İNŞAAT MALİYETLERİNİN HESAPLANMASINA YÖNELİK BİR ÖRNEK

Transkript

1 İNŞAAT İŞLERİ HARCAMA TUTARININ BELİRLENMESİ Yapı birim metrekare maliyetleri Maliye ve Gümrük Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hesaplanarak yayınlanır. Bununla birlikte, özel kişilerin yapacakları yatırımlar için Türkiye Mimarlar ve Mühendisler Odası Birliğince (TMMOB) de hesaplanıp yayınlanmaktadır. İNŞAAT MALİYETLERİNİN HESAPLANMASINA YÖNELİK BİR ÖRNEK Ana Fabrika Binası: Yatırım projesinde, ilgili ürünü üretmek için metrekarelik kompakt ana fabrika binasına gereksinim duyulmaktadır. kompakt fabrika yapıları metrekare maliyeti= 4,178,500 Maliyet = 10,000 * 4,178,500 = 41,785,000,000 Yardımcı Tesisler: Yardımcı tesis olarak, metrekarelik depoya 200 metrekarelik arşive, 500 metrekarelik atölyeye, 100 metrekarelik trafo binasına ve 300 metrekarelik istinat duvarı inşaası gerekmektedir. İnşaat Birim Toplam Alanı Maliyet Maliyet ========================================= 1,000 2,924,000 2,924,000, ,924, ,800, ,924,000 1,462,000, ,500 88,350, , ,050,000 ================= Genel Toplam ===========> 5,324,200,000 Ulaştırma Yapıları: Tesisin üretim binaları arasında ulaşımını sağlamak amacıyla metrekarelik beton yol inşaası ve tesisi anayola bağlamak içi ise, metrekare beton yol inşaasının gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İnşaat Birim Toplam Alanı Maliyet Maliyet ========================================= 1, , ,000,000 1, ,000 1,350,000,000 ================= Genel Toplam ===========> 2,150,000,000

2 İdari Yapılar: Tesiste, teknik ve idari personelin çalışmalarını sürdürebilmeleri için fabrika idari binalarına ihtiyaç duyulmaktadır. İdari personel için 800 metrekarelik ve teknik personel için ise 300 metrekarelik bina inşa edilmesi gerekmektedir. İnşaat Birim Toplam Alanı Maliyet Maliyet ======================================== 800 3,343,500 2,674,800, ,343,500 1,003,050,000 ================ Genel Toplam ==========> 3,677,850,000 Sosyal Tesisler: İşletmede çalışanlar için 15 adet 90 metrekarelik asansörsüz ve kalorifersiz müstakil konut, lojman olarak inşaa edilecektir. Lojmanlar için toplu inşaat alanı 90x15=1.350 metrekaredir. Ayrıca, sosyal tesis olarak 300 metrekarelik yemekhane ile 200 metrekarelik lokal inşaatının yapılması gerekmektedir. Ayrıca 500 metrekarelik bir alanda açık alan ve bahçe tanzimi yapılacaktır. İnşaat Birim Toplam Alanı Maliyet Maliyet ========================================= 1,350 2,924,000 3,947,400, ,343,500 1,003,050, ,343, ,700, , ,750,000 ================= Genel Toplam ===========> 6,035,900,000 TOPLAM İNŞAAT MALİYETLERİ =================================================== Ana Fabrika Binası 41,785,000,000 Yardımcı Tesisler 5,324,200,000 Ulaştırma Yapıları 2,150,000,000 İdari Yapılar 3,677,850,000 Sosyal Tesisler 6,035,900,000 ================== GENEL TOPLAM =================> 58,972,950,000

3 F İ N A N S A L A N A L İ Z Finansal analiz, bir projenin gerçekleşmesi için kuruluş döneminde gerekli toplam yatırım tutarı ve üretime geçtikten sonraki işletme döneminde faydalı ömrü boyunca gerektirdiği işletme giderleri ile sağlayacağı gelirleri tahmin etmek ve tahminler çerçevesinde yatırım önerisinin değerlendirilerek başarı derecesinin belirlenmesini amaçlar. 1)PROJENİN TOPLAM MALİYETİNİN HESAPLANMASI Bir yatırım önerisinin toplam maliyeti, yapılacak harcamaların amacı, tekrarlanma durumu ve projenin yaşam devri dikkate alınarak, yatırım harcamaları ve işletme giderleri olarak iki farklı biçimde bölümlendirilebilir. İşletme sermayesi ve sabit sermaye yatırım giderleri toplamı kuruluş döneminde projenin toplam yatırım tutarını oluştururlar. Kuruluş döneminin uzunluğu ve harcamaların ortaya çıkış zamanları projenin uygulama (termin) planı tarafından belirlenmiş olacaktır. Çünkü termin planı projenin kuruluş dönemi faaliyetlerini göstermektedir. İşletme giderleri tesisin tam üretime başlamasından projenin faydalı-ekonomik ömrü" sonuna kadar geçen işletme dönemi içinde üretim için yapılan harcamalardır. İşletme döneminin uzunluğu doğal olarak tesisin faydalı ömrüne bağlıdır. Bu nedenle proje analistleri bu faydalı ömrün ne kadar olacağını belirlemelidirler.

4 SABİT SERMAYE (YATIRIM) GİDERLERİ TABLOSU ============================================================================================================== 1. YIL YATIRIM TUTARI 2. YIL YATIRIM TUTARI TOPLAM YATIRIM TUTARI HARCAMA TÜRÜ İÇ PARA DIŞ PARA İÇ PARA DIŞ PARA iç PARA DIŞ PARA TOPLAM ============================================================================================================== 1. ETÜD VE PROJE GİDERLERİ 2. LİSANS VE PATENTLER 3. ARSA DEÐERİ 4. ARAZİ DÜZENLEME 5. İNŞAAT GİDERLERİ 5.1. FABRİKA BİNASI 5.2. YARDIMCI TESİSLER 5.3. YÖNETİM BİNALARI 5.4. SOSYAL TESİSLER 6. ULAŞTIRMA TESİSLERİ 7. TEMEL MAKİNE ve ARAÇ GEREÇLER 8. YARDIMCI MAKİNE ve ARAÇ GEREÇLER 9. MAKİNE ARAÇ-GEREÇ, TAŞIMA ve SİGORTA GİDERLERİ 10. İTHALAT ve GÜMRÜKLEME GİDERLERİ 11. MONTAJ GİDERLERİ 12. TAŞIT ARAÇLARI 13. GENEL GİDERLER 14. İŞLETMEYE ALMA GİDERLERİ 15. BEKLENMEYEN GİDERLER 16. KURULUŞ DÖNEMİ FAİZLERİ ============================================================================================================== TOPLAM SABİT YATIRIM GİDERLERİ ==============================================================================================================

5 İŞLETME SERMAYESİ İHTİYACININ HESAPLANMASI İŞLETME SERMAYESİ İHİTYACINA ETKİ EDEN FAKTÖRLER 1. İŞLETMEYLE İLGİLİ FAKTÖRLER 1.1. İşletmenin Tipi, Faaliyet Konusu ve Büyüklüğü 1.2. Cari Aktif ve Pasif Kalemlerinin Devir Hızları -Cari Aktif (Döner Var.) Devir Hızı -Nakit Devir Hızı -Alacak Devir Hızı -Stokları Devir Hızı -Ticari Krediler Devir Hızı 1.3. Satın Alma (Tedarik) ve Satış Şartları 1.4. İşletmenin Likidite Durumu 1.5. Stok Değerleme Metotları 1.6. İşletme Kapasitesi ve Kullanma Derecesi Birim Üretim Maliyeti 1.7. Üretim Süresi 1.8. Kar Dağıtımı, İhtiyat ve Büyüme ile İlgili Politikalar 1.9. Piyasadaki Rekabet Düzeyi 1.10.İşletme Gelirlerinin Dalgalanma Derecesi 1.11.Satıcı Kredilerinden Yararlanma Derecesi 1.12.Sermaye Maliyeti 1.13.Amortisman politikaları v.b. 2. İŞLETME DIŞI FAKTÖRLER 2.1. Vergi Uygulamaları 2.2. Yatırım Teşvik Tedbirleri 2.3. Fiyat Seviyesindeki Değişmeler, Konjonktürdeki Değişmeler ve Dönemsel Dalgalanmalar 2.4. Teknolojik Değişmeler 2.5. Finansman Kurumlarının Gelişmişlik Düzeyi (Kredi Bulma Olanakları) İŞLETME SERMAYESİ İHTİYACININ HESAPLANMASINDA KULLANILAN YÖNTEMLER 1) Faaliyet Devri Katsayısına Göre İşletme Sermayesi İhtiyacının Hesaplanması 365 FAALİYET DEVRİ KATSAYISI= FAALİYET DEVRİ SÜRESİ ÖRNEK 1: Bir yıllık satış tutarı 500 milyon TL olan bir mobilya işletmesinde satılan malların maliyeti 400 milyon TL dir. Firmanın faaliyet devri ile ilgili bilgiler şöyledir: FAALİYET SÜRE (GÜN) =============================================================

6 Hammadde ve Malzemenin Stokta Bekleme Süresi 30 İmalatla Geçen Süre 20 Mamullerin Stokta Bekleme Süresi 30 Kredili Satışlarda Müşterilere Tanınan Vade 60 Kasa ve Bankadaki Nakitlerin Ortalama Günlük Ödemeleri Karşılayacağı Gün Sayısı 10 ============= Toplam Faaliyet Devri Süresi ===============> 150 Bu verilerden yararlanarak faaliyet (çalışma) devri katsayısı ve bir yıllık faaliyet için gerekecek işletme sermayesi ihtiyacı şöyle hesaplanacaktır. 365 Çalışma Devri Katsayısı= = Satılan Malların Maliyeti= 400,000, ,000,000 Y.İşletme Sermayesi İhtiyacı= = 164,383, ) İşletme Sermayesinin Mellerowicz Formülü İle Hesaplanması Mellerowicz yöntemiyle işletme sermayesi ihtiyacı, hammadde ve malzemelerin günlük tutarının, bu maddelerin satın alma vadesi ile ambarda bekleme süreleri arasındaki gün farkı ile çarpımı ve bulunacak tutarı; imalat süresi, mamullerin ambarda bekleme süresi ve satış vadesinin toplam günü ile hammadde dışındaki günlük masraf tutarının çarpımının eklenmesi suretiyle hesaplanmaktadır. İşletme Sermayesi İhtiyacı (Si)= Hg (T3-T5) + Mg (T1+T2+T4) Burada; Si= İşletme sermayesi ihtiyacını Mg= Günlük Maliyet Tutarını Hg= Günlük hammadde ve malzeme harcamaları T1= İmalat süresi T2= Mamullerin stokta bekleme süresi T3= Hammadde ve malzemenin stokta beklediği süre T4= Müşterilere tanınan vade T5= Satıcıların tanıdıkları vadedir. ÖRNEK ÇÖZÜMÜ: Mg= Günlük Maliyet Tutarını 958,902 Hg= Günlük hammadde ve malzeme harcamaları 410,958 T1= İmalat süresi 20

7 T2= Mamullerin stokta bekleme süresi 30 T3= Hammadde ve malzemenin stokta beklediği süre 30 T4= Müşterilere tanınan vade 60 T5= Satıcıların tanıdıkları vadedir. 45 Si = 99,314,850 Not: Yapılabilecek bazı düzeltmeler dikkate alınmamıştır. 3) İşletme Sermayesi İhtiyacının Schmallenbach Formülü İle Hesaplanması Endüstri işletmelerine uygulanabilmesi için bazı değişikliklerin yapılması gereken bu formüle göre, maloluş tutarının alıcılara tanınan vade ile satıcıların işletmeye tanıdıkları vade arasındaki farka isabet eden ve finansman ihtiyacı doğuran bölümüne, stoklar ve borçlanmayla karşılanmayan genel giderlerin satış tahsilatına kadar geçen süre içinde (satış vadesi) ödenebilmesi için gerekli para tutarı eklenerek ihtiyaç tutarı tespit olunmaktadır. Si= S+(1-(Kb/100))*(Hs*(V2/12))-(Mx(V1/12))+(Gg*(V2/12)) Burada; Si= İşletme sermayesi tutarını S = Ortalama stok tutarını Kb= Satış Üzerinden Sağlanan brüt kar Oranını Hs= Yıllık satış tutarını Gg= Yıllık genel giderleri M = Yıllık hammadde ve malzeme tutarını V1= Satıcıların tanıdığı vade (ay) V2= Müşterilere tanınan vade (ay) ÖRNEK ÇÖZÜMÜ: S = Ortalama stok tutarını 56,164,260 56,164,260 Kb= Satış Üzerinden Sağlanan brüt kar Oranını Hs= Yıllık satış tutarını 500,000, ,000,000 Gg= Yıllık genel yönetim ve satış giderleri 50,000,000 50,000,000 M = Yıllık hammadde ve malzeme tutarını 150,000, ,000,000 V1= Satıcıların tanıdığı vade (ay) V2= Müşterilere tanınan vade (ay) 2 60 =================================================================== 1) ORTALAMA STOKLAR= 56,164,260 56,164, ) 39,583,333 39,041, ) 8,333,333 8,219,178 ========================= İŞLETME SERMAYESİ İHTİYACI =========> 104,080, ,424,534

8 Not: Yapılabilecek bazı düzeltmeler dikkate alınmamıştır. *********************************************************** 4) Günlük Satış Yöntemiyle İşletme Sermayesi İhtiyacının Belirlenmesi *********************************************************** Bu yöntemde öncelikle satışlar bir yılda çalışılan gün sayısına bölünerek günlük satış tutarı bulunur. Daha sonra da işletme sermayesi unsurları ortalama günlük satışlara bölünerek her unsurun günlük satışlar üzerinden değeri hesaplanır. Bunu takiben işletme sermayesi ihtiyacının hesaplanılmak istenildiği yıla ilişkin satış tutarı hesaplanıldıktan sonra ortalaması alınıp her işletme sermayesi unsuru gerektirdiği günlük satışa göre ayrı ayrı belirlenir. ÖRNEK ÇÖZÜMÜ: Yıllık satışları tutarı 600 milyon TL olan bir firmanın işletme sermayesi unsurları aşağıdaki gibidir. ================================================================ Kasa ve Banka 5,000,000 Banka Kredileri 25,000,000 Alacaklar 40,000,000 Satıcı Kredileri 10,000,000 Stoklar 50,000,000 Ödenecek Giderler 5,000,000 ================================================================ Mevcut şartlarda bir değişme olmayacağı düşünülmektedir. Bu durumda sözkonusu firmanın gelecek yılki satışlarının yenileme yatırımının da etkisiyle milyon TL ye yükselmesi beklenmektedir. Yılın sadece 300 gününde çalışıldığını dikkate alarak günlük satış yöntemiyle işletme sermayesi ihtiyacı şöyle hesaplanacaktır. Mevcut Dönemin Satışları= 600,000,000 Gelecek Dönemin Satışları= 1,050,000,000 Bir Yılda Çalışılan Gün Sayısı= 300 Mevcut Dönem Günlük Satış Tutarı= 2,000,000 Gelecek Dönem Günlük Satış Tutarı 3,500,000 Günlük satış cinsinden işletme sermayesi unsurlarının değerleri =========================================================== Kasa ve Banka 2.5 Banka Kredileri 12.5 Alacaklar 20.0 Satıcı Kredileri 5.0 Stoklar 25.0 Ödenecek Giderler 2.5 =========================================================== Daha sonra gelecek yılın günlük satış tutarı ile günlük satış cinsinden ifade edilen işletme sermayesi unsurları çarpılır.

9 ============================================================ Kasa ve Banka 8,750,000 Banka Kredileri 43,750,000 Alacaklar 70,000,000 Satıcı Kredileri 17,500,000 Stoklar 87,500,000 Ödenecek Giderler 8,750,000 ============== ============= Brüt İşl.Serm. 166,250,000 Kısa Süreli Borçl. 70,000,000 Net İşletme Sermayesi= 96,250,000