T.C. MUĞLA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU RAPORU BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞINA İlgi: 22/05/2015 tarihinde saat 13.30 da Şeyh Mahallesi Kurşunlu Caddesi Muğla Büyükşehir Belediyesi 1 No.lu Hizmet Binasında toplanan Komisyonumuzca;İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı nın 14/05/2015 tarih ve 36521862-310.99-1716 sayılı yazısı ile Meclis e sunulan, Belediye Meclisimizin14.05.2015 tarihli toplantısında İmar ve Bayındırlık Komisyonuna havale edilen " İlimiz Ortaca İlçesi Sarıgerme Mahallesi 196 ada 5 parsel 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği " konusu görüşüldü. İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının yazısında; "İlgi: a) Başkanlığımız evrağına 29.01.2015 tarih ve 2112-7357 sayı ile kayıtlı dilekçe, b) 03.03.2015 tarih ve 659/2863 sayılı yazımız c) Başkanlığımız evrağına 09.04.2015 tarih ve 8948-28712 sayı ile kayıtlı dilekçe, d) Başkanlığımız evrağına 28.04.2015 tarih ve 10981-34650 sayı ile kayıtlı dilekçe, İlgi (a) dilekçe ile İlimiz Ortaca İlçesi Sarıgerme Mahallesi 196 ada 5 nolu kadastro parseline ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar ve 1/1000 ölçekli İmar Planı değişikliği dosyası Başkanlığımıza iletilmiş olup, incelenerek Belediye Meclisimizce karar alınması talep edilmektedir. (Ek-1) İlgi (b) yazımız ile söz konusu değişiklik talebi dosyasının eksiklikleri bildirilmiş olup, ilgi (c) ve ilgi (d) dilekçeler ile belirtilen eksikliklerin tamamlanarak tarafımıza gönderildiği, İlimiz Ortaca Sarıgerme 196 ada 5 sayılı parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği önerisinin onaylanması talep edilmektedir. Ancak mevzuat gereği öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği, Başkanlığımızca onaylandıktan sonra 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin İlçe Belediyesi Meclisinin uygunluk kararı ile Başkanlığımıza iletilmesi gerektiğinden, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği dosyası incelenmiştir. Dosyasında yapılan incelemede; Plan Açıklama Raporunda söz konusu parselin mülga Muğla İl Özel İdaresi'nin 22.01.2001 gün 1641 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında parsel 20 metre genişlikteki anayola cepheli tercihli kullanım alanında olduğu, konut kullanımında minimum 300 m2 parsel büyüklüğü ile TAKS:0.20, KAKS:0.40, Yençok:6,50 m. yapılaşma hakları ayrık ya da ikiz yapı nizamında tanımlandığı, pansiyon yapılması halinde, yapılaşma hakkı TAKS:0.25, KAKS:0.50 olarak belirlendiği, Daha sonra mülga İl Özel İdaresi'nin 04.11.2008 gün 507 sayılı kararı ile onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında parselin tercihli kullanım alanında olduğu, Son olarak; 154, 155 ada ile 196 adanın aynı yola cepheli imar parsellerinde Ticaret kullanımına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği önerisinin mülga Muğla İl Genel Meclisinin 03.02.2014 gün 38 sayılı kararı ile uygun görülerek 6360 sayılı yasa gereği 26.02.2014 Sayfa 1 / 5
tarih 2641 sayılı olurlara istinaden onaylandığı ve 14.03.2014 günle ilan edilerek askı süreçlerini tamamlandığı ve kesinleştiği, bunun sonucunda plan değişikliği ile terk oranı 5111 m2 alanlı parselde %50 terk sonucu imar parsel alanı ancak 2578 m2 (%50) olarak şekillendiği belirtilmiştir. Ayrıca plan değişikliğine gerekçe olarak ise; -Parselin köyiçi yol cephesinde şekillenen genel otopark ve park alanı adadaki diğer parsellere bitişik devam eden bu cephede 45 derecelik bir açıya neden olmakta olduğu, devamında güneydoğuya uzanan parselin çokgen formunda kullanışlı yapı-boşluk ilişkisinin oluşturulmasında, uygun yapı formları oluşturulmasında zorluklar yaşanması, -Yerleşimin halihazır ticaret aksına cepheli komşu parseller ile eşit konumda bulunma hakkının değerlendirilmesi, -Ticaret kullanımında teknik donatı, ısıtma-havalandırma, aydınlatma donatılarının kat yüksekliğinde 1 metre yükseklik kaybına neden olması, -Yüksek DOP oranından doğan mağduriyetin giderilmesi gerekliliği ile parsel malikleri yerleşimin çehresini değiştirecek yatırımlarını gerçekleştirmek amacıyla parsellerinin köyiçi yola yaklaşmasını ve makul bir rızai terk oranının talep edilmesi, -Çalışma konusu parselin mevcut merkezin odağında yapılaşmamış tek parsel olduğu, bu konumuyla Sarıgerme'nin kimliğini etkilemeye aday olduğu, parsel malikinin Sarıgerme'nin çehresini değiştirecek bir odak oluşturmaya niyetli ve kararlı olması, yerleşimin kimlik sorununun çözümü ve hizmet standardının yükselmesi gibi kamu yararına sonuçları olacağından kamu yararına desteklenmesi gerektiği, -Yaz sezonu akşam saatlerinde ve haftalık Pazar günlerinde trafiğe kapanan yoldan beslenen otopark kullanımının bu sürelerde aksayacak olması ve yaya geçişlerini rahatsız eden konumda olacağı, genel otoparkın çalışma konusu parselde süreli kapanan yola bağlı konumundan sürekli trafiğe açık olarak çalışan yola çekilmesi, aksın yaya kullanımını rahatlatmasının yanısıra merkezin dışarıdan beslenmesine olanak tanıyacağı, -5111 m2 alanlı 196 ada 5 parselin mevcut Ticaret Yoluna yaklaştırılarak direk cephe alabilmesi için 18 araçlık genel otopark ve park alanının diğer cephede konumlandırılmasının gerekmiş olduğu, alanda, bölgesel yol ile yüksek düzeyde ulaşılabilirlik kriterinin yanısıra PTT kullanımı olarak gerçekleşen Yönetim Merkezi kararının, ayrıca yolun karşı cephesinde Valilikçe gerçekleştirilecek olan Sosyo Kültürel Tesis Alanı ve Spor Tesisi Alanı gibi merkezi kullanımların onaylı olması park ve genel otopark kullanımlarının bu odağı güçlendirecek konuma çekilmesi kararını desteklemekte olduğu, -Aynı zamanda Ticaret yolu boyunca onaylı genel otopark tipolojisi dışında, yol cephesinde konumlanmış genel otopark parsele özel konumundan merkez fonksiyonlu diğer adalara da hizmet verebilecek konumda şekillendirilebileceği, -İmar parselinin Ticaret yoluna yaklaştırılması ve ön cephesinde yer alan otopark-park donatılarının alt merkez odağına transferi sonucunda parsel formunun dörtgene yaklaşabileceği, bu yolla imar haklarının değerlendirilebileceği, yapı-boşluk ilişkisinin ve uygun mimari formların oluşturulmasına olanak sağlanabileceği, -1/100 000 ölçekli Aydın-Muğla-Denizli Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı hükümlerinden 5.2.6.nolu hüküm ile alt ölçekli planlarda alt kademe merkezlerin gelişmesini sağlayacak kararların üretilmesi hükmünün; Sarıgerme'de gelişmeye yönelik ticaret kullanım değişikliğini desteklediği, Sayfa 2 / 5
-Aynı planın 8.33.6.1.nolu hüküm ile yapı yüksekliği 6.50 metreye 1 m. ilave yükseklik hakkı tanımlandığı, olarak belirtilmektedir. Plan kararları olarak ise; -Parselin arazi kullanım kararı; Muğla İl Genel Meclisinin 03.02.2014 gün 38 sayılı kararı ile uygun görülerek onaylanan kullanım kararı zemin ticaret üst kat konut-turizm tercihli kullanımda olduğu, bu plan değişikliği işleminde kullanım kararında bir değişiklik istenmemiş olduğu, ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği gereğince kullanım türünün yeniden adlandırılması gerektiği ve Yönetmeliğin Mekansal Kullanım Tanımları ve Esasları başlıklı 5.madde b bendinde tanımlanan "Çalışma Alanları" kapsamında yer alan Ticaret-Turizm kullanımının önerildiği, -Parselin şekli konumu ve boyutları; parselin köyiçi yola doğrudan cepheli duruma getirilmesi ile parselin dörtgen forma yaklaştırılmış olduğu, böylece kullanışlı yapı-boşluk ilişkisinin oluşturulmasına, estetik yapı formları konumlanmasına olanak sağlandığı, parsel formu ve konumunda daha iyi bir mimari çevre kaygısıyla değişiklik yapılırken yüksek DOP mağduriyetine yönelik iyileştirmenin de yapılmış olduğu, öneri kapsamındaki parselin %45,3 terk oranıyla 2800 m2 (%54,7) alanla şekillendirildiği, bu parsel alanının 5111 m2 tapu miktarından %40 bedelsiz terk dışında %5.3 (267 m2) rızai terk yapılacağı, -Parselin yapılaşma şekil ve şartları; Muğla İl Genel Meclisinin 03.02.2014 gün 38 sayılı kararı ile uygun görülerek onaylanan yapılaşma haklarının korunduğu, TAKS:0.30, KAKS:0.60 ve Yençok:6.50 m. şartlarından zemin Ticaret katında, 1/100 000 ölçekli planla tanınan hak çerçevesinde, havalandırma ve aydınlatma gibi zorunlu teknik donatılarak kullanılmak üzere ilave 1 metre yükseklik talep edildiği, mevcut doku analizi sonucunda yapı yaklaşma mesafelerinin köyiçi yola cephede 10 metreye arttırılarak komşu 1 nolu parsel açılı yapısının cephe açıklığı kayırılmış olduğu, diğer yollara 5 m. ve komşu parsele 3 m. yapı yaklaşma mesafelerinin korunduğu, -Donatıların konumu- alt merkez odağının vurgulanması; ulaşım ve genel otopark analizi sonucunda nazım plan otopark tipolojisinden farklılaşan yola bitişik genel otopark ve park donatı ikilisi güneydoğudaki PTT Hizmet Alanına bitişik konumlandırıldığı, bu yolla bir alt merkez odağı vurgulandığı, genel otoparkın hizmet alanının arttırıldığı, Söz konusu taşınmaza ilişkin onaylı planda plan hükümlerinin; 1) Yol, otopark, yeşil alan vb. kamusal alanlar tescilden düşülmeden tapu tescili yapılamaz. 2) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 19.11.2013 gün 16409 sayılı yazısına istinaden: 2.A. Uygulama projelerinin yürürlükte olan ÇED Yönetmeliğinin Ek-I ve Ek-II listeleri kapsamında kalması durumunda "Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu" veya "Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir" kararı alınmadıkça bu projelere hiçbir teşvik, onay, izin, yapı ve kullanma ruhsatı verilemez, proje için yatırıma başlanamaz. 2.B. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine uyulacaktır. 3) Ticaret parsellerinde; büro, iş hanı, gazino, lokanta, galeri, çarşı, mağaza, banka gibi ticari; otel, motel vb. turistik; sinema, tiyatro gibi sosyal ve kültürel tesisler, idari ve yönetimle ilgili tesisler, özel-resmi eğitim ve sağlık tesisleri vb. tesisler yer alabilir. 4) Ticaret parsellerinde; TAKS:0.30, KAKS:0.60, Yençok:6.50 m.'dir. Yapı yaklaşma mesafesi yollara 5 metre, parsel sınırlarına 3 metredir. Sayfa 3 / 5
5) Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 16.12.2013 gün 17721 sayı ile onaylanan Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır. 6) +-0,00 bina giriş kotu; parsel köşe kotları ortalamasından tabi zemine göre belirlenecektir. 7) Pissu kanalları hiçbir şekilde deniz, göl, akarsu veya doğal araziye deşarj edilmeyecek, kanalizasyon sistemine bağlanacaktır. Bunun mümkün olmaması halinde arıtma tesisi yapılacaktır. 8) Afete Maruz Alanlar Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği vb. alana ilişkin mevzuata uyulacaktır. 9) Diğer hususlarda onaylı Sarıgerme (Osmaniye) Köyü 1/5000 Nazım İmar Planı hükümleri geçerlidir." şeklinde olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu taşınmazda öneri imar planı değişikliği ile plan hükümlerinin; "1) Yol, otopark, yeşil alan, vb. kamusal alanlar tescilden düşülmeden tapu tescili yapılamaz. 2) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün 19.11.2013 gün 16409 sayılı yazısına istinaden: 2.A. Uygulama projelerinin yürürlükte olan ÇED Yönetmeliğinin Ek-I ve Ek-II listeleri kapsamında kalması durumunda "Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu" veya "Çevresel Etki Değerlendirmesi Gerekli Değildir" kararı alınmadıkça bu projelere hiçbir teşvik, onay, izin, yapı ve kullanma ruhsatı verilemez, proje için yatırıma başlanamaz. 2.B. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine uyulacaktır. 3. Ticaret-Turizm Alanında; TAKS:0.30 KAKS:0.60, Yençok:7.50 m.'dir. Yapı yaklaşma mesafesi 10 metrelik yola 10 metre, 7 metrelik yola 5 metre, parsel sınırlarına 3 metredir. 4. DSİ Genel Müdürlüğü 21.Bölge Müdürlüğünün 08.11.2013 gün 64019405-754-659867 sayılı yazısı ve işleme özel jeoteknik etüde dayanakla +-0,00 bina giriş kotu +1,5 metrede tesis edilecektir. +-0,00 bina giriş kotu altında bodrum katlar kullanıma açılamaz. 5. Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 16.12.2013 gün 17721 sayı ile onaylanan jeolojik ve jeoteknik etüd raporunda belirtilen hususlara uyulacaktır. 6. Pissu kanalları hiçbir şekilde deniz, göl, akarsu ve doğal araziye deşarj edilmeyecek, kanalizasyon sistemine bağlanacaktır. Bunun mümkün olmaması halinde arıtma tesisi yapılacaktır. 7. Afete Maruz Alanlar Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği vb. alana ilişkin mevzuata uyulacaktır. 8. Diğer hususlarda onaylı Sarıgerme (Osmaniye) Köyü 1/5000 Nazım İmar Planı hükümleri ile onaylı üst ölçekli plan notları geçerlidir." olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede, söz konusu değişikliğin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Mevzii Değişikliği olarak hazırlandığının belirtildiği, planın "1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği" olarak düzeltilmesi gerektiği, DOP oranının %50 olması nedeniyle yeşil alan ve otopark kullanımının azaltıldığı, ayrıca 4 nolu plan hükmünün DSİ Genel Md. 21.Bölge Müdürlüğünün 08.11.2013 gün 64019405-754-659867 sayılı yazısında belirtildiği üzere "Yapılaşmalarda su basman kotunun min. 1.50 m.'ye çıkarılması ve bodrum katlar kullanıma açılamaz." şeklinde düzeltilmesinin uygun olacağı, yürürlükteki planda parselin ticaret tesisi alanında kaldığı yürürlükteki plan hükümlerinde bu alanlarda otel, motel vb. turistik tesis yapılabileceği ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği gereğince kullanım türünün yeniden adlandırılması gerekliliği doğmuş olup, bu kullanımda "Çalışma Alanları" kapsamında yer alan "Ticaret-Turizm" kullanımının önerildiği anlaşılmakta olup, Meclisimizce değerlendirilmesi uygun olacaktır. Makamınızca uygun görülmesi halinde; Ortaca İlçesi, Sarıgerme Mahallesi, 196 ada 5 parselinde kayıtlı taşınmazla ilgili 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin 5216 sayılı Sayfa 4 / 5
kanunun 7/b ile 3194 Sayılı Kanunun 8. maddeleri uyarınca Belediyemiz Meclisince incelenerek bir karar alınması amacıyla yazımız ve eklerinin Belediyemiz Meclisine havalesini Olur'larınıza arz ederim."denilmektedir. KARAR:Yukarıda Özet metni çıkarılan Ortaca İlçesi Sarıgerme Mahallesi 196 ada 5 parsel 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği tüm belgeleri ile birlikte Şehircilik İlkeleri, planlama esasları ve hukuka uygunluk yönünden komisyonumuzca incelenmiş olup düzenleme ortaklık payını düşürücü nitelikte bir öneri sunulduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle plan hükümlerine ; - 196 ada 5 sayılı parselin Yürürlükteki onaylı uygulama imar planındaki imara tahsis oranı azaltılmamak kaydıyla parselasyon işlemi tesis edilecektir şeklinde bir hüküm eklenmek suretiyle teklifin 5393 sayılı Belediye Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu nun 8 inci maddesi, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve 5216 sayılı Kanun uyarınca UYGUN OLDUĞUNA Komisyonumuzca OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir. Belediye Meclisimizin takdirlerine saygı ile sunulur. Enver TUNA Ramazan ONTAŞ İsmet Kamil ÖNER Recep ŞATIR Başkan Başkan Yrd. Üye Üye Dursun GÖKTEPE Onat AKDU Hürol ÖNDER Üye Üye Üye Sayfa 5 / 5