3Ç 2016 Türkiye nin Makroekonomik ve Gayrimenkul Piyasası Verileri Ekim 2016
Haz-14 Ağu-14 Eki-14 Ara-14 Şub-15 Nis-15 Haz-15 Ağu-15 Eki-15 Ara-15 Şub-16 Nis-16 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* Ekonomik Görünüm Makroekonomik Figürler GSYİH Büyüme (%) İşsizlik Oranı (%) 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% 6,9% 4,7% 0,7% 9,2% 8,8% 4,2% 4,0% 3,0% 3,3% 3,0% 3,2% 3,3% 2,1% -4,8% -6,0% Kaynak: TUIK, (*) IMF Dünya Ekonomik Görünümü Ekim 2016 % 12,0 % 11,5 % 11,0 % 10,5 % 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 Kaynak: TÜİK Türkiye nin GSYİH si; genel olarak hane halkı tüketimi ve kamu harcamaları ile 2016 yılının ilk çeyreğinde %4,8, ikinci çeyreğinde ise %3.1 oranında büyüme göstermiştir. IMF, Dünya Ekonomik Görünümü çalışmasının 2016 Ekim versiyonunda, daha önce %3.8 olan 2016 yıllık büyüme tahminini %3.3 olarak revize etmiştir. 2016 nın ilk çeyreğinde düşüş gösteren işsizlik oranı, yeniden yükselişe geçerek Haziran 2016 için %10.2 olarak açıklanmıştır. 2Haz-16
Mar-15 Nis-15 May-15 Haz-15 Tem-15 Ağu-15 Eyl-15 Eki-15 Kas-15 Ara-15 Oca-16 Şub-16 Mar-16 Nis-16 May-16 Haz-16 Tem-16 Ağu-16 Ekonomik Görünüm Makroekonomik Figürler Tüketici Güven Endeksi Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi (USD milyon) 90 85 74.4 80 75 70 65 60 55 50 Kaynak: TÜİK Kaynak: Hazine, Ekonomi Bakanlığı Tüketici Güven Endeksi, Ağustos 2016 da 74.4 olarak açıklanmıştır. Doğrudan yabancı yatırım, Ocak-Temmuz 2016 döneminde 2015 yılının aynı dönemine göre %54.2 oranında düşüş göstermiştir. 3
Perakende Pazarı Görünümü Mevcut ve Gelecek Arz Mevcut ve Gelecek Arz Aktif İnşaat Halinde* Toplam İstanbul Birim 111 37 148 TKA (m²) 4,115,445 1,694,872 5,810,317 Ankara Birim 38 10 48 TKA (m²) 1,494,659 359,910 1,854,569 Diğer Şehirler Birim 230 27 257 TKA (m²) 5,593,142 1,087,123 6,680,265 Türkiye Birim 379 74 453 TKA (m²) 11,203,246 3,141,905 14,345,151 *2019 itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL, 3Ç 2016 1,000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan Kaynak: JLL, 3Ç 2016 2015 3Ç 2016 2019 Ankara 288 284 321 İstanbul 278 281 364 Bolu 278 272 259 Karabük 210 205 191 Bursa 179 184 249 Kocaeli 151 181 161 Kırıkkale 179 180 183 Muğla 168 165 152 Antalya 153 163 239 Aydın 129 153 144 Türkiye 140 142 171 Alışveriş Merkezi Gelişimi: Adet & TKA 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* *Mevcut ve Beklenen Arz Mevcut Arz (m²) Beklenen Arz (m²) Birim Kaynak: JLL, 3Ç 2016 3Ç 2016 itibariyle mevcut alışveriş merkezi arzı 379 alışveriş merkezinde 11,2 milyon m² ye ulaşmıştır ve İstanbul %37 lik pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Şu anda 74 alışveriş merkezinde yaklaşık 3.1 milyon m² inşaat halinde olan kiralanabilir alan bulunmaktadır. 2019 yıl sonu itibariyle tamamlanması beklenen arz ile birlikte toplam arzın 14,3 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. 2015 yıl sonunda her 1,000 kişi başına 140 m 2 kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye nin perakende yoğunluğu, 3Ç 2016 itibariyle yükseliş göstererek 142 m 2 düzeyine çıkmıştır. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 4
1Ç 2008 3Ç 2008 1Ç 2009 3Ç 2009 1Ç 2010 3Ç 2010 1Ç 2011 3Ç 2011 1Ç 2012 3Ç 2012 1Ç 2013 3Ç 2013 1Ç 2014 3Ç 2014 1Ç 2015 3Ç 2015 1Ç 2016 3Ç 2016 1Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 4Ç 2009 1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 4Ç 2011 1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 3Ç 2015 4Ç 2015 1Ç 2016 2Ç 2016 3Ç 2016 Perakende Pazarı Görünümü Birincil Kira / Birincil Getiri Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) Birincil Getiri Oranı (%) 95,0 90,0 85,0 8,50% 8,25% 8,00% 7,75% 7,50% %7.50 80,0 75,0 70,0 81 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% Kaynak: JLL Kaynak: JLL 3Ç 2016 da alışveriş merkezleri birincil kira rakamının metrekare başına aylık EUR 81 seviyesine düştüğü görülmektedir. Perakende pazarında mevcut mülkler için gerçekleşen bir işlem olmamasından dolayı birincil getiri oranları tahmini hesaplamaları yansıtmaktadır ve birincil getiri oranlarının 3Ç 2016 da %7.50 seviyesine yükseldiği öngörülmektedir. 5
Ofis Pazarı Görünümü Mevcut ve Gelecek Arz / Toplam Kiralama İşlem Hacmi Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı Alt Pazar Aktif İnşaat Halinde* Toplam Avrupa MİA Birim 88 7 95 TKA (m²) 1,794,333 299,896 2,094,229 MİA Dışı Birim 49 11 60 TKA (m²) 1,199,710 693,250 1,892,960 Asya Birim 111 18 129 TKA (m²) 1,507,852 1,557,522 3,065,374 Toplam Birim 248 36 284 TKA (m²) 4,501,895 2,550,668 7,052,563 * 2018 sonu itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL, 3Ç 2016 3Ç 2016 itibariyle mevcut A sınıfı ofis arzı yaklaşık 4,5 milyon m² ye ulaşırken, inşaat halindeki ofis arzı ise 2,5 milyon m² dir ve 2018 sonu itibariyle toplam arzın 7 milyon m² seviyesine çıkması beklenmektedir. Toplam Kiralama İşlemi Alt Pazar TKA (m²) Oran % Av rupa MİA 13,378 %65 MİA Dışı 0 %0 Asy a 7,093 %35 Toplam 20,471 Kaynak: JLL, 3Ç 2016 3Ç 2016 da gerçekleşen kiralama işlem hacminin %65 inin MİA alt pazarında gerçekleştiği görülmektedir. 6
1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 4Ç 2011 1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 3Ç 2015 4Ç 2015 1Ç 2016 2Ç 2016 3Ç 2016 Ofis Pazarı Görünümü Boşluk Oranları Boşluk Oranı (%), MİA 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% %15.5 Boşluk Oranı (%), MİA 18% 16% 14% 12% 10% %16,5 %16,3 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 08% 06% 04% 02% 00% %5,0 2007 %2,0 2008 %6,0 2009 %3,6 %4,0 2010 2011 %4,5 %4,4 2012 2013 2014 2015 Kaynak: JLL, 3Ç 2016 Kaynak: JLL 3Ç 2016 itibariyle MİA da A sınıfı ofis boşluk oranı küçük bir artışla %15.5 seviyesine yükselmiştir. 7
1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 3Ç 2015 4Ç 2015 1Ç 2016 2Ç 2016 3Ç 2016 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Ofis Pazarı Görünümü Birincil Kira / Birincil Getiri $50 Birincil Kira (USD / m 2 / ay) Birincil Getiri (%) 8,2% $45 $40 $43 8,0% 7,8% 7,6% 7,4% 7,2% 7,0% 7.25% $35 6,8% Kaynak: JLL Kaynak: JLL Pazarda gerçekleşen işlemler baz alındığında, 3Ç 2016 itibariyle ofis pazarındaki birincil getiri oranının %7.25 seviyesine sabit kaldığı öngörülmektedir. 2Ç 2016 da ofis pazarı birincil kira değeri ise metrekare başına aylık USD 43 seviyesine düşmüştür ve 3Ç için sabit kaldığı görülmüştür. 8
Lojistik Pazarı Görünümü Mevcut ve Gelecek Arz / Toplam Kiralama İşlem Hacmi Lojistik Arzı (m²) Boşluk Oranı (%) Kiralama İşlemleri (m²) 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 3.385.044 449.094 293.082 Avrupa İstanbul 2.097.571 382.000 16.500 Anadolu 3.383.522 565.308 Kocaeli Mevcut Stok İnşaat Halinde* Proje Halinde 1.027.221 %90,0 %3,5 %2,4 %4,2 İstanbul Avrupa İstanbul Anadolu Kocaeli Kullanılan Alan Kaynak: JLL, 3Ç 2016 Kaynak: JLL, 3Ç 2016 Kaynak: JLL, 3Ç 2016 2015 yıl sonunda 8.5 milyon m 2 seviyesindeki İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 3Ç 2016 itibariyle 8.9 milyon m 2 ye ulaşmıştır. 2016 3. Çeyrek itibariyle lojistik piyasasında yaklaşık 55,000 m 2 lik kiralama işlemi gerçekleşmiştir. 3Ç 2016 itibariyle lojistik pazarındaki genel boşluk oranı %10 seviyesindedir. 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 304.223 531.263 605.623 871.079 349.830 2012 2013 2014 2015 3Ç 2016 9
1Ç 2010 2Ç 2010 3Ç 2010 4Ç 2010 1Ç 2011 2Ç 2011 3Ç 2011 4Ç 2011 1Ç 2012 2Ç 2012 3Ç 2012 4Ç 2012 1Ç 2013 2Ç 2013 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2014 4Ç 2014 1Ç 2015 2Ç 2015 3Ç 2015 4Ç 2015 1Ç 2016 2Ç 2016 3Ç 2016 3Ç 2009 1Ç 2010 3Ç 2010 1Ç 2011 3Ç 2011 1Ç 2012 3Ç 2012 1Ç 2013 3Ç 2013 1Ç 2014 3Ç 2014 1Ç 2015 3Ç 2015 1Ç 2016 3Ç 2016 Lojistik Pazarı Görünümü Birincil Kira Birincil Kira (USD / m 2 / ay) Birincil Getiri (%) $7,2 $7,1 $7,0 $6,9 $6,8 $6,7 $6,6 $6,5 $6,4 $6,3 $6,2 $6,1 $ 7 %9,30 %9,20 %9,10 %9,00 %8,90 %8,80 %8,70 %8,60 %8,50 Kaynak: JLL Kaynak: JLL Lojistik pazarı birincil kira değeri metrekare başına aylık USD 7 seviyesinde sabit kalmıştır. 3Ç 2016 itibariyle lojistik pazarındaki birincil getiri oranının %9 seviyesine sabit kaldığı öngörülmektedir. 10
Yabancı Zıyaretçi Sayısı (000) İstanbul Otel Pazarı Görünümü Yabancı Ziyaretçi 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 Ocak - Ağustos 2016 Ocak - Ağustos Kaynak: İstanbul Turizm İl Müdürlüğü 2016 yılı Ocak Ağustos dönemi sonunda İstanbul a gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı geçen senenin aynı dönemine göre %25 azalarak 6.27 milyona gerilemiştir. 11
Yolcu Sayısı (000) İstanbul Otel Pazarı Görünümü Yabancı Yolcu - Havayolu 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ocak-Ağustos 2015 Ocak-Ağustos 2016 Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü 2016 yılı Ocak Ağustos dönemi sonunda Uluslararası Atatürk ve Sabiha Gökçen Havalimanlarına gelen toplam yabancı yolcu sayısı geçen senenin aynı dönemine göre %1 artarak 60.15 milyona ulaşmıştır. 12
Ortalama Oda Fiyatı ( ) Doluluk Oranı (%) İstanbul Otel Pazarı Görünümü Otel Pazarı Performansları Genel Set 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Istanbul General Set Otel Performans Verileri 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ocak Ağustos 2015 Ocak Ağustos 2016 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ortalama Oda Fiyatı ( ) Oda Başına Gelir ( ) Doluluk Oranı (%) Kaynak: STR 2016 yılı Ocak-Ağustos döneminde; İstanbul Genel Otel Pazarı oda doluluk oranı %29 azalarak %48 e, ortalama günlük oda fiyatı ise %23 gerileyerek EUR 95,4 olmuştur. Buna bağlı olarak oda başına düşen gelir %45 oranında azalarak EUR 46 seviyelerine indiği gözlemlenmektedir. İstanbul Genel Seti nde Avrupa ve Asya yakasında olmak üzere; luxury, upper upscale, upscale, upper midscale ve midscale segmentlerinde faaliyet gösteren toplam 129 otel bulunmaktadır 13
İletişim İstanbul Maslak Link Plaza, Ayazağa Mah. Eski Büyükdere Cad. No: 3/5 34398 Maslak - İstanbul, Türkiye Tel: +90 (212) 350 0800 Fax: +90 (212) 350 0806 TELİF HAKKI JLL IP, INC. 2014. JLL IP, Inc. bu belgenin tek sahibidir ve bu belgenin tümünün ya da bir bölümünün, JLL IP, Inc. in önceden yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekil ya da yöntemle kopyalanması, çoğaltılması veya dağıtılması yasaktır. Bu belgede yer alan bilgi genel olarak güvenilir olduğu kabul edilen kaynaklardan temin edilmiştir. Ancak, yine de bu bilginin doğruluğuyla ilgili hiçbir beyan ya da teminat verilmemektedir. Herhangi bir yanlış bilgi, tarafımıza bilgi verilmesi halinde, memnuniyetle düzeltilecektir. JLL bu belgeden kaynaklanan bir ihmal veya herhangi bir tarafın maruz kaldığı diğer kayıp veya zararla ilgili hiçbir sorumluluğu kabul etmemektedir. 14