Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. Faaliyet Raporu 26

Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. Faaliyet Raporu 26

Ýþ GYO: Türkiye nin lider gayrimenkul yatýrým ortaklýðý Türkiye nin gayrimenkul yatýrým ortaklýðý alanýnda lider þirketi olan Ýþ GYO, faaliyetlerini yatýrmcýlarýna minimum riskle en yüksek getiriyi saðlama hedefi doðrultusunda yürütmektedir. Ýþ GYO; deneyimi, finansal gücü ve markasýnýn saygýnlýðý ile Türkiye de gayrimenkul piyasasýnýn güçlenerek büyümesi için önderlik etmektedir. Ýçindekiler 12 14 16 22 26 34 67 74 Yönetim Kurulu Üst Yönetim Þirket Profili 26 Yýlý Faaliyetleri Baþlýca Finansal Göstergeler Gayrimenkul Portföyü Kurumsal Yönetim Denetim Raporu

26 Mart 27 Tarihli Olaðan Genel Kurul Toplantýsý Gündemi 1. Açýlýþ, Baþkanlýk Divaný nýn oluþturulmasý ve toplantý tutanaklarýnýn imzalanmasý için Divan a yetki verilmesi, 2. Yönetim Kurulu ve Denetçiler Raporlarý ile 26 yýlý bilanço ve kârzarar hesaplarýnýn okunmasý, görüþülmesi ve onaylanmasý, 3. Yönetim Kurulu Üyeleri ile Denetçilerin 26 yýlý çalýþmalarýndan dolayý ayrý ayrý ibrasý, 4. 26 yýlý faaliyet kârýnýn daðýtýmýyla ilgili Yönetim Kurulu önerisinin görüþülmesi ve karara baðlanmasý, 5. Sermaye Piyasasý Kurulu nun Seri:IV, No:27 sayýlý Tebliði uyarýnca gerçekleþmemiþ sermaye kazancý olarak özel yedeklere aktarýlan ve 26 yýlý içinde gerçekleþen 691.614,1 lik tutarýn Geçmiþ Yýl Kârlarý hesabýna aktarýlmasýnýn onaylanmasý, 6. 26 yýlýnda yapýlan baðýþ ve yardýmlar hakkýnda Genel Kurul a bilgi sunulmasý, 7. Yönetim Kurulu tarafýndan bir yýl için seçilen Baðýmsýz Denetim Þirketi nin SPK, Seri X, No:16 sayýlý Tebliðin 24. maddesi gereði Genel Kurul un onayýna sunulmasý, 8. Ana sözleþmenin 11. ve 19. maddeleri uyarýnca Yönetim Kurulu Üyeleri ve Denetçilerin seçilmesi, 9. Yönetim Kurulu Üyelerinin ve Denetçilerin ücretlerinin tespiti, 1. Dilek ve öneriler. 2Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

Genel Kurul Toplantýsý ve Katýlým Genel Kurul, Olaðan ve Olaðanüstü olarak toplanýr. Olaðan Genel Kurul, þirketin hesap devresinin sonundan itibaren mümkün olan en kýsa süre içinde, yýlda en az bir defa toplanarak Türk Ticaret Kanunu nun 369. maddesi hükmü göz önüne alýnarak Yönetim Kurulu tarafýndan hazýrlanan gündemdeki konularý görüþüp karara baðlar. Genel Kurul toplantýlarýnda her pay sahibinin 1 oy hakký vardýr. Olaðan ve Olaðanüstü Genel Kurul toplantýlarýnda Sanayi ve Ticaret Bakanlýðý komiserinin hazýr bulunmasý þarttýr. Komiserin yokluðunda yapýlacak Genel Kurul toplantýsýnda alýnacak kararlar geçersizdir. Genel Kurul toplantýlarýnda pay sahipleri kendi aralarýndan veya hariçten tayin edecekleri vekil vasýtasýyla temsil olunabilirler. Þirkette pay sahibi olan temsilciler kendi oylarýndan baþka temsil ettikleri ortaklarýn sahip olduðu oylarý da kullanmaya yetkilidirler. Yetki belgesinin þeklini Sermaye Piyasasý Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde Yönetim Kurulu belirler. Yetki belgesinin yazýlý olmasý þarttýr. Temsilci, yetki devreden ortaðýn yetki belgesinde belirtilmiþ olmasý kaydýyla oyu devredenin isteði doðrultusunda kullanmak zorundadýr. Vekaleten oy kullanýlmasý konusunda Sermaye Piyasasý Kurulu'nun ilgili düzenlemelerine uyulur. Genel Kurul toplantýlarýnda oylar Sermaye Piyasasý Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde vekâleten kullanýlanlarý da belirten belgeler gösterilerek el kaldýrýlmak suretiyle verilir. Ancak; hazýr bulunan pay sahiplerinin temsil ettikleri sermayenin 1/1'una sahip olanlarýn isteði üzerine gizli oya baþvurulabilir. Toplantýya Katýlým Þartlarý: Toplantýya, kendi adýna kayýtlý en az bir paya sahip olanlar, bizzat veya vekâlet vermek suretiyle katýlabilirler. Genel Kurul a bizzat katýlacak veya vekil gönderecek ortaklarýmýzýn;» Sahip olduklarý paylara iliþkin blokaj mektuplarýný,» Tüzel kiþi ortaklarýn, temsille görevlendirdikleri kiþiye ait yetki belgelerini toplantý gününden en az bir hafta önce mesai saati sonuna kadar ibraz ederek þirket merkezinden Giriþ Kartý almalarý veya vekâletname düzenlemeleri gerekmektedir. Genel kurul toplantýsý öncesi, sona eren hesap dönemine ait Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu Raporlarý ile Baðýmsýz Dýþ Denetleme Kuruluþu Raporu, Bilanço, Gelir Tablosu, Yönetim Kurulumuzun safi kazancýn daðýtýmýna iliþkin teklifi toplantý tarihinden 21 gün önce Þirket merkezinde ortaklarýmýzýn incelemelerine hazýr bulundurulmaktadýr. Ýþ GYO Faaliyet Raporu 263

Yönetim Kurulu Baþkanýnýn Mesajý Dr. Gürman Tevfik Yönetim Kurulu Baþkaný Deðerli Hissedarlarýmýz, 26 yýlý Olaðan Genel Kurulumuza hoþgeldiniz. Sizlerin de takip ettiði gibi, Þirketimiz Türkiye nin lider gayrimenkul yatýrým ortaklýðý konumunu kuruluþ tarihinden itibaren baþarýlý karar ve uygulamalarýyla korumaya devam etmektedir. Yönetim Kurulumuz adýna 26 yýlýnda da bizlere gösterdiðiniz güven ve destek için öncelikle siz hissedarlarýmýza ve özverili çalýþanlarýmýza teþekkür etmek istiyorum. Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarý Her geçen gün daha fazla önemle gündemde yer alan GYO lar, kurumsal sermayenin gayrimenkul sektörüne girebilmesi ve büyük kapsamlý projelerin gerçekleþtirilebilmesi için önemli yatýrým araçlarýdýr. Gayrimenkul yatýrýmlarýnýn genel dezavantajý olan likidite problemini ortadan kaldýrmak konusunda GYO lar aktif rol oynamaktadýrlar. Bireysel ve kurumsal yatýrýmcýlarýn tasarruflarýnýn ortak bir havuzda biraraya gelmesiyle öngörülebilir gelir elde edilebilecek büyük kapsamlý projelerin hayata geçirilmesi saðlanmaktadýr. Planlanan halka arzlarýn tamamlanmasýyla önümüzdeki yýllarda Türkiye deki GYO sayýsýnda ve toplam büyüklüklerinde artýþ olacaðý tahmin edilmektedir. Bu artýþýn, gayrimenkul sektörüne uluslararasý yüksek standart ve kalite getirmesi açýsýndan önem taþýdýðýna inanmaktayýz. 4Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý Þirketimiz net aktif deðeri ve piyasa deðeri ile Türkiye nin en büyük gayrimenkul yatýrým ortaklýðýdýr ve bu konumunun sürekliliðini saðlamak adýna çalýþmalarýný sürdürmektedir. Kýsa bir geçmiþi olan Þirketimiz, kuruluþundan bugüne nitelikli gayrimenkul portföyünden elde ettiði kira gelirlerini yaklaþýk 6 kat artýrma baþarýsýný göstermiþtir. Etik Kurallarýmýzda da belirttiðimiz gibi en büyük amacýmýz hissedarlarýmýzýn yatýrýmlarýný en iyi þekilde deðerlendirmek ve artý deðer yaratmaktýr. Bu kapsamda Þirketimiz, proje seçimlerinde kurduðu hassas dengeler ve baþarýlý risk yönetimi uygulamalarýyla yatýrýmlardan doðabilecek riskleri en aza indirmeye çalýþmakta ve baþarýya ulaþmaktadýr. Þirketimiz Türkiye gayrimenkul piyasasýndaki büyüme potansiyelini ve sektörün ihtiyaçlarýný yakýndan takip etmekte ve kendi içinde tutarlýlýðýný sürekli kýlarak stratejisini bu koþullarla uyumlu hale getirmektedir. Bu kapsamda amaçlarýmýza ulaþmak için izlediðimiz yöntemleri, stratejimizin odak noktasýný oluþturan hissedarlarýmýzla açýk ve þeffaf olarak paylaþmaya büyük önem vermekteyiz. Ulusal ve uluslararasý yatýrýmcýlarýna vermiþ olduðu önem ve bu sayede uyandýrdýðý güven ile Þirketimizin bugün sermayesinin halka açýk olan kýsmýnýn yaklaþýk yüzde altmýþýný uluslararasý yatýrýmcýlar oluþturmaktadýr. Þirketimiz, yatýrýmcýlarla iliþkiler konusunda açýk ve þeffaf iletiþim kanallarýný kuruluþundan itibaren benimsemiþ ve bütün faaliyetlerine yansýtmýþtýr. Þirketimiz Ulusal Uzun Vadeli kredi notunu A (tur) olarak belirleyen uluslararasý kredi derecelendirme kuruluþu olan Fitch Ratings, Aralýk 26 tarihinde notumuzu A+(tur)'a yükseltmiþ ve kredi notumuzun görünümünü de pozitif olarak belirlemiþtir. Þirketimizin notunun artýrýlmasýný sürdürülebilir, saðlýklý ve istikrarlý kira gelirlerine baðlayan Fitch; kredi notumuzun pozitif olmasýnýn sebebi olarak da gayrimenkul portföyümüzün deðerinin artmaya devam etmesini ve 21 yýlýndan bu yana gayrimenkul sektöründe gözlenen sürdürülebilir büyüme sürecini göstermiþtir. Bütün bu özellikleriyle her koþulda liderlik vasfýný koruyan Þirketimiz, özellikle son yýllarda büyük bir yapýsal dönüþüm içerisine giren ülkemizde yaþanan hýzlý deðiþimi yakýndan takip etmektedir. Türkiye, sadece gayrimenkul sektörü açýsýndan deðil bir bütün olarak cazibe merkezine dönüþmüþ bulunmaktadýr ve bu nedenle küresel yatýrýmlarýn odak noktasý haline gelmeye devam edecektir. Þirketimizin ana hedefi, ülkemiz gayrimenkul sektörü için artý deðer yaratýrken; ayný zamanda her zaman büyük destekçimiz olmuþ ve olmaya devam eden siz hissedarlarýmýz için, Türkiye'nin önde gelen gayrimenkullerinin yer aldýðý portföyümüzle, kontrollü riskler alarak gayrimenkul projelerine yaptýðýmýz akýlcý yatýrýmlarýmýzla beklenen getiriyi saðlamaktýr. Hedeflerimizi takip etmemiz için bizden desteðini esirgemeyen siz hissedarlarýmýza tekrar teþekkürlerimi sunarým. Dr. Gürman Tevfik Ýþ GYO Faaliyet Raporu 265

Genel Müdürün Mesajý Turgay Tanes Genel Müdür Deðerli hissedarlarýmýz, çalýþma arkadaþlarýmýz ve iþ ortaklarýmýz, Þirketimiz açýsýndan 26 yýlý geçen dönemlerde de olduðu gibi akýlcý yatýrýmlarýn dönüþlerinin alýndýðý bir yýl olmuþtur. Þirketimiz hedeflerinden sapmadan, gayrimenkul piyasasýndaki geliþmeleri yakýndan izleyerek, yeni yatýrým fýrsatlarýnýn takipçisi olmuþ ve mevcut yatýrýmlarýný baþarýyla yürütmeye devam etmiþtir. Ekonomik Geliþmeler 26 yýlýnda dünya ekonomisi incelendiðinde ABD de yavaþlama, AB de ise hareketlenme göze çarpmaktadýr. Ülkemize baktýðýmýzda ise, büyüme son iki seneye kýyasla dalgalý bir seyir izlemiþtir. 1. üç aylýk dönemde önceki dönemlerden devralýnan ivmeyle hýzlý bir büyüme gerçekleþirken; döviz kuru ve faiz oranlarýnda hafif dalgalanma etkisinin gözlendiði 2. üç aylýk dönemi ekonomimiz hasar almadan istikrarlý bir þekilde sona erdirmiþtir. Sonuç olarak; 26 yýlý, 2. üç aylýk dönemde yaþanan dalgalanmalara raðmen ülkemiz, gayrimenkul sektörü ve Þirketimiz adýna olumlu geçmiþ; büyüme dengeli ve sürdürülebilir özelliðini korumuþtur. Fakat yine de, genel olarak gayrimenkul sektörüne baktýðýmýzda son iki seneye oranla 26 yýlýnda bir durulma gerçekleþmiþ, beklegör politikasý hakim olmuþtur. Gayrimenkul sektöründe özellikle son iki senede ciddi bir hareketlenme yaþandýðý gözlemlenmektedir. 25 yýlýnýn baþýndan itibaren düþen faiz oranlarý ve uzayan vadelerle birlikte konut sahibi olmak isteyen tüketiciler konut kredisi kullanabilmiþlerdir. Çok uzun deðil sadece 34 sene önce Gayri Safi Milli Hasýla nýn (GSMH) %1 ine kadar bile ulaþmayan toplam konut kredi portföyü, 26 yýlý sonuna gelindiðinde 22 milyar ye ulaþmýþtýr. 26 2. üç aylýk dönemde gerçekleþen dalgalanmalarýn faizler üzerinde etkisi nedeniyle konut kredisi kullanýmý nispeten azalmýþtýr. Ancak son dönemdeki büyük artýþa raðmen hala sadece GSMH nýn yaklaþýk %4 üne tekabül eden konut kredi portföyünün yetersiz olduðu ve bu baðlamda geliþme potansiyeline sahip olduðu bilinmektedir. Önümüzdeki dönemde konut kredi kullaným hýzýnýn artarak devam etmesi beklenmektedir. 215 yýlýnda konut kredi portföyünün GSMH nin yüzde 15 ine ulaþacaðý ve toplam portföyün de 12 milyar düzeyine çýkacaðý tahmin edilmektedir. 6Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

Özellikle konut talebinin büyük bölümünü oluþturan orta gelir seviyesindeki ihtiyaç sahipleri açýsýndan önem taþýyan ipotekli konut finansman sisteminin bütün kurumlarýyla yerleþmesiyle birlikte; sistemin 28 de iþlevselliðinin artacaðýna, orta ve uzun vadede derin bir piyasa oluþturacaðýna inanmaktayýz. Þirketimiz, 26 yýlýnýn 2. üç aylýk döneminde yaþanan dalgalanmadan portföyünün aðýrlýklý olarak ticari gayrimenkullerden oluþmasý ve söz konusu dönemde aktif olarak satýþý gerçekleþtirilen bir konut projesinin bulunmamasý nedeniyle etkilenmemiþtir. Ayrýca Þirketimizin kira gelirlerinin büyük oranda döviz üzerinden olmasý da döviz kurundaki dalgalanmadan olumsuz etkilenmememizi saðlamýþtýr. 27 Yýlý Beklentileri 27 yýlýnda seçimler nedeniyle siyaset gündeminin yoðun olmasýný beklemekteyiz. Ancak ülkemizde saðlanmýþ olan istikrar ortamýnýn fazla deðiþikliðe uðramayacaðýný düþünüyoruz. Ekonomik büyüme ile enflasyonun tek haneli konumunu koruyacaðýný ümit etmekteyiz. Kanaatimizce, AB ye katýlým süreciyle ilgili geliþmeler de bu dönemde piyasalar tarafýndan yakýndan takip edilecektir. Ýpotekli konut finansman sisteminin 27 yýlýnda devreye girmesi durumunda, sistemin iç talep ve buna baðlý olarak üretimi harekete geçiren bir özelliði olmasý nedeniyle, önümüzdeki yýl inþaat sektöründe, özellikle yýl sonuna doðru, bir canlanma yaþanmasý beklenmektedir. 28 yýlýndan itibaren de sektörün bütün alt sektörleriyle birlikte harekete devam etmesi muhtemeldir. Ýpotekli konut finansman sistemi, dünyada birçok ülkede baþarýlý bir þekilde uygulanmaktadýr. Bu modelin hayata geçmesiyle birlikte kurumsallaþmýþ yapýlarý ile gayrimenkul yatýrým ortaklýklarýnýn artan talebi karþýlama konusunda aktif rol oynayacaklarý aþikârdýr. Finansal Performans Þirketimiz 26 yýlý net dönem kârý 48.7 milyon olup 25 yýlýna göre % 43 oranýnda artýþ göstermiþtir. Þirketimizin borcunun bulunmamasýnýn yanýsýra, 26 yýlý sonu itibariyle Kanyon Projesi konut satýþýndan elde edilen gelirler, önümüzdeki dönemde konut tapularý sahiplerine teslim edildiðinde gelir tablosunda görülebilecektir. 26 Yýlý Yatýrým Faaliyetleri Þirketimizin amacý; yatýrýmcýlarýnýn karþýsýna, kontrol edilebilir riskler doðrultusunda en yüksek getiriyi saðlayacak yatýrýmlarla çýkmaktýr. Bu nedenle bütün sene boyunca bu tarz potansiyel projeler üzerinde çalýþmalar yürütülmüþtür. 26 yýlýna Þirketimiz açýsýndan damgasýný vuran þüphesiz; gurur kaynaðýmýz olan Kanyon Projemizin Ofis ve Alýþveriþ Merkezi nin tamamlanmasýdýr. Büyük ilgi ve yanký uyandýran Kanyon Alýþveriþ Merkezi, açýldýðý Mayýs ayýndan beri Türkiye nin en çok bahsedilen markalarýndan biri olmuþtur. Yüksek ziyaretçi sayýsýný açýldýðý günden beri muhafaza eden Kanyon Alýþveriþ Merkezi ndeki doluluk oranýmýz %1 dür. Kiracýlarýmýzýn büyük çoðunluðu Türkiye piyasasýna ilk defa giriþ yapan, dünyaca ünlü markalardan ve tanýnmýþ Türk markalarýndan oluþmaktadýr. Ýþ GYO Faaliyet Raporu 267

Yine geçtiðimiz yýl içerisinde 25 yýlýnda Real Hipermarket Projesi ile ilgili olarak Metro Group ile imzalanan yatýrým anlaþmasý çerçevesinde, Aralýk 26 tarihinde Tatilya nýn bitiþiðindeki arsalarýn yaklaþýk 35. m 2 lik kýsmýnda projenin temel atma töreni gerçekleþtirilmiþtir. Yakuplu nun en büyük hipermarketi olmaya aday Real Hipermarket projesinin 27 yýlýnýn sonbaharýnda tamamlanmasý beklenmektedir. Eðlence faaliyetine son verilip içindeki eðlence üniteleri satýlan Tatilya ve bitiþiðindeki arsalarýn geri kalan kýsmýnda, General Growth Properties (GGP) ve Cura'nýn Türkiye'deki joint venture firmasý CURA/GGP nin alýþveriþ merkezi inþaa etmesiyle ilgili olarak üst hakký devri ile ilgili ön anlaþma imzalanmýþtýr. Çalýþmalar planlandýðý gibi devam etmiþ ve Þubat 27 de bu ön anlaþmaya baðlý olarak 13 milyon ABD Dolarý olarak belirlenen üst hakký devir bedelinin yarýsý tahsil edilmiþtir. 26 yýlýnda Altunizade de ortaklý olarak çok amaçlý proje geliþtirmek üzere arsa satýn alýnmýþtýr. Belediye den beklenen izinler doðrultusunda söz konusu arsa üzerinde aðýrlýklý olarak bir konut projesi geliþtirilmesi planlanmaktadýr. Performans Deðerlendirmesi Þirketimiz 26 yýlý performansý incelendiðinde hissedarlarýmýza söz vermiþ olduðumuz gibi bütün projelerimizin adým adým hayata geçirildiði ve mevcut gayrimenkullerin getirisini iyileþtirmek adýna somut adýmlarýn atýldýðý görülmektedir. Sektördeki bütün geliþmeleri yakýndan takip etmiþ olan þirketimizin baþarýlý bir yýl geçirdiðine inanýyoruz. Altunizade Konut Projesi nin 27 de izinlerinin alýnmasýnýn ardýndan da en fazla 2 senelik bir sürede tamamlanmasý planlanmaktadýr. Kanyon projesindeki konutlarýn satýlmasýndaki baþarýmýzý takiben ve Ýþ GYO markasýnýn güvenilirliði sayesinde konutlarýn büyük bir kýsmýnýn ön satýþ döneminde tükeneceðini öngörmekteyiz. Dolayýsýyla; 27 yýlýnda ekonomik ve politik durumda yaþanacak seyrin projemizin baþarýsýný olumsuz etkilemeyeceðini düþünmekteyiz. Hedefler ve Stratejiler Þirketimizin ilk hedefi yatýrýmcýlarýmýzý memnun edecek, kârlý projelerin içerisinde yer almaktýr. Bu kapsamda, Þirketimiz profesyonel ekibiyle bütün bu fýrsatlarý 27 yýlýnda da titizlikle deðerlendirecek ve en doðru projelere imza atmak için çalýþacaktýr. 27 hedeflerimiz arasýnda yukarýda da belirtmiþ olduðumuz gibi, Altunizade Konut projemizin izinlerinin alýnarak ön satýþ döneminin baþlamasý yer almaktadýr. Alýnacak inþaat izinlerine baðlý olarak proje detaylandýrýlabilecektir. 27 yýlý içinde Real Hipermarket projesinin tamamlanmasý ve hizmete açýlmasý beklenmektedir. Tatilya ve çevresindeki arsalar üzerinde inþaa edilecek CURA/GGP alýþveriþ projesiyle ilgili olarak da aþama kaydetmek hedeflerimiz arasýndadýr. Ülkemizde sürekli geliþim gösteren büyük þehirlere olan iç göçler, her sene konut talebini belli oranlarda artýrmaktadýr. Bu nedenle, Ýstanbul ve diðer büyük illerde konut projesi geliþtirmek öncelikli amaçlarýmýz arasýndadýr. Kanyon tarzýnda çok amaçlý projelerin de özellikle Ýstanbul dýþýndaki büyük kentlerde, talep gördüðü gözardý edilmemesi gereken bir gerçektir. Þirket olarak bizim de bu konuda süregelen araþtýrmalarýmýz mevcuttur. 8Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

Ticari gayrimenkuller açýsýndan deðerlendirme yaptýðýmýzda, Þirketimiz belli getiri düzeyleri korunmak þartýyla yatýrýmlarýna yön vermeyi planlamaktadýr. Bu kapsamda, Þirket bünyesinde ve dýþýnda yapýlmakta olan araþtýrmalar göstermektedir ki alýþveriþ merkezleri ve ofis yatýrýmlarýnda daha detaylý riskgetiri hesaplamalarýnýn yapýlmasý gerekmektedir. Sektörün ticari gayrimenkul açýsýndan önümüzdeki dönemde, özellikle Ýstanbul da, bir önceki döneme göre daha yavaþ ilerleyeceðini düþünmekteyiz. Turizm yatýrýmlarý açýsýndan deðerlendirme yapýldýðýnda ise, ülkemizin bu konuda potansiyel bir yatýrým alaný olduðuna inanmakta, profesyonel turizm iþletmecileriyle ortak geliþtirebileceðimiz projelere sýcak bakmaktayýz. Þirketimiz son iki senede büyük çapta yatýrýmlar yapmasýna raðmen hissedarlarýna kâr daðýtmayý da ihmal etmemiþtir. Amacýmýz; hissedarlarýmýza her sene belli bir oranda kâr daðýtmaktýr. Bu kapsamda niyetimiz 26 yýlýnda yayýnlanan kâr daðýtým politikamýzda da belirtilmiþtir. Bize inanan ve güvenen hissedarlarýmýza, iþ ortaklarýmýza ve özverili çalýþanlarýmýza teþekkürlerimi sunarým. Turgay Tanes Ýþ GYO Faaliyet Raporu 269

» Faaliyetleri itibariyle benimsediði ve uyguladýðý Etik Deðerleri ve yatýrýmcýsýný bilgilendirmedeki açýklýk ve þeffaflýðý sayesinde uyandýrdýðý güven, Ýþ GYO'nun sektördeki konumunu güçlendirmektedir.

PROFÝL

Yönetim Kurulu 7 5 9 6 8 3 1 2 4 1 2 3 4 5 Yönetim Kurulu Dr. Gürman Tevfik Yönetim Kurulu Baþkaný Emre Cankorel Baþkan Vekili Nejat Yalkut Ayözger Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyesi Haldun Baydar Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyesi Kemal Þahin Yönetim Kurulu Üyesi Denetimden Sorumlu Komite 2 Emre Cankorel 5 Kemal Þahin 6 7 8 Denetim Kurulu Süleyman H. Özcan Sezai Sevgin Haluk Giray 12Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

1 2 3 Dr. Gürman Tevfik Yönetim Kurulu Baþkaný 1982 2 yýllarý arasýnda T. Ýþ Bankasý'nda sýrasýyla Müfettiþ, Müdür Yardýmcýsý ve Grup Müdürü olarak görev yapan Dr.Tevfik, 2 yýlý sonundan itibaren Ýþ Portföy Yönetimi A.Þ Genel Müdürlüðünü ve ayný zamanda 1999 yýlýndan itibaren Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. Yönetim Kurulu Baþkanlýðýný yapmaktadýr. 22 yýlýndan itibaren Türkiye Kurumsal Yatýrýmcý Yöneticileri Derneði Baþkanlýðýný, 24 yýlýndan itibaren de Türkiye'yi temsilen, Avrupa Yatýrým Fonlarý ve Portföy Yönetimi Birliði (EFAMA) Yönetim Kurulu Üyeliðini yapmaktadýr. Ayrýca, Uluslararasý Yatýrým Fonlarý Birliði (IIFA)'nýn 26 yýlý baþkanlýðýný yapmýþtýr. University of N.Colorado'da Ýþletme Yönetimi üzerine Yüksek Lisans, Ýstanbul Üniversitesi'nden doktora derecesi olan Gürman Tevfik'in beþi ortak çalýþma olmak üzere, bankacýlýk ve finans konularýnda yayýmlanmýþ altý adet kitabý, çok sayýda makalesi bulunmaktadýr. 28.3.2626.3.27 Emre Cankorel Baþkan Vekili 1975 yýlýnda Þiþli Siyasal Bilimler Yüksek Okulu'ndan mezun olan Emre Cankorel, T. Ýþ Bankasý A.Þ.'deki görevine 1976 yýlýnda Stajyer Müfettiþ Yardýmcýsý olarak baþlamýþtýr. Daha sonra ayný kurumda Mevduat Müdür Yardýmcýlýðý, Organizasyon Müdür Yardýmcýlýðý, Organizasyon Grup Müdürlüðü görevlerinde bulunmuþtur. Balmumcu, Sirkeci, Beþiktaþ, Levent Þube Müdürü olarak görev yapmýþtýr. Bireysel Bankacýlýk Pazarlama Müdürlüðü de yapmýþ olan Emre Cankorel halen T. Ýþ Bankasý A.Þ. Rýhtým Kadýköy Þube Müdürüdür. 28.3.2626.3.27 Nejat Yalkut Ayözger Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyesi 1968 yýlýnda T. Ýþ Bankasý A.Þ. Teftiþ Kurulu Baþkanlýðý nda Müfettiþ Yardýmcýsý olarak göreve baþlamýþtýr. 19681995 yýllarý arasýnda sýrasýyla; Teftiþ Kurulu Baþkanlýðýnda Müfettiþ, Ýnsan Kaynaklarý Müdürlüðü nde Müdür Yardýmcýsý, Doðu Anadolu Bölge Müdürlüðü nde Bölge Müdürü, Teftiþ Kurulu Baþkanlýðýnda Teftiþ Kurulu Baþkaný olarak görev yapmýþtýr. 1995 yýlýnda T. Ýþ Bankasý A.Þ. Genel Müdür Yardýmcýlýðý görevine getirilen Ayözger, 6.5.22 tarihinde emekli olmuþtur. 26 yýlýndan beri Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyemiz olarak görev yapmakta olan Sn. Ayözger, T.Ýþ Bankasý A.Þ. nin muhtelif iþtiraklerinde de Yönetim Kurulu Üyeliði yapmýþtýr. 28.3.2626.3.27 4 5 6 Haldun Baydar Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyesi 1969 yýlýnda ODTÜ Mimarlýk Fakültesi nden mezun olan Baydar ýn Universite De Paris VIII de Þehir Planlama Lisansý ve Paris I.Pantheon, Sorbonne dan Doktorasý bulunmaktadýr. Paris te muhtelif firmalarda, Ýmar ve Ýskan Bakanlýðý nda Planlama Müdürlüðünde mimar olarak, Orta Doðu Þehircilik ve Yatýrým A.Þ. de Planlama Müdürü ve Konteks A.Þ. de Planlama ve Üretim Koordinatörü olarak çalýþmýþtýr. Halen Form Mimarlýk Ltd.Þti. nin kurucusu olarak proje ve uygulama faaliyetlerini sürdürmektedir. 28.3.2626.3.27 Kemal Þahin Orta Doðu Teknik Üniversitesi Ýþletme bölümü mezunu olan Þahin, T. Ýþ Bankasý A.Þ.'de müfettiþ yardýmcýsý ve müfettiþ olarak toplam on yýl görev yapmýþtýr. Halen T. Ýþ Bankasý, Ýþtirakler Müdürlüðü nde Gayrimenkul Þirketlerinden Sorumlu Müdür Yardýmcýsýdýr. Bu görevinin yanýsýra, T. Ýþ Bankasý A.Þ.'nin muhtelif iþtirak þirketlerinde yönetim veya denetim kurulu üyesi olarak görev yapmaktadýr. Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ.'de 199923 döneminde denetim kurulu üyesi olan Þahin, 24 yýlýndan bu yana da yönetim kurulu üyesi olarak görev yapmaktadýr. 28.3.2626.3.27 Süleyman H. Özcan 1993 yýlýnda Boðaziçi Üniversitesi Ekonomi Bölümünde lisans eðitimini tamamlayan Özcan, ayný yýl T. Ýþ Bankasý Teftiþ Kurulu Baþkanlýðý nda Müfettiþ Yardýmcýsý olarak meslek hayatýna baþlamýþtýr. Daha sonra Muhasebe Müdürlüðünde Müdür Yardýmcýsý ve Grup Müdürü görevlerinde bulunan Özcan, halen T. Ýþ Bankasý Deðiþim Yönetimi Baþkanlýðýnda Grup Müdürü olarak görev yapmaktadýr. 28.3.2626.3.27 7 8 9 Sezai Sevgin Yüksek öðrenimini 1986199 tarihleri arasýnda Marmara Üniversitesi Ýktisadi ve Ýdari Bilimler Fakültesi Ýþletme Bölümü nde Finansman ve Muhasebe alanýnda yapan Sevgin, T. Ýþ Bankasý Teftiþ Kurulu Baþkanlýðýnda Stajyer Müfettiþ Yardýmcýsý olarak çalýþmaya baþlamýþ; 1995 yýlýnda Müfettiþliðe yükselmiþtir. 1997 senesinde, T. Ýþ Bankasý A.Þ. nin yüzde yüz iþtiraki olan ÝÞBANK GmbH Paris Þubesi nin kuruluþunda görevlendirilmiþ ve ÝÞBANK GmbH PARÝS Þubesi nin kuruluþ çalýþmalarýnýn 18 Mayýs 1998 tarihinde sonuçlanmasý çerçevesinde, bu þubede Müdür Yardýmcýsý olarak göreve devam etmiþtir. 27 Mart 22 tarihinde ÝÞBANK GmbH Paris Þubesi Müdürlüðüne yükseltilmiþtir. 2 Temmuz 24 tarihinden itibaren T. Ýþ Bankasý A.Þ. Kurumsal Pazarlama Müdürlüðünde Grup Müdürü olarak görev yapmaktadýr. 28.3.2626.3.27 Haluk Giray 1981 yýlýnda Ankara Ticari Ýlimler Akademisi ni bitiren Giray, 1983 yýlýnda T. Ýþ Bankasý A.Þ. Yeþildirek Þubesi nde memur olarak göreve baþlamýþtýr. Halen T. Ýþ Bankasý nýn Destek Hizmetleri ve Satýn Alma Müdürlüðünde Grup Müdürü olarak görev yapmaktadýr. 28.3.2626.3.27 Turgay Tanes 1987 yýlýnda Gazi Üniversitesi Ýktisadi ve Ýdari Bilimler Fakültesi Kamu Yönetimi Bölümü nden mezun olan Tanes, T. Ýþ Bankasý A.Þ. Teftiþ Kurulu Baþkanlýðýnda Müfettiþ Yardýmcýsý olarak göreve baþlamýþtýr. 1996 da Ýþtirakler Müdürlüðünde Müdür Yardýmcýsý, 1999 24 tarihleri arasýnda ayný Müdürlükte Gayrimenkul ve Cam sektöründen sorumlu Grup Müdürü olarak görev yapmýþtýr. 24 yýlýndan itibaren Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. de Genel Müdür olarak görev yapmakta olan Tanes ayrýca, T. Ýþ Bankasý A.Þ.'nin bir iþtirakinde yönetim kurulu baþkaný olarak görev yapmaktadýr. Ýþ GYO Faaliyet Raporu 2613

Üst Yönetim 3 6 7 2 1 5 4 8 1 2 3 4 5 6 7 8 Hülya Demir Genel Müdür Yardýmcýsý Tuðrul Gürdal Mali ve Ýdari Ýþler Müdürü Þenol Baban Proje Uygulama Ýnþaat ve Mimari Müdür Bülent Otuz Proje Uygulama Elektrik ve Mekanik Müdür T. Aydan Ormancý Yatýrým ve Proje Geliþtirme Müdürü Pýnar Ersin Kollu Hukuk Müþaviri Gökhan Temel Proje Uygulama Ýnþaat ve Mimari Müdür Yardýmcýsý Ayþegül Þahin Kocameþe Risk Yönetimi ve Yatýrýmcýlarla Ýliþkiler Müdür Yardýmcýsý 14Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

Danýþmanlýk, Denetim ve Ekspertiz Hizmeti Alýnan Firmalar Vergi Danýþmaný DRT Yeminli Mali Müþavirlik ve Baðýmsýz Denetim A.Þ. Baðýmsýz Denetleme Kuruluþu DRT Baðýmsýz Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müþavirlik A.Þ. (Deloitte & Touche Tohmatsu üyesi) Baðýmsýz Ekspertiz Kuruluþlarý Lotus Gayrimenkul Deðerleme ve Danýþmanlýk A.Þ. Baðýmsýz Yönetim Kurulu Üyelerimizin Baðýmsýzlýk Beyanlarý Ortaklýkta %1 veya üzerinde pay sahibi veya bu oranda oy hakký olan diðer ortaklar, ortaklýkta yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazýný içeren pay sahibi ortaklar, iþletmeci þirket, danýþmanlýk hizmeti alýnan Þirketler ile Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýna Ýliþkin Esaslar Tebliði'nin 18. Maddesinin (a) ve (b) bentlerinde yazýlý kiþilerin %1'dan fazla paya veya bu oranda oy hakkýna sahip olduðu þirketlerle, son 2 yýl içerisinde istihdam, sermaye veya ticari anlamda doðrudan veya dolaylý bir iliþkim olmadýðýný ve eþim dahil üçüncü dereceye kadar kan veya sýhri hýsýmlýk bulunmadýðýný beyan ederim. Nejat Yalkut Ayözger Haldun Baydar Ýþ GYO Faaliyet Raporu 2615

Þirket Profili Ünvaný Kuruluþ Tarihi Çýkarýlmýþ Sermayesi Kayýtlý Sermaye Tavaný Halka Arz Tarihi ve Halka Arz Fiyatý Þirket Merkezi Ýþ Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. 6 Aðustos 1999 329.966. 2... 13 Aralýk 1999 / 1.4 Ýstanbul Tarihçe: Her ikisi de 1998 yýlýnda kurulmuþ ve ayrý ayrý faaliyetlerini sürdüren Ýþ Gayrimenkul Yatýrým ve Proje Deðerlendirme A.Þ. nin Merkez Gayrimenkul Yatýrým ve Proje Deðerlendirme A.Þ. yi tüm aktif ve pasifleriyle devralýp gayrimenkul yatýrým ortaklýðýna dönüþmesi suretiyle 6 Aðustos 1999 tarihinde kurulmuþtur.» 1998, Ankara Ýþ Kulesi ve Ýstanbul Ýþ Kuleleri portföye dahil edilmiþtir.» Temmuz 2, þirket hisse senedi, ÝMKB 3 endeksinde iþlem görmeye baþlamýþtýr.» Eczacýbaþý Grubu ile ortak proje geliþtirmek üzere Ocak 21 de proje arsasýnýn alýmýyla Kanyon Projesi için ilk adým atýlmýþtýr.» 21, Maslak Binasý portföye dahil edilmiþtir.» 21, Antalya Seven Seas Otel, Marmaris Solaris Plaza, Tatilya Eðlence Merkezi ve çevresindeki 5. m 2 lik proje arsasý portföye dahil edilmiþtir.» 23, Þirketin halihazýrda uygulanmakta olan Etik Kurallarý kamuya duyurulmuþtur.» 23, Fitch IBCA The International Rating Agency derecelendirme kuruluþu tarafýndan Ýþ GYO ya Longterm National Rating of (A); Outlook Stable notu verilmiþtir.» 24, Ýþ GYO ve Eczacýbaþý Holding ortaklýðýyla Kanyon Yönetim Ýþletim ve Pazarlama Ltd. Þti. kurulmuþtur.» 24, Ankara Merkez Banka Hizmet Binasý, Ankara Kýzýlay Banka Hizmet Binasý ve Antalya Banka Hizmet Binasý portföye dahil edilmiþtir.» 25, Þirket Bilgilendirme Politikasý kabul edilmiþtir. 16 Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26

» Ekim 25 tarihinde þirket Euromoney tarafýndan Türkiye nin En Ýyi Gayrimenkul Geliþtirme Þirketi Ödülü ne layýk görülmüþtür.» 25, Tatilya yatýrýmýnýn getirisini iyileþtirmek amacýyla Tatilya ve bitiþiðindeki arsalarda yeni projeler geliþtirmek üzere çalýþmalara baþlanmýþtýr. Ayný yýlýn sonunda Metro Group ile hipermarket projesine iliþkin anlaþmanýn imzalanmasýyla önemli bir adým atýlmýþtýr.» 26, Kâr Daðýtým Politikasý kabul edilmiþtir.» Mayýs 26, Türkiye nin ilk yarý açýk alýþveriþ merkezi olan Kanyon Alýþveriþ Merkezi açýlmýþtýr.» Haziran 26, Tatilya ve bitiþiðindeki arsalar üzerinde alýþveriþ merkezi geliþtirmek isteyen CURA/GGP ye söz konusu arsalarýn üst hakkýnýn devredilmesine iliþkin görüþmelere baþlanmýþtýr.» Aralýk 26, bulunduðu bölgenin en büyük hipermarketi olmaya aday Real Hipermarket Projesi nin temeli atýlmýþtýr.» Aralýk 26, mimarlýðýn Oscar ý olarak kabul edilen Cityscape 26 Architectural Review Mimarlýk Ödülü nü Kanyon Projesi kazanmýþ ve baþarýsýný belgelemiþtir.» Aralýk 26, Fitch Ratings, Þirketimizin A(tur) olan Ulusal Uzun Vadeli kredi notunu A+(tur)'a yükseltmiþ ve kredi notunun görünümünü pozitif olarak belirlemiþtir.» Kurulduðu yýl yaklaþýk 91.6 milyon olan portföy büyüklüðü 26 yýl sonu itibariyle 1.14 milyon ye, 93 milyon olan net aktif deðer ise 1.57 milyon ye ulaþmýþtýr. Ýþ GYO Faaliyet Raporu 2617

Ýþ GYO da Ýnsan Kaynaklarý Yönetimi Þirketimizin ana hedefi, Þirket faaliyetlerinin en verimli þekilde gerçekleþmesini saðlayacak kalitede insan gücünün iþe alýnmasý ve baþarýnýn saðlanmasý amacýyla; çalýþanlarýn motivasyonunun saðlanmasý, çalýþanlarýn mali ve sosyal haklarýnýn devamlý olarak iyileþtirilmesi, adil ve profesyonel bir çalýþma ortamýnýn yaratýlmasý ve personelin eðitim ihtiyaçlarýnýn tespit edilmesidir. Þirketimiz bünyesinde açýk kapý politikasý uygulanmakta ve iletiþim enstrümanlarýnýn verimli bir þekilde kullanýlmasý için gerekli her türlü zemin oluþturulmaktadýr. Þirketimizin internet sitesinde Ýnsan Kaynaklarý Yönetimi bölümünde iþe alým koþullarý, kariyer yönlendirme, yükselme koþullarý ve parasal düzenlemeler gibi konular yer almaktadýr. Organizasyon Þemasý GENEL MÜDÜR Proje Uygulama Müdürlüðü Risk Yönetimi ve Yatýrýmcýlarla Ýliþkiler Müdürlüðü Yatýrým ve Proje Geliþtirme Müdürlüðü Pazarlama Müdürlüðü Mali ve Ýdari Ýþler Müdürlüðü Hukuk Müþavirliði ElektrikMekanik ve Ýnþaat Mimari olarak iki ayrý fonksiyonu icra eden Müdürlük, geliþtirilmekte olan projelerin müellifleri, müteahhit ve danýþmanlarýyla proje yönetim ve deðerlendirme toplantýlarýnýn yapýlmasý, kararlarýn takibi, geçici kabul ve kesin kabul prosedürlerinin yerine getirilmesi, belediye ve resmi dairelerden alýnacak onay prosedürlerinin takibi, yürümekte olan inþaatýn farklý disiplinler açýsýndan yönetmelik ve standartlara uygunluðunun kontrolu gibi konularda faaliyet göstermektedir. Müdürlük, pay sahipleri ile ilgili iþlemlerin düzenli olarak her kanaldan yönetilmesi, yerli ve yabancý hisse senedi yatýrýmcýlarýndan, analistlerden ve kurumlardan gelen bütün bilgi taleplerinin karþýlanmasý ve sürekli iletiþim kurulmasýnýn yaný sýra Þirket faaliyetleriyle bütünleþik risklere iliþkin risk politikalarýnýn hazýrlanmasý ve belirlenen limitler dahilinde yürütülmesi konularýnda faaliyetlerini sürdürmektedir. Müdürlük; proje geliþtirme çalýþmalarý, yeni yatýrým tekliflerinin deðerlendirilmesi, mevcut gayrimenkullerin teknik sorumluluðu, iyileþtirme ve yenileme yatýrýmlarýnýn yapýlmasý, faaliyet ortamýnýn yakýndan takip edilmesi suretiyle gayrimenkul sektöründeki yatýrým fýrsatlarýnýn deðerlendirilmesi konularýnda çalýþmalarýný sürdürmektedir. Müdürlük, Þirketin mevcut gayrimenkullerinin doluluk oranlarýný ve gelir potansiyellerini maksimize etmek amacýyla kiralama ve satýþ aktivitelerini yürütmekte, kiralama ve satýþ sonrasý iliþkilerin yürütülmesini saðlamakta, potansiyel projeler ile ilgili fizibilite çalýþmalarýna güncel piyasa bilgisinin saðlanmasý ve yorumlanmasý konusunda katký saðlamaktadýr. Müdürlük, Þirketin muhasebe, bütçe, bilanço, finansman ve sigorta konularý ile ilgili iþlemlerini mevzuata göre yapmak ve zamanýnda gerekli tedbirleri almak, kurumkuruluþlarla ilgili iþlemler ve kiracýlarla iliþkileri yönetmek ve takip etmek, insan gücü planlamasý ve personel politikasý ile ilgili çalýþmalarý yapmak, personelin özlük, emeklilik ve benzeri iþlemlerini yürütmek üzere faaliyetlerini sürdürmektedir. Müþavirlik, þirket faaliyetleriyle ilgili olarak hukuki mütalaa verilmesi, Þirketin taraf olduðu tüm hukuksal sözleþmelerin hazýrlanmasý, davalar ve icra iþlemlerinin takibi, mevzuatla ilgili tüm hukuki sorunlarýn çözümlenmesi, planlanan yatýrýmlara iliþkin hukuki araþtýrmalar yapýlmasý konularýnda faaliyetlerini sürdürmektedir. 18Ýþ GYO Faaliyet Raporu 26