Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat

Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat

Av. Şerafettin GÖKALP YÖNETİCİNİN KİTABI Açıklama ve Örnekleri ile KAT MÜLKİYETİ KANUNU ve İlgili Mevzuat Özel Bölüm: 5711 Sayılı Toplu Yapı Kanunu ve Site Yönetimi 5. Baskı Ankara, 2010

Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat Av. Şerafettin GÖKALP Hukuk Kitapları Dizisi: 863 429 Sayfa, 13,5x19,5 cm. ISBN 978-975-02-1447-9 Beşinci Baskı: Şubat - 2011 Sayfa Tasarımı: İlhan Eroğlu Kapak Tasarımı: İsmail Çam 1. Apartman Yöneticisi 2. Denetçi ve Görevleri 3. Kat Malikleri Kurulu 4. Tutulacak Defterler 5. Hâkimin Müdahalesi 6. Konut Kapıcısı 7. Yargıtay İçtihatları 8. Toplu Yapı 9. TKGM. Genelgeleri 10. İlgili Kanun ve Yönetmelikler Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş. Bu kitabın her türlü yayın hakkı Seçkin Yayımcılık San. ve Tic. A.Ş. ye aittir. Yayınevinin yazılı izni olmadan, tanıtım amaçlı toplam bir sayfayı geçmeyecek alıntılar hariç olmak üzere, hiçbir şekilde kitabın tümü veya bir kısmı herhangi bir ortamda yayımlanamaz ve çoğaltılamaz. Yayın ve Dağıtım: Merkez Sağlık Sok. No: 21 Sıhhiye / Ankara Tel : (312) 435 30 30 Faks: (312) 435 24 72 satis@seckin.com.tr Şube Şube Strazburg Cad. No: 23/B Sıhhiye / Ankara Tel: (312) 230 52 62 ankarasube@seckin.com.tr Web Adresi www.seckin.com.tr / yayin@seckin.com.tr Ankara Adliye Sarayı K-Blok Zemin Kat Sıhhiye / ANKARA Tel: (312) 309 52 48 adliyesube@seckin.com.tr Şube Abide-i Hürriyet Cad. No: 179/E Şişli / İSTANBUL Tel : (212) 234 34 77 Faks: (212) 231 24 69 sislisube@seckin.com.tr Baskı: Seçkin Yayıncılık, Tel: (0 312) 435 30 30 / Sertifika No: 12416

Önsöz Ülkemizde kentleşme olgusunun başlaması ile birlikte çok katlı apartmanların yapımı ortaya çıkınca mülkiyet konusunda Medeni Kanun hükümlerinin yeterli olmadığı görüldü. Yeni bir mülkiyet türü ihtiyacı karşısında 1965 yılında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe kondu. Geçen zaman içinde günün ihtiyaçları gözetilerek 1983 yılında çıkarılan 2814 sayılı yasa ile KMK da önemli değişiklikler yapıldı. 1985 yılında çıkarılan 3227 sayılı yasa ile de KMK ya sekizinci bölüm olarak Devre Mülk Hakkı nı düzenleyen hükümler eklendi. 634 sayılı KMK. tek parsel üzerinde inşa olunan yapılar göz önünde bulundurularak düzenlenmiştir. Ancak daha sonra 1990 lı yıllarda çok bloklu siteler, alışveriş merkezleri, birden çok parsellerden oluşan villalar, rezidanslar ortaya çıkınca bu yeni mülkiyet türünü çözecek yasal düzenlemeye ihtiyaç hasıl oldu. İşte 28.11.2007 tarihli Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren 5711 sayılı yasa bu ihtiyacı çözmek üzere hazırlandı. Hem mevcut yasadaki eksiklikler giderildi, düzeltmeler yapıldı, hem de KMK ya dokuzuncu bölüm eklenerek birden çok parsellerdeki bütünlük gösteren yapılaşmaya yasal bir düzenleme getirildi. Toplu yapı denilen kavram şu şekilde yasal bir zemine oturmuş oldu. 1974 te İstanbul da ilk baskısı yapılan kitabımız, hukukçulardan ziyade kat maliklerine, yöneticilere ve kapıcılara hitap eden rehber niteliğinde bir başvuru kitabıdır. Sözü edilen kitlelerden gelen arzu üzerine geçen zaman içinde yeni baskıları yapılmış, son olarak 1997 yılında yapılan beşinci baskısından sonra gelişmeler beklenmiştir. 5711 sayılı yasanın çıkması ile birlikte mevcut kitap gözden geçirilmiş, gerekli düzeltmeler yapılmış ve özel bölüm olarak, toplu yapı ve siteler konusu işlenmiştir. Yararlı olması dileği ile...30.01.2008 (Bursa) Av. Şerafettin GÖKALP

İçindekiler Önsöz... 5 Birinci Bölüm GİRİŞ VE TERİMLER I. GİRİŞ... 13 II. TERİMLER... 15 İkinci Bölüm ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ I. YÖNETİCİ... 19 A. Atanması ve Seçimi... 19 B. Yönetici Ücreti... 23 C. Yöneticinin Görevleri... 24 Ç. Yöneticinin Sorumluluğu... 27 II. YÖNETİMİN DENETLENMESİ... 31 III. KAT MALİKLERİ KURULU... 33 IV. TUTULACAK DEFTERLER VE KAYITLAR... 42 İşletme Projesi ve Hükümleri... 45 V. İKİNCİ BÖLÜME BAĞLI ÖRNEKLER... 55 Örnek Yönetim Planı... 57 Örnek Apartman Gelir Makbuzu... 68 Örnek Toplantı Çağrısı ve Gündem... 69 Örnek İşletme Projesi... 70 Örnek Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Karar Yetersayıları Tablosu... 74 Üçüncü Bölüm KAT MALİKLERİ ARASINDAKİ İLİŞKİLER I. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI... 77 II. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI... 78 A. Genel Kural... 78 B. Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk... 78

8 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat C. Rahatsız Etmemek, Birbirlerinin Hakların Çiğnememek... 79 Ç. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak... 79 D. Kiracının Durumu... 79 E. Genel Giderlere Katılma Sorumluluğu... 80 F. İzin Mecburiyeti... 87 G. Anataşınmazın Kullanımı ile İlgili Yasaklar... 88 III. ORTAK YERLERDE YENİLİK VE İLAVELER... 91 A. Faydalı Olanlar... 93 B. Çok Masraflı ve Lüks Olanlar... 94 C. Anagayrimenkule Bağımsız Bölüm İlavesi... 94 IV. DOĞALGAZ UYGULAMASI... 96 V. ANATAŞINMAZIN SİGORTA ETTİRİLMESİ... 97 VI. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATIN ALMA... 99 A. Ortaklığın Giderilmesi... 99 B. Öncelikle Satın Alma Hakkı... 99 VII. KOOPERATİF EVLERİNDE DURUM... 100 VIII. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ... 101 IX. ÖNEMLİ İŞLER BÜYÜK MASRAFLAR... 102 X. BİNALARDA GÜÇLENDİRME... 102 Dördüncü Bölüm KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ I. KAT İRTİFAKI... 105 II. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI... 107 A. Şartları... 107 B. Kat Mülkiyeti Kurulması Şekilleri... 109 C. Gerekli Belgeler... 111 Ç. Kat Mülkiyetinin Akit ve Tescili... 115 D. Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği... 116 E. Kat Mülkiyetine Geçilmesi Zorunluluğu... 116

İçindekiler 9 Beşinci Bölüm KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BAŞLICA DAVALAR VE DİLEKÇE ÖRNEKLERİ YÖNETİM GİDERLERİNİN TAHSİLİ DAVALARI... 119 ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVALARI... 121 YÖNETİM PLANI TASDİKİ YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ DAVALARI... 122 YÖNETİCİ ATANMASI DAVALARI... 125 ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI... 125 ORTAK YERLERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ DAVALARI... 126 KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ İPTALİ DAVALARI... 128 HAKİMİN MÜDAHALESİ... 130 Dava Dilekçeleri Örnekleri Yönetim Alacağına Dair Dilekçe Örnekleri... 139 Arsa Payının Düzeltilmesine Dair Dilekçe Örneği... 140 Yönetim Planının Değiştirilmesine Dair Dilekçe Örneği... 141 Yönetici Atanmasına Dair Dilekçe Örneği... 142 Kat Mülkiyetine Çevrilme Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine Dair Dilekçe Örneği... 143 Kat Malikleri Kurulu Kararının İptaline Dair Dilekçe Örneği... 144 Rahatsız Edici Hareketlerin Önlenmesine Dair Dilekçe Örneği... 145 Hakimin Müdahalesine İlişkin Dilekçe Örneği... 146 Altıncı Bölüm KONUT KAPICILIĞI I. HUKUKİ STATÜSÜ... 147 II. KAPICININ İŞE ALINMASI... 148 III. KAPICININ HAKLARI... 150 A. İş Hukukundan Doğan Hakları... 150 B. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi... 155

10 Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat IV. KAPICI KONUTU VE TAHLİYESİ... 158 V. KAPICI KONUTUNUN BOŞALTILMASI... 159 Altıncı Bölüm EKLERİ EK: I Günlük Mesai Çizelgesi... 161 EK: II 2008 Yılı Verilerine Göre Asgari Ücret Tablosu... 162 EK: III Dış Hava Sıcaklığına Göre Kazan Suyu Sıcaklığı... 163 EK: IV Yana Yastıklama Kömür Yakma Yöntemi... 164 EK: V Kalorifer Kazanı İşletme Talimatı... 165 EK: VI Kalorifer Kazanı İçin Kazan İşletme Talimatı... 167 EK: VII Kalorifer Kazanları Hakkında Tebliğ... 170 EK: VIII Kalorifer Kazanları Nasıl Yakılmalı?... 172 EK: IX Altıparmak Sitesi Apartmanı (Talimat)... 175 EK: X Konut Kapıcısı İş Sözleşmesi... 177 EK: XI Konut Kapıcılığı (İkinci Tip) Sözleşmesi... 179 EK: XII Kapıcı Konutunun Zabıtaca Boşaltılması Hk.... 181 EK: XIII Doğalgaz Bilgi Eki... 182 Doğalgaz Hakkında Genel Bilgiler... 183 Doğalgaz Sobası Alacakların Dikkatine...... 196 Doğalgaz Verimli Yanarsa Ekonomiktir... 197 İyi Bir Kazanın Özellikleri... 198 Yedinci Bölüm KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE İLGİLİ MEVZUAT KAT MÜLKİYETİ KANUNU... 203 TÜRK MEDENÎ KANUNU... 243 İMAR KANUNU... 247 KİMLİK BİLDİRME KANUNU... 251 TEBLİGAT KANUNU... 253

İçindekiler 11 ZORUNLU DEPREM SİGORTASINA DAİR KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME... 255 KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ... 263 BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK... 269 MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK... 273 OTOPARK YÖNETMELİĞİ... 287 ASANSÖR BAKIM VE İŞLETME YÖNETMELİĞİ... 297 Sekizinci Bölüm SEÇİLMİŞ YARGITAY İÇTİHATLARI VE ÖZET İÇTİHATLAR SEÇİLMİŞ YARGITAY İÇTİHATLARI... 307 ÖZET İÇTİHATLAR... 365 Özel Bölüm 5711 SAYILI TOPLU YAPI KANUNU VE SİTE YÖNETİMİ 5711 Sayılı Kanun Gerekçesi... 371 5711 Sayılı Kanun Metni... 382 5711 Sayılı Kanunda Yapılan Değişiklikler Hakkında Açıklama... 394 KMK da Neler Değişti? (Soru/Cevap)... 407 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 1651 Sayılı Genelgesi... 412 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 1685 Sayılı Genelgesi... 418 Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik... 423