Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler

Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler Cem Mehmet BAYDUR Prof.Dr., Muğla S.K. Üni. İİBF İktisat Bölümü 7 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu (ben kentsel dönüşüm kanunu diyeceğim) her açıdan çok önemli bir kanun. Birçok değişikliği ve gelişmeyi beraberinde getiriyor. Kanunun temel amacı afet riskli alanları veya bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazileri günün gereklerine göre yeniden imar etmektir. Bu amacına ulaşabilmek için de Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, Belediyelere (büyük şehir veya ilçe belediyesi olabilir) ve TOKİ ye yetki vermektedir. Kanunun sosyal, siyasal ve ekonomik anlamda pek çok etkisi bulunmaktadır. Ben de burada ekonomik açıdan kentsel dönüşüm kanunu, özellikle yeniden imarın uygulama safhası üzerinde durmak istiyorum. Kanunun getirdiklerine geçmeden önce kentsel dönüşüm sürecini açmak gerekmektedir. Yasa, riskli yapılar için dönüşüm öngörse de sürekli devam eden bir süreç olarak kentsel dönüşüm fark etmesek de olarak fark etmesek de yaşamımızın bir parçasıdır. Bir an için gözlerimizi kapatıp çocukluk günlerimize gittiğimizde kentlerimizdeki ahşap ve kerpiç evlerin önce 3-4 katlı apartmanlara daha sonra da gökdelen veya 20-30 katlı devasa apartmanlara (moda deyimle residanslara) dönüştüğünü, hayal dünyamızda yeniden canlandırdığımızda kentsel dönüşümün sürekli ve canlı bir olgu olarak kentle/şehirle geliştiğini, büyüdüğünü ve sürdüğünü görebiliriz. Bazen bu dönüşümlere doğal afetler, depremler, yangınlar ve seller neden olsa da temelde bu değişimlerin nedeni kent ekonomisinde meydana gelen değişmelerdir. Tüketici tercihleri, kent nüfusu, ekonomik gelişme, yeni imar kanunları ve inşaat teknolojilerindeki gelişmeler; kenti, kenti oluşturan konut ve arazilerin kısacası gayrimenkullerin değerlerini etkilemektedir. Şimdi konut veya gayrimenkul değerini etkileyen iki kavramı DiPasquale ve Wheaton ( 1996) geliştirdiği teorik çerçeve ile yakından inceleyelim: Tüketici tercihleri ve konut yoğunluğu. TÜKETİCİ TERCİHLERİ Ekonomiler zamanla büyümüş ve tüketiciler zenginleşmiştir. Konut özelliklerinin tüketici tarafından belirlenmesinin konutun değerini etkilediğinin anlaşılmasından itibaren, ikametgah amaçlı gayrimenkul gelişiminde tüketici tercihleri anahtar bir rol oynamaktadır. Tüketici tercihlerindeki değişim bir şehirdeki konut stokunun gelişimini açıklamaya yardım etmektedir. Tüketiciler, tercihlerine göre harcama yaptıklarından inşa edilecek konut tip ve konfigürasyonlarını da belirlemektedir. Herhangi bir ekonomik malda olduğu gibi gayrimenkulde de tüketiciler gayrimenkulün faydası ile fiyatını yani maliyetini karşılaştırarak değerlendirme yapar. Örneğin, tüketicinin ne kadar büyüklükte bir konut istediği sorusunu göz önüne alalım. Başlangıçta konut/alan metrekare maliyetini sabit kabul edelim. Konut metrekare maliyeti C ile gösterilsin. Bir konutu inşa etme maliyeti konut büyüklüğü (S) ile orantılı CxS olacaktır. En çok bilinen iktisat kanunlarından birisi de azalan marjinal fayda kanunudur. Konut büyüklüğü de bu kanuna tabidir. Konutun değeri hedonik fiyatlama modellerine göre yatak odası sayısından, okullara yakınlığa, mahallenin kalitesine, binanın depreme dayanıklılığına kadar birçok faktör tarafından belirlenen kompleks bir faktördür. Diğer faktörleri ayırıp sabit tutarak, konut büyüklüğüne göre belirlenen konut değeri P(S) bir fonksiyon olarak şekil 1 deki gibi belirlenebilir. Konut inşaat maliyetleri de orijinden çıkan bir doğru ile temsil edilmektedir (sabit verim ve getiri varsayımı altında bu tür maliyet fonksiyonu yazılabilir). S yi bir gösterge olarak aldığımızda, tüketicinin karşısına konut fiyatı/değeri ve maliyeti arasındaki farkı konut büyüklüğüne göre maksimize etme problemi ortaya çıkmaktadır. Bu noktada azalan fayda yasasından dolayı azalarak artan metrekare değeri ile konut inşaat maliyetlerinin birbirini dengelediği yer optimal konut büyüklüğünün belirlendiği noktadır. Örneğin zaman içinde daha fazla modern ve geniş konutlar ortaya çıkabilir. Bunun olması için piyasada bir veya iki değişikliğin açıklanması gereklidir. Birincisi, artan bir fonksiyon olarak çizdiğimiz metrekare inşaat maliyetleri teknolojik gelişmelere bağlı olarak düşebilir. Yeni inşa-

8 GÜNDEM Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler at teknolojileri, şekil 1 deki maliyet fonksiyonunu daha yatay hale getirir ve bu, daha büyük konutların daha karlı bir şekilde üretilmesine neden olur. İkinci olarak tüketiciler tercihlerini değiştirebilir ve ek metrekare/fitkare alanlar için daha fazla ödeme yapmak isteyebilir. Değer fonksiyonu yukarı kaydığı zaman konut büyüklükleri ve değerleri değişir. Dolayısıyla 30-40 yıl önce inşa edilmiş konutlar ile şimdiki konutlar benzer mallar değildir. Değerleri de benzer değildir, kiraları da benzer olmayacaktır. Şekil 1: Konut Büyüklüğü ve Ödeme Yapma Arzusu Gayrimenkuldeki birçok özellik, onların inşaat ve montaj maliyetlerinin karşılığı olarak değerlendirilebilir. Satıcılar, pazar olarak müşterilerine ilişkin konut özelliklerini karlı bir şekilde bir araya getirmeyi ve inşa etmeyi zamanla Türkiye de de öğrendiler. Böylece konut stokuna her yıl yeni birimler ilave edilirken, bunlar hem mevcut tüketici tercihlerini hem de halihazırdaki teknolojik imkanı yansıtmaktadır. Belli bir andaki tüm konut stoku, herhangi bir anda neyin nasıl inşa edileceğini belirleyen talep ve maliyet koşullarına göre belirlenen farklı dönemlerde inşa edilen konutların toplamından oluşmaktadır. 6306 sayılı kanun, konut stokunda önemli kentsel dönüşümü beraberinde getirirken kentler/şehirler değişti, şehirler büyüdü ve yoğunlaştı. Bu noktada günlük kullanımda emsal katsayısı olarak ve İmar kanununda da KASK ( Katlar Alanı Katsayısı) ve TASK (Taban Alanı Katsayısı) olarak ifade edilen arsa ve konutların değerini belirleme açısından çok önemli olan konut yoğunluğunun da nasıl belirlendiğini iktisadi/ekonomik olarak ele almak, 6306 sayılı kanunu değerlendirmek açısından faydalı olacaktır. KONUT YOĞUNLUĞU ve ARSA DEĞERLERİ Kentler büyüdükçe yeni arsaların imara açılması yanında mevcut arsaların imar yoğunlukları da değişmiştir. Kent gelişimine bakıldığında ana karakteristik özelliklerden birisinin de kent yoğunluğundaki gelişim olduğu görülür. Kent yoğunluğunun gelişimi ve değişimi, gayrimenkulden elde edilecek kar düzeyini veya kar maksimizasyon sürecini etkilemektedir. İmar edilmiş bir alandaki konut sayısına göre belirlenen yoğunluk, şehirde birim arsa başına düşen mevki kiralarının dolayısıyla konut ve arsa değerinin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Bir arsa sahibi-müteahhit, bir şehrin gelişimiyle beraber inşaat maliyetlerinden sonra arsadan elde edilecek bakiye kazancını (bakiye kazanç için arsa sahibi/müteahhitin, üzerine inşa edeceği gayrimenkullerin satışından elde ettiği gelir

diyebiliriz) maksimize etmek ister. Şehir yoğunluğundaki gelişme/değişme ile beraber arsaların potansiyel değerleri değişir. Basitleştirmek amacıyla arsalar, ikametgah amaçlı kullanıma açılsın yani tek tip bir imari gelişim olsun (TOKİ benzeri). İkametgah amaçlı farklı yoğunluklar değerlendirildiğinde müteahhit, şehrin belli bir noktasında değişen konut yoğunluğuna göre tüketicilerine ne kadar ödeme yapmaya istekli olduklarını da göz önüne alarak bir karlılık hesabı yapar. Şimdi bu karlılık hesabını daha yakından inceleyelim. Dünyada tüketiciler, genellikle yoğunluğun arttığı durumda konut başına daha az ödeme yapmak ister. Ancak talep değişebilmekte, gökdelen gibi büyük residanslara daha fazla talep olabilmekte ve tüketiciler konut yoğunluğundaki artışa bağlı olarak daha da fazla ödeme yapabilmektedir. Kısacası yoğunlukla, tüketicilerin yaptığı ödeme arasında bir değiş tokuş vardır. Dünyadaki trend daha geniş yeşil ve doğal yaşam alanlarına talebi artırdığından daha büyük bir yoğunluk, konut değerinin azalmasına dolayısıyla birim konut başına elde edilecek kazancın azalmasına neden olmaktadır. Ancak buna rağmen arsa başına düşen konut sayısı da artmaktadır. Bu tam bir optimizasyon problemidir: Varsayalım ki yoğunlaşma, tüketici tercihlerinden dolayı kazançları azaltırken, birim arsa üzerindeki konut sayısındaki artış da kazançları artırsın. Bu durumda bir arsa sahibi-müteahhit, yoğunlaşmanın getirdiği konutların değer düşüklüğü ile artan yoğunlaşmanın getirdiği daha fazla kar ve mevki kirası elde etme arasında bir seçim yapacaktır. Daha doğrusu seçimden ziyade bu iki kuvveti dengeleyerek en yüksek imar kazancı sağlayacak şekilde hareket edecektir denilebilir. Yoğunluğu iki şekilde ölçebiliriz: İmara açık bütün arsalar üzerindeki toplam konut alanının arsa büyüklüğüne oranına KASK diyeceğiz. KY ile konut yoğunluğunu göstereceğiz. Buradaki tartışmadan beklediğimiz, konut ve mevki ile alakalı diğer özellikleri sabit tutarak, tüketicilerin konut yoğunluğu arttıkça yani apartman şeklindeki konutlar veya yoğun imar bölgelerindeki konutlar için yapacakları ödeme tercihlerine bağlı olarak konut ve arsa değerlerinin nasıl belirlendiğini göstermektir. Hedonik fiyatlama modellerine göre bir konutun değeri konutun özellikleri, mevkisi ve tüketici tercihlerine göre belirlenir. Bu tercihlerin oluşturduğu özelliklerin toplam (metrekare cinsinden) değerine α diyelim. Biraz önce konut yoğunluğunun negatif bir katsayıya sahip olduğunu varsaymıştık. Ancak kentsel dönüşümün yapılacağı yerlerde düşük gelir gruplarının yaşadığı dikkate alındığında konut yoğunluk katsayısı pozitif de alınabilir. İster negatif ister pozitif alalım denge değerinin tanımlanması ve istikrar açısından gerekli kısıtları yerine getirdiğini varsayıyoruz. Metrekare başına düşen konut yoğunluğuna (KY) bağlı konut fiyat P denklemini, doğrusal bir formda tanımlayabiliriz 1 : katsayısı konut yoğunluk oranındaki artışa bağlı olarak konut değerinin marjinal olarak azalma (yukarıda saydığımız nedenlerden dolayı pozitif de alınabilir) katsayısını yansıtmaktadır. Yoğunluk arttıkça KY konut değerinin olumsuz etkilediğini kabul edelim. İkametgah amaçlı imar, şehirlerde geliştikçe KY yi artırmakta, bu da konut inşaat (metrekare) maliyetlerini değiştirmektedir. Gerçekten de KY arttıkça, daha büyük alt yapı daha büyük inşaat yapısı, daha büyük asansörler, daha büyük kolonlar, daha derin temeller dolayısıyla konut inşaat maliyetlerinin metrekare başına düşen büyüklükleri de artacaktır. Basitleştirmek için maliyet fonksiyonunu: şeklinde tanımlıyoruz. Buna göre µ metrekare başına düşen temel inşaat maliyetlerini, parametresi de konut yoğunluğundaki artışa bağlı olarak ortaya çıkan marjinal maliyet artışını göstermektedir. Şekil 2 deki üst panelde KY nin bir fonksiyonu olarak konut fiyatlarını belirleyen bir grafik vermekteyiz. Konut başına inşaattan elde edilecek kar (metrekare başına) şekil 2 de basitçe P-C ye yani dikey olarak fiyat ve maliyet fonksiyonları arasındaki farka eşittir. Açıktır ki şehrin konut yoğunluğu KY arttıkça belli bir arsa taban alanı üzerine inşa edilen metrekare başına düşen karlar (tüketici tercihleri ile ilgili yaptığımız varsayımdan dolayı) azalacaktır. Karın sıfır olduğu ve iki fonksiyonun kesişim noktası olan d noktasının solunda fiyat, maliyetten büyük olduğu için kar pozitif, sağında da fiyat maliyetten küçük olduğu için kar negatiftir. Peki, bu durumda arsadan elde edilecek kar ne kadardır? Hem P hem de C, 1 Konut fiyat ve maliyetlerini büyük harfle, arsa fiyat ve maliyetlerini de küçük harfle göstereceğiz. 9

10 GÜNDEM Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler konut yoğunluğuna yani F ye bağlıdır. Arsanın değeri, arsa metrekare başına düşen karlılık ile ölçülür. İlk şekilden (P ve C den) ikinci şekildeki arsa değerini (p yi) elde etmek biraz karmaşıktır fakat bir arsa için kar maksimizasyonu sürecinin geçerli olduğu kabul edilerek arsa karlılığı ve değeri de tanımlanabilir. Konut karlılığını (metrekareye düşen karlılık) bulmak için konut fiyatları ile konut maliyetleri arasındaki farkı veren şekil 2 in üst panelinden hareket edeceğiz. Daha sonra yatay KY ekseni üzerinde belirlenen KY değeri ile metrekare başına düşen karlılığı çarpacağız. Bu işlem sonucu arsanın bir metrekaresi başına düşen karlılık yani arsa değeri elde edilir: Bakiye bir kazanç olarak arsanın metrekare değeri: Arsanın metrekare değeri şekil 2 deki alt panelde gösterilmektedir. Orijinde KY=0 olduğu için arsa değeri de sıfırdır, p=0. Şekil 2 nin üst panelinde d noktasında P=C olduğu için, konut yoğunluluğu karlılığı sıfıra eşitler, dolayısıyla arsanın da bir değeri yoktur. Bu iki nokta arasında p önce artar, KY* noktasında maksimum değere ulaştıktan sonra azalır. Konut yoğunluğundaki değişmeye bağlı olarak şekil 2 nin alt panelinde arsa değeri gösterilmektedir. Optimal KY* değerine göre arsa değeri de p* dır. Kısacası arsa metrekare değerleri KY nin yani konut yoğunluğunun bir fonksiyonudur. Şekil 2 de üst paneldeki konut fiyat ve maliyet fonksiyonunu kullanarak optimum konut fiyatını ve optimal konut yoğunluğu KY* ve denge arsa fiyatlarını bulabiliriz. KY* ve p* ın matematiksel anlatımları aşağıdaki gibi açıklanmaktadır 2 : (1) Şekil 2: Optimal Konut Yoğunluğu (Optimal KY) 2 İmara açılan bir arsada metrekare başına elde edilecek artık değer konut yoğunluğu ile (P-C) çarpımına eşittir. Maksimum arsa karı getirecek KY değerini bulmak için inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarını konut taban yoğunluğu KY cinsinden ifade etmeliyiz. Arsa bakiye değer fonksiyonunun türevi alınıp sıfıra eşitlenirse KY için optimal KY* değeri bulunur. p arsa değer fonksiyonun içine K* yerleştirip p* bulunur.

Metrekare başına düşen karlılığın maksimize edilmesi temelde arsanın denge fiyatı/değerinin de belirlenmesi olarak yorumlanabilir. Bir müteahhit, başlangıçta yüksek satın alma fiyatından doğacak kayıpları minimize etmek istediği sürece imar yoğunluğunun yüksek olmasını isteyecektir. Bir arsanın KY veya KASK ı ne kadar büyükse müteahhit de arsa için o kadar fazla ödeme yapacaktır. Müteahhidin arsa için ne kadar ödeme yapacağını yukarıdaki (1) nolu denklem göstermektedir. Arsa fiyatları ile KY arasındaki ilişkiyi daha iyi anlamak için örneğin Boston şehir merkezinde yapılan bir araştırmanın sonuçlarını burada vermek faydalı olacaktır: 1994 yılında Boston şehir merkezinin Beacon Hill ve Back Bay mevkilerinde meydana gelen 578 kat satış verisinden faydalanan araştırmacılar bu alandaki konutların yapısal özelliklerini tespit etmişlerdir. Bu özellikler şu şekilde sıralanabilir: Apartmanlar ağırlıklı olarak kahverengi kum taşından veya küçük yığma tuğladan inşa edilmiştir. Bazılarında büyük asansörler hizmet vermektedir. Katlar için fiyat verisi kat metrekare başına tanımlanmıştır. 1994 yılında ortalama metrekare veya fitkare fiyatı 150 dolardı. Daha prestijli Beacon Hill de konut metrekare ve fitkare fiyatı 190 dolar iken Commonwealth caddesinde 144 dolar olmak üzere satıldığını saptamışlardır. Ortalama yatak odası ve banyo sayısı ikidir. Şehir merkezinde bir mevki seçimi yaparken göz önünde tutulması gereken bir başka husus da park imkanının olmasıdır. Örneklemdeki konutların %25 i kendi park alanına sahiptir. Son olarak da her binada ortalama olarak 7.6 kat bulunmaktadır. Araştırmacılar, daha sonra bu verilerin yardımıyla hedonik fiyatlama denklemini kullanarak metrekare satış fiyatını tahmin etmişlerdir. katsayısının değerini metrekare başına 222,04 dolar olarak hesaplamışlardır. Daha sonra (1) nolu denklemi tahmin etmişlerdir. Bu tahmine göre KY nin fiyata olan etkisi yani katsayısının da her ilave bir kat için konutun metrekare değerini 1.48 dolar düşürdüğünü bulmuşlardır. Bu tahminlerden faydalanarak konut metrekaresi fiyat denklemi P=222.04 Dolar-1.48F dir. Araştırmacılar, 1994 yılındaki yerel mimarlara danışılarak inşaat maliyetleri ile ilgili olarak elde edilen yaklaşık maliyet fonksiyonuna göre metrekare inşaat maliyetini de şeklinde tahmin etmişlerdir. Daha sonra araştırmacılar, (1) nolu denklemden faydalanarak Boston un merkezindeki yeni inşaatlar için optimal konut yoğunluğunu 17.5 kat olarak hesaplamışlardır. Bu bilgilerin ışığında, Boston merkezdeki arsanın metrekare Değerinin 1068 dolar olduğu bulunmuştur. 43,560 metrekare /fitkarelik bir arsanın, konut yoğunluk oranı 17.5 olarak alınırsa dönüm başına düşen değeri 46.5 milyon dolardır. Ancak imar açısından kısıtlama getirildiğinde yazarlar 4 kat verilen yerlerdeki arsa değerinin de 10.6 milyon dolar ettiğini belirtmiştir. Buraya kadar anlattıklarımızı kendi imar mevzuatı kavramlarımıza taşıyarak ifade edelim. Yoğunluk değişiminin arsa değerlerini nasıl etkilediğini çok basit bir örneğe dönüştürüp özetleyelim. Kat Alanı Kat Sayısı 3 (KASK) ı 1 olan, Taban alanı katsayısı olarak açılan TAKS ı da 0.20 olan 600 metrekarelik imar iznine sahip bir arsamız olsun. KASK a göre KY miz 1x900=900 metrekaredir. Taban alan katsayısı da 0.20 olduğuna göre 900 metrekarex0.20=180 metrekarelik inşaat alanı elde ederiz. Biz örneğin 180 metrekarelik dairelerin revaçta oluğunu tahmin ederek iki daire yaptırabiliriz. Bu durumda KASK/ daire alanı, ortaya çıkan daire sayısını verecektir: 900/180=5 daire olacaktır. Kat sayısı da rahatlıkla bulunabilir; 5/1 eşittir 5 kattır. Her kat 3 metre yüksekliğinde olsa apartmanımız 15 metre yüksekliğinde olacaktır. Zamanla konut yoğunlukları ekonomik ve sosyal gelişmelere bağlı olarak değiştiğinde aynı arsa üzerindeki konut sayısını yeniden hesaplayalım. Yeni KASK değerine göre KY=3 olsun, bu durumda 3x900=2700 metrekare inşaat edilebilecek toplam alandır. Taban alan katsayısı da 0.20 olduğuna göre 900 metrekarex0.20=180 metrekarelik inşaat alanı elde ederiz. Bu durumda KASK/daire alanı ortaya çıkan daire sayısını verecektir: 2700/180=15 daire olacaktır. Böylece 15 katlı bir apartman yapmak mümkündür. Dolayısıyla aynı alana daha fazla konut inşa edileceğinden değeri artacaktır. Bu basit hesap, optimal konut yoğunluğu dikkate alınmadığında konut yoğunluğuna göre arsa değerinin neden değiştiğini çok net göstermektedir: İmar mevzuatındaki kurallar, yeni konutlar için KY değerini optimumun altına indirerek veya üstüne çekerek ciddi değer artış veya azalışlarına neden olabilir. 3 Kask hesaplamalarında merdiven, balkon, bodrum ve çatı alanları hesaplamalara dahil edilmez. 11

12 GÜNDEM Şehirlerin büyümesi, nüfuslarının artması ve yoğunluk artışının arsa değerlerini arttırdığı ve müteahhitlerin arsayı ikame edici yol olarak çok katlı konutları tercih ettikleri bilinen bir gerçektir. Çok katlı konutlar, pahalı arsa üzerinde çok daha fazla kullanım ve yoğunluk sunmaktadır. Bir şehirdeki farklı mevkilerdeki konut yoğunluğunu düşündüğümüzde yoğunluk normal olarak arsa değerlerinin yüksek olduğu yerlerde daha yüksek olmaktadır. Dünyadaki birçok şehirde benzer bir gelişim çizgisi görülmektedir. En azından özel arsa piyasaları böyle bir gelişimi belirlemektedir. Okyanus göl ve nehir kıyıları boyunca gökdelenler yükselmektedir. Gayrimenkul gelişimi açısından şehir merkezleri giderek yoğunlaşmaktadır. Çok istenen mevkilerdeki yoğunluğun artmasının yarattığı karlılığı detaylıca inceleyelim. Denklem (1) deki açıklamalara geri dönülüp, şekil 2 deki bilgiler de eklenirse, KY ve arsa fiyatları arasındaki ilişkinin farklı mevki ve özelliklere göre nasıl değiştiği sorusunu sorabiliriz. Daha çok arzulanan özellikler ve istenen mevkilere talep arttıkça konut fiyat fonksiyonunun sabiti olan katsayı artar. Şekil 3 deki fiyat fonksiyonu yukarı doğru kayar. Tabii bu durum, optimal konut yoğunluğu değerinin (KY*) ve bir artık/ bakiye değer olan arsa fiyatının (p*) değişmesine neden olacaktır. (1) nolu denklemin ilk kısmından açıkça nın artmasına bağlı olarak KY* değerinin de artacağı görülmektedir. (1) nolu denklemin ikinci kısmından da arsa fiyatlarının (p*) 'ya bağlı olarak ne kadar yükseleceği görülebilir. Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler 'daki değişmeye bağlı olarak konut fiyatlarının nasıl değişeceği kesikli çizgilerle gösterilerek şekil 3 çizilmiştir. Şekil 3 için inşaat maliyetlerinin sabit olduğu, değişmediği varsayılmıştır. Maliyetler veri iken, fiyat fonksiyonunun dışa doğru kayması maksimum KY* değerini ve fiyatları yükseltmiştir. Bu durumda herhangi bir KY değeri için birim başına düşen karılığın artması fiyat fonksiyonunun altında kalan üçgen alanının büyümesinden görülebilir. Dolayısıyla zaman içinde değişen tercihlere bağlı olarak konut fiyatlarındaki artış, arsa karlılığını artıracaktır. Arsa alanı başına düşen kar ile yoğunluğun çarpımı da yeni arsa karlılığını verecektir. Bu değer ne kadar yüksekse şekil 3 deki aşağıdaki panelde de görüldüğü üzere hem arsa karlarının yükselmesine hem de yoğunluğun sağa doğru kaymasına yani arsa değeri p* ın artmasına neden olacaktır. Bu analiz, şehirdeki herhangi bir yer için yapılsa da ikametgah amaçlı gelişime bağlı olarak ortaya çıkan konut yoğunluğu derece derece gelişmektedir. Kavşak noktasındaki banliyöler ve şehirlerdeki mevkiler giderek daha da yoğunlaşmaktadır. İstisnai mevkiler de olsa arzulanan doğal veya insan yapımı özelliklere sahip ve yakın mevkilerde yoğunlaşma artmaktadır. Dünyanın her yerinde bu kuralın geçerli olduğu söylenebilir: Mevki kiralarının artması, arsa kullanımını ikame etmenin yollarını aramayı teşvik etmekte ve bu da daha büyük bir imar yoğunluğuna neden olmaktadır. İkame etkisi ve yüksek arsa fiyatlarını bir araya getirdiğimizde şehir merkezi ve su kenarında anormal yüksek yoğunluk ve arsa fiyatları ortaya çıkmaktadır.

Şekil 3: Optimal Konut Yoğunluğu (Optimal FAR): Konut Fiyatlarındaki Değişme 13 Burada sorulması gereken soru, şehirlerin konut yoğunluğunun gelişiminin burada incelendiği gibi olup olmadığıdır. Birçok şehirde konut yoğunluğu hem şehir merkezlerinde hem de stratejik yerlerdeki banliyölerde artmaktadır. Şehirlerde birçok mevkide konut yoğunluk gelişiminin piyasa tarafından düzenlendiğini ve optimal değere ulaştığını söylemek, analizi çok basitleştirip yanlış bir sonuç çıkarmak demektir. Ancak sonuçta şehirler sürekli olarak yeniden inşa edilmektedir. Bu yeniden imar sürecine de yakından bakmak, 6306 sayılı kanunu değerlendirmek için gerekli olan bir adımdır. ŞEHRİN YENİDEN İMARI Şehirler zaman içinde büyür, yeni gelişen mevkilerle şehrin dokusu değişir. Şehir sınırındaki boş arsalar üzerinde yeni imar hareketlerinin ortaya çıkması kural gibidir. Gelişmeyle beraber şehir sınırlarında da iki etkenden dolayı yoğunluk değişir. Birincisi konut fiyat fonksiyonu ve maliyet fonksiyonlarında meydana gelen değişmeden (şekil 2 ve 2 e bakınız) diğeri de şehir saçağındaki boş arazilerin değerinden dolayıdır (temelde bu değer, tarımsal kira ile gelişme potansiyelinden doğan mevki kirası değerine göre belirlenir). Şehir sınırlarının ne kadar genişleyeceği şehrin nüfusu ve ulaşım sistemi tarafından belirlense de, bunların şehir kenarındaki arazi fiyatları yoğunluğu üzerine bir etkisinin olmadığını burada tekrar vurgulamak faydalı olacaktır. 50 yıl önce inşa edilmiş konutların bulunduğu mevki ile şehir kenarında inşa edilen konutların oluşturduğu yeni mevki, aynı konut yoğunluğuna sahip olabilir. Hatta şehir nüfusu büyük ölçüde artsa bile şehir, orijinal sınırlarını ileriye iterek yatay genişleyebilir. Şehirlerin yatay büyümesi, yıllar önce inşa edilen iç mevkilerdeki konut fiyatlarını arttırabilir veya düşürebilir. İskan (konut yapımı) devam ediyorsa, konut fiyatları artar. Çünkü şehir büyümektedir ve iç mevkilerdeki kiraların artacağı kesindir. Eğer imar süreci tamamlandıysa ve iç mevkide olmanın avantajından kaynaklanan değer artışı, konutun yaşlanmasından doğan değer azalışını aşıyorsa iç mevkilerdeki konut fiyatları artar. Bazı durumlarda eski konutlar tam anlamıyla harabeye dönüşür ve yıkılır, şehir içinde boş arsa cepleri ortaya çıkar. Bu boş arsa cepleri şehrin kenarına göre şehir içinde de imar gelişimi için yeni olanaklar sunar. Şehir merkezinde bulunan boş arsalar, cari piyasa yoğunluğunu etkiler. Bazen tarihsel bölgelerin etrafında tam bir zıtlık olarak ciddi bir konut yoğunluğu ortaya çıkabilmektedir. Bunun anlaşılması kolaydır. Eski konutlar inşa edildiği tarihte,

14 GÜNDEM mevkileri o zaman daha da küçük olan şehrin kenarıydı. Şehrin kenarındaki arsalar çok küçük bir mevki kirasına ve değerine sahiptir. Eğer bu arsalar mevki rantları ve değerlerini artırıyorsa şehir büyümektedir. İmari gelişim optimal KY değerini değiştirir. KY artıkça eski konutların bulunduğu arsaların değeri hızla artacaktır. Şimdi buradaki kritik soru şehir içinde kullanılabilir boş arsalar yaratmadan önce konutların eskimesi veya yıkılması için beklenip beklenmeyeceğidir. Bekleme süresi arsa değerini etkilemektedir. Konutun satın alınarak yıkılması her zaman karlı olur mu? Boş arsa değerinin, üzerindeki konut değerini aşması mümkün müdür? Bu iki soru yeniden imar sürecinin ekonomik mantığını ortaya koymaktadır. Mevcut konutların satın alınarak yıkılması ve yeni kullanımlar için boş arsaların yaratılmasını bir kentin yeniden imar edilmesi olarak ifade edeceğiz. Tarihsel olarak yaygın bir şekilde yeniden imar edilen şehirlerde en önemli imar gücü arsa kullanım şeklinin yeniden belirlenmesidir. İstanbul göz önüne alındığında şehir, 1900 lerde ağırlıklı olarak ahşap konfigürasyonlu müstakil konutlardan oluşmaktaydı. Sonraki 50 yıl içinde bu eski ahşap konutların bulunduğu arsalar yeniden imar edilerek 3 ve 4 katlı taştan inşa edilmiş sıralı apartmanlara dönüştü. Son 50 yıl içinde özellikle son 20 yıl içinde ise gökdelenler yükseldi, İstanbul un KY düzeyi önemli ölçüde değişti ve arttı. Günümüzde ise neredeyse sit bölgeleri hariç ahşap konut kalmamıştır. Hatta 20-30 yıl önceki gecekondular bile 5-10 katlı apartmanlara dönüşmüştür. Bu dönüşüme yangınlar, afetler, seçimler ve iktidar değişiklikleri neden olmuştur. Şimdi de bütün Türkiye de bulunan deprem ve doğal afet riski yeni bir dönüşüme katkı yapmaktadır. Yeniden imar, bir düzeltim sürecidir. İktisadi açıdan konut stoku, sermaye stokunun bir parçasıdır. Konut stoku, sermaye stoku olarak zaman içinde kademeli olarak yeniden inşa edilmektedir. Bu süreçte geçmiş dönem yoğunluğu cari olarak piyasada geçerli olan modern yoğunluk değerine doğru yükseltilmektedir. Bu düzeltim sürecinin hızı ve kolaylığı çok önemlidir. Çok hızlı bir düzeltim ve uyarlanma süreci olarak kent sınırlarında yatay, şehir merkezinde de dikey olarak yeniden imar edilen konutlaşma, Bugün şehirlerin ortak görüntüsünü oluşturmaktadır. Günün ekonomik koşulları tarafından piyasalarda oluşan kent yoğunluğu da bir sonuç olarak ortaya Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler çıkmaktadır. Yavaş bir düzeltim sürecinde ise şehirdeki konut stoku evrimci bir süreç izleyecektir. Mevcut büyüme daha çok kent hudutlarındaki semt ve mevkilerde kendini gösterecektir. Buradan çıkan sonuç yeniden imar sürecini belirleyen temel gücün ekonomik koşullar olduğudur. Kentsel gelişim sonucu arsanın değeri, arsa ve üzerindeki eski sermayeyi (eski konutları) ve artı bu eski sermayeyi (eski konutları) yıkma maliyetlerinin toplamından oluşan brüt sermaye değerini aşıyorsa bir mevkiinin yeniden imar edilmesi piyasada kendiliğinden mümkün olur. Biraz önceki konut ve arsa değeri ile ilgili tartışmalarımızı genişleterek yeniden imar için gerekli koşulları formel hale getirebiliriz. Varsayalım ki bir baz dönemi için bir mevkideki konutların değeri olsun. katsayısı hedonik fiyatlamaya göre eski konut sermayesinin değerini göstermektedir. Bu durumda katsayısı da modern konutun değerini gösterir. Zaman içinde zevk ve tercihler, mevki kalitesi ve insanların mevki algılamaları değişir. daki değişim bunu yansıtmaktadır. Bunun yanında (1) nolu denklemdeki değişkeni de önceki döneme ilişkin konut yoğunluğunu göstermektedir. KY değeri zaman içinde değişmektedir. KY zaman içinde giderek artmıştır. Önceki dönemin verilerine göre arsanın toplam değeri (metrekare başına) eşittir. Yeniden imar sonucu ortaya çıkacak olan net yeni arsa değeri p*(1) nolu denklemce belirlenen yıkma maliyetlerinin de dahil edildiği dan büyük ise yeniden imar etme, yeniden inşa etme mümkün olacaktır. Biz eski konut stokunun yıkım maliyetinin metrekare başına yaklaşık olarak 'ya eşit olduğunu ve yeniden inşa etme koşulunu aşağıdaki gibi yazabiliriz. (2) (2) nolu denklemin incelenmesi ile birkaç önemli sonuç çıkmaktadır. Bir an için bir alandaki mevcut konut stokunun tamamının muhafaza edildiğini ve bu stokun değerinin cari yeni sermaye değerine eşit ( ) olduğunu varsayalım. (2). denklemin sağ tarafındaki oran, mevcut konutların değerini yıkım maliyetleri dahil aşabiliyorsa (metrekare başına) konutları yeniden inşa etmek karlı olur. olduğu durumda (2) nolu eşitsizliğin geçerli olabilmesi için KY* ın KY 0 dan büyük olması gerekir. Piyasa koşulları yeniden

inşa için mevcut mevkideki yoğunluktan daha fazlasını dikte etmelidir ki yeniden inşa mümkün olabilsin. Yeniden imar/inşanın gerçekleşmesi için piyasa KY yi nasıl ayarlamaktadır? Piyasada KY ne kadar büyük olmalıdır ki yeniden inşa gerçekleşsin? Daha önce modellediğimiz katsayıları zamanla değişmekte ve bu katsayılardaki gelişmeler de yeni optimum KY değerlerini belirlemektedir. (2) nolu denklem kullanıldığında konut yoğunluk oranı değişmiyorsa, ise, bu durumda yeniden konut inşa sürecinin gerçekleşmesi için nın dan büyük olması, ı aşması gerektiğini görebiliriz. Tüketici tercihlerindeki değişme de konutların değerini dolayısıyla arsa değerini değiştirmektedir. Bu anlattıklarımız göstermektedir ki çok hızlı büyüyen, değişen ve kalabalıklaşan kentlerde (Türkiye de bir çok kentte özellikle İstanbul da da olduğu üzere) mevki değerlerinin hızla artması ile beraber yeni konutların yapılması, eski konut stokunun demode olması kuvvetle muhtemeldir. Buraya kadar anlattıklarımızdan çıkaracağımız sonuç nedir? Yeniden imar süreci, şehir yaşamı içinde kendi kendine işleyen bir süreçtir. Şehir zamanla gelişir ve yoğunlaşır. Konutlar yaşlanır. Tüketici zevkleri değişir. İnşaat teknolojileri gelişir. Kentteki KY değerleri değişir. Bütün bu gelişmeler de arsa ve arazi fiyatlarını etkiler. Bir şehir geliştikçe kırsal arsalar kent arsalarına dönüşür. Şehirdeki eski konutların arsa değerleri, üzerindeki mevcut yapı stoku tarafından değil yapılacak olan yeni konutların özelliği ile yeni KY değeri tarafından belirlenir. Konutlara olan talep ve konut yoğunluğundaki artış, inşaat maliyetlerinin azalan maliyet koşulları altında çalıştığı da varsayılırsa eski arsaların yeniden imarından elde edilecek kazançlar artacağından arsa değerlerini de arttıracaktır. Bu noktada 6306 sayılı yasayı yeniden imar açısından ekonomik bir bakış açısı ile değerlendirebiliriz. KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU ve YENİDEN İMAR SÜRECİ 6306 sayılı kanun, Türkiye de büyük bir kentsel dönüşüm sürecini başlatmıştır. Türkiye de şehir kenarlarındaki tarımsal araziler, imara uygun olmayan boyutlarda ve yetersiz altyapı alanı bırakılarak parsellenip satılarak çok mülkiyetlilik sürekli olarak gelişmiştir. Bu araziler daha sonra kent sınırı içine girdiğinde, çok sayıda küçük mülk sahibi, kenti ve şehri planlayanların karşısında bireysel çıkarını maksimize etmiştir. Kentlerimiz plansız bir gelişme ve çarpık bir imar ile büyümüştür. Her ne kadar belediye meclislerine imarı onaylama yetkisi verilse de bu süreç, günümüze kadar devam etmiş, konut stoku olarak bir açıdan riskli konutlarla dolu bir kentsel görüntü ortaya çıkmıştır. Yeni kentsel dönüşüm kanunu, bu riskli alanları ve riskli yapıları dönüştürmeyi amaçlayan oldukça önemli bir kanundur. Önümüzdeki yirmi yıl içinde de hem kentlerimizin görüntüsü hem de ekonomik gelişme ve kalkınmayı etkileyecek olan bir kanundur. Bu yazıdaki amaç, ekonomik temeller açısından yeniden imar süreci ile 6306 sayılı kanunun yeniden imar sürecinde getirdiklerini kıyaslayarak kanundaki bazı olumsuzluklara dikkat çekmektir. 6306 sayılı kanunun 6 maddesi ile yeniden imar sürecinin bütün parametreleri değişmektedir: Bakanlık, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dahil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir. Dolayısıyla 6306 sayılı kanun ile yeniden imar sürecini etkileyen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı katsayıları ile konut yoğunluk katsayısını değiştirecektir. Bu değişiklik sonucunda yukarıda tanımlanan ekonomik mantık içinde arsa değerleri değişecektir. Karşımıza üç farklı arsa türünün çıktığını söyleyebiliriz. 1-Bazı arsaların yeni, KY değerleri buna bağlı olarak arsa fiyatları başlangıca göre çok artmış olacaktır. Bu sınıfa giren vatandaşların konutlarını yeniden imar etme yanında rantları artacaktır. 2-Bazı arsalarda yeni, KY değerleri buna bağlı olarak arsa fiyatları yeni inşaat maliyetlerini ucu ucuna karşılayacaktır. 3-Bazı arsalarda da yeni, KY değerleri buna bağlı olarak arsa fiyatları yeni inşaat maliyetlerini karşılamayacaktır. 15

16 GÜNDEM Riskli alanlar bir kenara bırakılarak riskli yapılar için diyebiliriz ki 1. ve 2. tip arsalara sahip olanlar yeniden imarın getirdiği karlılık ile yeni konutlarını ve işyerlerini bizzat kendileri veya müteahhitlerle pazarlık yaparak tekrar inşa ettirebileceklerdir. Kentsel dönüşümde sorunlu olanların üçüncü tipteki arsa sahipleri olduğu söylenebilir. Büyük ihtimalle bu tip arsa sahipleri borçlanarak yeniden gayrimenkullerini inşa edeceklerdir. Ancak 6306 sayılı kanunun değerleme sürecine bakışının geçmişe dönük olduğu söylenebilir. Yukarıda teorik bölümde de anlatıldığı üzere imar sürecinin ekonomisi geleceğe dönüktür. 6306 sayılı kanunun 6. maddesinin 1. Fıkrası, geçmiş konut stokunu dikkate alarak bir değerleme süreci öngörmektedir. Şöyle ki Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Yeniden İmar Süreci Üzerine Düşünceler 6306 sayılı kanuna göre riskli bir yapıya sahip bir vatandaş Bakanlık anlaşmaya varsın ya da varmasın üzerindeki gayrimenkul dikkate alınarak arsa değeri hesaplanacaktır. Tabii kanun mülk sahiplerine yeni bina yapma, yeni imar ve arsa birleştirme hakkı verse bile kanun dikkatlice okunduğunda mevcut imar durumunun korunacağı ve/veya bir imar artışının sadece Bakanlığın izni ile verileceği sonucunu çıkarabiliriz. Bu konuda veya kanunda yeni imar sürecinin bireysel mülk sahipleri açısından belirsiz kaldığı söylenebilir. Ancak teorik bölümde de anlattığımız gibi kentsel dönüşümün gerçekleşmesi amacıyla üzerindeki taşınmazlar yıkılarak yeni binalar ve yeni kentler kurulacaktır. Kanunun 6. maddesinin ilgili 5. ve 6. fıkrasında Bakanlık, planlar ve kent tasarımından sorumlu tutulmuştur. Yeni kent tasarımları, kentteki gayrimenkul özelliklerinin ve konut yoğunluğunun değişmesine yani konut değerlerinin, dolayısıyla arsa değerlerinin değişmesine neden olacaktır. Bunun yanında geniş kamusal alanların, yolların ve yeşil alanların açılması da planda hedeflenmektedir. Bu tür yeni özellikler de mevcut arsaların değerini etkileyecektir. 6306 sayılı kanuna göre Bakanlık istediği takdirde, riskli binaları kamulaştırabilmekte ve bunu yaparken de arsanın değerini arsa üzerinde bulunan eski gayrimenkul özelliklerine göre belirleyebilmektedir. Ancak yeniden imar edilecek bir arsanın değerinin eski gayrimenkullerin özelliklerine göre değil yeni gayrimenkullerin özelliklere göre belirlenmesi gerekir. 6306 sayılı Kanunun, kentsel dönüşüm projeleri bağlamında ortaya çıkacak arsa değerleri üzerinde bir değerleme sürecini dikkate almaması kentsel dönüşüm sürecini zorlaştıracaktır. Kentsel dönüşüme bağlı olan yeni kent özelliklerinin belirsiz olması da arsa sahipleri açısından ciddi bir sıkıntı ve belirsizlik kaynağı olacaktır. Burada belirsizlik ile kastedilen farklı projeler, farklı yeni imar parametrelerine göre farklı arsa değerlerinin ortaya çıkmasıdır. Yeni imar parametrelerinin Bakanlık tarafından belirlenmesi sonucu, farklı arsa değerleri çıkacaktır. Kanunda, kentsel dönüşümün gerçekleşeceği bölgelerde uygulanacak kentsel dönüşüm projelerine göre ortaya çıkacak değer artışları ve azalışlarının yeniden dağıtılması ve düzenlenmesi ile ilgili bir ilke (benim görebildiğim kadarıyla) yoktur. Kanundaki bu belirsizliğin vatandaşların eşitlik ilkesine de zarar verdiği söylenebilir. Şöyle ki; iktisat biliminde gayrimenkul kazanç ve fiyatlarına rant denilmekte-

dir. O halde yeni kanun kent rantlarını yeniden dağıtacak ve düzenleyecektir. Bu yasa açısından kentsel rantların dönüşüm süreci belirsizdir. Örnek üzerinden konuşalım: 4 katlı riskli bir konut sahibinin bulunduğunu ve gayrimenkul değerleri üzerinden bir anlaşma yapmak istediğini kabul edelim. Arsasının değerine, üzerinde bulunduğu 4 katlı gayrimenkulün kira getirisinin indirgenmiş değerinden, yıkım maliyetleri çıkarıldığında kalan kısım olarak bakabiliriz. Ancak yeni imar ile daha geniş ve daha modern projeler ile KY nin arttığını, konutları 20 kata çıkardığını kabul edelim. Kısacası, yapılacak yeni konutların da daha çok talep edilecek türden planlandığını varsayalım. Bu durumda arsa değeri teorik bölüme göre daire başına düşen karlılık çarpı 20 daire olacaktır. Kısaca, KY(P-C) ye eşit olacaktır. Bu durumda arsa değeri başlangıca göre önemli ölçüde artacaktır. Bununla birlikte 6306 sayılı kanunun, önceki vasfı ile değerlemede bulunulur hükmü ile yapılması vatandaşları arsa rant artışından uzak tutmak anlamına gelmektedir. Aynı madde pazarlığa da kapı açmaktadır. Kanunda mülk sahipleri isterlerse yeniden imarı kendilerinin de yapabileceği söylenmektedir. Ancak biraz önce de belirttiğimiz üzere yeniden imar açısından önemli olan arsa değeridir. Arsa değeri yeni imar parametrelerine göre belirlenmediği sürece sağlıklı bir pazarlıktan bahsetmek mümkün değildir. Bunun yanında çok mülkiyetli gayrimenkul sahipleri ile Bakanlık ve TOKİ arasında pazarlığın ne kadar adil olacağı da sorgulanabilir. Kanun bu noktalarda açık değildir. Kentsel dönüşüm sonucu Bakanlıkça çok yüksek rantlara el konulabilir. Ancak bu rantların dağılımıyla alakalı bir kural kanunda bulunmamaktadır. Örneğin, bu yüksek rantların Bakanlıkça tip 3 arsaya sahip olanlara veya arsaları kamu alanına dönüştürülen mülk sahiplerine aktarılması ile ilgili kuralların, kanunda açıkça belirtilmesi gerekirdi. Örneğin Bakanlığın İstanbul için belirlediği standartları özel olarak mülk sahipleri de uygular şeklinde bir madde yoktur. Ben defalarca okumama rağmen göremedim. Örneğin, yeni imar parametrelerine göre arsa değerleri için vatandaşlarla bakanlık arasında bir pazarlığın yapılabileceği, veya ciddi arsa rantlarının ortaya çıktığı mevkilerde bu rant artışının % x kadarının bakanlıkça kentsel dönüşümler için kaynak olarak kullanılabileceği şeklindeki hükümlere de bu kanunda yer verilmeliydi. Türkiye de gayri menkul değerleme konusunda önemli uzmanlardan biri olan Ahmet BÜYÜKDUMAN ın bir örneğini de burada vermekte yarar görüyorum. Kentsel dönüşüm öncesi değer ile kentsel dönüşüm sonrası değer. Kamulaştırma veya devlet tarafından satın alınma diyelim bu konuda mevzuat hakikaten yetersiz. Fiili durumda mülk sahibinin şimdiki dairesi varsayım 200 bin TL, ancak dönüşümden sonra ortaya çıkacak daire belki de 500 bin TL. Binanın yapımı için 100 bin TL harcandığını düşünsek; nereden baksan 200 bin TL rant aktarımı var. Bu mevzu şu şekilde aşılabilir. Devlet konutların dönüşümü için maliklere kredi açar. Bu kredinin konutlar bitirilinceye kadar olan dönemde geri ödemesi olmaz. Konutlar tamamlandıktan 6 ay sonra geri ödeme başlar. Bu durumda malik konutunu yeni imar koşulları altında kullanmaya devam eder veya 500 binden satar, 100 bin kredi borcunu kapatır cebine 400 bin TL sini koyar. Böylece yaratılan rant mülk sahiplerinde kalır. Tabı ki bu örnekten farklı çözüm yolları önerilebilir. Ama değerleme öncesi ve sonrası arasındaki farklılıklardan kaynaklanan bir bölüşüm ve belirsizlik süreci bulunmaktadır. Sonuç olarak, 6306 sayılı kanun çok önemli bir kanundur. Türkiye de hem kentlerin dönüşmesini hem de ciddi ölçülerde ekonomik canlılık ve büyüme ve istihdam artışı getirecek bir kanundur. Ancak her kanunda olduğu gibi bu kanunda da eksiklikler vardır. Benim gördüğüm en önemli eksiklik, değerleme süreci, pazarlık ve rant bölüşüm sürecindeki belirsizliktir. Tabii her yerde imar artışı olmayacaktır. Birçok yerdeki vatandaşların gelir düzeyi dikkate alındığında bu kanun Bakanlıkça uygulanacaktır. Dolayısıyla arsa değerlerinin yeni imar parametrelerine göre hesaplanması, ortaya çıkacak rant artışlarının belli kurallara bağlanması kısacası şeffaflığın arttırılması, kanuna olan desteği arttıracağı gibi bu yeni kanunun uygulama sürecini önemli ölçüde kolaylaştıracaktır. 17