KARARIN ÖZÜ: Kartal, Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği. TEKLİF: Plan ve Proje Müdürlüğü'nün 07.09.2017 tarih, 2017/26765 sayılı teklifi. BAŞKANLIK MAKAMI'NA İlgi: a)22/06/2017 tarih 30196 kayıtlı dilekçe. b)03/04/2017 tarih 15410 kayıtlı dilekçe. c)28/04/2017 tarihli ve 11123 sayılı yazımız. d)10/04/2017 tarihli ve 21362969-310.01/394628-1311-69064 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı. e)26/05/2017 tarihli ve 11255029-310.01.04-E.20170270658 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısı. İlgilisi tarafından hazırlanıp, ilgi (a) dilekçe ile Müdürlüğümüze sunulan; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu, Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parselin, 04.07.2007 Onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı'nda K3 Yoğunluklu (600 ki/ha) Konut Alanı ve bu doğrultuda hazırlanan 19.04.2013 Onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı'nda Park Alanında kaldığı görülmektedir. İlgi (a) ve (b) dilekçeler ile ilgilisi tarafından hazırlanan, Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parsele ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine ilişkin ilgi (a) dilekçe ekinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü görüşü ilgi (d) yazı ile de İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü Müdürlüğümüze iletilmiştir. Ayrıca İlgi (c) yazımız ile İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünden görüş istenmiş olup ilgi (e) yazı ile kurum görüşü Müdürlüğümüze ulaşmıştır. İlgi (a) dilekçe ekinde sunulan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı ile;"istanbul İli, Kartal İlçesi, Yukarı Mahallesi G22a14b2b pafta eski 2274, yeni 11132 ada, 261 parsel "Park Alanı" nda kalmakta iken, 5/A/3, 0.20-0.40/1.75 yapılanma koşullarında "Konut Alanı"na alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölç. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili Müdürlüğümüz görüşü talep edilmektedir. Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlanına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarında, "UA (Uygun Alan)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Bu 1
haritalara ait açıklama raporunda; "UA" lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda, kaya ortamlarında sık çatlaklıkırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şey stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalıdır. Bu gibi yerlerde gerekli önlemler alınmalı ve tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir. Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği jeolojik bakımdan uygun görülmektedir." şeklinde görüş bildirilmiştir. İlgi (a) dilekçe ekinde sunulan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü yazısı ile; "İlgi (a) yazıda; İstanbul İli, Kartal ilçesi, Yukarı Mahallesi, G22a14b2b pafta, (eski 2274) yeni 11132 ada, 261 sayılı parselin 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı'nda "K3 Yoğunluklu Konut Alanı"nda, 19.04.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı'nda ise "Park Alanı"nda kalmakta olduğu belirtilmektedir. Bahse konu 386 m²'lik G22a14b2b pafta, (eski 2274) yeni 11132 ada, 261 sayılı parselin 04.07.2007 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı doğrultusunda "Park Alanı"ndan çıkartılarak, yapılaşma şartları; 5/A/3, 0.20-0.40/1.75 olan "Konut Alanı"na alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan tadilatı hususunda kurum görüşümüz sorulmaktadır. Söz konusu plan tadilatı teklifinin dosyasında yapılan inceleme sonucu; yürürlükte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na sadık kalınması komisyonumuz görüşüdür." şeklindeki bilgisi alınmıştır. İlgi (d) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı ile;"ilgi talebe yönelik tapu bilgisi, mevcut durum meri imar plan durumu başlıkları altında gerçekleştirilen incelemeler neticesinde hazırlanan ulaşım görüşü; plan değişikliği teklifinin oluşturacağı ulaşım talebi ve trafik yükünün mevcut planlanan ulaşım sistemlerine etkisinin değerlendirilmesini kapsamaktadır. Teklife konu parsel güneybatı yönünden meri planda 11.00m genişliğinde planlanmış olan Ak Sokaktan cephe almaktadır. Parsel ayni zamanda mevcutta kullanılan ancak parselin yer aldığı kısım meri planda planlanmamış olan 8.00m'lik Fıstıkağacı Sokakta kalmaktadır. 2
Teklif parselin cepheli olduğu yollar üzerinde Müdürlüğümüz çalışmaları kapsamında UTK-UKOME Kararlı proje ya da planlama çalışması bulunmamaktadır. Plan açıklama raporunda "1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar arasında uyumsuzluk söz konusu olup, alt ölçekli imar planları üst ölçekli imar planlama aykırı olamayacağından arazi kullanım kararlarının alt ölçekli uygulama imar plonları ile değiştirilmesi mümkün değildir." denilmektedir. 1/5.000 ölçekli nazım imar planları leke niteliğinde olup bu plana göre hazırlanan uygulamaya dönük olan 1/1.000 ölçekli plana göre Park Alanında kalan teklife konu parselin, TAKS 0.20-0.40, KAKS:1.75 yapılanma şartına sahip Konut Alanına alınmasının bölgesel Ulaşım aksları üzerinde ilave talep yaratarak trafik yoğunluğunu arttıracağı tespit edilmiştir. ULAŞIM KARARI: Kartal ilçesi_ Yukarı Mahallesi. G22A14B2B pafta. eski 2274 (yeni 11132) ada. 261 parselin 04.07.2007 t.t'li 1/5.000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında K3 Konut Alanında, 19.04.2013 t.t.'li 1/1.000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama imar Planında Park Alanında kaldığı belirtilerek iki plan arasındaki uyumsuzluğun giderilmesi amacıyla parselin Park Alanından TAKS: 0.20-0.40, KAKS: 1.75 yapılanma koşullarında Konut Alanına alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli plan tadilatı teklifi; 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planları leke niteliğinde olup bu plana göre hazırlanan uygulamaya dönük olan 1/1000 ölçekli plana göre Park Alanında kalan teklife konu parselin, TAKS: 0.20-0.40, KAKS: 1.75 yapılanma şartına sahip Konut Alanına alınmasının bölgesel ulaşım aksları üzerinde ilave talep yaratarak trafik yoğunluğunu arttıracağı tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır." bilgisi tarafımıza iletilmiştir. İlgi (e) İstanbul Su Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü yazısında ise; "Kartal ilçesi, Yukarı Mahallesi (İdaremiz veri tabanında Karlıktepe Mahallesi olarak gözükmektedir), 11132 (E:2274) ada, 261 parselin park alanından konut alanına alınmasına ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı teklifine idaremiz görüşü talep edilmektedir. Plan değişikliği sahası yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında kalmaktadır. Parsel sınırı içerisinden mevcut Ǿ100 mm DF içmesuyu ile Ǿ300 mm MBB atıksu şebeke hatlarımız geçmekte olup ana kale hatlarımız ve kolektörlerimiz dışında, yeri değişmesi talep edilen, altyapı tesislerimiz bulunması halinde; bu tesislerin, deplase bedellerinin karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair, proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin idaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir. Netice olarak, söz konusu 1/1000 ölçekli plan tadilatı teklifinin yukarıda belirtilen hususlara uyulması şartıyla ilgili belediye tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesi halinde idaremizce esas alınmasında sakınca bulunmamakta 3
olup mezkur alana ait mevcut altyapı tesislerimizi gösterir paftalar yazımız ekinde gönderilmektedir. Yapılacak uygulama çalışmalarında, idaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafınıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir." görüşü tarafımıza iletilmiştir. Müdürlüğümüzce yapılan incelemede; İlgi (a) dilekçe ile Müdürlüğümüze sunulan; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifine konu Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parselin batısında yer alan ifraz sınırının kaldırılıp aynı yapılanma koşulları ile Park Alanından Konut Alanına dahil edildiği ve parselin doğu sınırından itibaren yeni bir ifraz hattı çizilerek geriye kalan park alanından ayrışması talep edilmekte olup gerekçe olarak plan açıklama raporunda ; "Parselin evveliyatına bakıldığında; 25.02.1972 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal İmar Planında söz konusu parsel kısmen konut, kısmen de yol alanında kalmaktadır İptal edilen 23.06.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Nazım İmar Planında K3 yoğunluklu Konut Alanında, 19.09.2006 onanlı 1/1000 Ölçekli Kartal Güneyi Uygulama İmar Planında Park Alanında kaldığı görülmektedir. Üst ölçekli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan kararlarına göre söz konusu parsel hep K3 yoğunluklu Konut Alanında kalmakta iken; 1972 onanlı plan dışında münferit tarihlerde onanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında Park alanında bırakılmıştır. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar arasında uyumsuzluk söz konusu olup, alt ölçekli imar planları üst ölçekli imar planlarına aykırı olamayacağından, arazi kullanım kararlarının alt ölçekli uygulama imar planları ile değiştirilmesi mümkün değildir. Fiili durumda yolda kalan parsel imar yolunun devamlılığının ve diğer yollarla bağlantısının mümkün olmadığı göz önünde bulundurularak 19.04.2013 Onanlı 1/1000 Ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı'nda yol alanı olarak düzenlenemediğinden park alanı olarak düzenlenmiştir. Parselin hemen yakınında Şehit Rıdvan Çelik Parkı bulunmaktadır. Parselin imar planında park alanında kaldığı, uzun süredir park alanı olarak düzenleme yapılmadığı, kamulaştırılmadığı, taşınmazda inşaat yapma olanağı bulunmadığı ve hemen yakınında park alanı bulunması sebepleriyle; parsel sahipleri mağdur edilmiştir. Eski 2274, yeni 11132 ada, 261 parseldeki Park Alanının 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planı kararı olmaması, kadastral ve fiili olarak mevcut olmaması, hemen yakınında Şehit Rıdvan Çelik Parkı, Bulgaristan-Varna Parkı, Yıldız Sokak Yanı ile Çayırbaşı Sokak Yanı Parklarının bulunması ve Anayasa Mahkemesinin imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki belirsizliğin kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan bir sınırlama yapamaz' kararı, parselde park olarak imar düzenlenmesinin yapılamayacağı yönünde olmasından bahisle parsel Park Alanından çıkarılarak, üst ölçekli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan 4
kararlarına uygun olarak 5/A /3, 0.20-0.40/1.75 yapılaşma şartlarında Konut Alanına dönüştürülmüştür." ifadeleri sunulmaktadır. Teklif Plan Notlarında ise; " 1. Plan Değişikliği Onama Sınırı G22-a-14-b-2-b pafta, eski 2274, yeni 11132 ada, 261 parsel sınırıdır. 2. Plan Değişikliği Onama Sınırı içindeki alan Konut alanıdır. 3. Konut Alanında Yapılaşma şartları; 5/A /3, 0.20 0.40/1.75'dir. 4. Uygulama aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan görüş alınacaktır. 5. Açıklanmayan hususlarda meri plan hükümleri ve meri İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. " denilmektedir. Söz konusu 11132 (E: 2274) ada, 261 parselin, 25.02.1972-26.05.1992 onanlı 1/1000 ölçekli Kartal İmar Planında, çoğunlukla İmar Yolunda, kısmen Park Alanında, kısmen Ayrık Nizam, 0.15-0.25/1.25 yapılaşma şartlarında Konut Alanında kalmakta olduğu tespit edilmiş olup halihazırda parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmadığı tespit edilmiştir. Talep edilen plan değişikliği teklifi için şartlı uygun kurum görüşleri bulunmakta olup ilgi (d) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısındaki "1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planları leke niteliğinde olup bu plana göre hazırlanan uygulamaya dönük olan 1/1000 ölçekli plana göre Park Alanında kalan teklife konu parselin, TAKS: 0.20-0.40, KAKS: 1.75 yapılanma şartına sahip Konut Alanına alınmasının bölgesel ulaşım aksları üzerinde ilave talep yaratarak trafik yoğunluğunu arttıracağı tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır." ifadeleri ile uygun görüşü verilmediği belirtilmektedir. İlgi (a) ve (b) dilekçelere konu Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, mer'i Nazım İmar Planı açısından uygun olmakla birlikte 14.06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Uygulama İmar Planı başlıklı 24. maddesi 3 no'lu hükmünde "Uygulama imar planlarında, bölgenin ihtiyacına yönelik çocuk bahçesi, yeşil alan, otopark, cep otoparkı, yol boyu otopark, durak cebi, aile sağlık merkezi, mescit, karakol, muhtarlık, trafo gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarını artırıcı küçük alan gerektiren fonksiyonlar ayrılabilir ve bu fonksiyonların konulması nazım imar planına aykırılık teşkil etmez." ifadeleri ile plan değişikliğine konu alanın mevcut durumundaki Uygulama İmar Planı ile Nazım İmar Planı arasındaki fonksiyon farklılığının yönetmelik açısından bir sakınca 5
barındırmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca İmar Planı Değişiklikleri başlıklı 26. maddesi 2 no'lu "İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz." hükmüne aykırı olduğu da görülmektedir. Konunun yukarıda aktarılan bilgiler ışığında incelenerek, 5216 sayılı yasanın 7b. ve 14. Maddesi ile yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Meclise havalesini arz ederim. RAPOR : İmar Komisyonu'nun 22.09.2017 tarih, 64 sayılı raporu. BELEDİYE MECLİS BAŞKANLIĞI'NA KARTAL; KONUNUN ÖZÜ: Kartal, Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin görüşülmesi. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: İlgili gündem maddesi görüşülmüş olup; Plan değişikliği talebi komisyonumuzca uygun bulunmamıştır. Yüce Meclisin Onayına Arz Olunur. (İmar Komisyonu Başkanı ve Üyeler.) SONUÇ : Kartal, Yukarı Mahallesi, 11132 (E:2274) ada, 261 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ile ilgili teklifin İmar Komisyonu Raporu doğrultusunda REDDİNE Kartal İlçe Belediye Meclisi'nin 2017/EKİM AYI TOPLANTILARI'NIN 06.10.2017 TARİHLİ 3.BİRLEŞİMİNDE OYBİRLİĞİ İLE KARAR VERİLDİ. ALİ EKBER ŞAHİN BELEDİYE MECLİSİ 1.BAŞKAN VEKİLİ MEHMET TİRGİL MECLİS KATİBİ HALİL ŞENER MECLİS KATİBİ GÖRÜLDÜ.../... /2017 OP. DR. ALTINOK ÖZ BELEDİYE BAŞKANI 6