T.C.ULAŞTIRMA DENİZCİLİK VE HABERLEŞME BAKANLIĞIALTYAPI YATIRIMLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ İZMİR ÇEŞMEALTI YAT LİMANI NAZIM İMAR PLANI PLAN AÇIKLAMA RAPORU
Planlama Amacı Ekonomideki gelişmelere bağlı olarak dünyanın belirli bölgelerinde hızla artan refah düzeyi ile zenginleşen insanlar, bütün bu görece iyi koşullara rağmen modern dünyanın sunduğu yaşam tarzından hoşnut olmamakta, bu yaşam tarzına karşı doğaya dönme ve modernitenin getirdiği toplumsal hayattan kaçarak bireysel uğraşılarda bulunma isteğini hissetmektedir. Modern insanın bu tür ihtiyaçlarına karşılık veren yat turizmi veya yatçılık, deniz turizminin bir alt kolu olarak bütün dünyada hızla yaygınlaşmaktadır. Gezi, eğlence, dinlence ve spor için özel tasarlanmış küçük tonajlı tekneler ile yapılan seyahatlerin oluşturduğu yat turizmi içinde birçok sosyo-ekonomik unsuru barındıran önemli bir sektör olmuştur. II. Dünya Savaşı na kadar daha çok bir spor dalı olarak görülen yatçılık, savaş sonrası yıllarda gemi yapım teknolojilerindeki gelişmeler, buna bağlı yatçılara sunulan hizmetlerdeki farklılaşma ile günümüzde tanımlanan şeklini almıştır. Son yıllarda Dünyada ve özellikle Avrupa ülkelerinde yaşanan ekonomik kriz yatçılık sektörünü olumsuz etkilemiştir. Avrupa ülkelerinde maliyetlerin yüksek oluşu yat sahiplerini farklı arayışlara yöneltmektedir. Akdeniz çanağında yetersiz ve maliyetli olan yat yanaşma yerlerinden dolayı arayışları daha da hızlanmaktadır. Bu kapsamda Avrupa ülkeleri dışında en ideal bölge ülkemiz Akdeniz ve Ege kıyılarına doğru bir kayma söz konusudur. Ancak Akdeniz ve Ege kıyılarında yeterli sayıda ve nitelikte tesis bulunmamaktadır. Ülkemizde son yıllarda bu sektörden alınan payı artırma çabaları hızlanmıştır. Bu doğrultuda mevzuatta değişiklikler yapılmış ve birçok yat limanı faaliyete geçmiş, birçoğu da proje aşamasındadır. Yerleşimin Genel Tanımı İzmir ili kıyıları Türkiye nin önemli yat turizmi potansiyeli olan alanlardan birisidir. Kıyı kuşağında yer alan koyların oluşturduğu doğal peyzaj nitelikleri, ormanlar, makilik ve zeytinliklerle örtülü bitki dokusu, iklim özellikleri, arkeolojik alanlar, antik kentler gibi kültürel değerlerin yanı sıra kıyıdaki yerleşmelerin yarattığı hizmet olanakları ve otantik değerler bu potansiyeli oluşturan ve destekleyen unsurlardır. Kentin sosyo-ekonomik gelişmişliği ile sadece dışardan gelecek olan yatların dışında yerleşik yat sahiplerinin çokluğu, ulaşılırlığı, Ege Denizi nin orta noktasında hem Kuzey Ege hem de İzmir-Bodrum arası destinasyonların başlangıç noktasında bulunan göreceli olarak korunaklı bir körfez içinde yer alması gibi avantajlar ayrıca sıralanabilir. Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü, İzmir in yat turizmi açısından taşıdığı bu avantajları değerlendirerek İzmir Körfezi
içerisinde 5 adet yat limanı projesi gerçekleştirmeyi planlamaktadır. Çeşmealtı Yat Limanı Projesi tasarlanan bu yat limanlarından birisidir. Çeşmealtı Yat Limanının, yapılan alternatif çalışmalar sonunda Çeşmealtı Mahallesi Turgut Özal Rekreasyon alanı önünde Çeşmealtı İskelesi nin güneyinde Alsancak Limanına doğru uzanan kıyı şeridinde yapılması tasarlanmıştır. Şekil 1 Çeşmealtı Yat Limanı Proje Sahası Konumu Planlama İlkeleri Kıyı bölgelerinde yapımı düşünülen faaliyetlerin birbirlerine ve bölgeye getireceği olumlu ve olumsuz etkilerin bir bütünlük içinde ele alınıp değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu bölgelerin dar ve sınırlı alanlar oldukları göz önünde
bulundurulduğunda faaliyetlerin yer seçiminde, ortak faydalar gözeterek karar verilmesi gereklidir. Yat limanları şehir veya kasabalardan uzak sahil şeritlerinde değil, yerleşim merkezlerinin içinde veya yakınlarında inşa edilmelidir. Yat limanlarında konaklayan yatçı olsun, işletmeci olsun, ihtiyaçlarını çevresinde bulunan imkânlardan sağlamak durumundadır. Zira hiçbir yat limanının tamamen kendine yetecek şekilde tasarlanması mümkün değildir. Yat limanlarının en önemli görevi, bulunduğu yerde yeni bir yaşam çevresi yaratmaktır. Bu nedenle yat limanları şehir yerleşim merkezleri ile entegre olmak zorundadır. Ayrıca herhangi bir havaalanına en fazla 1-2 saatlik mesafede yer alması da yatçılar tarafından en büyük tercih nedenidir. Yat limanlarının doğal olarak turizm yönünden önemli veya yakın zamanda turizm merkezi oluşacak bölgelerde yapılması planlanmaktadır. Günümüzde yat limanlarının faaliyet alanlarının genişlemesi, çok sayıda değişik faaliyet ünitesini bünyesinde barındırması yatırım maliyetlerini de aynı ölçüde artırmıştır. Karada yerleşik faaliyet ünitelerinin neleri kapsayacağı, liman sahasına nasıl yerleşeceği, hangi büyüklükte, hangi kapasitede kaç kişiye hizmet verecek şekilde planlanacağı isletme aşamasında yatırım karlılığını ve geri dönüsünü belirleyen hususların başında gelmektedir. Yat limanlarının planlanmasında yatçıya sunulacak hizmet çeşitliliği, pazar koşullarının uygun olması kadar yatırımcının finansal kapasitesi ile de ilişkilidir. Yat limanları, önceki bölümlerde de bahsedildiği gibi, pahalı yatırımlardır. Bu nedenle yatırımcı gerek inşaat gerekse isletme aşamasında optimum çözümler üretmek zorundadır. Yatçıya verilen her hizmetin bir maliyeti vardır. Bu nedenle her zaman yatçı ile yatırımcı ve isletmecinin yat limanlarından beklentileri farklıdır. Çağdaş yat limanı tesislerinin kapsamlı tasarımı nispeten yeni bir mühendislik alanıdır. Bu alandaki bilgi eksikliği yat limanlarında birçok büyük ve küçük sistem hatasına neden olmaktadır. Yat limanlarının pahalı yatırımlar olduğu göz önüne alındığında, yatırımcı açısından her sistem hatasının bir maliyeti olacağı açıktır. Bu nedenle planlama aşamasında teknik ve ekonomik fizibiliteye esas teşkil edecek araştırmaların yapılması gereklidir. Belirtilen bu koşullar doğrultusunda, bir önceki başlıkta sıralanan amaçların gerçekleştirilmesi için imar planının hazırlanmasında aşağıdaki plan ilkeleri dikkate alınmış ve benimsenmiştir: Üst ölçekli planlarda verilen arazi kullanım kararlarına uyulması,
İzmir Çeşmealtı Yat Limanı Alanında bölgeye hizmet edecek fonksiyonların göz önünde bulundurulması, İzmir Çeşmealtı Yat Limanı Bölgesindeki altyapı ve üstyapı ile ilgili sorunların belirlenmesi ve sorunlara yönelik çözümlerin üretilmesi, Planlama Alanı'nda tespit edilen fiziksel eşikler göz önünde bulundurularak koruma kullanma dengesinin gözetilmesi ve bu çerçevede kıyı alanında yapılaşmanın optimum kullanılabilirliğinin sağlanması, Yasal çerçeve ve hukuki boyutların irdelenerek uygulanabilir bir imar planının oluşturulması, Yapılacak planda İzmir in çevresel özellikleri ve siluetinin dikkate alınması, Planlama Alanı'nda ulaşım sistemine yönelik erişebilirlik ve otopark sorunlarının çözümünün sağlanması, Planlama Alanı'nda tespit edilen fiziksel eşikler göz önünde tutularak çevre dengesinin gözetilmesi, Planlama Alanı'nın koruma kullanma dengesi gözetilerek planlanması Planlamaya Esas Mevzuat İzmir Çeşmealtı Yat Limanı Alanı İmar Planına esas olmak üzere; - 3194 sayılı İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelikleri, - 2634 Turizm Teşvik Kanunu ve İlgili Yönetmelikleri, - 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve İlgili Uygulama Yönetmeliği, - 2872 sayılı Çevre Kanunu (5491 Sayılı Kanun ile Değişik), - 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve İlgili Yönetmelikler, -1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu ve İlgili Yönetmelik, - Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, - Çevresel Etki Değerlendirme (ÇED) Yönetmeliği, - Deniz Turizmi Yönetmeliği, - Kıyı Yapı Ve Tesislerinde Planlama ve Uygulama Sürecine İlişkin Tebliğ, - Kıyı Tesislerinde İşletmeye İzin Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkındaki Yönetmelik, - İzmir Büyükşehir İmar Yönetmeliği dikkate alınmıştır. Plan Kararları Söz konusu Çeşmealtı Yat Limanı görece doğal liman ortamında dalgakıran 280 m olarak tasarlanmıştır. Bu dalgakıran ile oluşturulan yaklaşık 70.000 m 2 korunaklı su alanı içerisinde toplam 902 m uzunluğunda -4 m su derinliğine sahip rıhtım ile toplam 480 m uzunluğunda 2,5 m genişliğinde yüzer iskele yanaşma yeri olarak projelendirilmiştir. Ayrıca limanda teknelerin karaya alınmasını sağlayacak 20 m x 8 m boyutlarında -4 m su derinliğine sahip bir travel lift havuzu da öngörülmüştür. Ayrıca 1200 m 2 yüzer iskele ve toplam 250 tekne için bağlanma oluşturulmuştur. Çeşmealtı Yat Limanı için yapılacak yapılar sonrası deniz seviyesi üstünde oluşan toplam alan yaklaşık 73,192 m 2 dir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklik teklifinde yürürlükte bulunan Kıyı Kanunu ve ilgili yönetmelikler ile liman gerisinde bulanan sahalar için verilen yapılaşma emsalleri dikkate alınarak toplam su üzerindeki
alanın emsali maksimum yükseklik 6,50 m yi geçmemek koşuluyla %20 olarak önerilmiştir. Ticari amaçlarla kullanılacak alan emsalinin ise %5 i aşmaması öngörülmüştür. Bu koşullarda Çeşmealtı Yat Limanı alanı içerisinde 730 m 2 si ticari alan olmak üzere toplam 14.638 m 2 kapalı alan olacağı öngörülmüştür. Çeşmealtı Uygulama İmar Planı Danıştay 6. Dairesi 2011/7193 E.-2013/1567 K nolu kararı ile İzmir 3. İdare Mahkemesinin 24.03.2011 tarih ve 2009/1207 E.- 2011/626 K sayılı kararının bozulduğu bozma kararı sonrası İzmir 3. İdare Mahkemesi 2013/1208 E.-2013/1257 sayılı ilanıyla davanın reddedilmesine karar verilmiştir. Karar neticesinde 1/1000 Ölçekli Çeşmealtı Uygulama İmar Planı Yürürlüktedir. Öneri yat limanı projesinin bu plan ile uygunluğu sağlanarak kıyı ile iletişimi iki noktadan sağlanmaktadır. İki noktadan elektrik ve su dağıtımı teknik açıdan bir sakınca yaratmayacağı öngörülmüştür. Bu şekilde yapılan kara bağlantıları ile su üzerinde öngörülen platformlara kolay erişilebilirlik öngörülerek tasarım yapılmıştır. Planlanan Çeşmealtı Yat Limanı Nazım İmar Planı projesi şematik olarak aşağıda görülmektedir. ÇEŞMEALTI YAT LİMANI NAZIM İMAR PLANI
Planlanan Yat Limanı ile mevcutta bulunan kıyı profilinin algısının değişmemesi için tasarım sürecinde bu durum göz önüne alınarak tasarım yapılmıştır. İzmir e gelmesi olası süper ve mega yatlara hizmet verme kapasitesinin gözden geçirilerek yat yerleşimleri tasarlanmıştır. Yat limanının kara tarafında 250 yat kapasiteli bir marinayı destekleyecek yeterli servis alanı tasarlanmış olup planlama alanında yapılacak inşaat alanı hesabında da ve plan notunda da belirtildiği üzere idari ve teknik hizmet alanları için en az değer olarak planlama gerçekleşmiştir. Bu durum ileride artacak teknik ve idari hizmet alanlarının ihtiyaç doğrultusunda artırılabilmesi için imkân vermektedir. YÜZER İSKELE KOORDİNAT NOKTALARI: Y X A 478.178,067 4.251.969,577 B 478.204,235 4.251.912,791 C 478.175,887 4.251.830,884 D 478.180,248 4.251.764,050 PLAN NOTLARI 1. 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ONAYLANMADAN UYGULAMAYA GEÇİLMEZ.