Federal-Mogul İzmit Piston ve Pim Üretim Tesisleri A.Ş. Analist Raporu

Federal-Mogul İzmit Piston ve Pim Üretim Tesisleri A.Ş. Analist Raporu Haziran, 2016

Önemli Beyan İşbu Değerleme Raporu ("Rapor"), halka açık olan Federal-Mogul İzmit Piston ve Pim Üretim Tesisleri A.Ş. nin (İzmit Piston ) piyasa sunmuş olduğu verilerden yararlanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, İzmit Piston hisselerinin piyasa değeri konusunda görüşümüzü yansıtmak amacıyla yazılmıştır. Rapordaki bilgilerin doğru olduğuna güvenilmekle birlikte Asya Yatırım Menkul Değerler A.Ş. veya yöneticileri, çalışanları, acenteleri, danışmanları ya da müşavirleri tarafından Raporda yer alan bilgilerin ve yorumların veya ilgili tarafa veya onun danışmanlarına sağlanan diğer yazılı veya sözlü bilgilerin doğru veya tam olmasına yönelik olarak açık veya örtülü herhangi bir beyan ve tekeffül verilmemiştir ve verilmeyecektir ve herhangi bir sorumluluk veya yükümlülük kabul edilmemiştir ve edilmeyecektir. Raporda yer alan veya almayan söz konusu bilgiler ve görüşlerdeki hatalar, atlamalar veya yanlış beyanlar, ihmaller veya diğerleri için açık veya örtülü hiçbir sorumluluk veya yükümlülük kabul edilmeyecektir ve bu bilgilerle veya başka şekilde ortaya çıkabilecek kusur ve ihmalle ilgili olarak bütün sorumluluk açıkça reddedilmektedir. Özellikle ve ancak yukarıda ifade edilenlerin genel kural olma niteliğine halel gelmeksizin, Raporda yer alan gelecek projelerinin, idari tahminler, beklentiler veya geri dönüşlerin veya diğer sözlü veya yazılı bilgilerin makullüğü veya başarısına ilişkin açık veya örtülü hiçbir sorumluluk kabul edilmemiştir veya kabul edilmeyecektir. Bu itibarla, ne Asya Yatırım ve ne de Asya Yatırım ın ilgili yöneticileri, çalışanları, pay sahipleri, acenteleri, danışmanları veya müşavirleri, açıkça ve özellikle kabul edilmedikçe, herhangi bir kişinin Raporda yer alan herhangi beyan veya ihmale dayanmasının sonucu olarak veya gelecek irtibatlar nedeniyle uğradığı hiçbir doğrudan veya dolaylı kayıp ve zarardan sorumlu olmayacaktır. 2

Ocak 2014 Mart 2014 Mayıs 2014 Temmuz 2014 Eylül 2014 Kasım 2014 Ocak 2015 Mart 2015 Mayıs 2015 Temmuz 2015 Eylül 2015 Kasım 2015 Ocak 2016 Mart 2016 Mayıs 2016 Yatırım Özeti İzmit Piston için yapılan değerleme çalışmasında hisse için hedef fiyatımız 14,84 TL olarak tespit edilmiş olup şirket için tavsiyemiz "piyasaya paralel getiri"dir. İzmit Piston un esas faaliyet alanı piston ve pim üretimidir. Şirketin üretiminin %76 lık kısmı yurtdışına gerçekleştirilmektedir. Üretim, sipariş usulü gerçekleştirilmekte olup bu açıdan üretim tamamı satılmakta ve düşük stok oluşmaktadır. Düşük stok seviyesi ise şirketin işletme sermayesi ihtiyacını azaltmaktadır. Şirket Öneri Piyasa Değeri Fiyat Hedef Fiyat FMIZP Piyasaya Paralel Getiri 190.309.611 TL 13,33 TL 14,84 TL 1 Aylık 3 Aylık 12 Aylık Hisse Performansı -4,0% -5,0% 13,7% İzmit Piston, sermaye ağırlıklı çalışan bir firma olup finansal borçlanma yolunu tercih etmemektedir. Şirket kaynaklarının %84 ü özkaynaklardan oluşmaktadır. Kalan kısım ise ticari borçlardan ve esas faaliyetler ile ilişkili çeşitli borçlardan oluşmaktadır. Şirketin ana ortağı olan Federal Mogul Powertrain Otomotiv A.Ş. nin iştirakleri ile İzmit Piston yakın ilişki halinde olup şirketin ürünleri bu iştirakler aracılığı ile satılmaktadır. Şirket satışlarının büyük çoğunluğunu oluşturan yurtdışı satışlarında bu şirketlerin aktif rolleri bulunmaktadır. Şirket için yapılan değerlemede indirgenmiş nakit akımı analizi ve çarpan analizi kullanılmış olup bu yöntemler ile yapılan değerleme elde edilen değere yatırımcı amaçlı gayrimenkullerin değerleri ve diğer çeşitli borç ve alacaklar da eklenerek hedef piyasa değerine ulaşılmıştır. Şirketin 211,9 93.166,77 88.166,77 83.166,77 78.166,77 73.166,77 68.166,77 63.166,77 58.166,77 Hisse Performansı XU100 FMIZP 16,88 15,88 14,88 13,88 12,88 11,88 10,88 9,88 8,88 olarak hesaplanan piyasa değerinin %15,1 lik kısmı, şirketin esas faaliyeti ile ilişkili olmayan yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerinden kaynaklanmaktadır. 3

İçindekiler 1. İzmit Piston Hakkında 6 1.1. İzmit Piston Genel Bilgiler 6 1.2. Üretim Verileri 7 2. Mali Yapı 9 2.1. Genel Görünüm 9 3. Değerleme 13 3.1. Genel Görünüm 13 3.2. Çarpan Analizi 14 3.3. İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi 15 3.4. Döviz Pozisyonu Etkisi 18 3.5. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 18 3.6. Diğer Alacaklar, Borçlar ve Karşılıklar 18 3.7. Piyasa Değeri 19 4. Ekler 21 4.1. İzmit Piston Bilanço 21 4.2. İzmit Piston Gelir Tablosu 23 4

1. İzmit Piston Hakkında 1.1. İzmit Piston Genel Bilgiler Federal Mogul İzmit Piston ve Pim Üretim Tesisleri A.Ş., piston ve pim imali ve ticareti konularında faaliyet göstermektedir. Şirket'in ana ortağı, Federal Mogul Powertrain Otomotiv A.Ş. olup %85 lik payına sahiptir. Kalan kısım ise halka açıktır. Şirket merkezi Kocaeli'ndedir. Şirketin iki ana ürünü bulunmakta olup bunlar piston ve pim olarak ayrılmaktadır. Şirketin üretiminin önemli bir bölümü yurtdışına satılmakta olup 2015 yılında satışlarının %76 lık kısmı yurtdışı satışlar olarak gerçekleşmiştir. Şirketin ana ortağı olan Federal Mogul Powertrain Otomotiv A.Ş. nin iştirakleri ile İzmit Piston yakın ilişki halinde olup şirketin ürünleri bu iştirakler aracılığı ile satılmaktadır. Şirket satışlarının büyük çoğunluğunu oluşturan yurtdışı satışlarında bu şirketlerin aktif rolleri bulunmaktadır. Ortaklık Yapısı Heidelbergcement Grubu; 76.035.135,41; 40% Sabancı Grubu; 76.035.136,43 ; 40% Diğer; 39.376.796,41 ; 20% Ödenmiş Sermaye: 191.447.068 TL Özsermaye: 1.002.584.166 TL 6

bin adet 1. İzmit Piston Hakkında 1.2. Üretim Verileri Üretim Verileri Şirketin ürünleri iki ana kategoriye ayrılmakta olup bunlar piston ve pimlerdir. 3.000 Şirketin üretim verileri yandaki grafikte yer almaktadır. Pim üretimi talepteki düşüş nedeniyle 2012 yılı sonrasında düşüş göstermiştir. 2016 yılı ilk üç aylık döneminde ise üretimde bir önceki yılın aynı dönemine göre artış gözlenmiştir. Piston üretiminde ise 2014 yılı sonrasında yükseliş trendine 2.500 2.208 2.596 2.491 2.207 girilmiştir. 2.000 1.822 1.780 1.909 1.500 1.448 1.311 1.345 1.000 500 342349 364 540-2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2015/03 2016/03 Piston Pim 7

2. Mali Yapı 2.1. Genel Görünüm İzmit Piston 2016/03 döneminde 32,5 milyon TL aktif büyüklük ve 27,4 milyon TL özsermayeye sahip bir firmadır. Şirket varlıklarının %66,4 ü dönen varlıklar ve %33,6 sı ise duran varlıklardan oluşmaktadır. Detaylı incelendiğinde ise şirket varlıklarının %35,8 i likit varlıklar, %24,2 si kısa vadeli ticari alacaklar ve %25,1 i ise maddi duran varlıklardan oluşurken kalan %14,9 luk kısım ise stoklar ve diğer varlıklardan oluşmaktadır. Kaynaklar incelendiğinde ise %84,2 lik bir özkaynak ve %15,8 lik bir yabancı kaynak yapısı olduğu görülmektedir. Varlıkların detayları incelendiğinde 2016/03 döneminde %35,8 lik bir likit varlık olduğu görülmektedir. Yılsonlarında bu oranın %45-%56 aralığına kadar çıktığı görülmektedir. toplam 11,6 milyon TL olan likit varlıklarının tamamına yakın kısmı bankalarda yer almakta olup faiz geliri elde edilmektedir. Vadeli mevduatlarda yer alan tutarın tamamı euro cinsindendir. Nakit varlıklardaki dalgalanma genellikle temettü önemleri ile düşürülmektedir. Varlıklar içerisinde diğer önemli kısım ise kısa vadeli ticari alacaklar olup %24,2 lik bir paya (7,9 milyon TL) sahiptir. Ticari alacakların tamamı şirketin ilişkili taraflardan olan ticari alacaklarıdır. Bu tutarın 6,5 milyon TL lik kısmı şirketin Federal-Mogul Dış Ticaret A.Ş. ve 1,3 milyon TL lik kısım ise Federal-Mogul Powertrain Otomotiv A.Ş. den kaynaklanmaktadır. Ticari alacak devir süresi ortalama 33,7 gün olup bu süre dönemler itibariyle önemli dalgalanmalar göstermemektedir. Maddi duran varlıklar 8,2 milyon TL tutarında olup aktifler içerisinde %25,1 lik paya sahiptir. Bu varlıkların toplam maliyet bedeli 41 milyon TL olup 32,9 milyon TL tutarında amortisman oluşmuştur. Maddi duran varlıkların tamamına yakın kısmı makine ve cihazlardan oluşurken az bir kısmı ise bina ve diğer varlıklardan oluşmaktadır. Şirket üretimi sipariş üzere gerçekleşmekte olup bu nedenle düşük stok seviyesinde çalışmaktadır. Stok seviyesi 2016/03 döneminde 1,64 milyon TL olup stok devir süresi ise 15,3 gündür. 9

2. Mali Yapı 2.1. Genel Görünüm Şirketin peşin ödenmiş giderleri toplam 1,64 milyon TL dir. Bunlar, çeşitli verilen avans karşılıklarıdır. Şirketin yatırım amaçlı bulundurduğu gayrimenkulleri yer almakta olup bunların defter değeri 657.357 TL dir. Şirket, İzmit te bulunan toplam 20.170 metrekare kapalı alana sahip fabrika binasının 15.998 metrekarelik kısmını (%79) ilişkili kurulusu olan Federal-Mogul Piston Segman ve Gömlek Üretim Tesisleri A.Ş.'ye kiralamıştır. Bu gayrimenkullerin maliyet bedeli 7,3 milyon TL olup amortisman düşülmesi nedeniyle defter değeri bu seviyededir. Şirketin kiralama ile elde ettiği gelir 2015 yılında 2,337.641 TL olup 2016 yılı ilk üç aylık döneminde ise 523.033 TL dir. Şirketin kaynak yapısı incelendiğinde özsermaye ile faaliyet yürütmekte olduğu görülmektedir. Şirket, finansal borçlanma yolunu tercih etmemektedir. Kaynaklarının %84,2 si özsermaye olup bununla birlikte %7 lik ticari borçlardan oluşmaktadır. Kalan %9 luk kısım ise diğer yükümlülüklerden oluşmaktadır. Ticari borç seviyesi 2,3 milyon TL olup ticari borç ortalama ödeme süresi ise 13,5 gündür. Ticari borçların 1,1 milyon TL lik kısmı ilişkili taraflaradır. Şirket özsermayesi incelendiğinde toplam 27,4 milyon TL olan özsermayenin 14,3 milyon TL lik kısmı ödenmiş sermayeden oluşmaktadır. Şirket elde ettiği net karın önemli bir kısmını temettü olarak dağıtmakta olup 2015 yılı karından dağıtılan temettü tutarı hisse başına 1,22 TL dir. Toplam temettü dağıtım tutarı ise 17,4 milyon TL dir. Şirketin gelirlerine göz attığımızda net satışlarda düzenli bir yükseliş olduğu görülmektedir. 2015 yılında net satışları %18,1 artarak 57,3 milyon TL olmuştur. 2016/03 döneminde ise net satışlar %25,3 artarak 16,3 milyon TL olmuştur. Mamul maliyetlerinin net satışlara oranı 2015/12 döneminde %72,7 olarak gerçekleşmiştir. Brüt kar marjı ise %27,3 olmuştur. Yine aynı dönemde faaliyet giderlerinin net satışlara oranı %5 olmuştur. 10

2. Mali Yapı 2.1. Genel Görünüm Şirketin diğer faaliyet gelirlerine göz attığımızda 2016/03 döneminde elde edilen bu gelirlerin büyük çoğunluğunun kira gelirlerinden oluştuğu görülmektedir. daha önce de belirtildiği gibi şirket, arsalarının bir kısmını ilişkili şirketlere kiralamıştır. 2015/12 döneminde ise kur farkı gelirlerinin yüksek olduğu görülmektedir. şirket bunun yanında kiraya verdiği bu varlıkların elektrik faturalarını da kiralayan şirkete fatura ettiği için bu tutarlar da yine buraya yazılmıştır. Diğer faaliyetlerden giderler ise çoğunlukla kur farkı giderlerinden oluşmaktadır. Yatırım faaliyetlerinden gelirler ise şirketin yatırım amaçlı elde bulundurduğu ve esas faaliyetleri ile alakalı olmayan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinden oluşmaktadır. Finansman gelir ve giderleri kalemlerinde görülen tutarlar, şirketin kambiyo gelir ve giderlerinden kaynaklanmaktadır. Şirket satışlarının büyük çoğunluğu ihracat şeklinde gerçekleşmekte olup bunun yanında bankada tutulan para da yine çoğunluk itibariyle yabancı para cinsindendir. Bu nedenle şirketin kambiyo gelir ve giderlerin dönemler itibariyle önemli hareketlilikler gösterebilmektedir. Şirketin net kar marjı 2016/03 döneminde %24,1 olmuştur. FAVÖK marjı ise %25,7 olmuştur. Şirketin net işletme sermayesi yeterli düzeydedir. Bu nedenle finansal borçlanma yoluna gitmemektedir. Şirket, esas faaliyetlerinde özsermaye ağırlıklı çalışmakta olup faaliyetleri gereği bir miktar da ticari borçlanma yoluna gitmektedir. Şirketin sipariş usulü çalışıyor olması, bazı durumlarda sipariş avansı alması gibi nedenlerle düşük stokta çalışmakta ve düşük stok ise şirketin net işletme sermayesi ihtiyacını oldukça düşürmektedir. Bu açıdan şirket, kendi sektörünün gerektirdiği ölçüde faaliyetlerini sürdürmekte ve elde ettiği nakdi ise, faaliyet hacminin sınırlı olması nedeniyle faiz gelirinde değerlendirmektedir. Dönem sonlarında ise nakdini temettü ödemesiyle yatırımcılara aktarmaktadır. 11

3. Değerleme 3.1. Genel Görünüm İzmit Piston için yapılan değerleme çalışmasında çarpan analizi ve indirgenmiş nakit akımı analizi kullanılmıştır. Şirketin esas faaliyetleri incelendiğinde sipariş üzere üretim yapan ve bu nedenle düşük işletme sermayesi ile çalışan bir firma olduğu görülmektedir. Şirketin faaliyet gelirlerinde standart bir yapı bulunmakta olup dönemler itibariyle mamul maliyeti ve faaliyet giderlerinde oransal olarak önemli değişimler gerçekleşmemektedir. Esas faaliyetlerinin sınırlı olması nedeniyle şirket, alternatif yatırım fırsatlarını kullanmaktadır. Bu amaçla şirketin yatırım amaçlı gayrimenkulleri bulunmakta olup bu gayrimenkullerden kira geliri elde etmektedir. Yapılan değerlemede, bu gayrimenkullerin maliyet değeri ile muhasebeleştirilmiş olması nedeniyle kira geliri üzerinden değerlemeye tabi tutulmuştur. 13

3. Değerleme 3.2. Çarpan Analizi İzmit Piston, otomotiv sektörüne ürün üreten bir firma olup Borsa İstanbul'da işlem gören şirketlerden aynı sektörde yer alan başka bir firma bulunmamaktadır. Bu nedenle şirket için yapılan değerlemede sınai sektör şirketlerinin verileri kullanılmıştır. Yandaki tabloda görüldüğü gibi İzmit Piston sırasıyla 11,3 x F/K, 11,2 x FD/FAVÖK, 2,9 x FD/Satışlar ve 7,0 x PD/DD çarpanları ile işlem görmektedir. Şirketin faaliyet gösterdiği sınai sektör ise sırasıyla 13,5 x F/K, 9,1 x FD/FAVÖK, 1,1 x FD/Satışlar ve 2,0 x PD/DD çarpanları ile işlem görmektedir. Şirketin karlılık seviyesini yüksek olduğu ve yüksek seviyede temettü dağıttığı için FD/Satışlar ve PD/DD çarpanları sınai sektörden oldukça yüksek seviyede gerçekleşmektedir. Bu nedenle yapılan değerlemede karlılık seviyesi ile ilişkili olan F/K ve FD/FAVÖK çarpanlarına yüksek ağırlık verilirken FD/Satışlar ve PD/DD çarpanlarına düşük ağırlık verilmiştir. Aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi yapılan değerleme çalışmasında şirketin hedef fiyatı 11,66 TL/lot olarak tespit edilmiştir. Şirket FMIZP Piyasa Değeri 190.309.611 Firma Değeri 178.672.740 Net Borç -11.636.871 Özkaynaklar 27.372.290 Net Satışlar 60.612.633 FAVÖK 15.958.736 Net Kar 16.807.714 F/K 11,3 FD/FAVÖK 11,2 FD/Satışlar 2,9 PD/DD 7,0 Çarpan Analizi Hesaplanan PD Ağırlık Ağırlıklı PD F/K 226.382.277 40,00% 90.552.911 FD/FAVÖK 156.383.985 40,00% 62.553.594 FD/Satışlar 77.568.962 10,00% 7.756.896 PD/DD 55.421.698 10,00% 5.542.170 Hedef Piyasa Değeri 166.405.571 Hedef Fiyat 11,66 14

3. Değerleme 3.3. İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi İzmit Piston, özsermaye ile çalışmakta olup finansal borçlanma yolunu tercih etmemektedir. İndirgenmiş nakit akımı analizinde indirgeme katsayısı olan ağırlıklı ortalama sermaye maliyetinin hesaplanma şekli yandaki tabloda görüldüğü gibi olup bu katsayı, finansal borcun olmaması nedeniyle şirketin özsermaye maliyeti ile eşit çıkmıştır. Şirket satışlarının çoğunlukla yurtdışına yapılması, şirketin büyüme verilerinin yurtiçi otomotiv sektöründen bağımsız gelişmesine yol açmaktadır. Şirket, arz ve talep dengesine göre farklı bölgelere satışlar gerçekleştirmekte olup bu nedenle otomotiv sektörünün oldukça üzerinde satış performansı göstermektedir. Yıllık ortalama büyüme oranı 2011-2015 yılları arasında %11,7 olarak gerçekleşmiştir. Bu nedenle şirketin geleceğe dönük projeksiyonlarında yıllık büyüme oranı ortalama %11,7 olarak varsayılmıştır. Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti Risksiz Getiri Oranı 9,39% Beta 0,65 Piyasa Risk Primi 5,0% K e 12,66% Borçlanma Maliyeti Borç Maliyeti 10,00% Vergi Oranı 20% K d 8,0% Borç / (Borç + Özkaynak) 0,0% AOSM 12,66% Mamul maliyetleri ve faaliyet giderlerinde oransal bazda önemli değişmeler yaşanmamaktadır. Mamul maliyetlerinin net satışlara oranı %72,7 ve faaliyet giderlerinin net satışlara oranı ise %5,1 olarak sabit bırakılmış olup buna göre projeksiyon oluşturulmuştur. Şirketin 2015 yılı yatırım giderleri 2,6 milyon TL olup bu yatırımlar genel anlamda faaliyetlerin sürdürülmesi için gerekli olan standart bakım ve yenileme giderleridir. Önceki yılların verileri incelendiğinde bu verilerde önemli değişmeler olmamıştır. Bu nedenle geleceğe dönük faaliyet giderlerinin her yıl ortalama %5 artacağı varsayılmıştır. Bu varsayım çerçevesinde amortisman giderleri oluşturulmuştur. Amortisman için baz alınan süre 5 yıldır. 15

3. Değerleme 3.3. İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Daha önce «mali yapı» bölümünde de ifade edildiği gibi şirketin net işletme sermayesi ihtiyaç süresi oldukça düşüktür. Bu süre 2016/03 döneminde ortalama 35,6 gün olarak hesaplanmış olup gelecek dönemlerde de ortalama 35 gün olacağı varsayılmıştır. Bu süre baz alınarak net işletme sermayesi ihtiyacı hesaplanarak projeksiyona eklenmiştir. Şirketin finansal borcu olmaması nedeniyle net borcu negatif olup bu tutar -11,6 milyon TL dir (Şirket net nakittedir). Değerleme sonucunda bu tutar firma değerine eklenmiştir. Hazırlanan indirgenmiş nakit akımı analizine göre şirketin hedef fiyatı 12,98 TL/lot olarak tespit edilmiştir. 16

3. Değerleme milyon TL 2014/12 2015/12T 2016/12T 2017/12T 2018/12T 2019/12T 2020/12T 2021/12T+ Net Satışlar 48,5 57,3 65,9 72,5 79,8 87,7 96,5 Net Satış Değişimi 30,2% 18,1% 15,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% SMM 36,7 41,7 47,9 52,7 58,0 63,8 70,1 SMM/Net Satış Oranı 75,7% 72,7% 72,7% 72,7% 72,7% 72,7% 72,7% Brüt Kar 11,8 15,7 18,0 19,8 21,8 24,0 26,4 Faaliyet Giderleri 3,3 2,9 3,4 3,7 4,1 4,5 4,9 Faaliyet Giderleri/Net Satışlar 6,9% 5,0% 5,1% 5,1% 5,1% 5,1% 5,1% Esas Faaliyet Karı 8,5 12,8 14,6 16,1 17,7 19,5 21,4 Amortisman Giderleri 1,3 1,7 2,3 2,9 2,8 2,7 2,9 FAVÖK 9,8 14,5 17,0 19,0 20,5 22,2 24,3 Vergi 2,6 2,9 3,2 3,5 3,9 4,3 İşletme Sermayesi Değişimi 0,4 0,6 0,4 0,6 0,6 0,6 Finansal Gelirler 2,2 2,6 3,8 4,2 4,6 5,1 5,6 Yatırım Giderleri 2,2 2,6 2,7 2,9 3,0 3,2 3,3 Serbest Nakit Akımları 11,5 14,5 16,6 17,9 19,6 21,6 187,3 İskonto Katsayısı 1,00 0,89 0,79 0,70 0,62 0,55 0,55 İndirgenmiş Serbest Nakit Akımı 12,9 13,1 12,5 12,1 11,9 103,2 Firma Değeri 165,8 Net Borç -11,6 Piyasa Değeri 177,4 17

3. Değerleme 3.4. Döviz Pozisyonu Etkisi Şirketin 2016/03 dönemi itibariyle döviz cinsi varlıkları, döviz cinsi yükümlülüklerinin üzerindedir. 31.03.2016 tarihinden günümüze döviz kurlarında yükseliş meydana gelmiş olup bu yükselişin neticesinde şirketin varlıklarında 472.158 TL lik bir artış yaşanmıştır. Bu artış tutarı, şirketin nihai piyasa değerine eklenmiştir. 3.5. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Şirketin yatırım amaçlı elde bulundurduğu gayrimenkullerin değeri, amortisman paylarının da düşülmesi neticesinde bilançoda 657.357 TL olarak gösterilmiştir. Bu tutar, ilgili gayrimenkulün gerçek değerini yansıtmamakta olup şirketin 2015 yılında bu gayrimenkulden elde ettiği kira geliri 2.337.641 TL dir. Yapılan değerleme çalışmasında ilgili gayrimenkulün gelecekte elde edeceği kira gelirleri tahmin edilip günümüze indirgenmiştir. Kira gelirlerinin yıllık ortalama %5 büyüyeceği tahmin edilmiş olup iskonto oranı olarak ise şirketin ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanılmıştır. Bu çerçevede ilgili gayrimenkulün değeri 32.041.869 TL olarak tespit edilmiştir. 3.6. Diğer Alacaklar, Borçlar ve Karşılıklar Şirketin devletten alacakları 591.373 TL dir. Personele olan borçlar (kıdem tazminatı vb.) 681.953 TL ve diğer alacaklar/borçlar ise net -196.621 TL dir. Bu alacak ve borçlar şirketin nihai piyasa değerinden mahsuplaştırılmıştır. 18

3. Değerleme 3.7. Piyasa Değeri Yandaki tabloda görüldüğü gibi indirgenmiş nakit akımı analizi ile elde edilen değer %70 ve çarpan analizi ile elde edilen değerler ise %30 oranında ağırlıklandırılmıştır. Diğer çeşitli alacaklar, borçlar ve karşılıklar da mahsuplaştırılarak şirketin hedef piyasa değerine ulaşılmıştır. Buna göre şirketin hedef piyasa değeri 211.860.942 TL olarak hesaplanmış olup bu değer, 14,84 TL/lot fiyatına tekabül etmektedir. Hesaplanan PD Ağırlık Ağırlıklı PD İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi 185.303.492 TL 70% 129.712.445 TL Çarpan Analizi 166.405.571 TL 30% 49.921.671 TL Döviz Pozisyonu Etkisi (Bilanço Döneminden Sonra) 472.158 TL Devletten Alacaklar 591.373 TL Personele Borçlar -681.953 TL Diğer Alacaklar Diğer Borçlar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Hedef Piyasa Değeri Hedef Fiyat 238.013 TL -434.634 TL 32.041.869 TL 211.860.942 TL 14,84 TL 19

4. Ekler 4.1. İzmit Piston Bilanço BİLANÇO 2011/12K 2012/12K 2013/12K 2014/12K 2015/03K 2015/12K 2016/03K Dönen Varlıklar 25.929.418 20.601.399 22.365.560 26.954.244 24.981.147 33.102.557 21.592.888 Hazır Değerler 16.344.303 15.898.858 17.978.126 16.979.378 12.790.780 23.553.428 11.636.871 Kısa Vadeli Ticari Alacaklar 6.984.859 2.975.800 2.730.519 5.614.306 9.082.409 6.377.928 7.868.332 Diğer Kısa Vadeli Alacaklar 0 0 0 47.081 46.034 31.832 54.582 Stoklar 2.009.935 1.522.242 1.456.047 3.235.053 1.912.027 2.470.867 1.639.389 Peşin Ödenmiş Giderler 0 0 144.271 163.534 944.611 201.880 155.701 Diğer Dönen Varlıklar 590.321 204.499 56.597 914.892 205.286 466.622 238.013 Duran Varlıklar 4.333.455 7.544.721 9.614.475 10.814.233 11.681.847 11.798.183 10.933.701 Uzun Vadeli Ticari Alacaklar 0 0 0 14.732 0 23.341 0 Diğer Uzun Vadeli Alacaklar 14.723 15.572 14.732 0 528.108 0 23.341 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 0 0 1.071.493 926.599 890.376 855.589 657.357 Maddi Duran Varlıklar 3.646.430 7.095.343 8.351.888 9.437.681 9.222.477 8.775.746 8.172.375 Maddi Olmayan Duran Varlıklar 676 2.976 1.752 552 252 0 0 Ertelenen Vergi Varlıkları 671.626 430.830 174.610 144.250 197.882 654.249 591.373 Peşin Ödenmiş Giderler 0 0 0 290.419 254.781 1.489.258 1.489.255 Diğer Duran Varlıklar 0 0 0 0 587.971 0 0 TOPLAM AKTİFLER 30.262.873 28.146.120 31.980.035 37.768.477 36.662.994 44.900.740 32.526.589 21

4. Ekler 4.1. İzmit Piston Bilanço BİLANÇO 2011/12K 2012/12K 2013/12K 2014/12K 2015/03K 2015/12K 2016/03K Kısa Vadeli Yükümlülükler 1.470.294 2.123.200 2.159.837 4.427.627 8.335.211 3.598.481 4.622.152 Ticari Borçlar 677.097 1.816.985 1.344.181 2.287.877 5.515.304 2.163.618 2.289.603 Diğer Borçlar 139.565 261.163 49.079 66.201 246.282 231.526 434.634 Ertelenmiş Gelirler 0 0 68.702 1.439.801 1.113.583 732.249 526.758 Cari Dönem Vergi Yükümlülüğü 276.154 0 456.355 366.448 657.921 124.156 961.691 Borç ve Gider Karşılıkları 0 0 60.826 132.599 414.406 100.050 149.806 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar 0 0 175.559 124.746 317.065 221.371 246.078 Diğer Kısa Vadeli Borçlar 377.478 45.052 5.135 9.955 70.650 25.511 13.582 Uzun Vadeli Yükümlülükler 135.910 254.490 256.504 386.023 219.801 681.733 532.147 Borç ve Gider Karşılıkları 135.910 254.490 256.504 386.023 219.801 681.733 532.147 Öz Sermaye (Azınlık Payı Dahil) 28.656.669 25.768.430 29.563.694 32.954.827 28.107.982 40.620.526 27.372.290 ÖZ SERMAYE (ANA ORTAKLIĞA AİT) 28.656.669 25.768.430 29.563.694 32.954.827 28.107.982 40.620.526 27.372.290 Sermaye 14.276.790 14.276.790 14.276.790 14.276.790 14.276.790 14.276.790 14.276.790 Sermaye Yedekleri 0 0 14.264-102.852 0-321.997-101.874 Yeniden Değerleme Artışı 0 0 0 0 39.336 0 0 Net Dönem Karı 9.496.495 5.301.383 7.612.954 9.056.632 2.610.548 15.484.427 3.933.835 Geçmiş Yıl Karları 0 68.891 991.589 2.255.556 2.587.798 2.587.798 2.124.071 Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler 4.882.311 6.120.293 6.667.024 7.467.628 8.592.437 8.592.435 7.138.395 Özsermaye Enf. Düz. Farkları 1.073 1.073 1.073 1.073 1.073 1.073 1.073 TOPLAM PASİFLER 30.262.873 28.146.120 31.980.035 37.768.477 36.662.994 44.900.740 32.526.589 22

4. Ekler 4.2. İzmit Piston Gelir Tablosu GELİR TABLOSU 2011/12K 2012/12K 2013/12K 2014/12K 2015/03K 2015/12K 2016/03K SATIŞ GELİRLERİ 36.835.137 36.524.031 37.279.294 48.525.667 13.022.474 57.313.790 16.321.317 Satışların Maliyeti (-) 28.453.916 28.319.812 31.404.581 36.735.540 9.904.712 41.661.153 12.217.752 Brüt Esas Faaliyet Karı/Zararı 8.381.221 8.204.219 5.874.713 11.790.127 3.117.762 15.652.637 4.103.565 Faaliyet Giderleri (-) 1.477.783 1.948.825 1.607.150 3.336.385 712.928 2.893.352 541.217 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri 438.977 400.993 296.087 829.625 222.704 957.126 270.685 Genel Yönetim Giderleri 1.038.806 1.547.832 1.311.063 2.506.760 490.224 1.936.226 270.532 Net Esas Faaliyet Karı/Zararı 6.903.438 6.255.394 4.267.563 8.453.742 2.404.834 12.759.285 3.562.348 Diğer Faaliyetlerden Gelir ve Karlar 1.948.870 1.954.569 1.392.757 1.922.217 588.475 1.981.583 919.886 Diğer Faaliyetlerden Zararlar ve Giderler (-) 607.699 1.216.487 1.138.898 907.940 1.008.813 572.712 181.466 Faaliyet Karı veya Zararı 8.244.609 6.993.476 4.521.422 9.468.019 1.984.496 14.168.156 4.300.768 Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler 0 0 1.304.651 1.774.914 523.033 2.337.641 634.996 Yatırım Faaliyetlerinden Giderler 0 0 0 0 0 708.431 0 (Esas Faaliyet Dışı) Finansal Gelirler 4.753.297 2.130.539 4.231.597 2.381.070 869.747 4.775.758 564.341 (Esas Faaliyet Dışı) Finansal Giderler (-) 1.102.734 2.472.823 578.890 2.604.281 186.393 2.987.213 596.733 Vergi Öncesi Kar/Zarar 11.895.172 6.651.192 9.478.780 11.019.722 3.190.883 17.585.911 4.903.372 Ödenecek Vergi ve Yasal Yükümlülükler (-) 2.398.677 1.349.809 1.865.826 1.963.090 580.335 2.101.484 969.537 Dönem Vergi Gelir/Gideri 2.603.045 1.109.013 1.624.998 1.903.449 669.515 2.556.697 961.691 Ertelenmiş Vergi Gelir/Gideri 204.368-240.796-240.828-59.641 89.180 455.213-7.846 NET DÖNEM KARI/ZARARI 9.496.495 5.301.383 7.612.954 9.056.632 2.610.548 15.484.427 3.933.835 Ana Ortaklık Payları Net Dönem Karı/Zararı 9.496.495 5.301.383 7.612.954 9.056.632 2.610.548 15.484.427 3.933.835 Amortismanlar 961.080 626.999 1.185.697 1.302.898 311.654 1.720.808 632.783 FAVÖK 7.864.518 6.882.393 5.453.260 9.756.640 2.716.488 14.480.093 4.195.131 23

Asya Yatırım Hakkında Web Sitesi Adresimiz: www.asyayatirim.com.tr Raporu Hazırlayan Hangi şirketleri öneriyoruz? Önerdiğimiz diğer hisse senetleri ile ilgili bilgi almak için web sitemizi ziyaret edebilirsiniz. Diğer değerleme raporlarımız için lütfen tıklayınız. Araştırma raporlarını almak ve e-mail grubumuza üye olmak için lütfen aşağıdaki maile bildiriniz: arastirma@asyayatirim.com.tr Kenan Çılman Yönetmen Araştırma Bölümü kenan.cilman@asyayatirim.com.tr Asya Yatırım Menkul Değerler A.Ş. Saray Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:10 34768 Ümraniye / İSTANBUL Tel : 0216 250 53 00 Faks : 0216 634 17 00 24