YAPI KREDÝ KORAY GAYRÝMENKUL YATIRIM ORTAKLIÐI 2008 FAALÝYET RAPORU Faaliyet Raporu 08 Büyükdere Cad. Yapý Kredi Plaza C Blok Kat:2 Levent 34330 ÝSTANBUL Tel: +90 212 284 13 56 Faks: +90 212 284 13 58 e-mail: ykk@yapikredikoray.com www.yapikredikoray.com

18 Mart 2009 Tarihli Olaðan Genel Kurul Toplantý Gündemi 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. Açýlýþ, Baþkanlýk Divaný seçimi, 2008 yýlý faaliyet ve hesaplarý hakkýnda Yönetim Kurulu ve Denetçi Raporlarý ile dýþ denetim þirketi Baþaran Nas Baðýmsýz Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müþavirlik A.Þ. nin Baðýmsýz Dýþ Denetim Rapor özetinin okunmasý, müzakeresi; Yönetim Kurulu nun 2008 yýlý bilançosu ve gelir tablolarý ile ilgili önerisinin kabulü, deðiþtirilerek kabulü veya reddi, Yönetim Kurulu Üyeleri ve Denetçilerin Þirket 2008 yýlý faaliyetlerinden dolayý ibra edilmeleri, Ortaklarýmýzýn Kurumsal Yönetim Ýlkelerine uygun olarak kâr payý daðýtým politikamýz hakkýnda bilgilendirilmeleri, Yönetim kurulunun 2008 yýlý kazancýnýn daðýtýlmasý ve daðýtým tarihi konusundaki önerisinin kabulu, deðiþtirilerek kabulu veya reddi. SPK nýn Seri VI. No: 11 Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarýna Ýliþkin Esaslar Tebliðinin 27. maddesinin (d) bendi çerçevesinde ortaklara bilgi verilmesi, Görev süresi dolmuþ bulunan Yönetim Kurulu üyelerinin tekrar seçilmeleri veya deðiþtirilmeleri, görev sürelerinin tayini ve üye adedinin tesbiti. Görev süresi dolmuþ bulunan Denetçilerin tekrar seçilmeleri veya deðiþtirilmeleri ve görev sürelerinin tayini, Yönetim Kurulu Baþkan ve Üyeleri ile Denetçilerin aylýk brüt ücretlerinin tesbiti, Þirketin sosyal yardým amacýyla vakýf ve derneklere 2008 yýlýnda yaptýðý baðýþ ve yardýmlarýn Genel Kurul un bilgisine sunulmasý Sermaye Piyasasý Kurulu tarafýndan yayýnlanan Sermaye Piyasasý Baðýmsýz Dýþ Denetleme hakkýnda yönetmelik gereði Yönetim Kurulu tarafýndan yapýlan Baðýmsýz denetleme kuruluþu seçiminin onaylanmasý, SPK ve Sanayi ve Ticaret Bakanlýðý ndan gerekli izinlerin alýnmýþ olmasý halinde Ana Sözleþmenin 7. ve 11 maddesine iliþkin deðiþiklik taslaðýnýn onaylanmasý, Genel Kurul Toplantý tutanaðýnýn hissedarlar adýna Baþkanlýk Divanýnca imzalanmasý ve bununla yetinilmesi hususunda yetki verilmesi, Dilekler. Ünvaný Yapý Kredi Koray Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý A.Þ. Kuruluþ Tarihi 24.12.1996 Ödenmiþ Sermaye 40.000.000.-YTL Halka Arz Tarihi 18.06.1998 Halka Arz Fiyatý 0,48 YTL Þirket Merkezi Ýstanbul 1 2 6 7 9 12 28 29 30 31 32 34 35 39 40 41 Ýçindekiler Yapý Kredi Koray Kurumsal Profil Yönetim Kurulu Baþkaný nýn Mesajý Genel Müdür ün Mesajý Sektör Analizi Projelerimiz Geliþtirme Aþamasýndaki Projeler Kira Getirisi Saðlayan Varlýklar Ýþtirakler, Proje Geliþtirme, Yeni Yönelimler Yatýrýmcý Ýliþkileri, Ýnsan Kaynaklarý Yönetim Kurulu Üst Yönetim Kurumsal Yönetim Ýlkelerine Uyum Beyaný Yönetim Kurulu Denetim Komitesi Raporu Denetçi Raporu Konsolide Finansal Tablolar ve Baðýmsýz Denetim Raporu

Sürdürülebilir Yüksek Getiri Yapý Kredi Koray, maliyet ve getiri açýsýndan en doðru projeleri geliþtirme konusunda titizdir. Þirket, uzun süreli analiz ve fizibiliteler sonucunda gerçekleþtirdiði yatýrýmlarýnda getiri/risk oranýný yüksek seviyede tutma konusunda sürdürülebilir baþarýyý yakalamýþtýr. Güçlü Öngörü Yapý Kredi Koray, güçlü vizyon ve yönetimsel nitelikleriyle gayrimenkul alanýnda trendleri belirleme ve yönlendirme yetkinliðine sahiptir. Þirket; yerleþim alanlarý, mimari tarzlar ve bireysel ihtiyaçlar konusundaki rakipsiz öngörü yeteneðiyle hedef kitlesine en doðru projeleri sunmaktadýr. Özgün Fikirler Yapý Kredi Koray, yarattýðý mimari konseptlerle özgün ve yenilikçi kimliðini ortaya koymaktadýr. Taklit etmeden ve kendini tekrarlamadan geliþtirilen projeler; kaliteye odaklý, yalýn, elit ve iþlevsel mimari tasarýmlarý, kusursuz altyapýlarý, kentsel konforla doðaya uyumu birleþtiren konseptleri, farklýlaþtýrýlmýþ peyzaj düzenlemeleriyle çevrelenmiþ benzersiz sosyal alanlarý ile ayrýcalýklý birer konuma sahiptirler. Kusursuz Uygulama Yapý Kredi Koray, gayrimenkul projeleri geliþtirmenin yaný sýra, projelerin yapýmý aþamasýndaki yakýn takibi ile de fark yaratmaktadýr. Mimari projenin uygulamasýnda gözetilen detaycý yaklaþým ve üstün nitelikli malzeme kullanýmý ile geliþtirilen konforlu yaþam alanlarý yüksek seviyede müþteri memnuniyetini garanti etmektedir. Baþarýmýzýn Teyidi Ödüllerimiz 2001 MIPIM Uluslararasý Gayrimenkul Ödülleri'nde Elit Residence finalist oldu. 2002 MIPIM Uluslararasý Gayrimenkul Ödülleri'nde Ýstanbul Ýstanbul projesi, Konut Geliþtirme dalýnda Dünya Birincisi, ULI Awards for Excellence yarýþmasýnda finalist oldu. 2003 Müþteri Ýliþkileri Ödülleri'nde Müþteri Odaklý Süreç Yönetimi alanýnda Ýstanbul Ýstanbul projesi CRM Oskarý'ný aldý. 2006 Euromoney Mükemmellik Ödülleri'nde Yapý Kredi Koray, En Ýyi Gayrimenkul Geliþtiricisi ve En Ýyi Gayrimenkul Yatýrým Yöneticisi ödüllerini aldý. 2008 Evidea Konutlarý ile Konut-Yeni geliþme alaný ArkiPARK 08 birincilik ödülünü aldý.

02 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU KURUMSAL PROFÝL Türkiye nin lider gayrimenkul ortaklýklarýndan Türkiye'nin lider gayrimenkul ortaklýklarý arasýnda deðerlendirilen Yapý Kredi Koray, Aralýk 1996'da Yapý ve Kredi Bankasý ile Koray Grubu'nun ortak bir giriþimi olarak faaliyete baþlamýþtýr. Yapý Kredi Koray, geride býraktýðý 12 yýl boyunca tüm deneyimini, bilgi birikimini ve enerjisini kentsel yaþamýn sürekli geliþen ve deðiþen gereksinimlerine uygun, insana odaklý projeler geliþtirmeye yoðunlaþtýrmýþtýr. Özgün projelerimiz ilk leri barýndýrýyor Yapý Kredi Koray'ýn geliþtirdiði projeler üstün nitelikleri ve sektöründe birer ilk e iþaret eden uygulamalarý ile belirginleþmekte; hedef kitlelerinin olduðu kadar uluslararasý çevrelerin de beðenisini toplamaktadýr. Þirket'in imza attýðý projeler arasýnda; Ýstanbul Ýstanbul, Ýstanbul Zen, Ýstanbul Bis, Evidea, Ankara Ankara,Neo Alýþveriþ ve Yaþam Merkezi yer almaktadýr. Yeni projeler ise Ankara-Çankaya ve Mor Ada projeleridir. Keyifli yaþam alanlarý, kârlý yatýrýmlar Yapý Kredi Koray'ýn temel amacý, piyasa beklentilerini doðru analiz ederek, dünya standartlarýnda özgün projeler hayata geçirmektir. Þirket, geliþtirdiði her bir projenin keyifli bir yaþam alaný olduðu kadar kârlý birer yatýrým aracý olmasýna da odaklýdýr. Yüksek proje geliþtirme gücü Yapý Kredi Koray, bir gayrimenkul portföy sahibi ve yöneticisi olmanýn yanýnda, sektörün "proje geliþtirme" tarafýnda da yer almaktadýr. Konsept yaratma ve bunlarý markaya dönüþtürme kapasitesi Yapý Kredi Koray'ýn piyasadaki konumunu güçlendirmekte ve gelecekteki projeleri için talep yaratmaktadýr. Yapý Kredi Koray, özgün konseptleri hayata geçirerek anahtar teslim projeler geliþtirmeyi, pazarlama ve satýþ-teslim sonrasý kaliteli hizmetler sunmayý ilke edinmektedir. Vizyonumuz Stratejimiz Yapý Kredi Koray, Performansa odaklý bir þirket kültürü yaratarak iþ geliþtirme, proje yönetimi, satýþ, satýþ sonrasý müþteri iliþkileri ve finansal yönetim konularýnda tüm süreçlerini ve organizasyonunu Avrupa'nýn en iyi gayrimenkul firmalarý ile eþdeðer düzeye getirmeyi; Alanýnda dünyanýn en iyisi olan firmalar ile stratejik iþbirlikleri kurarak gayrimenkul geliþtirme ve gayrimenkulde deðer yaratma konusunda Avrupa'nýn sayýlý firmalarýndan biri olmayý; Hissedarlarýna her zaman çok iyi bir risk-getiri performansý sunmayý hedeflemektedir. Makroekonomik tabloyu iyi okuyabilmek ve kaynaklar ile yatýrýmlar arasýnda en doðru dengeyi kurabilmek. Gelecek ile ilgili gerçekçi öngörüleri doðrultusunda stratejisini ve portföy daðýlýmýný her türlü ekonomik koþula uygun olarak belirlemek. Finansal yönetim, satýþ- pazarlama ve proje yönetimi konularýndaki rekabetçi gücünü, vizyonu çerçevesinde stratejik yol haritasýný çizmekte kullanmak. Özkaynak ve hissedar getirisini en üst seviyede saðlamak adýna risk-getiri dengesini sürekli olarak gözetmek.

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 03 HÝSSE PAYLARI DAÐILIMI PORTFÖY DAÐILIMI %26 %25 %6 %3 %49 %39 %25 %27 Halka Açýk %49 Koray Grubu %25 Yapý Kredi Grubu %26 Ýþtirakler %39 Binalar %27 Gayrimenkul Projeleri %25 Arsa ve Araziler %6 Para ve Sermaye Piyasasý Araçlarý %3 ÖZSERMAYE PORTFÖY NET AKTÝF DEÐERÝ NET DÖNEM KARI Milyon (YTL) 126,1 92,2 99,1 106,1 98,3 Milyon (YTL) 98,1 96,1 168,4 136,1 122,7 Milyon (YTL) 11,4 5,2 6,2 2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008-5,3-11,8 2004 yýlý Verileri Enflasyon Muhasebesine göre düzeltilmiþ rakamlardýr. 2004 yýlý Verileri Enflasyon Muhasebesine göre düzeltilmiþ rakamlardýr.

04 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU KURUMSAL PROFÝL YAPI KREDÝ KORAY HÝSSE SENEDÝNÝN 2008 YILI PERFORMANSI ÝMKB Ulusal-100 Endeksi'nin %51,63, Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýklarý Endeksi'nin ise %65,83 düþüþ kaydettiði 2008 yýlýnda, Yapý Kredi Koray hissesi, aðýrlýklý ortalama fiyatýna göre sektör endeksinin üzerinde ve %81,7 oranýnda düþüþ göstermiþtir. Yapý Kredi Koray hissesi 31.12.2008 tarihinde 0,61 YTL aðýrlýklý ortalama fiyatla yýl sonu kapanýþýný gerçekleþtirmiþtir. Ayný tarih itibariyle Þirket'in halka açýk kýsmýnýn 27,12'si (5.315.520 lot) yabancý yatýrýmcýlarýn portföyündedir. Yapý Kredi Koray 2007 yýlýnda,eskiþehir in ilk alýþveriþ merkezi olan Neo Eskiþehir projesini tamamlayarak satýþýný gerçekleþtirmiþ, Ýstanbul Esenyurt Bölgesi'ndeki Mor Ada projesini baþlatmýþtýr. Bunun yaný sýra Þirket, Ankara Çankaya'da ticari ve konut alanlarýndan oluþan karma tipteki projesiyle Ýstanbul dýþýndaki yatýrýmlarýna da devam etmiþtir. Morada projesi, piyasanýn olumsuz koþullarý nedeniyle bir süre ertelenmiþtir. Ankara- Çankaya projesi ise hukuki sorunlarýn çözümlenmesinin ardýndan devam edecektir. YKGYO (ÝMKB-100) - YTL 2008 2007 Dönem sonu hisse senedi fiyatý 0,61 3,34 Son seans aðýrlýklý ortalama fiyatý 0,61 3,32 Hisse baþýna aktif deðer 3,40 4,209 Hisse baþýna kâr -11,75 0,2840 Piyasa deðeri 24.400.000 133.600.000 YTL En Düþük En Yüksek 2007 Ç1 2,00 3,36 2007 Ç2 2,02 3,30 2007 Ç3 1,81 2,98 2007 Ç4 0,54 1,89 2008 YILI ÝMKB ULUSAL-100, GYO SEKTÖREL ENDEKSÝ ve YKGYO FÝYAT DEÐÝÞÝMLERÝ YKGYO ÝÞLEM HACMÝ ve FÝYAT DEGÝÞÝMÝ 100.000 3,50 90.000 80.000 3,00 12.000.000 3,50 70.000 2,50 10.000.000 3,00 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 2,00 1,50 1,00 0,50 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0 02.01.2008 01.02.2008 03.03.2008 01.04.2008 01.05.2008 02.06.2008 01.07.2008 01.08.2008 01.09.2008 01.10.2008 03.11.2008 01.12.2008 - XGMYO XU100 YKGYO - 02.01.2008 01.02.2008 03.03.2008 01.04.2008 01.05.2008 02.06.2008 01.07.2008 01.08.2008 01.09.2008 01.10.2008 03.11.2008 01.12.2008 - Hacim YKGYO

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 05 KURUMSAL PROFÝL PORTFÖY TABLOSU 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 YTL % YTL % YTL % YTL % Arsalar ve Araziler 33.895.000 22% 67.555.000 27% 66.535.000 38% 10.200.000 6% Riva Arsasý 20.465.000 13% 36.890.000 15% 46.390.000 26% 10.200.000 6% Göllü Arsasý 13.430.000 9% 17.900.000 7% 20.145.000 11% 0 0% Esenyurt Arsasý 0 0 12.210.000 5% 0 0 0 0 Çankaya Arsasý 0 0 555.000 0% 0 0 0 0 Ýstanbul BÝS Arsasý 0 0 0 0 0 0 0 0 Binalar 21.555.000 14% 22.995.000 19% 26.280.000 15% 48.174.210 27% Yapý Kredi Plaza 13.120.000 9% 14.580.000 6% 17.010.000 10% 31.590.000 18% Narmanlý Han 1.525.000 1% 1.815.000 1% 2.060.000 1% 2.346.000 1% Elit Residence 5.335.000 3% 5.725.000 2% 6.800.000 4% 9.409.500 5% Kemer Country 1.575.000 1% 375.000 0% 0 0 0 0 Kemer Beyaz Konaklar 0 0 500.000 0% 410.000 0% 0 0% Ýstanbul BÝS 0 0% 0 0% 0 0% 1.079.000 1% Ankara Ankara 0 0% 0 0% 0 0% 3.749.710 2% Projeler 49.433.645 32% 150.149.310 61% 84.416.230 48% 43.887.631 25% Neo 5.882.645 4% 73.554.662 30% 0 0 0 0 Ýstanbul Zen 18.435.160 12% 0 0 0 0 0 0 Evidea 14.890.925 10% 25.940.471 11% 6.122.693 3% 0 0% Ýstanbul BÝS 10.224.915 7% 28.256.491 11% 5.363.000 3% 0 0% Ankara Ankara 0 0 22.397.686 9% 43.084.475 24% 0 0% Mor Ada 0 0 0 0 18.775.807 11% 23.332.685 13% Ankara-Çankaya 0 0 0 0 11.070.254 6% 20.554.946 12% Ýþtirakler 2.953.870 2% 2.953.870 1% 3.898.722 2% 68.405.337 39% GKY Real Estate 2.748.529 2% 2.748.529 1% 3.693.381 2% 0 0% Investment S.A. YKS Tesis Yönetim 205.341 0% 205.341 0% 205.341 0% 205.341 0% ve Hizmetleri A.Þ. Geliþim Gayrimenkul 0 0% 0 0% 0 0% 68.199.996 39% ve Yatýrým Tic. A.Þ. Para Sermaye Piyasasý 45.780.781 30% 2.598.364 1% 63.785.597 36% 5.423.942 3% Araçlarý Toplamý Toplam Portföy Deðeri 153.618.295 100% 246.251.544 100% 244.915.548 139% 176.091.119 100% Hazýr Deðerler 265.190 86.068 327.325 286.084 Alacaklar 14.976.517 7.053.968 2.069.096 6.120.413 Borçlar (83.599.409) (157.153.576) (108.107.612) (49.017.533) Diðer Aktifler 10.859.493 26.418.224 29.175.939 2.608.531 Net Aktif Deðer 96.120.087 122.656.228 168.380.297 136.088.615 (*) Üç aylýk dönemler itibariyle ilgili SPK mevzuatý çerçevesinde açýklanan portföy tablosu

06 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU YÖNETÝM KURULU BAÞKANI NIN MESAJI Yapý Kredi Koray yönetimi olarak bugüne dek olduðu gibi bundan sonra da tüm kararlarýmýzda her zaman hissedarlara saðlanacak getiriyi ön planda tutmaya devam edeceðiz. Zorlu bir yýla girdiðimizin bilincindeyiz. Ancak geleceðe güvenle bakýyor, zorluklarýn fýrsatlarý getireceðini biliyoruz. Son yýllarda geliþtirilen finansal enstrümanlarla tüm dünyada likiditenin hýzla büyüdüðü; borçlanmanýn, borçla yapýlan yeni yatýrýmlarýn ve küreselleþmenin damgasýný vurduðu bir dönemin sonuna geldiðimizi görüyoruz. Her ekonomik döngüde hýzlý büyümeyi duraklama izliyor. Ancak yönü her zaman ileri olan þirketler içinde bulunduðumuz dönemleri fýrsata dönüþtürebiliyor ve krizlerden güçlenerek çýkýyor. Yapý Kredi Koray olarak bizim de hedefimiz zorlu geçeceði ortada olan 2009 yýlýndan güçlenerek çýkmak olacak. Deneyimli ekibimiz ve dikkatli yatýrým stratejimizle bunu yapabileceðimize inanýyorum. 2004-2006 yýllarý arasýnda ülkemizde yýldýzý hýzla parlayan gayrimenkul sektörü, 2006 Mayýs Haziran döneminde duraklamaya ve 2008 in son aylarýndan itibaren gerilemeye baþladý. Þimdilerde gazetelerin emlak ekleri iyice inceldi. Yeni proje sayýsýnda gözle görülür bir düþüþ var. Ekonomi sayfalarýnda yabancý firmalarla yapýlacak dev gayrimenkul yatýrýmlarý hakkýnda haberler nadiren çýkýyor. Herkesin karamsar olmak için çok nedeni olan bir ortamda biz geleceðe güvenle bakýyoruz. Bu güvenimizin bir kaç önemli nedeni var. Aþýrý iyimser beklentilerle, çoðu kez iyi düþünülmemiþ fizibilite çalýþmalarý ile yeni yatýrýmlara giren gayrimenkul firmalarý için 2008 yýlý pek çok düþ kýrýklýðý ile geçti. Devam eden kriz kaçýnýlmaz olarak sektörde bir konsolidasyonu da beraberinde getirecektir. Bu durum, adýmlarýný dikkatli atan firmalar için 2009 sonrasýnda fýrsatlarýn artacaðýna iþaret ediyor. Pazardaki oyuncalar konsolide oldukça fizibilite çalýþmalarýný her zaman azami özenle yapan, yalnýzca doðru yatýrýmlarý kovalayan Yapý Kredi Koray gibi firmalar için fýrsatlar artacaktýr. Ýçinde bulunduðumuz krizi olasý etkilerini en aza indirerek atlatmayý hedefliyoruz. Maliyetlerimizi kontrol altýnda tutmak için gerekli önlemleri alýrken piyasadaki sýkýntýlarýn getireceði yeni yatýrým olanaklarýný incelemeye baþladýk. Þirketimizin her zaman sýký sýkýya baðlý olduðu doðru risk analizine dayalý yönetim prensipleri, fýrtýnalý sularda kendimize güvenle ilerlememize yardýmcý oluyor. 2009 yýlý belirsizliklerle dolu olmasýna raðmen planlarýmýzý yalnýzca bir yýllýk bir pencereden bakarak deðil, orta ve uzun vadede sektörümüzdeki geliþmelerin neler olabileceðini gözönüne alarak yapýyoruz. Ülkemizin genç nüfusu, bu nüfusun yarattýðý ve her zaman canlý tuttuðu konut gereksinimi, bu gereksinimin finansmanýný saðlayacak konut kredilerinin hanehalklarýnýn yaþamýna henüz son yýllarda yeni yeni giriyor olmasý sektöre olan inancýmýzý perçinliyor. Unutmamak gerekiyor ki henüz ülkemizdeki hanehalklarýnýn %5 inden azý konut kredisi kullanýyor. Kredi faizlerinin tekrar düþmeye baþlayacaðý günler þu anda ertelenen konut alým kararlarýnýn yeniden gündeme gelmesini saðlayacak. Bir benzetme yapmak gerekirse, þimdi ertelenen satýn alým kararlarýný baraj duvarýnýn arkasýnda biriken suya benzetebiliriz. Barajýn kapaðý tekrar açýldýðýnda sektörde tekrar büyük bir canlanma olmasý kaçýnýlmaz. Yapý Kredi Koray yönetimi olarak bugüne dek olduðu gibi bundan sonra da tüm kararlarýmýzda her zaman hissedarlara saðlanacak getiriyi ön planda tutmaya devam edeceðiz. Zorlu bir yýla girdiðimizin bilincindeyiz. Ancak geleceðe güvenle bakýyor, zorluklarýn fýrsatlarý getireceðini biliyoruz. Saygýlarýmla, Tamer Haþimoðlu Yönetim Kurulu Baþkaný Yapý Kredi koray GYO A.Þ.

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 07 GENEL MÜDÜR ÜN MESAJI 2008 ve sonrasýnda Yapý Kredi Koray 2009 yýlý bir çok sorunla birlikte fýrsatlarý da beraberinde getiriyor. Bu yýl, aþýrý iyimser beklentilerle ve iyi düþünülmemiþ hesaplarla projelere giren firmalarýn piyasadan çekileceði, daha dikkatli davrananlarýn iþ olanaklarýnýn artacaðý bir yýl olacaktýr. Zorluklarýyla, umutlarýyla, düþkýrýklýklarýyla, sürprizleriyle, neþe ve üzüntüleriyle 2008 yýlýný kapattýk. Son yýllarda ekonomimizin parlayan yýldýzý için zor günlerin baþladýðý bir yýl oldu. Genel görünüm 2009 yýlýnýn da bir çok sýkýntýyý beraberinde getireceðine iþaret ediyor. Ancak oldukça zorlu geçecek 2009 un dikkatli firmalar için bir çok fýrsatlarý da beraberinde getireceðine inanýyoruz. 2006 yýlýnýn baþlarýnda konut kredilerinde aylýk faizlerde %1 i görebilmiþtik. Ancak 2006 Mayýs Haziran döneminde finansal piyasalardaki dalgalanmalar faizleri bir anda yükseltti. Bir bakýma içinden geçtiðimiz zorlu fýrtýnanýn ilk iþaretleri o zaman gelmiþti, diyebiliriz. Bu nedenle Yapý Kredi Koray olarak bize de hesaplarýmýzý bu öngörü ile yaptýk. 2004 2006 arasýnda esen olumlu rüzgarlarý arkasýna alarak aþýrý iyimser beklentilerle büyük yükümlülüklerin içine giren gayrimenkul yatýrýmcýlarýnýn bugün çok zorlandýklarýný gözlemliyoruz. Konut almayý düþünen tüketiciyi cezbedebilmek için verilen, zaman zaman satýþ fiyatýnýn %15 20 sini alýp götüren faiz sübvansiyonlarý zaten çok az kar marjýyla alýnmýþ projelerin karýný tümüyle siliyor. Öte yandan reel faizlerin oldukça yüksek olduðu bu dönemde baþa baþ noktasýnda proje tamamlayan bir çok firma hissedarlarýna alýnan riske karþýlýk hakedilen getiriyi saðlayamadýðý gerçeðini gözardý ediyor. Yapý Kredi Koray olarak fýrtýnayý güvenli bir limanda geçirmeyi hedefledik. Satýþ performansýný yeterli görmediðimiz projeleri durdurmak, tümünü satmýþ ve inþaatýný hemen hemen tamamlamýþ olduðumuz projeleri bitirip en iyi þekilde teslim etmek kanýmca doðru seçimdi. 2009 yýlý bir çok sorunla birlikte fýrsatlarý da beraberinde getiriyor. Bu yýl, aþýrý iyimser beklentilerle ve iyi düþünülmemiþ hesaplarla projelere giren firmalarýn piyasadan çekileceði, daha dikkatli davrananlarýn iþ olanaklarýnýn artacaðý bir yýl olacaktýr. Bu nedenle bu yýla tamamlanmasý gereken büyük projelerle girmemiþ olmak Yapý Kredi Koray için önemli bir avantaj. Bu avantajý yýlý iþ geliþtirme çalýþmalarýna aðýrlýk vererek geçireceðiz. Uygun teklifler geldiði takdirde bizim için getirisi görece azalmýþ olan, Yapý Kredi Plaza gibi bazý olgunlaþmýþ mülklerimizi nakde çevirip buradan elde edilecek nakit ile en iyi bildiðimiz iþe, arsa geliþtirme iþine odaklanarak hissedarlarýmýza saðlayacaðýmýz getiriyi artýrmayý hedefliyoruz. Yeni projeleri lanse edip büyük inþaatlara baþlamak yerine bu yýlý iþ geliþtirmeye yüklendiðimiz, kriz sonrasý baþlayacaðýmýz özellikle prime location olarak nitelendirdiðimiz merkezi konumlu projelerin ön anlaþmalarýný yapacaðýmýz bir yýl olarak planlýyoruz. Daha uzun vadeye baktýðýmýzda Türkiye de gayrimenkul sektörüne inancýmýzýn saðlam olduðunu söylemeliyim. Doðu Avrupa ve Ortadoðu nun en geliþmiþ ülkesi olan ve bir çok Avrupa ülkesinde çok daha büyük bir ekonomiye sahip olan Türkiye, gayrimenkul yatýrýmcýsýna geliþen piayasalar içinde en iyi yatýrým olanaklarýný sunuyor. Bu inançla doðru zamanda doðru pozisyonu alabilmenin baþarýyý getireceðini biliyoruz. Yaþadýðýmýz zor günler, Yapý Kredi Koray ýn 2010 ve sonrasý için pozisyon alacaðý günler olacak. Hedefimizi bu yýl için fýrtýnayý güvenli bir limanda atlatmak, portföyümüzü elimizdeki gayrimekullerin getirisini göz önüne alarak yeniden yapýlandýrmak, iþ geliþtirmeye önem vererek 2010 ve sonrasý için pozisyonumuzu þimdiden almak, þeklinde özetleyebilirim. Ülkemiz için çok güzel günlerin temellerinin atýlacaðý bir yýl olmasý dileðiyle. Saygýlarýmla, Yücel Ersöz Genel Müdür

08 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU Yapý Kredi Koray sektörümüzün yenilikçi proje geliþtiren gayrimenkul yatýrým ortaklýðý olarak farklýlaþtýrýlmýþ projelere imza atmaya devam ederken, güçlü bilanço yapýsýný da korumaktadýr.

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 09 SEKTÖR ANALÝZÝ Türkiye gayrimenkul sektörü yeni bir geliþme dönemine girmiþtir Türkiye gayrimenkul sektörü son yýllarda yeni bir geliþme dönemine girmiþtir. Uluslararasý gayrimenkul sektörü normlarýnýn artan oranda benimsendiði bu süreçte, konut ile birlikte diðer alt gruplarda da geliþme baþlamýþtýr. Sektörün finansman sistemi daha etkin bir yapýya kavuþurken þirketlerin kurumsallaþma derecesinin arttýðý, ürünlerin kalite ve standartlarýnda ise önemli bir yükselmenin olduðu görülmektedir. Sektörde yaþanan bir diðer önemli geliþme ise yabancý katýlýmcý sayýsýndaki belirgin artýþtýr. Konut satýn alma kararlarýný erteleme eðilimi 2007 yýlýnda tüketiciler konut satýn alma kararlarýný erteleme eðilimi göstermiþlerdir. Bu eðilimin ortaya çýkmasýnda, 2007 yýlýnda yaþanan Cumhurbaþkanlýðý ve genel seçim süreçleri kadar global ekonomideki belirsizliklerin Türkiye ekonomisine yansýmalarý da rol oynamýþtýr. 2008 yýlýnda Türkiye ekonomisi Mart tan Aðustos a kadar politik belirsizliðin sonucu olarak ortaya çýkan istikrarsýz bir dönem yaþamýþtýr. Bununla birlikte Türkiye, doðrudan yabancý yatýrým giriþi 6,1 milyar dolar olarak belirlenmiþ olup, bu rakam geçen yýlýn ayný dönemi ile karþýlaþtýrýldýðýnda %44 lük bir düþüþe iþaret etmektedir. Euro-zone ekonomilerindeki duraklamanýn iç talep üzerindeki olumsuz etkisi, AK Parti kapatma davasý ile ilgili ortaya çýkan belirsizliðin giderilmesi ve düþüþ gösteren petrol fiyatlarýnýn, Merkez Bankasý nýn 14 Aðustos 2008 tarihli Para Politikasý Kurulu kararýnda yansýtýldýðý görülmektedir. Genel olarak, dünya ekonomilerindeki eðilime yakýn olarak, son veriler Türkiye de de büyümede hýz kaybýný ve enflasyonda hýzlanmayý iþaret etmektedir. GYODER raporlarýna göre, Türkiye'de 2015 yýlýna kadar 8 milyon konut ihtiyacý bulunmaktadýr. Talebi oluþturan en büyük etken ise, Türkiye'de depreme dayanýksýz, imarý ve tapusu bulunmayan konut sayýsýnýn çokluðudur. Konut sektöründeki talebin büyük kýsmýný, mevcut yetersiz konutlar yerine yeni yapýlmýþ, güvenli ve sosyal imkanlara sahip sitelerde yaþamak isteyen orta ve orta altý gelir grubu oluþturmaktadýr. Arz tarafý incelendiðinde ise firmalarýn yükselen inþaat maliyetleri ve yüksek arsa bedelleri nedeniyle uygun fiyatlý konut üretemedikleri görülmektedir. Faiz oranlarýnýn orta ve alt gelir grubunun alým gücünü desteklememesi ve firmalarýn ihtiyaca yönelik konut üretememesi ihtiyacý talebe dönüþtürememektedir. Ucuz arsa üretimi büyük önem taþýyor Gelecek dönemde orta ve alt gelir grubunun konut sahipliliðinin artýrýlmasý, ucuz arsa üretimi için verilecek teþvikle konut fiyatlarýnýn düþmesine baðlýdýr. Bunun yaný sýra, alým gücünü destekleyebilmek için faiz oranlarýnýn %1'in altýna inmesi ve konut alýmýnda devlet teþvikinin devreye girmesi büyük önem taþýmaktadýr. 2008 yýlýnda özellikle orta gelir grubuna yönelik konut açýðýnýn farkýnda olan yatýrýmcýlarýn arsa maliyetlerinin nispeten ucuz olduðu alanlarda orta gelir grubuna yönelik konut üretimine aðýrlýk verebileceði düþünülmektedir. Bunlara ek olarak, TÜÝK verilerine göre yýllýk %1,5 oranýnda seyreden nüfus artýþýnýn ve %2,5'lik kentleþme oranýnýn da konut talebindeki artýþý destekleyeceði ve gayrimenkul sektörünün hýzla büyüyeceði öngörülmektedir. 2006 yýlýnda pazara giriþ yapan yabancý yatýrýmcýlar, 2007 yýlýnda yatýrýmlarýný hýzlandýrmýþlardýr. Yabancý sermayeli kuruluþlar 2007 yýlýnda gayrimenkul sektöründe satýn alým ve proje geliþtirmeye aðýrlýk vermiþlerdir. Merkez Bankasý'nýn verilerine göre 2006 yýlýnda gayrimenkul sektörüne uluslararasý doðrudan yatýrým giriþleri 99 milyon dolar olurken, 2007 yýlýnda 905 milyon dolara yükselmiþtir. Yabancýlarýn konut alýmlarý Ege ve Akdeniz bölgelerinde yoðunlaþmýþ olup Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüðü verilerine göre yabancýlar 59.429 adet taþýnmaz edinmiþlerdir. Ýlerleyen dönemde yabancý yatýrýmcýlarýn Türkiye gayrimenkul pazarýna ilgisinin devam edeceði öngörülmektedir.

10 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU Türkiye dünyada en çok alýþveriþ merkezi projesi geliþtiren ülkelerin arasýnda yer almaktadýr. Türkiye son 20 yýlda, perakende sektöründe tüm dünyada en çok alýþveriþ merkezi (AVM) projesi geliþtiren ülkeler arasýna girmiþtir. 2007'de Türkiye'deki toplam AVM sayýsý 179'a, toplam kiralanabilir alan ise 3,5 milyon m² ye yükselmiþtir. Türkiye'deki 179 AVM'nin 58'i Ýstanbul'da, kalan 121'i ise Anadolu'nun çeþitli þehirlerinde bulunmaktadýr. 179 AVM için gerçekleþtirilen toplam yatýrým 10 milyar dolar olarak hesaplanýrken, gelecek 5 yýlda yapýlacak yatýrýmlarla birlikte bu rakamýn 22 milyar dolara yükseleceði öngörülmektedir. Türkiye'deki AVM'lerin %32'den fazlasý Ýstanbul'dadýr. Ýnþaat halindekiler ve proje aþamasýndakiler eklendiðinde Ýstanbul'daki AVM sayýsýnýn 142'ye, Anadolu'daki AVM sayýsýnýn 204'e çýkacaðý; Türkiye'deki toplam AVM sayýsýnýn ise 346'ya ulaþmasý beklenmektedir. AVM'ler yabancý gayrimenkul yatýrým þirketlerince de en büyük ilgi odaðýný oluþturan yatýrým alaný durumuna gelmiþtir. Ofis talebinin önümüzdeki yýllarda artacaðý öngörülmektedir 2008 yýlýnda ofis piyasalarýnda stok azalmýþ, kiralar artýþ göstermiþtir. Türkiye'de faaliyete geçen yabancý þirketler ofis talebini tetiklemektedir. Talep artýþýný besleyen bir diðer unsur ise sürdürülebilir ekonomik büyüme ve olumlu piyasa koþullarýnda hýzlý geliþme kaydeden yerli þirketlerdir. Özellikle þehir merkezinde yer alan nitelikli ofis binalarýna talep devam etmektedir. Az sayýda ofis projesinin gerçekleþtirildiði bu dönemde özellikle A sýnýfý binalara ihtiyaç olduðu gözlenmektedir. Ofis sektörüne olan talebin 2009 yýlýnda da devam edeceði tahmin edilmektedir. 2008 DE YAPI KREDÝ KORAY Yapý Kredi Koray müþterilerine verdiði deðeri geliþtirdiði projelerle ortaya koymaktadýr. Þirket, müþteri talep ve ihtiyaçlarýna en iyi þekilde cevap verecek projeleri ve özel çözümleri üretmeye odaklýdýr. Bu düþünce tarzý, Yapý Kredi Koray'ýn proje geliþtirme aþamasýndan baþlayarak konutun teslimine ve satýþ sonrasýna uzanan sürecin bütününe egemendir. Yapý Kredi Koray müþteri iliþkilerindeki deneyim ve tecrübesi ile müþterisini dinleyen ve iyi anlayan þirket kimliðini her zaman göstermektedir. Þirket, satýþ ekibinin projelere hakimiyetinin en üst boyutta olmasýna özel önem vermekte; son derece detaylý hazýrlanmýþ eðitimlerle ekibi sürekli olarak desteklemektedir. Finansman, Pazarlama ve Proje Geliþtirme Gücü Proje geliþtirme faaliyetlerini finansman ve pazarlama süreçlerinin bütünleþik bir parçasý olarak gören Yapý Kredi Koray güçlü bilançosunun saðladýðý açýlýmlarý en etkin þekilde kullanmakta; kentlerimizdeki en seçkin örneklerden oluþan gayrimenkul portföyüyle saðlam ve sürekli bir geliþme kaydetmektedir. Yapý Kredi Koray uluslararasý arenada günden güne artan bir saygýnlýða, ulusal pazarda ise farklý alanlara yönelik güçlü yatýrým potansiyeliyle pekiþen eþsiz bir konuma sahiptir. Yapý Kredi Koray'ýn bu özellikleri, Þirket'in en önemli güç odaklarýndan birini oluþturmakta; makro düzeydeki dalgalanmalara ve pazarýn deðiþen beklentilerine karþý kendini yeniden konumlandýrma esnekliðini yaratmaktadýr.

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 11 Portföy Net Aktif Deðeri 2008 yýlý sonuçlarýna göre Yapý Kredi Koray'ýn portföy net aktif deðeri 136,1 milyon YTL'dýr. Þirket'in ayný dönem itibariyle toplam aktifleri 151,54 milyon YTL'ye ulaþmýþ bulunmaktadýr. Özsermaye %7,4 azalarak 98,3 milyon YTL olmuþtur. Dönem net zararý 11,75 milyon YTL seviyesine ulaþmýþ, hisse baþýna zarar 0,2938 YTL olarak kaydedilmiþtir. Proje Portföyündeki Geliþmeler Yapý Kredi Koray, ülkemizin en seçkin gayrimenkul projelerinden oluþan portföyünü, 2008 yýlýnda da makroekonomik konjonktür ve piyasadaki geliþmelerin ýþýðýnda yönetmeye devam etmiþtir. Þirket proje portföyünde 2008 yýlýnda meydana gelen baþlýca geliþmeler aþaðýda özetlenmiþtir. Yapý Kredi Koray tarafýndan 11 Kasým 2007 tarihinde lansmaný yapýlan Mor Ada Esenyurt projesi, þirket hissedarlarý için daha saðlýklý bir risk-getiri dengesi saðlayacaðý görüþü ile Türkiye deki makroekonomik koþullar gözönünde bulundurularak 13 Mart 2008 tarihinde alýnan kararla inþaat ve satýþ faaliyetleri bir süre ertelenmiþtir. Yapý Kredi Koray ýn, merkezi 10 Montreal Place, WTC, Entrance F, 1st Floor, Office 46, 1st District, Bükreþ, Romanya adresinde bulunan, Bükreþ Ticaret Sicilinde J40/2601/2004 no ile kayýtlý bulunan GKY Real Estate Investments SA in ihraç edilmiþ hisselerinin %49,94825 ine tekabül eden 59.360 adet hissesini 4.050.579.- EURO bedelle 27 Aðustos 2008 tarihinde Metaltrade International SRL þirketine satmýþtýr. Yapý Kredi Koray, 2008 yýlýnda da müþterilerine taahhüt ettiði teslimat tarihlerine titizlikle uymaya devam etmiþtir. Bu kapsamda Ankara Ankara projesinin 138 üniteden oluþan bölümü ev sahiplerine teslim edilmiþtir. Yapý Kredi Koray tarafýndan inþaatý devam eden Ankara Çankaya projesi, Ankara Büyükþehir Belediyesi nin Çankaya Belediyesi ne açmýþ olduðu imar çapý ve inþaat ruhsatý iptali konulu davaya iliþkin olarak, Ankara 9. Ýdare Mahkemesi nin yürütmeyi durdurma kararý neticesinde, 4 Eylül 2008 tarihinde inþaat bir süreliðine durdurulmuþtur. Yapý Kredi Koray, 23 Ekim 2008 tarihinde alýnan yönetim kurulu kararý ile 68.200.000.-YTL sermaye ile Geliþim Gayrimenkul ve Yatýrým Ticaret A.Þ. sermayesine 68.199.996 YTL bedel ile nakden iþtirak etmesine karar vermiþtir. Yapý Kredi Koray, 26 Kasým 2008 tarihinde Riva Göllü parsellerinin tümünü ve Riva Doðunun bazý parsellerini Geliþim Gayrimenkul ve Yatýrým Ticaret A.Þ. ye 57.000.000.-YTL+KDV bedelle satmýþtýr. 2008 yýlý ikinci çeyreðinden itibaren konut sektöründe yaþanmaya baþlanan durgunluk ve 2008 in üçüncü çeyreðinden itibaren baþlayan tüm dünyayý etkisi altýna alan ekonomik kriz nedeni ile þirketimiz istihdam maliyetinin gelirlere oranla yüksek seviyelere ulaþacaðý görülmüþ ve 16 Aralýk 2008 tarihinde Satýþ ve Pazarlama Departmaný nýn tamamen kapatýlmasýna, Mali ve Ýdari Ýþler, Proje Yönetim ve Mevzuat Destek Departmanlarý nda personel azaltýlmasýna karar verilmiþtir. Bu kapsamda 30.01.2009 tarihinde Satýþ ve Pazarlama departmanýndan, bu departmandan sorumlu Genel Müdür Yardýmcýsý Sevim Özer Aksan da dahil olmak üzere 8 kiþinin, Mali ve Ýdari Ýþler Departmaný ndan 7 kiþinin ve Proje Yönetim Departmaný ndan 2 kiþinin hizmet akdi fesihleri gerçekleþmiþtir. Yapý Kredi Koray, 2008 yýlýnda da, temel rekabet avantajlarýný oluþturan ulusal pazardaki güçlü konumunu, proje geliþtirme yetkinliðini, mükemmel uygulama gücünü performansýna yansýtmaya devam etmiþtir.

12 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU PROJELERÝMÝZ ELÝT RESIDENCE ÝSTANBUL BÝS ÝSTANBUL ÝSTANBUL

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 13 Yapý Kredi Koray sektördeki onbir yýllýk deneyimi ve performansýyla geliþen, deðiþen ve dönüþen kentlerin gereksinimlerine mükemmel çözümler üretmektedir. ANKARA ÇANKAYA EVÝDEA NEO ALIÞVERÝÞ MERKEZÝ

14 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU PROJELERÝMÝZ ANKARA ÇANKAYA

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 15 Ankara nýn kalbinde eþsiz bir proje Ankara'nýn en deðerli bölgesinde... Ankara'nýn en deðerli bölgesi Çankaya'da yer alan proje 2 adedi 8'er katlý, 1 adedi ise 6 kattan oluþan 3 konut bloðu ile 2 adedi 5'er katlý, 1 adedi ise 3 kattan oluþan 3 ticari bloktan oluþmaktadýr. Proje kapsamýnda açýlacak olan AVM'de dünyanýn önde gelen markalarý Ankaralý tüketicilerle buluþacaktýr. Ankara'nýn en gözde caddesi olan Ýran Caddesi üzerinde konumlanan Çankaya projesinin her ayrýntýsýnda, Yapý Kredi Koray'ýn titiz çalýþmasýnýn ve kaliteye verdiði önemin izlerini görmek mümkündür. Klasik ve modern çizgilerin birleþtiði butik bir proje Mimari dokusuyla fark yaratacak ve Ýran Caddesi'nin çehresini deðiþtirecek olan proje, mimar Haluk Tümay'ýn imzasýný taþýmaktadýr. Özellikle dýþ cephesi ve iç alandaki mükemmel peyzaj uygulamalarýyla dikkat çeken proje, mimari açýdan da fark yaratmaktadýr. Gün geçtikçe deðerlenecek bir yatýrým Konumu itibariyle Ankara'nýn en deðerli projesi olarak kabul edilen Ankara Çankaya, eþsiz bir yaþam alaný olarak ev sahiplerine ayrýcalýk getirirken kârlý bir yatýrým imkaný da sunmaktadýr.

16 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU PROJELERÝMÝZ MOR ADA Kent oluþumunda seçkin ve nitelikli bir yaklaþým Yeni bir ada yükseliyor Mor Ada, Bahçeþehir'e komþu Esenyurt'ta, 54 dönüm arazi üzerinde doðanýn renkleriyle bezenmiþ kesintisiz 40 dönüm peyzaj ile 1 kilometrelik bisiklet ve yürüyüþ parkuruna sahip toplam 780 üniteden oluþan yeni bir yaþam alaný olarak planlanmýþtýr. Doðayla iç içe bir yaþam Mor Ada, doðayý yaþam biçimi haline getiren yepyeni bir hayata davet etmektedir. Proje, yeþilin dinlendiriciliði ile birleþen ve farklý peyzaj düzenlemeleri sayesinde her adýmda doðanýn ferahlýðýný hissettiren farklýlaþtýrýlmýþ bir yaþam alaný vaat etmektedir. Özgün bir yaþam felsefesini yansýtan mimari Fonksiyonel yapýlandýrýlmýþ kat planlarý ve doðayla örülmüþ özgün bir mimariye sahip Mor Ada þehirden kopmadan ayrýcalýklý bir yaþam için geliþtirilen bir projedir. Mor Ada daha giriþten itibaren sýcaklýðý hissedilen içedönük mimarisiyle farklý bir yaþam konseptini yansýtmaktadýr. Farkýný her ayrýntýsýnda hissettiren kusursuz mimarisi, doðanýn ayrýntýlarýyla çevrelenmiþ sosyal alanlarý ve buluþma adresleri ile Emre Arolat imzasýný taþýyan Mor Ada, estetik bir yaþam biçimi sunmaktadýr.

YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU 17

18 YAPI KREDÝ KORAY 2008 FAALÝYET RAPORU PROJELERÝMÝZ NEO ALIÞVERÝÞ ve YAÞAM MERKEZÝ