Konut Sektörü Genel Değerlendirme ve Öneriler Nisan 2014

Konut Sektörü Genel Değerlendirme ve Öneriler Nisan 2014

Ekonomik Görünüm Türk Lirası'nın değer kaybı, bu durumun önümüzdeki dönemde enflasyon üzerinde yaratacağı baskı, faizlerde meydana gelen artış ve en önemlisi küresel ekonomideki olumsuz gelişmeler, 2014 yılında ülkemiz büyümesinde duraksama ve hatta küçülme riskini artırmaktadır. Bu gelişmeler istihdamı da olumsuz etkilemektedir. 2012 yılında %9'un altına indirmeyi başardığımız işsizlik oranı 2013 yılı sonlarına doğru tekrar %10 civarına yükselmiş bulunmaktadır. Özellikle 2014 yılı başında yaşanan ekonomik gelişmeler sonrasında firmaların küçülme tedbirlerine yönelebileceği ve istihdam kayıplarının artabileceği düşünülmektedir. Ülkemizin içinden geçtiği bu dönemde büyüme ve istihdama katkı yapan sektörlere yönelik bazı tedbirler alınması, ekonomik büyümenin sürdürülmesi ve istihdam kayıplarının önlenmesi için büyük önem taşımaktadır. Bu çerçevede ihmal edilmemesi gereken sektörlerin başında da inşaat ve konut sektörü gelmektedir. 2

İnşaat Sektörü 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 6,46,5 5,0 5,4 5,5 5,85,8 5,9 5,2 5,7 5,85,75,8 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Q3 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 4,9 5,5 5,9 5,9 5,9 6,1 6,3 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 7,0 6,9 6,9 2011 2012 2013Q3 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Ocak 09 Nisan 09 Temmuz 09 Ekim 09 Ocak 10 Nisan 10 Temmuz 10 Ekim 10 Ocak 11 Nisan 11 Temmuz 11 Ekim 11 Ocak 12 Nisan 12 Temmuz 12 Ekim 12 Ocak 13 Nisan 13 Temmuz 13 İnşaat Sektörünün GSYİH'deki Payı (%) İnşaat Sektörünün İstihdamdaki Payı (%) İnşaat Sektöründe İstihdam (Bin Kişi) İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı %5,8'dir. İnşaat sektörü kendisine mal ve hizmet üreten 250 ye yakın alt sektörü beslemekte ve gayri safi yurt içi hasılaya bu sektörler üzerinden dolaylı olarak da büyük bir katkı yapmaktadır. İnşaat sektörü, beslediği alt sektörler hariç, istihdamın yaklaşık %7 sini sağlamaktadır. Bu oran yaklaşık 1,7 milyon kişiye denk gelmektedir. İnşaat sektörü kalifiye olmayan ve iş bulma zorluğu çeken işgücü grubunun en yoğun istihdam edildiği sektörlerden biridir. Bina inşaatlarının %75'ini konut inşaatları oluşturmaktadır. Dolayısıyla inşaat sektörü ile konut sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Konut sektörünün büyümesi veya küçülmesi neredeyse birebir inşaat sektörüne yansımaktadır. Konut üretiminde kullanılan ürünlerin %90'ı yerli üretim olup, cari açık yaratmayan başlıca sektörlerden biridir. Konut sektöründeki her %1'lik büyüme, sadece inşaat sektöründe doğrudan yaklaşık 13 bin kişinin istihdam edilmesini sağlamakta, buna ilave olarak da tekstil, mobilya, beyaz eşya ve benzeri pek çok sanayi dalında çalışanlarla birlikte toplam 25 bin kişiye istihdam yaratmaktadır. 3

Konut Satışları Ocak ve Şubat Ayı Konut Satışları Toplamı TÜRKİYE İSTANBUL Eli Türü 2013 2014 Fark Birinci El İpotekli 32.383 25.562-21% Diğer 46.301 52.667 14% Toplam Birinci El 78.684 78.229-1% İkinci El İpotekli 41.348 30.543-26% Diğer 55.931 61.464 10% Toplam İkinci El 97.279 92.007-5% Genel Toplam 175.963 170.236-3% Eli Türü 2013 2014 Fark Birinci El İpotekli 8.261 6.497-21% Diğer 8.314 9.028 9% Toplam Birinci El 16.575 15.525-6% İkinci El İpotekli 8.998 6.975-22% Diğer 11.633 12.110 4% Toplam İkinci El 20.631 19.085-7% Genel Toplam 37.206 34.610-7% 6

Kentsel Dönüşüm Fırsat mı Tehdit mi? 31.05.2012 tarihinde yasalaşan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm için çok önemli kolaylık ve teşvikler getirmiştir. Yasa sonrasında sadece İstanbul'da 17 farklı bölge riskli alan olarak ilan edilmiş ve bu bölgelerde yaklaşık 140.000 adet yeni konut üretimi için süreç başlamıştır. Yine sadece İstanbul'da 2013 yılının ilk sekiz ayında 20.000'den fazla konut için riskli yapı raporu alınmış ve bu binaların yıkılıp yeniden yapılmasına başlanmıştır. Bu sayıya her ay ortalama 3.000 adet konutun ilave olduğu tahmin edilmektedir. Yine İdare tarafından İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yaklaşık 250.000 adet konutu barındıracak rezerv alanlar ilan edilmiş durumdadır. Ayrıca yine İstanbul'da Cendere Vadisi, Kartal, Maltepe ve Ataşehir bölgelerinde vizyon projeleri olarak tanıtılan projelerde toplam 90.000 adet konutun planlaması yapılmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinin finansman şekline baktığımızda, hemen hemen tüm projelerin finansmanının yeni yapılacak konutların satışına endekslendiği görülmektedir. Kabaca ifade etmek gerekirse, emsal artışı yapılarak yıkılan bir konutun yerine iki konut yapılması, bunlardan birinin mevcut hak sahiplerine verilmesi ve ikincisinin satışından gelecek para ile tüm inşaatın finanse edilmesi planlanmaktadır. Ancak pazara arz edilecek bu miktardaki konutun istenen fiyatlardan alıcı bulması mümkün bulunmamaktadır. Bu projelerin planlandığı şekilde hayata geçmesi halinde konut arzında büyük bir artış ve konut fiyatları üzerinde büyük bir baskı meydana gelecektir. Böyle bir baskı pek çok firmayı zor durumda bırakabileceği gibi, yarım kalan projelerde binlerce alıcının da mağdur olmasına neden olabilir. 7

Sorunlar - Öneriler Konut Sektörü Üzerindeki Vergi Yükü KDV Tapu Harçları Damga Vergileri Kamu Arazilerinin Özel Sektöre Satışı Konut Alıcılarının Desteklenmesi 8

Örnek Bir Konut Projesinde Karlılık ve Vergi Yükü Proje Bilgileri Konut Adedi 100 Ortalama Konut Alanı (m2) 120 Toplam Konut Alanı (m2) 12.000 m2 Satış Fiyatı (TL) 3.000 m2 İnşaat Maliyeti (TL) 1.200 Arsa Sahibi Hasılat Payı 40% Brüt Kar (Vergiler Hariç) TL Yüzde Hasılat 36.000.000 100% İnşaat Maliyeti 14.400.000 40% Arsa Sahibi Payı 14.400.000 40% Brüt Kar 7.200.000 20% Konut sektörü üzerindeki vergi yükünü gösterebilmek için 100 konutluk örnek bir proje gerçekleştirildiği varsayılmıştır. Ortalama 120 m2'lik konutlar ile toplam proje alanı 12.000 m2 olarak kabul edilmiştir. Geliştirici firma arsa sahibine arsası karşılığında %40 hasılat payı vermeyi taahhüt etmiştir. Konutlar 3.000 TL/m2 fiyatla satılırken genel giderler dahil toplam maliyet 1.200 TL/m2 kabul edilmiştir. Böylece 36 milyon TL hasılatın %40'ı arsa sahibine ödenirken, yine %40'ı inşaat maliyetini karşılamakta ve brüt kar %20 olmaktadır. Bu projede ortaya çıkacak vergiler şu şekildedir: Arsa sahibi ile yapılan anlaşmanın damga vergisi, noter harcı, tapu harcı, Konut alıcıları ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi, noter harcı, Yüklenicilerle yapılan sözleşmelerin damga vergileri, Belediyeye ödenen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni harçları, Arsa sahibinden firmaya arsa tapusunun devri, firmadan alıcılara konut tapularının devrinde ödenen tapu harçları, Arsa tapusundan kat irtifakına ve sonrasında kat mülkiyetine geçişte ödenen tapu harçları, Başlangıçta ödenip ancak inşaat bittiğinde iade alınabilen KDV tutarının finansman maliyeti ve ayrıca iade alınamayan KDV tutarı. 9

Örnek Bir Konut Projesinde Karlılık ve Vergi Yükü Yapılan İşlem ve Bu Nedenle Ödenen Vergi TL Yüzde Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin damga vergisi 136.512 0,38% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin noter harcı 32.544 0,09% Arsa sahibiyle yapılan hasılat paylaşımı sözleşmesinin tapuya şerh harcı 98.352 0,27% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi 341.280 0,95% Alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmelerinin noter harcı 100.000 0,28% Yüklenicilerle yapılan müteahhitlik sözleşmelerinin damga vergisi 136.512 0,38% Belediye harçları (ruhsat, iskan, vizeler, tesisat vb.) 480.000 1,33% Tapunun geliştirici firmaya devrinde ödenen tapu harcı 576.000 1,60% Kat mülkiyetine geçişte tapu cins tashihi harcı 15.655 0,04% Tapunun nihai alıcılara devrinde ödenen tapu harcı (satıcı payı) 720.000 2,00% Proje boyunca ödenen emlak vergileri 180.000 0,50% Katma değer vergisinin finansman maliyeti 622.080 1,73% İade alınamayan KDV alacağı 570.240 1,58% Firmanın Toplam Vergi Yükü 4.009.175 11,14% Firma'nın proje boyunca yüklendiği vergiler (kurumlar vergisi hariç) %11 Alıcı'nın ayrıca ödediği vergiler: Tapu Harcı %2 KDV %1, %8 veya %18 KDV oranı %18 olduğunda, projenin hasılatının toplam %31'i kadar vergi ödenmektedir. 10

Genel Durum Konut sektöründe kamuya aktarılan paylar nedeniyle işlem maliyetleri %14 ila %31 arasında artmaktadır. İşlem maliyetleri içerisinde önemli yere sahip olan damga vergisi, sözleşme yapmayı ve dolayısıyla kayıtlı ekonomiyi değil, sözleşme yapmamayı ve dolayısıyla kayıtdışı ekonomiyi teşvik etmektedir. Dolaylı vergi düzeylerine yükseltilen tapu harcı oranları, işlem maliyetlerini %4 oranında artırırken, gerçek satış bedelinin beyan edilmesini önlemektedir. %1,6 lık pazar payına sahip Konutder üyeleri, sözleşme yükümlülüklerine uymak suretiyle damga vergisini öderken, satış bedelini de gerçek değeri üzerinden beyan etmek suretiyle tapu harcını öderken, pazarın %87,7 sine sahip diğer konut üreticileri çoğunlukla damga vergisinden kaçınmak amacıyla sözleşme düzenlemezken, tapu harcını düşük ödemek için de gerçek satış bedelini beyan etmemektedir. Bu durum, vergisel yükümlülüklerine riayet eden üyelerimiz ile diğer konut üreticileri arasında üyelerimiz aleyhine rekabet dezavantajına neden olurken, hakim üreticilerin doğru vergilendirilememesi suretiyle de Hazine nin aleyhine sonuç doğurmaktadır. 11

Genel Durum Damga vergisinden kaçınmak amacıyla sözleşme düzenlenmemesi ve tapu harcını az ödemek için satış bedelinin düşük gösterilmesi, bir taraftan katma değer vergisi matrahının düşük gösterilmesi suretiyle eksik hesaplanmasına, diğer taraftan gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının aşındırılması suretiyle kurumlar vergisi ödenmemesi veya olması gerekenden çok düşük ödenmesine neden olmaktadır. Damga vergisi ve tapu harcı oranlarındaki yüksek oranlı indirimlerin, damga vergisi gelirlerinde azalmaya neden olmayacağı gibi, KDV ve kurumlar vergisindeki gelir artırıcı etkisiyle Hazine nin daha fazla gelir elde etmesini sağlayacağı değerlendirilmektedir. İşlem maliyetlerinin bu suretle azaltılması, işlem hacminin artması suretiyle de Hazine nin gelir artışına neden olacaktır. 12

KDV Karmaşası KDV ORANI? Konutun Net Alanı 150 m2'den Küçükse Konutun Net Alanı 150 m2'den Büyükse Büyükşehirdeyse Büyükşehirde Değilse Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alansa Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alan Değilse İnşaat Lüks veya Birinci Sınıfsa İnşaat Lüks veya Birinci Sınıf Değilse Arsanın Değeri 500 TL'den Küçükse Arsanın Değeri 500 TL 1.000 TL Aralığındaysa Arsanın Değeri 1000 TL'den Büyükse %1 %1 %8 %18 %1 %1 %18 13

Vergide Adalet Soru 1: Anadolu'da 120 m2 büyüklüğündeki bir konutu 100.000 TL'ye satın alan bir vatandaş 1.000 TL KDV öderken, Ankara'da yine 120 m2 büyüklüğündeki bir konutu 500.000 TL'ye satın alan diğer bir vatandaş ne kadar KDV öder? A) 5.000 TL B) 20.000 TL C) 40.000 TL D) 90.000 TL Soru 2: Ankara'da 5 katı pahalı ev alan vatandaşın 90 kat fazla KDV ödemesi adil midir? 14

KDV Önerimiz Katma değer vergisinde arsanın metrekare birim vergi değerine göre konutun %8 ve %18 oranlarında KDV ye tabi tutulması, kapsama giren konutların fiyatlarını %7 ve %17 oranında artırmıştır. Emlak vergisi metrekare birim değerlerinin hesaplanma yöntemi ve halihazırdaki değerleri, uygulamanın son derece adaletsiz olmasına neden olmaktadır. Son ekonomik gelişmelerle birlikte, ekonomik beklentilerin de kötüleştiği ve talep piyasasının da daralacağı dikkate alındığında, KDV oranlarındaki %7 ve %17 lik artışa neden olan düzenlemenin de talebi ciddi şekilde azaltacak etkiye sahip olduğu aşikardır. Bu nedenle, konutta KDV oranları açısından İVEDİLİKLE bu kararname öncesine dönülmesi, yani sadece metrekare ölçütüne göre oran uygulamasına geri dönülmesi büyük önem arz etmektedir. 15

KDV Önerimiz Konut üretiminde temel maliyetlerden olan arsalar için KDV oranının %1 e düşürülmesi, nihai vergilemeyi etkilemeyeceğinden vergi gelirlerinde bir azalmaya neden olmayacak, ancak verginin konut üreticileri üzerindeki finansman yükünü ortadan kaldıracaktır. İndirimli oranda satılan konutlara yönelik yüklenilen KDV tutarlarının iadeye konu edilememesine yönelik İdarede oluşan görüş, KDV sistematiği içerisinde vergiyi indirim ve iade yoluyla telafi etmesi gereken üyelerimiz üzerinde çok ciddi vergi yükü bırakılmasına neden olmaktadır. Ortak alanlar, çevre düzenlemesi gibi sosyal olarak teşvik edilen alanlara yönelik KDV tutarlarının, KDV Kanununda herhangi bir engel olmamasına, hatta iade alınabileceğine yönelik hüküm olmasına karşın iade alınamaması durumu düzeltilmelidir. 16

Tapu Harçları Son yıllarda gelir idaresi yılsonunda maktu vergi tutarlarını artırırken, nisbi vergi oranlarını da artırmaya başlamıştır. Tapu harcı oranı 2009 yılında binde 15 iken, önce binde 16,5'e ardından binde 20'ye çıkartılmıştır. Konut geliştiren firmalar arsa alırken ayrı, konut satarken ayrı tapu harcı ödemekte, mükerrer bir şekilde bu vergiye tabi olmaktadır. Bu oran sıradan bir vatandaş açısından da çok yüksektir. Enflasyonun %6-7 olduğu ve %5 ve altının hedeflendiği ülkemizde alım satımda alıcı ve satıcının toplam %4 oranında tapu harcı ödemek zorunda kalmakta, parasının değerini korumak için ev alan vatandaşlar daha alırken bir yıllık getirisini kaybetmektedir. Yaptığımız analizler tapu harcından kaçınmak için uygulamada işlemlerin gerçek değerinin yaklaşık üçte biri düzeyinde beyan edildiğini göstermektedir. Bu da alınması gereken verginin üçte ikisinin alınamaması anlamına gelmektedir. 17

Tapu Harçlarına Dair Önerimiz İşlemleri kayıt altına almak adına tapuda yapılan her satışta SPK lisanslı değerleme şirketlerinden değerleme raporu alınması ve asgari olarak bu değerin beyan edilmesi zorunlu tutulabilir. Halihazırda yapılan satışların yarıya yakını banka kredisi kullanılarak yapılmakta ve bankalar tarafından bu rapor hazırlatılmaktadır. Ancak bu rapor bankada kalmakta, tapu müdürlüğüne yansımamaktadır. Bankalar tarafından hazırlatılan raporlar tapu müdürlüğüne de verilmeli, banka kredisi kullanılmadığı durumlarda da alıcı veya satıcı bu raporu yaptırarak tapu müdürlüğüne sunmalıdır. Mevcut durumda tapu müdürlüğü konutun belediyece takdir edilen emlak değerini referans almakta, satış bedelinin bu değerin altında olmaması gerekmektedir. Ancak bu değerler sokak bazında belirlendiğinden konutun değerini doğru yansıtması da mümkün olmamaktadır. Bizzat ilgili konut için hazırlanacak değerleme raporunun referans alınması çok daha doğru olacak, satış bedellerinin gerçeğe yakın beyan edilmesini ve tapu harçlarının doğru şekilde hesaplanmasını sağlayacaktır. Bu yolla işlemlerin gerçek değerinden beyanı sağlandığında, tapu harçları da binde 20'den binde 1'lere indirilmelidir. Proje aşamasında yapılan satışlarda, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte hazırlatılan değerleme raporu dikkate alınmalıdır. (Projeden 300.000 TL'ye satılan bir konut teslim tarihinde 400.000 TL değere ulaşabilmektedir. Teslim tarihindeki değer üzerinden tapu harcı alınması haksız olacaktır.) 18

Damga Vergisi Konut sektörü diğer hiçbir sektörde olmayan bir şekilde yoğun sözleşmeler yapılmasını gerektiren bir sektördür. Neredeyse tüm alışlar ve satışlar sözleşme ile yapılmaktadır: Arsa alım sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımı sözleşmeleri, Müteahhitlik sözleşmeleri, Konut alıcılarıyla yapılan satış vaadi sözleşmeleri Gelir idaresi son yıllarda tapu harçlarına benzer şekilde damga vergisi oranlarını da artırma yoluna gitmiştir. 2009 yılında damga vergisi oranı binde 7,5 iken bu oran önce binde 8,25'e ve ardından binde 9,48'e çıkmıştır. Firmalar aynı proje için üç kere binde 9,48 damga vergisi ödemek zorunda kalmaktadır. 19

Damga Vergisi Önerimiz Arsa alım sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri dahil), müteahhitlik sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi oranı kira mukaveleleri için olduğu gibi binde 1,89 olarak belirlenmelidir. Böylece kira mukaveleleri için belirlenen oran emsal alınarak, gayrimenkul sektörü üzerindeki aşırı damga vergisi yükünün normalleşmesi sağlanacaktır. 20

Kamu Arazilerinin Özel Sektöre Satışı TOKİ, mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. TOKİ aynı zamanda Hazineye ait arsa ve araziler ve Hazine adına tescil edilecek arsa ve arazilerin mülkiyetini bedelsiz olarak devralabilmektedir. Diğer yandan TOKİ mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler, tahmin edilen bedelin altında kalmamak kaydıyla, TOKİ tarafından takdir olunacak bedel üzerinden iştiraki olan Emlak Konut GYO ya satılabilmektedir. TOKİ'nin yukarıda sayılan yetkilerini orta ve dar gelir gruplarına yönelik konutlar üretecek tüm firmalara arazi temin etmek için de kullanması, bu segmentteki arz açığının giderilmesinde önemli bir rol oynayacaktır. TOKİ tarafından böyle bir adım atılması ve Emlak Konut GYO ile aynı şart ve koşullarda olmak üzere özel sektör firmalarının da TOKİ'den arsa satın alabilmesi mümkün olursa, orta ve dar gelir gruplarına yönelik konutlar üretmek cazip hale gelecek ve ülkemizde dar ve orta gelir gruplarının konut sahibi olabilmesi için çok büyük bir adım atılmış olacaktır. Aksi durumda, bir yanda kentsel dönüşüme sağlanan teşvikler dururken, özel sektör firmalarının dar ve orta gelir gruplarına yönelmeleri mümkün olmayacak, bu segmentteki ihtiyaç bütünüyle TOKİ üzerinde büyük bir yük olarak kalmaya devam edecektir. 21

Konut Talebinin Desteklenmesi 2009 yılının ikinci çeyreğinde olduğu gibi geçici bir süre için de olsa tapu harçlarında ve KDV'de indirim yapılması piyasada bir hareketlilik sağlayacak, alımları artırarak firmaların birikmiş ancak satılmamış konut stoklarını eritmelerini sağlayacaktır. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışın olumsuz etkilerini azaltmak adına, konut kredisi faizlerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi (en azından 2014 yılı içinde ödenen faizlerin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi) Konut alımı nedeniyle bireysel emeklilik sisteminden çekilen tutarlar için daha düşük stopaj uygulanması da talebe pozitif katkı yapacaktır. 22

Alınacak Tedbirlerin Büyüme ve İstihdama Katkısı Eylem Şekli İnşaat Sektörüne Etkisi GSYİH'ya Etkisi İstihdama Etkisi Mevcut vergiler aynen korunursa İnşaat sektörü %5 küçülür. Tek başına inşaat sektöründeki küçülme GSYİH'yı %1 küçültür. İnşaat ve ilgili sektörlerde istihdam 125.000 adet azalır. KDV, Tapu Harcı ve Damga Vergisi'nde düzeltme yapılırsa İnşaat sektörü %5 büyür. Tek başına inşaat sektöründeki büyüme GSYİH'yı %1 büyütür. İnşaat ve ilgili sektörlerde istihdam 125.000 adet artar. Konut kredisi faizleri gelir vergisi matrahından indirilebilirse İnşaat sektörü %10 büyür. Tek başına inşaat sektöründeki büyüme GSYİH'yı %2 büyütür. İnşaat ve ilgili sektörlerde istihdam 250.000 adet artar. 23