Gayrimenkul Sertifikası İhracı Bilgilendirme Notu TOKİ Makro İnşaat A.Ş. Talep Toplama 29-30-31 Mart 2017 27.03.2017
Özet Bilgiler Halka Arz Bilgileri İhraççı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) Yüklenici Makro İnşaat Ticaret A.Ş. Aracılık Yöntem i En İyi Gayret Aracılığı Talep Toplam a Sabit Fiyatile Talep Toplama Halka Arza Konu Proje Park Mavera III Proje Büyüklüğü 126.400 m² Halka Arz Büyüklüğü Birim Alan 33.703 m² Pay Sayısı / Adet 3.370.410 Toplam Parasal Büyüklük / TL 143.242.425 Ek Satış Birim Alan 22.587 m² Pay Sayısı / Adet 2.258.736 Toplam Parasal Büyüklük / TL 95.996.280 Tahsisat Grupları Yurtiçi Bireysel 50,0% Yurtiçi Kurumsal 50,0% Planlanan Talep Toplam a Tarihleri 29-30-31 Mart 2017 Önemli Tarihler Proje Başlangıcı 12.01.2017 Borsada İşlem Görm e (Tahm ini) 5.04.2017 Asli Edim Kullanım Süresi Sonu 7.10.2019 30 Ay Proje Bitiş Tarihi 6.12.2019 32 Ay Asli Edim İfa Süresi Sonu 6.02.2020 34 Ay Borsada Son İşlem Tarihi 2.04.2020 1.093 Gün Vade Sonu 6.04.2020 36 Ay Tali Edim İfa Tarihi 6.04.2020 1.097 Gün Asli Edim Kullanım Süresi 05.04.2017-07.10.2019 Tali Edim İfa Süresi 08.10.2019-06.04.2020 Asli Edim İfa Süresi 06.12.2019-06.02.2020
Özet Bilgiler 2013 yılında yenilenen tebliğ sonrasında gerçekleşecek olan ilk Gayrimenkul Sertifikası ihracı Vakıf Yatırım liderliğinde gerçekleştirilecek. İhraççı olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığı nın öncülüğünde halka arz edilecek sertifikaya konu projenin yüklenici firması ise Makro İnşaat tır. Sertifikaya konu projede inşaatın tamamlanması TOKİ güvencesi altındadır. Halka arzı gerçekleştirilecek sertifika TOKİ ve Makro İnşaatın arsa karşılığı gelir paylaşımı yönetimiyle hayata geçirdiği Park Mavera III (Başakşehir-Kayaşehir Bölgesi) projesinde bulunan 3 blok (Ek satış gerçekleşirse 5 blok) üzerinde oluşturulmuştur. Toplam 11 Blok, 723 Daire ve 31 ticari üniteden oluşan projenin B2/C2/D2 blokları sertifikaya konu edilmiştir. 218 daireye denk gelen sertifikalarda pay sayısı 3.370.410 adettir. Pay başına değerin 42,50 TL olduğu halka arzda elde edilecek toplam gelir 143.242.425 TL dir. Her bir pay yaklaşık olarak 1 metrekare birimin 100 de birine denk gelmektedir. EK satış halinde C1/D1 blokları da sertifikaya konu olacaktır. Ek satışa sunulacak paylara karşılık gelen daire sayısı 135 adettir. Ek satışta 2.258.736 adet pay ihraç edilecek olup 95.996.280 TL lik fon toplanacaktır. Sertifika ihracına konu bağımsız bölümler ve ihraç sonunda elde edilecek fonlar yönetim ve denetimleri kamuya geçmiş olsa dahi amacı dışında tasarruf edilemez (Haczedilemez, teminat gösterilemez vb.). İhraçta elde edilen fon inşaatın ilerleyişine paralel olarak etap etap yüklenici şirketin kullanımına açılır. Her yatırımcı izahnamede detayları belirtilmiş olan sayıda sertifikayı toplayarak arzu ettiği daireyi alabilir (Asli edim). Asli edimde talep edilecek bağımsız bölümler için zaman önceliği bulunmaktadır (İlk talep eden ilk alır). Vade sonunda aslime edime konu olmamış bağımsız bölümler izahnamede belirtilen süre ve yöntemlerle (Açık artırma, ihale vb.) satışa sunularak elde edilen gelir sertifika sahiplerine payları oranında dağıtılır (Tali Edim). Bu yöntemlerle halen satımı gerçekleşmemiş bağımsız bölümlerin SPK tarafından belirlenecek fiyat üzerinden ihraççı tarafından geri alınması zorunludur.
Gayrimenkul Sertifikası ve Süreç
Asli-Tali Edim Süreci Gayrimenkul sertifikaları inşa edilecek veya edilmekte olan bir projenin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetlerdir. Yatırımcılara sertifika biriktirerek konut sahibi olma veya gayrimenkul değer artışından sertifika aracılığıyla faydalanma fırsatı veren sertifikalar aynı zamanda Borsa İstanbul da işlem görecek ve yatırımcılara ikincil piyasada likidite imkanı sunacaktır. ASLİ EDİM SÜRECİ Her yatırımcı izahnamede detayları belirtilmiş olan sayıda sertifikayı toplayarak arzu ettiği daireyi alabilir (Asli edim). Yatırımcı hedeflediği bağımsız bölüm(daire) için izahnamede belirtilmiş olan gerekli sayıdaki sertifika adedine ulaşınca yatırım kuruluşuna hangi bağımsız bölümü istediğini belirterek başvuruda bulunur. Yatırım kuruluşu ise talebi TOKİ ye bildirir. Asli edimde talep edilecek bağımsız bölümler için zaman önceliği bulunmaktadır (İlk talep eden ilk alır). Eğer ilgili bölüm satılmış ise talep 2 gün içerisinde reddedilir. Eğer talep karşılanırsa yatırımcı kendisine gelen davet sonrasında 10 gün içerisinde sözleşmeyi imzalayarak asli edimi gerçekleştirilir. Kat mülkiyeti tesis edilmesi sırasında oluşan vergi, tapu, alım, altyapı abonmanlık, katılım bedelleri ve sair maliyetlerin yatırımcı payına düşen kısımları yatırımcılar tarafından ödenir. TALİ EDİM SÜRECİ Asli edim kullanım süresi içinde asli edim talep etmeyen (Ev alacak kadar sertifikası olmayan veya yeterli sertifikası olduğu halde ev almak istemeyen) tüm yatırımcıların tali edim talep ettikleri kabul edilir. Vade sonunda aslime edime konu olmamış bağımsız bölümler izahnamede belirtilen süre ve yöntemlerle satışa sunularak elde edilen gelir sertifika sahiplerine payları oranında dağıtılır. Tali edime konu dairelerin satışı konusunda ekspertiz değeri taban fiyat olmak üzere en az 1 kez açık artırma yapılır. Açık artırmada satışı tamamlanmayan daireler olması durumunda ihraççı (TOKİ) son 3 ayda oluşan ortalama fiyattan (SPK kararıyla-fiyat sağlıklı değilse yapılacak ekspertiz değeri) bu daireleri almakla yükümlüdür. Sertifikaya konu tüm daireler satıldıktan sonra elde edilen fon tali edim ifa tarihinde sertifikaları oranında yatırımcılara pay edilir.
Takvim 5 Nisan 2017 Tahmini İşlem Görme 6 Aralık 2019 Proje Bİtiş 6 Şubat 2020 Asli Edim İtfa Son Gün AY 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 12 Ocak 2017 İnşaat Başlangıç Asli Edim Kullanım Süresi (30 Ay) Vade & Borsada İşlem Görme Periyodu (36 Ay) Asli Edim İfa Süresi (2Ay Tali Edim İfa Süresi (6Ay) 6 Nİsan 2020 Tali Edim İtfa Son Gün
Proje Mavera III Başakşehir (Makro İnşaat A.Ş.)
Makro İnşaat A.Ş. 2004 yılında kurulan şirket 2008-2011 yılları arasında taahhüt işleri ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı yöntemleriyle Ergene Vadisi, Merkez Kayaşehir, Mavera Başakşehir, Bahçetepe İstanbul gibi projeleri hayata geçirmiştir. 2013 yılı sonrasında şirket arsa satış karşılığı ve arsa geliştirme projeleri ile Mavera Sarayları, Park Mavera I, Park Mavera II projelerini hayata geçirmiştir. Şirketin 2014 yılı hasılatı 845 Milyon TL, 2015 hasılatı 514 Milyon TL, 2016 yılı hasılatı ise 666 Milyon TL olmuştur.
Mavera III Projesi Proje Başakşehir/Kayaşehir Bölgesinde bulunmaktadır. İlgili bölgede İbn-i Haldun Üniversitesi, Şehir Hastanesi (8 farklı hastane 2.682 yatak kapasitesi), Botanik Park gibi projelerin yapım çalışmaları devam etmektedir. 9 Bloktan oluşan Projenin B2/C2/D2 bloklarındaki 218 daire ilgili sertifikaya konu edilmiştir. Ek satış halinde C1 ve D1 blokları (135 daire) da sertifikaya konu olacaktır. Sertifikaya konu gayrimenkullerin herhangi bir şekilde sertifika dışı satımı söz konusu değildir.
İhraç Edilecek Gayrimenkul Sertifikalarının Nominal Değeri ve Adedi Hakkında Bilgi Daire fiyatlarının, ortalama desimetrekare fiyatlarına tam olarak bölünebilecek şekilde belirlendiği durumlar için, I. Gayrimenkul sertifikasına konu gayrimenkullerin toplam brüt metrekaresi hesaplanır (A). II. III. IV. Konu gayrimenkullerin şerefiye dahil toplam fiyatları hesaplanır (B). Şerefiye dahil fiyat toplamları, toplam brüt metrekareye bölünerek gayrimenkul sertifikasına konu gayrimenkullerin ortalama metrekare fiyatı hesaplanır ; B/A=4.250 TL. Ortalama metrekare fiyatı 100 e bölünerek sertifikaya konu gayrimenkuller için ortalama desimetrekare fiyatı hesaplanır (OdM = 42,50 TL) V. Her bir dairenin fiyatı ortalama desimetrekare fiyatına bölünerek her bir daire için toplanması gereken sertifika adedine ulaşılır (Daireler ve fiyatları hakkında detayla izahnamede yayınlanmıştır). Böylece şerefiyesi yüksek daireler için daha fazla sertifika gerekecekken, şerefiyesi düşük olanlar için daha az sertifika gerekecektir. VI. İhraca konu sertifikaların nominal değeri ise ortalama desimetrekare fiyatı olan 42,50 TL dir.
İhraç Bilgileri İHRAÇ DETAYI Blok Daire Sayısı 2+1 3+1 4+1 Toplam Gelir (TL) Toplam m² Ortalama TL/ m² Ortalama TL/ dm² Sertifika Adedi B2 82 80,00 2,00 0,0 48.701.685 10.956 4.445 44,45 1.145.922 C2 68 14,00 30,00 24,0 54.103.350 12.541 4.314 43,14 1.273.020 D2 68 41,00 27,00 0,0 40.437.390 10.207 3.962 39,62 951.468 TOPLAM 218 135 59 24 143.242.425 33.704 4.250 42,50 3.370.410 EK SATIŞ Blok Daire Sayısı 2+1 3+1 4+1 Toplam Gelir (TL) Toplam m² Ortalama TL/ m² Ortalama TL/ dm² Sertifika Adedi C1 68 14 30 24 56.282.580 12.541 4.488 44,88 1.324.296 D1 67 41 26 0 39.713.700 10.046 3.953 39,53 934.440 TOPLAM 135 55 56 24 95.996.280 22.587 4.250 42,50 2.258.736 EK SATIŞ DAHİL TOPLAM Blok Daire Sayısı 2+1 3+1 4+1 Toplam Gelir (TL) Toplam m² Ortalama TL/ m² Ortalama TL/ dm² Sertifika Adedi Genel Toplam 353 190,00 115,00 48 239.238.705 56.290 4.250 42,50 5.629.146
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI İLE İLGİLİ VERGİLENDİRME ESASLARI Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarını ilgilendiren temel vergisel hususlar aşağıdadır. Tapu Harcı: Gayrimenkul Sertifikası biriktirerek asli edim talep eden yatırımcılar söz konusu gayrimenkule ilişkin tapu işlemleri yapmaları durumunda tapu harcı ödemeleri gerekecektir. Tapu harçları 15 Mart 2017 tarihinde yapılan düzenleme ile %2 den %1,5 a çekilmiştir. Söz konusu düzenleme 30 Eylül 2017 tarihine kadar geçerlidir. Tapu harcı hesaplanmasına baz teşkil edecek matrah için Maliye Bakanlığı ve ilgili kuruluşların yönergeleri esastır. KDV Ödemesi: Gayrimenkul Sertifikasına konu Park Mavera III Projesinde dairelerin tamamı için %1 KDV söz konusudur. KDV hesaplanmasına baz teşkil edecek matrah için Maliye Bakanlığı ve ilgili kuruluşların yönergeleri esastır. Yukarıda belirtilen vergiler dışında kalan gayrimenkul sertifikası alım-satım kazancı, BSMV ve diğer tüm vergi unsurlarında; vergi oranlarının hesabı ve matrah belirlemede ilgili mercilerce düzenlenen veya düzenlenecek olan mevzuat hükümleri geçerli olacaktır.
Mustafa Keçeli mustafa.keceli@bmd.com.tr Bizim Menkul Değerler A.Ş Araştırma Bölümü Email : arastirma@bizimmenkul.com.tr Telefon : 0216-547-13-00 Önemli Uyarı Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan bilgiler Bizim Menkul Değerler A.Ş. (BMD) tarafından okuyucuyu bilgilendirme amacı ile BMD nin güvenilir olduğunu düşündüğü yayımlanmış bilgilerden ve veri kaynaklarından derlenerek hazırlanmıştır. Kullanılan bilgilerin hatasızlığı ve/veya eksiksizliği konusunda BMD hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. BMD Araştırma raporları şirket içi ve dışı dağıtım kanalları aracılığıyla tüm BMD müşterilerine eşzamanlı olarak dağıtılmaktadır. Ayrıca, Burada yer alan tahmin, yorum ve tavsiyeler dokümanın yayınlandığı tarih itibariyle geçerlidir. BMD Araştırma Bölümü daha önce hazırladığı ya da daha sonra hazırlayacağı raporlarda bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerden farklı ya da bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerle çelişen başka raporlar yayınlayabilir. Çelişen fikir ve tavsiyeler bu raporu hazırlayan kişilerden farklı zaman dilimlerine işaret ediyor, farklı analiz yöntemlerini içeriyor ya da farklı varsayımlarda bulunuyor olabilir. Böyle durumlarda, BMD nin bu raporlardaki tavsiye ve görüşlerle çelişen diğer BMD Araştırma Bölümü raporlarını okuyucunun dikkatine sunma zorunluluğu yoktur. BMD ve ilişkili olduğu firmalar bu raporda adı geçen pay senetlerinde pozisyon sahibi olabilir ve/veya raporun yayınlanma tarihinden sonra işlem yapabilir. Ayrıca yatırımcılar bu raporda adı geçen şirketlerle BMD ve/veya diğer ilişkili firmalarının iş ilişkisi içerisinde olabileceğini kabul ederler. Bu çalışma kesinlikle tekrar çıkarılmak, çoğaltılmak, kopyalanmak ve/veya okuyucudan başkasına dağıtılmak üzere hazırlanmamıştır ve BMD Araştırma Bölümü nün izni olmadan kopyalanamaz ve çoğaltılıp dağıtılamaz. Okuyucuların bu raporun içeriğini oluşturan yatırım tavsiyeleri, tahmin ve hedef fiyat değerlemeleri de dahil olmak üzere tüm yorum ve çıkarımların, BMD Araştırma Bölümü nün izni olmadan başkalarıyla paylaşmamaları gerekmektedir. BMD bu araştırma raporunu yayınlamaya, müşterilerine ve gerekli yatırım profesyonellerine dağıtmaya yetkilidir. BMD Araştırma Bölümü gerekli olduğunu düşündüğünde düzenli olarak yatırım tavsiyelerini güncellemekte ve temel analize dayalı araştırma raporları hazırlamaktadır. Bununla birlikte, bu çalışma herhangi bir hisse senedinin veya finansal yatırım enstrümanlarının alımı ya da satımı için BMD ve/veya BMD tarafından direk veya dolaylı olarak kontrol edilen herhangi bir şirket tarafından gönderilmiş bir teklif ya da öneri oluşturmamaktadır. Herhangi bir alım-satım ya da herhangi bir enstrümanın halka arzına talepte bulunma kararı bu çalışmaya değil, arz edilen yatırım aracı ile ilgili kamuya duyurulmuş ve yayınlanmış izahname ve sirkülere dayanmalıdır. BMD ya da herhangi bir BMD çalışanı bu raporun içeriğindeki görüş ve tavsiyelere uyulması sebebiyle doğabilecek doğrudan ya da dolaylı herhangi bir zarar ya da kayıpla ilgili olarak sorumlu tutulamaz.
TEŞEKKÜRLER