DEĞERLEME RAPORU 858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli İstanbul 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/10 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Rapor No: 2010/TGYO/10 - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010/2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada, 1 no lu Parselin Torunlar GYO A.Ş. ye ait olan 112.123/240.000 hissesi ile 858 Ada, 2 no lu Parselin tamamıdır. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkullere Ait Bilgiler: - Adres: Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı, 858 Ada, 1 ve 2 no lu parseller, İkitelli Başakşehir / İSTANBUL - Sahibi: 858 Ada, 1 Parsel - Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş..112.123/240.000 858 Ada, 2 Parsel - Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş Tam Mülkiyet - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş Arsa - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkuller üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 858 Ada, 1 No'lu Parsel Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Gelir İndirgeme Yöntemi: TORUNLAR GYO A.Ş.'nin 112.123/240.000 hissesine düşen piyasa değeri: TL USD EUR 18.208.900 TL $11.778.072 8.886.292 Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır 8.506.819 TL $5.502.470 4.151.490 Emsal Karşılaştırma Kullanılmamıştır Yöntemi: 858 Ada, 2 No'lu Parsel Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 637.279.949 TL $412.212.127 311.004.807 TORUNLAR GYO A.Ş. Hisselerinin Toplam Değeri: 645.786.768 TL $417.714.598 315.156.297 Değerlemede Görev Alan Kişiler: Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ... 4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:... 5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:... 5 2.2 Müşteri Bilgileri:... 5 3 DEĞER TESPİTİ... 6 4 DEĞER TANIMI... 6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER... 7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:... 7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:... 7 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER... 7 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:... 7 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:... 8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:... 8 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:... 9 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:... 10 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER... 12 7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:... 12 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 13 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:... 13 8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:... 14 8.3 Piyasa Araştırması:... 15 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:... 19 9 DEĞERLEME... 19 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:... 19 9.2 Değerleme Yaklaşımları:... 19 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:... 22 10.1 858 Ada, 1 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması:... 22 10.2 858 Ada, 2 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması:... 22 10.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi... 23 11 SONUÇ... 25 3
1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: 2010/TGYO/10 Raporun Türü ve Amacı: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi nde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no lu parsellerdeki Torunlar GYO A.Ş. hisselerinin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporudur. Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 22.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Rapor No: 2010/TGYO/10 - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No: 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi nde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no lu parsellerdeki Torunlar GYO A.Ş. hissesine düşen miktarın piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5
3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no lu parsellerde ki Torunlar GYO A.Ş. hisseleridir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Gayrimenkuller, TEM Otoyolu nun Mahmutbey Kavşağı ile Mahmutbey Gişeleri arasındaki kısmı ile Masko ve Demirciler Sitesi arasında kalan alanda yer almaktadırlar. Gayrimenkullerin yakınında Droglass Otocam, Masko Mobilyacılar Sitesi, Marmara Sanayi Sitesi, İmsan Sanayi Sitesi, Bahariye Halı Fabrikası, Halkalı Toplu Konutları ve Avrupa Konutları ile Gryder Satış Mağazası, İlke ve Denizbank Binaları, İETT Garajı, Halkalı Toplu Konutları 3. Etap Evleri ve 2-3 katlı binalar bulunmaktadır. Bölge, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: TEM Mahmutbey Gişeleri : 300 m Atatürk Havalimanı : 9.5 km Atatürk Olimpiyat Stadı : 4 km D-100 (E-5 Karayolu) : 8 km Başakşehir 4.Etap : 2,5 km Mecidiyeköy : 20 km Topkapı : 13 km 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: 858 Ada, 1 No lu Parsel 858 Ada, 2 No lu Parsel SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş 112.123/240.000 A.Ş. İLİ İstanbul İstanbul İLÇESİ Başakşehir Başakşehir MAHALLESİ İkitelli İkitelli PAFTA --- --- ADA NO 858 858 PARSEL NO 1 2 ALANI (m²) 18.208,90 (*) 122.859,93 (*) NİTELİĞİ Arsa Arsa ARSA PAYI Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş 112.123/240.000 Tamamı YEVMİYE NO 13274 898 CİLT NO 145 145 SAYFA NO 14276 14277 TAPU TARİHİ 29.12.2010 10.06.2010 (*) Torunlar GYO A.Ş. nin taşınmazlardaki hisselerine düşen arsa alanı, 858 ada 1 no lu parselde 8.506,82 m², 858 ada 2 no lu parselde ise 122.859,93 m² olmak üzere toplam 131.366,75 m² dir. 7
8 Rapor No: 2010/TGYO/10 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 31 Aralık 2010 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesi üzerinde aşağıda belirtilen notlar mevcuttur. 858 Ada, 1 No lu Parsel üzerinde: Şerhler bölümü: Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü lehine istimlak şerhi. (08.01.1986 tarih ve 91 yevmiye no ile) Beyanlar bölümü: 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu nun 11. Maddesi ve yönetmeliğin 44. Maddesi gereğince Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün sattığı arsaları alanlar en geç 5 yıl içerisinde tasdikli imar planına uygun inşaat yapmak zorundadırlar. 5 yıl içerisinde imar planına uygun inşaat yapılmadıkça 3. Şahıslara satılamaz, devredilemez ve haczedilemez. 2942 sayılı yasanın 7. Maddesi gereği TOKİ lehine kamulaştırma şerhi. (16.01.2008 tarih ve 910 yevmiye no ile.) 4706 sayılı yasaya göre amacı dışında kullanılamayacağına dair şerh. (29.07.2008 tarih ve 13555 yevmiye no ile) 858 Ada, 2 No lu Parsel üzerinde: Şerhler bölümü: İstimlak şerhi. (13.02.1971 tarih ve 1112 yevmiye no ile) İstimlak şerhi. (25.11.1971 tarih ve 11129 yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün 28.08.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında; 858 Ada, 1 No lu Parselin: Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir: Emsal (E) (*) : 2,0 Bina yüksekliği (h max ) : Serbest 858 Ada, 2 No lu Parselin ise: Ticaret ve Hizmet Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir: Emsal (E) (*) : 2,0 Bina yüksekliği (h max ) : Serbest 03.11.2009 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir. Planlama Alanı 2453 2769 2858 2859 2860 2881 2882 2883 2958 3149 parsellerini içermektedir. Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır. Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta,
restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir. Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz. Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir. Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir. Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir. (**) (*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. (**) 13.02.2008 T.T li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları rapor ekinde sunulmuştur. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu ve belediye incelemeleri neticesinde taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. Gayrimenkullere ait 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planının onanmasına müteakip 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. maddesi gereğince gerekli terklerin yapıldığı ve bu terk işlemlerinin 11.06.2009 tarih ve 5936 yevmiye numarası ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde tescil işleminin tamamlandığı öğrenilmiştir. Gayrimenkullerin üzerinde yer alan çeşitli şerhlerle ilgili olarak terk işlemlerinin tamamlanması ile birlikte ilgili kurumlara şerhlerin kaldırılması işlemleri için gerekli başvuruların yapılması durumunda bu şerhlerin kaldırılabileceği öğrenilmiştir. Rapora konu gayrimenkullerden Torunlar GYO A.Ş. nin tam mülkiyetinde olan 858 ada 2 parsel için gerekli başvuruların yapılarak TOKİ adına olan şerhlerin tapu kütüğünden fek edildiği görülmüştür. Bu durumda hisseli olan 858 ada 1 parsel için hisse sahiplerinin gerekli başvuruları yapması durumunda TOKİ adına olan tüm şerhlerin tapu kütüğünden fek edilebileceği kanaatine varılmıştır. 9
858 ada 2 parsel üzerinde yer alan istimlak şerhleride yukarıda bahsedilen onanlı imar planı ve gerekli olan tüm terklerin bu plana göre yapılmış olmasına bağlı olarak ilgili kuruma yapılacak başvuru ile fek edilebilmektedir. Aynı zamanda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 7. maddesinde İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. belirtildiği üzere ilgili tapu idaresinden ilgili kurumlar adına herhangi bir işlem gerçekleşmediği öğrenilmiş olup söz konusu şerhlerin hükmünü yitirdiği kanaatine varılmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerden 858 ada 1 parsel üzerinde 122.071/240.000 hissesi (Arsa Hissesi: 9.261,58 m²) bulunan S.S. Masko İstanbul Mobilya ve Ahşap Eşya İmalatçıları Site İşletme Kooperatifi ile mevcutta 112.123/240.000 hissesi bulunan Torunlar GYO A.Ş. arasında 14.12.2010 tarih ve 23517 yevmiye numarası ile Beyoğlu 39. Noterliği nde düzenlenmiş Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre Masko ya ait olan arsa payının Torunlar GYO A.Ş. ye devredilmesi ile birlikte 858 ada 1 veya 2 parseller üzerinde geliştirilecek projede yer alacak ofis blok/bloklarının birinden toplam büyüklüğü 7.500 m² ile 8.000 m² arasında olacak şekilde 6 tam ofis katı şeklinde bağımsız bölümler verilecektir. Söz konusu ofis katları sözleşmede yer alan Ek:3 de gösterilmiş olup 3. ve 8. ofis katlarında brüt minimum 1.250 m² taban alanı olacak şekilde kesit ve plan olarak gösterilmiş olup herhangi bir yasal belgeye (ruhsat ve eklerinden onaylı mimari projeye) dayanmamaktadır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 4-Paylaşım Esasları başlığının 2. maddesinde Projeler için resmi tasdik işlemi yaptırılıp imar durumu belgesi ve inşaat ruhsatı alınarak uygulamaya koyulacaktır. şartı göz önünde bulundurularak ve 6-Devir ve Ferağ başlığında İş bu sözleşme; imza ile noterden tesciline müteakip en geç 6 gün içerisinde ARSA SAHİBİ tarafından TORUNLAR a arsa payları devredilecektir. şartının bu değerleme raporu tarihi itibari ile gerçekleşmediği göz önünde bulundurularak halihazırda geçerliliğinin devam ettiği Torunlar GYO A.Ş. tarafından tarafımıza bildirilmiş olan sözleşme değerleme çalışmalarında göz ardı edilmiştir. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Başakşehir Belediyesi Harita Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu 858 ada, 1 no lu parselin 2859, 2769, 2454 ve 2452 no lu parsellerin, 858 ada, 2 no lu parselin ise 2759, 3149, 2453 ve 2883 no lu parsellerin tevhidinden oluştuğu öğrenilmiştir. İstanbul ili, Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesi ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. 10
858 Ada, 1 No lu Parsel: 11 Rapor No: 2010/TGYO/10 Hasan Hüseyin HÜRCAN a ait olan 1.497/2.560.000 arsa payı, Eylem HÜRCAN a ait olan 1.497/2.560.000 arsa payı, Havva SAYGUN a ait olan 1.497/1.280.000 arsa payı, Hüseyin HÜRCAN a ait olan 1.497/1.280.000 arsa payı, Zarife KAYIKÇI a ait olan 1.497/1.280.000 arsa payı, Behice HÜRCAN a ait olan 489/320.000 arsa payı 17.07.2009 tarih ve 7757 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılarak, taşınmazdaki hissesi 7.451/240.000 olmuştur. Hüseyin KURT a ait olan 2.439/240.000 arsa payı 15.09.2009 tarih ve 9987 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. Hatice ASLAN a ait olan 1.301/360.000 arsa payı ile Bayram ŞAHİN e ait olan 1.301/360.000 arsa payı 30.10.2009 tarih ve 11925 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. Aydın BİLGİLİ ye ait olan 1.301/24.000 arsa payı ile Selami KURT a ait olan 5.668/240.000 arsa payı 26.11.2010 tarih ve 11827 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. Sedat KURT a ait olan 348/240.000 arsa payı 01.12.2010 tarih ve 12001 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. T. C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan 5.591/15.000 arsa payı 23.12.2010 tarih ve 12950 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. Ergün SÖNMEZ e ait olan 511/192.000 arsa payı, Gülşen KARAGÜLLE ye ait olan 511/192.000 arsa payı, Gülten OCAK a ait olan 511/192.000 arsa payı, Fadime SÖNMEZ e ait olan 511/192.000 arsa payı 29.12.2010 tarih ve 13274 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmıştır. 858 Ada, 2 No lu Parsel: T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan 219859/240000 arsa payının 36193/40000 lik kısmı 29.06.2009 tarih ve 6967 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin arsa payı 237299/240000 olmuştur. T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı na ait olan 2701/240000 arsa payı 10.06.2010 tarih ve 5898 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyet sahibi olmuştur. Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkule ait 23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planları bulunduğu öğrenilmiştir. Söz konusu planların yapılaşma şartları 03.11.2009 tarihli planla aynıdır. Ancak plan notlarında farklılık vardır. 23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir. Planlama Alanı 2453 2769 2858 2859 2860 2881 2882 2883 2958 3149 parsellerini içermektedir. Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır.
Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir. Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir. Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz. Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir. Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir. Gayrimenkullerin bulunduğu Başakşehir ilçesi yeni kurulmuş bir belediyedir. Gayrimenkuller daha önceki dönemde Küçükçekmece Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktaydılar. 7 GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Değerlemeye konu gayrimenkuller İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no lu parsellerdir. Parseller üzerinde hafriyat çalışması yapılmış olup, hafriyat kaldırılmıştır. Parseller birbirlerine bitişik durumdadırlar. Parsellerin yüzölçümleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (M²) 858 1 18.208,90 858 2 122.859,93 TOPLAM 141.068,83 Parsellerdeki Torunlar GYO A.Ş. nin hisselerine düşen arsa alanı, 858 ada, 1 no lu parselde 8.506,82 m², 858 ada, 2 no lu parselde ise tam mülkiyet olmak üzere toplam 131.366,75 m² dir. 12
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu 12.915.158 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan en az dört kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli 13
girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Başakşehir İlçesi İstanbul İli nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Başakşehir, İstanbul'un Küçükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında ilçe olmuştur. Dokuz mahalle ve bir köyden oluşan Başakşehir İlçesi'nin toplam alanı 10.433,6 ha olup, Küçükçekmece İlçesinden katılan alan 6.730 ha'dır. İlçenin kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy Belediyesi; kuzeydoğusunda Sultangazi Belediyesi; güneyinde Avcılar Belediyesi, Küçükçekmece Belediyesi ve Bağcılar Belediyesi; doğusunda Esenler Belediyesi; batısında ve güneybatısında ise Esenyurt Belediyesi yer almaktadır. İlçenin 2009 adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 226.387 dir. Bölgenin güneyinden geçen TEM karayolu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayan ve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu. 1. derecede önem arz etmektedir. 2. boğaz köprüsünün uzantısı şeklinde devam eden TEM Otoyolu Edirne'ye doğru erişimi sınırlı olarak devam etmekte olup, Mahmutbey kavşağından kuzeye doğru İkitelli'ye yol vermektedir. TEM'in yan yolları ise yol hiyerarşisinde ikinci derecede öneme sahiptir. Bunların dışında, ilçede önemli ana arterler bulunmakla birlikte, düzenli bir yol hiyerarşisi bulunmamaktadır. Küçükçekmece İlçesi'nde toplu taşıma olarak otobüs ve minibüs hatları bulunmaktadır. Ancak, Sirkeciden başlayarak, ilçe sınırları içerisinde kuzey-güney yönünde devam eden demiryolu, Halkalı'dan sonra şehirlerarası hizmet vermektedir. Bunlara ek olarak projesi devam eden hafif metro ve projesi tamamlanmış olan metro hattı ve uygulaması devam eden metro hattı bulunmaktadır. Başakşehir İlçesindeki yerleşim alanları büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermektedir. Bu alanlar: Başakşehir Toplu Konut Alanı: Büyükşehir Belediyesi tarafından pilot bölge olarak seçilen İkitelli bölgesinde yer alan Başakşehir 1., 2. ve 4. Etapta bu güne kadar toplam 14.000 konut yapılmıştır. Onur Kent:20.07.1966 tarih 775 sayılı Gecekondu Önleme Kanununa dayanılarak, orta gelirli aileleri konut sahibi yapabilmek amacıyla, Küçükçekmece Belediye Başkanlığının 1997 tarihinde başlattığı bir toplu konut projesidir. Oyak ve Tatarcık Öneri Toplu Konut Alanları: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan Oyak Toplu Konut Alanı ve kuzeybatısında bulunan Tatarcık Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları olup, bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları tamamlanmıştır. Kayabaşı Toplu Konut Alanı: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca toplu konut alanı olarak ilan edilen Kayabaşı Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları olup, bu alanlarda da 1/1000 ölçekli uygulama imar planlan çalışmaları Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca tamamlanmış, ancak henüz yapılaşmaya geçilmemiştir. Başakşehir İlçesindeki diğer konut alanları, Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü ile Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan alanlarda görülmektedir. Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü, köy 14
merkezleri ile onun çevresinde dağınık şekilde gelişen bir yapıya sahiptir. Altınşehir, Şahintepe ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan bölge ise, özellikle 90'lı yıllardan sonra hızla artan kaçak yapılaşmayla birlikte gelişim gösteren bir yapıdadır. Başakşehir İlçesi'nin İkitelli bölgesinde, Olimpiyat Parkı'nda kurulan ve Türkiye'nin en büyük projesi olan Atatürk Olimpiyat Stadı 75.145 kişi kapasiteli olup; 2002 yılından beri faaliyetini sürdürmektedir. Başakşehir İlçesinde, mevcut durum ve bölgenin gelişme eğilimleri dikkate alındığında, ilçenin kent merkezinin, nispeten boş olan ve toplu konut niteliğinde planlanmış olan Kayabaşı Mevkiinde oluşacağı düşünülebilir. Kayabaşı Mevkiini kapsayan onaylı planlarda ayrılmış olan ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları ve park alanları, konut alanlarının ve diğer aktivitelerin gerektirdiği ölçüler içinde yerel ve çevre yerleşmelere hizmet verecek karakterli olacaktır. Ayrıca, kent bütününe yönelik alışveriş merkezi gibi ticari kullanımlara imkân verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararları doğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır. Ticaret alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları, vb. diğer donatı alanlarının yoğun olduğu ve yüksek yoğunluklu konut alanları ile çevrelenen bu bölge, hemen doğusundaki alanda yapılması düşünülen ve Sağlık Bakanlığınca çalışmaları devam eden üniversite hastanesi ile birlikte Başakşehir İlçesinin merkezi olma niteliğindedir. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Halihazırda İstanbul da 80 alışveriş merkezi 2.263.398 m² kiralanabilir alana sahiptir. Gayrimenkulün yakın çevresinde Deposite ve 212 İstanbul alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir: AVM Lokasyon Kiralanabilir Alan (m²) 50 500 m² Arası Küçük Ve Orta Ölçekli Mağaza Kira Değerleri (USD/m²) Ortalama Yemek Bölümü Kira Değerleri (USD/m²) Beylicium Beylikdüzü 22.000 20-25 20-25 Carrefour Haramidere Büyükçekmece 17.831 30 40 Fox City Büyükçekmece 20.000 30-35 50-55 Istanbul Outlet Park Büyükçekmece 18.960 25-30 25-30 212 İstanbul Bağcılar 70.000 57-60 60-80 Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 33.000 25-35 50 15
Konut Piyasası Daha önceleri tarım arazilerinin yoğun olduğu bölge, hızlı şehirleşme ve göç alması nedeniyle, büyük değişime uğramış ve kent dışı konut alanı haline gelmiştir. Artan ulaşım linkleriyle birlikte Başakşehir de konut stoku artmış, şehrin kentsel dokusuna entegre olmaya başlamıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) BİTİŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) Avrupa Konutları TEM Avrupa Konutları* Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman 3.100 $1.360-$2.236 Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-er Inşaat Kasım, 2009 99% Apartman 1.368 $1.411-$1.868 Aralık, 2006 100% Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat Limited 508 (312 si Apartman Şirketi satışta) $1.149-$1.494 Aralık, 2008 85% Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.401-$1.811 Nisan, 2010 89% Güneş Park Halkalı Albayrak Inşaat Apartman 1.328 $1.385-$1.636 Ağustos, 2008 90% Ihlamur Evleri* Halkalı Özyacıcı-Turan Haznedaroğlu Apartman 360 $1.429-$1.833 2007 100% İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.232-$1.572 2008 100% KA Green* Halkalı KAYI Gayrimenkul Yatırım Apartman + Dubleks 340 $1.029-$1.741 2007 100% Kemer Park Esenler Albayrak Inşaat Apartman 598 $1.459-$1.610 Nisan, 2008 93% Lale Şehir Konakları Halkalı Ak Yapı Inşaat Apartman + Dubleks 410 $1.289-$1.449 Nisan, 2009 95% Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik Şirketler Grubu Apartman + Dubleks 936 $1.281-$1.801 Ağustos, 2009 85% Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan Inşaat Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman + Dubleks Apartman + Dubleks 125 $1.141-$1.686 Aralık, 2009 75% 311 $2.108-$2.627 Aralık, 2010 79% Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.848-$2.595 2007 100% Soyak Olympiakent* Halkalı Soyak Inşaat ve TOKI Apartman + Dubleks +Villa 3.500 $1.386-$3.150 2006 100% Sinpaş Bosphorus City Halkalı Sinpaş GYO Apartman + Dubleks + Villa 2.796 $1.113-$2.282 Kasım, 2010 90% 16
Bölgedeki konut stokunun ünite tiplerine göre dağılımı aşağıda sunulmuştur: Rapor No: 2010/TGYO/10 Ünite Dağılımı Ünite Tipine Göre Ünite Tipi Ortalama Birim Fiyatı Ünite Adedi Oran (%) (TL) 1+1 3.386 21% 1.799 2+1 3.709 23% 1.586 3+1 6.387 40% 1.548 3+1 Dubleks 766 5% 1.506 4+1 1.477 9% 2.826 4+1 Dubleks 123 1% 1.453 5+1 ve üstü 58 1% 1.899 15.906 Otel Piyasası: Kısa süreli konaklayan transit yolcular, havayolları şirketlerinin uçuş ekipleri, konferans ve iş toplantılarına katılmak için şehre gelen yabancılar genellikle havaalanlarına yakın otelleri tercih etmektedir. İstanbul Atatürk Havaalanı nın merkezi iş aksına uzak olması ve trafik yoğunluğu gibi olumsuz faktörlerin yanında TÜYAP ve CNR gibi uluslararası fuar ve kongre merkezlerinin varlığı havaalanı otellerini cazip kılmaktadır. Ayrıca havaalanı bölgesi civarında yer seçen uluslararası şirketler ve sanayi kuruluşları da talebi arttırmaktadır. Kapı Giriş Oda Fiyatları (ABD $) Otel Statü Konum Oda Sayısı Tek Kişilik Çift Kişilik Suit Adela Hotel 4* Şirinevler 118 98 117 245 Çınar Hotel 5* Yeşilköy 224 197 221 467-737 Holiday Inn Airport North 5* Bağcılar 330 135 160 430-1.100 Kaya Ramada Plaza 5* Beylikdüzü 318 130 816 Polat Renaissance 5* Yeşilyurt 400 276 298 470-535 Radisson SAS Airport 5* Sefaköy 327 138 223-420 WOW Airport Hotel 4* Yeşilköy 360 159 - WOW Istanbul Hotel 5* Yeşilköy 275 184 430 Toplam 3.116 Kurumsal Şirket Oda Fiyatları (ABD $) Otel Statü Konum Oda Sayısı Tek Kişilik Çift Kişilik Adela Hotel 4* Şirinevler 118 73 98 Çınar Hotel 5* Yeşilköy 224 159 184 Holiday Inn Airport North 5* Bağcılar 330 107,25 121,55 Kaya Ramada Plaza 5* Beylikdüzü 318 110 Polat Renaissance 5* Yeşilyurt 400 196 208 Radisson SAS Airport 5* Sefaköy 327 116 130 WOW Airport Hotel 4* Yeşilköy 360 135 WOW Istanbul Hotel 5* Yeşilköy 275 154 Toplam 3.116 17
Ofis Piyasası: Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m 2 lik modern ofis binaları ile İstanbul da bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir: Ana Göstergeler A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m²) 1.654.372 636.743 Ortalama Boşluk Oranı (%) 9,02 8,56 İstanbul daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²) (2010 1.Çeyrek) Alt Toplam 1.218.494 Levent 254.593 Etiler 71.405 Maslak 240.829 Avrupa Yakası Gayrettepe 103.962 Taksim-Haliç 47.500 Beşiktaş 69.902 Şişli Kâğıthane 74.137 Havaalanı 356.166 Alt Toplam 435.878 Altunizade 22.342 Asya Yakası Ümraniye 188.571 Kozyatağı Kartal 158.742 Kavacık 66.223 TOPLAM 1.654.372 2010 un ilk çeyreğinde, İstanbul un farklı ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis stoku 1.654.372 m² dir. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2010 yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında, yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız. 2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen 18
kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 2010 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranları A sınıfı ofis binalarında %9,72 den %9,02 ye, B sınıfı ofis binalarında %9,11 den %8,56 ya düşmüştür. Havaalanı bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 12,12 $/m², B sınıfı ofis binalarının kiraları ise 7,76 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %12,41, B sınıfı için %12,09 civarındadır. 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; TEM karayoluna cepheli olması, ulaşım kolaylığı, Alışveriş Merkezinin reklam kabiliyeti, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir. 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün alışveriş merkezi olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerden 858 ada, 1 no lu parselin piyasa değerinin belirlenmesinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Satılık Arsalar: Emsal 1: Basın Ekspres yolunda, emsal: 2,00, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), 8350 m², 14.612.000,-USD (1.750 $/m²) İrtibat: 05324314964 Filiz Hanım 19
20 Rapor No: 2010/TGYO/10 Emsal 2: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), brüt 10.800 m²-net 6.000 m², 12.000.000,-USD (2.000 $/m²) ye satılmıştır. İrtibat: 02126610019 Emsal 3: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), 9.165 m², 12.000.000,-USD (1.310 $/m²) İrtibat: 05324314964 Filiz Hanım Emsal 4: İkitelli de, emsal: 2, Ticari imarlı, 2.962 m², 3.000.000,-TL (1.013 TL/m²) ye satılmıştır. İrtibat: 02124851662 Yukarıdaki emsallerden anlaşılacağı üzere gayrimenkulün bulunduğu bölgede Ticaret+Hizmet Alanı imarına sahip olan 858 ada 2 parsele birebir emsal oluşturacak satılmış veya satışta olan emsal bulunamamış olup yakın imar fonksiyonuna ve yapılaşma şartlarına (E=1,75) sahip parseller bulunmuştur. Söz konusu parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu parsele emsal oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmamıştır. Diğer taraftan gayrimenkule yakın semtlerde geçmişte TOKI tarafından satılan veya ihaleye çıkarılan ve yine çevresindeki emsallere göre ayrıcalıklı imar haklarına sahip olan arsalar bulunmaktadır. Bu arsalar imar fonksiyonu olarak değerleme konusu parselle benzerlik gösterseler de konum olarak emsal teşkil etmemektedirler. Bu parsellere ilişkin aşağıdaki tablo bilgi amaçlı olarak sunulmaktadır. Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon İkitelli Ataköy Zeytinburnu Zeytinburnu Alan (m²) 122.859 56.980 73.000 15.550 Gerçekleşmiş Değer (USD) $550.339.916 $253.803.820 $56.328.909 Değer (USD/m²) $9.658 $3.477 $3.622 KAKS 2,70 3,00 2,50 2,50 Emsal Düzeltmesi 8.692,63 3.754,91 3.912,23 İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ Düzeltme Nitelik +/- $ Düzeltme Nitelik +/- $ Düzeltme Altyapı Orta İyi -$500 Orta $0 Orta $0 Büyüklük Büyük Orta -$500 Orta -$250 Küçük -$500 Lokasyon Orta Çok İyi -$1.000 Orta $0 Orta $0 Ulaşılabilirlik Çok İyi Çok İyi $0 İyi $500 İyi $500 Net Düzeltmeler (USD/m²) -$2.000 $250 $0 Düzeltilmiş Değer (USD/m²) $4.870 $6.693 $4.005 $3.912 Toplam Düzeltme Oranı 23% 20% 26% Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde değerleme konusu gayrimenkulün birim m² piyasa satış değeri $4.870 USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $598.327.860 USD olarak belirlenmiştir. Bu değer ise piyasa gerçeklerini yansıtmamaktadır. Sonuç olarak, yukarıdaki
tabloda belirtilen parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu 858 ada 2 parsele emsal oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için Emsal Karşılaştırma Yöntemi yerine Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Ayrıca çevrede yapılan piyasa araştırmalarında değerlemeye konu gayrimenkullerden Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı imarına sahip olan 858 ada 1 parsele emsal olabilecek satılmış veya satışta olan arsa bulunamamış olup gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki yerel emlakçılardan benzer imara sahip olan arsaların m² satış fiyatlarının 1.000 1.250 TL aralığında olduğu bilgisi alınmıştır. (*) Buna ek olarak ilgili belediyesinden gayrimenkullerin bulunduğu bölgede 2010 yılı arsa m² emlak rayiç değerlerinin 800-1.250 TL aralığında değiştiği bilgisi şifahen edinilmiş olup Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı imarına sahip olan 858 ada 1 parselin m² piyasa satış rayiç değeri hisseli arsa olması da göz önünde bulundurularak bu bilgilere istinaden 1.000 TL/m² olarak takdir edilmiştir. (*) Piyasa araştırmaları sırasında görüşülen emlak pazarlama firmaları: Century21 Albayrak: 0212 654 33 66 Konut Emlak: 0212 592 18 28 Turyap: 0212 488 60 30 Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma bulunmadığından dolayı maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Değerleme konusu olan 858 ada 2 parsel üzerinde geçmişte TOKI nin hissesi bulunmakla beraber söz konusu hisselerin tamamının satışı Torunlar GYO A.Ş. ye yapılmıştır. Bu satış işlemi sürecinde de 21
arsanın imar yapılaşma hakları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile arttırılmış olup imar yapılaşma şartları bölgede yer alan benzer imar fonksiyonlu parsellerin imar yapılaşma şartlarından farklılıklar göstermektedir. Bu farklılıklardan dolayı Emsal Karşılaştırma Yöntemi yerine Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: 10.1 858 Ada, 1 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması: Gayrimenkulün değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, parselin mevcut imar durumu, fiziksel özellikleri ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle, 858 ada, 1 no lu parsel için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıda sunulmuştur. Yapılan araştırmalar neticesinde bu bölgede benzer emsalli arsa bulunamamıştır. Emsal bulunamamış olması, değerleme konusu parselin hisseli olması ve hisse oranına düşen arsa alanının küçük olması durumları göz önünde bulundurulmuş ve güvenli tarafta kalınarak, arsanın değeri çevresindeki caddelerin 2010 yılı emlak rayiç bedeli ortalaması olan 1.000,-TL/m² olarak hesaplanmıştır. PARSELİN YÜZÖLÇÜMÜ (M²) TORUNLAR GYO A.Ş. nin HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) M² BİRİM DEĞER (TL/M²) PARSELİN TOPLAM PİYASA DEĞERİ (TL) TORUNLAR GYO A.Ş. nin HİSSESİNE DÜŞEN PAYIN PİYASA DEĞERİ (TL) 18.208,90 8.506,82 1.000 18.208.900 8.506.820 10.2 858 Ada, 2 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 22
10.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Rapor No: 2010/TGYO/10 Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi + Operasyonel riskler Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan kârın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu ve büyüklüğü göz önüne alındığında, gayrimenkulün kolay satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi perakende alanı için %3, otel ve ofis alanları için %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk ile hâlihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı perakende ve ofis alanları için %2, otel alanı için %2,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: Perakende Otel Ofis Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) %5,5 %5,5 %5,5 + Likidite risk primi %3 %2,5 %2,5 + Operasyonel Riskler %2 %2,5 %2 = Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı %10,5 %10,5 %10 23