Dr. Öğr. Üyesi DUYGU KOÇAK DİKER

Transkript

1 Dr. Öğr. Üyesi DUYGU KOÇAK DİKER KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ ÖDEME DIŞINDAKİ YAN BORÇLARINA AYKIRILIĞI ve SÖZLEŞMENİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ (TBK m. 316/II-III)

2 İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ...VII İÇİNDEKİLER... IX KISALTMALAR...XV GİRİŞ...1 I. TÜRK BORÇLAR KANUNU ve ÖNCESİ KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLEMELERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ...5 A. GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ Yasal Düzenleme Tanımı ve Türleri...12 a. Tanımı...12 b. Türleri...14 aa. Kiralananın Kullanım Amacı Bakımından...15 bb. Kiracının Yetkileri ve Kiralananın Niteliği Bakımından...18 aaa. Olağan Kira ve Ürün Kirası...18 bbb. Olağan Kira ile Ürün Kirasının Farkları Hukuki Niteliği ve Özellikleri B. TÜRK BORÇLAR KANUNU ve ÖNCESİ KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLEMELERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI...33

3 X 1. Genel Olarak TBK Öncesi Kira Sözleşmesi Düzenlemelerinin İkili Yapısı TBK Kira Sözleşmesi Düzenlemelerine Bakış...37 a. Genel Olarak...37 b. Yürürlük c. Yenilik ve Değişiklikler aa. Genel Olarak bb. İçerik Bakımından...47 aaa. Genel Hükümler...47 bbb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Hükümleri cc. Sistematik ve Terminoloji Bakımından...62 C. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASI Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Hükümlerinin Uygulama Alanı a. Yasal Düzenleme b. Konut ve Çatılı İşyeri ile Taşınır - Taşınmaz İlişkisi Unsurları a. Kiralanan aa. Konut...73 bb. Çatılı İşyeri...76 cc. Birlikte Kullanıma Bırakılan Eşya aaa. Kavram bbb. Kapsam...81 b. Kira Bedeli c. Tarafların Anlaşması II. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ ÖDEME DIŞINDAKİ YAN BORÇLARI...87 A. GENEL OLARAK B. YASAL DÜZENLEME...89 C. KULLANMA HAKKI Genel Olarak Kapsam...95 a. Yetki Bakımından...95

4 b. Eşya Bakımından D. ÖDEME DIŞINDAKİ YAN BORÇLAR Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özen Borcu a. Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcu aa. Anlamı bb. Kapsamı aaa. Kullanım Amacı bbb. Kullanım Hakkı Sınırlamaları cc. Kullanıma İlişkin Bazı Özel Durumlar aaa. Karma Amaçla Kullanım bbb. Kiralananın Kullanılmaması b. Özen Borcu aa. Anlamı bb. Özenin Derecesi cc. Konusu aaa. Konut ve Çatılı İşyerine Özen Gösterme bbb. Kişilere Özen Gösterme i. Kişi Bakımından Kapsamı (a) Taşınmazda Oturan Kişiler (b) Komşular ii. Konu Bakımından Kapsamı (a) Saygı Kavramı (b) Kiracıdan Beklenen Saygının Ortak Yaşam Kuralları ile İlişkisi (c) Kiracıdan Beklenen Saygının Ortak Yaşam Kuralları ile Çatışması Olağan Kullanımın Gerektirdiği Temizlik ve Bakım Borcu a. Genel Olarak b. Koşulları c. Kapsamı Bildirim Borcu a. Genel Olarak b. Konusu aa. Ayıp ve Türleri XI

5 XII bb. Kiracının Gidermekle Yükümlü Olmadığı Ayıp aaa. Genel Olarak bbb. Özellikleri c. Kapsamı aa. Yer Bakımından bb. Süre Bakımından d. Bildirim Borcu ve Bildirim Külfeti Ayrımı Katlanma Borçları a. Ayıpların Giderilmesine ve Zararın Önlenmesine Katlanma Borcu aa. Genel Olarak bb. Koşulları aaa. Ayıp, Zarar ve Zarar Tehlikesinin Bulunması. 167 bbb. Zorunluluk ccc. Bildirim ve Kiracının Menfaatinin Gözetilmesi b. Kiralananın Gezilip Görülmesine Katlanma Borcu aa. Genel Olarak bb. Koşulları c. Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına Katlanma Borcu aa. Genel Olarak bb. Koşulları aaa. Yenilik ve Değişiklik bbb. Katlanmanın Beklenebilir Olması ccc. Yeniliğin ve Değişikliğin Feshi Gerektirmemesi ddd. Bildirim ve Kiracın Menfaatinin Gözeltilmesi III. KİRACININ ÖDEME DIŞINDAKİ YAN BORÇLARINA AYKIRILIĞI ve KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASININ KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ A. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASININ SONA ERDİRİLMESİ Genel Olarak

6 XIII 2. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasının Kiraya Veren Tarafından Genel Hükümler Uyarınca Feshedilmesi a. Fesih Kavramı ve Türleri aa. Olağan Fesih bb. Olağanüstü Fesih b. Kiraya Veren Açısından Fesih Sebepleri B. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRASININ KİRAYA VEREN TARAFINDAN TBK m. 316/II-III UYARINCA OLAĞANÜSTÜ FESHİ Yasal Düzenleme Koşulları a. Borca Aykırı Davranış aa. Kapsamı aaa. Özen ve Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcuna Aykırılık bbb. Bağlantılı Yan Borçlara Aykırılık ccc. Kullanım Hakkı Sınırlamalarına Aykırılık bb. Aykırılığın Niteliği b. İhtar c. Süre Verilmesi aa. Genel Olarak bb. Süre Verilmesi Gerekmeyen Durumlar aaa. Kiralanana Kasten Zarar Verilmesi bbb. Süre Vermenin Yararsız Olması ccc. Çekilmezlik d. Tarafların Kusuru Fesih Hakkının Kullanılması ve Sonuçları C. BAĞLANTILI OLMAYAN YAN BORÇLAR ve AYKIRILIĞIN SONUÇLARI Genel Olarak Sonuçları SONUÇ KAYNAKÇA