M t Genelge No: Rotasyon Müdürlüğü Tahvil ve Bono Piyasası Müdürlüğü İSTANBUL MENKUL KIYMETLER BORSASI İstinye 80860 İstanbul Tel : (0212) 298 21 00 Faks : (0212) 298 25 00 İstanbul, 13 Mayıs 1996 Sayın Üyemiz. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün sermaye piyasasına entegrasyonunun sağlanması ve gayrimenkul projelerinin menkul kıymetleştirme'yoluyla finansmanının temini amacıyla oluşturulan gayrimenkul serti likalarının Borsa'da işlem görmesini düzenlemek üzere. İ.M.K.B. Kotasyon Yönetmeliğinin 5/nci maddesine dayanılarak Borsa Yönetim Kurulu nca kabul edilen ve Sermaye Piyasası Kurulu nca onaylanan ekli Genelge esasları çerçevesinde Tahvil ve Bono Piyasası bünyesinde "Gayrimenkul Sertifikaları Pazarı (GSP)" kurulmuştur. Gayrimenkul Sertifikaları Pazarı nın kurulması ile birlikte: a) Gayrimenkul projelerinin vc yatırımlarının finansmanının sermaye piyasası kanalıyla desteklenmesi. b) Yatırımcıların, gayrimenkul sertifikalarının organize bir pazarda işlem görmesi sayesinde tasarruflarını değerlendirme vc alternatif yatırım yapma olanağına kavuşmalarının yanısıra. diledikleri takdirde gayrimenkul edinme imkanına kavuşmaları. c) Gayrimenkul sertifikalarının Borsa da işlem görmesi ile birlikte, atıl durumdaki kaynakların sermaye piyasasına, dolayısıyla ülke ekonomisine kazandırılması. d) Organize bir pazar sayesinde gayrimenkul sertifikası sahiplerinin şeflaf bir piyasada oluşan fiyatlar üzerinden işlem yapabilmeleri. e) Kaynak bulunamaması nedeniyle gerçekleşme fırsatı bulamayan büyük gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilerek gayrimenkul üretiminin hızlandırılması. mümkün hale gelmiştir. Sermaye Piyasasına vc Borsamıza hayırlı olmasını diler, bilgilerinizi rica ederim. Saygılarımla. İSTANBUL MENKUL KIYMETLER BORSASI BAŞKANLIĞI Tuncay ARTUN Başkan Ek: Gayrimenkul Sertifikaları Pazarı (GSP) Genelgesi AA/EYÂ
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ LM.K.B.'NDA İŞLEM GÖRME VE KOTASYON ESASLARI GENELGESİ I. AMAÇ: Bu Genelge'nin amacı, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin sermaye piyasasından elde edilecek kaynaklar ile finanse edilmelerini sağlayarak; organize konut ve işyeri üretiminin hızlandırılması ve bu çerçevede; tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılara alternatif yatırım yapma imkanı sağlamak amacıyla oluşturulan Gayrimenkul Sertifikalarının Borsa'da kote edilerek işlem görmesine dair esasları düzenlemektir. İL DAYANAK: Bu genelge, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Kotasyon Yönetmeliği'nin 5. maddesine dayanılarak çıkarılmıştır. III. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ İŞLEM PAZARI VE KOTASYON ŞARTLARI: Sermaye Piyasası Kurulu kaydına alınan ve aşağıdaki kotasyon şartlarını taşıyan gayrimenkul sertifikaları, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yönetim Kurulu kararıyla İ.MK.B. Tahvil ve Bono Piyasası Bünyesinde oluşturulan GSP'nda işlem görür 1) Sertifikaların muhtemel tedavül hacminin Borsa Yönetimince yeterli kabul edilmesi, 2) İhraçcı ortaklığın ve garantör bankanın finansman yapısının faaliyetlerini sağlıklı bir biçimde yürütebilecek düzeyde olduğunun Borsa Yönetimi'nce tespit ettirilmiş ve kabul edilmiş olması, 3) İhraçcı ortaklığın Borsa yönetimince kabul edilebilecek durumlar dışındaki nedenlerle son bir yıl içinde faaliyetine 3 aydan fazla ara vermemiş olması, tasfiye veya konkordato istenmemiş olması ve Borsa 1 ca belirlenen diğer benzeri durumların yaşanmamış olması. 4) İhraçcı ortaklığın; gayrimenkul projesini gerçekleştirebilecek mesleki ve teknik donanıma sahip olması, benzeri büyüklükte tamamlanmış projesi bulunması. 5) İşlem görecek sertifikaların devir ve tedavülünü kısıtlayıcı veya sertifika sahibinin haklarını kullanmasına engel olacak unsurların bulunmaması, 6) Borsa tarafından istenen beyan yazısının ihraçcı şirketin antetli kağıdına aktarılarak, ihraçcı şirket ve garantör bankanın birinci derece imza yetkilisi en az iki yöneticisi tarafından imzalanıp noter tasdikinden sonra Borsa Başkanlığı 1 na teslim edilmesi, 7) İhraçcı ortaklığı, projenin gerçekleşmesini ve garantör bankayı etkileyecek önemli hukuki uyuşmazlıkların çözülmüş olması veya makul bir süre içinde çözülebilir nitelikte olması, 8) Borsa'ca gerekli görülecek bilgi ve belgelerin süresi içinde Borsa'ya teslim edilmiş olması, \
IV. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARININ İŞLEM GÖRME ESASLARI : 1) İŞLEM SAATLERİ Gayrimenkul sertifikası işlemleri, 10:00-17:00 saatleri arasında yapılır. 2) EMİRLERİN BORSA'YA İLETİLMESİ Pazarda işlem yapacak kuruluşların yetkili temsilcileri, gayrimenkul sertifikası alım/satım emrini aşağıdaki sırayla pazara iletir : Üye kodu, temsilci adı, temsilci şifresi Gayrimenkul sertifikasının tanımı İşlemin türü Yatırım fonu/ortaklığı emri ise kodu İşleme konu olan sertifika adedi Bölünebilme koşulu Sertifika fiyatı 3) EMİRLERİN İŞLEME SOKULMASI Tahvil ve Bono Piyasası Yönetmeliği'nin 10. maddesinde yer alan esaslar çerçevesinde işlemler gerçekleştirilir. 4) EMİRLERİN GEÇERLİLİĞİ Piyasa kapanışına kadar karşılanmayan emirler otomatik olarak sistem tarafından iptal edilir. 5) EMİRLERİN GERÇEKLEŞTİĞİNİN BİLDİRİMİ Gerçekleşen işleme ait teyit, taraflara otomatik olarak fakslanır. 6) İŞLEM BİRİMİ, LOT BÜYÜKLÜĞÜ VE BÖLÜNEBİLME ESASLARI : Gayrimenkul sertifikasının işlem birimi sertifika adedi olarak belirlenmiştir. İşlemlerin alt limiti 1 adet sertifikadır. 1 adet sertifika, nominal değeri 10 milyon TL olan sertifikadır. Emirler 1, 5 ve 10'a bölünebilir olarak iletilir 7) BAZ FİYAT GSP'nda işlem görecek sertifikalar için baz fiyat tespit edilir. Baz fiyat, gayrimenkul sertifikasının en son işlem gününde gerçekleşen işlemlerin ağırlıklı ortalama fiyatıdır. Baz fiyat tespitinde, aynı alıcı ve satıcı üyenin taraf olduğu işlemler gözönüne alınmaz. Baz fiyatı teşkil edecek işlem gerçekleşmemesi durumunda ise, bir önceki baz fiyat esas alınır. 2
8) FİYAT ARALIĞI GSP'na iletilecek emirlerin fiyatlarında alt ve üst fiyat limiti uygulaması yapılır. Buna göre Yönetim Kurulu GSP'nda uygulanacak fiyat aralığını, baz fiyatın 1%5'i olarak belirlemiştir. Gerektiğinde Borsa Yönetim Kurulu kararı ile fiyat aralığı değiştirilebilir. 9) FİYAT ADIMI GSP'na iletilen emirlerde fiyat adımı uygulanır. Fiyat adımı, her sertifika için bir defada gerçekleşebilecek en küçük fiyat değişimidir. Fiyat adımı, baz fiyata göre aşağıdaki tabloda verilen şekilde belirlenir. Gerektiğinde Borsa Yönetim Kurulu Kararı ile fiyat adımları değiştirilebilir: Baz Fiyat (TL) Fiyat Adımı (TL) 1.000.000'dan küçük veya eşit 1.000 1.000,000'dan büyük. 5.000.000'dan küçük veya eşit 5.0()().0()()'dan büyük. 10.000.000 dan küçük veya eşit lo.ooo.ooo'dan büyük. lo.ooo.ooo'dan küçük veya eşit 20.000.000'dan büyük. 50.000.000'dan küçük veya eşit 50.000.000'dan büyük. 100.000.000'dan küçük veya eşit 5,000 10.000 25.000 50.000 100.000 100.000.000'dan büyük 500.000 10) SERTİFİKA TANIMI GSP'nda işlem gören sertifikalar; Asli edim bitiş tarihi Sertifikaya konu proje kodu İhraççı kodu ile tanımlanır. Örnek : 311097 ATS EMK
11) BÎLGÎ DAĞITIM FİRMALARININ EKRAN FORM ATI En iyi fiyatlı alım-satım emirleri, yani alımda en yüksek fiyatlı, satımda en düşük fiyatlı emirler, bilgi dağıtım firmalarının (Reuters, Telerate, BDP) ekranlarında bu pazar için oluşturulmuş ayrı bir sayfada aşağıdaki formatta yayınlanır: TANIM 311097 ATS EMK TANIM TALEP-BID TEKLIF-OFFER LAST TALEP-B1D TEKLIF-OFFER LAST 1 İO.OOO.ÜOO 10.050.000 2 12.3/10.100.000/1 Gayrimenkul sertifikasının tanımı Satın alınmak istenen sertifika adedi ve fiyatı Satılmak istenen sertifika fiyatı ve adedi Gerçekleşmiş en son işlemin tarihi, fiyatı ve sertifika adedi En iyi talep veya teklifteki emirlerin gerçekleşmesi veya iptal edilmesi halinde, sonraki en iyi teklif veya talep ekrana gelir. Diğer emirler sistemde yer alır, fakat ekranda görünmez. 12) TAKAS İŞLEMLERİNE İLİŞKİN ESASLAR Gayrimenkul sertifikalarının takası, T+2 gününde, üyelerin Takasbank nezdindeki Tahvil ve Bono Piyasası işlemleri için kullanılan tevdiat ve depo hesapları kullanılarak gerçekleştirilir. Üyelerin bu işlemlerden doğan TL borç veya alacakları, Tahvil ve Bono Piyasası bünyesindeki diğer pazarlarda oluşan TL borç veya alacakları ile netleştirılir. Sözkonusu sertifikalar cinsinden olan borç ve alacaklar da kendi içinde netleştirilir. Tahvil ve Bono Piyasası Takas ve Temerrüt işlemlerine ilişkin genel esaslar, GSP'nda aynen uygulanır. 13) BORSA PAYI İşlemlerden alınacak olan Borsa payı oranı, Hisse Senetleri Piyasası 1 nda gerçekleşen işlemlere uygulanan orana eşit (işlem hacmi üzerinden yüzbinde 2.8125) olmakla beraber, bu oran Yönetim Kurulu Kararı ve Sermaye Piyasası Kurulu onayıyla değiştirilebilir. V. KOTASYON BAŞVURUSU VE İSTENEN BELGELER : Ortaklıklarca ihraç edilen sertifikaların Borsa Kotu'na alınabilmesi ve GSP'nda işlem görebilmesi için ; ihraçcı ortaklığın yetkili kıldığı aracı kuruluş tarafından bir dilekçe ile Borsa'ya başvurulması gerekir. Bu başvuruya aşağıdaki belgeler eklenir: 1) İhraçcı ortaklık, sertifika, proje ve garantör banka ile ilgili olarak istenen bilgi formu ve bu formda öngörülen belgeler. 2) Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ortaklığın esas sözleşmesi, 3) Sertifikaya konu olan gayrimenkul projesinin inşa edileceği alanın tapu senedi örneği, 4
4) Sertifikaya konu olan gayrimenkul projesinin inşaat ruhsatı, 5) İhraçcı ile Banka arasında yapılan garantörlük sözleşmesinin sureti. 6) Ön projeler, 7) Bağımsız bölümlerin listesi ve asli edimi talep edecek sertifika sahiplerine dağıtım esasları 8) İhraçcı ortaklığın bankadan aldığı teminat mektubu, 9) S.P.K. kayda alma belgesi, izahname ve sirküler örneği (Sermaye Piyasası Kurulu onayı mevcut değil ise taslak örneği), 10) Gayrimenkul sertifikasının bir örneği (specimen), 11) Varsa aracılık yüklenim sözleşmesi, 12) Halka arza ilişkin satış sonuçları (satış tamamlanınca X 13) Borsa 1 ca istenecek diğer bilgi ve belgeler. Borsa'ya verilen bilgilerin belgeye dayandırılması ve ortaklığın yetkili yöneticilerince imzalanmış olması şarttır. Borsa, ilgili ortaklık ve bankadan açıklamaları doğrulayıcı yazılı beyan isteyebilir. Borsa Başkanlığı'nın ek bilgi istemesi durumunda, bu bilgi ve belgelerin verilmesi zorunludur. Borsa Başkanlığı, ihraçcı ortaklıktan, garantör bankadan, gerekli gördüğü bilgi ve belgelerin ilanını isteyebilir veya gideri ilgili kuruluşlarca karşılanmak şartıyla, uygun gördüğü şekil, yer ve zamanda ilan ettirebilir. Borsa, bedeli ihraçcı tarafından ödenmek üzere, gayrimenkul projesine ilişkin konularda ekspertiz şirketlerinden görüş alabilir. VL BAŞVURUNUN İNCELENMESİ: İhraçcı ortaklık ile garantör banka, Borsa Yönetimi'nce istenecek her türlü bilgi ve belgeyi belirlenen sürelerde Borsa'ya vermekle yükümlüdür. Bu süre içinde ortaklık, istenen bilgi ve belgeleri tamamlamaz ise, Borsa yönetim kurulu başvuruyu kabul etmeyebilir. Borsa görevlileri ihraçcı ortaklık, garantör banka ve proje yönetim merkezinde ve faaliyet birimlerinde inceleme yapabilir ve bu incelemede, bahse konu kuruluşların yetkilileri ile görüşülerek faaliyetleri, yatırımları, iş planlan, varsa hukuki sorunları, idari ve mali durumları hakkında bilgiler alabilirler. Bu kuruluşlar; Borsa görevlilerinin incelemelerinde her türlü yardım ve kolaylığı sağlamak ve mali tablolar ile her türlü hesap ve işlemlerini incelemeye açık tutmak ile yükümlüdür. 5
VII. BİLGİ VE BELGE VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ: İhraçcının edimlerini garanti eden banka ve/veya ihraçcı ortaklık, sertifikaların Borsa'da işlem görmeye başladığı tarihten itibaren her ayın ilk haftası içinde projenin gelişimi, tamamlanma oranı, açıkta kalan bağımsız bölümlerin listesi ve Borsa'ca istenecek diğer periyodik bilgileri kamuya duyurulmak üzere Borsa'ya ulaştırmakla yükümlüdür. Ayrıca yatırımcıların yatırım kararlarını ve sertifikaların değerini etkileyebilecek her türlü bilginin yazılı olarak en seri haberleşme vasıtası ile Borsa'ca belirlenen esaslarda Borsa'ya gönderilmesi zorunludur. îhraçcı ortaklık ve garantör banka yatırımcıların en seri şekilde bilgilendirilmesi için gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Diğer taraftan, ihraçcı ortaklık, henüz seçimi yapılmamış gayrimenkullerin tasarrufçular tarafından kolaylıkla öğrenilmesi için gerekli haberleşme sistemini (ücretsiz bilgi telefonu sistemi gibi) kurarak yatırımcıların bilgilendirilmesini sağlamakla yükümlüdür. VIII. KOTA ALMA, KOTTA KALMA ÜCRETİ: Borsa kotuna alınan gayrimenkul sertifikalarının nominal tutarı üzerinden İMKB Rotasyon Yönetmeliği'nin 15. maddesi çerçevesinde kota alma, yeniden kota alma ve kotta kalma ücreti ödenir. IX. KOTTAN ÇIKARILMA: İMKB Kotasyon Yönetmeliği'nin 16. maddesinde belirtilen Borsa kotundan çıkarmayı gerektiren durumların oluşması halinde. Borsa kotunda bulunan gayrimenkul sertifikaları yönetim kurulu tarafından geçici veya sürekli olarak Borsa kotundan çıkarılabilir ve/veya işlem görmesi durdurulabilir. Gayrimenkul sertifikalarının işlemleri, asli edimin bitiş tarihinden takas süresi kadar öncesinde durdurularak sertifikalar Borsa kotundan çıkarılır. X. DİĞER HÜKÜMLER: Bu Genelge'de belirtilen hükümleri yorumlamaya, açıklık bulunmayan hususlarda vermeye, uygulamayı düzenlemeye ve yönlendirmeye Borsa Yönetim Kurulu yetkilidir. karar XL YÜRÜRLÜK: Bu Genelge Sermaye Piyasası Kurulu'nun onayı ile yürürlüğe girer. XII YÜRÜTME: Bu Genelge hükümlerini Borsa Başkanı yürütür. 6