KARTAL MERKEZ NAZIM İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ 1. AMAÇ İstanbul Metropolü merkezler kademelenmesinde dengeleyici bir merkez olarak planlanan bu alan; İstanbul un batı yakasında özellikle Büyükdere-Levent-Maslak hattında oluşan yapılaşma baskısının doğuya yönlendirilmesi hedefini taşımaktadır. Bu hedef gerçekleştiğinde hem servis sektöründe çalışanların hem de kullanıcıların bir bölgede yoğunlaşması önleneceğinden ulaşım ve arazi kullanımında da büyük rahatlamalar sağlanacaktır. Ayrıca, İstanbul un yarışan dünya metropolleri içinde yer alması ve çok uluslu finans bilişim sektöründe gelişmiş metropol düzeyine çıkmasında önemli bir itici güç olacaktır. Ölçeği ve planlaması ile ülkemizde bir ilk olan bu girişim klasik planlama yaklaşımlarının ötesinde planlama pratiği, tasarım sanatı ve çağdaş mimarlık örnekleri ile de bir ilk olacaktır. Bu doğrultuda amaç; İstanbul un batı yakasına dengesiz bir şekilde yığılmış olan mekânsal, ekonomik, çevresel ve sosyal işleyişin doğu yakasında da geliştirilerek iyileştirilmesini sağlamak ve İstanbul İli Merkezi İş Alanı faaliyetlerinin metropolitan alan içinde dengeli dağılımını planlamak üzere Anadolu yakasında yeni bir merkez alanı oluşturmaktır. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı,plan raporunda da belirtildiği gibi, çağdaş şehircilik ilkeleri doğrultusunda İstanbul un kentsel gelişim hedeflerinin gerçekleşmesine doğrudan katkı verme amacıyla hazırlanmıştır. Hazırlanması, yapılanması ve uygulanması kamu yararının gerçekleşmesi için öncelik arz etmektedir. Bütün plan alanı içinde eşitlik ilkesi esas alınmıştır. 2. TANIMLAR 2.1. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı: Planlama Alanı genelinde yer alacak işlevlerin mekânsal dağılımı ve yoğunlukları hakkında genel prensipleri ve planlama alt bölgelerini tarif eden; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları için referans teşkil edecek olan, plan notları ve plan raporu ile birliktelik arz eden planlama belgesidir. 2.2. 1/1000 ölçekli Kartal Merkez Uygulama İmar Planı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı nın öngördüğü mekânsal işlevlerin ve kullanımların Planlama Alt Bölgeleri bazında detaylandırılacağı, yapılaşma koşullarının tarif edileceği planlama belgesidir.
2.3. Kentsel Tasarım Rehberi: Kentsel tasarım, mekânsal işlev alanları ve yapıların belirlenmesi ile tasarlanması sürecinde tasarımcılar ve uygulayıcılara yol gösterici nitelikte, genel prensipleri belirleyen yazılı ve çizili dokümanlardır. Kentsel Tasarım Rehberi olmadan avan proje uygulanamaz. Bu rehber İBB ve Kartal Belediyesi tarafından hazırlanır ya da hazırlatılır. 2.4. Kentsel Tasarım Projeleri: 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planları koşulları doğrultusunda mekânsal düzenlemeyi ayrıntısı ile tanımlayacak, yapıların ve yapı adalarının birbiri ile uyumunu sağlayacak 1/500 veya 1/200 ölçekli plan ve tasarım projeleridir. 2.5. Planlama Alt Bölgeleri: Planlama Alanı genelinde 1/1000 Uygulama İmar Planları nın gerektireceği arazi düzenlemesi işlemlerine uygun olabilecek şekilde belirlenmiş alt bölgelerdir. 2.6. Teknik Altyapı Programı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile tanımlanan mekânsal gelişimin ve tarif edilen işlevlerin gerektirdiği ulaşım, elektrik, içme suyu, atık su, yağmur suyu, doğalgaz, telekomünikasyon sistemleri gibi teknik altyapı bileşenlerinin yer aldığı ve bu sistemleri ivedilikle uygulanabilir kılmak için hazırlanacak olan plan-program belgesidir. 2.7. Estetik Kurul: Kentsel Tasarım Projeleri ve mimari avan projelerdeki düzenlemelerin, hazırlanan planın tasarım ilkelerine uygun olarak ve çağdaş bir merkez oluşumuna yönelik gerçekleşmesi ve ortaya çıkacak belirsizliklerin giderilmesi amacı ile 1/1000 Uygulama İmar Planı onayının ardından 3 ay içinde İBB ve Kartal Belediye Başkanlıkları tarafından oluşturulur. Bu kurulun yapısı ve oluşumu İBB ve Kartal Belediyesi tarafından belirlenir. 2.8. Transfer Merkezi ve Ulaşım Terminalleri: Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triyaj Alanları, İskele ve Deniz Ulaşım Transfer Merkezleri, otopark alanları, teknik altyapı, yönetim, sosyo-kültürel ile ticari ve konaklama işlevlerinin yer aldığı alanlardır. 2.9. Teknik Altyapı Alanları: Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triyaj Alanları, teknik altyapı ve ilgili sosyal işlevler ile İGDAŞ, TEDAŞ, İSKİ vb gibi kamu kullanımlarının yer aldığı alanlardır. 2.10. Merkez Alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel, konaklama ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, iş hanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı
mağaza, katlı otopark, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal, kültürel ve yönetimle ilgili tesisler, rezidans ve konut yapıları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar yapılabilir. 3. GENEL HÜKÜMLER 3.1. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, plan paftaları, plan raporu ve uygulama hükümleri ile bir bütündür. 3.2. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, MİA işlevleri kapsamında yer alan mekânsal düzenlemelerin planlama alanı genelinde dağılımını, yoğunluğunu, kapasitelerini tanımlar; bu işlevlerin birbirleri ile olan ilişkilerini ve birlikteliğini belirler. Başta ulaşım olmak üzere teknik altyapı sisteminin planlama alanı genelinde MİA işlevlerine vereceği hizmeti mekânsal olarak tarif eder. Bu nedenle 1/5000 ölçekli plan üzerinden uygulama yapılamaz. 3.3. Planlama kapsamında belirtilen alt bölgeler için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları planlamanın bütünlüğü ve sürekliliğinin sağlanması amacıyla birlikte hazırlanacaktır. Planlama kapsamında belirlenen alt bölgelerde, planların onanması ve uygulanması bir bütün olarak yapılabileceği gibi ayrı ayrı etaplar halinde de yapılabilir. 3.4. Planlama alt bölgeleri İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri kapsamında imar uygulaması için Düzenleme Alanı olarak da ele alınacaktır. 18. Madde Uygulaması, planlama alt bölgeleri bazında uygulanabileceği gibi gerektiğinde bitişik planlama alt bölgelerinde de ortak düzenleme alanları oluşturulabilir. 3.5. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında ilgili kurum ve kuruluşların görüşü alınacaktır. 3.6. Planda gösterilen dere koruma kuşaklarının durumu ve konumu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda kurum görüşü doğrultusunda belirlenerek yapılacaktır. 3.7. Planda ayrılan donatı alanları kamu eline geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz. 3.8. Ticari alanlar ve kamu kullanım alanlarında proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
3.9. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bütününde yapılacak olan avan projelerin yapım aşamasında İBB Park Ve Bahçeler Müdürlüğü Tarafından ağaç tespiti yapılacak ve nitelikli ağaçların tümü korunacaktır. 3.10. İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşlerinin alınması koşulu ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında park, meydan, okul bahçeleri, ticaret alanları, dini tesis alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı olarak belirlenen alanların altında otopark düzenlenebilir, bu alanlar olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılabilir. 3.11. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ihtiyaca göre, bu planda belirtilen kademelerde veya daha düşük kademelerde yollar ihdas edilebilir. 3.12. Kavşak Düzenleme Alanı olarak belirtilen alanların düzenlemesi 1/1000 Uygulama İmar Planlarında netleştirilecektir. 4. MERKEZ ALANLARI 4.1. Planlama Alanı geneli karma kullanımlara konu olacaktır. Bu işlevler İstanbul un dünya ölçeğinde diğer metropollerle rekabet edebilir düzeye erişmesine hizmet edecek ofis, ticaret, turizm, rezidans, konut, sosyo-kültürel ve donatı alanları gibi MİA işlev alanlarını içerecektir. 4.2. Planlama alt bölgelerinde uygulama yapılabilmesi için minimum parsel büyüklüğü net 3 000 (üç bin) m²dir. Yeni yapılacak olan ifrazlarda minimum ifraz boyutu net 6 000 (altı bin) m²dir. Bu değerler 1/1000 ölçekli İmar Planları ve Kentsel Tasarım Rehberi kapsamında gerekli durumlarda %5 oranına kadar değiştirilebilir. 4.3. Planlama Alt Bölgeleri için 1/1000 uygulama İmar Planları nda belirlenecek olan yapılaşma (inşaat) alanının maksimum %50si konut olarak kullanılabilir. Geri kalan alan madde 4.1 de tanımlanan işlevlerden oluşacaktır. 4.4. Planlama Alt Bölgeleri için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında belirtilecek yapılaşma katsayıları net parsel üzerinden hesaplanır ve üç farklı tercihte kullanılabilir. Aşağıda belirtilen tercihlerdeki oranlar uygulama sürecinde ihtiyaç duyulan ekonomik, mekânsal ve çevresel yapılabilirlik araştırmaları için öngörülmüş olup, işlevlerin kütle ve hacimsel büyüklükleri ile ilgili detaylı ve ayrıntılı yapılaşma normları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ve Kentsel Tasarım Projeleri nde belirlenecektir.
Tercih A: Toplam inşaat alanının % 31-50 arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal 2.50 Tercih B: Toplam inşaat alanının % 0-30 arasını konut olarak kullanacaklar için maksimum emsal 3.00 Tercih C: Toplam inşaat alanının tamamında turizm amaçlı konaklama ve eğlence birimleri, spor aktiviteleri, sergi salonları, sinema, tiyatro gibi kültürel faaliyetlere yönelik ve kamusal hizmet amaçlı yapılan yapılar için maksimum emsal 3.00 Tercih C yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama amaçlı kullanımlar için zemin altı kullanımlar inşaat emsali dışında tutulacaktır. Tercih C yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama dışı diğer kullanımlar için de 1. bodrum kat emsal dışı olup, diğer bodrum katlar emsale dâhildir. 4.5. Planda M lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlarda 1/1000 Uygulama İmar Planı ayrı ayrı etaplar halinde yapılabilir. Bu alanların da proje bütünü ile uyumlu gelişmesinin özendirilmesi için yapılaşma koşulları isteğe bağlı olarak aşağıdaki gibi olacaktır; Kullanım türü (konut, ticaret, kültür, turizm) oranları serbesttir. Minimum parsel büyüklüğü brüt 200 m 2 dir. Parsel büyüklüğü brüt 200-500 m 2 arası olanlar için maksimum Emsal 0,50 Parsel büyüklüğü brüt 501-1999 m 2 arası olanlar için maksimum Emsal 0,75 Parsel büyüklüğü brüt 2000-4999 m 2 olması halinde yapı emsali; o Toplam inşaat alanının %41 ve üzerinde konut kullanacaklar için maksimum Emsal 2'dir. o Toplam inşaat alanının %01-40 arasını konut kullanacaklar için maksimum Emsal 2,25'dir. Parsel büyüklüğünün brüt 5000 m 2 ve üstünde olması halinde ise yapılaşma koşulları için 4.4. no'lu maddedeki koşullar geçerlidir. Çevresinde birleşebileceği yeterli boş parsel olmayan parseller ve yapı adaları büyüklükleri için detaylı notlar 1/1000 İmar Uygulama Planlarında belirlenecektir. 4.6. Tüm alanlarda yer alacak işlevlerin otopark ihtiyacı, İstanbul Otopark Yönetmeliği ve standartlar doğrultusunda ve Kentsel Tasarım Rehberi kapsamında kendi fonksiyon alanları içerisinde çözümlenecektir. Bodrum katlarda yapılacak olan otopark alanları bu emsalden sayılmayacaktır.
4.7. Planlama alanı bütününde her türlü yapılaşma için ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz. Bu raporlar yapılaşma için gereken statik projeler ve hesaplar için gerekli yerbilimsel verileri tam ve eksiksiz olarak içerecek olup, aynı zamanda yapılaşmanın olacağı alanın çevresindeki yapılaşma öngörülerini de ele alacaktır. 4.8. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında geliştirilen Ulaşım Şeması, Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlaması ve uygulaması ile ilgili, yetkili ve sorumlu birimler için yönlendirici niteliktedir. Uygulamalar ise, 1/1000 Uygulama İmar Planı ile Kentsel Tasarım Rehberi kapsamında otopark ve diğer ulaşım ve dolaşım donanımları da kapsayan bir ihtiyaç programı doğrultusunda yapılacaktır. Planlama alanı sınırı içinde gösterilen kavşak noktaları şematik olup, uygulamalar İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı nca onanacak uygulama projeleri doğrultusunda yapılacaktır. 4.9. Enerji nakil hattı altında kalan alanlarda yetkili kurum görüşü alınarak uygulama yapılacaktır. Enerji teminini ve dağıtımına ilişkin planlama alanı genelinde güç ve kapasitelerin belirlenmesi, bağlantı noktalarının tespit edilmesi ana bir elektrik şebeke planı çerçevesinde Teknik Altyapı Programı kapsamında ele alınacaktır. 4.10. A lejantı ile gösterilen akaryakıt ve bakım istasyonlarında minimum parsel büyüklüğü net 1500 m 2 ve inşaat emsali 0.50 dir. Bu alanlar, ilgili yasa ve yönetmelikleri ve kurum görüşleri doğrultusunda yapılır. Bu alanlar sonradan plan fonksiyonuna (merkez alanlarına) dönüşecek alanlardır. Bu alanların plan fonksiyonunu uygulama talebi halinde plan notlarının 4.4 numaralı maddesindeki hükümler geçerlidir. 4.11. Tüm planlama alanı için hazırlanacak Kentsel Tasarım ve mimari avan projeleri; Estetik Kurul un görüşleri doğrultusunda kesinleştirilecektir. Estetik Kurul bu projeler için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yanı sıra, bu alan için hazırlanacak Kentsel Tasarım Rehberi ne uygun olarak görüş geliştirecektir. Ancak Kentsel Tasarım Rehberi ve Estetik Kurul tarafından belirlenmeyen konularda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 4.12. Kadıköy-Kartal Metrosu kapsamında yapılacak yapılar, yatay yaklaşım sınırları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecek olup, Tünellerin etkilenebileceği yatay yaklaşım sınırları içinde kalan bölgeler için, İBB Ulaşım Daire Başkanlığı, Raylı Sistem Müdürlüğü nden görüş alınmadan uygulama yapılamaz.
4.13. Yol boyu düzenlenen yeşil alanlardan parsellere cephe (giriş-çıkış) sağlanabilir, yol kenarı otopark ihdas edilebilir, bu alanlar yol düzenlemesi kapsamında kullanılabilir. 5. DONATI ALANLARI 5.1. Donatı alanları toplamı her alt bölgeden % 40 oranında elde edilecektir. Donatı alanlarının kesin büyüklükleri ve konumları, 1/1000 Uygulama İmar Planlarında kesinleştirilecektir. Alt bölgeler bazında donatı alanları toplamının %40 ı aşması halinde, planda öngörülen emsal değerleri brüt parsellerin %60 ı üzerinden hesaplanarak verilir. Planda 'M' lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlar bu kapsam dışındadır. 5.2. Her alt bölge için belirlenen Açık ve Yeşil Alanlar da; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları nda Park, Kent Parkı, yeşil meydan, yeşil yürüyüş bantları, spor alanı ve rekreasyon alanları yer alabilir. Bu alanlarda; toplam alanın maksimum %2 i oranında ve en fazla 1 katı geçmemek kaydıyla lokanta, kafeterya, çay bahçesi, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, trafo binası, su deposu v.b. birimler yapılabilir. 5.3. S-14 no lu alt bölgede Yeşil fonksiyonunda gösterilen taşocağı alanında Metropole hizmet edebilecek park, sosyal-kültürel turistik ve eğlence tesisleri yer alabilir. Buradaki uygulama ve bodrum kullanımları, arazinin fiziki durumu dikkate alınarak Kentsel Tasarım Rehberi ve Estetik Kurul görüşü doğrultusunda oluşturulacak avan projeye göre yapılır. 5.4. Dolgu alanlarında Kıyı Kanunu hükümleri geçerlidir. Plan bütünlüğünün sağlanabilmesi açısından bu alandaki düzenlemeler ilgili kurumların koordinasyonu ile hazırlanır. Bayındırlık Bakanlığınca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama yapılamaz. 5.5. Altyapı giderleri 3194 sayılı kanunun 23. maddesi kapsamında karşılanır.