ÇANAKKALE İLİ, AYVACIK İLÇESİ, KÜÇÜKKUYU BELDESİ, GÖKÇETEPE MAHALLESİ, HACIMUSTAFA TEPESİ MEVKİİ, I17-D-17-C-3-C, I17-D-22-B-2-B PAFTA, 263 ADA-11 PARSELE AİT 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Hazırlayan Hüseyin UZUN Şehir Plancısı Küçüksu Mah.Tekçam Cad.Söğütlü İş Mrk.No:4/7 ALTINOLUK TEL:0 533 641 14 59 MAİL:altinoluk_planlama@hotmail.com
1. İçindekiler 2. PLANLAMA ALANININ KONUMU...4 Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu;...4 Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar ;...6 3. PLAN HİYERARŞİSİ...6 Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları;...6 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı;... 10 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ;... 10 4. PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR:... 11 Plan Değişikliğine Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu;... 11 5. ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI:... 15 Fiziksel Yapı:... 15 Depremsellik Durumu:... 15 İklim:... 16 Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı:... 17 Bölgenin Yağış Dağılımı:... 17 Bölgenin Rüzgâr Dağılımı:... 17 Eş Yükselti ve Eğim Durumu:... 17 Yapı Yasaklı Alanlar:... 17 Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı:... 17 Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı:... 17 Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı:... 17 Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri:... 18 Mülkiyet Durumu ve Analizi:... 20 6. SENTEZ... 22 7. PLAN TEKLİFİ... 22 Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı;... 22 Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar;... 23 6.3 Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu;... 24 8. PLAN NOTLARI... 25 ALTINOLUK PLANLAMA 2
Şekiller Dizini: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Şekil 1:Planlama Alanına Ait Uydu Görüntüsü...4 Şekil 2:Plan Teklifi Uydu Görüntüsü...5 Şekil 3:Ayvacık İlçesi Sınırları...6 Şekil 4:Planlama Alanın Çevre Düzeni Planı İçerisinde Kaldığı Alan...7 Şekil 5: I17 Nolu Çevre Düzeni Planı Pafta Örneği...8 Şekil 6:Çevre Düzeni Planı Lejant Örneği...9 Şekil 7:Planlama Alanının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İçerisinde Kaldığı Alan... 10 Şekil 8:Planlama Alanının Mevcut Uygulama İmar Planı İçindeki Yeri... 11 Şekil 9:Deprem Haritası... 16 Şekil 10:Türkiye İklim Bölgeleri... 16 Şekil 11:Küçükkyu Beldesinde Yaşayan Nüfusun Bölge İçindeki Dağılımı... 18 Şekil 12:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri... 19 Şekil 13:Planlama Alanı Bağlantı Yolları Uydu Görüntüsü... 19 Şekil 14:306 ada, 11 parsele ait tapu örneği... 20 Şekil 15:Harita Plan Örneği... 21 ALTINOLUK PLANLAMA 3
2. PLANLAMA ALANININ KONUMU Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu; İmar Planı Değişikliğine konu olan alanlar, Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükuyu Beldesi, Gökçetepe Mahallesi, Hacımustafa Tepe Mevkii, I17-d-17-c-3-c, I17-d-22-b-2-b imar paftasında mülkiyeti Er Elektronik Sanayi ve Ticaret A.Ş adına kayıtlı, 263 ada-11 parsele ait yaklaşık 1 129,70 m2 lik alanı kapsamaktadır.(şekil 1) 263 ada, 11 parsel Şekil 1:Planlama Alanına Ait Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 4
Şekil 2:Plan Teklifi Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 5
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar; Planlama alanı Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi sınırları içerisinde I17-d- 17-c-3-c, I17-d-22-b-2-b nolu imar paftasında yer almakta olup, yönetimsel açıdan Küçükkuyu Belediyesi sınırları içinde kalmaktadır. Şekil 3:Ayvacık İlçesi Sınırları 3. PLAN HİYERARŞİSİ Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları; Planlama alanının da içinde bulunduğu Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı, Bakanlık Makamının 20.08.2014 tarih,13549 sayılı Olur u ile onaylanmıştır. 20.08.2014 tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi ALTINOLUK PLANLAMA 6
1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 05.06.2015 tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. Plan değişikliğine konu olan alan, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı içerisinde I17 nolu Çevre Düzeni Planı paftasında Yerleşme Alanları içerisinde tanımlanmış olan Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmektedir. 1/100 000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Notlarının 8.Yerleşme Alanları maddesinin 8.1.1.4 nolu bölümünde Kentsel Yerleşme Alanları içerisinde konut, ticaret, turizm ve yeşil Alanların yer alabileceği belirtilmiştir. 8.1.1.4. KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDA, KONUT ALANLARI İLE EĞİTİM TESİSLERİ, SAĞLIK TESİSLERİ, AÇIK VE KAPALI SPOR ALANLARI, YEŞİL ALANLAR, KAMU KURUM ALANLARI, TRAFO VB.GİBİ SOSYAL, KÜLTÜREL VE TEKNİK ALT YAPI ALANLARI İLE TİCARET ALANLARI, KÜÇÜK SANAYİ SİTESİ ALANLARI, TURİSTİK TESİS ALANLARI, KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI V.B. GİBİ ÇALIŞMA ALANLARI YER ALABİLİR. Planlama Alanı Şekil 4:Planlama Alanın Çevre Düzeni Planı İçerisinde Kaldığı Alan ALTINOLUK PLANLAMA 7
Şekil 5: I17 Nolu Çevre Düzeni Planı Pafta Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 8
Şekil 6:Çevre Düzeni Planı Lejant Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 9
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı; Planlama alanını oluşturan 263 ada, 11 parsel 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı içerisinde I17-d-17-c, I17-d-22-b nolu imar planı paftasında yer almakta olup, Turizm Alanı olarak görülmektedir. Şekil 7:Planlama Alanının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İçerisinde Kaldığı Alan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ; Plan teklifine konu taşınmazlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde I17-d-17-c- 3-c, I17-d-22-b-2-b nolu imar plan paftasında yer almaktadır. Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılan Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Gökçetepe mah., Hacımustafa Tepe Mevki, 263 ada, 11 parsel nolu taşınmaz mevcut Uygulama İmar Planı içerisinde Ayrık Nizam-İki Kat (A-2) TAKS:0,20 KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu konut alanı olarak görülmektedir. ALTINOLUK PLANLAMA 10
Şekil 8:Planlama Alanının Mevcut Uygulama İmar Planı İçindeki Yeri 4. PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR: Plan Değişikliğine Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu; SONUÇLAR VE ÖNERİLER Bu rapor; Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, HacıMustafa Mevkiinde bulunan 1/1000 ölçekli İ17d-17c-3c ve İ17d-22b-2b nolu hali hazır harita paftasında sınırları belirtilen, 263 ada, 11 nolu parsele ait alanın fonksiyon değişikliğinden dolayı yeniden değerlendirilmesi amacıyla imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu olarak hazırlanmış, söz konusu rapor Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 13.11.2015 tarihinde onaylanmıştır. İnceleme alanı, 1.129,70 m2 olup, Er Elektronik San. Ve Tic. A.Ş. adına tapuludur. Çalışma alanında Gemar Mühendislik tarafından Afet İşleri Genel Müdürlüğü nce 25.04.2002 tarihinde onaylanan imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda inceleme alanı yüksek eğim nedeniyle Önlemli Alan (Ö.A.) olarak belirlenen alan içerisinde kalmaktadır. İnceleme alanında, herhangi bir yapılaşma bulunmamakta olup, turizm tesis alanı olarak yapı yapılması planlanmaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 11
Bu rapor, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı(M.P.G.M.) 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgesi gereğince, Format-3 e uygun olarak hazırlanmıştır. 1. Çalışma alanı Küçükkuyu Belediyesi sınırları içinde bulunmakta olup, çalışma alanı 1/1000 ölçekli imar planında konut alanında kalmaktadır. 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği (plan hükümlerinde değişiklik), 71 sayılı 08.09.2006 tarihinde Çanakkale İl Genel Meclisi tarafından onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, 26 sayılı 06.03.2007 tarihinde Küçükkuyu Belediye Meclisi tarafından onaylanmıştır. Çalışma alanında her hangi bir yapılaşma bulunmamakta olup, arsa niteliğindedir. İnceleme alanı çevresinde, tek katlı betonerme yapı mevcuttur. Çalışma alanında, Gemar Mühendislik tarafından 25/04/2002 tarihli imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporu hazırlanmış olup, yüksek eğim nedeniyle Önlemli Alan (Ö.A.) olarak belirlenen alan içerisinde kalmaktadır. Çalışma alanı için plana esas yer bilimsel etüt veya 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler dolayısıyla alınacak tedbirler ve yapılacak yardımlara dair kanunun 2. Maddesi kapsamında Bakanlar Kurulunca alınmış herhangi bir Afete maruz bölge kararına rastlanmamıştır. İnceleme alanında taşkın sahası, sit alanı ve koruma bölgelerine ilişkin alınmış bir karara rastlanmamıştır. 2. İnceleme alanının jeolojisini Alt Miyosen yaşlı Küçükkuyu Formasyonu oluşturmaktadır. İnceleme alanında yapılan sondaj çalışması ve mevcut mostrada gözlemlenen, düşük-orta dayanımlı, bej-sarımsı renkli, orta-kalın tabakalı, killi ayrışmalı, tüf birimleri gözlenmiştir. 3. Küçükkuyu Formasyonu'na ait tüf birimleri ise ortalama: nokta yükleme değerleri 0,66-1,01 Mpa olarak bulunmuş olup, Bieniawski 1975 e göre çok düşük-düşük dirençli olarak bulunmuştur. İnceleme alanında yapılan sondaj çalışmaları sonucunda elde edilen Küçükkuyu Formasyonu'na ait tüf birimleri kayaçların ayrışma dereceleri tanımlanmasına göre, orta derecede ayrışmış (W3) ve çok ayrışmış (W4) olduğu gözlenmiştir. Tek eksenli sıkışma dayanımına göre, tüf birime ait k=12 için en düşük 80,52 kg/cm 2 ve en yüksek 124,44 kg/cm 2 olup, Deer ve Miller e göre çok düşük dayanımlı, ALTINOLUK PLANLAMA 12
4. Bahsi konu alan için 2007 Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre; Küçükkuyu Formasyonu'na ait tüf birimlerin zemin grubu C,zemin sınıfı Z3 olarak bulunmuştur. 5. İnceleme alanında yapılan sondaj ve gözlemsel çalışmalar sonucunda görüldüğü üzere elde dilen birimler Küçükkuyu Formasyonu na ait, kaya niteliğinde ki tüf birimerinden oluştuğunda şişme ve oturma açısında herhangi bir problem bulunmamaktadır. 6. 13.11.2015 tarihinde planlanan 1 profil boyunca sismik kırılma ve 1 profil yüzey dalgası etüdü yapılmıştır. Etüt sonuçlarında;bulk (sıkışmazlık) Modülü (Mc) ye göretabakanın sıkışma özelliği 3020,1-21551,0 kg/cm 2 arasında olup az-orta olarak, Kayma (Shear) Modülü(M,kg/cm 2) göre tabakaların yatay kuvvetlere karşı göstermiş olduğu direnç 1627,0-5365,7 kg/cm 2 olup orta- sağlamolarak, Elastisite Modülü - E- kg/cm 2 göretabakaların bir doğrultuda ki streslerin deformasyonlara oranı 4138,0-14863,5 kg/cm 2 olup zayıf- sağlam, tabakaların yoğunlu ise 1,52-1,84 gr/cm 3 olup orta olarak bulunmuştur. 7. Belirlenen hakim titreşim peryodu 0,41 olup, bu değer bölge yüzey jeolojisi ile de uyum içinde olup sağlam bir zemin türünü işaret etmektedir. 8. İnceleme alanında yapılan sondaj çalışmasında yeraltı suyu tespit edilmemiştir. Küçükkuyu Formasyonu'na ait, kaya niteliğinde ki jeolojik birimler bulunduğundan, sıvılaşma tehlikesi bulunmamaktadır. 9. İnceleme alanının topoğrafyası, % 30-40 arasında değişen eğime sahiptir. Küçükkuyu Formasyonu'na ait, ve topoğrafik eğimin % 30-40 arasında olduğu kazı şevlerine bağlı olarak stabilite sorunları beklenmektedir. İnceleme alanı kuzey sınırında açılan yaklaşık 3-5 metre yüksekliğinde kazı şevi yüzeyinde kaya düşmesi, heyelan türü stabilite sorunları beklenmektedir. Bu tehlikenin inceleme alanı genelini etkileme durumu söz konusudur. 10. İnceleme alanında yapılan arazi gözlemleri ve jeolojik-jeoteknik değerlendirme sonucunda; İnceleme alanında sıvılaşma tehlikesi bulunmamaktadır. Küçükkuyu Formasyonu üzerinde yapılan jeofizik çalışmalar sonucunda; 0-6,3 m. arasında Vp:584 m/sn. Vs: 327 m/sn., 6,3-12,5 m. arasında Vp: 1249 m/sn. Vs: 442 m/sn., ve 12,5- arasında ise Vp: 1249 m/sn. Vs: 540 m/sn. olarak ölçülmüştür. ALTINOLUK PLANLAMA 13
İnceleme alanı yerleşime uygunluk bakımından, Ö.A.-2.3 olarak değerlendirilmiştir. 11. Bu alanlar inceleme alanının tamamını oluşturan topoğrafik eğimin % 30-40 arasında olduğu ve hafriyat sonrası oluşan çalışma alanının kuzey kesimini oluşturan 5 mt. yüksekliğinde kazı şevinden oluşan kesimlerdir. Bu alanlarda, kazı şevlerine bağlı olarak stabilite sorunları beklenmektedir. Derin kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı uygun projelendirilmiş iksa ve istinat yapıları ile desteklenmelidir. Aynı zamanda oluşturulacak bu şevlerin, şev yüksekliği ve şev açısının stabiliteyi bozmayacak şekilde güvenli şev yüksekliği ve açısı belirlenerek yapılmalıdır. Stabilite sorunlarına neden olabilecek ve yapı temellerini etkileyecek yüzey ve yeraltı sularının ortamdan uzaklaştırılmasına yönelik uygun drenaj sistemleri yapılmalıdır. İnceleme alanı genellikle kaya niteliğindeki tüf birimden oluştuğundan ve tüf birimlerinde yer yer süreksizliklerin gözlendiğinden, her türlü kazının olabilecek muhtemel kaya düşmesi nedeniyle kontrollü yapılması, Oluşturulan kazı şevlerinin kademeli ve ankrajlı istinat yapıları ile duraylı hale getirilmesi, Parsel bazı zemin etütlerinde; yamaç boyunca parseli etkileyecek stabilite sorununu belirlemeye yönelik şev-stabilite analizleri yapılmalıdır. Stabilite sorununa yönelik uygun mühendislik önlemleri belirlenmelidir. Yapı yükleri, stabilite sorunu yaşanabilecek parçalı-kırıntılı birimlerin altındaki sağlam jeolojik birimlere taşıttırılmalıdır. Eğimli alanlarda kademelendirme yapılmalıdır. Yapılaşma öncesi yol altyapı sistemleri ve komşu parsellerin güvenliğini sağlayacak mühendislik önlemleri alınmalıdır. Parsel bazı zemin etütlerinde uygun temel tipi, temel derinliği belirlenmeli, Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik esaslarına uyulmalıdır. Bu alanlar Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan ve Kaya Düşmesi (Kompleks Hareket) olarak değerlendirilerek, 1/1000 ölçekli yerleşime uygunluk paftalarında Ö.A.-2.3 olarak işaretlenmiştir. ALTINOLUK PLANLAMA 14
12. İnceleme alanı ve çevresi 1. Derece tehlikeli deprem bölgesinde bulunduğundan, her türlü yapılaşma Mülga B.İ.B.(A.İ.G.M) Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik Hükümlerine uyulmalıdır. 13. Bu çalışma Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, HacıMustafa Mevkii, İ17d-17c-3c ve İ17d-22b-2b nolu hali hazır harita pafta, 263 ada, 11 parselde sınırları belirtilen İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu olup parsel bazında zemin etüt raporu olarak kullanılamaz. 5. ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI: Fiziksel Yapı: Depremsellik Durumu: Marmara da, dolayısı ile Çanakkale ve çevresinde de depremleri, Kuzey Anadolu Fay Zonu nun buraya uzanan üç kolu meydana getirir. Kuzeydeki kol; Sapanca Gölü doğusundan başlayıp, İzmit Körfezi güneyinden geçerek Marmara Denizi ortasından Saroz Körfezi ne kadar uzanır. Orta kol; güney kol ile birlikte Sapanca Gölü güneydoğusundan başlayıp, Geyve, Pamukova, İznik Gölü güneyinden Gemlik Körfezi ne kadar gelir. Buradan itibaren güneybatıya dönerek Ulubat, Manyas, Gönen, Yenice üzerinden Edremit Körfezi ne doğru devam etmektedir. Buradan da sırasıyla; Biga-Çan-Bayramiç-Etili hattını takip eden, bu yaz yapılan çalışmada da Ezine ye kadar devam ettiği tespit edilen fay, Sarıköy-İnova Fayı, 1953 Yenice Depremi nin de üzerinde meydana geldiği Gönen-Yenice Fayı ve en güneydeki Havran- Edremit faylarıdır. 18.04.1996 tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na göre Çanakkale İl sınırları deprem kuşağında 1. derecede yer almaktadır.(şekil 9) Planlama alanında içerisinde bulunduğu Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi Beybağlar mevkii 1.derece deprem kuşağında yer almaktadır. Planlama çalışmasından sonra yapılacak olan proje çalışmalarında 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uygun olarak yapılacaktır. ALTINOLUK PLANLAMA 15
Planlama Alanı Şekil 9:Deprem Haritası İklim: Küçükkuyu Beldesi iklimi, bulunduğu yer nedeniyle Marmara (geçiş) iklimi özelliği göstermektedir. Geçiş iklimi genel olarak Akdeniz ile Karadeniz iklimi arasında bir durum arz eder. (Şekil 10) Marmara Bölgesi'nin kuzey Ege'yi de içine alacak şekilde güney kesiminde görülür. Kışları Akdeniz iklimi kadar ılık, yazları Karadeniz iklimi kadar yağışlı değildir. Karasal iklim kadar kışı soğuk, yazı da kurak geçmemektedir. Bu özelliklerden dolayı Marmara iklimi, karasal Karadeniz ve Akdeniz iklimleri arasında bir geçiş özelliği göstermektedir. Buna bağlı olarak doğal bitki örtüsünü alçak kesimlerde Akdeniz kökenli bitkiler, yüksek kesimlerde kuzeye bakan yamaçlarda Karadeniz bitki topluluğu özelliğindeki nemli ormanlar oluşturmaktadır. Soğuk ay olan Ocak ayı ortalama sıcaklığı 4.9 C, sıcak ay olan Temmuz ayı ortalama sıcaklığı 23.7 C, yıllık ortalama sıcaklık 14.0 C dir. Ortalama yıllık toplam yağış 595.2mm dir ve yağışların çoğu kış mevsimindedir. PLANLAMA ALANI Şekil 10:Türkiye İklim Bölgeleri ALTINOLUK PLANLAMA 16
Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı: Çanakkale de yıllık ortalama sıcaklık, 15 ºC dolaylarındadır. Yılın en sıcak geçen ayı Temmuz ayıdır. Temmuz ayının en yüksek ortalama sıcaklık değeri; 30.6 ºC dir. Yıllık en düşük sıcaklık Ocak ayında ve ortalama 3.3 ºC'dir. (Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü, 1975-2010) Bölgenin Yağış Dağılımı: Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü 1975-2010 verilerine göre yıllık toplam ortalama yağış miktarı 598 mm. olup, en çok yağış gerçekleşen ay ise 96.9 mm. ile Aralık ayıdır. En az yağış ise 7.4 mm. ile Ağustos ayında gerçekleşmiştir. Bölgede yıllık ortalama kar yağışlı günler sayısı 8.4 gün olarak tespit edilmiştir. En fazla karlı günler ve karla örtülü günler sırasıyla Aralık, Ocak ve Şubat aylarındadır. En yüksek kar kalınlığı ise Aralık ayında 63 cm. olarak ölçülmüştür. Bölgenin Rüzgâr Dağılımı: Çanakkale İl inde tespit edilen hâkim rüzgâr NNE (kuzey-kuzeydoğu) yönlüdür. Bölgede yıllık ortalama rüzgâr hızı 3.95 m/sn. olarak tespit edilmiştir. Ortalama rüzgâr hızının en yüksek olduğu ay Şubat, en düşük olduğu ay ise Haziran ayıdır.(şekil 4) Eş Yükselti ve Eğim Durumu: Planlama çalışması yapılan; 263 ada, 11 nolu parsel %30-40 arasında eğim topoğrafyasına sahiptir. Arazinin eğim yönü kuzey-kuzeydoğu yönünde değişkenlik göstermektedir. Yapı Yasaklı Alanlar: Planlama alanı içerisinde her hangi bir Yapı Yasaklı Alan bulunmamaktadır. Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı: Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Çanakkale ilinin ekonomik yapısı tarım, eğitim, turizm, taşımacılık, madencilik, çimento, balıkçılık ve konservecilik, inşaat gibi faaliyetlere dayanmaktadır. Özellikle Çanakkale'de tarımın en önemli faaliyet olmasıyla tarıma dayalı sanayi gelişme göstermekle birlikte turizm ve sanayinin ekonomideki payı her geçen gün artış göstermektedir. TUİK tarafından yayımlanan 2011 yılı nüfus ve konut araştırmasına göre; Çanakkale ilinde istihdam edilen (15+yaş) nüfusunun %38,8'i tarım sektöründe,%17,5'i sanayi sektöründe, %43,8'i hizmet sektöründe çalışmakta olup, işsizlik oranı %4,2 dir. Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Küçükkuyu, Ayvacık ilçesine bağlı bir turizm kasabası olmakla birlikte, beldenin ekonomik yapısı turizm, balıkçılık ve zeytincilik oluşturmaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 17
Küçükkuyu beldesinin Türkiye İstatistik Kurumunun adrese dayalı nüfus kayıt sistemini 2012 verilerine göre toplam 8 735 kişi yaşamakta olup bunların 7 312 si belde merkezinde ve 1 423 kişi si ise köylerde yaşamaktadır. BELDE MERKEZ KÖY Şekil 11:Küçükkyu Beldesinde Yaşayan Nüfusun Bölge İçindeki Dağılımı Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri: Planlama alanın içinde bulunduğu Küçükkuyu Edremit havaalanına 40 km, Çanakkale havaalanına 120 km mesafededir. Küçükkuyu, Balıkesir'e yaklaşık 125 km uzaklığındadır. Küçükkuyu, aynı zamanda Çanakkale'den İzmir'e gidişte tek bir yol olma özelliğine de sahiptir. Çanakkale'den İzmir'e gitmek isteyenler Küçükkuyu'dan geçmelidir. Küçükkuyu İzmir'e 240 km uzaklıkta, Edremit şehir merkezine 42 km, Akçay şehir merkezine 32 km mesafededir. Planlama alanı oluşturan 263 ada-11 parsele ulaşım Küçükkuyu -Küçük Çetmi Köyü Yolu üzerinden sağlanmakta olup, Küçükkuyu Belde Merkezine yaklaşık olarak kuş uçuşu 800 mt mesafede bulunmaktadır. (Şekil 12-13) Planlama alanı ile bölge ulaşım bağlantısı açısından her hangi bir sıkıntı bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 18
Proje Alanı Şekil 12:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri Plan Değişikliğine Konu Alanlar Küçükuyu-Küçük Çetmi Köy Yolu Şekil 13:Planlama Alanı Bağlantı Yolları Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 19
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Mülkiyet Durumu ve Analizi: Planlama Alanını kapsayan Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Gökçetepe Mahallesi, Hacı Mustafa Tepe Mevkii, 263 ada-11 parsel numaralı toplam 1 129,70 m2 yüzölçümlü taşınmazın mülkiyeti Er Elektronik Sanayi ve Ticaret A.Ş aittir. Tapu sureti aşağıda sunulmuştur. Şekil 14:263 ada, 11 parsele ait tapu örneği ALTINOLUK PLANLAMA 20
Şekil 15:Harita Plan Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 21
6. SENTEZ Plan raporunda Araştırma ve Analiz bölümünde belirtilen bilgiler ışığında aşağıdaki sonuçlar çıkarılmaktadır. Buna Göre; Planlama Alanı Ulaşım Durumu Plana Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Ulaşım Açısından Her Hangi bir Sorun Bulunmamaktadır. Planlama Alanı ve Çevresi için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümünde belirtilen esaslara aynen uyulacaktır. Planlama Alanı ve Çevresinde herhangi bir yapı yasaklı alan bulunmamaktadır. Üst Ölçekli Plana Uygunluğu İklim, Rüzgâr ve Depremsellik Durumu Çevre Düzeni Planı içerisinde Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmekte olup üst ölçeli plan açısından her hangi bir sorun bulunmamaktadır. Planlama Alanına ait iklim, Rüzgâr vb. fiziksel özellikler bakımından her hangibir sakınca bulunmamaktadır. Planlama alanı ve çevresi 1.derece deprem bölgesinde yer aldığından dolayı ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uyulacaktır. SONUÇ OLARAK: Bu bilgiler ışığında 1/1000 ölçekli plan çalışmalarına başlanılmıştır. 7. PLAN TEKLİFİ Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı; Plan çalışmasının temel amacı; Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Gökçetepe mahallesi, Hacı Mustafa Tepe Mevkii, 263 ada, 11 parsele ait toplam 1 129,70 m2 lik alan üzerinde yapılan araştırma-analiz-değerlendirme çalışmaları ışığında bölgede kurulması düşünülen termal turizm kullanımlarının sürdürülebilirlik ilkesi ile düzenli, sağlıklı ve planlı bir yapıda oluşmasına imkân sağlayacak imar planlarının hazırlanmasıdır. Planlama alanın sınırları içinde bulunduğu alan Küçükkuyu Edremit havaalanına 40 km, Çanakkale havaalanına 120 km mesafededir. Küçükkuyu, Balıkesir'e yaklaşık 125 km uzaklıktadır. Küçükkuyu, aynı zamanda Çanakkale'den İzmir'e gidişte tek bir yol olma özelliğine de sahiptir. Çanakkale'den İzmir'e gitmek isteyenler Küçükkuyu'dan geçmelidir. Bölgede Kaz Dağı Milli Parkı ve Akçay, Altınoluk gibi tatil yöreleri bulunduğu için turizm açısından Türkiye'nin en iyi yerlerinden biri konumundadır. Akçay ve Altınoluk'a göre denizi daha temiz olan Küçükkuyu'da daha az otel bulunmaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 22
Küçükkuyu beldesinin ulaşım ağındaki yeri, doğası, tarihi, kültürel değerleri ile cazibe merkezi haline gelmesi ile birlikte artan nüfusun ihtiyaç duyduğu nitelikli Turizm Tesislerine olan talep her geçen gün artmaktadır. Planlama alanı kapsayan 263 ada, 11 nolu parsel 1/1000 ölçekli Mevcut Uygulama İmar Planı içerisinde Ayrık Nizam-İki Kat (A-2) TAKS:0,20 KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu Konut Alanı olarak görülmekte olup, taşınmazın imar durumun Ayrık Nizam-Üç Kat (A-3) TAKS:0,20 KAKS:0,60 inşaat yoğunluklu Termal Turizm Alanı olarak tadil edilebilmesi için 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği dosyası hazırlanması çalışmasına gidilmiştir. Plan teklifi, Üst ölçekli Plan/Plan Hükümleri, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgi Yönetmelik Hükümlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, I17-D-17-C-3-C, I17-D-22-B-2-B imar paftaları, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Gökçetepe mahallesi, Hacı Mustafa Tepe mevkii, 263 ada, 11 parselde kayıtlı toplam 1129,70 m2 alanı kapsamaktadır. Plan teklifi hazırlanırken 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği eki plan lejantları doğrultusunda planlama ve lejant hükümleri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinde 263 ada, 11 parsel nolu taşınmazın mevcut Uygulama İmar Planında Ayrık Nizam İki Kat (A-2) TAKS:0,20- KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu Konut Alanı olarak görülen imar durumu, Ayrık Nizam Üç Kat (A-3) TAKS:0,20-KAKS:0,60 inşaat yoğunluklu Termal Turizm Alanı olarak tadil edilmiştir. Teklif plan değişikliğinde taşınmazın inşaat yoğunluğunu arttırıcı bir değişiklik yapılmıştır; ancak söz konusu plan değişikliği neticesinde nüfus yoğunluğunu artırıcı bir etki bulunmamaktadır. Çünkü söz konusu değişiklik yerleşik nüfusu artırıcı bir etken değildir. Ancak Termal Turizm Tesis Alanı olarak planlanan alanda yatak başına 7 m2 yeşil alan ayrılacak ve kamuya terk edilmesi gerekmeyen bu alan ile termal turizm tesis alanı için gerekli olan otopark alanları hazırlanacak mimari vaziyet planında gösterilecektir. Plan değişikliğine konu alanlar için hazırlanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler bölümünde belirtilen hususlara aynen uyulacaktır. ALTINOLUK PLANLAMA 23
6.3 Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu; MEVCUT UYGULAMA İMAR PLANI UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ Toplam Alan 1129,70 m2 1129,70 m2 Konut Alanı 1129,70 m2 - Termal Turizm Alanı - 1129,70 m2 ALTINOLUK PLANLAMA 24
8. PLAN NOTLARI 1. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100 000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Ve Plan Notları Aynen Geçerlidir. 2. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Ve 3194 Sayılı İmar Kanunu Ve İlgi Yönetmelikleri Aynen Geçerlidir. 3. Termal Turizm Tesisinde Yapılanma Koşulları Ayrık Nizam Üç Kat (A-3) Taks:0,20- Kaks:0,60 İnşaat Yoğunluklu Olacaktır. 4. Yeşil Alan, Yol Ve Diğer Sosyal Donatı Alanları Kamuya Terk Edilmeden İnşaat Ruhsatı Verilmeyecektir. 5. ''2872 Sayılı Çevre Kanunu Ve İlgili Yönetmelik Hükümleri'' İle ''5491 Sayılı Çevre Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükümlerine '' Uyulacaktır. 6. Planlama Alanı Amacı Dışında Kullanılamaz. 7. Termal Turizm Tesis Alanı Olarak Planlanan Alanda Yatak Başına 7 m2 Yeşil Alan Ayrılacak Kamuya Terk Edilmesi Gerekmeyen Bu Alan İle Termal Turizm Tesis Alanı İçin gerekli Olan Otopark Alanları Hazırlanacak Mimari Vaziyet Planında Gösterilecektir. 8. 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanununa İlişkin Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır. Ayrıca Konaklama Tesislerinin Faaliyet Gösterilmesi İçin Kültür Ve Turizm Bakanlığından Turizm İşletme Belgesi Alınması Zorunludur. 9. Planlama Alanını Kapsayan Taşınmaz İçin Hazırlanan ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Tarafından 13.01.2015 Tarihinde Onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Kısmında Belirtilen Esaslara Aynen Uyulacaktır.Buna Göre: Bu Alanlarda, Kazı Şevlerine Bağlı Olarak Stabilite Sorunları Beklenmektedir. Derin Kazılarda Oluşacak Şevler Açıkta Bırakılmamalı Uygun Projelendirilmiş Iksa Ve Istinat Yapıları Ile Desteklenmelidir. Aynı Zamanda Oluşturulacak Bu Şevlerin, Şev Yüksekliği Ve Şev Açısının Stabiliteyi Bozmayacak Şekilde Güvenli Şev Yüksekliği Ve Açısı Belirlenerek Yapılmalıdır. ALTINOLUK PLANLAMA 25
Stabilite Sorunlarına Neden Olabilecek Ve Yapı Temellerini Etkileyecek Yüzey Ve Yeraltı Sularının Ortamdan Uzaklaştırılmasına Yönelik Uygun Drenaj Sistemleri Yapılmalıdır. İnceleme Alanı Genellikle Kaya Niteliğindeki Tüf Birimden Oluştuğundan Ve Tüf Birimlerinde Yer Yer Süreksizliklerin Gözlendiğinden, Her Türlü Kazının Olabilecek Muhtemel Kaya Düşmesi Nedeniyle Kontrollü Yapılması, Oluşturulan Kazı Şevlerinin Kademeli Ve Ankrajlı Istinat Yapıları Ile Duraylı Hale Getirilmesi, Parsel Bazı Zemin Etütlerinde; Yamaç Boyunca Parseli Etkileyecek Stabilite Sorununu Belirlemeye Yönelik Şev-Stabilite Analizleri Yapılmalıdır. Stabilite Sorununa Yönelik Uygun Mühendislik Önlemleri Belirlenmelidir. Yapı Yükleri, Stabilite Sorunu Yaşanabilecek Parçalı-Kırıntılı Birimlerin Altındaki Sağlam Jeolojik Birimlere Taşıttırılmalıdır. Eğimli Alanlarda Kademelendirme Yapılmalıdır. Yapılaşma Öncesi Yol Altyapı Sistemleri Ve Komşu Parsellerin Güvenliğini Sağlayacak Mühendislik Önlemleri Alınmalıdır. Parsel Bazı Zemin Etütlerinde Uygun Temel Tipi, Temel Derinliği Belirlenmeli, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik Esaslarına Uyulmalıdır. Bu Alanlar Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan Ve Kaya Düşmesi (Kompleks Hareket) Olarak Değerlendirilerek, 1/1000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Paftalarında Ö.A.-2.3 Olarak İşaretlenmiştir. İnceleme Alanı Ve Çevresi 1. Derece Tehlikeli Deprem Bölgesinde Bulunduğundan, Her Türlü Yapılaşma Mülga B.İ.B.(A.İ.G.M) Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik Hükümlerine Uyulmalıdır. Bu Çalışma Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, Hacımustafa Mevkii, İ17d-17c-3c Ve İ17d-22b-2b Nolu Hali Hazır Harita Pafta, 263 Ada, 11 Parselde Sınırları Belirtilen İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Olup Parsel Bazında Zemin Etüt Raporu Olarak Kullanılamaz. ALTINOLUK PLANLAMA 26