Türkiye Gayrimenkul Piyasası Ocak 2011 2010 Gelişmeleri & 2011 Öngörüleri Türk ekonomisi 2010 yılında, OECD ülkeleri arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. 2011 yılına dair büyüme tahminleri, güçlü büyümenin devam edeceği yönündedir. Perakende harcamaları ve tüketici güveni, kriz öncesi seviyelere dönmüştür. 2010 yılında hızlanan perakendeci talebi kira oranları üzerinde sınırlı bir etki yaratmıştır. Ancak, perakende piyasasında, kira oranlarında sınırlı da olsa bir yükseliş öngörmekteyiz. 2010 yılında ofis piyasasında kullanıcı talebinde de bir artış gözlemledik; ancak bunun kira artışı olarak yansımasının 2011 yılında olmasını beklemekteyiz. Yatırım piyasası 2010 yılında da sakin bir seyir izledi. Bunun en önemli nedenleri arasında, piyasada yatırım yapılabilecek uygun ürünün kısıtlı olması ve yerel malsahiplerinin gerçekçi olmayan getiri beklentileri bulunmaktadır. Ancak, yatırımcı talebindeki artışın 2011 yılında yatırım piyasasını hareketlendirmesi beklenmektedir. Bu durum, 2011 genel seçimlerinden sonra Türkiye nin yatırım yapılabilir ülkeler arasına alınması beklentisi gerçekleşirse, güçlü bir şekilde desteklenecektir.
2 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Ekonomik Gündem Ekonomik Büyüme 2009 yılında ekonomide yaşanan daralma sonrasında, Türk ekonomisi 2010 yılında güçlü bir büyüme gerçekleştirmiştir. 2010 yılının ilk dokuz aylık döneminde ekonomik büyüme %8.9 oranında gerçekleşmiştir. IMF verilerine göre, 2010 yılının tamamında Türkiye ekonomisi %7.8 oranında büyüyecektir. Türkiye, 2010 yılında OECD de en hızlı büyüyen ülkeler arasında yer almaktadır. Özel sektör yatırımları ve tüketim harcamaları, 2010 yılındaki güçlü büyümenin arkasındaki en büyük itici güçlerdir. Çeyrek Bazında Büyüme Oranları (%) GSYIH Büyüme Tahminleri (%) Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünümü, Ekim 2010 2010 yılında ekonomide yaşanan toparlanmayla beraber, 2010 yılının ikinci çeyreğinde %6.2 oranında artan hanehalkı tüketim harcaması yılın üçüncü çeyreğinde hızlanarak %7.6 oranına yükselmiştir. Yerleşik Hanehalkının Tüketim Harcama Değişimi (%) Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu Gelişmiş ülkelerde devam eden ekonomik belirsizliğin sonucu olarak düşük bir ihracat hacmi gerçekleştiren Türkiye, 2010 yılının üçüncü çeyreğinde, ilk yarıya oranla daha yavaş bir büyüme gerçekleştirmiştir. Fakat, bağımsız büyüme tahminleri, Türkiye nin 2010 yılında güçlü bir büyüme oranı yakalayacağına işaret etmektedir. OECD, Türkiye için 2010 yılında %8.2 oranında bir büyüme öngörürken, IMF %7.8 lik bir büyüme tahmini yapmıştır. Gelişen Avrupa ülkerindeki %3.7, Avrupa genelindeki %2.0 ve AB ortalaması olan %1.7 lik büyüme oranları ile karşılaştırıldığında, Türkiye deki büyüme oranlarının ne kadar güçlü olduğu açıkça görülmektedir. Türkiye nin 2011 yılına ilişkin büyüme tahminleri değişkenlik göstermektedir. Türkiye nin 2011 yılında IMF ye göre %3.6, Dünya Bankası na göre %4.2 ve bazı yerel holdinglere göre ise %5 oranında büyüme gerçekleştirmesi tahmin edilmektedir. Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu Tüketici Güveni Tüketici güven endeksi, 2009 yılının son çeyreğinden itibaren yükselmeye başlamıştır. Ekonomideki düzelmeyle beraber, tüketici güven endeksi,2010 yılının Aralık ayında %90.9 seviyesine yükselerek, kriz öncesi seviyelere ulaşmıştır. Tüketici Güven Endeksi Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 3 Ülke ekonomisinde devam eden güçlü büyüme, işsizlik oranları üzerinde de olumlu bir etki yaratmıştır. 2010 yılının başından itibaren 3.3 puan düşen işsizlik oranı, Ekim ayı itibariyle %11.2 ye gerilemiştir. Fakat, işsizlik oranlarında görülen mevsimsel dalgalanmalar devam etmektedir. Yıl sonu işsizlik oranının %12 nin üzerinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Merkez Bankası 2010 yılının dördüncü çeyreğinde gecelik borçlanma faizi oranında 475 baz puan değerinde bir indirime giderek oranı %1.5 düzeyine çekerken, borç verme oranı 25 baz puan yükseltilerek %9 seviyesine ulaşmıştır. Piyasadaki mevcut likidite fazlası nedeniyle Merkez Bankası gecelik borçlanma ve borç verme oranları arasındaki farkı yükseltmeye gitmiştir. İşsizlik Oranı (%) Ekonomideki mevcut pozitif durum çerçevesinde,türkiye nin 2011 yılında yatırım yapılabilir ülkeler durumuna yükseltilmesi ihtimali güçlüdür. Türkiye nin bu ülke grubuna girmesi, gayrimenkul piyasasını da dahil ederek, ülkedeki mevcut tüm sektörlere yabancı yatırım akışı üzerinde olumlu bir etki yapması beklenmektedir. Politik Durum Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu Enflasyon Yıllık Tüketici Fiyat Endeksi, 2010 yılı sonu itibariyle %6.40 oranında gerçekleşerek, son 41 yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. Merkez Bankası Para Politikası Denetleme Kurulu 2011 yılının ilk çeyreğinde de enflasyondaki düşüş trendinin devam etmesini beklemektedir. 2011 yılında ekonomide görülmesi beklenen en önemli potansiyel sorunun, güçlü tüketici ve yatırım talebi ile canlanan ithalat talebi ve beklenenden daha düşük bir performans sergileyen ihracat kapasitesi sebebiyle yükselmekte olan cari işlemler açığı olacağı yönündedir. 2010 yıl sonu itibariyle cari işlemler açığının GSYİH ya oranının %6 düzeyinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Cari işlemler açığının ekonomi üzerindeki baskısını ve kredi genişlemesini azaltmak için, hükümet banka kredileri üzerindeki karşılık oranlarını arttırmış ve bankaların boç verme maliyetlerinde bir artışa neden olmuştur. Yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (%) 2011 yılının en büyük politik gelişimi yaz dönemi olarak belirlenen genel seçimler olacaktır. Yapılan seçim anketlerinde mevcut iktidar partisi AKP nin yine tek parti hükümeti olarak ortaya çıkacağına işaret ederken, bu konuda kesin sonuçlara varmak için henüz çok erkendir. Ana muhalefet partisi CHP nin liderinin ve Merkez Karar Yönetim Kurulu üyelerinin bir çoğunun değişmesi, partinin bu seçimlerden çok daha başarlı bir performansla çıkması beklentilerini arttırmıştır. Türkiye deki azınlık haklarının, ana dilin resmi olarak kullanımı da dahil genişletilmesi ve kamu kurumlarında başörtüsüne izin verilmesi, ülkede politik yönden en hassas konuları oluşturmaktadır. Bu konular, ülkede zaman zaman sert politik tartışmalara neden olsa da ülkede politik istikrarsızlığa neden olması beklenmemektedir. Türkiye nin bölgedeki, özellikle Ortadoğu daki, yeni lider rolü bölge ülkeleriyle ekonomik ve ticari ilişkiler üzerinde ciddi olumlu etkilerde bulunmuştur. Bu duruma en önemli gösterge, Türk müteahhit ve inşaat firmalarının Irak ın yeniden yapılanmasında ve diğer ülkelerin altyapı ve gayrimenkul sektörlerinin modernizasyonunda lider konumda bulunmaktadır. Kaynak: T.C. Merkez Bankası
4 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Perakende Piyasası Görünümü Perakende harcamalarında gerçekleşen güçlü artış nedeniyle 2010 yılı perakendeciler için olumlu geçmiştir. Bir önceki yılın ilk 11 aylık döneminde gerçekleşen %5 oranındaki perakende sektörü ciro artışı ile karşılaştırıldığında, 2010 yılındaki %7 lik artış ciro artışında kaydedilen ivmeyi göstermektedir. Gıda dışı ve hazır giyim perakende cirolarında ise büyüme artışı daha güçlüdür. 2009 yılında %11 ve %18 oranında bir ciro artışı gerçekleştiren gıda dışı perakende ve hazır giyim sektörleri, 2010 yılında %16 ve %27 oranında büyümüştür. Gıda dışı ve hazır giyim perakende cirolarında kriz öncesi seviyelere dönüldüğü gözlemlenmektedir. Perakendeci Talebi Kriz öncesi seviyeleri yakalayan tüketici güveni ve güçlü ekonomik büyüme, perakendecilerin 2010 yılında daha güçlü bir yatırım politikası izlemelerine neden olmuştur. Özellikle,çekim merkezi olan birincil alışveriş merkezleri ile henüz perakende piyasası gelişmemiş bazı ikincil şehirlerdeki modern alışveriş merkezleri güçlü bir perakendeci talebiyle karşılaşmıştır. Rossman, Godiva, David s Bridal, Kipling ve Uterqüe yer almaktadır. Kira Görünümü Güçlü perakende harcaması ve ekonomik büyüme henüz kira oranlarına yansımamıştır. Perakende piyasasında yoğunluğun artması, alışveriş merkezi sahiplerinin pazarlık gücünü düşürmekte ve kira oranlarındaki artışı engellemektedir. Fakat, Zorlu Center gibi çekim merkezi haline gelmesi muhtemel projeler ile birincil merkezlerde yer alan alışveriş merkezlerine olan güçlü perakendeci talebi, kira oranlarındaki artışı tetikleyecektir. Bu durum özellikle, alışveriş merkezlerinin rekabet edilebilirlik özelliğini arttıran eğlence ünitleri gibi farklı değişkenlerinin önemini vurgulamaktadır. Bu bağlamda, akvaryum, bilim ve teknoloji merkezi, kültür ve gösteri merkezi gibi güçlü eğlence merkezlerine sahip alışveriş merkezleri, piyasada daha sağlam bir şekilde pozisyon alacak ve güçlü bir perakendeci talebi ile karşılacaktır. Birincil Kira Oranı (EUR/ m 2 / ay) 2010 yılı ayrıca Türk perakendecilerinin yurtdışında güçlü bir şekilde yatırım yaptıkları bir yıl olmuştur. Koton, LCW, İpekyol, Boyner, Mavi Jeans gibi Türk markaları Bağımsız Devletler Topluluğu, Ortadoğu ve Balkan ülkelerinin yanında Avrupa pazarında da agresif bir şekilde genişlemektedir. Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği ne göre, Avrupa da 2,100 adet Türk markası mevcut iken, önümüzdeki 10 yıl içinde bu rakamın 40,000 e yükselmesi beklenmektedir. 2010 yılında hipermarket ve elektronik market zincirleri piyasanın en aktif oyuncuları olmaya devam etmiştir. Bunlar arasında Carrefour ve Tesco Kipa gibi uluslararası perakende zincirleri yer alırken, yerel markalar arasından Teknosa ve Migros öne çıkmaktadır. CarrefourSA 2010 yılında 74 adet süpermarket ve 1 adet hipermarket açılışı yaparken,elektronik market perakende cirolarında %20 oranında bir büyüme gerçekleşmiştir. 2010 yılında birçok yabancı markanın Türk perakende piyasasına girdiği görülmüştür. Bunlar arasında İstinye Park ve Nişantaşı nda ilk mağazalarını açan lüks giyim markası Prada ile kitlesel perakende markası H&M yer almaktadır. İstanbul da agresif bir şekilde yayılmaya başlayan H&M, 5 alışveriş merkezinde mağaza açmayı planladığını açıklamıştır. Türk perakende piyasasına giren diğer uluslararası markalar arasında Ekonomik şartlardan dolayı 2009 ve 2010 yıllarında metrekare başına aylık 75 Euro düzeyinde sabit bir seyir izleyen birincil kira oranlarının önümüzdeki dönemde giderek artması beklenmekte olup, 2011 ve 2012 yılında metrekare başına aylık 80 ve 85 Euro düzeyine yükselmesi öngörülmektedir. Bu seviyeler, en çok talep gören bir iki lüks alışveriş merkezi için geçilecek olmakla birlikte, bu rakamlar sektörün genelini temsil etmediğinden trendin parçası olarak değerlendirilmemektedir. İkincil şehirlerde mevcut birincil kira oranları metrekare başına aylık 40-50 Euro düzeyinde gerçekleşmektedir. 2011 yılında ikincil merkezlerdeki kira oranlarının büyükk oranda sabit kalması beklenmektedir.
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 5 Artan tüketici talebiyle birlikte, 2011 yılında, genellikle sabit kira üzerine ekstra olarak uygulanan ciro kiralarının alışveriş merkezi kira gelirlerine önemli ölçüde katkıda bulunması beklenmektedir. Doğuş Gebze Centre Gelecek Arz Ekonomide yavaşlama ve piyasada artan yoğunluk nedeniyle, 2009 ve 2010 yılllarında Türkiye deki kiralanabilir alan artışında bir yavaşlama gözlemlenmektedir. 2007 ve 2008 yılında 950,000 1 milyon m 2 arasında bir kiralanabilir alan artışı yaşanmışken, 2009 ve 2010 yılında bu büyüme yavaşlayarak 800,000 ile 850,000 m 2 arasında gerçekleşmiştir. Bu durum, artan yoğunluk nedeniyle, piyasada değişen trendin başlangıcı olarak düşünülebilir. Yıllar Bazında TKA Büyüme Perakende piyasasında geçtiğimiz iki yıl boyunca kiralanabilir alan artışındaki yavaşlamaya rağmen, gelecekteki kiralanabilir alan arzı güçlü gözükmektedir. İnşaat halinde 2 milyon metrekarelik kiralanabilir alanın 2012 yılı sonuna kadar piyasaya girmesi beklenmektedir. Fakat, projelerdeki olası ertelenmeler gözönüne alınmalıdır. Ayrıca, artan piyasa yoğunluğu sebebiyle, arz artışının yavaşlaması beklenmektedir. Mevcut ve Gelecek Arz 2009 yılında toplam 855,000 m 2 kiralanabilir alana sahip 27 alışveriş merkezi açılmış iken, 2010 yılında toplam 827,000 m 2 kiralanabilir alana sahip 28 alışveriş merkezinin açılışı gerçekleşmiştir. 2009 yılında kiralanabilir alandaki büyüme Anadolu ve İstanbul da eşit şekilde dağılmış iken, 2010 yılında Anadolu da daha güçlü bir büyüme gözlemlenmiştir. 2010 Yılında Hizmete Giren Başlıca Alışveriş Merkezleri Anadolu da 2012 yılı sonuna kadar 1.1 milyon m 2, İstanbul da ise 850,000 m 2 kiralanabilir alanın perakende piyasasına girmesi beklenmektedir. 2012 yılı sonu itibariyle, İstanbul un toplam kiralanabilir alanı 3.5 milyon m 2 ye ve Anadolu nun 5 milyon m 2 ye ulaşması ile birlikte, Türkiye deki toplam kiralanabilir alanın 327 alışveriş merkezinde 8.47 milyon m 2 ye ulaşması öngörülmektedir. Anatolium * Jones Lang LaSalle projeleri
6 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Piyasa Yoğunluğu Ankara ve İstanbul, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bazında, Türkiye nin en yoğun piyasaları olarak konumlarını korumuştur. 2012 yılından itibaren, İstanbul un perakende yoğunluğu bakımından Ankara yı geçerek, Türkiye nin en yoğun perakende piyasası olması beklenmektedir. Alıveriş Merkezi Birincil Getiri Oranı ( % ) Perakende Yoğunluğu ( 1.000 kişi başına düşen TKA) Yukarıdaki tabloda belirtildiği üzere, Tekirdağ, Bursa ve Denizli gibi ikincil şehirler, Türkiye nin en yoğun perakende piyasaları arasına girmiştir. Eskişehir in, sıralamada hızlı bir yükselişe geçerek, 2012 yılı sonunda Tekirdağ ın ardından Türkiye nin en yoğun dördüncü perakende piyasası olması beklenmektedir. Fakat, Türkiye deki güçlü büyüme beklentileri ve perakende cirolarındaki artışın, yatırımcıların Türkiye piyasasına olan ilgilerinin artmasına neden olması beklenmektedir. Özellikle, eğer Türkiye yatırım yapılabilir ülke durumuna yükseltilirse, ülkeye yatırım yapabilecek kurum ve kuruluşların sayısı ciddi şekilde artacak ve bu durum yatırım piyasasına ciddi bir ivme kazandıracaktır. Bu bağlamda, 2011 yılında birkaç büyük yatırım işleminin gerçekleşmesi beklenmektedir. Yatırım Piyasası 2010 yılında ekonomideki toparlanmaya rağmen, yatırım piyasası birkaç yatırım işlemi dışında hareketsiz kalmıştır. 2010 yılında yatırım piyasasında gerçekleşen en büyük işlem, Mart ayında, Union Investment ın Forum Mersin in % 35 ini yaklaşık 68 milyon Euro ya Multi Corporation dan satın almasıdır. Gerçekleşen diğer önemli işlemler ise, İstiklal Caddesi nde önemli lokasyonda bulunan iki tarihi binanın VastNed tarafından 18 milyon ve 29.5 milyon Euro ya satın alınmasıdır. 2007 yılından itibaren yatırım piyasasında yaşanan durgunluk piyasadaki getiri oranının tespit edilmesini zorlaştırmaktadır. Fakat, Jones Lang LaSalle ın 2010 yılında taraf olduğu potansiyel yatırım görüşmelerine dayanarak, birincil getiri oranının yaklaşık %8 seviyelerinde seyrettiği düşünülmektedir. Yatırım piyasasında yaşanan durgunluğun altında yatan sebeplerin başında, piyasada yatırım için uygun ürünlerin eksikliği ve mal sahiplerinin rekabetçi olmayan getiri beklentileri yatmaktadır. Özellikle ikinci faktör, diğer ülkelerle devamlı bir karşılaştırma halinde olan yabancı yatırımcılar gözünde Türkiye nin cazibesini azaltmaktadır.
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 7 Ofis Piyasası Görünümü Piyasa Performansı 2010 yılında ekonomik koşullardaki düzelme henüz kiracı talebine tam anlamıyla yansımamıştır. 2010 yılında toplam kiralanan alan 110,000 m 2 olarak gerçekleşmiş ve 2009 yılıyla hemen hemen aynı oranda kalmıştır. Kiralanan ofis alanlarının büyük bir kısmı İstanbul un Asya yakasında gerçekleşmiştir. 2010 yılı boyunca gerçekleşen toplam işlem hacminin %55 i Asya yakasında iken, Merkezi İş Alanı nda (MİA) bu oran %44 düzeyinde seyretmiştir. Avrupa nın MİA dışı bölgelerinde ise düşük ölçekte kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Birincil Kira Oranı (EUR / m 2 / ay) - MİA 2010 yılında MİA da gerçekleşen işlemler arasında Temmuz ayında Gerçek Plaza da 12,500 m 2 ofis alanının Vakıfbank tarafından kiralanması ve Kanyon da 3,500 m 2 nin IFC tarafından kiralanması sayılabilir. Toplam Kiralama İşlemi Hacmi Birincil kira rakamları 2009 yılının çeyreğinden itibaren sabit kalarak, metrekare başına aylık 30 Euro düzeyinde gerçekleşmiştir. Fakat, kira oranlarında artış beklentisi güçlü bir şekilde devam etmektedir. Jones Lang LaSalle ın son Ofis Saati çalışmasına göre, İstanbul saat 6 yı biraz geçe konumlandırılarak, kira artış trendinin başlamakta olduğuna işaret etmektedir. MİA Boşluk Oranları, A Tipi İstanbul Asya yakasındaki ofis alt pazarları ise güçlü bir kiracı talebiyle karşılaşmış ve daha yüksek bir işlem hacmi gerçekleştirmiştir. 2010 yılında Asya yakasında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri arasında Anel İş Merkezi nde 7,800 m 2 ofis alanının Çelebi Holding tarafından kiralanması ve Kavacık taki Kayı İş Merkezi nde 2,800 m 2 nin İstanbul Gaz Dağıtım Şirketi tarafından kiralanması yer almaktadır. Ofis piyasasında kiracı talebinde görülen artış doğrultusunda, İstanbul daki boşluk oranları 2010 yılında düşüş eğilimi göstermiştir. 2010 yılının ilk yarısında %9 düzeyinde olan İstanbul ofis piyasasındaki boşluk oranları 2010 yılı sonunda %7.8 düzeyine gerilemiştir. 2010 yılının başlarında %6 düzeyinde olan MİA daki boşluk oranları, yıl sonu itibariyle %3.6 seviyesine inmiştir. Avrupa yakasının MİA dışı bölgelerinde ise en yüksek boşluk oranları ile karşılaşılmıştır. Bu bölgelerde yılın ilk çeyreğinde %10.6 olan boşluk oranı, 2010 yılı sonu itibariyle %16.9 a yükselmiştir. MİA dışı bölgedeki boşluk oranlarındaki artışın altında yatan sebeplerin başında, bu bölgede piyasaya giren yeni projeler gelmektedir. İstanbul un Asya yakasında ise,
8 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Akkom Ofis Park ın ilk bloğu ve My Office gibi ofis projelerinin piyasaya girmesine rağmen, 2010 yılı sonu itibariyle boşluk oranları %5.6 düzeyine gerilemiştir. Toplam kiralama işlem hacminin %55 ini kapsayan Asya yakası, kiracılar tarafından en çok tercih edilen ofis alt pazarı olarak öne çıkmaktadır. Geliştirme Piyasası 2010 yılında İstanbul da A sınıfı ofis gelişimi 2009 yılına oranla daha yavaş bir büyüme gerçekleştirmiştir. 2009 yılında piyasaya giren ofis arzı 250,000 m 2 iken, bu rakam 2010 yılında 196,000 m 2 de kalmıştır. A tipi ofis alanı arzındaki yavaşlamanın en önemli nedeni, Asya yakasındaki ofis gelişiminde bir yavaşlama görülmesidir. 2010 yılında Avrupa yakasındaki MİA dışı bölgeler 80,000 m 2 ile en büyük ofis alanı artışı kaydetmişken, MİA da bu rakam 43,000 m 2, Asya yakasında da 73,000 m 2 de kalmıştır. 2010 yılı içerisinde Merkezi İş Alanı nda tamamlanan ofis projeleri arasında Beşiktaş-Dikilitaş ta bulunan 13,000 m 2 kiralanabilir alanı ile Barbaros Plaza ve Levent te bulunan 13,000 m 2 lik Gerçek Plaza ve 8,000 m 2 lik Levent Ofis yer almaktadır. A Tipi Ofis Stoğu İnşaat halinde bulunan ofis projeleri gözönüne alındığında, İstanbul ofis piyasasında gelecek arz çoğunlukla, başta Ümraniye olmak üzere, İstanbul un Asya yakasında bulunan ofis alt pazarlarında yoğunlaşmaktadır. Asya yakasında 200,000 m 2 A sınıfı ofis alanının piyasaya giriş yapması beklenmektedir. Yaklaşık 50,000 m 2 kiralanabilir ofis alanı ile Buyaka projesi ve 70,000 m 2 ofis alanına sahip Akkom Ofis Park ın dört bloğu, Ümraniye de faaliyete geçmesi beklenen başlıca ofis projeleri arasında gelmektedir. Asya yakasında tamamlanacak diğer bir önemli proje de Kavacık ta yer alan Raks Kavacık Plaza dır. Gelecek Ofis Arzı Ümraniye de yer alan 13,000 m 2 ofis alanına sahip Doruk Plaza ile 20,000 m 2 kiralanabilir alana sahip Akkom Ofis Park ın ilk bloğu ve Ataşehir de faaliyete geçen 26,000 m 2 lik My Office İstanbul un Asya yakasında tamamlanan başlıca ofis projeleri arasında gelmektedir. 2010 Yılında Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri Gelecek ofis arzı büyüklüğü bakımından, Asya yakasından sonra, 153,000 m 2 kiralanabilir ofis alanı ile Avrupa yakasının MİA dışı bölgeleri gelmektedir. Toplam 30,000 m 2 A sınıfı ofis alanına sahip Garden Office in 2011 yılının ilk çeyreğinde açılması beklenmektedir. Bunun yanısıra, Tekfen-Oz tarafından Kağıthane de geliştirilen,kağıthane Ofis Park projesinin ise 32,000 m 2 kiralanabilir alanı ile 2011 yılı sonunda faaliyete geçmesi beklenmektedir. Garden Office Marmara Forum Tamamlanan ofis projeleriyle birlikte, İstanbul ofis piyasındaki A tipi toplam ofis arzı 2010 yılı sonu itibariyle 2.5 milyon m 2 ye yükselmiştir. Merkezi İş Alanı toplam A sınıfı ofis arzının %44 ünü oluştururken, Asya yakasında bu oran %29 ve Avrupa nın MİAdışı bölgelerinde ise %27 düzeyinde gerçekleşmiştir.
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 9 Henüz inşaatına başlanmayan ofis projeleri hariç tutulduğunda, MİA da yaklaşık 100,000 m 2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması tahmin edilmektedir. MİA da gelecek ofis arzının düşük olmasının nedenleri başında, MİA nın kalbi olan Zincirlikuyu- Levent hattında mevcut kullanabilir arsaların eksikliği gelmektedir. Merkezi İş Alanı nda yer alan başlıca ofis projeleri arasında Mecidiyeköy deki 35,000 m 2 kiralanabilir alana sahip Trump Towers ve 18,000 m 2 A tipi ofis alanı sunan Zincirlikuyu ndaki Zorlu projesi yer almaktadır. Jones Lang LaSalle olarak, küresel yatırım fonlarından ve Körfez ülkelerinden Türk ofis piyasasına güçlü bir yatırımcı ilgisinin olduğunu gözlemlemekteyiz. Özellikle, kredibilitesi yüksek kiracılara ve tek bir mülkiyete sahip ofis binaları güçlü bir talep ile karşılaşmaktadır. Fakat, bu özelliklere sahip ofis binalarının kısıtlı sayıda olması, yatırım işlemlerinin gerçekleşmesini engellemektedir. Birincil Getiri Oranı 2011 Yılında Faaliyete Geçmesi Beklenen Önemli Projeler Jones Lang LaSalle piyasa bilgisi ve potansiyel yatırımcılar ile ilişkilerimiz doğrultusunda, birincil getiri oranının %8 in çok az Zorlu Center Yatırım Piyasası İstanbul da merkezi bir konumda yer alan A sınıfı ofis binalarına olan yatırımcı ilgisinin güçlü olduğu gözlemlenmektedir. Fakat, ofis piyasasında yatırım yapılabilir projelerin eksik olması, piyasaya yabancı yatırımcı girişini engellemektedir. Ofis piyasasında görülen parçalı mülkiyet durumu ve gerçekçi olmayan getiri oranı beklentileri, yatırım işlemleri önündeki en büyük engel olarak öne çıkmaktadır. altında olduğunu düşünmekteyiz. Piyasadaki tek büyük yatırım işlemi, 2010 yılında yatırım sürecinin başladığı ve 2011 yılında tamamlanması beklenen, MİA nın önemli bir bölgesi olan Etiler de yer alan Royal Bank of Scotland binasının satış işlemidir.
10 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Lojistik Piyasası Görünümü Kiracı Talebi Lojistik piyasası 2009 yılında yaşanan ekonomik daralmadan en çok etkilenen sektör olmuştur. 2010 yılında ekonomik toparlanmayla beraber, kiracı talebinde bir canlanma görülmüştür, fakat bu durum, kira oranları ve işlem hacmi üzerinde henüz çok etkili olmamıştır. Önemli Lojistik Bölgeleri Kiracı talebinin, İstanbul un Asya yakasındaki lojistik alanları için güçlü olduğunu görmekteyiz. Mevcut limanlara yakınlığı ve Anadolu ya yapılacak ürün dağıtımı açısından kolay bir ulaşılabilirliğe sahip olmasından dolayı, Gebze ve Tuzla önemli lojistik merkezleri olarak öne çıkmaktadır. Jones Lang LaSalle piyasa bilgisine göre, 2010 yılının dördüncü çeyreğinde kiralama işlemlerinde bir artış gözlemlenmiştir. Yılın son çeyreğinde, yılın ilk üç çeyreği ile karşılaştırıldığında daha yüksek bir kiralama işlem hacmi ile karşılaşılmıştır. 2010 yılının dördüncü çeyreğinde İstanbul da gerçekleşen işlem hacmi yaklaşık 150,000 m 2 olarak hesaplanmıştır. Kiralama işlemlerinin 2/3 ü Asya yakasında gerçekleşirken, geri kalanı Avrupa yakasındaki Haramidere de gerçekleşmiştir. Avrupa yakası, Asya yakasına oranla daha düşük bir kiralama işlem hacmi ile karşılaşmıştır. 2010 yılında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri : 2010 un ilk çeyreğinde Gebze de 50,000 m 2 lik bir alanın üçüncü parti lojistik şirketleri tarafından kiralanması 2010 un son çeyreğinde Gebze de 42,000 m 2 lik bir alanın Karınca Lojistik tarafından kiralanması 2010 un son çeyreğinde Logipark ta 24,000 m 2 lik bir alanın Ekol Lojistik tarafından kiralanması 2010 un son çeyreğinde Gebze de 22,000 m 2 lik bir alanın Ekol Lojistik tarafından kiralanması Kira Görünümü Üçüncü parti lojistik şirketleri, lojistik piyasasında talebin ana kaynağını oluşturmaya devem etmektedir. Fakat, üçüncü parti lojistik şirketleri, lojistik merkezinin kaliteli olması konusunda çok hassas olmayıp, daha çok maliyet konusunda titizlik göstermektedirler. Bu kapsamda, düşük maliyetlerinden dolayı daha az tercih edilen B tipi lojistik alanlarını seçebilmektedirler. Bu nedenle, kira oranları üzerinde bir baskı olduğu gözlemlenmektedir. Talep edilen kira oranı, metrekare başına aylık 7 ABD Doları üzerinde bir seviyedeyken, gerçekleşen işlemler sonuncunda birincil kira rakamının metrekare başına aylık 6.50 ABD Doları düzeyinde olduğu gözlemlenmiştir. Jones Lang LaSalle piyasa bilgisine göre, kur paritesindeki hareketlenmelerden dolayı, arsa sahiplerinin kira rakamlarını Euro yerine Dolar üzerinden fiyatlandırmaya başladıkları gözlemlenmiştir. Bu duruma karşın, kira trendi grafiğimizin tutarlılığı açısından birincil kira oranlarını Euro cinsinden vermeye devam etmekteyiz. Paritedeki dalgalanma sebebiyle, 2010 yılında birincil kiralarda artış olmuş gibi görünmesine rağmen, bu tamamen kur değişimlerinden kaynaklanmaktadır. Birincil Kira Oranı (EUR / m 2 / ay)
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 11 Jones Lang LaSalle piyasa bilgisine göre, Asya yakasında kira oranları metrekare başına aylık 5.5 ABD Doları ile 7 ABD Doları arasında değişirken, Avrupa yakasında metrekare başına aylık 6 ABD Doları ile 7 ABD Doları arasında gerçekleşmektedir. Gelişmekte olan lojistik projelerinin sınırlı sayıda olması ve kiracı talebinde gözlemlenen canlanmayla beraber, 2011 yılında kira oranlarında bir artış beklenmektedir. Lojistik proje inşaatının az sayıda olması ise, yüksek arsa fiyatlarının geliştirilmekte olan spekülatif projeleri geniş anlamda olanaksız hale getirmesinden kaynaklanmaktadır. Buna rağmen, lojistik piyasasında geliştirilmekte olan birkaç proje sözkonusudur. Bu projelerin ortak noktası, kat karşılığı mekanizması dediğimiz, arsa sahibi ile geliştirici arasında bir ortaklığa dayanan ve arsa sahibinin geliştirilen gayrimenkulun bir kısmına sahip olduğu ve arsa için nakit ödeme gerektirmeyen bir anlaşmaya dayanmasıdır. dolayı, bu yatırımcı ilgisi her zaman potansiyel olarak kalmıştır. Satma ve geri kiralama işlemlerine yabancı yatırımcı ilgisinin çok yüksek olmasına rağmen, bu tarz yatırım imkanı da çok kısıtlı durumdadır. Satma ve geri kiralama işlemleri için, birincil getiri oranının %9.5 - %9.75 arasında olduğunu tahmin etmekteyiz. 10 yıl ve üzeri bir kira kontratı yapmaya hazır ve kredibilitesi yüksek, uluslararası kiracılı böyle bir yatırım imkanı için yabancı yatırımcının daha düşük getiri oranları teklif etmeye hazır olduklarını düşünülebilir. Önemli lojistik projeleri Geliştirilmekte olan başlıca lojistik projeleri İstanbul Tuzla da yer alan Logipark projesi: Türkiye nin en büyük lojistik parkı olan Logipark projesi 122,000 m 2 büyüklüğünde lojistik alan sunmaktadır.lojistik projesi, Logiturc ve Amerikan JER şirketi ortaklığı tarafından başlatılmış; ancak JER grubunun Türkiye den ayrılmasıyla beraber yerel bir yatırım grubuna devredilmiştir. Halihazırda, %70 i tamamlanan lojistik projesinin geri kısmının tamamlanması kiracı talebine bağlıdır. İstanbul Hadımköy de yer alan Çelebi Logistik Parkı: Logiturc tarafından geliştirilen proje, Avrupa yakasının en büyük lojistik projelerinden biri olmaktadır. Toplam 55,000 m 2 bir lojistik alanı sunması planlanan projenin, yakın zamanda inşaatına başlanması beklenmektedir. Ekol Lojistik tarafından geliştirilen proje 101,000 m 2 lojistik alanı sunmaktadır. İstanbul Gebze de geliştirilen lojistik projesi Türkiye nin en büyük ikinci lojistik parkı olacaktır. Yatırım Piyasası Lojistik yatırım piyasası, genel anlamda arsa sahipleri ve yerel yatırımcıların hakimiyeti altındadır. Lojistik piyasasında mevcut durumda en fazla uygulaması olan yatırım türü, daha önce de belirtilen kat karşılığı sistemidir. Lojistik yatırımları önündeki en büyük engellerden biri olan, mevcut yüksek arsa fiyatlarından dolayı, bu metod geliştirilecek yeni projeler için tek çözüm yolu olarak gözükmektedir. Türk lojistik piyasasına ilgi duyan küresel yatırımcılar mevcut olmasına rağmen, yatırıma elverişli ürünün bulunmamasından
12 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Otel Piyasası Görünümü 2010 yılı başından itibaren, otel piyasası koşulları da, diğer piyasalar gibi, bariz bir düzelme göstermiştir. Bu durum, özellikle, İstanbul daki lüks oteller için geçerli olup, ticari performanslarında olumlu etkiler görülmüştür. Talep 2010 senesinin ilk on bir aylık döneminde, Türkiye yi ziyaret eden yabancı turist sayısı, 2009 senesinin aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, %6.2 artmıştır. Bu artışın en başlıca sebebi, Türkiye nin Avro Bölgesi ne kıyasla çok daha ekonomik seçenekler sunması ve giderek artan uluslar arası konferans organizasyonudur. Buna ilave olarak, Avrupa ülkelerindeki ekonominin düzelmeye başlaması ve 60 dan fazla ülkeyle vize uygulamasının kalkması, talebin artmasında rol oynamıştır. Talep Yabancı Turist Girişleri nedenle, şehirdeki otellerin doluluğuna bakmak en uygun karşılaştırma parametresidir. Otel yatırımcılarından elde ettiğimiz genel görüş, İstanbul un, Avrupa Kültür Başkenti olmasının, otel doluluklarına çok fazla etkide bulunmadığı yönündedir. Yılın ilk on bir ayında, ülkeye gelen turist sayısında %6.2lik bir artış gözlemlenmiştir. Ancak, ilk dokuz aylık dönemde yabancı ziyaretçilerin kişi başı harcamalarında geçen seneye oranla %9.1 lik bir düşüş yaşanmıştır. Oda Gelirleri ve Doluluk Oranları İstanbul 2010 yılının ilk on bir ayında, otellerde dolulukta %14.3 lük ve oda başına düşen gelirde geçen senenin aynı dönemine oranla %16.0 lık bir artış gerçekleşmiştir. İstanbul: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Antalya, 2010 yılında yaklaşık olarak 9.5 milyon turist ağırlayarak Türk turizminin omurgası olduğunu bir kez daha göstermiştir. Geçen yıla oranla, Antalya ya gelen yabancı turist sayısı %10.4 artmıştır. Alman ve Rus ziyaretçiler şehre gelen toplam ziyaretçilerin %53.6 sını oluşturmuştur. Kuşadası büyük yolcu gemilerinin en çok tercih ettiği rota olup, 2010 yılında Kuşadası limanı 534 yolcu gemisi ve 550,000 yolcu ağırlamıştır. Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global İstanbul daki beş yıldızlı otellerin doluluk oranının ve ortalama oda fiyatlarının Ocak-Kasım döneminde yükselmesi, oda başına düşen gelirde %18.9 luk artışa neden olmuştur. Birçok uluslararası organizasyonun İstanbul da düzenlenmesi, doluluğun artmasında artı bir rol oynamıştır. Oteller, aynı zamanda şirket müşterilerinin gece konaklama sayısında artış gözlemişlerdir. İstanbul Lüks Oteller: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk Çeşme, yine önceki yıllardaki gibi Haziran ayının ortasından Eylül ayının ortasına kadar yerli turistler tarafından talep görmüştür. İstanbul dışındaki diğer şehirlere, hem uluslararası hem de şehirlerarası direkt uçak seferlerinin artması sebebiyle, İstanbul a gelen yolcu sayısında bir azalma gözlemlenmektedir. Bu düşüşün en başlıca nedeni, Turizm Bakanlığı nın transit yolcuları da şehri ziyaret eden yolcu rakamlarına dahil etmesidir. Bu Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 13 Önümüzdeki Dönem Yurt dışından Türkiye ye gelen yabancı ziyaretçi sayısının, kendi ülkelerindeki ekonomik durumun düzelmesiyle birlikte, 2011 yılında artmaya devam etmesini beklemekteyiz. Gelecek arz Otel projelerindeki yavaşlama hem Türkiye hem İstanbul daki otel performanslarına olumlu etkide bulunmuştur. Bir çok otel projesi, finansman zorluğu ya da yatırımcıların yaşadıkları diğer güçlükler sebebiyle ya ertelenmiş ya da iptal edilmiştir. Oda sayısı baz alındığında, İstanbul da halen beş yıldzlı otellerin hakim olduğunu görmekteyiz, ancak Türkiye de uluslararası yıldız sistemi uygulanmadığından, bu otellerin bazıları uluslararası yatırcımcılar tarafından dört yıldızlı olarak kabul edilmektedir. İstanbul: Mevcut ve Yakın Gelecekteki Otel Arzı- Aralık 2010 Aşağıdaki tablo, 2011 yılında İstanbul da gerçekleşmesi beklenen önemli otel açılışlarını göstermektedir: İstanbul Otel Adı Yıldız Oda Sayısı Doubletree Beyazıt 4 171 Doubletree Sonkar 4 234 Doubletree Moda 4 243 Marriott Şişli 5 300 Le Meridien Etiler 5 260 Renaissance 5 224 The Edition 5 77 Garden Inn Bostancı 4 150 Wyndham 5 150 Crowne Plaza 4 285 Toplam 2,094 Hotels Her ne kadar 5,300 odanın üzerinde bir arzın, 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına girmesi beklense de, planlanan otellerin bir bölümünün açılışında önceden belirtilen sebeplerden dolayı erteleme olacağını düşünmekteyiz. Makyol, Le Meridien İstanbul Kaynak: İBB & Jones Lang LaSalle Hotels 2010 yılındaki en dikkat çeken açılış Pera Palace Otel idir. 2010 senesinde ayrıca Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanına yakınlığı ile dikkat çeken Green Park Hotel, Divan Çorlu ve Via Port Hotel açılmıştır. Anadolu da ise Garden Inn Kütahya ve Konya ve Kayseri de ise Novotel ve Ibis açılmıştır. Pera Palace
14 On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 Yatırım Piyasası Uluslararası piyasalarda görülen toparlanmayla beraber, Türk otel piyasasına olan ilgi de artmaktadır. Ancak, satıcının istediği fiyat ve uluslararası yatırımcının düşündüğü fiyat arasındaki fark hala bir sorun olmaya devam etmektedir. Bazı uluslararası yatırımcılar, inşaat döneminde otel projelerine ortak olarak girmeyi tercih etmektedirler. Türkiye nin otel alım ve satımlarındaki şeffaflığı her ne kadar artmış olsa da, alım ve satımlar hala kapalı kapılar ardında yapıldığından, özellikle küçük otellerin ve resortların satışlardaki kârlılık oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi mevcut değildir Bu sene gerçekleştiği söylenen satışlar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Otel Konum Satış Fiyatı (US$ Milyon) Sınıf Oda sayısı The Edition* İstanbul N/A 5 77 Magic Life Kemer Imperial Palace Kemer, Antalya 25.1 5 267 Magic Life Belek Belek, Antalya N/A 5 772 Magic Life Marmaris Marmaris, Muğla N/A 5 278 Magic Life Bodrum Bodrum, Muğla N/A 5 374 Ege Palas İzmir 13 4 116 Bodrum Princess Bodrum, Muğla 94.5 5 500+11 villa Park Hotel İstanbul 100 N/A 139 rezidans & 39 otel odası Hotel Savoy İstanbul 25 4 90 Hotel Munamar Marmaris 15 4 180 Claros Carpediem Resort & Spa Özdere EUR25 (şirketin %62 si) 5 504 Otel Hora Çeşme Açıklanmadı 3 50 Framissima Boyalık Beach Çeşme Açıklanmadı 4 210 Hotels * 2011 yılında açılacak
On Point Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 15 Sonuç Türkiye önümüzdeki birkaç sene ortalama %5 büyüme öngörüsüyle güçlü büyüme dönemine geri dönüş yapmıştır. Türkiye nin yatırım yapılabilir ülkeler seviyesine yükseltilmesine dair güçlü beklentiler, yabancı sermaye akışında ciddi artışların olması beklentilerini arttırmıştır. Hem perakende hem de ofis sektöründe kullanıcı talebinin 2011 yılında güçlü olması beklenmekte, bunun da kira seviyelerinde olumlu etkilere neden olması beklenmektedir. Kira artışının yakın dönemde başlaması beklenmektedir. Lojistik piyasasında da kullanıcı talebi artmaya başlamıştır. Piyasadaki en önemli yapısal sorun olan, yüksek arsa fiyatlarının lojistik projelerinin fizibilitesine olan olumsuz etkisi, A sınıfı tabir ettiğimiz depo alanlarının geliştirilmesi önündeki en önemli engeldir. 2010 yılı İstanbul daki lüks otel piyasası için gayet olumlu bir yıl olup, ziyaretçi sayılarının 2011 yılında artmaya devam etmesi beklenmektedir. Otel sektörü 2010 yılında yatırım piyasasında en hakim ticari gayrimenkul sektörü olmakla birlikte, halen birçok işlemin kapalı kapılar ardında tamamlanması, piyasa şeffaflığını olumsuz etkilemektedir. 2010 yılında da hem otel hem de perakende sektörlerinde yatırım piyasası sakin geçmiştir. Bunun en önemli nedeni, piyasada yatırım yapılabilir uygun ürünün kısıtlı olması ve yerli yatırımcıların global piyasalara göre rekabetçi olmayan getiri beklentileridir. Ancak, 2011 yılında, ticari gayrimenkul piyasasında çok daha fazla yabancı yatırım işlemi gerçekleşmesi ihtimali güçlüdür.
Jones Lang LaSalle Türkiye İstanbul Yeşim Sok. No:2 Akatlar - İstanbul Tel: +90 (212) 350 0800 Fax: +90 (212) 350 0806 Avi Alkaş, MRICS, SCSM, SCMD, CLS Alan Robertson, FRICS Ülke Başkanı Yönetici Direktör +90 (212) 350 08 10 +90 (212) 350 0813 avi.alkas@eu.jll.com alan.robertson@eu.jll.com Nilgün Dil-Erman Dr. Kıvanç Erman, MRICS Direktör, Perakende Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık +90 (212) 350 0812 +90 (212) 350 0820 nilgun.dil-erman@eu.jll.com kivanc.erman@eu.jll.com İdil Hamzadi Tuğra Gönden Yardımcı Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Yardımcı Direktör, Ticari Piyasalar +90 (212) 350 0821 +90 (212) 350 0875 idil.hamzadi@eu.jll.com tugra.gonden@eu.jll.com Jones Lang LaSalle Hotels Elif Egeli Nişancı Defne Gezen Başkan Yardımcısı Uzman +44 (0) 20 7399 5672 +90 (212) 350 0882 elif.egeli-nisanci@eu.jll.com defne.gezen@eu.jll.com Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış Ocak 2011 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include semi annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com.tr COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.