GAYRİMENKUL PİYASALARDAN HABERLER Sonbahar 2010/Kış 2011 Newsletter BU SAYIDA Türkiye ticari gayrimenkul piyasasında artan işlem yoğunluğu Colliers International Global Investor Sentiment Survey Increased activity in the Istanbul office market Highlighted listings & locations Colliers International wins a huge investment for Turkey - - Istanbul Office Market Update Q3/Q4 2010 Türkiye ticari gayrimenkul piyasasında artan işlem yoğunluğu Türkiye ticari gayrimenkul alt piyasalarında gözlenen hareketlenme nedeniyle geçtiğimiz aylar Colliers International için oldukça yoğun geçmiştir. A sınıf ofis portföyümüz neredeyse tamamen kiraya verildi, bu da geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında birçok şirketin mali durumunda ciddi bir iyileşme olduğunu göstermektedir. Yatırım tarafında da piyasada artan faaliyetler gözlendi ve daha geçtiğimiz aylarda Türkiye nin farklı yerlerindeki yatırım alanlarının satışı için birkaç satıcıya aracılık hizmetlerini sunduk. Yine bu yıl bazı yeni yatırımlara yeniden başlanmasına ve bazı yeni ticari gayrimenkul projelerinin duyurulmasına tanıklık ettik. Aracılık Departmanımızın geçirdiği yoğun dönemin yanı sıra Danışmanlık Departmanımız da bir dizi proje üzerinde çalışmaktadır ve oluşan işlem hacmi bir önceki dönemin rakamlarını önemli ölçüde geçmiş durumda. 2011 ve 2012 yıllarında Türkiye de hem endüstriyel hem de ofis alt piyasalarında sattekrar-kirala işlemlerinde bir artış yaşanmasını bekliyoruz. Türk şirketlerinin işlerini büyütmek için daha fazla kaynağa ihtiyacı var, fakat bankalar borç para verme konusunda ya isteksizler ya da sundukları koşullar şirketler için pek avantajlı değil. Bu nedenle, operasyonel bütçelerini arttırmak için küçük ve orta ölçekli şirketler ellerindeki gayrimenkullerini satarak buralarda kiracı olarak kalmayı tercih edecekler. www.colliers.com
COLLIERS INTERNATIONAL KÜRESEL YATIRIMCI GÖRÜŞLERİ ARAŞTIRMASI: AVRUPA KAYNAKLI YABANCI YATIRIMLAR YÜKSELİŞTE Bölgede yatırımcılar arasında ihtiyatlı bir iyimser hava hüküm sürüyor Colliers International ın 2010 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin Küresel Yatırımcı Görüşleri Araştırması nın sonuçlarına göre Doğu Avrupa piyasa döngüsünün dip seviyelerinden sağlam bir şekilde çıkarak şimdi artış trendi gösterirken, Batı Avrupa da daha muhafazakar yaklaşımlar yaygın ve daha yavaş bir toparlanma bekleniyor. Ayrıca, araştırmaya katılan Avrupalı yatırımcıların yüzde 70 inden fazlası önümüzdeki 12 boyunca gayrimenkul yatırımlarını ya genişletmeyi ya da mevcut seviyede tutmayı öngörüyor. Genel görüş hesaba katıldığında Batı Avrupa daki yatırımcıların önümüzdeki 12 ay süresince gayrimenkul yatırımlarını artırma niyetinde oldukları söylenebilir. Bu kesimin yüzde 73 ü mevcut potföylerini genişletmenin yollarını arayacaklarını belirtirken sadece yüzde 4 lük bir grup net satıcı konumunda olmayı beklediklerini ifade ediyor. 2010 yılı birinci çeyreğinde yapılan önceki araştırma sonuçlarına göre bu veriler istikrarlı bir iyileşmeye işaret ediyor, çünkü o dönemde katılımcıların yüzde 60 ı büyüme niyetinde olduklarını ifade ederken yüzde 11 i küçülme işareti vermişti. EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) Bölgesi Yatırım Hizmetleri Başkanı Thomas Dänzel bu konuda şunları dile getiriyor: Özellikle Paris teki ofisler, Almanya dahilindeki perakende varlıklar ve Londra daki ofislere yönelik bir odaklanma ile yabancı yatırım fırsatlarına ilişkin bir ilgi artışı gözleniyor ve gelecek 12 ay boyunca piyasada artış trendleri görmeye başlayacağımızı düşünüyorum. İzlenmesi gereken bölge Orta ve Doğu Avrupa olacak, çünkü katılımcıların büyük çoğunluğu (yüzde 82) piyasanın saat yedi ile dokuz yönü arasında seyredeceğini düşünüyor, ki bu da tam toparlanma moduna denk geliyor. Bölgede yatırımcılar tarafından hedeflenen lokasyonların dağılımı oldukça çeşitlilik gösteriyor, ancak özellikle ofis ürünleri için Varşova en popüler lokasyon olmayı sürdürüyor. Diğer popüler hedefler arasında Kiev, Prag, Moskova ve Bükreş yer alıyor. Orta ve Doğu Avrupa Yatırım Hizmetleri nden Sorumlu Başkan John Verpeleti nin bu konudaki görüşleri şöyle: Bazı etmenler Orta ve Doğu Avrupa nın toparlanma sürecini diğer küresel bölgelerin önüne geçirdi. Emtia temelli bir pazarda düşük üretim maliyetleri, bölgedeki birçok ülkenin nispeten düşük kamu borcu ve küresel özsermaye piyasalarına açıklık oranının düşük olması bölgeyi süregelen toparlanma için iyi bir konuma yerleştirdi. Küresel ölçekte, dünyanın her bölgesindeki gayrimenkul yatırımcılarını içeren araştırma katılımcılarının oluşturduğu en büyük grup Küresel Gayrimenkul Saati ni kendi özel bölgeleri için saat sekiz yönüne yerleştirirken, ikinci ve üçüncü en büyük gruplar sırasıyla saat altı ve yedi yönüne işaret ediyorlar. Bu yanıtlar birçok piyasanın küresel olarak artış trendi gösterdiği ve artan talep, azalan boşluk oranları ve yükselen ortalama kira rakamları ile şekillendiği anlamına geliyor. Bu bilgiler de 2010 yılı birinci çeyreğinde Colliers International ın yaptığı en son Yatırımcı Görüşleri Araştırması na kıyasla önemli değişikliklere işaret ediyor. O araştırmada katılımcıların çoğu piyasalarını saat beş ile altı yönü arasına yerleştirmişlerdi. Araştırmanın temel bulgularının çoğu küresel gayrimenkul piyasasında artan bir iyimserliğin altını çiziyor. diyen Colliers International EMEA CEO su Chris McLernon sözlerine şöyle devam etti: Mevcut yatırımcı görüşleri bölgelere göre değişiyor ve katılımcıların büyük çoğunluğu piyasanın önümüzdeki bir yıllık dönem boyunca artış trendi göstereceğine inanıyor. Neredeyse katılımcıların üç dönemdir W şekilli bir resesyonu (önce resesyon yaşayan bir ekonominin kısa bir toparlanma sürecinin ardından yeniden resesyona girmesi durumu) pek olası görmemeleri de piyasadaki iyimserliği destekliyor. Colliers International ın 2010 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin Küresel Yatırımcı Görüşleri Araştırması nın bazı diğer küresel bulguları şöyle özetlenebilir: Katılımcıların yüzde 90 ı gelecek bir yıllık dönemde gayrimenkul yatırımlarını genişletmeyi ya da mevcut seviyeyi sürdürmeyi planladıklarını belirtti. New York, Chicago, San Francisco, Washington, Londra, Sydney, Singapur ve Hong Kong kilit yabancı yatırım lokasyonları olarak ön plana çıktı. Araştırmada adı geçen gelişmekte olan piyasalar Polonya, Ukrayna ve Brezilya yı içeriyor. Katılımcıların hemen hemen yüzde 80 i borca erişimin önümüzdeki 12 aylık dönemde daha kolay olacağını düşünüyor. Borç maliyetinin gelecek 12 aylık dönemde artacağını düşünen katılımcıların oranı 2010 un birinci çeyreğine göre biraz düştü. Altı ay önce borç maliyetinde artış öngören katılımcı oranı yüzde 52 iken, bu araştırmada yüzde 44 olarak çıktı.
İSTANBUL OFİS PİYASASINDA ARTAN İŞLEM YOĞUNLUĞU Akkom Office Park neredeyse tamamen kiraya verildi Ümraniye de yer alan A sınıf ofis kompleksi Akkom Office Park a yönelik Colliers International ve Kuzey Batı nın başarılı pazarlama faaliyetleri sonucunda üç Binanın ikisi neredeyse tamamen dünyanın birçok tanınmış markasına kiraya verildi. Kiracılar arasında Ergo Sigorta, GNC, ING Bank ve Johnson Wax yer alıyor. ING Bank ve Ergo Sigorta en büyük kiracılardan ikisi ve ING Bank 9.000 metrekarelik bir alanda çalışmaya başlarken, Ergo Sigorta 6.750 metrekarelik bir alanda faaliyetlerini sürdürecek. Bugün itibariyle gayrimenkulün sadece %20 sine tekabül eden 10.200 metrekarelik alan kiralama için uygun ve birçok ofis alanı için de kiracı adayları ile müzakereler halihazırda devam ediyor. Akkom Office Park Akkom Office Park dört adet A sınıf ofis binasından oluşuyor. İlk üç blok 2010 yılında teslim edildi. Akkom Office Park, İstanbul un en hızlı gelişen ofis bölgesi olan Ümraniye de Küçüksu Caddesi üzerinde yer alıyor. Avantajlı konumu sayesinde Akkom Office Park ın Şile-Çamlıca yolundan görünürlüğü oldukça yüksek. Portföyümüzden SATILIK SATILIK KİRALIK HADIMKÖY SANAYİ TESİSİ Arazi: 19.257,74 m 2 Toplam kapalı alan: 10.358 m 2 Yükleme kapıları: A ve B binalarının zemin katında 1 kapı, ve bodrum seviyesinde 3 kapı Yatırım imkanı: Gayrimenkul kiracılı veya kiracısız olarak satılabilir. TİRE SANAYİ TESİSİ Arazi: 125.000 m 2 Toplam kapalı alan: 20.922,75 m 2 Sanayi tesisi Tire Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaktadır. Kompleksin tamamında yangın hortumları, yangın muslukları, duman detektörleri, merkezi ısıtma, soğutma ve klima sistemi mevcuttur. LEVENTOFIS OFİS LEED CS sertifikalı Levent teki ilk A sınıf ofis binası Verimli ofis alanı www.leventofis.com Levent te mükemmel konum Toplu taşıma (metro ve otobüs) ve ana arterlere (E-5, TEM) kolay ulaşım Mükemmel park alanı oranı (her 100 m 2 lik ofis alanı başına 1 park alanı) www.colliers.com
COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE YE OLDUKÇA BÜYÜK BİR YATIRIMIN KAZANDIRILMASINA ÖNAYAK OLDU Ege Bölgesi ne 70 milyon dolarlık yatırım yapılacak ve gelecek beş yıl içinde 800 kişi istihdam edilecek Dizel motor ve bu ürünlerle ilgili teknoloji tasarlayan, üreten, satan ve bu alanda hizmet sunan küresel sektör liderlerinden Cummins in küresel gayrimenkul hizmet ortağı olarak görev yapan Colliers International; Kuzey Afrika, Avrupa ve Asya da 20 den fazla lokasyonun seçim sürecinde rol aldı. Bu kapsamlı araştırmanın ardından Cummins iki iş birimi için (Cummins Filtreleme ve Cummins Jeneratör Teknolojileri) üretim tesisini İzmir deki Ege Serbest Bölgesi ne kurmaya karar verdi. Cummins Inc. hakkında Motor ve bu ürünlerle ilgili teknoloji tasarlayan, üreten, dağıtan ve yakıt sistemleri, yakıt kontrolleri, hava işleme, filtreleme, emisyon çözümleri ve elektrik enerjisi üretimi sistemleri dahil bu alanlarda hizmet sunan küresel enerji sektörü liderlerinden Cummins Inc. farklı iş birimlerinin bir araya gelmesiyle oluşan bir kuruluştur. Merkezi Columbus, Indiana da (ABD) bulunan Cummins, 500 ü aşkın kendisinin sahip olduğu firma ve bağımsız distribütörler ile yaklaşık 5.200 bayinin oluşturduğu ağ vasıtasıyla dünyanın yaklaşık 190 ülkesinde yerleşik müşterilerine hizmet sunmaktadır. Şirket in 2009 yılındaki 10,8 milyar dolarlık satış rakamı üzerinden Cummins Inc. ye atfedilen net gelir olarak bildirdiği tutar 428 milyon dolara eşittir. Cummins adına hareket eden Colliers International, şirket tesislerinin gelecek yıllardaki potansiyel genişleme ihtiyaçları için yeterli alanı sağlayabilecek Türkiye deki uygun tüm serbest ticaret bölgelerinin belirlenmesine yönelik araştırma yürüttü. Colliers aynı zamanda belirlenen lokasyonlara dair ayrıntılı kalitatif ve kantitatif incelemeler gerçekleştirdi, saha ziyaretlerinde Cummins e eşlik etti ve yatırım için İzmir deki Ege Serbest Ticaret Bölgesi nin seçiminde şirkete destek hizmeti sundu. Cummins in küresel gayrimenkul danışmanı olarak Colliers tüm müzakere aşamalarına katılarak Cummins e en uygun finansal koşulların sunulmasını sağladı. Cummins den alınan bilgilere göre üretime 2012 yılının başında başlanması planlanıyor ve önümüzdeki beş yıl içinde yaklaşık 800 kişinin istihdam edileceği öngörülüyor. Cummins, tesise ve ilgili üretim ekipmanına yaklaşık 70 milyon dolarlık yatırım yapacak ve Türkiye de üretilecek ürünlerin yüzde 85 i Avrupa, Orta Doğu, Asya ve Afrika nın çeşitli ülkelerinde yer alan Cummins müşterilerine ihraç edilecek. Barındırdığı iş hayatı ile İzmir şehri sağlam bir ulaşım altyapısı (kara, deniz ve hava) geliştirmiş ve şehrin yetenekli ve esnek yerel işgücü Cummins in küresel üretim faaliyetlerini genişletmek için mükemmel bir ortam sunuyor. Cummins Filtreleme ve Cummins Jeneratör Teknolojileri İş Birimleri kapsamındaki ürünlerin üretimi için İzmir deki tesisin kurulmasının Cummins in Türkiye de hem bu ürünler hem de Cummins portföyündeki diğer ürünler alanında büyümesi için sağlam bir temel teşkil edeceğini düşünüyoruz. Bu üretim tesisinin yanı sıra diğer üretim lokasyonlarımız için de yakın gelecekte ürün tedarik etmelerini sağlamak amacıyla bir dizi yerel şirket ile çalışmaya başlıyoruz, böylece de Türkiye de ilave istihdam ve yatırım yaratılmasına katkı sağlıyoruz. diyen Cummins Inc. nin Başkan Yardımcısı ve Üretimden Sorumlu Başkanı Ignacio Garcia sözlerini şöyle tamamladı: Geleceğe yönelik büyüme beklentilerimizi karşılamak üzere ilerideki üretim tesisimizin seçimi için 25 ülkenin değerlendirildiği çalışmalarımız ilk olarak 2009 yılında başladı. En sonunda faaliyete başlayacağımız ve genişlememizi sürdüreceğimiz ülkeyi belirlemek için bir dizi iş ihtiyacı bakımından ayrıntılı değerlendirmeler yapıldı. Türkiye nin seçilmesinin ardından tam lokasyonu belirlemek için araştırmalarımızı iyice yoğunlaştırdık ve kriterleri daralttık. Bu noktada Türkiye deki uygun sanayi bölgeleri ve lokasyon türlerinin anlaşılmasında Küresel Gayrimenkul Ortağımız Colliers ın ve ISPAT kuruluşunun desteğini aldık.
İSTANBUL OFİS PİYASASI 3. Ç./4. Ç. 2010 Arz Bu dönemde piyasaya giren en önemli arzın Anadolu Yakası nda 50.000 m 2 ile Akkom Ofis Park ve Beşiktaş ta yenilenerek tekrar kiralaması başlayan Barbaros Plaza olduğunu görmekteyiz. Levent ve Maslak talep olmasına rağmen arzın sınırlı geliştiği bölgelerdir. Avrupa Yakası nda Havaalanı dışında, Levent, Maslak, Esentepe, Etiler, Beşiktaş gibi pek çok bölgede boşluk oranlarının çok düşük olduğunu görüyoruz. Büyükdere Aksında kısa vadede boşluk oranlarını yukarı çekecek proje olmamasına rağmen, 2-3 yıllık vadede planlanan projeler hayata geçerse bu ciddi arzın kiralarda yaşanan artışın önüne geçebileceğini söyleyebiliriz. Benzer bir süreç Anadolu Yakası nda Ümraniye ve Kozyatağı Bölgelerinde de yaşanabilir. Avrupa ve Anadolu Yakasında arzda böylesine bir gelişme 2-3 yıllık vadede kiraların artışında ciddi bir baskı yaratacaktır. Ümraniye Bölgesi nin son 5 yılda yaşadığı ivmeyle Kozyatağı, Kavacık Bölgelerine alternatif haline gelmesine benzer bir gelişim Avrupa Yakası nda Sütlüce, Kağıthane, Seyrantepe aksında gözlenebilir. Bu durumda Sütlüce, Kağıthane gibi alternatif yeni bölgelerin düşük kiralarla ortalama kira oranlarını aşağı yönde etkileyebilecektir. Talep Krizin etkilerinin neredeyse tamamen atlatıldığı bu dönemde talebin çok yoğun bir şekilde Anadolu Yakası nda yoğunlaştığına şahit olduk. Sigorta, Banka, FMCG, Bilişim sektöründeki pek çok uluslar arası firma bölgedeki A sınıfı projelere ilgi gösterirken, yerli firmalar da yeni ofis arayışına hız verdi. 2010un 3. Çeyreğinde gerçekleşen kiralama görüşmelerinin son çeyrekte sözleşmeye döndüğünü görüyoruz. Piyasaya giren A sınıfı ofis projeleri ile Ümraniye bu talebin çoğunu toplayan bölgeydi. 2010 yılının 2. Yarısında gözlenen yaklaşık 80,000 m 2 kiralamanın 50,000 m 2 si Ümraniye de gerçekleşmiştir. Kriz öncesi dönemde talep Büyükdere Aksı ndaki A sınıfı ofis binalarına yönelik iken şimdiyse bu talep ağırlıklı olarak Anadolu Yakası nda kira rakamı $15-20/m 2 /ay seviyesindeki A sınıfı binalara yönelmiştir. Şirketlerin kriz sonrası dönemde ofis kirası gibi sabit maliyetlere ihtiyatlı yaklaştığını buna karşılık makul kiralara rağmen A Sınıfı ofislere kıyasla B Sınıfı binalara talep göstermediklerini görüyoruz. Bu talebin sebebi B sınıfı mevcut stokun iyice eskimesi ve altyapı ihtiyaçlarına cevap verememesidir. Kira Rakamları Anadolu Yakası nda kiralarda genel olarak bir artış söz konusu. Kira rakamlarındaki en ciddi artışın Ümraniye bölgesinde olduğunu görüyoruz. 2. Çeyrekle 4. Çeyrek arasında bu bölgede %25 e yakın artışlar gerçekleşmiştir. Gerçekleşen işlemler göz önüne alındığında son çeyrekte bu artışın daha da hızlanacağını söyleyebiliriz. Öte yandan kiralarda en ciddi düşüş ise talebin oldukça az olduğu Havaalanı Bölgesi nde. Ümraniye Bölgesi nde 1000 m 2 ve üstü ofis katlarına olan talep Havaalanı Bölgesi nde yalnızca 100-300 m 2 aralığında seyretmektedir. Buradan da anlaşılacağı gibi büyük şirketlerin tercih etmediği bu bölgede boşluk oranları düşmemektedir ve dolayısı ile kira rakamları gittikçe aşağılara düşmektedir. Avrupa yakasında, 3. Ve 4. çeyrekte Levent-Etiler-Beşiktaş gibi ana akslarda kira rakamlarında artış kaydedilmemiştir. Ciddi bir düşüş 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 35,3% 3,4% 5,6% 1,6% İSTANBUL OFİS PİYASASI 2. Ç. 2010 ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİSLERİ 16,3% 2,2% 52,6% 4,7% 4,8% 0% 20,1% 12,4% 40 30 20 10 0 30 İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A SINIFI OFİSLERİ $/m 2 /ay 18,5 17,7 20,4 11,6 21,4 26,5 27 34,9 N/A 30,2 23,5 KİRALANMIŞ ALAN BOŞ ALAN İSTENEN KİRA www.colliers.com
İrtibat KERIM CIN Yönetici Ortak kerim.cin@colliersturkey.com NESLİHAN KURTULUŞ Danışmanlık Departmanı Müdürü neslihan kurtulus@colliersturkey.com ELIZA BINGÜL Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com İSTANBUL OFİS PİYASASI 3. Ç./4. Ç. 2010, 5. sayfanın devamı Tel. +90 212 288 62 62 Fax. +90 212 347 07 94 kaydedilmemesinin ise en büyük sebebi düşük boşluk oranlarıdır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, bu bölgelerde orta ve uzun vadede planlanan projeler gerçekleştiğinde, eğer talepte bugünden öngöremediğimiz bir artış olmadığı taktirde, kira oranları üzerinde ciddi baskı oluşabileceğini düşünmekteyiz. Akkom Ofis Park Projesi Birinci Bloğu Albaraka Türk e projenin başlangıç aşamasında satılan Akkom Ofis Park ın 31.000 m 2 lik 2. Bloğu projenin planlanan açılış tarihinden önce kiralandı, 20.000 m 2 kiralanabilir alana sahip 3. Bloğun da yarısından fazlası kiralanmış durumdayken, inşaatı henüz başlayan 4 ve 5. Blok ların da kiralama süreci başarıyla devam etmektedir. Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34 394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey İSTANBUL ORTALAMA KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI $/m 2 /ay 30 20 $21,6 $14,6 $25 $16,6 10 0 ASYA AVRUPA A Sınıfı B Sınıfı This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 2010. All rights reserved. Başarıyı Hızlandırın.