LEED SERTİFİKASI ALMAYA YÖNELİK YENİ BİNA VE KAPSAMLI YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELERİN BİÇİMLENDİRİLMESİ. YÜKSEK LİSANS TEZİ Gamze SELÇUK

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ LEED SERTİFİKASI ALMAYA YÖNELİK YENİ BİNA VE KAPSAMLI YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELERİN BİÇİMLENDİRİLMESİ YÜKSEK LİSANS TEZİ Gamze SELÇUK Anabilim Dalı : Mimarlık Programı : Proje ve Yapım Yönetimi Tez Danışmanı: Doç. Dr. A. Murat ÇIRACI HAZİRAN 2010

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ LEED SERTİFİKASI ALMAYA YÖNELİK YENİ BİNA VE KAPSAMLI YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELERİN BİÇİMLENDİRİLMESİ YÜKSEK LİSANS TEZİ Gamze SELÇUK (502081407) Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 07 Mayıs 2010 Tezin Savunulduğu Tarih : 11 Haziran 2010 Tez Danışmanı : Diğer Jüri Üyeleri : Doç. Dr. A. Murat ÇIRACI (İTÜ) Yrd. Doç. Dr. Senem DEVİREN (İTÜ) Öğr. Gör. Dr. Şule Filiz AKŞİT (İTÜ) HAZİRAN 2010

iii Aileme,

iv

ÖNSÖZ Lisans ve yüksek lisans hayatım boyunca ve özellikle bu tez çalışmasının her aşamasında birikimlerinden faydalandığım ve beni her konuda destekleyen değerli hocam Doç. Dr. Murat Çıracı ya ve tüm diğer hocalarıma, bu çalışmaya ve bana katkılarından dolayı teşekkür ederim. Attığım her adımda arkamda olan ve bugün sahip olduğum her şeyi borçlu olduğum sevgili babam Hüseyin Selçuk, sevgili annem Ayfer Selçuk, sevgili ailem Nilüfer Dökmetaş, Nilay Dörtler, Kaya Dökmetaş ve Hakan Dörtler e ve bu çalışma boyunca gösterdikleri hoşgörü ve sabır için tüm dostlarıma ve iş arkadaşlarıma teşekkür ederim. Mayıs 2010 Gamze Selçuk (Mimar) v

vi

İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ... v İÇİNDEKİLER...vii KISALTMALAR... ix ÇİZELGE LİSTESİ... xi ŞEKİL LİSTESİ...xiii ÖZET... xv SUMMARY...xvii 1. GİRİŞ... 1 2. YEŞİL BİNALAR... 5 2.1 Yeşil Bina Kavramı, İçeriği ve İhtiyacı... 5 2.2 Yeşil Bina Sertifikalandırma Sistemleri... 6 2.2.1 Breeam bina sertifikalandırma sistemi... 7 2.2.2 Bepac bina sertifikalandırma sistemi... 8 2.2.3 Casbee bina sertifikalandırma sistemi... 8 2.2.4 Green Star bina sertifikalandırma sistemi... 9 2.2.5 LEED Bina sertifikalandırma sistemi... 10 3. LEED BİNA SERTİFİKALANDIRMA SİSTEMİ... 13 3.1 LEED Kriterleri... 13 3.1.1 Sürdürülebilir yerleşim yeri... 13 3.1.2 Su verimliliği... 13 3.1.3 Enerji ve atmosfer... 14 3.1.4 Malzemeler ve kaynaklar... 14 3.1.5 Kapalı alan çevre kalitesi... 14 3.1.6 Mekanlar ve bağlantılar... 14 3.1.7 Farkındalık ve eğitim... 14 3.1.8 Tasarımda yenilik... 15 3.1.9 Bölgesel öncelik... 15 3.2 Bina Türlerine Göre LEED Bina Sertifikasyon Sistemi... 15 3.2.1 Yeni binalar için LEED... 15 3.2.2 Mevcut binalar için LEED: İşletme ve bakım... 17 3.2.3 Ticari içyapılar için LEED... 18 3.2.4 Çekirdek ve kabuk için LEED... 18 3.2.5 Okullar için LEED... 19 3.2.6 Perakende satış mekanları için LEED... 19 3.2.7 Sağlık hizmeti binaları için LEED... 19 3.2.8 Konutlar için LEED... 20 3.2.9 Yakın çevre gelişimi için LEED... 20 3.3 Yeni Binalar ve Kapsamlı Yenilemeler için LEED Sertifikasyon Sürecinin İşleyişi... 20 3.3.1 Kayıt... 21 Sayfa vii

3.3.2 Dokümanların hazırlanması...21 3.3.3 Dokümanların teslim edilmesi...21 3.3.3.1 Yeni binalar ve kapsamlı yenilemeler için LEED 2009 proje kontrol listesi 22 3.3.4 Dokümanların onaylanması...38 4. LEED SERTİFİKASI ALMAYA YÖNELİK YENİ BİNA VE KAPSAMLI YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELERİN BİÇİMLENDİRİLMESİ... 39 4.1 LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Bir Mal Sahibi - LEED Danışmanı Sözleşmesiyle Bağımsız Bir LEED Danışmanı Tarafından Sağlanması...41 4.1.1 LEED sertifikasyon hizmetlerinin LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mal sahibi LEED danışmanı sözleşmesi...42 4.1.2 LEED sertifikasyon hizmetlerinin LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mal sahibi mimar sözleşmesi...55 4.1.3 LEED sertifikasyon hizmetlerinin LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mal sahibi yüklenici sözleşmesi...57 4.2 LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müelliflerince Sağlanması...59 4.2.1 LEED Sertifikasyon hizmetlerinin proje müelliflerince sağlanması durumunda yapılan mal sahibi mimar sözleşmesi...60 4.2.2 LEED sertifikasyon hizmetlerinin proje müelliflerince sağlanması durumunda yapılan mal sahibi yüklenici sözleşmesi...66 4.3 LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimara Bağlı Bir LEED Danışmanı tarafından Sağlanması...66 4.3.1 LEED sertifikasyon hizmetlerinin proje müellifi mimara bağlı bir LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mal sahibi mimar sözleşmesi...68 4.3.2 LEED sertifikasyon hizmetlerinin proje müellifi mimara bağlı bir LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mimar LEED danışmanı sözleşmesi...68 4.3.3 LEED sertifikasyon hizmetlerinin proje müellifi mimara bağlı bir LEED danışmanı tarafından sağlanması durumunda yapılan mal sahibi yüklenici sözleşmesi...77 5. SONUÇ VE ÖNERİLER...79 5.1 Çalışmanın Uygulama Alanı ve Yöntemi...79 5.2 Öneriler...81 KAYNAKLAR...83 EKLER...85 viii

KISALTMALAR AE : Awareness & Education AIA : The American Institute of Architects ANSI : American National Standards Institute ASHRAE : American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning BEPAC : The Building Environmental Performance Assessment Criteria BRE : Building Research Establishment BREEAM : Building Research Establishment Environmental Assessment CASBEE : Comprehensive Assessment System for Building Environmental CFC : Chlorofluorocarbon CONQUAS â : Green Mark and Construction Quality Assessment System CSA : Canadian Standards Association CxA : Commissioning Authority DGNB : German Sustainable Building Council EA : Energy and Atmosphere Efficiency Engineers EPA : U.S. Environmental Protection Agency EPAct : Energy Policy Act GBCA : Green Building Council of Australia GBCI : Green Building Certification Institute GRIHA : Green Rating for Integrated Habitat Assessment HKBEAM : Hong Kong Building Environmental Assessment Method HVAC : Heating Ventilating and Air Conditioning IBEC : Institute for Building Environmental and Energy Conservation ID : Innovation in Design IEQ : Indoor Environmental Quality IESNA : Iluminating Engineering Society JaGBC : Japan Green Building Council LEED : Leadership in Energy and Environmental Design LL : Location & Linkages Method MLIT : Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism MR : Materials and Resources RP : Regional Priority SS : Sustainable Sites USGBC : United States Green Building Council WE : Water Efficiency ix

x

ÇİZELGE LİSTESİ Çizelge 3.1: Yeni Binalar ve Kapsamlı Yenilemeler için LEED 2009 Proje Kontrol Listesi, USGBC... 23 Çizelge 3.2: Su kullanımının azaltılması için önkoşullar (Çizelgeler ABD Çevre Koruma Kurumu /Su Departmanı... 27 Çizelge 4.1: Mal Sahibi Mimar Sözleşmesi Ek Hizmetler Listesi... 60 Çizelge B.1: GreenFormat Detaylı Tanımları... 113 Çizelge B.2: GreenFormat LEED İlişkileri... 126 Sayfa xi

xii

ŞEKİL LİSTESİ Şekil 4.1: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Mal Sahibi ile anlaşan Bağımsız bir LEED Danışmanı Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 39 Şekil 4.2: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimar Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 40 Şekil 4.3: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimara bağı bir LEED Danışmanı Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 40 Şekil 4.4: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Mal Sahibi ile anlaşan Bağımsız bir LEED Danışmanı Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 41 Şekil 4.5: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimar Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 59 Şekil 4.6: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimara bağı bir LEED Danışmanı Tarafından Verilmesi Durumunda Sözleşme İlişkileri Şeması... 67 Şekil A: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin LEED Danışmanı Tarafından Sağlanması Durumunda Yapılan Mal Sahibi LEED Danışmanı Sözleşme Formu... 87 Şekil B: LEED Mimarlık Hizmetleri Standart Formu: LEED Sertifikasyonu Sözleşme Formu... 96 Şekil C: LEED Sertifikasyon Hizmetlerinin Proje Müellifi Mimar a Bağlı Bir LEED Danışmanı Tarafından Sağlanması Durumunda Yapılan Mimar LEED Danışmanı Sözleşmesi... 102 Şekil D: GreenFormat Version 1.0... 110 Şekil E: Division 01 01 74 19 Yapım Atık Yönetimi Prosedürleri... 129 Sayfa xiii

xiv

LEED SERTİFİKASI ALMAYA YÖNELİK YENİ BİNA VE KAPSAMLI YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELERİN BİÇİMLENDİRİLMESİ ÖZET Bu tez çalışmasında, yeşil bina sertifikasyon sistemlerinden biri olan LEED sertifikasını alması hedeflenen yeni binalar ve kapsamlı yenileme projelerinde, temel proje katılımcıları arasındaki sözleşmeler biçimlendirilmiştir. Bunun için öncelikle LEED sertifikasyon sistemi tanıtılmış, proje gereklilikleri açıklanmış ve sertifikasyon sürecinin işleyiş biçimi tarif edilmiştir. LEED sertifikasını hedefleyen yeni bina ve kapsamlı yenileme projeleri katılımcıları arasındaki sözleşmeler biçimlendirilirken, geleneksel proje teslim sistemine göre karşılaşılması en muhtemel üç tip proje organizasyonu tanımlanmıştır. Bu proje organizyonlarının birinci ve üçüncüsünde, LEED sistemi konusunda deneyimli yapım profesyonelinin sayıca yeterli olmadığı Türkiye gibi ülkeler referans alınmıştır ve geleneksel proje teslim sistemindeki yapım sürecine ek katılımcı olarak LEED danışmanı dahil edilmiştir. Daha sonra her üç proje organizasyonu için de, mal sahibi, mimar, LEED danışmanı ve yüklenici gibi temel yapım süreci katılımcıları arasındaki sözleşmeler LEED hizmetleri doğrultusunda biçimlendirilmiştir. Bu sözleşmeler oluşturulurken AIA nın sözleşme formları esas alınmış ve öncelikle Türkiye yapım sektörüne uyumlu bir hale getirilmiştir. Çalışma kapsamında oluşturulan sözleşme dokümanları, sözleşme ekleri, kılavuz formatlar ve örnek prosedürlerin en önemli özelliği, dünyanın her yerinde, LEED sertfikası alması hedeflenen yeni bina ve kapsamlı yenileme projelerinin geleneksel proje teslim sistemiyle üretilmesi durumunda kullanıma hazır bir formatta düzenlenmiş ve geliştirilmeye açık olmasıdır. Yeşil bina sertifikasyon sistemleri, doğal çevreye en az zarar veren ve enerji kaynaklarını en etkin biçimde kullanan bir yapım sektörü için çok önemli bir araçtır. Bu tez çalışması ile LEED gibi dünyanın birçok yerinde yaygın biçimde kullanılan bir yeşil bina sertifikasyon sisteminin yapım sektörümüzde kullanımını, sözleşme dokümanları sistematiği kapsamında kolaylaştırmak ve yaygınlaştırmak amaçlanmıştır. xv

xvi

FORMATION OF THE CONTRACT DOCUMENTS OF THE NEW CONSTRUCTION AND MAJOR RENOVATION PROJECTS PROJECTED TO GET THE LEED CERTIFICATE SUMMARY The contract documents between the participants of the new construction and major renovation projects are projected to get LEED certification, which is one of the green building certification systems, are tried to be formed in this paper. First, the LEED certification system is introduced and its functions are described. Three project organization types are defined for the traditional project delivery system and their project participants are described to form the contract documents. The first and the third project organizations are based on the countries construction system that are not much familiar to green building certification systems such as Turkey, so they are added a LEED consultant as a participant to the construction process. Then the contract documents between the main participants such as owner, architect, LEED consultant and contractor are formed towards the LEED services. The AIA contract documents are the model of all these formed contracts documents. The most important characteristics of the formed contract documents, the addenda, the formats and the sample procedures in this paper are they are ready to be used and appropriate to be developed. The green building certification systems are some of the most important tools to make the construction sector to be less harmful to the environment and use the sustainable energy sources efficiently. LEED, as a common used green building certification system, is aimed to be widely used in the countries such as Turkey by forming some sample contract documents in this research. xvii

xviii

1. GİRİŞ Tüm canlıların türlerini sürdürebilmek için, üstünde ve altında, binlerce yıldır doğayla ve birbirleriyle mücadele ettiği yeryüzü, bugün bilinen tarihinin en önemli sorunlarından biri olan enerji kaynaklarının tükenmesi sorunu ile karşı karşıya kalmıştır. Çeşitli nedenlerle yıllarca bir türlü gereken dikkati üzerine çekememiş olan bu konu artık dünyanın her yerinde bir tehlike alarmı çalmasına yol açmıştır. Bugün gelişmiş ülkelerin birçoğu, enerji politikalarında düzenlemelere giderek, bireysel tasarrufu teşvik ederek, sivil toplum kuruluşları ve çeşitli diğer oluşumlarla halkı enerji tasarrufu konusunda bilinçlendirerek yeryüzünün sürdürülebilirliğini sağlamaya çalışmaktadır. Enerji kaynaklarının kontrolsüz bir biçimde kullanıldığı ve atıklarının da bir o kadar kontrolsüz bir biçimde doğaya bırakıldığı tüketim alışkanlıklarımızdan biri yapısal çevre gelişimidir. Yapı üretimi sektörünün sürdürülebilirlik politikası kapsamında yeniden ele alınması kaynak tüketiminin azaltılmasında önemli bir rol oynayacaktır. Özellikle son elli yılda gelişmiş ülkelerin sürdürülebilir binalarla ilgili geliştirdiği standartlar ve sertifikasyon sistemleri bugün birçok ülkede kullanılmakta ve yerel kriterlerin belirlendiği yeni sistemler geliştirilmektedir. Yeşil bina sertifikasyon sistemlerinin yaygınlaşmasıyla, kullanıldığı yapım sektörünün yeniden biçimlendirilmesi ihtiyacı doğmuştur. Bu sistemler yapı üretim fikrinin ortaya çıkmasından, tasarıma, malzeme seçimlerinden, çeşitli yapı sistemlerinin geliştirilmesine, uygun yöntemlerle üretim aşamasının gerçekleştirilmesine, kullanım aşamasından ömrünü tamamlamasına ve sonra geri dönüştürülmesine kadarki tüm süreçlerin sürdürülebilirlik kriterleri kapsamında yeniden ele alınmasını gerektirmiştir. Bu da yapı üretim sürecinin tüm katılımcıların görev tanımlarını ve birbirlerine karşı yüklendikleri sorumluluk tanımlarını değiştirmiştir. Bir projenin başarısı, hedeflenen noktaya ulaşmak için projenin tüm katılımcılarının görevlerini bilmesi ve eksiksiz, gecikmesiz ve beklenen kalitede yerine getirmesi ile mümkündür. 1

Bu tez çalışmasında, yeşil bina sertifikasyon sistemlerinin dünyada en çok kullanılanlarından biri olan LEED sertifikasyon sistemine göre, bu sertifikayı almaya aday yeni bina ve kapsamlı yenileme projelerinin proje katılımcıları arasındaki sözleşmeler ve bu katılımcıların LEED sertifikasyon sürecindeki görev tanımları biçimlendirilmeye çalışılmıştır. Böylece tüm proje süreçlerinin sertifikasyon gerekliliklerine göre gerçekleşmesinin projenin en başından itibaren, sözleşme güvencesi altına alınması hedeflenmiştir. Bu tez çalışması beş ana bölümden oluşmaktadır. Bu bölümler giriş, yeşil binalar, LEED sertifikalandırma sistemi, LEED sertifikası almaya yönelik yeni bina ve kapsamlı yenileme projelerinde sözleşmelerin biçimlendirilmesi ve sonuç bölümleri olarak adlandırılmıştır. Giriş bölümü; yeşil bina sertifikasyon sistemlerinin gerekliliği, bu sistemlerin yapım sektöründe yol açtığı değişiklikler, LEED sertifikasyon sistemi ile ilgili literatür araştırmaları ile ilgili bilgiler, tez çalışmasının konusu olan LEED sertifikası almaya aday yeni binalar ve kapsamlı yenileme projelerinde proje organizasyonu ve katılımcılar arasındaki yapım sözleşmelerinin biçimlendirilmesinin gerekliliği ile ilgili açıklamalardan oluşmaktadır. İkinci bölüm yeşil ve sürdürülebilir bina kavramlarının ve içeriğinin neler olduğu ile ilgili açıklamalarla başlamakta ve yeşil bina üretimi ile ilgili standartların temel hedefleri ile ilgili açıklamalarla devam etmektedir. İkinci kısımda yeşil binaların sertifikalandırılmasını sağlayan sistemler açıklanmaktadır. Bu sistemler temel olarak tasarım ve yapım profesyonellerine yeşil bina üretimi için gerekli standartların neler olduğunu ve bu gerekliliklere ulaşmada nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini, kullanılabilecek yöntemleri ve hizmet araçlarını tarif etmektedirler. Bu kısımda, geliştirilmiş yeşil bina sertifikasyon sistemlerine ve kullanıldıkları ülkelere ilişkin örnekler verilmiştir. Bunlardan en yaygın olarak kullanılan Breeam, Bepac, Casbee, Green Star ile ilgili bilgi verilmiş ve bu tez çalışmasına temel olan LEED sertifikasyon sistemi ile ilgili açıklamalar yapılmıştır. Tez çalışmasının üçüncü bölümünde LEED yeşil bina sertifikalandırma sistemi açıklanmıştır. LEED sertifisyon sistemine göre sürdürülebilir yapı kriteleri, sürdürülebilir yaşam yeri, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzemeler ve kaynaklar, kapalı alan çevre kalitesi, mekanlar ve bağlantılar, farkındalık ve eğitim, 2

tasarımda yenilik ve bölgesel öncelik olarak sınıflandırılmıştır. LEED yeşil binasertifikasyon sistemi, yeni binalar, mevcut yapılar (işletme ve bakım), ticari iç yapılar, çekirdek ve kabuk, okullar, perakende satış mekanları, sağlık hizmeti yapıları, konutlar ve yakın çevre gelişimi için LEED olmak üzere dokuz farklı yapılaşma tipi için özelleştirilmiştir. Bu kısımda tüm bu gruplarla ilgili açıklamalar yapılmıştır. Üçüncü bölümün son kısmında yeni binalar ve kapsamlı yenilemeler için LEED sertifikasyon sürecinin işleyişi açıklanmıştır. Buna göre bu süreç projenin USGBC ye çevrimiçi kaydının yapılması ile başlar, yine USGBC tarafından hazırlanmış olan proje kontrol listesinin önkoşulları ve kredi gereklilikleri doğrultusunda dokümantasyonu yapılır, bu dokümanlar incelenmek üzere çevrimiçi olarak USGBC ye gönderilir, sertifika koşullarını sağladığına karar verilirse onaylanır ve LEED sertifikasını alır. Literatür araştırmasının ardından bu çalışmanın konusu olan LEED sertifikası almaya aday yeni binalar ve kapsamlı projelerde, proje katılımcıları arasındaki sözleşmelerin biçimlendirilmesi dördüncü bölümde açıklanmıştır. Bir yapım projesi için, hedef ister yalnızca tamamlamak olsun, ister doğal çevreye duyarlı, sürdürülebilir ve enerji etkin bir yapı üretmek olsun, belirlenen noktaya ulaşmanın en kısa, en az maliyetli ve en etkin yolu, proje sürecini ve katılımcılar arasındaki görev ve sorumluluk ilişkilerini projenin başlangıcından bitişine kadarki tüm aşamalar için açık bir şekilde tanımlamak ve yürümesini sağlamaktır. Bu tez çalışmasının temel amacı yeşil bina sertifikasyon sistemlerinin dünyada en yaygın olarak kullanılanlardan biri olan LEED sertifikasını almaya aday yeni binalar ve kapsamlı yenileme projeleri için, geleneksel proje teslim yöntemi model alınarak üç farklı proje organizasyonu oluşturmak ve bu proje organizasyonlarının katılımcıları arasındaki görev ve sorumlulukları tanımlamaktır. Ancak kendi yeşil bina sertifikasyon sistemlerini geliştirmemiş ve LEED gibi sistemlerle yeni yeni tanışmaya başlayan ülkelerde bu tür proje organizasyonları oluşturulurken geleneksel modellerden farklı katılımcıların sürece katılması gerekmektedir. Örneğin bu tez çalışması kapsamında geleneksel proje teslim modellerinde karşılaştığımız, mal sahibi, mimar/mühendis, danışman, yüklenici veya alt yüklenici gibi katılımcıların dışında bir LEED danışmanı tanımlanmıştır. Bunun sebebi, kendi yeşil bina sertifikasyon sistemleri bulunan veya bu tür sistemleri kullanan ülkelerde tasarım ve 3

yapım profesyonellerinin bu tür hizmetleri verecek deneyimi bulunmasına karşın, bu sistemleri henüz kullanmaya başlamış ülkelerde sertifikasyon hizmetlerinin bir danışmandan temin edilmesi zorunluluğudur. Bu çalışma ile modelize edilen üç proje organizasyonundan birincisinde LEED sertifikasyon hizmetleri; mal sahibi adına çalışan bir LEED danışmanı tarafından, ikincisinde proje müellifinin kendisi tarafından ve üçüncüsünde ise proje müellifine bağlı bir LEED danışmanı tarafından sağlanmaktadır. Bu üç proje organizasyonunda hem proje için yeni bir hedef belirlenmesi, hem de sürece yeni bir proje katılımcısının eklenmesi, diğer tüm katılımcıların da görev tanımlarını ve birbirlerine karşı olan sorumluluklarını değiştirmiştir. Dolayısıyla projenin başarıyla hedefe ulaşması için modelize edilen tüm geleneksel ve yeni katılımcı figürlerinin görev ve sorumluluklarının tanımlandığı sözleşmelerin LEED sertifikasyon hedefine yönelik olarak yeniden biçimlendirilmesi veya en baştan oluşturulması gerekmektedir. 4

2. YEŞİL BİNALAR 2.1 Yeşil Bina Kavramı, İçeriği ve İhtiyacı Son yıllarda yapısal çevrenin, doğal çevreye etkileri konusunda pek çok enformasyon gündeme getirilmiştir. Bunların birçoğu yeşil ve sürdürülebilir in anlamını ve asıl meselenin ne olduğunu sorgulamakla kalmamış, bununla birlikte sürdürülebilir tasarımı göz ardı etmenin doğuracağı sonuçları göz önüne sermeye çalışmıştır. ASHRAE tarafından 2006 yılında yayınlanan ASHRAE GreenGuide: The Design, Construction of Sustainable Buildings rehberinde yeşil kelimesinin birçok anlamı olmakla birlikte sembolik olarak doğal anlamı taşıdığına işaret edilmiştir [1,s.3]. Yeşil tasarım, insanların doğal dengeler, kaynaklar, malzemeler ve tüm diğer süreçler üzerindeki etkilerini asgari düzeye indirmeyi amaçlar. Dolayısıyla yeşil bina tasarımının birinci amacı yenilenemeyen doğal enerji kaynaklarının, toprakların, suyun ve yapı malzemelerinin tüketimini azaltmak ve sıfır enerji tüketimine ulaşmaktır. İkinci hedefi doğaya ve atmosfere zararlı salınımlara neden olan kaynak ve malzeme tüketimini en aza indirmektir. Bunun dışında yapım veya yıkım aşamalarında meydana gelebilecek katı, sıvı veya gaz atıkların oluşumunu önlemeyi veya geri dönüşümünü sağlamayı hedefler. Yapım alanındaki ekosisteme karşı olumsuz etkileri en aza indirmeyi amaçlar. Son olarak yapı iç mekan kalitesini insan fizyolojisinin ve psikolojisinin gereklilikleri doğrultusunda uygun hava kalitesi, ısıl, görsel ve işitsel dengeye ulaştırmayı amaçlar. Sürdürülebilir gelişim bir hedeftir ve toplumun ekonomik hedeflerinin bugünkü tüketim oranları göz önünde bulundurulduğunda daha fazla devam edemeyeceği ilkesine dayanır [2]. 20. Asrın başında dünya üzerindaki insan nüfusu bugün olduğu kadar kalabalık ve teknoloji de doğaya ve ekolojiye uzun dönemli küresel boyutta etkilerini görebileceğimiz kadar gelişmiş değildi. Ancak bugün durum değişti, dünya nüfusu 6 milyarı geçti ve önümüzdeki 25 yıl içinde 8 milyarı bulması beklenmektedir. Bu durum da, aynı tüketim alışkanlıklarımızı devam ettirirsek toplumların kaynak ihtiyacının aynı oranda katlanması anlamına gelmektedir. 5

Yeryüzünün kaynakları sınırlı olduğuna göre ortaya, ancak kaynak tüketiminin azaltılmasıyla yaşamaya devam edebileceğimiz anlamına gelen basit bir denklem çıkar. Bu noktada yeşil bina ihtiyacı, kaynak tüketiminin azaltılması hedefine ulaşmak üzere doğar. Doğal kaynakların tüketilmesinde çok büyük rolü olan yapısal çevre gelişimi doğal gerekliliklilikler doğrultusunda yeniden ele alındığında sürdürülebilir gelişime yönelik önemli bir adım atılmış olur. Bahsedilen doğal gereklilikler bir takım standartlar doğrultusunda belirlenebilir. Toplumların, yeşil binalara duyduğu ihtiyacı kavramaya başladığı bu sürecin bir sonraki adımı olarak yeşil bina sertifikalandırma sistemleri ortaya çıkmıştır. 2.2 Yeşil Bina Sertifikalandırma Sistemleri Yeşil bina sertifikalandırma sistemleri yeşil bina kavramının ortaya çıkmasını takiben gelişmiştir. Temel olarak tasarım ve yapım profesyonellerine yeşil bina üretimi için gerekli standartların neler olduğunu ve bu gerekliliklere ulaşmada nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini, kullanılabilecek yöntemleri ve hizmet araçlarını tarif eder. Bunu takiben yeşil bina olmaya aday yapıların bu gereklilikleri yerine getirip getirmediğini değerlendirir ve eğer uygunsa sertfikasyon türüne göre onay verir veya derecelendirir. Bu tür sistemler öncelikle gelişmiş ülkelerde geliştirildikten sonra dünyanın birçok ülkesinde kullanılmaya başlanmıştır. Birçok ülke ya kendi yeşil bina sertifikasyon sistemini geliştirmiş ya da diğer ülkelerin uluslararası sertifikasyonları için aday olmuşlardır. Bu ülkelerden bazıları şöyledir: Güney Kore: /Greening Building System Brezilya: AQUA / LEED Brasil Kanada: LEED Canada/ Green Globes Çin: GB Evaluation standard for green building Finlandiya: PromisE Fransa: Care & Bio, Chantier Carbone and HQE Almanya: DGNB 6

Hong Kong: HKBEAM Hindistan : GRIHA (national green rating)/ LEED India İsrail: SI-5281 Italya: Protocollo Itaca Meksika: Consejo Mexicano de Edificación Sustentable Hollanda: BREEAM Netherlands Yeni Zelanda: Green Star NZ Portekiz: Lider A Singapur: Green Mark and Construction Quality Assessment System (CONQUAS â) Güney Afrika: Green Star SA İspanya: VERDE Birleşik Arap Emirlikleri: Estidama Tayvan: EEWH Bu tez çalışmasında dünyada en çok kullanılan Bream, Bepac, Casbee ve Green Star kısaca ve LEED yeşil bina sertifikasyon sistemi detaylı bir şekilde tanıtılacaktır. 2.2.1 Breeam bina sertifikalandırma sistemi BREEAM (Building Research Establihment Environmental Assessment Method / Bina Araştırma Kurumu Çevresel Değerlendirme Yöntemi), BRE tarafından 1993 yılında İngiltere de başlatılmış ve geliştirilmiştir [3]. Yeşil bina değerlendirme sistemlerinin öncülerinden biri olmuştur ve geliştirilen diğer değerlendirme sistemlerinin birçoğunu etkilemiştir. Bugüne kadar 110.000 den fazla yeşil binayı tescillemiş ve 500.000 e yakın bina da BREEAM tarafından tescillenmek üzere incelenmektedir. 1996 yılında Environment Canada and ECD Energy BREEAM i Kanada Standartları Kurumu (Canadian Standards Association CSA) na göre yeniden düzenlemiştir. Bunun dışında BRE 2008 yılından itibaren uluslar arası BREEAM sertifikasının çeşitli sürümlerini geliştirilmiştir. Breeam de Sağlık ve refah, enerji, ulaşım, su kullanımı, malzeme, atık, arazi kullanımı ve ekoloji ve kirlilik vb. alt başlıklar 7

incelenmektedir. 2.2.2 Bepac bina sertifikalandırma sistemi BEPAC (The Building Environmental Performanca Assessment Criteria Bina Çevresel Performansı Değerlendirme Kriterleri), mevcut ve yeni binaların çevresel performanslarını değerlendirmek üzere 1987 de İngiltere de geliştirildikten sonra 1993 yılında Kanada sürümü geliştirilen bir değerlendirme metodudur. BEPAC, LEED de dahil olmak üzere daha sonra geliştirilen yeşil bina değerlendirme araçları için bir zemin oluşturmuştur [4, s.29]. Bu kriterler (Bina Çevresel Performansı Değerlendirme Kriterleri) beş ana çerçevede incelenmektedir: Ozon Tabakasının Korunması, Enerji Kullanımının Çevresel Etkileri, Kapalı Alan Kalitesi, Kaynak Korunması ve Saha ve Ulaşım [5, s.5]. BEPAC in değerlendirme kategorileri geliştirildiği 1990 lı yıllar için ozon tabakasının zayıflaması gibi önemli sorunları yansıtmıştır ve daha sonra geliştirilen programlar üzerinde önemli etkileri olmuştur ancak bir değerlendirme aracı olarak geniş bir kullanım görmemiştir. 2.2.3 Casbee bina sertifikalandırma sistemi Japonya da 2001 Nisan ayında endüstri / yönetim /akademi ortak çalışmasıyla başlatılan ve Konut Bürosu, Toprak, Altyapı, Ulaştırma ve Turizm Bakanlığı nın (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT)) desteğiyle geliştirilen proje, Japonya Yeşil Bina Konseyi (JaGBC) / Japonya Sürdürülebilir Bina Konsorsiyumu (JSBC) ve Yapısal Çevre ve Enerji Tasarrufu Enstitüsü (IBEC) [6]. Japonya Yeşil Bina Konseyi (JaGBC), Japonya Sürdürülebilir Bina Konsorsiyumu (JSBC) ve alt komiteler, Kapsamlı Yapısal Çevre Değerlendirme Sistemi (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency (CASBEE)) üzerinde Ar&Ge çalışmaları gerçekleştirmiştir. CASBEE nin geliştirilmesi ve yaygınlaştırılması, Toprak, Altyapı, Ulaştırma ve Turizm Bakanlığı nın (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT)) Çevresel Eylem Planı (Haziran, 2004) ve Kyoto Protokolü Başarı Hedefi Planı (Bakanlar Kurulu tarafından 28 Nisan 2005 tarihinde imzalandı) kapsamında teşvik edilmektedir. Son yıllarda yerel yetkililer tarafından bina yönetimlerine tanıtılan CASBEE ile birlikte bugün Japonya da birçok bina çevresel performans değerlendirmesi sistemine uygun olarak inşa edilmektedir. 8

Japonya Yeşil Bina Konseyi (JaGBC) ve Japonya Sürdürülebilir Bina Konsorsiyumu (JSBC), CASBEE sistemini sürekli olarak geliştirmektedir. 2001 de CASBEE nin uygulamaya girdiği dönemdeki sertifikasyon uygulamaları aşağıdaki gibidir: Yeni Binalar için CASBEE Mevcut Binalar için CASBEE Yenileme için CASBEE Isı Adaları için CASBEE Kentsel Gelişim için CASBEE Kentsel Gelişim + Binalar için CASBEE Konutlar (Müstakil Konutlar) için CASBEE 2.2.4 Green Star bina sertifikalandırma sistemi Avustralya Yeşil Bina Konseyi (Green Building Council of Australia (GBCA)), Green Star ı geliştirirken sürdürülebilir kalkınmayı teşvik etmeyi ve yeşil programları, teknolojileri, tasarım pratiklerini ve uygulamalarını destekleyerek emlak endüstrisinde bir geçiş dönemi yaratmayı amaçlamıştır. Konsey tarafından yürütülen çalışmanın ardından Green Star, çevresel ve yapısal başarıları değerlendirmek üzere kapsamlı, ulusal ve gönüllü bir çevresel değerlendirme sistemi olarak kullanılmaya başlanmıştır. Green Star BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) sistemi ve Kuzey Amerika LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sistemi gibi yerleşik sistemler ve araçlar temel alınarak geliştirilmiştir ve bugün Avustralya daki ticari yapıların %11 i Green Star sertifikası almıştır [7]. Geliştirilme amaçları temel olarak aşağıdaki gibi sıralanabilir: Ortak bir dil geliştirmek, Yeşil binalar için standart bir değerlendirme sistemi geliştirmek, Bütünüyle entegre edilmiş bina tasarımını desteklemek, Çevresel liderliği tanımak, Bina yaşam döngüsü etkilerini tanımlamak, Yeşil binaların avantajları konusunda kamuoyunu bilinçlendirmek. 9

2.2.5 LEED Bina sertifikalandırma sistemi ABD Yeşil Bina Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen LEED Yeşil Bina Değerlendirme Sistemi, yeşil bina ve çevre tasarımı, yapımı, bakım ve onarımı değerlendirmesi için bir tanımlama ve uygulama çerçevesi sunar. LEED değerlendirme sistemi güncel olarak ticari, kurumsal ve konut tipi yapıların gelişimine öncülük eder. LEED doğal kaynakların kullanımını maksimize etmek, yenileyici ve onarıcı stratejileri desteklemek, çevreye ve canlı sağlığına zarar veren etkileri en aza indirmek ve bina kullanıcıları için kapalı alan kalitesini yükseltmeyi hedefler. LEED yeşil bina sertifikasyon sisteminin USGBC tarafından 2009 yılında yayınlanan Foundations of LEED adlı kaynağa göre [8, s.5,6] tarihi aşağıdaki gibi anlatılmıştır: ABD Yeşil Bina Konseyi nin 1993 yılında kurulmasından sonra konsey üyeleri sürdürülebilir bina endüstrisinin yeşil binalar ı tanımlamak ve değerlendirmek için bir sisteme olan ihtiyacından yola çıkarak mevcut yeşil bina ölçüm ve değerlendirme sistemleri üzerinde çalışmaya başlamışlardır. Bir yıldan daha az bir süre içerisinde elde edilen bulgulara dayanarak sadece bu konu üzerinde çalışacak bir komite oluşturulması gerektiğine karar verilmiştir. Oluşturulan komite, mimarlar, emlak acenteleri, bir bina sahibi, bir avukat, çevreciler ve sanayi temsilcilerinden oluşturulmuştur. İlk LEED Pilot Projesi Programı LEED Versiyon 1.0 a referans olduğu gibi ayrıca 1998 Ağustos ayındaki USGBC Üyelik Zirvesi nde tanıtılmıştır. Kapsamlı değişikliklerin ardından LEED Yeşil Bina Değerlendirme Sistemi Versiyon 2.0 2000 yılı Mart ayında piyasaya çıkmıştır, bunu 2002 yılında LEED Versiyon 2.1 ve 2005 yılında LEED Versiyon 2.2 takip etmiştir. Bu ilk değerlendirme sistemi serisi mal sahibinin aynı zamanda kullanıcı olduğu yeni yapılan ticari binalara yönelik olarak geliştirilmiştir. LEED geliştikçe yeni programlara ilişkin sorumluluklar yüklenmeye başlamıştır. LEED, binaların bakım ve onarımı gibi meselelerin yanı sıra ABD nin bina tasarım ve yapım piyasasındaki mevcut proje geliştirme ve proje teslimi süreçlerindeki değişime de, özgün bina tipolojileri için değerlendirme sistemleri geliştirme doğrultusunda öncülük etmiştir. Bahsi geçen proje kapsamları: Çekirdek ve Kabuk Tasarımı, Yeni Binalar, Okullar, Mevcut Binaların Bakım ve Onarımı, Yakın Çevresel Gelişim, Sağlık Yapıları, Konutlar ve Ticari Dekorasyon Projeleridir. Proje ekipleri proje kayıtları ve sertifikasyon için Yeşil Bina Sertifikasyon Enstitüsü (Green Building Certification Institute (GBCI)) ile iletişime geçmektedirler. Yeşil Bina Sertifikasyon Enstitüsü 2008 yılında ABD Yeşil Bina Konseyi nin desteği 10

(USGBC) ile ayrı bir anonim kurum olarak kurulmuştur. Yeşil Bina Sertifikasyon Enstitüsü yeşil bina pratikleri ile ilişkili olan sertifikasyon programları ve yeterlilik belgesi programlarını yürütmektedir. USGBC nin 2009 2013 yılları için açıkladığı stratejik plana göre [9, s. 3,4] hedefleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir: Sürdürülebilir Kentler ve Topluluklar: Sürdürülebilir kentler ve topluluklar hareketinin başarıya ulaşması için yapı sektörünün aktif bir rol oynamasına liderlik ve katalizörlük etmek. İklim ve Doğal Kaynaklar: İklim değişikliğine ve doğal kaynakların tüketilmesine yol açan bina yapımının etkili biçimde azaltılmasına öncülük etmek. Yeşil Bina Pazarı: Yeşil bina talebini, teslimini ve erişilebilirliğini arttırmak. Kamu Politikası: Her derecedeki idari kurumda etkin ve kapsamlı yeşil bina politikasını desteklemek. Uluslararası: Sertifikasyon kapasitesini arttırarak, mevcut bilgiyi paylaşarak ve bölgesel olarak uygun ve efektif yeşil bina politikalarını destekleyerek dünya çapında yeşil bina gelişimini arttırmak. Örgütsel Başarı: ABD Yeşil Bina Konseyi nin (USGBC) organizasyonel yapısının, misyonuna ulaşmak için ihtiyaç duyulan pazar dönüşümünü katalize etmek ve desteklemek. LEED in Stratejik Hedefleri: Yeşil binaların ömürleri boyunca, çevresel, ekonomik, insan sağlığı ve sosyal alanlardaki somut ve soyut faydalarını teşvik etmek. Yüksek profilli ve başarılı ürün meydana getirmek. Özel ve kamusal gayrimenkul sektöründeki liderler ve paydaşlar tarafından yaygın ve rutin biçimde kabul görmek. Politika geliştirme ve uygulama için bir araç olarak federal, eyalet ve yerel yönetimler tarafından yaygın ve rutin biçimde kabul görmek. LEED ürünleri için yenilikçi teknik araçlar ve destek servisleri geliştirmek. Uluslararası LEED uyarlamaları için yeşil bina konseyleri gibi kurumları desteklemek. 11

12

3. LEED BİNA SERTİFİKALANDIRMA SİSTEMİ 3.1 LEED Kriterleri LEED; bir binanın veya topluluğun tasarlanması ve yapımı aşamalarında, enerji tasarrufu, su verimliliği, CO2 emisyonlarının azaltılması, kapalı alan çevresel kalitesinin iyileştirilmesi ve kaynakların yönetimi gibi amaçlanan performans kriterlerinin sağlanması için kullanılan stratejilerin sertifikasyonunu sağlayan, uluslararası kabul görmüş bir yeşil bina sertifikasyon sistemidir. LEED, her tür bina ve her tür bina yaşam döngüsü aşamasında uygulanabilir. Binaların, sürdürülebilir yerleşim yeri, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzemeler ve kaynaklar, kapalı alan çevre kalitesi, mekanlar ve bağlantılar, farkındalık ve eiğitim, tasarımda yenilik ve bölgesel öncelik kriterleri ile ilgili performans gereklilikleri doğrultusunda üretilmesini teşvik eder [10]. 3.1.1 Sürdürülebilir yerleşim yeri Bina yerleşim alanının seçimi ve yapım aşamasında yönetilmesi bir projenin sürdürülebilirliği için önemlidir. Sürdürülebilir yerleşim yeri kategorisi önceden geliştirilmemiş arazi üzerine yerleşmenin önünü keser, binanın ekosistem ve suyollarına etkilerini en aza indirir, bölgeye uygun çevre düzenlemesini teşvik eder, etkin ulaşım seçimlerini ödüllendirir, yağmur suyu akışını kontrol eder ve erozyon, ışık kirliliği, ısı adası etkilerini ve yapımla ilişkili kirliliği azaltır [10]. 3.1.2 Su verimliliği Binalar içme suyunun en çok kullanıldığı yerlerdir. Su verimliliği kredi kategorisinin amacı suyun hem iç mekan hem de dış mekanda daha etkin kullanımını teşvik etmektir. Su azaltımı genellikle verimli uygulamalarla, iç mekanda oluşturulmuş donanım ve parçalarla ve dış mekanda suyun en etkin biçimde kullanılabileceği dış mekan düzenlemesi aracılığıyla sağlanır [10]. 13

3.1.3 Enerji ve atmosfer ABD Enerji Bakanlığı na göre, Amerika da her yıl üretilen elektrik enerjisinin %74 ünü ve tüm enerjinin %39 unu binalar kullanmaktadır. Enerji & Atmosfer kategorisi; hizmete sokma, enerji kullanımını gözlemleme, verimli tasarım ve yapım, verimli uygulamalar, verimli sistemler ve aydınlatma uygulamaları, yenilenebilir ve temiz enerji kaynaklarının kullanımı, saha içinde veya dışında enerji üretimi ve diğer yenilikçi stratejiler gibi çok çeşitli enerji stratejilerini teşvik eder [10]. 3.1.4 Malzemeler ve kaynaklar Yapım ve işletim aşamalarının her ikisinde de binalar çok miktarda atık üretir ve yine çok miktarda malzeme ve kaynak tüketirler. Bu kredi kategorisi, sürdürülebilir biçimde yetişmiş, toplanmış, üretilmiş ve ulaşımı sağlanmış ürünlerin ve malzemelerin seçimini teşvik eder. Geri dönüşüm ve yeniden kullanım kadar atık azaltımını da teşvik eder ve bir ürünün kaynağındaki atık azaltımını dikkate alır [10]. 3.1.5 Kapalı alan çevre kalitesi ABD Çevre Koruma Ajansı nın tahminlerine göre Amerikalılar günlerinin %90 ını, hava kalitesi açık alana göre önemli ölçüde daha kötü olan kapalı alanlarda geçirmektedir. Kapalı alan çevre kalitesi kredi kategorisi, kapalı alan hava kalitesinin iyileştirilmesi kadar, kapalı alanlara doğal gün ışığı girişinin geliştirilmesi ve akustik uygulamaların geliştirilmesi stratejilerini de destekler [10]. 3.1.6 Mekanlar ve bağlantılar Konutlar için LEED değerlendirme sistemi, bir konutun bulunduğu çevreye etkilerini ve çevresindeki toplulukla nasıl ilişki kurduğunu tanılar. Mekanlar ve bağlantılar kredi sistemi konutların, çevresel açıdan hassas bölgelerden uzakta, halihazırda mevcut altyapının, toplumsal kaynakların ve ulaşımın gelişmiş olduğu bölgelerde inşa edilmesini teşvik eder[10]. 3.1.7 Farkındalik ve eğitim Konutlar için LEED değerlendirme sistemi, bir yeşil konutun ancak içinde yaşayan kullanıcıların maksimum etkinliği sağlayabilmek için yeşil özellikleri kullanmasıyla gerçekten enerji etkin olabileceğini kabul eder. Farkındalık ve eğitim kredi sistemi 14

konut ve gayrimenkul profesyonellerini, mal sahiplerine, kiracılara ve bina yöneticilerine binalarını neyin enerji etkin yaptığını ve bunları sağlamak için neler gerektiğini anlatmak ve eğitmek için teşvik eder [10]. 3.1.8 Tasarımda yenilik Tasarımda yenilik kredi kategorisi, binaların performansını arttırmak üzere kullanılan, LEED veya herhangi bir başka yeşil bina gereklilikleri ile ilgili olarak belirtilmemiş, yeni ve yenilikçi teknolojilere ve stratejilere ek kredi sağlar. Bu kredi kategorisi, tasarım ve yapım aşamasına bütünsel bir yaklaşım sağlamak üzere proje ekibinde akredite olmuş bir LEED profesyoneli bulundurmayı teşvik eder [10]. 3.1.9 Bölgesel öncelik USGBC nin (ABD Yeşil Bina Konseyi) bölgesel konseyleri, ülkenin her bölgesi için en önemli çevresel kaygıları belirlemiştir ve altı LEED kredisi bu belirlenen bölgesel öncelikler kapsamında verilir [10]. 3.2 Bina Türlerine Göre LEED Bina Sertifikasyon Sistemi USGBC (ABD Yeşil Bina Konseyi) tarafından geliştirilen LEED, bina sahiplerine ve operatörlerine, pratik ve ölçülebilir bir yeşil bina tasarımı, inşaat, bakım ve onarım çözümleri tanımlamada temel bir çerçeve sağlar. Bina türlerine göre LEED Değerlendirme sistemleri aşağıda belirtildiği gibi kategorilere ayrılmıştır: 3.2.1 Yeni binalar için LEED Yeni binalar için LEED öncelikle yeni ticari ofis binaları için tasarlanmıştır ancak LEED uygulayıcıları tarafından birçok farklı bina tipi için uygulanabilmektedir. Standart bina kodları tanımına göre tüm ticari binalar yeni binalar için LEED için uygundur. Yeni binalar için LEED, yeni binalar ve mevcut yapıların kapsamlı yenileme projelerinin hem tasarım hem yapım aşamasındaki aktivitelere yöneliktir. Kapsamlı yenileme projeleri HVAC renovasyonu, önemli cephe yenilemeleri ve büyük ölçekte iç mekan rehabilitasyonlarını içerir. Eğer projenin içeriği büyük tasarım ve yapım aktiviteleri değil de daha çok bakım ve işletme aktivitelerine yönelikse Mevcut yapılar için LEED: Bakım ve işletme daha uygun bir 15

değerlendirme prosedürü sunar. 2009 LEED Yeni binalar ve kapsamlı yenilemeler için önkoşullar ve krediler 7 ana başlığa işaret eder: Sürdürülebilir alanlar (Sustainable Sites (SS)) Su verimliliği (Water Efficiency (WE)) Enerji ve atmosfer (Energy and Atmosphere (EA)) Malzeme ve kaynaklar (Materials and Resources (MR)) Kapalı alan çevre çalitesi (Indoor Environmental Quality (IEQ)) Tasarımda yenilik (Innovation in Design (ID)) Bölgesel öncelik (Regional Priority (RP)) USGBC tarafından belirtildiği gibi LEED sertifikaları aşağıda belirtilen seviyelerde değerlendirilir [11]: Onaylı sertifika: 40 49 puan Gümüş sertifika: 50 59 puan Altın sertifika: 60 79 puan Platin sertifika: 80 puan ve üzeri Yeni binalar ve kapsamlı yenilemeler için LEED minimum program gereklilikleri aşağıdaki gibidir [12, s.xiv]: Çevre yasaları ile uyumlu olmalıdır: LEED proje ve yapım alanı, proje sınırları içindeki tüm diğer gayrimenkul projeleri, tüm proje çalışmaları ve tüm federal, bölgesel ve yerel yapılaşma ile ilgili tüm yasa ve düzenlemelere uygun olmalıdır. Tüm LEED projeleri mevcut bir arazi üzerindeki kalıcı bir yer için tasarlanmalı, inşa edilmeli ve işletilmelidir. Ömrü boyunca herhangi bir yere taşınmak üzere tasarlanmış hiçbir proje LEED sertifikasyonu için uygun değildir. Makul bir yapım sahası sınırı bulunmalıdır: LEED proje sınırı, LEED proje binası için yapılacak tüm operasyonlarını destekleyecek projeyle ilişkili alanlara bitişik olmalıdır. LEED proje sınırına, bina yapımını destekleyen birimleri içermediği sürece, LEED projesi sahibi dışındaki kişi/kurumların sahip olduğu araziler dahil 16

olmamalıdır. Aynı kampus üzerinde yer alan LEED projelerinin hepsi LEED sertifikasyonuna dahil olacak şekilde proje sınırı belirlenmelidir. Kampus alanının %100 ü LEED sınırları içerisinde bulunmalıdır. Eğer bu gereklilik minimum yapı alanının tüm alana oranına uygun olmalıdır kuralı ile çakışıyorsa öncelikle minimum yapı alanının tüm alana oranına uygun olmalıdır kuralı geçerlidir. Gayrimenkulün herhangi bir parseli ancak bir LEED projesi ile ilişkilendirilebilir. Gerekli LEED kredilerini sağlamak üzere arsa sınırları mantıksız biçimde parçalara bölünemez. Minimum kat alanı gereklilikleri ile uyumlu olmalıdır. LEED projesi brüt kat alanının en az 93 m² sini (1,000 feet²) içermelidir. Gereken minimum doluluk oranları ile uyumlu olmalıdır. Tüm bina enerji ve su kullanım paylaşımı tarihlerine uyacağını taahhüt etmelidir. Sertifikalandırılmış tüm projeler USGBC ve/veya GBCI ile an az 5 yıllık periyotta tüm bina enerji ve su kullanım verilerini paylaşmayı taahhüt eder. Bu periyod, Yeni Binalar, Çekirdek & Kabuk, Okullar veya Ticari Yapılar gibi LEED sertifikasyon türlerinden herhangi biri ile sertifikalandırılmış binalarda, projenin tipik fiziksel doluluğunun sağlanmasıyla veya Mevcut Yapılar: İşletme & Onarım LEED sertifikası almışsa sertifikasını aldığı tarihte başlar. Bu veri paylaşımı çevrimiçi olarak düzenli, ücretsiz, erişilebilir ve güvenli destekleyici bilgileri içerir. Minimum yapı alanının tüm alana oranı ile ilgili gerekliliklerle uyumlu olmalıdır. LEED projesi yapısının brüt kat alanı, LEED proje sınırının brüt alanının %2 sinden az olmamalıdır [12, s.xvii]. 3.2.2 Mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım Mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım, mevcut ticari ve kurumsal yapıların devam etmekte olan operasyonlarının sürdürülebilirliğini sertifikalandırmak üzere tasarlanmıştır. Standart bina kodları tanımına göre mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım sertifikasyonuna uygun yapılar ofisler, hizmet kuruluşları, kurumsal yapılar (kütüphaneler, okullar, müzeler, kiliseler vs.), oteller ve 4 veya daha fazla konut içeren rezidental yapılar. Mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım, mal sahibi ve mevcut yapı işletmecilerine, LEED sertifikasyon sürecinde yapısal uygulamalar, süreçler, sistem güncelleştirmeleri, küçük alan kullanımı 17

değişiklikleri ve küçük tesis değişiklikleri ve eklemeler doğrultusunda bir giriş noktası sağlar. Mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım, mal sahiplerini ve mevcut yapı işletmecilerini sürdürülebilir uygulamalar ve binalarının yaşam döngüsü boyunca yarattığı çevresel etkileri azaltmak konusunda teşvik eder. Bu değerlendirme sistemi özellikle bina dışı bakım programları, su ve enerji kullanımı, çevre dostu ürünler ve temizlik uygulamaları, sürdürülebilir satın alma programları, atık yönetimi ve kapalı alan çevre kalitesi konularını destekler. Mevcut yapılar için LEED: İşletme ve Bakım, tek binaları, mal sahibi tarafından kullanılan binaları, birden çok kiracı tarafından kullanılan binaları veya çoklu binalardan oluşan kampus projelerini hedefler. Bu bir tüm yapı değerlendirme sistemidir. Çoğu proje yalnızca bir LEED değerlendirme sistemi için uygunken bazıları 2 veya daha fazla değerlendirme sistemine uygun olabilir. Eğer proje tüm önkoşulları yerine getiriyor ve değerlendirme sistemine göre minimum puan gerekliliklerini karşılıyorsa LEED sertifikasyonu için adaydır. Eğer birden fazla değerlendirme sistemi için uygunsa proje ekibi hangisi için çalışılacağına karar verir [13]. 3.2.3 Ticari içyapılar için LEED Ticari içyapılar için LEED, öncelikle ofislerde, perakende veya kurumsal işletmelerde, özellikle tüm bina işletiminde bulunmayan kullanıcılar için üretkenlik açısından uygun ve sağlıklı bir iç mekan sağlamayı hedefler. Kira alan veya kiracı olan kullanıcılar için uygun bir değerlendirme sistemidir. Ticari içyapılar için LEED, çekirdek ve kabuk için LEED ile birlikte çalışmak üzere tasarlanmıştır [14]. 3.2.4 Çekirdek ve kabuk için LEED Çekirdek ve kabuk için LEED değerlendirme sistemi, çekirdek ve kabuk gelişiminin doğasını tanıyan özel bir pazardır. Çekirdek ve kabuk için LEED değerlendirme sistemi, spekülatif gelişim pazarına hizmet etmek amacıyla, proje ekiplerinin, projenin tasarım ve yapım aşamalarını kapsamlı olarak kontrol edemediği projeler için geliştirilmiştir. Projenin yapılandırılma biçimine göre kapsamı projeden projeye değişiklik gösterebilir. Çekirdek ve kabuk için LEED değerlendirme sistemi, çeşitli proje tipleri ve geniş bir proje yelpazesi içindir. 18

Çekirdek ve kabuk için LEED, geliştiricinin, projenin tüm çekirdek ve kabuk tasarımını (mekanik, elektrik, sıhhi tesisat ve yangın koruma sistemleri vb.) ve yapımını kontrol edebildiği ancak kullanıcıların tasarım ve yapım uygulamalarını kontrol edemediği projeler için uygulanabilir. Bu tür yapılara örnek olarak ticari ofis binaları, tıbbi ofis binaları, perakende ticaret merkezleri, depolar ve laboratuvar tesisleri verilebilir. Eğer proje kısmi mal sahibi veya geliştirici tarafından tasarlanmış ve yapımı gerçekleştirilmiş ise mal sahibi ya da geliştiricinin içyapı işleri konusunda aynı oranda etkisi vardır. Bu tür projelerin çekirdek ve kabuk için LEED sertifikasyonu için mal sahibi yapının kiralanabilir alanının en fazla %50sini işgal etmiş olmalıdır. %50 sinden fazlasını işgal ettiği durumlarda Yeni binalar için LEED sertifikasyonuna başvurmalıdır [15]. 3.2.5 Okullar için LEED Okullar için LEED yeni okul binaları ve mevcut okul binalarının kapsamlı yenileme projelerinin hem tasarım hem de yapım aktiviteleri ile ilişkilidir. Okullar için LEED sertifikasyonu K 12 okullarının akademik binalarının yapımı ya da kapsamlı yenilenmesi projeleri için kullanılmalıdır. Okul kampusundeki diğer projeler iki veya daha fazla LEED değerlendirme sistemi kapsamına girebilir; örneğin, bir okul kampusundeki idari binalar, bakım tesisleri ya da yurt gibi binalar Okullar için LEED Sertifikasyonu veya yeni binalar için LEED sertifikasyonunun her ikisi için de uygun olabilir. Eğer proje kapsamı önemli tasarım ve yapım aktivitelerini içermiyorsa ve daha çok bakım ve onarım aktivitelerine yoğunlaşıyorsa mevcut yapılar için LEED: İşletme ve bakım değerlendirme sistemi için uygundur [16]. 3.2.6 Perakende satış mekanları için LEED Perakende satış mekanları için LEED, perakendecilerin kendi ürünlerine farklı türdeki mekanlara ihtiyaç duyması sonucu geliştirilmiştir [17]. 3.2.7 Sağlık hizmeti yapıları için LEED Sağlık hizmeti yapıları için LEED yeşil bina değerlendirme sistemi sağlık sektörünün, yatılı ve ayakta hasta tedavilerinin yapıldığı binaların kendine özgü 19

ihtiyaçları göz önüne alınarak geliştirilmiştir. Sağlık hizmeti yapıları için LEED sertifikasyonu aynı zamanda tıbbi ofisler, tıbbi eğitim ve araştırma merkezleri için de uygundur. Kimyasal ve diğer atıklara karşı hassasiyet ve doğal alanlara erişim gibi konularla da ilişkilidir [18]. 3.2.8 Konutlar için LEED Konutlar için LEED, dünya çapında tüm binaların tasarım, yapım ve işletme pratikleri konusunda sürdürülebilir olmasını destekleyen LEED araçlarının kapsamlı bir bölümünü oluşturmaktadır. Konutlar için LEED Değerlendirme Sistemi konutların genel performansını 8 kategoride inceler [19]: Yenilik ve tasarım süreci (Innovation and Design Process (ID)) Mekanlar ve bağlantılar (Location & Linkages (LL)) Sürdürülebilir yerleşim yerleri (Sustainable Sites (SS)) Su verimliliği (Water Efficiency (WE)) Enerji ve atmosfer (Energy & Atmosphere (EA)) Malzemeler ve kaynaklar (Materials & Resources (MR)) Kapalı alan çevre kalitesi (Indoor Environmental Quality (IEQ)) Farkındalık ve eğitim (Awareness & Education (AE)) 3.2.9 Yakın çevre gelişimi için LEED Yakın çevre gelişimi için LEED değerlendirme sistemi yakın çevre tasarımı, akılcı kentleşme ve yeşil binaların çevreye entegrasyonu konuları ile ilişkilidir [20]. 3.3 Yeni Binalar ve Kapsamlı Yenilemeler için LEED Sertifikasyon Sürecinin İşleyişi Genel olarak LEED sertifikasyon sürecinin başlangıç aşamasında, mal sahibi, gayrimenkul geliştiriciler, mimarlar, mühendisler, peyzaj mimarları, yükleniciler ve tüm diğer katılımcılar bir araya gelerek sürdürülebilir yapı stratejilerini belirlemelidir. Yeşil bina tasarımı hedefine ulaşmak ve bina verimliliğini arttırmak için öncelikle sistem odaklı entegre sistemlerin kullanımı konusunda proje ekibi 20

olarak hedefler belirlenmelidir. Bu bağlamda LEED ekibinin ilk görevi proje ekibini bir araya getirerek bu hedeflerin belirlenmesini sağlamaktır. Bu aşamayı, projenin kaydı, dokümantasyonunun yapılması, gözden geçirilmesi ve onaylanması aşamaları izler. 3.3.1 Kayıt Proje hedefleri belirlendikten ve LEED yeşil bina değerlendirme sistemi proje için uygun bulunduktan sonraki ilk aşama LEED sertifikasyonu için www.gbci.org web sitesi üzerinden çevrimiçi kayıt yaptırmaktır. Bu tez çalışmasında yapım süreci katılımcılarının LEED sertifikasyon hizmetlerini kimlerin hangi durumlarda sağlayacağı tanımlanmıştır ve kayıt aşaması işlemleri LEED sertifikasyon hizmetlerinin bir parçasıdır. Kayıt, LEED sertifikasyonu hedefinin bir çeşit deklarasyonudur. Kayıt aşaması beraberinde LEED onayı alabilmek için gerekli olan hizmet araçları ve kaynak ihtiyacını getirir. Değerlendirme sistemine karar verildikten ve gereken kayıt ücreti ödendikten sonra proje USGBC nin web sitesinde LEED Online başlığı altında çevrimiçi erişilebilir hale gelir. Bu aşamadan itibaren proje ekibinin sağlayacağı dokümantasyon süreci başlar. 3.3.2 Dokümanların hazırlanması Projenin, Yeni Binalar ve Kapsamlı Yenilemeler için LEED Sertifikasyonu süreci için gerekli kayıt ve ödemeleri yaparak LEED sertifikası almaya aday olduğunu deklare etmesinin ardından, projenin LEED gerekliliklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Bu gereklilikler, projenin her bir aşaması için ihtiyaç duyulan önkoşullar ve kredi koşullarının tanımlandığı, bu tezin 3.3.3.1 bölümünde verilen Yeni Binalar ve Kapsamlı Yenilemeler için LEED 2009 Proje Kontrol Listesi nde belirtilmiştir. Sertifikasyon aşamasında tüm önkoşul ve kredi koşulları yerine getirilmeli ve arşivlenmelidir. 3.3.3 Dokümanların teslim edilmesi Projenin uygulama aşamasına geçilirken proje ekibi bu kontrol listesindeki kredi gerekliliklerini yerine getirmek için üzerine düşen hizmetleri paylaşır. Proje ekibi tüm önkoşullar ve seçilen krediler için gerekli olan hesaplamalar için enformasyon toplamaya başlar. Gerekli dokümanlar ve belgeler hazırlandıktan sonra proje ekibi elindeki materyalleri LEED Online erişimi yoluyla çevrimiçi teslim eder ve 21