RİVA / BEYKOZ Hazırlayan: Özgün BEKAR Şehir Plancısı
LOKASYON
Çalışma alanı, İstanbul ili Beykoz İlçesi Riva Köyü dür. Riva Riva Deresi
RİVA KÖYÜ Riva köyü, kuzeyinde Karadeniz'in uzandığı, güneyinde Paşamandıra köyünün bulunduğu, doğusunda Göllü ve batısında Anadolufeneri köylerinin yer aldığı güzel bir Beykoz köyüdür. Köyün kuruluşunun Cenovalılara kadar gittiği söylenmektedir. Riva (Çayağzı) Köyü, Riva Çayı'nın denize döküldüğü yerin doğu kısmında kalıyor olması dolayısıyla bu isimle adlandırılmış ancak daha sonra adı Çayağzı olarak değiştirilmiştir. Köyde sebze ve meyvecilik ile et ve süt hayvancılığı yapılmaktadır. Köylülerden bazıları balıkçılıkla uğraşmaktadır. Köyün sahil kesiminde çeşitli yazlıklar bulunmaktadır. Köyün ilçe merkezine olan uzaklığı on sekiz kilometredir. Köyde ayrıca Kumköy Çiftliği olarak bilinen bir çiftlik de bulunmaktadır. Türkiye Futbol Federasyonunun içinde üç futbol sahası ve oteli olan eğitim tesisleri bu köy sınırları dahilindedir ve Türkiye milli takımı burada zaman zaman kamp yapmaktadır. Riva deresinin ulaşım noktasında zikredilmesi gereken tarihsel bir işlevi söz konusu olmuştur. Üç yüzyıl kadar öncesinde karayolunun olmaması hasebiyle Riva deresinden takalarla Karadeniz'e çıkılmakta ve İstanbul'a odun, kömür, sebze ve meyve götürülmekteydi. Riva Kalesi Elmas Burnunu'nun batısında yer alan Ömerli'den gelen Riva (bir başka adıyla Irva) deresinin denize döküldüğü yerde Riva Kalesi bulunmaktadır. Batıya açılan bir kapısı ile içerisine girilen Riva Kalesi'nin, küçük avlusundan geçilerek daha yüksek olan iç kaleye girilir. Genellikle kalenin yapımında taş kullanılmıştır. Bununla birlikte yer yer tuğla örgülere de rastlanılmaktadır. Oldukça küçük sayılabilecek olan bu kale gerek ifade ettiği stratejik önem bakımından gerek gösterdiği yapı özellikleri açısından Marmara kıyısındaki Eskihisar veya Yoros Kalesinden farklılık gösterir. uyandırmaktadır. Kapıların yuvarlak taş kemerleri, mahzenler ve geniş mazgallar buranın on sekizinci ve on dokuzuncu yüzyıl İstanbul kaleleri ile benzerlik gösterdiği intibaını Bugünkü kale on dördüncü yüzyılda Yıldırım Bayezid devrinde Türklerin eline geçen kale ile aynı kale değildir. İstanbul'un işgalinin ardından İngilizler tarafından tahrip edilen kale günümüzde bir gezi yeri olarak hizmet vermektedir.
Tarihi Talisiye (Gemi Onarım) Binası Riva birinci koyu sahilinin arka yamacında kurulmuş, yaklaşık 500 yıllık geçmişe sahip olan Tahlisiye Binası (Gemi onarım ve bakım yeri) eski zamanlarda Riva Kalesi'ni elinde bulunduran Cenevizlililerin donanmasına ait gemilerini onardıkları ve konakladıkları ender tarihi binalardan biridir. Yaklaşık bir dönümlük arazi üzerine kurulmuş olan, etrafı yığma taş duvarlarla çevrili, içerisinde bir adet yatakhane ve yemekhane olduğu tahmin edilen konaklama binası ile 3 adet tamirhane ve 1 adet gözetleme kulesi bulunur. Yapılan araştırmalarda gemilerin kalın çelik halatlarla tahlisyeye çekildiği, gerekli onarım yapılana kadar mürettebatın burada konakladığı ve daha sonra onarılan geminin tekrar denize indirildiği rivayet edilmektedir. Gözetleme Kulesi'nin kapalı olan surlarının içerisinde ne olduğu halen gizemini korumaktadır. Konaklama binasının alt katı olası saldırılara ve taarruza karşı savunma amacıyla sığınak ve siper olarak kullanıldığı öğrenilmiştir. Riva Galera Koyu Tahlisiye binasının bir uzantısı olarak inşaa edilmiş bu yapının hangi amaçla yapıldığı bilinmemektedir. Tahlisiye binasından itibaren kıyı şeritini takiben en uç burunda bulunmaktadır. Aradaki mesafe yaklaşık 2 km dir. Tahsiye binasını korumak-gözetlemek ve olası deniz saldırılarında mürettebatı haberdar etmek amacıyla inşaa edildiği rivayet edilir. Binanın alt kısmında tamamen doğal şartlardan oluşmuş bir koy bulunmaktadır. Bu koyun adıda zamanla gelara koyu olarak anılmaya başlanmıştır. Tahlisiye binası gibi sahilin sırtındaki yamaçta inşaa edilmiştir.
Şile Şile Otoyolu A n Ankara a d ol u O to y ol u Riv a Kozyatağı Bağlantısı Riva Caddesi Yeni Riva Yolu Kavacık Kavşağı Çamlıca Bağlantısı Altunizade Kavşağı 3. Boğaz Köprüsü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü Boğaziçi Köprüsü 3. Boğaz Köprüsü Riva Çalışma Alanı na karayolu ulaşımı; İstanbul ili ana akslarından olan; O-1 Çevreyolu kullanılarak Altunizade Kavşağı veya Kozyatağı Bağlantısı ile Kavacık Kavşağı na bağlanılarak O-2 Çevreyolu kullanılarak Kavacık Kavşağı üzerinden gerçekleştirilebilmektedir. Boğaziçi Köprüsü FSM Köprüsü 18 km 23 km 8 km
Havayolu Ulaşımı Riv a 45 km 35 km Atatürk Havaalanı Sabiha Gökçen Havaalanı Denizyolu Ulaşımı Yapılması Planlanan Riva Marinası 2,5 km Riv a Beşiktaş Bostancı İstinye Kabataş Kadıköy Sarıyer Beykoz İskelesi 15 km
Riva Köyü, 3. Boğaz Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu Projesi nin Anadolu yakasındaki ikinci çıkış kavşağına 3 km mesafededir. Riva 3 km Kuzey Marmara Otoyolu, İstanbulun batı sınırından 41 derece enlem, 28 derece boylamındaki Kınalı mevkisinde TEM otoyolu kavşağında başlamakta. 41 derece enlem 28 derece boylamdan başlayan Kömür ocakları mevkisini kat etmekte, İstanbul Boğazını ise 41 derece enlem 29 derece boylamda 1275 ana açıklığı olan bir asma köprüyle geçmekte. Daha sonra 41 derece enlem 29 derece
boylamdaki Paşaköy mevkisine ulaşarak, 40.8 derece enlem 29.4 derece boylamda Gebze civarında İzmir otoyolu ayrımına ulaşmaktadır. Kuzey Marmara Otoyolu, 40.7 derece enlem, 30 derece boylamla İzmitin kuzeyini katederek Adapazarına yönelmektedir. 40.8 derece enlem, 30.3 derece boylamında Adapazarından Eski Adapazarı ile Yeni Adapazarı-Yeni Kent arasında geçen güzergah, 40.7 derece enlem, 30.6 derece boylamda Ak Yazı ile Hendek ilçe sınırları içerisinde TEM otoyolu ile buluşmaktadır BÖLGENİN MÜLKİYET ANALİZİ Alarko & Celaloğlu Ailesi 5.066.820 m² OTTOMAN 930.815 m² Fenerbahçe 122.156 m² Sabancı Grubu & Ant Yapı 99.530 m² Galatasaray 869.522 m² Doğuş Holding 146.394 m² Yapı Kredi Koray 255.815 m² Bölgede büyük çaplı firmaların çeşitli tasarrufları olduğu görülmektedir. Bu firmalar başlıca: Alarko Galatasaray Yapı Kredi Koray Doğuş Holding Ottoman Fenerbahçe Sabancı Grubu dur.
BÖLGENİN İMAR DURUM ANALİZİ 1/100000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI NDA RİVA KÖYÜ Proje alanı, 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planı nda Gelişimi ve Yoğunluğu Denetim Altında Tutulacak Alan lejantında yer almaktadır.
İSTANBUL BEYKOZ RİVA (ÇAYAĞZI) BEYLİK MANDIRA MEVKİİ 1/5000 KORUMA AMAÇLI MEVZİİ İMAR PLANI Plan, İstanbul İli, Beykoz İlçesi sınırları içinde yer alan, Riva Deresi ve Çayağzı yerleşimi doğusunda, Galatasaray Üniversitesi ne tahsisli devlet ormanı kuzeyindeki Beylik Mandıra Çiftliği Arazisi adıyla bilinen yaklaşık 1614,605 hektarlık arazinin planlama çalışmasıdır. Bu alan, çevresi Karadeniz, Riva Deresi, Devlet ormanlarıyla sınırlanmış, doğal sınırlar içerisindeki kapalı ada konumundaki bir münferit planlama alanıdır.
RİVA (ÇAYAĞZI) KÖYÜ PLANLAMA SÜRECİ VE MEVZUAT İstanbul İli, Beykoz İlçesi, İstanbul III. Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu nun 15.11.1995 tarih ve 7755 sayılı kararı Doğal Sit alanı olarak ilan edilmiştir. Koruma Kurulu kararı doğrultusunda hazırlanan ve Beykoz İlçesi, Riva Köyü, Beylikmandıra Mevkii ni kapsayan 1/ 5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı, III. Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 12.08.1998 tarih ve 10254 sayılı karaı ile uygun bulunmuş olup, 07.10.1998 tarih ve 1998/124 sayılı İl İdare Kurulu kararı ile kabul edilmiş ve 22.10.1998 tarihinde Valilik Makamınca onaylanarak yürürlüğe girmiştir. 1/5000 ölçekli planda konumları gösterilen parseller yaklaşık olarak 5.997.637 m2 alana sahip olup onanlı imar planında verilen yapılaşma şartlarına göre yaklaşık olarak 1.345.208 m2 inşaat alanı ortaya çıkmaktadır. Bu durumda söz konusu alanda ortalama yapı emsali E:0,22 ye denk gelmektedir. Parsellerin bulunduğu bölge İstanbul Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü yetki ve sorumluluk alanında kalmakta iken 2004 Temmuz ayında yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ile yetki ve sorumluluk Beykoz Belediye Başkanlığı ve Büyükşehir Belediyesine geçmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan, bölgeyi de içine alan ve tüm İstanbul İl sınırlarını kapsayan 1/100000 ölçekli çevre düzeni planında Riva Bölgesi Gelişimi ve Yoğunluğu Denetim Altında Tutulacak Alan olarak planlanmıştır. Riva Beylikmandıra bölgesinde onaylı 1/5000 ölçekli plan hükümlerine göre uygulamalara Beykoz ve Büyükşehir Belediyelerince devam edilmektedir. Söz konusu bölgede yetkili kurumlar ve sorumlu oldukları işler aşağıdaki gibidir: Beykoz Belediye Başkanlığı: İmar durumu, tevhid-ifraz, inşaat ruhsatı, iskan Büyükşehir Belediyesi: 1/1000, 1/5000, 1/25000, 1/100000 ölçekteki imar planlarının onaması. İstanbul III Nolu Koruma Kurulu: Tüm imar ve plan işlemlerinde görüş verme.
SWOT ANALİZİ Güçlü Yönleri Taşınmazların konum olarak gelişimini sürdürmekte olan Riva (Çayağzı) köyünde yer alıyor olması Bölgenin tamamını kapsayan onaylı imar planlarının bulunması Taşınmazların nitelikli projeler geliştirilebilecek kapsamda büyük yüzölçümlerine sahip olması Konumsal avantajları nedeni ile orman ve denize son derece yakın olması Zayıf Yönleri Altyapı eksikliklerinin henüz giderilmemiş olması 1/1000 ölçekli imar planı çalışmalarının kısmen devam ediyor olması Fırsatlar Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü Projesi nin Anadolu yakasındaki ikinci çıkışının Riva ya 3 km mesafede projelendirilmiş olması Riva Deresi yakınlarında marina projesinin hayata geçirilecek olması Bölgede büyük ölçekli firmaların çeşitli tasarruflarının bulunması ve bu tasarruflar üzerinde büyük kapsamlı projelerin gerçekleştirilecek olması Tehditler Herhangi bir tehdit bulunmamaktadır.
Konut Projeleri Riva Flora Evleri Rivera Ranch Villaları RivaPark AntRiva Riva Konakları Al-Riva Projesi Galatasaray Riva Projesi Doğuş Holding Riva Projesi Villa Riva Yapı Kredi Koray GYO Riva Projesi İnşaatı Süren Veya Tamamlanan Yatırımlar Proje Aşamasındaki Yatırımlar
RİVA KONAKLARI Toplam Proje Alanı: 165.000 m² Toplam Konut Sayısı:132 Villa Bölgenin ilk profosyonel yapılaşması, Mimar Ertem Ertunga nin projelendirdiği,132 adet müstakil villadan ve 8.000 metrekare üzerine inşa edilen sosyal tesisten oluşan Riva Konakları Projesi olmuştur. Proje 165.000 metrekare toplam arazi üzerindedir. 2007 yılında oturum başlayan projede,132 villanın yanı sıra açık ve kapalı 5 adet yüzme havuzu, 4 adet tenis kortu, açık ve kapalı restaurantlar, 3.600 metrekarelik kapalı alanlı sosyal tesis bulunmaktadır. A Tipi Villa B Tipi Villa Proje Adı Konut Tipi Durumu m² Oda Sayısı Fiyatı m²/tl 285 5+1 975.000 3420 350 5+2 1.215.000 3460 Riva Konakları Villa İkinci El 350 5+1 1.240.000 3540 380 5+2 1.595.000 4195 400 6+2 1.595.000 4195 450 6+2 1.062.960 3467
ANTRİVA KONUTLARI Toplam Proje Alanı: 99.530 m² A Tipi Toplam Konut Sayısı: 99 Adet Villa AntRiva, müstakil bahçeli 300 metrekarelik ikiz villalar ve 500 metrekarelik müstakil villalardan oluşuyor. A Tipi, B Tipi ve C Tipi olarak 3 tipte inşa edilen villalar bodrum kat, zemin kat ve birinci kat olmak üzere üç kat şeklinde planlanmış. Proje, 100 dönüm içinde 99 adet villadan oluşuyor. Projede yer alacak sosyal tesislerde açık- kapalı havuz, tenis, basket ve voleybol sahaları, sauna, kır kahvesi ve kayıkhane de yer alıyor. Riva deresi ve çam ormanları ile çevrili bir bölgede inşa edilen proje, TEM-FSM köprüsüne 20 kilometre mesafede bulunuyor. 99 villadan meydana gelen Ant Riva, Ant Yapı tarafından Beykoz Riva da hayata geçiriliyor. B Tipi C Tipi Riva deresi kıyısında yer alan yaklaşık 1 dönüm arsa üzerinde oluşturulacak kayıkhane ve site sakinlerine hizmet edecek şekilde bir de balıkçı teknesi mevcut olacak. Konut Tipi Alan (m²) Oda Sayısı Fiyatı (TL) m²/tl 323 4+1 860.000 900.000 2662-2786 Villa 574 5+2 1.415.000 2465 569 4+2 1.330.000 2337
RİVA FLORA Toplam Proje Alanı : 68.000 m² Blok ve Konut Sayısı : 86 Villa Riva Flora Evleri; 86 Adet Villa, 2 Adet Sosyal Tesis, 2 Adet Havuz ve 3 Adet Spor Tesisi olan 1.Sınıf kalite de yapılmaktadır. Her villada 4 Yatak Odası, Mutfak, Salon, Yemek Köşesi, Bodrum, Vs. Bulunmaktadır. Her villa için 2 araçlık otopark ile sitenin bazı bölümlerinde toplu açık otoparklar yapılmaktadır. Villalar 9000 m2 zemine oturmakta olup yaklaşık yaklaşık 60.000 m2 lik kısımda ise yol, yeşil alan, bahçe ileride kapanabilecek 2 adet havuz, 2 adet sosyal tesis, 3 adet spor tesisi ile oturma gurupları olacaktır. Villalar 3 değişik büyüklükte olup, bodrum, zemin ve 1.kat olarak projlendirilmiştir. Vilların Tapu Kayıtlarındaki Arsa Payları; A Tipi Villa İçin 840 m2 B Tipi Villa İçin 700 m2 C Tipi Villa İçin 940 m2 Vilların Proje Alanları; A Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 360m2 B Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 290m2 C Tipi Villalar Brüt (Teraslar Dahil) 400m2 Fenyol İnşaat'ın yapımını sürdürdüğü projede tüm villalar 3 katlı ve 4+1 tipinde. Villaların ayrıca 60 metrekare terasları bulunuyor. Satış fiyatları ise; 660 metrekare arsa payları olan 240 metrekarelik villalar 330.000 TL, 860 metrekare arsa payları olan 300 metrekare villalar 400.000 TL, 960 metrekare arsa payı olan 340 metrekare villalar ise 450.000 TL dir.
VİLLA RİVA Toplam Proje Alanı : 26.000 m² Blok ve Konut Sayısı :21 Adet Villa Villa Riva, 330 metrekare yüzölçümüne sahip 21 adet üçer katlı müstakil villadan oluşmaktadır. Butik bir proje olma özelliği gösteren Villa Riva, ikinci ve üçüncü köprü yollarının üzerinde olmasıyla dikkatleri üzerine çekmektedir. Konut Tipi m² Oda Sayısı Fiyatı (TL) m²/tl Villa 330 5+1 655.000-795.000 1984-2409
RİVA PARK EVLERİ Toplam Proje Alanı : 8.100 m² Blok ve Konut Sayısı :14 Konut Dört bir yanı ormanlarla çevrili bir doğada Riva Park Evleri projesi hayata geçiyor. Konforlu, güvenli ve doğa ile başbaşa keyifli bir yaşam sunan Riva Park evleri iki farklı tipte 14 bağımsız villadan oluşmaktadır. Projede, bisiklet, yüzme, tenis gibi akla gelebilecek tüm spor aktivitelerine yer verilmiştir. - Ahşap Amerikan yapı teknolojisi ile yapılan, depreme dayanıklı evler. - Ahşap olması dolayısı ile sizinle birlikte yaşayan ve nefes alan teknoloji. - Sıcak ve soğuk izolasyonları optimum düzeyde. - Projede kullanılan malzemeler Kanada'dan ithal edilmiştir. A Tipi : 304,5 m² B Tipi : 202,5 m² RİVERA RANCH VİLLALARI Toplam Proje Alanı : 10.000 m² Blok ve Konut Sayısı :7 Villa Rivera Ranch, Riva'da 7 villadan oluşan butik bir site. Her vilanın müstakil bir bahçesinin olduğu sitede, isteyen villa sahiplerine özel havuz yapılabiliyor. Tripleks olarak tasarlanan villalar 5 oda ve bir salondan oluşuyor. Türk motiflerinin ve el işçiliğinin ön plana çıkartıldığı projede 5 ayrı mimarın imzası var. Gezi yolları ve manzara platformlarının yer aldığı sitede ayrıca 1200 metrekarelik maneji ile birlikte bir at ahırı da yer alıyor. Müstakil yaşam tarzının esas alındığı sitede, sadece güvenlik ve site peyzajı ortak karşılanıyor.