KARARIN ÖZÜ: Kartal, Yukarı, 11174 ada, 350 parsele ilişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi. TEKLİF: Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 27.02.2019 tarih, 2019/6454 sayılı teklifi. BAŞKANLIK MAKAMINA İlgi: a) 31/01/2019 tarih ve 4099 kayıtlı dilekçe. b) 04/02/2019 tarih ve 2295 sayılı yazımız. c) 13/02/2019 tarih ve 11255029-310.01.04-E20190078854 sayılı İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı. d) 25/02/2019 tarih ve 7352 kayıtlı dilekçe. İlgilisi tarafından hazırlanıp, ilgi (a) dilekçe ile Müdürlüğümüze sunulan; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu Kartal, Yukarı, 11174 ada 350 parselin; 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında çoğunlukla K3 yoğunluklu Konut Alanında kısmen 15 metre genişliğinde İmar Yolunda ve bu doğrultuda hazırlanan 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında çoğunlukla 5/A/3; 0,20 0,40/1,75 yapılaşma şartlarında Konut Alanı'nda, kısmen de İmar Yolunda kalmakta olduğu görülmüştür. İlgi (a) dilekçe ile ilgilisi tarafından hazırlanan, Kartal, Yukarı, 11174 ada 350 parsele ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine ilişkin ilgi (b) yazı ile İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünden görüş istenmiş olup ilgi (c) yazı ile kurum görüşü Müdürlüğümüze ulaşmıştır. İlgi (d) dilekçe ekinde de 14.02.2019 tarih ve 21362969.210.02.99/133196 187936-379-29204 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü, ve 08.02.2019 tarih ve 62956595.310.06/169-25629 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü görüşü Müdürlüğümüze sunulmuştur. İlgi (c) İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı ile; " Plan değişikliği sahası yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında kalmaktadır. Söz konusu parsel sınırının içinden İdaremize ait 0100 DF içmesuyu şebeke hattımız geçmektedir. İçmesuyu hatlarımızın geçtiği güzergahların imar planlarında 0100mm - 0600mm arası için min. 5 metre genişliğinde imar yolu olarak korunması gerekmektedir. Plan değişikliği sınırları içerisinde; ana kolektörlerimiz ve ana isale hatlarımız dışında, yeri değişmesi talep edilen, mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin deplase bedelleri karşılanmalı, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanmalı ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir. 1
Söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin yukarıdaki hususlara şartıyla ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde İdaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamakta olup mezkûr alana ait mevcut altyapı tesislerimizi gösterir paftalar yazımız ekinde gönderilmektedir. Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. " şeklinde görüş bildirmiştir. İlgi (d) dilekçe ekinde sunulan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında; " TESPİTLER: Tapu Bilgisi: Teklife konu parsel şahıs mülkiyetinde olup alan büyüklüğü 243,93 m 2 'dir. Mevcut Durum: Mevcutta 6 katlı yapı bulunmaktadır. Meri Plan Durumu: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: 04.07.2007 tt.li Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında K3 simgeli 600 ki/ha yoğunlukta Konut Alanı olarak planlanmıştır.. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: 19.04.2013 tt.li Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında; Ayrık Nizam, TAKS:0.20-0.40, KAKS: 1.75 yapılanma koşulunda Konut Alanında kısmen Yol Alanı olarak planlanmıştır. Kurum Görüşleri: Ulaşım Planlama Müdürlüğü Görüşleri: Söz konusu parsellere ilişkin eski tarihli bir görüşümüz bulunmamaktadır. Diğer Kurum Görüşleri: Dosyasında alana ilişkin alınmış herhangi bir kurum görüşü bulunmamaktadır. DEĞERLENDİRME: İlgi talebe yönelik tapu bilgisi, mevcut durum, meri imar planı durumu başlıkları altında gerçekleştirilen incelemeler neticesinde hazırlanan ulaşım görüşü; plan değişikliği teklifinin oluşturacağı ulaşım talebi ve trafik yükünün mevcut ve planlanan ulaşım sistemlerine etkisinin değerlendirilmesini kapsamaktadır. Teklife konu alan Kumru Sokak ve Meneviş Sokak'a cepheli olup ayrıca Rahmanlar Caddesi ulaşım etki alanı içinde kalmaktadır. Meri 1/1000 ölçekli planda Kumru Sokak yaklaşık 15 m, Meneviş Sokak ise yaklaşık 20-22 m genişliğinde taşıt yolu olarak planlanmıştır. Meneviş Sokakta parselin bulunduğu istikamette cep otoparkı düzenlemesi bulunmaktadır. Teklif plan değişikliği ile 350 parselin yol alanında kalan kısmının ruhsatlı mevcut yapılaşmayı etkilediğinden bahisle istikametin ruhsatlı binaya göre tekrar düzenlenmesi talep edilmekte olup, imar planında öngörülen yol alanının azaltıldığı ve inşaat alanının arttırıldığı belirlenmiştir. Teklife konu alan üzerinde yer alan yapının 27.01.2000 tarihli yapı ruhsatı doğrultusunda inşa edildiği belirlenmiştir. 2
ULAŞIM KARARI: Kartal İlçesi, Yukarı Mahallesi, 11174 ada 350 parselin istikamet hattının ruhsatlı mevcut binaya göre düzenlenmesine ilişkin ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifinin yol donatısını azaltıcı inşaat alanının artırıcı nitelikte olduğu tespit edilmiş olup; teklif alana ilişkin 27.01.2000 tarihli yapı ruhsatı bulunduğundan teklifin bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir." bilgisi tarafımıza iletilmiştir. İlgi (d) dilekçe ekinde sunulan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı ile; " Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda; "UA (Uygun Alanlar)" lejantlı alanda kalmakta olup, Söz konusu haritalara ait açıklama raporunda; "UA" lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle; uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda, kaya ortamlarında sıkçatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şev stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalıdır. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir. Sonuç olarak, yukarıda ve raporda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. " denilmektedir. Müdürlüğümüzce yapılan incelemede; Kartal, Yukarı, 11174 ada 350 parselin; 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında çoğunlukla K3 yoğunluklu Konut Alanında kısmen 15 metre genişliğinde İmar Yolunda ve bu doğrultuda hazırlanan 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında çoğunlukla 5/A/3; 0,20-0,40/1,75 yapılaşma şartlarında Konut Alanı'nda, kısmen de İmar Yolunda kalmakta olduğu görülmektedir. İlgi (a) dilekçe ekinde taşınmaza ilişkin sunulan tapu kaydı örneğinden edinilen bilgiye göre parselin özel mülkiyette olduğu görülmektedir. 2014 onanlı Halihazır haritalardan ve 2011 tarihli Hava Fotoğraflarından edinilen bilgiye göre Plan değişikliği teklifi ile bir kısmı konut alanına alınan otopark cebinin fiilen oluşmadığı ve mevcutta 27.01.2000 tarihli yapı ruhsatı doğrultusunda inşa edilen yapı bulunduğu tespit edilmiştir. İlgilisince Müdürlüğümüze sunulan plan değişikliği teklifi paftası incelendiğinde; Plan değişikliğinin G22A09C4D rumuzlu pafta üstüne hazırlandığı, plan değişikliği ile 11174 ada 350 parselin güneyindeki otopark cebinin bir kısmının kapatılarak Konut Alanına dahil edildiği görülmüştür. 3
Bahse konu parsel yaklaşık 243 m 2 iken bunun yaklaşık 173 m 2 si Konut Alanında yaklaşık 70 m 2 si ise İmar Yolunda kalmaktadır. Plan değişikliği teklifi ile Konut Alanı yaklaşık 217 m2ye çıkarılmıştır. Buna göre yaklaşık 8 m2 satınalma ve Kumru Sokak tarafından yaklaşık 34 m2 terk oluşmaktadır. Mevcut durumda yaklaşık 303 m2 olan Toplam İnşaat Alanı, plan değişikliği teklifi sonrası yaklaşık 380 m2ye çıkarılarak yaklaşık 77 m2 artış olacaktır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifine ilişkin plan notlarının; "1-Plan tadilatı onama sınırı Kartal İlçesi, Yukarı mahallesi G22a09c4d pafta Rahmanlar mevkii 11174 ada 350 parseldir ve Konut+Yol alanıdır. 2- Plan onama sınırında "19.04.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı" planının Konut alanındaki yapılaşma şartları geçerlidir. 3- İlgili kurum görüşleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 4- Bahsedilmeyen hususlarda meri imar planı hükümleri uygulanacaktır." şeklinde düzenlendiği görülmektedir. Plan değişikliği teklifine konu alandaki yapının 27.01.2000 tarihli yapı ruhsatı bulunduğu, teklif ile bir kısmı kapatılan otopark cebinin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan kararı olmadığı, teklifin mer'i plandaki nüfus ve yapı yoğunluğunu arttırdığı, artan inşaat alanına bağlı olarak artan nüfus için donatı alanı önerilmediği, teklifin Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 14.06.2014 tarih 29030 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planı Değişiklikleri başlıklı 26. maddesinde yer alan hükümlere aykırı olduğu görülmüştür. Konunun yukarıda aktarılan bilgiler doğrultusunda 5216 sayılı Kanun'un 7b ve 14. ve yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Meclis'e havalesini arz ederim. RAPOR: İmar Komisyonu'nun 07.03.2019 tarih, 18 Nolu raporu. BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞI'NA KARTAL; KONUN ÖZÜ: Plan Proje Müdürlüğünün Kartal, Yukarı 11174 ada 350 parsele ilişkin Uygulama İmar Planı değişikliği ile ilgili teklifin görüşülmesi. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: İlgili gündem maddesi görüşülmüş olup ekli bilgi paftasındaki hali ile komisyonumuzca uygun bulunmuştur. Yüce Meclisin Onayına Arz Olunur. (İmar Komisyonu Başkanı ve Üyeler.) 4
SONUÇ: Kartal, Yukarı, 11174 ada, 350 parsele ilişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili teklifin İmar Komisyonu Raporu doğrultusunda KABULUNE Kartal İlçe Belediye Meclisi'nin 2019/MART AYI TOPLANTILARININ 08.03.2019 TARİHLİ 3. BİRLEŞİMİNDE OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ. ALİ EKBER ŞAHİN BELEDİYE MECLİSİ 1.BAŞKAN VEKİLİ HALİL ŞENER MECLİS KATİBİ MEHMET TİRGİL MECLİS KATİBİ GÖRÜLDÜ / /2019 HÜSEYİN TOZKOPARAN BELEDİYE BAŞKANI V. 5