KARESİ İLÇESİ ATATÜRK MAHALLESİ 6312 ADA PARSELLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN

Transkript

1 KARESİ İLÇESİ ATATÜRK MAHALLESİ 6312 ADA PARSELLER 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU OCAK,2018

2 T.C KARESİ BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ KARESİ İLÇESİ ATATÜRK MAHALLESİ 6312 ADA PARSELLER AİT 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU

3 İÇİNDEKİLER 1. PLAN GEREKÇESİ KONUM MÜLKİYET BİLGİLERİ MİKROBÖLGELEME-JEOLOJİK ETÜD HAKİHAZIR DURUMU MERİ PLAN DURUMLARI KURUM GÖRÜŞLERİ PLAN KARARLARI...7

4 1.PLAN GEREKÇESİ Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, 6312 Ada ve ve 16 Parseller planlama alanı 1/1000 Ölçekli Karesi İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planına göre Konut Alanı lejandında kalmakta olup ada içerisinde ada ifraz hattı bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen parsellerin maliki talebi doğrultusunda; Meri 1/1000 Ölçekli Karesi İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notlarında F.4 maddesinde geçen.. tevhidin ada bazlı olması 2 katlı ayrık nizamlı adalardaki parseller, TAKS 0.40 EMSAL 1.60 koşuluna, 3 katlı ayrık nizamlı adalardaki parseller TAKS 0.40 EMSAL 1.60 koşuluna göre yapılaşacaktır. Mevcut yol hatlarını genişletmek ve sosyal donatı alanları üretmek amacı ile %10 terk verilecek, ancak emsal hesabı brüt parsel (terkler yapılmadan önceki parsel alanı) üzerinden yapılacaktır. Tevhid teşvikinden yararlanan parsel her yönden min 5.00 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakmak zorundadır.. Plan notu hakkının kullanımına yönelik 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar planı değişikliği yapılması talep edilmektedir. 2.KONUM Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde tapu kayıtlarında 21L2 Pafta, 1/1000 Uygulama İmar Planında; I19C09C1B ve I19C09C2A paftalarında bulunan, 6312 ada ve adayı oluşturan ve 16 Parsellerin; Kuzeyinde Çaldıran sokak, Güneyinde Hızlı sokak, Batısında 148. Sokak ve Doğusunda 166. Sokak bulunmaktadır. Belirtilen ada Balıkesir Karesi İlçesinin önemli ulaşım aksı olan Mehmet Akif Ersoy Caddesine (Çevreyolu caddesi) yaklaşık 225 metre uzaklıkta bulunmaktadır. ŞEKİL 1 PLANLAMA ALANI KONUMU 3.MÜLKİYET BİLGİLERİ 6312 ada içerisinde yer alan ve 16 Parsellerin tamamı NADİR KÖSE İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ NE aittir. İlgili parsellerin toplam tapu alanı yaklaşık olarak 3917 m2 dir. 1

5 4.MİKROBÖLGELEME-JEOLOJİK ETÜD 6312 ada, Jeolojik etüd kapsamında Önlemli Alan 5.1 in içerisinde kalmaktadır. Önlemli Alanlar-5.1 (ÖA-5.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar; İnceleme alanında eğimin %0-10 arasında olduğu ve jeolojik olarak Hallaçlar volkanitlerine ait ayrışmış tüf, aglomera, Bornova Filişleri Rezüdüeli, Soma Formasyonuna ait ayrışmış killeşmiş tüf, kiltaşı, kumtaşı ve Alüvyon birimlerinin bulunduğu alanlardır. Bornova Filişlerininrezidüel birimine ait tümüyle ayrışmış killeşmiş birimlerin;katı çok katı kıvamda, orta yüksek sıkışabilir, plastik özellikte olduğu belirlenmiştir.ayrıca killer düşük orta yüksek çok yüksek şişme özelliğine sahiptir. Oturma hesaplarında Bornova Filişlerinin rezidüel birimleri için oturma değerleri cm arasında hesaplanmıştır.bu değerler Bornova Filişlerinin rezidüel birimleri rezidüel birimlerinde tekil temeller için oturma problemi beklenebileceğini göstermektedir. Taşıma gücü hesapları, herhangibir sorun yaşanmayacağını göstermektedir. Bornova Filişlerine ait kaya ortamların RQD değerlerine göre düşük orta kaliteli kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok düşük düşük orta dayanımlı ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına göre çok düşük düşük orta dayanımlıkaya sınıfına girdiği belirlenmiştir. Yapılan taşıma gücü hesapları, herhangi bir sorun yaşanmayacağını göstermektedir. Hallaçlar Volkanitlerinin rezidüel birimine ait tümüyle ayrışmış killeşmiş birimlerin;katı çok katı sert kıvamda, düşük orta yüksek sıkışabilir, plastik özellikte olduğu belirlenmiştir. Ayrıca killer düşük orta yüksek çok yüksek şişme özelliğine sahiptir. Yapılan taşıma gücü ve oturma hesaplarında Hallaçlar Volaknitinin rezidüel birimleri için oturma değerleri cm arasında hesaplanmıştır. Bu değerler Hallaçlar Volkanitinin rezidüel birimlerinde tekil temeller için oturma problemi beklenebileceğini göstermektedir. Taşıma gücü hesapları, herhangi bir sorun yaşanmayacağını göstermektedir. Hallaçlar Volkanitleri ne ait kayaların RQD değerlerine göre düşük orta kaliteli kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok düşük düşük orta dayanımlı ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına göre çok düşük düşük orta dayanımlı kaya sınıfına girdiği belirlenmiştir. Yapılan taşıma gücü hesapları, herhangi bir sorun yaşanmayacağını göstermektedir. Soma Formasyonuna ait tümüyle ayrışmış killeşmiş birimlerin;çok katı sert kıvamda, düşük orta yüksek sıkışabilir, plastik özellikte olduğu belirlenmiştir. Ayrıca killer düşük orta - yüksek şişme özelliğine sahiptir. Yapılan taşıma gücü ve oturma hesaplarındasoma Formasyonunun rezidüel birimleri için oturma değerleri cm arasında hesaplanmıştır.bu değerler Soma Formasyonu rezidüel birimlerinde tekil temeller için oturma problemi beklenebileceğini göstermektedir. Taşıma gücü hesapları; sorun yaşanmayacağını göstermektedir. Soma Formasyonuna ait kaya ortamların RQD değerlerine göre düşük orta kaliteli kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok düşük düşük - orta dayanımlı ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına göre çok düşük düşük dayanımlı kaya sınıfına girdiği belirlenmiştir. Alüvyon; birimlerin yanal ve düşey yönde değişim gösterdiği ve heterojen bir yapı sunduğu, alüvyon biriminde yer alan killerin katı çok katı sert kıvamda, düşük orta yüksek sıkışabilir, plastik özellikte olduğu belirlenmiştir.ayrıca killer düşük-orta-yüksek-çok yüksek şişme özelliğine sahiptir. Yapılan oturma hesaplarında alüvyon birim için oturma değerleri cm arasında hesaplanmıştır. Bu değerler alüvyon birimde oturma problemiyle karşılaşılabileceğini göstermektedir. Sıvılaşma riski beklenmemekle birlikte parsel bazı zemin etütlerinde sıvılaşma riskinin irdelenmesi gerekmektedir. 2

6 Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma vb. Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiş ve paftalarda ÖA-5.1 simgesiyle gösterilmiştir. Bu alanlarda; İnceleme alanında Alüvyon heterojen özellikte ve yanal - düşey yönde farklılık gösterdiğinden, Alüvyonda, Soma Formasyonu, Hallaçlar Volkanitleri ve Bornova Filişlerinin tümüyle ayrışmış killeşmiş birimlerinde yapılan oturma ve şişme hesaplarında oturma, şişme problemleri belirlendiğinden zemin etüt çalışmalarında yapılaşma öncesi planlanacak yapı cinsi ve yükü dikkate alınarak mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü ve sıvılaşma) ayrıntılı olarak irdelenmeli gerek görülmesi halinde zemin iyileştirme yöntemleri belirlenmelidir. Yüzey ve atık suların yapı temellerine ulaşmasını engelleyecek drenaj sistemlerinin uygulanması gerekmektedir. Derin kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, istinat yapılarıyla desteklenmelidir. İnceleme alanında ve yakınında gözlenen tüm dereler için planlama öncesi DSİ görüşü alınmalı bu görüş doğrultusunda planlamaya gidilmelidir. Temel tipi, temel derinliği ve yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü hesabı, sıvılaşma analizi) temel ve zemin etüt çalışmalarında irdelenmeli, alınabilecek mühendislik önlemleri belirlenmelidir. 5.HALİHAZIR DURUMU 6312 adada bulunan parsellerde sadece 2 parselde yapılaşma bulunup bunlar 1 er katlı yapılardır. ŞEKİL 2 Halihazır Durumu 3

7 Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma vb. Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiş ve paftalarda ÖA-5.1 simgesiyle gösterilmiştir. Bu alanlarda; İnceleme alanında Alüvyon heterojen özellikte ve yanal - düşey yönde farklılık gösterdiğinden, Alüvyonda, Soma Formasyonu, Hallaçlar Volkanitleri ve Bornova Filişlerinin tümüyle ayrışmış killeşmiş birimlerinde yapılan oturma ve şişme hesaplarında oturma, şişme problemleri belirlendiğinden zemin etüt çalışmalarında yapılaşma öncesi planlanacak yapı cinsi ve yükü dikkate alınarak mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü ve sıvılaşma) ayrıntılı olarak irdelenmeli gerek görülmesi halinde zemin iyileştirme yöntemleri belirlenmelidir. Yüzey ve atık suların yapı temellerine ulaşmasını engelleyecek drenaj sistemlerinin uygulanması gerekmektedir. Derin kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, istinat yapılarıyla desteklenmelidir. İnceleme alanında ve yakınında gözlenen tüm dereler için planlama öncesi DSİ görüşü alınmalı bu görüş doğrultusunda planlamaya gidilmelidir. Temel tipi, temel derinliği ve yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik parametreleri (şişme, oturma, taşıma gücü hesabı, sıvılaşma analizi) temel ve zemin etüt çalışmalarında irdelenmeli, alınabilecek mühendislik önlemleri belirlenmelidir. 6.MERİ PLAN DURUMLARI 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI 6312 ada, KARESİ-ALTIEYLÜL İlçeleri 1/5000 Ölçekli Revizyon artı İlave Nazım İmar Planı içerisinde Mevcut orta yoğunluklu ada içerisinde yer almakta olup brüt yoğunluk 250 ki/ha dır. Bu ada içerisinde Eğitim Tesis Alanı ve Park Alanı bulunmaktadır. ŞEKİL 3 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Plan Durumu 4

8 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI 6312 Ada ve ve 16 Parseller, 1/1000 Ölçekli Karesi İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planına göre Konut Alanı lejandında kalmakta olup ada içerisinde ada ifraz hattı bulunmaktadır. Ada ifraz hattının kuzeyinde kalan alan Ayrık Nizam da yapılaşma koşulunda olup 2 Katlı yapılaşma hakkı tanımlıdır. Ön bahçe ve yan bahçe mesafeleri 3 metre olup TAKS:0,45, KAKS:0,90 dır. Ada ifraz hattının güneyinde kalan alan Ayrık Nizam da yapılaşma koşulu ve 3 Katlı yapılaşma hakkı tanımlıdır. Ön bahçe ve yan bahçe mesafeleri 3 metre olup TAKS:0,40, KAKS:1,20 dır. ŞEKİL 4 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Durumu 7. KURUM GÖRÜŞLERİ BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı tarafından yazılan kurum görüşü yazısında ( tarihli /1203 tarihli yazı) yapılacak plan değişikliği ile ilgili 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı plan ntları doğrultusunda yapılmaktadır. Söz konusu değişikliği içerik bakımından diğer birimlerin ilgi ve sorumluluğundan girmediğinden görüş sorulmamıştır. Daire Başkanlığımızca; 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, yürürlükteki ilgili diğer mevzuat hükümlerine ve meri imar planı ve plan notlarına uyulması gerekmektedir. yazmıştır. apılan plan değişikliğinde bütün ilgili kanun ve yönetmelik ve meri planlara uyulmuştur. BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ BASKİ Balıkesir Büyükşehir Belediyesi BASKİ kurumundan gelen görüş yazısında ( tarihli sayılı yazı) yapılacak plan değişikliği ile ilgili Su Havzaları Koruma Yönetmeliği hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangi bir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş olup, tarihinde Genel Müdürlüğümüzdeki ilgili Daire Başkanlarınca koordineli olarak yapılan incelemede; Cadde ve Sokaklardan içme suyu ve kanalizasyon hatlarının geçtiği tespit edilmiştir. Söz konusu inşaatın imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaat yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlüğümüzün bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla, Genel Müdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. denilmektedir. Plan değişikliği etkiliyecek bir karar bulunmamaktadır. 5

9 BALIKESİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Daire Başkanlığının yazdığı kurum görüşü yazısında ( tarihli ve /834 sayılı yazı) yapılacak plan değişikliği ile ilgili; Söz konusu bölgede Daire başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projemiz bulunmamaktadır. İmar planı değişikliğinin; planlama sınır içerisinde Otopark Yönetmeliğine ve İlgili tebliğlere uyularak hazırlanması, planlanan yeni durumun ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, yol ve trafik güvenliği açısından 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan ilgilii yönetmelikler hükümlerinin uygulanması kaydıyla, tasdik tarihli 1/ ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan hükümlerinde ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara göre hazırlanması gerektiği Daire Başkanlığımızca değerlendirilmiştir. Yapılan plan değişikliğinde bütün ilgili kanun ve yönetmelik ve meri planlara uyulmuştur. UEDAŞ UEDAŞ ın yazdığı kurum görüşü yazısında ( tarihli ve 419 sayılı yazı) yapılacak plan değişikliği ile ilgili; talep edilen alanda TEDAŞ Genel Müdürlüğüne ait elektrik tesisi bulunmamaktadır. Bu itibarla; Karesi İlçesi, Atatürk Mahallesi, 6312 ada, ve 16 nolu parsellerde Plan değişikliği yapılmasında sakınca görülmemektedir. denilmiştir. BALIKESİR VALİLİĞİ Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü nün yazdığı kurum görüşü yazısında ( tarihli ve E.632 sayılı yazıda) yapılan plan değişikliğinin Mekansal planlar yapım yönetmeliğinin Tanımlar başlıklı 4. Maddesinin k bendinden yer alan Uygulama İmar Planı: Nazım İmar Planı İlke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişikin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, katlanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri parkları, meydanları,kentsel,sosyal ve teknik altyapı alanları, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı ifade eder. Hükme aykırılık teşkil edeceğini belirtmiş olup TAKS, KAKS ve Kat adedinin arttırılmasına yönelik işlemlerin plan değişikliği ile yapılması gerektiğini, söz konusu Meri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarında F.4 maddesinde geçen.. tevhidin ada bazlı olması 2 katlı ayrık nizamlı adalardaki parseller, TAKS 0.40 EMSAL 1.60 koşuluna, 3 katlı ayrık nizamlı adalardaki parseller TAKS 0.40 EMSAL 1.60 koşuluna göre yapılaşacaktır. Mevcut yol hatlarını genişletmek ve sosyal donatı alanları üretmek amacı ile %10 terk verilecek, ancak emsal hesabı brüt parsel (terkler yapılmadan önceki parsel alanı) üzerinden yapılacaktır. Tevhid teşvikinden yararlanan parsel her yönden min 5.00 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakmak zorundadır.. plan notundaki uyan tüm parsellerin plan değişikliği yapma hakkına sahip olacağı, bu nedenle de plan değişikliği yapılarak artacak nüfusa yalnızca yeşil alan bırakılmasının donatı dengesini sağlamayacağı, planda revizyon yapılarak tüm sosyal ve teknik altyapı alanlarının artacak nüfusa göre yeniden düzenlenmesi gerekeceğini mütalaa edilmiştir. Fakat; Mekansal planlar yapım yönetmeliğinin Tanımlar başlıklı 4. Maddesinin k bendinden yer alan Uygulama İmar Planı: Nazım İmar Planı İlke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişikin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, katlanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri parkları, meydanları,kentsel,sosyal ve teknik altyapı alanları, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, 6

10 parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı ifade eder. Hükmü bağlamında plan raporu da planın bir parçası sayılmakta olup Meri 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı açıklama raporlarında, 1/1000 ÖLÇEKLİ REVİZYON+İLAVE UYGULAMA İMAR PLANI altında KONUT ALANI başlığı altında tabloda verilmiş olup belirtilen tevhid işleminden sonra gelecek nüfus hesaplanmış olmaktadır. Hesaplanan bu nüfus projeksiyon nüfus içerisinde yer almıştır. Plan bütününde ki donatı dengesi sağlanırken bu hesaplar dikkate alınmıştır. ŞEKİL 5 1/1000 ölçekli Meri Plan açıklama raporunda nüfus hesaplamaları ile ilgili notlar ve nüfus hesapları 8.PLAN KARARLARI Kurum görüşleri ile birlikte oluşturulan 6312 Ada ve ve 16 Parselleri kapsayan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinde; Konut alanı olarak kalmakta olup Ada ortasında bulunan ada ifraz hattı kaldırılmıştır. Bununla birlikte parsellerin tevhid koşulunu sağlaması sonrası mevcut adanın %10 u kadar alan park alanı olarak ayrılmıştır. Adanın geri kalan kısmı konut alanı lejandı bulunup 2 katlı ayrık nizam TAKS 0.45 KAKS 0.90 olarak plan değişikliği yapılmıştır. PLAN NOTLARI 1-) Bu plan Değişikliği Karesi İlçesi Atatürk Mahallesinde 6312 Ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,1 4,15,16 parselleri kapsamaktadır. 2-) Ada ya verilen TAKS VE KAKS değerleri brüt alan üzerinden hesaplanacaktır. 3-) Planda belirtilen Park Alanı yapılacak Tevhid işleminden sonra bedelsiz olarak terk edilecektir. 7

11 ŞEKİL 6 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ve Plan Notları 8