Prof. Dr. Faruk ACAR. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi. Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi. Kira Hukuku Şerhi. YENİLENMİŞ ve GENİŞLETİLMİŞ

Transkript

1 Prof. Dr. Faruk ACAR Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi Kira Hukuku Şerhi (TBK m ) YENİLENMİŞ ve GENİŞLETİLMİŞ 3. BASI İstanbul Beta

2 Yayın No : 3442 Hukuk Dizisi : Baskı - Ekim İSTANBUL 2. Baskı - Ocak İSTANBUL 3. Baskı - Kasım İSTANBUL ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da t m A.fi. ye ait tir. Her hak k sak l d r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f k s men ve ya ta ma men ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi : Beta Bas m A.fi. Bask -Cilt : Yazın Basın Yayın Matbaacılık Trz. Tic. Ltd. Şti. (Sertifika No: 12028) İkitelli Çevre Sanayi Sitesi 8. Blok No: Başakşehir/İSTANBUL Kapak Tasar m : Veysel Coşkun Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.Ş. (Sertifika No ) Narl bahçe Sokak No. 11 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 Bilgeliğiyle önümüzde yürüyen saygıdeğer Hocam Prof. Dr. Cevdet YAVUZ a derin hürmet duygularıyla ithaf ediyorum.

4

5 ÜÇÜNCÜ BASIYA ÖNSÖZ Kira Hukuku Şerhi adlı çalışmamızın bu basısında TBK m arası hükümlerin şerhini yaparak, çalışmamızı bir adım daha ileri götürmüş durumdayız. Daha önceki basılarda olduğu gibi, bu basıda destek ve çalışmalarından dolayı Beta yayınevi çalışanlarına başta Veysel Coşkun olmak üzere teşekkürlerimi sunmak isterim. Bu vesileyle eşim Esra, kızlarım Zehra İpek ve Zeynep e sevgilerimi belirterek, bu çalışmanın ilgililere yararlı olmasını dilerim. Prof. Dr. Faruk ACAR 29 Ekim 2016-Haydarpaşa

6

7 ÖNSÖZ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin önemli değişiklikler ve yenilikler ortaya koymuştur. Bunların bir kısmı yargı uygulamasıyla örtüşmesine rağmen bir kısmı mehaz İsviçre Hukukuna benzerlik göstermektedir. Bu çalışmada önce kira hukukuna ilişkin genel değerlendirmeler yapılmış, devamında kira sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu nun genel hükümlerinden m arası hükümler ele alınmıştır. Söz konusu maddeler ele alınırken, yeni madde, 818 Sayılı Borçlar Kanunundaki karşılığı, İsviçre Borçlar Kanunundaki karşılığının Türkçe tercümesi, devamında maddenin gerekçesinden önemli gördüğümüz kısım aktarılmış, sonra belli bir plan çerçevesinde madde açıklanmaya çalışılmıştır. Çalışmamız şimdilik m yi kapsamaktadır. Niyetimiz kira sözleşmesinin sonuna kadar (ürün kirası da dahil olmak üzere) yasal hükümlerin (m.378 e kadar) açıklamasını yapmak, hatta kira sözleşmesi kalıbına uyan başkaca sözleşmeleri (gemi kirası gibi) ilerleyen zamanda irdelemektir. Bu vesile ile çalışma ortamını hazırlayan kürsü başkanımız Prof. Dr. O. Gökhan ANTALYA ve Prof. Dr. Serap HELVACI ya teşekkürlerimi sunmak isterim. Ayrıca tüm kürsü arkadaşlarıma en küçüğümüz Arş. Gör. Ahmet GÜNDOĞAN ın şahsında teşekkür etmek isterim. Yine BETA çalışanlarına sayın Seyhan SATAR ın şahsında, ayrıca Müge Mete ye teşekkür borçluyum. Dileğim hukuka katkı ve yararlı olmaktır. Bu nedenle eksik, hatalı yönlerimin bildirilmesine müteşekkir olurum. Doç. Dr. Faruk ACAR Eylül 2013 Haydarpaşa

8

9 İÇİNDEKİLER Üçüncü Basıya Önsöz... V Önsöz...VII Kısaltmalar... XXIII Kira Hukukuna Giriş...1 A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi...1 B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin Zaman İtibariyle Yürürlüğü...11 C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri...23 a. Genel olarak...23 b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler...24 c. Erteleme Süresi...27 ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk...27 d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından Değerlendirilmesi...31 e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri...34 aa. Ortak Koşullar...34 bb. Alternatif Koşullar...35 Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri...38 a. Tipik Sözleşme Olması...38 b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerle Kıyaslanması...42 aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi...42 bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi...47 cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi...49 çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi...56

10 X / İçindekiler DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler A. TANIMI...63 AÇIKLAMALAR...63 A. Tanım...63 B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması...66 a. Kiracı...66 b. Kiraya Veren...77 c. Kiralanan...84 ç. Kira Bedeli...87 d. Anlaşma...90 B. KİRA SÜRESİ...93 AÇIKLAMALAR...94 A. Maddenin Genel Özellikleri...94 B. Kira Sözleşmesinde Süre...95 C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi...96 a. Genel olarak...96 b. Sürenin Belirli Olması...97 c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi...98 ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar...98 Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi b. Belirsiz Süre Karinesi c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler a. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi b. Koşula Bağlı Sözleşme c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler aa. Bildirime bağlı uzama bb. Bildirimsiz Uzama ç. Üst Süreli Sözleşme d. Asgari Süreli Sözleşme e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme f. Süresiz (Ebedi) Kira Sözleşmesi...118

11 İçindekiler / XI C. KİRAYA VERENİN BORÇLARI I. TESLİM BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri a. Maddenin Amacı b. Maddenin Uygulama Alanı c. Maddenin Bağlayıcılığı ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları a. Teslim Borcu aa. Gerçek teslim bb. Gerçek olmayan teslim b. Bulundurma Borcu c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri aa. Kullanıma Elverişlilik bb. Zaman Bakımından cc. Kişi bakımından çç. Konu Bakımından dd. Bu Borçların İfasında İspat C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım II. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin Sorumlu Olması Kuralı b. Kuralın İstisnaları aa. Sözleşme ile getirilen istisna bb. Yasa ile getirilen istisna III. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Yan Gider Kavramı

12 XII / İçindekiler C. Yan Giderin Özellikleri a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum IV. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması eş değerde sayılmıştır b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından sorumluluğunu kabul etmiştir c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama aa. Genel olarak bb. Kira sözleşmesi olmalı cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı çç. Ayıp önemli olmalı dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin Kurullara Yapılan Yollama f. Ayıplı ifa ve temerrüt hükümlerinin birleşmesi g. Kiracının ayıplı ifa halinde genel hükümlere sahip olduğu haklar (yarışma) Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk a. Genel Olarak AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar

13 İçindekiler / XIII a. Seçimlik Haklar b. Seçimlik Hakların Yapısı c. Kiracının ayıplı ifa karşısında sahip olduğu diğer haklar (yarışma) Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp F. Kiraya Verenin Kusuru G. Gözden geçirme (muayene) ve bildirim (ihbar) Ğ. İspat Yükü b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı a. Hakkın Yapısı b. Ayıbın giderilmesi yerine ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi c. Ayıbın Giderilmesi ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi Giderilmemesi e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi Ç. Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı D. Sözleşmenin Feshi c. Kira Bedelinin İndirilmesi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep a. Talebin Özelliği b. Koşulları c. İndirimin Yapılması d. Sonuçları...236

14 XIV / İçindekiler d. Zararın Giderimi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Tazminat Talebinin Özellikleri C. Tazmin Edilecek Zarar Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rolü F. Tazminatın Hesaplanması G. Zamanaşımı V. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUK Zapttan Sorumluluk AÇIKLAMALAR A. Maddenin genel özellikleri B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları a. Üçüncü Şahıs Kavramı b. İleri Sürülen Hak c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması e. Hakkın İleri Sürülmesi C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları a. Kiracının Bildirimi b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması a. Kiralananın El Değiştirmesi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi a. Zaman İtibariyle El Değiştirme b. El Değiştirmenin Anlamı aa. Cüzi Halefiyet Yoluyla El Değiştirme bb. Külli Halefiyet Yoluyla El Değiştirme...286

15 İçindekiler / XV cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi dd. Kamulaştırma Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi b. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiralananda Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği c. İntifa hakkı ç. Oturma hakkı d. Üst hakkı e. Geçit İrtifakı f. Rehin Hakkı C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları c. Tapu Siciline Şerh AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği C. Şerhin Verilmesi Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi D. Şerhin Sona Ermesi D. KİRACININ BORÇLARI I. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU Genel Olarak AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Bedeli Kavramı C. Kira Bedelinin Asli Edim Yükümü Olması a. Kira Bedelinin Kiracının Asli Edim Yükümü Olması b. Üçüncü Şahısların Kira Bedelini Ödemekle Yükümlü Olması D. Kira Bedelinin Belirlenmesi E. Kira Bedelinin Tabi Olduğu Zamanaşımı

16 XVI / İçindekiler 2. İfa Zamanı AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özelikleri B. Maddenin Kapsamı C. Maddede İfa Zamanına İlişkin Getirilen Kurallar a. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Doğumu b. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Macceliyetine Dönük Yasal Kural c. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunda İfa Sırasına Dönük Kural d. İstisnalar aa. Anlaşma bb. Yerel Adet Kiracının Temerrüdü AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunu İfada Temerrüdün Aynı Rejime Tabi Tutulması C. Kiracının Temerrüdünün Koşulları a. Kiracının Kira Bedeli veya Yan Gider Borcu Bulunmalı b. Kiracı Kira Bedeli veya Yan Gider Borcunu İfada Gecikmeli veya İfa Etmemeli c. Kiraya Veren Bildirimde Bulunmalı aa. Bildirimin TBK.m.123 anlamında süre verme faaliyeti niteliği bb. Bildirimin şekli cc. Bildirimin Tarafları çç. Bildirimin İçeriği dd. Bildirim için aranan yasal koşulların oluşmaması ve yaptırımı D. Kiracının Temerrüdünün Sonuçları a. Fesih b. Bildirimin TBK.m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılabilmesi c. Güvencenin Varlığı ve Fesih Hakkı d. Diğer Talepler II. ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU AÇIKLAMALAR

17 İçindekiler / XVII A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiralananı Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğü a. Sözleşmeye Uygun Kullanma Yükümlülüğü b. Özenle Kullanma Yükümlülüğü c. Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları aa. Sözleşmenin feshi bb. Tazminat Talebi cc. Diğer Sonuçlar dd. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum aaa. Süre Tayin Edilerek Kiracının İhtar Edilmesi bbb. Bildirim Yoluyla Süre Tayininin Gerekmediği Özel Durumlar (Açıktan Fena Kullanım) aaaa. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi bbbb. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması cccc. Kiracının davranışlarının çekilmezlik oluşturması ee. Diğer Kiralarda Durum C. Saygı Gösterme Yükümlülüğü a. Kiraya Verene Saygı Gösterme Yükümlülüğü Sorunu b. Taşınmazda Oturan Kişilere Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü c. Komşulara Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü d. Saygı Yükümlülüğünün İçeriği e. Saygı Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları aa. Saygı Gösterme Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi bb. İhlalin taşınmazda oturanlar ve komşular ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları cc. İhlalin kiraya veren ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları III. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü a. Yükümlülüğün Niteliği b. Olağan Kullanım ve Yerel Adet b. Temizlik ve Bakım...446

18 XVIII / İçindekiler aa. Temizlik bb. Bakım C. Yükümlüğün İhlal Edilmesine Bağlanan Sonuç a. Kiraya verene karşı kiracının sorumluluğu b. Üçüncü şahsa karşı kiracının sorumluluğu IV. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Bildirim Yükümlülüğünün Niteliği C. Bildirim Yükümlülüğü a. Ayıp Olmalı b. Kiracı Ayıptan Sorumlu Olmamalı c. Ayıp zarara sebebiyet verecek cinsten olmalı d. Ayıbın bilinmesi D. Bildirim E. Bildirim Yükümlülüğüne Aykırılık ve Sonuçları a. Yükümlülüğe aykırılık b. Yaptırım V. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiracının Katlanma Yükümlülüğünün Genel Özellikleri C. Ayıbın Giderilmesine veya Zararların Önlenmesine Dönük Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Maddi Koşulları a. Kiralanan ayıplı olmalı b. Zarar tehlikesi olmalı c. Ayıp ve zarar tehlikesinden kiracı sorumlu olmamalı d. Çalışma yapmanın zorunlu olması e. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu D. Ayıbın Giderilmesi veya Zararların Önlenmesine Dönük Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Şekli Koşulu: Kiraya Verenin Bildirimde Bulunması E. Alt Kira Sözleşmesinde Durum F. Ayıbın Giderilmesi ve Zararın Önlenmesine İlişkin Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün İfası

19 İçindekiler / XIX G. Ayıbın Giderilmesine veya Zararın Önlenmesine Dönük Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü Çerçevesinde Borca Aykırılıklar ile İfaya Bağlanan Sonuçlar a. Kiraya verenin borca aykırı davranmasının sonuçları b. Kiracının borca aykırı davranmasının sonuçları c. Kiraya verenin borca uygun davranmasına rağmen kiracıya tanınan bedel indirimi hakkı Ğ. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü a. Yükümlülüğün maddi ve şekli koşulları b. Kiracının Yükümlülüğe Aykırı Davranması c. Kiraya verenin sorumluluğu E. ÖZEL DURUMLAR I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI Kiraya Veren Tarafından AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisi ile Benzer Durumlar C. Yenilik ve Değişiklik Kavramları D. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisinin Niteliği E. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları a. Yenilik ve değişikliğe kiracının katlanması beklenilebilir olmalı b. Yenilik ve değişikliğe dönük çalışma sözleşmenin feshini gerektiren boyutta olmamalı c. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu F. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları a. Kiracının Yararını Gözetmeme Durumu b. Kiracının bedelin indirilmesini talep etme hakkı c. Diğer sonuçlar Kiracı Tarafından AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları a. Kiracı yenilik ve değişiklik yapabilir b. Kiraya verenin rızası gerekir c. Kiraya verenin yazılı rızası gerekir...532

20 XX / İçindekiler C. Kiracının Yenilik Ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları a. Rızaya Dayanmayan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar b. Rızaya Dayanan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar aa. Borca aykırılık teşkil etmemesi bb. Yenilik ve değişikliğin yarattığı değer artışına ilişkin talep edilmesi sorunu aaa. Değer artışı kavramı bbb. Değer artışının önemli olması ccc. Anlaşma ddd. Değer artış karşılığı kavramı eee. Değer artışı karşılığının hesabı fff. Muacceliyet ggg. Yapı alacaklısı ipoteği cc. Kiralananın eski durumuyla geri verilmesi aaa. Kiracının kiralananı eski durumda geri verme yükümlülüğünün kalkması bbb. Eski durumda geri verme anlaşması ccc. Eski duruma getirme ddd. Eski duruma getirme yükümünün ihlali ve kiraya verenin TBK.m.335 çerçevesinde gözden geçirme ve bildirimi II. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Alt Kira a. Genel Olarak b. Alt Kira Sözleşmesinin Varlığı İçin Gerekli Unsurlar aa. En az iki kira sözleşmesinin varlığı bb. Kiracı ile alt kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmuş olması cc. Konuda özdeşlik (ayniyet) c. Alt Kira Sözleşmesinin Yapımında Yasal Kural: Serbesti d. Alt Kira Serbestisinin Sınırı: Kiraya Verene Zarar Verecek Değişiklik aa. Kullanım kökenli zarar verici değişiklik bb. Alt kiracının kişiliği kökenli zarar verici değişiklik e. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum...583

21 İçindekiler / XXI aa. Kural: Alt kira yasağı bb. Kiraya verenin rızası ve şekli cc. Aile konutunda durum f. Yasaya ve Sözleşmeye Uygun Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları aa. Genel olarak bb. Alt kiracının kullanımından kiracının sorumlu tutulması cc. Kiraya verenin alt kiracıya doğrudan doğruya başvurabilmesi dd. Alt kira ve hapis hakkı ee. Alt kira sözleşmesinin şerhi ff. Alt kira sözleşmesinin varlığının ana kira sözleşmesinin sona ermesine etkisi g. Yasaya ve Sözleşmeye Aykırı Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları C. Kullanım Hakkının Devri III. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Sözleşme Devrinin Yasal Koşulları a. Genel Hükümlere Bağlı Koşullar b. Kiraya Verenin Rızası C. Sözleşmenin Devrinin Sonuçları IV. KİRALANANIN KULLANILMAMASI Genel Olarak AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiracının Kiralananı Kullanma Hak ve Serbestisi C. Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğünün Devam Etmesi a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeple Kullanamama veya Sınırlı Kullanma aa. Teslimde temerrüt bb. İfa imkansızlığı cc. Ayıplı ifa dd. Zapt Durumu ee. Diğer ifa bozukluğu durumları b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler D. Kiraya Verenin Yapmaktan Kurtulduğu Giderleri İndirme Yükümü

22 XXII / İçindekiler 2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirme İmkanının Değerlendirilmesi C. Maddenin Uygulama Koşulları a. Kiracı kiralananı kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine uymadan geri vermeli aa. Kira süresine uymadan geri verme bb. Fesih dönemine uymadan geri verme b. Kiracı kiralananı geri vermeli D. Geri Vermeye Bağlanan Sonuçlar a. Kira sözleşmesinin sona ermesi b. Kiracının Tazminat Sorumluluğu c. Tazminat sorumluluğunda kiracı lehine durumlar aa. Makul süre sınırı bb. Yeni kiracının bulunması cc. Mahsup edilecekler V. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. TBK m.326 ile 145 İlişkisi C. Takas Hakkından Önceden Feragat Yasağı a. Yasağın Kapsamı b. Takas Serbestisi c. Yasağa Aykırılığın Yaptırımı KAYNAKLAR

23 KISALTMALAR AMK : Alman Medeni Kanun Art. : Artikel AT : Allgemeiner Teil Aufl. : Auflage AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi b. : Bent B. : Bası/Baskı BGB : Bürgerliches Gesetzsbuch BGE : Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichts BK. : Borçlar Kanunu Bkz. : Bakınız BT : Besonderer Teil C. : Cilt c. : Cümle dp. : Dipnot E : Esas ebk : 818 sayılı Borçlar Kanunu Einl. : Einleitung GKHK : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Handkomm. : Handkommentar HD : Hukuk Dairesi Hersg : Herausgeber HGK. : Hukuk Genel Kurulu HMK : Hukuk Muhakemeleri Kanunu İBB : İçtihat Bilgi Bankası İBK : İsviçre Borçlar Kanunu İİK : İcra İflas Kanunu K. : Karar

24 XXIV / Kısaltmalar KK. : Kamulaştırma Kanunu Komm. : Kommentar KTK : Karayolları Trafik Kanunu KUKO-OR : Kurzkommentar-Obligationenrecht m. : Madde Nr. : Nummer, Numara, Kenar Numarası OR : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu-İBK) R G : Resmi Gazete s. : sayfa, seite S. : Sayı t.li : Tarihli TBK : Türk Borçlar Kanunu TMK : Türk Medeni Kanunu Vb. : Ve benzeri vd. : Ve devamı Vorbem. : Vorbemerkung/en Y : Yıl YİBK : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı YKD : Yargıtay Kararları Dergisi Yür. K. : Yürürlük Kanunu