e-değerleme Sayı:1 Kasım - 2011

e-değerleme Sayı:1 Kasım - 2011 KuruluĢumuz; ABC Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş., 27 Mart 2007 de, Ankara da Anonim Şirket olarak kurulmuştur. Sektörde kurucularımızın yıllardır elde ettikleri gayrimenkul, makine parkı ve gemi değerleme tecrübesi ile kurulan şirketimiz, çalışanlarımızın engin deneyimleri ve bilgi birikimleri ile gelişmiştir. SPK Lisansımız; ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., Sermaye Piyasa Kurulu nun Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 19 Aralık 2008 tarihinde Kurul ca listeye alınmıştır. BDDK Onayımız; 11 Ağustos 2011 tarihi İtibari ile Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik gereği Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından yetkilendirilmiştir. Mesleki Sorumluluk Sigortamız; Şirketimiz; faaliyet konusu gayrimenkul değerleme ve danışmanlık alanında hazırladığı raporlarda, oluşabilecek olası risklere karşı mesleki sorumluluk sigortası yaptırmıştır. ISO9001:2008 Kalite Yönetim Belgemiz; Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık faaliyetlerinin gerçekleştirilmesinde mesleki etik kurallara bağlı kalarak müşteri memnuniyetini en üst düzeyde sağlamayı hedefleyen ABC Gayrimenkul Değerleme, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlarla ilişkileri geliştirerek hizmet kalitesini sürekli iyileştirmeyi ve sektörde liderler arasında olmayı amaçlamaktadır. Üyeliklerimiz 1

-Başyazı- Dr. Tahsin Özmen Teknik, Mali ve İdari Danışman Lisanslı Değerleme Uzmanı SPK400024 1982 yılında Ankara Üniversitesi, Siyasal Bilgiler Fakültesi- İktisat ve Maliye bölümünden mezun olduktan sonra, 1990 yılında Salford Üniversitesi, İşletme Finansmanında yüksek lisans eğitimini ve 1995 yılında Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümünde doktorasını tamamlamıştır. 1975-1982 yıllarında Tarım Bakanlığı/Basın Yayın, 1982-1986 yıllarında Sermaye Piyasası Kurulu nda Denetçi Yardımcısı, Denetçi, Başdenetçi, Denetleme Daire Başkan Yardımcısı, Başuzman, Gurup Başkanı, Araştırma Daire Başkanı, Bakan Danışmanı, Başuzman, 2007-2008 yıllarında TRT/Muhasebe ve Mali İşler Daire Başkanı görevlerinde bulunmuştur. 2008 yılından itibaren ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. de çalışma hayatına devam etmektedir. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SEKTÖRÜ ve ÖNEMİ 2008-2009 yıllarında Dünya ekonomisi, ABD de patlak veren mortgage krizi ve bu krize yol açan sub-prime kredi sisteminin çökmesi sonucu, çok ciddi bir kriz yaşamış ve pek çok ülke ekonomisi resesyona girmiştir. ABD konut piyasasının sağlıklı işlemesi için kritik öneme sahip bulunan piyasanın en önemli aktörlerinden mortgage devleri Fannie Mae ve Freddie Mac e devlet el koymuştur. Bilindiği gibi konut finansman kuruluşlarının, konut mortgage kredisi kullandırırken temel aldıkları üç kıstas vardır: Bunlar, kredi-konut değeri oranı, ödeme-gelir oranı veya borçlar-gelir oranı ve kişiye özel risk skorlarıdır. Önceleri finansal daha sonra reel piyasaları etkisi altına alan 2008 krizinden çıkarılacak sonuçlardan bir tanesi de, konut finansmanında kredi/konut değeri oranının, başka bir deyişle konut değerinin sağlıklı ve doğru hesaplanmasının hayati derecede önemli olduğudur. Gayrimenkul değerinin doğru ve gerçekçi belirlenmesi, ödenmeme riskinde kredi verenin elindeki teminata güvenebilmesi ve alacağını tahsil edebileceğinden emin olması gerekir. Dolayısıyla benzeri krizlerin önlenmesi ve gelecekte tekrar etmemesi bakımından Değerleme büyük önem arz etmektedir. Bu bağlamda konut finansmanı sisteminin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi bakımından verilecek konut kredilerine teminat olacak ve çıkarılacak menkul kıymetlere dayanak teşkil edecek gayrimenkullerin doğru, sertifikalandırılmış uzman kuruluşlarca ve uluslararası standartlarda değerlemesinin yapılması gerekmektedir. Bu nedenle değerleme konusu sistemin olmazsa olmaz ana unsurlarından birisidir. Sadece gayrimenkul sektöründen kaynaklanabilecek iktisadi ya da finansal krizlerin önlenmesi bakımından değil, bu sektöre yatırım yapacak kurumsal ve bireysel yatırımcıların da değerleme konusunda piyasaya güvenlerinin tam ve güçlü olması gerekir. Şirket satın almalarında olsun veya şirket birleşmelerinde olsun veya halka arzlarda olsun hisse senedi alınacak, bir şirketin aktifindeki sabit kıymetlerin doğru, gerçekçi ve uluslararası standartlarda değerlemesi hayati önem arz eder. Ayrıca vergi sistemi ve sigorta sisteminin de sağlıklı bir temele ve değerlendirmeye oturması gerekir. İşte tüm bu alanlarda da gayrimenkul değerleme sektörüne çok önemli görev ve işlevler düşmektedir. 2

Henüz ülkemizde çok yeni bir sektör olmasına karşın, gerek Sermaye piyasası Kurulu, gerek Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu ve gerekse Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği; sektörün kurumsallaşması yönünde pek çok adım atmışlardır. Değerleme faaliyetine yönelik yönetmelik ve tebliğler çıkarılmış, gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketlerin listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, bu şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak değerleme uzmanlarının niteliklerine ilişkin esaslar belirlenmiş ve bu şirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir. Gayrimenkul değerlemesi alanının düzenlenmesi açısından önemli bir adım olan mevcut gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyet esasları ve raporlama standartları temel düzeyde belirlenmiş ve piyasaya belirli bir disiplin getirilmiştir. Ayrıca bu alanda faaliyet gösteren Değerleme şirketleri de mesleğin geliştirilmesi, kurumsallaşması ve mesleki standartların oluşturulması yönünde büyük bir gayret içerisindedirler. Şirketler daha çok kalifiye ve lisanslı eleman istihdam etme, mesleki ilke ve standartları geliştirme ve bunlara uyum ve piyasa koşullarına adaptasyon konusunda özen göstermektedirler. Türkiye gibi her yıl 300 ila 400 bin nitelikli konut ihtiyacının olduğu, konut ve kredi talebinin sürekli artış gösterdiği, her yıl milyarlarca dolarlık gayrimenkul yatırımının yapıldığı, bankaların kredi portföyünde gayrimenkul sektörüne yönelik kredilerin önemli bir yer tuttuğu, halen mali piyasalar ve özellikle sermaye piyasaları aracılığı ile konut finansmanının çok sınırlı bir düzeyde olduğu, ağırlığın banka konut kredilerinde bulunduğu, kaçak ve kalitesiz yapılaşmanın ve plansız kentleşme ile kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması gerekliliğinin çok ağırlıkta olduğu bir ülkede, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) nda faaliyet gösteren bir değerleme sektörünün, Gayrimenkul sektörü ve özellikle de konut sektörünün sağlıklı gelişimine, Sektörün finansmanında çağdaş finansman sistemlerine geçişe, Sektörün kurumsallaşmasına, Mortgage benzeri kredilerde yaşanabilecek krizlerin önlenmesine ve krizlere karşı ekonominin dayanıklılığını artmasına ve dolayısıyla ekonomik kalkınma ve istikrara önemli katkılar sağlayacağı açıktır. Henüz kurumsallaşma aşamasında olan Ülkemiz gayrimenkul değerleme sektörü hızla bu kapasite, yetkinlik ve etkinliğe doğru ilerlemektedir. Basından Haber Dr. TAHSĠN ÖZMEN 3

ABC Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık Anonim ġirketi Yönetim Kurulu BaĢkanı AYġE BAġKAZANCI Ayşe Başkazancı (Yıldırım). 1965 Pülümür de doğdu. Babasının iş durumu nedeniyle ilk ve orta öğrenimini Almanya da tamamladı. 1980 den sonra Türkiye ye yerleşerek, 1983 yılında İTÜ İnşaat Mühendisliği bölümüne girdi. Çok iyi derecede Almanca ve iyi derecede İngilizce bilmektedir. Evli ve 2 çocuk annesidir. Uzun yıllar kamulaştırma bilirkişiliği yaparak sektörde önemli bir deneyime sahip olan ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına da sahip olan kurucumuz Ayşe Başkazancı, sektördeki değişik disiplinlerden gelen gayrimenkul alanında engin deneyime sahip kurucu kadrosu ile SPK, BDDK ile yerli ve yabancı yatırımcılara değerleme ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Özellikle konut finansman sisteminin yürürlüğe girmesi ve değişen ve gelişen inşaat sektörü ve sektörde var olanların yanında sektöre yeni giren yerli ve yabancı yatırımcıların artması ile gayrimenkul değerleme ve danışmanlığın önemini artırmıştır. Artan bu önemin yanında bilimsel, kaliteli ve gerçeği yansıtan değerin önemi de son derece artmıştır. Bu doğrultuda mevcut değerleme ve danışmanlık tecrübesi, yetkin ve deneyimli değerleme uzmanlarının gücünün birleşmesi ile doğan ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi, oldukça riskli ve bir o kadar önemli olan kaliteli ve bilimsel değerleme ve danışmanlık hizmetlerine devam etmektedir. ABC Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin tecrübeli ve eğitimli uzman kadrosu; son yıllarda gayrimenkul sektöründeki hızlı gelişime paralel olarak oluşan güvenilir değerleme ve danışmanlık ihtiyacına cevap vermek hedefiyle bağımsız ve güvenilirlik ilkelerine bağlı olarak, gerçek ve hızlı hizmet anlayışı ile çalışmaktadır. Değişik disiplinlerde lisans ve yüksek lisans eğitimi almış olan uzmanlarımız doğru ve güvenilir kaynaklardan edinilen bilgileri, teknolojik, bilimsel veriler ışığında analiz ederek, tarafsız, kaliteli, Gerçek Değer leri içeren raporlar üretmektedir. Çalışmalarımızda; Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Değerleme Uzmanları Derneği, Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği, Profesyonel Danışmanlar Derneği (DATUP), T.O.B.B. gibi ulusal kurumların mesleki ahlak yaklaşımı ve kuralları ile Uluslararası Değerleme Birliklerinin standartları (IVSC, RICS) referans alınmaktadır. Müşterilerimizin bize olan güveni, ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin en büyük sermayesidir. Bu bakış açısı ile değerleme ve danışmanlık taleplerine çözüm üretmektedir. 4

Uzman Personel Grafiğimiz Gayrimenkul değerleme sektöründe 15 yılı aşkın profesyonel deneyime sahip yönetici kadrosunun tecrübesi ile genç ekibinden aldığı enerjiyi birleştirerek ekspertiz işleri başta olmak üzere, ihtiyaç duyduğunuz tüm gayrimenkul danışmanlığı hizmetlerini sunmaktan mutluluk duyuyoruz. ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. bünyesinde aktif olarak çalışan değerleme uzmanlarının mesleki dağılımları çeşitlilik göstermekle beraber büyük bir bölümünün teknik vasıflı olduğu dikkat çekmektedir. Türkiye genelinde toplam 101 personelden, 21 i kadrolu, 80 i sözleşmeli olarak çalışmalarına devam etmektedir. Sözleşmeli Kadrolu Toplam İnşaat Mühendisi 29 2 31 Mimar 15 4 13 Ziraat Mühendisi 11 2 19 Şehir Plancı 5 2 7 Tapu-Kadastro-Haritacı 10 3 13 Çevre Mühendisi 2 1 3 İşletme 5 2 7 Gemi ve Makine Mühendisi 2 2 4 Maden Mühendisi 1 1 2 Jeoloji Mühendisi 0 2 2 Toplam 80 21 101 ABC Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin tecrübeli ve eğitimli uzman kadrosu; son yıllarda gayrimenkul sektöründeki hızlı gelişime paralel olarak oluşan güvenilir değerleme ve danışmanlık ihtiyacına cevap vermek hedefiyle bağımsız ve güvenilirlik ilkelerine bağlı olarak, gerçek ve hızlı hizmet anlayışı ile çalışmaktadır. Değişik disiplinlerde lisans ve yüksek lisans eğitimi almış olan uzmanlarımız doğru ve güvenilir kaynaklardan edinilen bilgileri, teknolojik, bilimsel veriler ışığında analiz ederek, tarafsız, kaliteli, Gerçek Değer leri içeren raporlar üretmektedir. Çalışmalarımızda; Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Değerleme Uzmanları Derneği, Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği, Profesyonel Danışmanlar Derneği (DATUP), T.O.B.B. gibi ulusal kurumların mesleki ahlak yaklaşımı ve kuralları ile Uluslararası Değerleme Birliklerinin standartları (IVSC, RICS) referans alınmaktadır. 5

ABC GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ. TARAFINDAN 2011 YILINDA YAPILAN ĠġLERDEN BAZILARI FAVORĠ DĠNLENME YERLERĠ A.ġ. (Kemer/Çamyuva) NATURLAND VACATION CLUB ĠN ECO PARK ĠZMĠR DEMĠR ÇELĠK SANAYĠ A.ġ ĠDÇ LĠMAN ĠġLETMELERĠ A.ġ AKDEMĠR ÇELĠK SANAYĠ VE TĠCARET A.ġ.. 6

GAYRĠMENKUL DEĞERLEMESĠNDE KULLANILAN YÖNTEMLER: KarĢılaĢtırma Yöntemi: Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi: Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazın gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir. HABĠTAT ĠSTANBUL YATIRIMLARI SAN. VE TĠC. A.ġ MSB ALBAY KEMAL TÜZÜNER PARK OTEL KIġLASI 7

Maliyet Yöntemi: Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşım oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşmaktadır. Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur. YÜKSEK ÖĞRENĠM KREDĠ VE DAGĠ GĠYĠM SAN.VE TĠC.A.ġ YURTLAR KURUMUANKARA BÖL. MÜD. ARSAN TEKSTĠL TĠC. VE SAN. A.ġ MERKEZ BĠNASI Haberler Değerleme iģlemlerinde sık karģılaģılan sorunlardan biri olan ; Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme ĠĢlemleri İle İlgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne intikal eden taleplerde; Ülke genelinde dikey veya yatay kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapıların; fiili durumları ile tapu kayıtlarının dayanağını oluşturan mimarî projesindeki bağımsız bölüm numaraları veya vaziyet planında gösterilen blokların blok numaraları zaman zaman farklılıklar gösterdiği, bu tür hataların İdarenin işlemlerinden kaynaklanmamasına rağmen, yaşanan sorunlar ile taşra birimlerinin muhatap olduğu, tapu sicilinin temel dayanak belgelerine olan güvenilirliğin zedelendiği ve bu nedenle teşkilatın aslî görevi olan tapu sicillerinin 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu nun öngördüğü şekilde düzenli olarak tutulması ve korunması görevinin tam olarak yerine getirilmesinde zorluklar yaşandığı nedenle; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce 19.09.2011 tarihinde 1721-2011/3 sayılı Bir Genelge Yayınlanmıştır. 8

Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemlerinde İlk Uygulama Yapıldı 6083 sayılı kanunun 9. maddesinin 3. fıkrası ile 30.04.2011 tarih 27920 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 01.08.2011 tarihinde uygulanmasına başlanılan "Yetki Alanı Dışında Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına Usül ve Esaslar Hakkında Yönetmelik" hükümlerince ilk pilot uygulama gerçekleşti. Vatandaşın başvurusuyla İstanbul İli Avcılar Tapu Müdürlüğünde Samsun İli İlkadım Tapu Müdürlüğü yetki sahasında bulunan bir gayrimenkulün satışı yapıldı. Türkiye genelinde uygulamanın yaygınlaştırılması için çalışmalar hızla devam etmektedir. Basından Haber Kaynak: TKGM nin web sayfasından alınmıştır. 9

GAYRİMENKUL DEĞERİNİN BELİRLENMESİ VE KAYIT ALTINA ALINMASI Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi nin (TKMP) Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi ve Kayıt Altına Alınması bileşeni kapsamında, gayrimenkul ile ilgili tüm kamu, özel sektör, ilgili meslek mensupları ve örgütlerinin katıldığı komisyonlar oluşturulmuş, oluşturulan komisyonların hazırlamış olduğu raporlar ve özet rapor kamuoyunu bilgilendirmek amacı ile sunulmuştur. Bu raporun bir bölümü; Veri Toplamada YaĢanan Sorunlar Belediyelerde KarĢılaĢılan Sorunlar Taşınmazların yasal durumu ve fiili durumunun karşılaştırmalı analizi ve varsa aralarındaki farkların incelenmesi açısından plan ve proje bilgileri görülmeden değer tespiti yapmak mümkün değildir. Değerleme sürecinde özellikle yerel yönetimlerden kaynaklanan temel sorunlar aşağıdaki gibi özetlenebilir: Değerlemede taşınmazın cinsinin arazi ve arsa olarak ayrımı ile emlak vergi değeri, taşınmazın çevresinin meskûnluğu ve belediye hizmetlerinden yararlanma dereceleri konusunda yeterli bilgi sağlanmasında önemli sorunlar yaşanmaktadır. Özellikle bazı belde ve ilçe belediyelerinde arsa ve arazi ayrımı ile belediye hizmetlerinden yararlanma derecesinin değerlendirilmesine yönelik olarak verilerin çeşitli nedenlerle hatalı bildirildiğine tanık olunmaktadır. Bu koşullarda teminat, satış ve kamulaştırma amaçlı değerleme işlemlerinde kalite sorunları ile hatalı değerleme raporlarının hazırlanması kaçınılmaz olmaktadır. Yerel yönetimlerden bilgi ve belge temini için rutin ve yaygın bir işlem prosedürü yoktur. Her belediye kendi imkânları doğrultusunda uygulama yapmakta, uzmanlar inceleme yapmak için arşiv dosyasına ulaşmada zaman ve içerik yönlerinden sorunlarla karşılaşmaktadırlar. Belediyelerin keyfi tutumları nedeniyle bazı belediyelerden bilgi almak mümkün olmamakta, ancak mal sahibi aracılığı ile zor da olsa bilgilere ulaşılabilmek mümkün olmaktadır. Bazı belediyelerde proje ve yapı ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi, imar durumu belgesi vb. belgelerin temininde gayrimenkul malikinin emlak borçlarının da ödenmesi halinde bilgi verileceği belirtilmekte olup, bu yaklaşım değerleme sürecini kesintiye uğratmaktadır. Arşiv düzeni sistematiğinin olmaması nedeniyle belediyelerin bir kısmında dosyalar düzensiz olarak tutulmakta ve bu durum taşınmazlara ilişkin evrakların kayıp olmasına neden olabilmektedir. Bilgi ve belgelerin tamamını inceleme imkânı verilmemesi de önemli bir sorun oluşturmaktadır. Belediyelerin bir çoğunda taşınmaza ilişkin dosyaların bütünü gösterilmemekte, sadece proje, ruhsat ve iskân bilgileri sürekli bir mücadele sonucu görülebilmektedir. Yazışmaların bulunduğu dosyalar (yıkım kararı, zabıt tutanağı vb.) genellikle ayrı bir dosyada arşivlenmektedir. Birden fazla dosya olması halinde değerleme yapan kişi bu bilgiden habersiz olup, dosyalarının tamamını inceleme imkânı bulamamaktadır. Değerleme yapan kişi arşiv dosyasını göremediğinden raporunda eksik bilgi sunmak durumunda kalmaktadır. 10

Belediyeler arasında hizmet tarifesinde çok önemli farklılıkların olması, belediyelerde dosya inceleme için ödenmesi istenen ücretlerin encümen kararı ile belirlenmesi, istenen ücretlerin dosya başına 250 TL na ulaşabilmesi, değerleme raporu için müşteri tarafından verilen bedeli aşan ücretin ödenmesine yol açabilmektedir. Bütün belediyelerin uygulamaları gereken standart bir ücret tarifesinin belirlenmesi gerekmektedir. Sektörün diğer paydaşlarına ücretsiz verilen bu hizmetin değerleme uzmanlarına farklı ücretlerle verilmesi, mevzuatta yapılacak değişikliklerle çözümlenmesi gereken bir konudur. Dosya incelemeleri için tüm gün hizmet verilmemesi ve belediyeler arasında farklı uygulamaların yapılması, değerleme araştırma ve raporlama süresini gereksiz yere uzatmaktadır. Bazı belediyelerde her gün, bazılarında haftada bir gün, bazılarında haftada 2 gün dosya ve proje gösterilmesi, hizmetin tamamlanma süresinin uzamasına neden olabilmektedir. İnceleme günlerinde saat uygulamasının da yaygın olduğu görülmektedir. Genelde saat 16.00 dan sonra inceleme izni veren belediyelerde bu saatte yoğun bir kalabalık yaşanmakta ve mesai bitiş saatinin yakın olmasından dolayı uzmanların bir kısmı sıra beklemesine rağmen dosyayı inceleyemeden ilgili belediyeden ayrılmak zorunda kalmaktadır. Belediye arşivlerinde inceleme yapılacak mekânın yetersiz oluşu, proje incelemesi için uygun fiziki ortamın olmaması nedeniyle yapılan teknik inceleme yetersiz/eksik/hatalı olabilmesi kaçınılmaz olmaktadır. Örneğin, proje üzerinde alan hesabı uygun mekân ve ekipmanların olmaması nedeniyle güç koşullarda yapılmaya çalışılmaktadır. Belediyelerde fotoğraf çekilmesine müsaade edilmeyen durumlarda ise kısıtlı bir zamanda alan hesabı yapılmasından dolayı hata oranı artabilmektedir. Planların arşivlenmesine yönelik yasa ve genelge hükümlerinin eksik uygulanması güncel imar planı bilgilerine ulaşmada güçlük yaratmaktadır. Belediyelerde özellikle kat yüksekliği ve yapı nizamına ilişkin plan değişiklerinin pafta üzerinde yapılmadan sadece Belediye Meclis Kararı ile gerçekleştirilmesi, kullanım kararına ilişkin plan değişikliklerinin arşivlenmemesi de bilgiye ulaşmada sorunlara yol açmaktadır. Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde KarĢılaĢılan sorunlar - TKGM tarafından değerleme şirketleri ve uzmanların ilgilisi olduğuna dair yayınlanmış genelge, Tapu Müdürlükleri tarafından farklı yorumlanmaktadır. - Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminin (TAKBİS) değerleme alanında çalışanlara açılmamış olması sorunların çözümünü de engellemektedir. Teknik ve hukuki düzenlemenin ivedi olarak yapılması halinde sektörde yaşanan sorunların büyük bir kısmı çözülmüş olacaktır. - Tapu Müdürlüklerinde proje incelemeleri ve takyidat bakılmasında gün ve saat uygulaması işlemin kesintiye uğramasına neden olmaktadır. TKGM tarafından değerleme ihtiyaçlarını aksatmayacak bir uygulamaya geçilmesi gerekmektedir. - Tapu Müdürlüklerinde bankalar ile firmalar arasında imzalanan sözleşme istenmekte veya mülk sahibi gelmeden takyidat bakılamayacağı belirtilmektedir. - Tapu Müdürlüklerinde proje göstermek için genellikle ileri tarihli gün verilmektedir. Ayrıca mekân olarak projelere bakılmasını sağlayacak fiziki yer sıkıntısı da mevcuttur. 11

- Kadastro müdürlüklerinde, değerleme uzmanının pafta inceleme taleplerinin karşılanması konusunda uygulama birliğinin bulunmadığı görülmektedir. Tapu Müdürlüklerinde bilgi ve belge incelemesi için belirlenen harç tutarının ödemesinin Müdürlük bünyesinde yapılamaması, bu konuda tek bir bankaya ve tapu müdürlüğü bazında da tek bir şubeye yetki verilmesi nedeniyle bankada yaşanan yoğunluk ciddi zaman kaybına ve kaynak israfına neden olmaktadır. Harç yatırma prosedürünün kolaylaştırılması, e-devlet ve internet bankacılığının imkânlarından faydalanılması sağlanmalıdır. Veri Toplamada YaĢanan Sorunların Çözümü Belediyelerde KarĢılaĢılan Sorunların Çözümü - Değerleme çalışmalarının ana unsurlarından olan ve ilgili belediyelerden temin edilmesi gereken, taşınmazların güncel imar durumu, mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve hukuki durumuna ilişkin diğer belgeler ile belediye hizmetlerinden yararlanma, belediye imar ve mücavir alanı sınırları ile ilgili altlıkların teknolojiden de yararlanılarak dijital ortama aktarılması ve internet üzerinden değerleme uzmanlarının kullanımına sunulması için gereken teknik ve yasal altyapı çalışmalarının tamamlanması gerekmektedir. - Veri aktarımının gecikmesi ihtimaline karşı değerleme uzman ve uzman adayı olarak çalışan kişilerin belediyelerde bu belgeleri inceleyebilmelerine yönelik uygulama birliği sağlanmalıdır. Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde KarĢılaĢılan Sorunların Çözümü - TAKBİS bilgilerinin, değerlemenin taraflarına açılması için gereken teknik ve yasal altyapı çalışmaları yapılmalıdır. - Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde tutulan taşınmaz kayıtlarında (TAKBİS) aşağıdaki düzenlemeler yapılmalı ve tapu senetleri üzerinde aşağıdaki bilgiler görülecek şekilde değişiklikler, yenilemeler/düzeltmeler yapılabilmelidir. Rasyonel değerleme için gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi için gerekli bilgi temini ve yasal altyapı oluşturulması zorunludur. Bu kapsamda; - Tapu kayıtlarında kullanım türüne ve niteliğine ilişkin bilgiler yer almalıdır. - Tapu kayıtlarında yer alan ilçe ve mahalle bilgileri güncellenmeli, bilgilerin geçmişi ile bugünkü durumunu kapsayan karşılaştırmalı bir liste yaratılabilmelidir. Tapu kayıtlarında posta adresi ve posta kodu yazılmalıdır. - Tapu kayıtlarda taşınmazın yapım yılına ilişkin bilgiler yer almalıdır. - Tapuda işlem gören taşınmazın tüm işlem tarihleri ve işlem türlerine erişim sağlanmalıdır. 12

- Bağımsız bölümlerin brüt yüzölçümü ile net kullanım alanı ve diğer eklenti alanlarının tapu kayıt ve belgeleri üzerinde yer alacak şekilde düzenlenmesi gereklidir. Bahsi geçen sistemin sağlanabilmesi için mimari projelerde yazılacak tapuya işlenecek alanlarla ilgili düzenleme getirilmesi, taşınmazların oda sayısı ve kullanım alanına ilişkin bilgi yer alması için bu bilgilerinin kat irtifakı sırasında hazırlanacak formatta ve standartları belli çizelge olarak getirilmesi sağlanmalıdır. Ancak yasal olarak yapılacak standardizasyonun illerin imar yönetmeliklerin üzerinde olması gereklidir. -Bu değişiklikler ancak yeni yapılan binalarda TAKBİS kayıtları yenilendikçe sağlanabilecektir. Daha hızlı sonuç alabilmek için alım-satım sırasında taraflara değerleme raporu ibraz etmeleri zorunluluğu getirilerek değerleme raporu ile bu bilgilerin daha kısa sürede belgelenmesi ve tapuda kayıt altına alınması da sağlanabilir. Değerleme raporlarında taşınmazların imar mevzuatı açısından durumu belirtildiğinden değerleme raporlarından bu amaçla da yararlanılabilir. -Taşınmazın malikine ödenen değer kaybı ile ilgili tazminatlar ile tesis edilen irtifak hakkı ile ilgili ödenen bedeller mutlaka tapu kütüğünde yer almalı ve bu veriler değerleme işleminde kullanılabilmelidir. - Adrese dayalı kayıt sistemi verileri, tapu ile uyumlu hale getirilmeli ve kullanıma sunulmalıdır. - Kadastro çalışmaları taşınmazın fiziki ve geometrik özelliklerinin yanı sıra taşınmazın niteliklerini ve değerine etki edebilecek unsurları da içermelidir. Kaynak: TKGM nin web sayfasından alınmıştır. ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. çalışanları 13

ABC GAYRĠMENKUL DEĞERLEME EĞĠTĠM PROGRAMLARI Kurs Yeri : TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Ankara Merkezi Eğitim Salonları, Çankaya Üniversitesi, ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Mebusevleri şirket Merkezinde ve İstanbul Beşiktaş Şubemizde; Kurs Kodu ve Adı : ABC2011-3: Değerleme Uzmanlığı- (Banka Raporları Yazım ilkeleri) eğitimi. Kurs Ġçeriği ve Genel Amacı : Kurs, ilgilenen tüm işletmelerde istihdam olanağı sağlamak adına hazırlanmış bir içeriğe sahiptir. Kursun genel amacı, finans sektörüne yazılan değer tespit raporu (ekspertiz raporu) yeterliliğine sahip eleman yetiştirmektir. Bu kursu bitiren kursiyer; mezun olduğu, tamamladığı lisans eğitimi ile ilgili bankalara/ SPK Lisanslı Firmalara ve çözüm ortağı firmalarına rapor hazırlayacak düzeye gelmektedir. Kazanılacak Yeterlilikler Ġstihdam Alanları ve Nitelikleri : Çalıştığı iş yerlerinde raporlama konusunda rapor dilini ve yazım kriterlerini öğrenir. Kurs Katılım Belgesi alır. %70 üzeri başarı sağlayanlara eğitim sertifikası verilir. : Raporlamanın temel olduğu tüm iş alanlarında istihdam edilebilir, SPK Lisanslı Firmalarında çok kolay iş bulabilir. Öğretim Yöntem ve Teknikleri : Program tüm yönleriyle kursiyerlere aktarıldıktan sonra, raporlama teknikleri uygulamalı olarak anlatılmaktadır. Kursiyerler raporlama sürecinde gerekli teknikler hakkında uygulamalı bilgi ve beceriye sahip olmaktadır. Ölçme ve Değerlendirme : Kurs süresi sonunda, kursiyerlerin bilgi ve beceri düzeylerini ölçmek ve değerlendirmek amacıyla yazılı ve sözlü sınav yapılmaktadır. Öğretim Elemanı : ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetimince atanacaktır. Sertifika, katılım belgesi, öğle yemekleri ve çay kahve servisi kurs ücretine dahildir. Katılımcı Kriterleri : Kurs katılımcıların üniversite mezunu olması gerekmektedir. Kursun Süresi : Haftada 3 gün (3 x 8 saat) 24 saat olarak belirlenmiştir. Cumartesi+Pazar+Pazartesi Kurs Ġçeriği : Eğitim Programı-Yasal Düzenlemeler-Katılımcılar ve Yöneticiler Değerlendirme Soruları-Görüşmeler -Örnek Sorular -Örnek UDES ve Örnek Banka Raporu-Değerlendirme ve Anket Formu Diğer Açıklamalar : Tüm istihdam alanlarında raporlama son derece önem kazanmış olup, bu eğitim iş bulma imkânı sağlamaktadır. 14

Ġstanbul konut piyasası ile ilgili sektörel haberler: REIDIN.com-GYODER in İstanbul için yaptığı araştırmaya göre; yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, Ekim ayında bir önceki aya göre %2,54 oranında artış; geçen yılın aynı dönemine göre ise %9,04 oranında artış gerçekleşmiştir. Ekim ayında REIDIN.com-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, İstanbul Avrupa yakasında yer alan markalı konut projelerinde %1,56 oranında; İstanbul Asya yakasında yer alan markalı konut projelerinde %2,92 oranında artmıştır. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Asya yakasındaki projeler Avrupa yakasına kıyasla 10,1 puan fazla artış göstermiştir. Ekim ayında REIDIN.com-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 1+1 daire tipinde %4,17 oranında; 2+1 daire tipinde %2,65 oranında; 3+1 daire tipinde %2,27 oranında ve 4+1 daire tipinde ise %1,42 oranında artmıştır. Ekim ayında REIDIN.com-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre, 51-75 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %3,17 oranında; 76-100 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %2,34 oranında; 101-125m2 büyüklüğe sahip konutlarda %1,42 oranında; 126-150 m2 büyüklüğe sahip konutlarda %2,97 oranında; 151 m2 ve daha büyük alana sahip konutlarda ise %2,95 oranında artmıştır. Daire Tipi 2011 Ekim Ayı Endeks Değeri Bir Önceki Aya Göre Gelişme Hızı (%) Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Gelişme Hızı (%) Endeksin Başlangıç Dönemine Göre Gelişme Hızı (%) 1+1 112.5 4.17% 7.94% 12.50% 2+1 116.4 2.65% 11.88% 16.40% 3+1 112.4 2.27% 8.16% 12.40% 4+1 107.4 1.42% 6.21% 7.40% Kaynak: GYODER 15

Basında abc gayrimenkul değerleme ve danıģmanlık a.ģ. YAYIN ORGANI Mayıs - Haziran 2011 Gayrimenkul Türkiye Dergisi KONU ABC Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ Gayrimenkul danışmanlığı ve değerleme hizmetlerini aynı çatı altında toplayarak, müşterilerine bilimsel, kaliteli, hızlı ve güvenilir çözümler sunuyor... YAYIN ORGANI Ocak - Nisan 2011 Girişimci Kadın Dergisi KONU ABC Gayrimenkul Ayşe Başkazancı Son zamanların gözde mesleklerinden olan gayrimenkul değerleme uzmanlığı alanında yaptığı hem bilimsel hem de ticari çalışmalarla başarılarını devam ettiren ABC Gayrimenkul Danışmanlığı sahibi ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ayşe Başkazancı ile bir söyleşi gerçekleştirdik YAYIN ORGANI KONU Haziran 2010 Immobilienbewertung in der Türkei (Almanya) Sahibi: ABC A.Ş. adına; Ayşe BAŞKAZANCI Yazı İşleri Müdürü: Dipl.-Ing. Ayşe Başkazancı, Studium an der Technischen Hochschule in Istanbul,Llizensierte verantwortliche Bewertungsfachfrau (SPK) Vorstandsvorsitzende und Gründerin der Immobilienbewertungs- und Beratungsunterhmen ABC AG mit Sitz in Ankara An verschiedenen Verbänden und Organisationen Mitgliedschaften Seit 16 Jahren Erfahrung im Bereich Immobilien, Planung, Konstruktion, Bauleitung sowie Projektmanagement Referentin und Ausbilderin. ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Ankara : İller Sok. No: 1/2 Mebusevleri / Ankara Tel. 0 312 215 33 23 - Faks. 0 312 215 24 64 İstanbul: Cihannüma Mah. Abbas Ağa Sok. No: 9/6 Beşiktaş / İstanbul Tel. 0 212 261 01 11 Faks: 0 212 258 40 73 abc@abcgdd.com www.abcgdd.com- www.abcgdd.com.tr Fethi AKSU Kasım 2011 e-değerleme Baskı Tarihi: Yayın Türü: Yönetim Adresi: Yaygın süreli 3 ayda bir yayınlanır. ISSN:2146-7234 İller Sok. No:1/2 Mebusevleri-Tandoğan/ANKARA Tel: 0312 215 33 23 Fax: 0312 215 24 64 Yayın Kurulu: Tahsin ÖZMEN, Özcan BAŞKAZANCI, Ceren BAŞKAZANCI, Mehmet ÖVEZ, Gül TERZİ, Müşerref AKSU ABC Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. Her hakkı saklıdır. Ücretsizdir. Baskı: Birlik Matbaası 16