9.2.5. Riva Galatasaray Spor Kulübü Arazisi 16.04.2009 / 29.04.15538 Değerli meslektaşımız, İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Riva (Çayağzı) Köyü, Beylik Mandıra Mevkii 1-5 pafta 2942 parsel sayılı tapuda tarla ve çalılık Beylik Mandıra Çiftliği Ormanı olarak Galatasaray Spor Kulübü adına kayıtlı bulunan 1.175.000 m² yüzölçümlü yer İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 15.11.1995 gün ve 7755 sayılı kararı ile tespit ve ilan edilen İstanbul Kuzey Kesimi Karadeniz Kuşağı Doğal Sit Alanında kalmaktadır. Söz konusu alan, anılan kurulun 05.06.1996 gün ve 8284 sayılı karan ile de 1/25.000 ölçekli sit derecelendirme paftasında kısmen II. derece kısmen ise III. derece doğal sit alanını olarak tespit edilmiştir. Parsele ilişkin avan projelerin tasarlanmasına esas olan 17.11.2008 tarihli ve 1318/11.12.2006 sayılı Beykoz Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan imar durumunu; 04.05.2004 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Riva Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı na göre düzenlenmiştir. Söz konusu alan 5216 sayılı yasa kapsamında belediyelere yetki devri yapılmadan önce Bayındırlık ve İskân Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve İl Özel İdare Kurulunun 22.10.1998 tarihinde onaylanan 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nâzım İmar Planını revize eden 04.06.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Riva Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında kısmen E: 0.20, H: 6.50 m şartlarında konut alanı, kısmen özel orman alanı, kısmen ilköğretim tesis alanı, kısmen park, kısmen imar yolu olarak planlanan alanda kalmaktadır. Ancak adı geçen onaylı koruma imar planının ise tam anlamı ile bir uygulama ve koruma imar planı niteliğini taşımadığı sadece bölgelerin kullanış kararlarını ve yoğunluklarını belirlediği görülmektedir. Bu bağlamda bölge için üretilecek avan projelerin yerleşmeye dair kararlarının özelikle kentsel tasarım kapsamında en azından imar uygulama planı ve koruma imar planı kurallarına göre hazırlanması gerektiği son derece açıktır. Bilindiği gibi uygulama imar planları onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nâzım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına
esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır. Kaldı ki söz konusu bölge taşıdığı ekolojik değer ve önem nedeniyle doğal sit alanı olup koruma imar planı kapsamında değerlendirilen bir alandır. Bu açıdan bakıldığında ise, ilgili mevzuatta alanın etkileşim geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimari, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hâlihazır haritalar üzerine, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını,, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, altyapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile planlama kararları tutumları, plan notları ve açıklama raporu ile bir bütün olması gereken ve uygulama imar planlarının gerektirdiği esasları kapsayan bir plan olarak açıkça tariflenen hususların ilgili koruma amaçlı imar planlarınca, avan proje aşamasına bırakıldığı göz önüne alındığında; alana ilişkin kentsel tasarımında konu ile ilgili mevzuat, teknik ve mesleki standartlara göre değerlendirilmesi gereği, biçimsel bir onama ve değerlendirme sürecinden öteye bir önem kazanmakta ve konu ile ilgili kurumları yükümlülük altına almaktadır. İlgi imar durumuna göre hazırlanan avan projeler sonucunda E: 0.20 emsal uygulamasına göre İstanbul kent bütünü açısından son derece kritik ekolojik nitelikler taşıyan ve İstanbul Kuzey Kesimi Karadeniz Kuşağı Doğal Sit Alanında kalan alana toplam 828 adet konut ünitesi getirildiği görülmektedir. Zemin altında 81.962 m², zemin üstünde ise 88.928 m² olmak üzere toplam 167.988 m² konut alanını ve buna bağlı tenis kulübü vs gibi kullanışlarla birlikte zemin üstünde toplam 169.483 m² inşaat alanını içerdiği görülmektedir. Avan projede, sosyal tesisler dışında hiçbir teknik ve sosyal donatı alanına yer verilmemiş, imar durumunda belirlenen asgari komşu mesafelerine uyularak yaklaşık 600-700 m² lik parseller oluşturulmuş ve bu parseller; meri mevzuatımıza göre meskûn alanlarda dahi 7.00 m den dar yaya, 10.00 m den dar trafik yolu açılamazken, yerleşme bütününde 6.00 m lik yollar ile mahreçlendirilmiştir. Yukarıda açıklanmaya çalışıldığı gibi kentsel tasarım açısından uygulama
imar planı niteliği de taşıyan avan projeler, imar ve planlama kural ve yönetmeliklerine uygun asgari teknik ölçüt ve esasları dahi sağlamamaktadır. Anılan parselin konut alanı olarak planlanan kısmı için hazırlanan avan proje İmar ve planlama mevzuatına yerleşmenin tümüne ilişkin düzenlemeyi tümden değiştirecek boyutta aykırılıklar içermesine rağmen; Beykoz Belediye Başkanlığı tarafından onaylı imar planına göre yol ( 22.842,82 m²), ve park (67.714,13 m²) alanının bedelsiz olarak sicilden terki, ilköğretim alanının (8423,03 m²) Milli Eğitim adına İl Özel İdaresi ne bedelsiz devri ve özel orman olarak ayrılan alanın (206.497,84 m²) kulüp mülkiyetinde kalması ve konut alanının (869.522,18 m²) da kendi mülkiyetinde kalmak üzere ifrazının yapıldıktan sonra, Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı hükümlerine göre uygun görülerek kurula gönderilmiş, kurulca da uygun görülmesi halinde imar mevzuatı gereği yola terk işlemleri yapıldıktan sonra ruhsat verileceği beyan edilmiştir. Oysaki yukarıda adı geçen plan notlarının 13. maddesinde avan proje konusunda yetkili mercii ilgili kurum olarak belirtilmiş olup avan projenin ön onayının ilçe belediyesince yapılacağına dair özel bir kayıt bulunmamaktadır. Bu durumda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre avan proje ön onayı ile ilgili kurumun İstanbul Büyükşehir Belediyesi olması gerekmektedir. Ancak ilgili kurulca söz konusu alanın İstanbul kent bütünü için taşıdığı önem de göz önüne alınarak bu konuda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığından 1/100.000 ölçekli İl Çevre Düzeni Planının söz konusu parsel ile ilişkisini ortaya koyan görüşler istenmiş bir anlamda yetki sorunu kendiliğinden çözümlenme yoluna girmiştir. Bu başvuru üzerine İstanbul Büyük Şehir Belediyesi Planlama Müdürlüğünün 09.10.2008 gün ve 6145 sayılı yazısı ile ilgi avan projelerin Çevre düzeni planına uygun olmak kaydıyla, Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5000 ile 1/25000 arasındaki her ölçekte nâzım imar planını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamanın büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları arasında sayıldığı, söz konusu parseli de kapsayan bölgeye ilişkin olarak geçerli kanun hükmü çerçevesince çalışmaları tamamlanan 1/5000 ölçekli Beykoz ilçesi ilave Bölge Koruma Amaçlı Nâzım İmar Planının 14.04.2008 tarihinde karar alınmak ve değerlendirilmek üzere Büyükşehir Belediye Meclisine gönderildiği, ilgili parseli de kapsayan 1/5000 ölçekli Nâzım İmar Planının onay sürecinde olduğu; bu aşamada bu bölgede kamu yararı
dışında herhangi bir imar uygulamasın yapılmasının da plan bütünlüğünü olumsuz etkileyeceği, şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından uygun bulunmadığı bildirilmiştir. Ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Planlama Müdürlüğünün yukarıda aktarılan görüşlerine rağmen İstanbul VI Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu üç üyesinin karşı oyu ile alınan 17.02.2009 gün ve 1466-1 sayılı kararı ile hassas ekosistemlerin sürdürülebilirlik ve koruma kıstaslarına, şehircilik, imar usul teknik ve yönetmeliklerine aykırılıklar taşıyan ilgi avan projeyi onaylamıştır. Oysaki koruma amaçlı imar planları ile ilgili uygulamalarda, planlama alanının şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak sosyal donatı ve teknik altyapı için Bayındırlık ve İskân Bakanlığının ilgili mevzuatındaki standartlara uyulması gerektiği gibi özellikle doğal sit alanlarında yapılan uygulamalarda bu standartların ilgili kurullarca çevresel değerler göz önüne alınarak daha da geliştirilmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere ilgili bölgeyi İstanbul Kuzey Kesimi - Karadeniz Kuşağı Doğal Sit Alanı ilan eden İstanbul 3 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu nun 15.11.1995 tarih ve 7755 numaralı kararında bölgedeki doğal varlıkların ve ekolojinin korunabilmesi için söz konusu alanlarda yerleşimi özendirebilecek yol, köprü turizm tesisleri gibi kararlara yer verilmemesi ilkesi, temel ilke olarak belirlenmiştir. Yukarıda anılan kıstasları gözetmeyen bir koruma planı, plan ve yönetmelik kısıtlarını gözetmeyen toplam167.988 m² konut alanı yaratan avan proje ve bu uygulamanın yaratacağı emsal uygulamalar göz önüne alındığında bölgeye çekilecek nüfus ve yapılaşmanın yaratacağı kentleşme ve ulaşım talepleri İstanbul un kuzey coğrafyasında geri dönülemez zararlara neden olacaktır. Mimarlar Odası olarak geri dönüşü mümkün olmayacak ekolojik ve kentsel sakıncalara neden olmamak üzere konunun ilgili idarelerce yeniden ele alınarak değerlendirilmesi gerektiği görüşü ile söz konusu parsele ilişkin projeniz hakkında mesleki denetim uygulaması kapsamında herhangi bir işlem yapılamayacağı, ancak talebiniz halinde mimari proje sicil durum belgesi düzenleneceğini bilgilerinize sunarız
Saygılarımızla. Sami Yılmaztürk Yönetim Kurulu Sekreteri Dağıtım: 1. Kültür Ve Turizm Bakanlığı 2. Bayındırlık Ve İskân Bakanlığı 3. Çevre ve Orman Bakanlığı 4. İstanbul Valilik Makamına 5. İstanbul Büyükşehir Belediyesi 6. Beykoz Belediyesi 7. Galatasaray Spor Kulübü Derneği 8. İstanbul VI Numaralı KTVK Bölge Kurulu ve Üyeleri 9. Basına