DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/09 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi : 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No : 22.11.2010 / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları : Tam mülkiyet - Raporun Konusu : Piyasa değeri tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres : Büyükdere Caddesi, 306 pafta 2011 ada, 5 no lu parsel Şişli/İstanbul - Sahibi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı : Halihazırda üzerinde yapı bulunmamakta ve açık otopark alanı olarak kullanılmaktadır. - Tapudaki İncelemesi : Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır. (Bkz. Tapu incelemesi, ekler takyidat yazısı) - İmar Durumu : Bkz. İmar durumu incelemesi - Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 237.736.224 TL $153.775.048 116.019.825 Gayrimenkul Değeri: 237.736.224 TL $153.775.048 116.019.825 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı : Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 - Değerleme Uzmanı : Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ... 4 2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:... 5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:... 5 2.2 Müşteri Bilgileri:... 5 3. DEĞER TESPİTİ... 6 4. DEĞER TANIMI... 6 5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER... 7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:... 7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:... 7 6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER... 8 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:... 8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:... 8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri... 9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:... 10 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:... 10 7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER... 11 7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:... 11 7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri:... 11 8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 12 8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:... 12 8.2 Piyasa Araştırması:... 13 8.2.1 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması... 13 8.2.2 İstanbul Ofis Piyasası Araştırması... 13 8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:... 16 9. DEĞERLENDİRME... 16 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:... 16 9.2 Değerleme Yaklaşımları:... 16 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI:... 18 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi... 19 11. SONUÇ... 21 3
1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar: 2010/TGYO/09 Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 1 adet parselin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 28.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul Telefon No: 0212 272 02 02 Fax No 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: Şirket Ünvanı: Şirket Adresi: Torunlar GYO A.Ş. Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, Büyükdere caddesi 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parselin güncel piyasa değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması 5
3. DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4. DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 2010/TGYO/09 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi nde konumlu 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parselden oluşmaktadır. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Taşınmaz İstanbul İli, Şişli İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmıştır. Taşınmazın yer aldığı 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parsel halihazırda açık otopark alanı olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın doğusunda Birleşik Fon Bankası ve TMSF Binası bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde bulunduğu Büyükdere Caddesi boyunca yakın çevresinde; Tofaş servis ve showroom alanı, Aygaz Genel Müdürlük Binası, Maya Akar Center, Şişli Belediyesi Binası, İstanbul Bilim Üniversitesi, HSBC Bankası genel Müdürlük Binası, Özsezen İş Merkezi ve henüz tamamlanmamış olan Tat Towers bulunmaktadır. Büyükdere Caddesi nin bölgedeki ana aks olması bu aks üzerinde bulunan az sayıdaki boş parselin hem ulaşılabilirlik hem görülebilirlik hem de ticari potansiyel açısından değerini artırmaktadır. Ayrıca taşınmazın güneyinde yer alan Gayrettepe Metro İstasyonu ulaşılabilirliği açısından taşınmaz değerine olumlu etki etmektedir. Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları: MİA(Levent-Maslak Merkezi İş Alanı) Boğaziçi Köprüsü Gişeler Taksim Fatih sultan Mehmet köprüsü Gişeler Eminönü Atatürk Havaalanı : 1,5 km : 3 km : 5 km : 6,5 km : 8,8 km : 22 km 7
6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: 15.12.2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan bilgilere göre taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir; SAHİBİ İLİ İLÇESİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi İstanbul Şişli BUCAĞI - MAHALLESİ Mecidiyeköy SOKAĞI - PAFTA NO 306 ADA NO 2011 PARSEL NO 5 NİTELİĞİ Arsa ARSA ALANI 14.991,60 m² YEVMİYE NO 10049 CİLT NO 12 SAYFA NO 1153 TAPU TARİHİ 03.09.2010 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 15 Aralık 2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğunu gördük. 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parsel üzerinde: Rehinler Bölümü: o Türkiye Garanti Bankası A.Ş. lehine 1. Dereceden 100.000.000, USD bedelle ipotek şerhi. (30.11.2007, Yev: 16823)(*) (*) Firma yetkililerinden alınan bilgiye göre gayrimenkulün üzerinde yapılması planlanan proje için alınan kredidir. 8
9. Yeşil alanda kalan kısmın altı otopark giriş çıkışı için kullanılabilir. 9 2010/TGYO/09 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 20 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre değerlemeye konu gayrimenkulün 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı sınırlarında bulunmaktadır. Söz konusu planda parsel kısmen Metro İstasyon Binası ve İstimlak Alanı, kısmen Yeşil Alan kısmen Yol Alanı kısmen ise Ticaret Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kalmaktadır. Torunlar GYO A.Ş. nin emsal artırımı talebi üzerine komisyon kararı alınmış ve bu karar İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 1/5.000 lik paftalara işlenmiştir. Gayrimenkulün yapılaşma şartlarını E=2,00 dan E=2,75 e çıkaran 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği 15.05.2010 tarihinde onaylanmış olup bir aylık yasal askı süresini de tamamlamış durumdadır. Konu gayrimenkulün dosyasında görülen ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı Planlama Müdürlüğü nün 01.12.2010 tarihinde Şişli Belediye Başkanlığı na yazdığı yazıda, söz konusu plana askı süresi içerisinde itiraz edildiği ancak bu itirazın Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından uygun görülmeyip reddedildiği şifahen öğrenilmiştir. Buna ek olarak, Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre 1/1.000 ölçekli planlar hazırlanmıştır. Bu planlar Şişli Belediyesi Meclisi nin 08.09.2010 tarih ve 215 sayılı kararı ile onaylanıp İstanbul Büyükşehir Belediyesi ne gönderilmiştir ve rapor tarihi itibariyle İstanbul Büyükşehir Belediyesi nin incelemesi altındadır. Komisyon tarafından onaylanan ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli plana göre alana ait emsal 2,75 tir. Söz konusu 1/5.000 ölçekli nazım imar planı sorunsuz olarak onaylandığından, bu plana uygun olarak hazırlanmış ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi nde inceleme altında olan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının da kısa süre içerisinde onaylanacağı düşünülmektedir. Bu nedenle hesaplamalarda gayrimenkulün emsali 2,75 olarak kabul edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkule ait olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatı paftasında Ticaret alanları için belirtilmiş olan plan notları ise aşağıdaki gibidir: 1. Tasdik hududu 306 pafta, 2011 ada, 5 parsel hudududur. 2. ±0.00 kotu parseli çevreleyen yolların en yüksek noktasından alınıp, bu kotun altında yapılacak bodrum katlar iskan edilebilir, iskan edilen bodrum kat emsale dahil değildir. 3. Zemin etüd raporu alınmadan uygulama yapılamaz. 4. İlgili kurum ve kuruluş görüşleri alınacaktır. 5. Donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 6. Tasdik sınırı içerisindeki alan kısmen T14 yapılanma koşullarında Turizm+Ticaret alanı, kısmen yeşil alan ve yoldur. 7. Yol cephelerinde çekme mesafelerinin gerisinde kalmak kaydı ile 0.00 kotu altında parsel tamamında bodrum kat yapılabilir. 8. 1/1000 ölçekli plan yapılmadan ve kamu eline geçmesi gereken alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
10. Tasdik sınırı içerisinde kalan alanda Raylı Sistem Şube Müdürlüğü nün 10.08.2006 gün 1722 sayılı yazısında belirtilen hususlara uyulacaktır. Raylı Sistemler Müdürlüğü nün uygun görüşü alınmadan uygulama yapılamaz. (*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Firma yetkililerinden gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin finansmanı için alınan krediye istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Bu nedenle taşınmazın gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz. Gayrimenkulün imar fonksiyonu değişmemiş olup sadece yapılaşma şartlarında artırım sağlayacak olan emsal yükseltilmesi yapılmıştır. Değerleme konusu gayrimenkulün 15.05.2010 tarihli 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ile emsali E=2,75 e yükseltilmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden sorunsuz bir şekilde onaydan geçen 1/5.000 ölçekli nazım imar planı tadilatına uygun olarak 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının hazırlanması gerekmektedir. Mevzuat açısından 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının değiştirilmesine engel teşkil edecek herhangi bir husus bulunmamaktadır. Ancak mevcut durumda 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılmadan ruhsat ve ekleri alınamayacağından dolayı gayrimenkulün 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin tamamlanması ile birlikte ruhsat ve eklerinin alımına uygun hale gelmesi halinde gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde, Toray İnşaat San. Ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı olan gayrimenkulün, 03.09.2010 tarih ve 10.049 yevmiye no. ile, Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği işleminden Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edildiği tespit edilmiştir. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Fakat, İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden elde edilen bilgiye göre taşınmaza ait 15.05.2010 tarihli 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı 10
değişikliği bulunmaktadır. Bu plan değişikliği ile beraber gayrimenkulün imar fonksiyonu aynı kalmakla beraber yapılaşma şartları E=2,00 dan E=2,75 e yükselmiştir. 7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri: Yüzölçümü brüt 14.991,60 m² dir. Parselin yaklaşık 1.700 m² si yeşil alana ve yola, kalan alan ise ticaret alanına ayrılmıştır. Eğimsiz bir alandadır. Üzerinde açık otopark alanı bulunmaktadır. Güneydoğudan Büyükdere-Şişli Caddesi ne, Batıdan Yazarlar Sokak a cephelidir. Çevresi çit, duvar ve sac levhalar ile sınırlandırılmıştır. 7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: Taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bir proje bulunmaktadır. Planlanan projenin özellikleri henüz kesinleşmemekle birlikte aşağıdaki gibi sıralanabilir; Proje ofis ve alışveriş merkezi kompleksinden oluşacaktır Proje tek bloktan oluşacaktır. Alışveriş Merkezi zemin altı bodrum katlarda çözülecektir Ofis alanının bir kısmı yer üstünde bir kısmı yer altında olacaktır Bodrum katlarda konferans salonu ve spor merkezi yapılması planlanmaktadır. 11
8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 2010/TGYO/09 8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: İstanbul un merkezinde yer alan Şişli güneyinde Beyoğlu, doğusunda Beşiktaş, kuzeyinde ve batısında Kağıthane ilçeleri ile çevrilidir. Şişli çok çeşitlilik gösteren bir bölge olup, her sınıftan ofis binasını, yeni karma projeleri, alışveriş merkezlerini, konut bölgelerini, beş yıldızlı otelleri ve konferans merkezlerini bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca Ali Sami Yen stadyumu da bölgede yer almaktadır. 2009 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre ilçenin nüfusu 316.058 dir. İstanbul un tek metro hattının dört durağı Şişli dedir: Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe- Zincirlikuyu ve Levent. Bölgeye erişim Aysa ile Avrupa yakalarını birleştiren köprülere yakınlığı nedeniyle şehrin en önemli noktalarını birleştiren yolları barındırdığı için, özel araçlar ve belediye otobüsleri ile de oldukça kolaydır. E-5 üzerinde yer alan pek çok bölgeyi bağlayan otobüs hatları Mecidiyeköy de kesişmektedir. Ancak, bütün bunlar nedeniyle bölgede özellikle iş geliş ve çıkış saatlerinde yoğun trafik yaşanmaktadır. Bölge, gelir düzeyleri, kentsel doku ve fonksiyon bakımından büyük farklılıklar gösteren birkaç bölgeye ayrılmaktadır. Taksim ve Beyoğlunun kuzeyinde, Levent ve Maslak ın güneyinde yer alan Esentepe ve Gayrettepe ulaşımı oldukça kolay bir merkezi iş alanıdır. Şişli yi Levent ve Maslak a bağlayan Büyükdere Caddesi, her biri bir alışveriş merkezini de içeren Astoria, Kanyon, Metrocity gibi karma ofis ve lüks konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgenin erişim kolaylığı ve yüksek görünürlüğü nedeniyle, Büyükdere Caddesi etrafındaki boş arsalarda benzer kalitede yeni projeler planlanmaktadır. Mecidiyeköy, Esentepe ye komşu bölge olup, 1980 lerden itibaren konuttan iş alanına doğru bir dönüşüm yaşamıştır. Ancak Gayrettepe, Levent ve Maslak daki kaliteli ofis arzı nedeniyle bu trend değişmiştir. Bugün bölge ağırlıklı olarak orta gelir düzeyine hitap eden konut ve ticaret alanıdır. Bu bölge içinde Avrupa nın en büyük alışveriş merkezi olan Cevahir alışveriş merkezi yer almaktadır. Cevahir, geniş kapsama alanı, metro durağı üzerinde olması nedeniyle kolay erişimi olan, geleneksel, büyük bir alışveriş merkezidir. Mecidiyeköy de ayrıca çeşitli ofis alanları ve düşük, orta ve orta-üst gelir düzeyine hitap eden konut alanları mevcuttur. Şişli, İstanbul un en gözde bölgelerinden birisi olup, aynı zamanda şehrin en büyük merkezi iş alanıdır. Bölgenin gelişme oranının yüksek olması nedeniyle, yatırım oranı da artmaktadır. Esentepe Gayrettepe bölgesinde genellikle çok katlı ofis binaları ile Güneş Sigorta, Borusan Telekom ve Denizbank gibi Türk şirketlerin merkezi olan A ve B sınıfı ofisler mevcuttur. General Electric, Mc Donald s, Wyeth, HSBC, Shell, Kuveyt Turk ve Lufthansa da bölgede yer alan yabancı şirketlerin bazılarıdır. Karamancı Binası, Maya Akar, Enka Han, V Plaza, Ozsezen Blocks, Bolkan Center, Tat Towers ve Oyal Han Gayrettepe-Şişli-Esentepe bölgesindedir. Şişli Belediyesi de Esentepe dedir. İç bölgelerde kaliteli konut alanları da mevcuttur. 12
8.2 Piyasa Araştırması: 8.2.1 İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. İstanbul da bulunan belli başlı 80 alışveriş merkezinden konum olarak taşınmazın yakın çevresinde bulunanların, açılış tarihi ve kiralanabilir brüt alanı kira rayiçlerine göre dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Brüt Alan Kira (USD $/m²) Mağazalar Kira (USD $/m²) Yeme-İçme Alanları Çok Büyük Istanbul Cevahir Şişli 2005 107.000 60-150 225-245 Istinye Park Istinye 2007 84.000 145-215 100-200 Büyük Profilo Mecidiyeköy 1998 40.600 48-52 60-70 Orta Akmerkez Etiler 1993 34.680 * 130-285 Kanyon Levent 2006 37.500 100-200 100-200 Kempinski Astoria Esentepe 2008 25.000 80-100 100-200 Metrocity Levent 2003 32.638 70-90 80-100 Küçük City's Nişantaşı Nişantaşı 2008 19.296 100-150 100-150 (*) İnşaat halinde olduğu için yeni kiralama yapılmamaktadır. Eski kiraları 150$/m² ile 200$/m² arasında değişmektedir. Alışveriş Merkezi yönetiminden alınan bilgiye göre eski kiralar üzerinden %35 indirim uygulanmaktadır. 8.2.2 İstanbul Ofis Piyasası Araştırması Önemli bir ticaret şehri olan İstanbul da Merkezi İş Alanı, zaman içerisinde sürekli değişiklik göstermiştir. 1846 yılından önce ticaretin merkezi olan Haliç, Saraçhane ve Aksaray bölgeleri Galata Köprüsü nün tamamlanması ile Beyoğlu na kaymıştır. 1950 li yıllardan sonra ise ticaret ve imalat Galata ve Eminönü bölgelerinde yoğunlaşmıştır. 1970 lere gelindiğinde ticaret alanı Eminönü nden Beyoğlu na kadar uzanmış ve bu bölge kentin merkezi iş alanı haline gelmiştir. 1973 yılında Boğaziçi Köprüsü nün tamamlanması Merkezi İş Alanı nın bugünkü yeri olan Beşiktaş-Levent-Maslak bölgesine kaymasında en büyük etken olmuştur. Köprüyle beraber çevreyollarının açılması Beşiktaş ve Zincirlikuyu arasında ofis binalarının sayısını artırmıştır. 1988 yılında ise 2. Köprü olan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün yapılması MİA nın kuzeye kayarak bugünkü şeklini almasını sağlamıştır. 13
İstanbul ofis piyasası incelenirken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA dışı) alanlar olarak ikiye ayılabilir. İstanbul un Merkezi İş Alanı Barbaros Bulvarından Başlayıp, Büyükdere Caddesi boyunca uzanıp Maslak ta son bulmaktadır. Bu aks üzerinde sırasıyla Beşiktaş, Balmumcu, Esentepe, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak bulunmaktadır. Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m 2 lik modern ofis binaları ile İstanbul da bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir: Ana Göstergeler A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m²) 1.654.372 636.743 Ortalama Boşluk Oranı (%) 9,02 8,56 İstanbul daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²)(2010 1.Yarı) Alt Toplam 1.218.494 Levent 254.593 Etiler 71.405 Maslak 240.829 Avrupa Yakası Gayrettepe 103.962 Taksim-Haliç 47.500 Beşiktaş 69.902 Şişli Kağıthane 74.137 Havaalanı 356.166 Alt Toplam 435.878 Altunizade 22.342 Asya Yakası Ümraniye 188.571 Kozyatağı Kartal 158.742 Kavacık 66.223 TOPLAM 1.654.372 Maslak, Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Beşiktaş, Altunizade ve Kozyatağı gibi tercih edilen merkezi iş alanlarındaki nitelikli ofis binası talebi, Türkiye piyasasına giren yeni şirketler ve faaliyetlerini genişleten mevcut şirketlere bağlı olarak artmakta olsa da, ofis arzında belirgin bir artış olmamaktadır. Talebin artması ve arzın sınırlı kalması sonucunda tercih edilen bu bölgelerde boşluk oranları önemli ölçüde azalmakta ve fiyatlar artmaya devam etmektedir. 2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş taki A sınıfı ofis 14
binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 2009 yılının son çeyreğinden 2010 yılının ilk çeyreğine Asya Yakası ndaki ofis bölgelerinde ortalama kira değerleri $15,35/m² den $15,53/m² ye, Avrupa Yakası ndaki bölgelerde ise $21,03/m² den $22,04/m² ye yükselmiştir. Gayrettepe bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 40,39 $/m², B sınıfı ofis binalarının kiraları ise 15,22 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %0,58, B sınıfı için %9,02 civarındadır. İstanbul daki A sınıfı ofis kiralarının bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. Yapımı devam eden ya da proje aşamasında olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stoğuna eklenecek en fazla arzı Levent ve Şişli bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade ise yeni arzın en az olduğu bölgedir. Gayrettepe de ise beklenen arz bulunmamaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2010 yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. İstanbul geneline bakıldığında hem Asya hem de Avrupa Yakası ndaki toplam boşluk oranları 2008 yılının son çeyreğinden 2009 yılının ikinci çeyreğine kadar büyük oranda artmıştır. Fakat 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. Kiracılar genellikle merkezi lokasyona sahip ve kaliteli ofis stoğunu tercih ettiği için merkezi iş aksında (MİA) yer alan ofislere talep halen devam etmektedir. Bu talep nedeni ile Zincirlikuyu-Maslak koridorunda bulunan eski fabrika binaları yıkılarak yeni arz oluşturulma yoluna gidilmektedir. Daha önce farklı fonksiyonlarda geliştirilen projelerde bu talebi karşılamak için ofis kullanımına dönüştürülebilmektedir. 15
8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde Merkezi İş Alanı nda bulunuyor olması, bölgenin ticaret potansiyeli, taşınmazın Büyükdere-Şişli Caddesi ne cepheli olması ile görülebilirliği ve bölgedeki tamamlanmış altyapı olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz. 9. DEĞERLENDİRME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün ofis ve alışveriş merkezinden oluşan karma kullanımının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye konu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Emsal Arsalar: Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır 1. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50 Ticaret Alanı imarlı, 46.241 m² büyüklüğündeki eski İ.E.T.T. arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı, 705.000.000,-USD (m² satış fiyatı ~15.246 $/m²) 2. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50, Ticaret Alanı imarlı, 23.711 m² büyüklüğündeki eski Tekel Likör Fabrikası arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı ~264.000.000,-USD (m² satış fiyatı ~11.134 $/m²) 3. Büyükdere Caddesi ne cepheli, Zorlu Center ın inşa edildiği arsa emsal: 2,90 Ticaret Alanı imarlı 96.505 m² büyüklüğünde arsanın gerçekleşmiş satış fiyatı 800.000.000,-USD dir. (m² satış fiyatı ~8.290 $/m²) 16
Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon Esentepe Esentepe Mecidiyeköy Zincirlikuyu Alan (m²) 14.992 46.241 23.711 96.505 Gerçekleşmiş Değer (USD) $705.000.000 $268.919.793 $800.000.000 Değer (USD/m²) $15.246 $11.342 $8.290 Emsal 2,75 2,50 2,50 2,90 Emsal Düzeltmesi 16.771 12.476 7.861 İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari +/- $ +/- $ +/- $ Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik Nitelik Nitelik düzeltme düzeltme düzeltme Altyapı İyi İyi $0 İyi $0 İyi $0 Büyüklük Küçük Büyük $1.000 Orta $500 Çok büyük $2.000 Lokasyon Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Ulaşılabilirlik Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Net Düzeltmeler (USD/m²) Düzeltilmiş Değer (USD/m²)) Toplam Düzeltme Oranı +/- TL düzeltme $2.000 +/- TL düzeltme $500 +/- TL düzeltme $2.000 $13.869 $18.771 $12.976 $9.861 12% 4% 19% Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan arsa bulunmamaktadır. Ancak geçmiş dönemde gerçekleşmiş arsa satışları bulunmaktadır. Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkuller için adil piyasa birim m² satış değeri $13.869 USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $207.926.532 USD olarak belirlenmiştir. Söz konusu arsaların emsal olarak kullanılmalarıyla yapılan değerlemede, değerleme konusu gayrimenkulün değeri çok yüksek çıkmaktadır. Söz konusu bu arsalar alıcısı, yapılaşma şartları, konumu vb. açılardan özel durumlu gayrimenkullerdir ve satışları sırasında oluşan spekülasyondan dolayı emsal olarak göz önünde bulundurulmamışlardır. Bu nedenlerden dolayı, ihtiyatlı hareket edilerek, rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 17
3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma olmadığından dolayı maliyet yöntemi gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem de kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkulün bulunduğu bölge 1. derece merkezi iş alanı içerisinde kalmakta olup konum itibariyle çok değerlidir. Bu bölge içerisinde arsa arzı çok sınırlı olmakla birlikte potansiyel yatırımcıların yatırım talebinin en yoğun olduğu bölgedir. Yatırım riskinin en düşük olduğu bu bölgede geliştirilebilecek olası proje konseptleri arsa değerini fazlasıyla etkilemektedir. Bu sebeple en iyi ve en doğru kullanıma dayalı olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 18
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu, perakende ve ofis olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezleri için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: %5,5 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %2,5 Likidite risk primi + %3,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi = %11,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %11,5 olarak kabul edilmiştir. 19
Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,0 olarak bulunmuştur. 20
11. SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 237.736.224 TL $153.775.048 116.019.825 Gayrimenkul Değeri: 237.736.224 TL $153.775.048 116.019.825 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının, mevcut ofislerin ise kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Öngörülen Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²) Öngörülen metrekare satış/kira geliri (USD/m²) Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay) Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl) Ofis 44.760 $34,04 $1.523.674 $18.284.093 Perakende 2.415 $47,50 $114.713 $1.376.550 Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile arsa için bulunan $207.926.532 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve emsal karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. Söz konusu gayrimenkulün 1. derece merkezi iş alanı içerisinde yatırımcı açısından yatırım riskinin en düşük olduğu bölgede yer almasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: 237.736.224 TL İKİ YÜZ OTUZ YEDİ MİLYON YEDİ YÜZ OTUZ ALTI BİN İKİ YÜZ YİRMİ DÖRT TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: 280.528.744 TL Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı 21 Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eki : Temel göstergeler tablosu (2 Sayfa) Nakit akışı tabloları (3 Sayfa) Bölge haritası Fotoğraflar (1 sayfa) Tapu sureti (1 sayfa) Tapu takyidat yazısı (1 sayfa) Yazılı imar durumu (1 Sayfa) 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler (2 sayfa) Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 22
Torun Tower Projesi, Esentepe Genel Bilgiler Brüt Arsa Alanı 14.992 m² Net Arsa Alanı 13.220 m² Emsal 2,75 Emsale Dahil Toplam Alan 36.355 m² Açıklama Brüt Perakende Alanı 3.450 m² Kiralanabilir Perakende Alanı 2.415 m² Brüt alanın %70'i Sirkülasyon Alanı 1.035 m² Brüt alanın %30'u Perakende kapalı otopark alanı 3.188 m² Kiralanabilir 25 m² perakende alanı için 1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç) Toplam Perakende Alanı 6.638 m² Brüt Ofis Alanı 47.116 m² Zemin Üstü Brüt Ofis Alanı 40.116 m² Zemin Altı Brüt Ofis Alanı 7.000 m² Kiralanabilir ofis alanı 44.760 m² Brüt alanların %95'i Ortak & teknik alanlar 6.125 m² Ortak alanlar brüt ofis alanının %5'i ve teknik alanlar ise %8'i Kapalı otopark alanı 32.417 m² Her 50 m² ofis ve konferans salonu alanı için,1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç) Konferans Salonu 2.000 m² Zemin altı Toplam Ofis Alanı 85.302 m² Rekreasyon alanı 12.220 m² Bina taban oturumu dışında kalan alan Toplam İnşaat Alanı 91.940 m² Zamanlama Tahminleri Perakende ve Ofis İnşaat süresi 24 ay Nakit akışı süresi 10 yıl Geliştirme Maliyetleri Perakende $5.345.366 Direkt İnşaat Maliyetleri $3.129.840 Dolaylı İnşaat Maliyetleri $427.263 İşletme Giderleri $1.533.721 Diğer Maliyetler $254.541 Ofis $63.507.133 Direkt İnşaat Maliyetleri $45.236.952 Dolaylı İnşaat Maliyetleri $2.927.804 İşletme Giderleri $12.318.227 Diğer Maliyetler $3.024.149 Toplam Geliştirme Maliyeti $68.852.499 Gelir Tahminleri Perakende Perakende kira gelirleri $1.376.550 yıl Kira endeksi 3,0% yıl Ofis Ofis kira gelirleri $18.284.093 yıl Kira endeksi 3,0% yıl Finansal Oranlar Perakende ve Ofis İskonto Oranı 11,50% Risksiz oran 5,50% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite riski 2,50% Gayrimenkulün likitide edilmesi sırasında geçen sürede mahrum kalınan faiz oranı Operasyonel risk 3,50% İnşaat, hukuki ve diğer riskler 10. yıldaki kapitalizasyon oranı 7,00% 23
Nakit Akışı - Perakende Kısmı (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Perakende kira gelirleri $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $1.693 $12.241 10. yıl satış değeri $20.398 $20.398 TOPLAM GELİRLER $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $22.091 $32.639 MALİYETLER Direkt İnşaat Maliyetleri 1.443 1.687 0 0 0 0 0 0 0 0 $3.130 Dolaylı İnşaat Maliyetleri 275 38 115 0 0 0 0 0 0 0 $427 İşletme Giderleri 0 0 173 178 183 189 194 200 206 212 $1.534 Diğer Maliyetler $86 $86 $14 $9 $9 $9 $10 $10 $10 $11 $255 TOPLAM MALİYET & GİDERLER $1.804 $1.810 $302 $187 $192 $198 $204 $210 $216 $222 $5.345 NAKİT AKIŞI -$1.804 -$1.810 $1.074 $1.231 $1.268 $1.306 $1.346 $1.386 $1.428 $21.869 $27.293 KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$1.804 -$3.615 -$2.540 -$1.309 -$41 $1.265 $2.611 $3.997 $5.425 $27.293 NBD $10.058 24
Nakit Akışı - Ofis+Konferans Salonu (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Ofis+Konferans Salonu+Spor Merkezi kira gelirleri $0 $0 $18.284 $18.833 $19.398 $19.980 $20.579 $21.196 $21.832 $22.487 $162.588 10. yıl satış değeri $287.164 $287.164 TOPLAM GELİRLER $0 $0 $18.284 $18.833 $19.398 $19.980 $20.579 $21.196 $21.832 $309.651 $449.752 MALİYETLER Direkt İnşaat Maliyetleri 20.266 24.971 0 0 0 0 0 0 0 0 $45.237 Dolaylı İnşaat Maliyetleri 862 543 1.523 0 0 0 0 0 0 0 $2.928 İşletme Giderleri 0 0 1.393 1.433 1.473 1.515 1.558 1.603 1.648 1.695 $12.318 Diğer Maliyetler $1.056 $1.276 $146 $72 $74 $76 $78 $80 $82 $85 $3.024 TOPLAM MALİYET & GİDERLER $22.184 $26.790 $3.062 $1.504 $1.547 $1.591 $1.636 $1.683 $1.731 $1.780 $63.507 NAKİT AKIŞI -$22.184 -$26.790 $15.222 $17.328 $17.851 $18.389 $18.943 $19.514 $20.101 $307.871 $386.245 KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$22.184 -$48.974 -$33.752 -$16.423 $1.428 $19.816 $38.759 $58.273 $78.374 $386.245 NBD $143.717 25