
DOPO Fazla %40 geçti çap yaptık.. 107 A-5 108 110 A-3 RKA 102 104 A-7 YEŞİL ALAN 109 101 A-4 103 A-5 111 112 İbadet yeri X PARK A-6 Neden çap yapılmadı?? 113 Yol orta ekseni.. PARK Sanayi Alanı Üniversite Alanı Ağaçlık Alan
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi İskan sınırı varsa iskan sınırını esas alır. 102 A-3 103 A-3 104 A-3 İSKAN Sınırı Sonu
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 8) İmar adasına isabet eden kadastral yolların düzenlemeye girmesi halinde düzenleme sınırı kadastral yolun içinden geçirilir. 416 101 102 103 417 418 419 Düzenleme Sınırı
Düzenleme Sınırının Geçirilmesi Problem: Sadece yol ve Belediye Hizmet Alanı nitelikli adadan oluşan bir düzenleme bölgesi seçilebilir mi? Seçilemezse neden?
Aşağıdaki parselasyon tamamen yanlıştır. Neden? 13 A-8 BHA RKA 15 14
Bilgilenelim.. Tip imar yönetmeliği Toprak Koruma Kanunu Büyükşehir İmar Yönetmeliği Prof. Dr. Bayram UZUN ( DANKs/facebook!!) Yargı Kararları
GELECEK HAFTA Arsa ve Arazi Düzenlemesi İşlem Adımları Uygulama Projelerinin Dağıtılması Proje Gruplarının Oluşturulması Proje Planlaması ve Takvimi