hkm Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi 2005/2 Sayý 93 www.hkmo.org.tr Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim Sorunlarýnýn Çözümü Ýçin Bir Model Yaklaþýmý Önerisi* Bayram UZUN 1, Mehmet ÇETE 2 Özet Geliþmekte olan ülkelerdeki temel kentleþme sorunlarýndan biri, yasadýþý yerleþimlerdir. Gecekondu inþasý þeklinde oluþan bu yerleþimler, Türkiye de, 1950 lerde, kýrsal alanlardan kentsel alanlara çoðu iþsiz ve fakir insanlarýn göçü ile baþlamýþtýr. Bugün ise, ülkemizdeki yapýlarýn yaklaþýk % 10 u gecekondulardan oluþmaktadýr. Bunlar çoðunlukla sanayileþmiþ þehirler ile, eriþimin kolay ve kamusal taþýnmazlarýn çok olduðu yerlerde bulunmaktadýrlar. Sorunun çözümü açýsýndan bakýldýðýnda, bu gecekondularýn, politik, ekonomik ve sosyal nedenlerden dolayý yýkýlmasý oldukça güçtür. Diðer taraftan, bu yapýlarýn teknik kurallara göre inþa edilmedikleri ve özellikle Türkiye deki yerleþim alanlarýnýn % 92 sinin deprem kuþaklarý üzerinde bulunduðu dikkate alýndýðýnda, bu uyumsuz ve saðlýksýz gecekondu desenlerinin korunmasý yerine, çözüm için yenilikçi yaklaþýmlara gereksinim duyulduðu ortadadýr. Bu çalýþmada, sorunun çözümü için yazarlarca geliþtirilmiþ teorik bir yaklaþým sunulacaktýr. Bu yaklaþým ile, kentsel alanlardaki gecekondu alanlarýnýn modern kent yerleþimlerine dönüþtürülmesi hedeflenmiþtir. Anahtar Sözcükler Gecekondu, Yasadýþý Yerleþimler, Planlama, Arsa ve Arazi Düzenlemesi Abstract A Model Proposal for Solving Illegal Settlement Issues In Developing Countries One of the basic urbanization problems in developing countries is the illegal settlement. Built as slums, these illegal settlements started with the migration of mostly unemployed poor people from rural areas to urban areas in 1950 s in Turkey. Today, slums constitute 10% of the total number of dwellings in Turkey. These are situated mostly in industrialized cities and in areas with easy access and where public real estates are plenty. With respect to a solution to the problem, demolishing these slums appears to be a difficult task due to the politic, economic and social issues. On the other hand, in the light of the fact that slums are not constructed according to the building regulations and laws and that 92% of Turkey s settlement areas are on seismically active zones, it is necessary to develop creative solutions to this problem, instead of preserving the inhomogeneous and unhealthy urban dwelling pattern that slums unfortunately seem to create. In this paper, the authors propose a theoretical approach which has been implemented to cure this problem. With the proposed approach, it is aimed to transform urban slums into modern urban dwellings. Key Words Slums, Illegal Settlements, Planning, Land Readjustment 1. Giriþ Gecekondu ve gecekondulaþma, toplumsal bir olgu olarak, göç olayýnýn bir sonucudur. Göç ise, sanayileþme sürecinde kýrdan kente doðru bir devinim olarak ortaya çýkmýþ sürecin mekana yansýmasýdýr. Bu olgu, geliþmiþ ülkelerde çok önceleri yaþanmýþken, geliþmekte olan ülkelerde halen devam etmekte olan bir süreçtir (AYDEMÝR 1999). Ýngiliz sanayi devriminden beri sanayileþmiþ kentlerin çevresinde göç ile derme çatma konutlarýn inþa edilmesi sanayileþme kadar eski bir olgudur. Özellikle II.Dünya Savaþýndan sonra geliþme sürecine giren ülkelerde hýzlý bir kentleþme yaþanmýþ ve yaþanmaktadýr (TÜRKCAN 1993). Ayrýca, gecekondulaþma olgusunun hemen her dilde bir karþýlýðýnýn bulunmasý da, olayýn evrenselliðinin bir kanýtýdýr. Nitekim, geliþmekte olan ülkelerdeki kent yerleþimlerinin % 40-60 lýk bir kýsmý yasa dýþýdýr. Yaþamýný topraktan karþýlayan insanlarýn oraný giderek azalmaktadýr. 1970 de dünya nüfusunun 2/3 ü kýrsal alanlarda yerleþmiþ iken, bugün bu oran 1/2 olmuþtur. Gelecek 30 yýl içinde ise, dünya nüfusunun 2/3 ü, sürdürülebilirliðin gerçekleþtirilebilmesine önemli bir sorun oluþturacak þekilde kentlerde yaþayacaktýr (UN ve FIG 1999). Diðer taraftan Türkiye de, baþlangýçta barýnma amaçlý ve kentlerin çevrelerinde ortaya çýkan gecekondular, gerekli önlemlerin alýnmamasý nedeniyle zaman içinde geniþlemiþtir. Öyle ki bu süreç, gecekonduculara ýslah imar planlarýyla mülkiyet hakký ve hatta çok katlý imar hakkýnýn saðlanmasýyla sonuçlanmýþtýr. Gecekondular rant aracý haline dönüþerek, kolay yoldan sermaye birikimi elde etme yöntemi olmuþtur. Gecekondu alanlarýndaki yapýlar, mülkiyet hakký kazandýran bir obje olarak algýlanmýþ ve deðiþik tarihlerde çýkarýlan af yasalarýyla yasallaþtýrýlmýþtýr. Ancak bu alanlar, dönüþümünü tamamlayamamýþ alanlar olarak kalmýþtýr. Hemen hemen tüm kentlerimizde gözlemlenebilen bu tür kent dokularýnýn varlýðý ise kentsel dönüþüm konusunu gündeme taþýmýþtýr. Bu çalýþmada, dönüþüme konu olabilecek kaçak yapýlaþmýþ alanlar, -doðal afetler baðlamýnda- sakýncalý alanlardaki konutlar ve kent içinde kalan niteliksiz ve standart dýþý alanlarýn dönüþümü üzerinde deðil, sadece gecekondu bölgeleri için nasýl bir kentsel dönüþüm modeli kurulabileceði üzerinde durulmuþtur. * Bu çalýþma, FIG (Uluslararasý Haritacýlar Federasyonu) tarafýndan, 22-27 Mayýs 2004 tarihleri arasýnda Yunanistan ýn Atina kentinde düzenlenen FIG Working Week 2004 adlý uluslararasý sempozyumda, 9. Komisyon tarafýndan en iyi sunum ödülü ne lâyýk bulunan bildiriden uyarlanmýþtýr. 1 Arþ. Gör. Dr., 2 Arþ. Gör., KTÜ, Müh. - Mim. Fak., Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliði Bölümü, GISLab, 61080, Trabzon -14-

Uzun B., Çete M., Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim hkm 2005/2 Sayý 93 2. Türkiye de Gecekondulaþma Süreci Türkiye de kentleþme, dünyadaki geliþmelere paralel olarak, 1950 li yýllarda yeni bir ivme kazanmýþtýr ve bugün de güncelliðini korumaktadýr. Bu süreçte ortaya çýkan göçler, çekim odaklarý olarak isimlendirilen sanayi kentlerine yönelmiþtir. Kentlere göç edenlerin öncelikli hedefi ise, güvenceli ve sürekli bir iþe sahip olmak, daha sonra da, yerleþebilecekleri bir konut bulmaktýr. Ancak, ülkemizdeki yerel otoritelerin büyük orandaki bütçe yetersizlikleri sebebiyle, kentsel hizmetlerin saðlanmasýndaki hýz, kentleþme hýzýnýn çok altýnda kalmýþtýr. Özellikle sosyal konut saðlama noktasýndaki sorunun çözümsüzlüðü, bilhassa büyük kentlerde hýzlý bir gecekondulaþmaya neden olmuþtur. Nitekim Tablo 1 de de görüldüðü üzere, Türkiye deki gecekondu sayýsý yýldan yýla sürekli olarak bir artýþ göstermektedir. Tablo 1: Yýllara Göre Gecekondulaþma Eðilimi (DPT 2001) Kentsel Yýllar Gecekondu Gecekondulu Nüfustaki Sayýsý Nüfus Payý % Payý % 1955 50.000 250.000 14,7 1960 240.000 1.200.000 16,4 1965 430.000 2.150.000 22,9 1970 600.000 3.000.000 23,6 1980 1.150.000 5.750.000 26,1 1990 1.750.000 8.750.000 33,9 Þekil 1 deki animasyonda da görüldüðü gibi gecekondular, kent çeperlerinde ve tamamýna yakýný kamu arazileri üzerinde, baþlangýçta derme çatma yapýlar biçiminde oluþturulmuþtur. Ancak, bu konutlarýn bir araya gelmesiyle ortaya çýkan gecekondu mahallelerinde, zaman içerisinde arzulanmayan bir dizi sosyolojik sorunlar ortaya çýkmaktadýr. Sözü edilen gecekondu mahalleleri, yaþam kalitesini belirleyen her türlü teknik ve sosyal temel altyapýdan yoksun olup, varlýklarýyla, çevresel olumsuzluklar yanýnda, görsel ve fiziksel kirliliðe de yol açabilmektedirler. Bunun sonucu olarak, düzensiz ve denetimsiz kentleþme sorunlarý artma eðilimine girerken, kentsel yaþam felsefesi sorgulanarak, kentleþme olgusu ve kalitesi de yine zaman içerisinde düþme eðilimine girmektedir. 3. Mülkiyet Politikasý Açýsýndan Türkiye deki Gecekondu Olgusu II. Dünya Savaþýný izleyen yýllarda tarým sektöründe baþlayan makineleþme ve buna baðlý olarak iþini kaybeden tarým iþçileriyle, topraðýný elden çýkararak mülksüzleþen küçük tarým iþletmecileri, yeni iþ olanaklarý bulmak üzere kentlere göç etmeye baþlamýþtýr. Göç eden bu insanlarýn önemli bir bölümü, konut gereksinimlerini düþük kaliteli konutlarda kiracýlýk þeklinde ve/veya gecekondu yaparak gidermiþlerdir. Zamanla siyasi bir potansiyel haline gelen gecekondu mahallelerine altyapý getirilmiþ ve gecekondu olgusu resmi olmayan bir yasallaþma yoluna girmiþtir. Bunun anlamý; bir yandan tapu belgesiz bir alým-satým mekanizmasýnýn oluþmasý, diðer yandan da gecekonducularca yeni parselasyon biçimleri geliþtirilmesidir. Daha sonralarý, gecekondularýn konumlandýðý kent çevresindeki topraklarýn özellikle kentin büyümesi nedeniyle deðer kazanmasý, gecekonduculara iþgal ettikleri toprak üzerinde rant kazanma ve arazi kullanýmýna yönelik spekülasyonlar üretme olanaðý vermiþtir. Yani, barýnma amaçlý tek katlý konut inþa etmek üzere iþgal edilen en-boy ile sýnýrlandýrýlabilecek arazilere, gecekondu sektörünce yükseklik-imar hakký boyutu da eklenmiþ ve öncelikle kent merkezine en yakýn gecekondu bölgeleri rant ve kat karþýlýðý anlaþmalarla, üstenciler vb özel giriþimcilere devredilmeye baþlanmýþtýr. Bu, kentsel rantýn kamu yerine iþgalcilere dönmeye baþladýðýnýn net bir göstergesidir. Sözü edilen oluþum karþýsýnda hükümetlerin tavrýnýn ne olduðunun irdelenmesi, bu alanda ulusal bir arazi politikasýnýn bulunup bulunmadýðýnýn ortaya çýkarýlmasý açýsýndan önem arz etmektedir. Bu baðlamda, politik süreç iki dönem olarak incelenebilir. Birinci dönemde, planlý dönem öncesi çýkarýlan bir dizi yasada uygulanan politikalarla, hazine arazilerinin belediyelere aktarýlmasý ve bu yerlerin de barýnma ihtiyacý olanlara devredilerek gecekondu yapýmýnýn önlenmesi amaçlanmýþtýr. Ýkinci dönemde ise, daha önceden inþa edilmiþ olan gecekondularýn yasallaþtýrýlarak tapu belgesine kavuþturulmasý hedeflenmiþtir. Beþ yýllýk kalkýnma planlarýnda soruna bakýþ açýsý geniþletilmiþtir. Bu süreçte geliþtirilen yaklaþýmlar þunlardýr: Ýþgalcilere yeni yerleþim alanlarý bulunmadan gecekondularýn yýkýlmamasý ilkesi, diðer bir deyiþle, konut inþasý için mülkiyet edinme olanaðýnýn saðlanmasý benimsenmiþtir., Tapu belgesi vermek yerine uzun süreli kullanma hakký tanýnmýþtýr. Þekil 1: Kentsel alanlardaki gecekondulaþma yapýsýnýn animasyonu (TERCAN 1994) Ancak, bu öngörüler hiçbir þekilde uygulamaya geçirilememiþtir. 24.02.1984 tarihinde Türkiye de kabul edilen 2981 sayýlý Ýmar ve Gecekondu Mevzuatýna Aykýrý Yapýlara Uygulanacak Bazý Ýþlemler ve 6785 Sayýlý Ýmar Kanununun Bir Maddesinin Deðiþtirilmesi Hakkýnda Kanun ise, gecekondularýn tamamýnýn yasallaþtýrýlmasýna çalýþýlan bir milat olmuþtur. Bu yasa ile, gecekonduculara, uygun koþullarda -15-

hkm 2005/2 Sayý 93 Uzun B., Çete M., Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim iþgal ettiði alanlarý elde etme imkaný verilmiþtir. Öyle ki, bu arsalarýn 20 yýl içinde satýlmasýný veya devredilmesini yasaklayan gecekondu yasasýnýn 34. maddesi de, 02.03.1986 gün ve 3414 sayýlý yasa ile yürürlükten kaldýrýlmýþtýr. Böylece gecekondulaþma adý altýndaki yaðmayý, arsa üzerinde tapu belgesi edinme yoluyla bireysel ranta konu eden spekülatif gelir kazandýrýcý mevzuat düzenlemeleri, gecekonducunun arsasýný müteahhide vermesini veya satarak paraya çevirmesini olanaklý kýlmýþtýr. Bu durum, kentsel topraklardan karþýlýksýz mülkiyet edinmek için gecekondu inþa etme anlayýþýný getirmiþtir. 4. Gecekondularýn Yasallaþtýrýlmasý Süreci Gecekondu yapýmý, gelirlerinin yetersizliði nedeniyle konut problemini çözemeyenlerin, içinde bulunduklarý koþullarda ürettikleri bir çözüm yoludur. Çünkü gecekonducu için konut, kentte varlýðýný sürdürebilmenin ilk koþulu olarak görülmüþtür. Fakat daha sonradan bu amaç, spekülatif güdü ile toprak edinmeye dönüþmüþtür (DALE ve MCLAUGHLIN 1999). Türkiye de, kentsel topraklarda hýzlý kentleþmeden dolayý ortaya çýkan arazi deðer artýþýna, taþýnmaz sahiplerince hiçbir karþýlýk ödenmeksizin el konulabilmektedir. Öte yandan, Türkiye deki mülkiyet edinimini düzenleyen yasalarýn taþýnmaz sahipleri lehine bir içeriðe sahip olmasý nedeniyle, gecekonducularýn iþgali doðrudan devlet taþýnmazlarýna yönelmiþtir. Dolaylý olarak bu anlayýþ, kamu arazisinden karþýlýksýz yer edinme yönteminin, arazi iþgali ve gecekondu yapýmý olduðu kanýsýný toplumda yaygýnlaþtýrmýþtýr. Hem baþlangýçtaki kentte konut ihtiyacýný gidermeye dayalý masum talepler, hem de sonralarý topraðýn deðer artýþýndan yararlanmak üzere toprak edinimini amaçlayan gecekondu yapýmý, önceleri sadece barýnma içerikli içgüdüsel planlama ile oluþmuþ, zaman içinde tekli konutlardan mahallelere dönüþmüþtür. Yani olay fiziksel boyut yanýnda, sosyal, ekonomik ve politik boyuta taþýnmýþtýr. Ülkemizde henüz bu toplum kesiminin mekan talebine çözüm üretecek bir toprak ve konut politikasýnýn varolmayýþý nedeniyle, politik karar vericiler iki zýt politika geliþtirmiþlerdir. Bunlar, ya bu tür konutlarýn yasadýþý olduðu için yýkýlmasý, ya da yasallaþtýrýlmasýdýr. Siyasi kaygýlar ve kimi politikacýlarýn gecekonducu grubunda yer almýþ olmasý, birinci seçeneðin uygulanmasýný olanaksýz kýlmýþtýr. Kabul gören diðer seçenek konutlarýn yasallaþtýrýlmasý gibi görünse de, aslýnda devletin, arazilerini iþgal edenlere vermesidir. Nitekim 1984 yýlýndaki Türkiye nin siyasi otoritesi, yukarýda sözü edilen ikinci politikadan yana tavýr belirlemiþ ve gecekondularýn mülkiyet haklarýnýn yasallaþtýrýlmasý için 2981 sayýlý yasayý yürürlüðe koymuþtur. Buna göre: Yasanýn yürürlüðe girdiði tarihten önce devlet arazileri üzerinde inþa edilmiþ tüm gecekondular bu yasaya tabidir. Gecekonducularýn iþgal ettikleri arsa bedeli, tespit edilen sürüm deðer üzerinden 4 yýl içinde ve 12 eþit taksitte ödenecektir. Gecekondulara 400 m 2 den fazla arsa tahsis edilmeyecektir. Arsa tahsis edilecek gecekondu sahibi ve aile bireyleri, o belediye sýnýrlarý içinde baþka bir yapý veya arsaya sahip olmamalýdýr. Yukarýda sözü edilen koþullar incelendiðinde, yasa koyucunun gecekondularý ýslah veya tasfiye etmekten çok, onlarý taþýnmaz sahibi yapmaya odaklandýðý açýkça görülmektedir. Esasýnda bu yaklaþým, 1950 yýlýndan sonraki tüm hükümetlerce de benimsenmiþ bir yoldur. Bu yaklaþýmýn altýnda yatan gerçek, üretim yoluyla toplumun zenginleþmesi yerine, kentsel rantlar sonucu ortaya çýkan sermayenin gecekondu inþa edenlere aktarýlarak, onlarýn da sermaye birikimi saðlamalarýný olanaklý kýlmaktýr. Bu amaçla, sözü edilen yasanýn uygulamasýnda öncelikle, yerel yönetimlerce her bir gecekondu sahibine hangi devlet arazisinden ne miktarda tahsis yapýldýðýný gösteren bir tapu tahsis belgesi verilmiþtir. Daha sonra da ýslah imar planý uygulamasýyla, her bir gecekondu sahibine ferdi parsel tapusu verilmeye çalýþýlmýþtýr. Burada verilen tapular imar hakký içermemektedir. Diðer bir deyiþle, mevcut gecekondu ve iþgal ettiði alan, tapu verilerek yasal güvenceye kavuþturulmuþtur. Islah imar planý esas alýnarak gecekondu sahiplerine tapu verme sürecinde, gecekondu alanlarý içinde eðer boþ kalan alanlar var ise, buralara en alt düzeyde sosyal ve teknik altyapýlar yerleþtirilmeye çalýþýlmýþtýr. Sonuçta, gecekondu alanlarý, eksik altyapý ve düzensiz yapýlaþma gibi problemler ile kent yapýsýný deformasyona uðratmýþtýr. Bu taný, sözü edilen kent parçalarýnýn asýl kent ile bütünleþtirilmesi için, kentsel dönüþüm le birlikle sosyal iyileþtirmeye yönelik yeni bir yaklaþým geliþtirmeyi zorunlu kýlmaktadýr. 4.1. Gecekondu Bölgeleri Kent Ýle Nasýl Bütünleþtirilebilir? Kamu mülkiyetindeki gecekondu alanlarýnýn mülkiyetini gecekonduculara vermek yerine, bu alanlarýn süreli olarak kullaným haklarýnýn verilmesinin sorunun çözümünü kolaylaþtýracaðý açýktýr. Ancak, böylesi bir yaklaþýmýn yerine, gecekondu alanlarýnýn özel mülkiyete dönüþtürülmesi tercih edilmiþtir. Diðer yandan, özellikle gecekondu alanlarýnýn yoðun olduðu kentlerimizde çok hýzlý bir kentsel geliþim gözlenmektedir. Bu geliþim, kent yerleþik alanýndaki mevcut konut stokunun yenilenmesi yanýnda, kentin geliþme alanlarýna doðru yayýlým þeklinde de gerçekleþmektedir. Nitekim, baþlangýçta kentlerin geliþme alanlarýnda konumlanmýþ olan gecekondular, bugün kentlerin merkezi alanlarýnda kalmýþlardýr. Bu ise, gecekondularýn yer aldýðý bölgedeki taþýnmaz deðerlerinin olaðan dýþý artýþýna neden olmuþ ve üzerindeki niteliksiz konutlarýn yýkýlarak yenilenmesini zorunlu kýlmýþtýr. Bu aþamada, çözüm için iki seçenek söz konusudur. Öncelikle, bu bölgeler üzerindeki hiçbir yapý dikkate alýnmadan, yerel yönetimler eliyle yeni bir imar planý düzenlenmeli ve buna baðlý olarak da yeni imar haklarý verilmelidir. Ardýndan, kamu eliyle oluþturulan bu yeni imar rantlarý, taþýnmaz sahipleri -16-

Uzun B., Çete M., Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim hkm 2005/2 Sayý 93 ve özel giriþimcilere kat karþýlýðý yaklaþýmýyla paylaþtýrýlmalýdýr. Fakat bu aþamada, kamunun kendisine rant saðlama anlamýnda hiçbir avantajý olmayacaktýr. Üstelik, bölgedeki ortak kullaným alanlarý olan sosyal ve teknik altyapý donatýlarý için gerekli inþa maliyetleri yine kamu kaynaklarýndan karþýlanacaktýr. Böylece, toplumsal sosyal adalete aykýrý olarak, ilgili alandaki taþýnmaz sahipleri ve üstenciler lehine, ancak kentte yaþayan diðer insanlarýn aleyhine sonuçlar ortaya çýkacaðý çok açýktýr. Öyleyse, sözü edilen bu sosyal adalet çarpýklýðýnýn yaþanmamasý için, kamuya düþen görev ne olmalýdýr? Gecekondu bölgelerindeki çarpýk yapýlaþmanýn ve yetersiz altyapýlarýn iyileþtirilmesi, toprak ekonomisinin ve geniþleyen kentsel alan talebinin, buna baðlý olarak da konut ihtiyacýnýn saðlanmasý için, imar kavramý açýsýndan yeni çözümler bulunmalýdýr. Bunun için öncelikle, yasallaþtýrýlmýþ gecekondu sahiplerine mülkiyet haklarý üzerinde imar hakký vermek yerine, uygun miktar ve kalitede konutun saðlanmasý ve bunlarý oluþturacak yapým süreçlerinin geliþtirilmesi gerekmektedir. Bu konu, Türkiye de, özellikle 1999 yýlýndaki büyük Marmara depreminden sonra tartýþýlmaya baþlanmýþtýr. Söz konusu kapsamda yapýlan bu çalýþma ile gerek Türkiye, gerekse de benzer yerleþim sorunlarýyla karþý karþýya olan geliþmekteki ülkeler için bir model önerisinde bulunulmaktadýr. Buradaki temel amaç; mevcut gecekondu alanlarýndan yeni kentsel yaþam alanlarýna dönüþüm için uygulanabilir teorik bir düþünce geliþtirmektir. Bu düþüncenin ön kabulleri þunlardýr: Amaç; modern konut üretim yöntemlerinin kullanýlarak, standardý düþük gecekondu yapýlarýndan depreme dayanýklý çaðdaþ yapýlara dönüþümün saðlanmasýdýr. Gecekondu alanýnda, mülkiyet hakký ile imar hakký birbirinden ayrý iki hak olarak düþünülmektedir. Böylece, kamu eliyle oluþturulan rantýn mutlak surette kamuya döndürülmesi hedeflenmelidir. Ýmar hakkýnýn tamamen gecekondu sahibine býrakýlmasý yerine, bu hak, yerel yönetimler ile paylaþýlmalýdýr. Diðer bir deyiþle, gecekondu sahiplerine arsa üzerinden hak verilmesi yoluna gidilmeyip, yerine konut verilmesi öngörülmüþtür. Baþlangýçtaki barýnma amaçlý toprak iþgaline uygun olarak gecekonducularýn hak sahipliliði, bir tek konutla sýnýrlandýrýlmýþtýr. Kentsel tasarýma olanak vermek ve bazý donatýlarýn (otopark, çocuk bahçesi, park, vb.) imara yönelik konumlandýrýlmasý için, parsel yerine en az bir yapý adasý düzeyinde uygulanmasý önerilen bu yöntem, esasen hukuki çerçevesi çizilmiþ bir kentsel dönüþüm yasasýna dayanmalýdýr. Burada sözü edilen yaklaþýmýn temel mantýðý, gecekondu sahiplerinin baþlangýçtaki amaçlarýnýn devlet arazisini bir tek konut için iþgal etmiþ olduklarý öngörüsüne dayanmaktadýr. Aksini düþünmek, araziyi iþgal edenleri iþgal ettikleri arazi ile kazandýklarýna ilaveten imar haklarý da vererek kamu eliyle zengin etmek anlamýna gelir ki, bu da çaðdaþ hukuk devletinin sosyal adalet anlayýþýyla zaten örtüþmemektedir Önerilen kentsel dönüþüm yaklaþýmýnda, baþlangýçta sadece mülkiyete yönelik haklarýn dikkate alýnmasý nihai hedefe varýlmasý anlamýnda elbette yeterli deðildir. Bir diðer ve en önemli husus da, konut inþaatlarýnýn standartlara uygun ve bilfiil arazide gerçekleþmiþ olmasýdýr. Dolayýsýyla finansman kaçýnýlmaz olduðundan, bu türden projelerin baþarý ile sonuçlanmasýnda, Türkiye de çok yaygýn olan rant karþýlýðý inþaat yapan müteahhitlik sektörüne de önemli bir görev düþmektedir. Böylece, gecekondularýn kentsel dönüþümü için gerekli olan finans kaynaðý da saðlanmýþ olacaktýr. Kentsel deðiþim ile, seçilecek gecekondu bölgeleri, kentsel büyüme yanýnda bu alanlarýn yenilenme sürecini de beraberinde getirmelidir. Dolayýsýyla, kent merkezine en yakýn alanlar ivedilikle yenilenmesi gereken alanlar olduðundan, öncelik buralara verilmelidir. Baþlangýçta, yenileme bölgelerine ait imar planý hazýrlanmalýdýr. Bu imar planýnda önerilen yeni yapýlaþma alanlarý ve konutlarýn kapsamýþ olduklarý mekanlar hacimsel anlamda dikkate alýnarak bir deðerlendirmeye tabi tutulmalýdýrlar. Plan öncesi gecekondu durumlarý da yine mevcut koþullar dikkate alýnarak bir taþýnmaz deðerlemesine tabi olmalýdýr. Çünkü kentsel dönüþümde, toprak kesintisi yerine taþýnmazlarýn deðerleri esas alýnarak, eski ve yeni haliyle bir karþýlaþtýrmalý iþlem söz konusudur. Proje öncesi ve sonrasý ortaya çýkacak iki farklý mekan durumunun, herhangi bir imar hakký kaybý olmaksýzýn, dengelenmesinde taþýnmaz deðerleri dikkate alýnmak zorundadýr. Dolayýsýyla taþýnmazlarýn deðerlendirmesi sadece zeminde deðil, ayný zamanda düþey konumda da dikkate alýnacaðýndan, hacimsel bir deðerleme anlayýþý söz konusu olacaktýr. Diðer bir deyiþle, yeni plana göre gerçekleþecek konut paylaþýmýnda, kat mülkiyeti anlayýþýna dayalý bir taþýnmaz daðýtýmý ve mevzuatý esas alýnacaktýr (YOMRALIOÐLU 1993). Özellikle Türkiye de, kentsel dönüþüm planý sýnýrlarý içinde bulunan gecekondu parselleri üzerinde, 3194 sayýlý Ýmar Yasasýnýn 18. maddesine dayanarak, Arsa ve Arazi Düzenlemesi yapýlmasýný olanaklý kýlarak mevzuat açýsýndan büyük kolaylýk saðlanmaktadýr. Buna göre, düzenlemeye giren parsellerden, yol, yeþil alan, park, çocuk bahçesi, otopark, karakol, ibadet yerleri ve okul alaný gibi kamu hizmet alanlarý için %40 oranýnda karþýlýksýz toprak kesintisi yapýlabilmektedir. Ayrýca, belki de en önemlisi, bir düzenleme iþlemi için taþýnmaz sahiplerinin onaylarýnýn aranmamasýdýr. Türkiye deki Arsa ve Arazi Düzenleme (AAD) mevzuatý, ancak, mevcut kadastral durumun bir iyileþtirilmesi ve imar parsellerinin zeminde üretilmesini olanaklý kýlar. Oysa, altyapý ve zemin üstü yapýlaþma iþlemleri, kaynak yetersizliklerinden dolayý ileri zamanlara býrakýlmakta ve AAD nin bütüncül proje yaklaþýmý yerel idarelerce uygulanamamaktadýr (Þekil 2). Dolayýsýyla, AAD ile baþlatýlabilecek kentsel dönüþüm sürecinin tamamlanabilmesini saðlayacak finans modelinin devreye sokulmasý gerekmektedir. -17-

hkm 2005/2 Sayý 93 Uzun B., Çete M., Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim serbest piyasa koþullarýnda üretip satabileceði nitelikte, özel projeli prestij konutlarýna (villa veya yüksek standartlý konutlar) sahip olabilir. Þekil 2: Arsa ve Arazi Düzenlemesinin (AAD) en genel mekanizmasý (UZUN 2000) Bu anlamda önerilen kentsel dönüþüm mekanizmasýnýn üç temel ayaðýndan biri taþýnmaz sahibi, diðeri özel giriþimci yani üstenci, üçüncüsü de ilgili yerel yönetim, yani belediyedir (Þekil 3). Ýlgili belediye, düzenleme sonucu oluþan her bir yapý adasýnda, belirli bir kýsmý yerel yönetimlere býrakýlmak üzere, toplam imar hakkýnýn paylaþýlmasý yöntemi olarak, üstencilerce kat karþýlýðýnda yapý üretilmesini saðlayacaktýr. Burada, müteahhitler ile belediye arasýnda hangi oranda paylaþým yapýlacaðý konusunda, bölgenin sosyal ve teknik altyapý donatýlarýnýn maliyeti, taþýnmaz sahiplerine verilecek konut sayýsý ve taþýnmaz birim deðeri belirleyici olmalýdýr. Her bir gecekondu sahibine, ancak tek bir konut verileceðine göre, taþýnmazlar üzerinde deðerleme yapýlmasýna gereksinim olup olmadýðý düþünülebilir. Ancak, aktarýlacak konutlardaki deðer farklarý ve gecekondulara tahsis edilmiþ olan arsalar arasýndaki konuma baðlý deðer daðýlýmý, bölgede bir taþýnmaz deðerlemesini zorunlu kýlmaktadýr. Þekil 3: Önerilen mekanizmanýn ilgilileri Üst yapý paylaþýmýnda oluþacak konutlar, bölge þartlarýna göre belirlenecek sosyal konut tipinde ve en az konut yüzölçümlerinde olmalý ve her bir gecekondu sahibine, sadece bir baðýmsýz bölüm karþýlýksýz verilmelidir. Proje kapsamýnda üretilen konutlardan gecekonducular dýþýnda geri kalan konutlarýn, altyapý maliyetlerini karþýlamak üzere çapraz finans sistemi uygulanarak, tutarlý bir kredilendirme politikasýyla düþük gelirli ailelere verilmesi saðlanmalýdýr. Özel giriþim ise, kendine gösterilen arazi üzerinde tarafýna kalan imar haklarý oranýnda, Þekil 4: Bir kentsel dönüþümün animasyonu (KOÇ 1994) 4.2. Yöntemin Getirileri Nelerdir? Bugüne kadar Türkiye deki hemen hemen tüm siyasi iktidarlarýn gecekondu sorununa yaklaþýmý, bu soruna çözüm bulmak yerine bunlarý yasallaþtýrmak olmuþtur. Ancak, günümüzde de, gecekondularý kent ile bütünleþtirecek ve orada yaþayanlarýn yaþam kalitesi açýsýndan standardýný yükseltecek bir yasal mevzuat boþluðu hala kendini hissettirmektedir. Önerilen fikir projesi, böylesi bir yasal boþluðu doldurmak üzere geliþtirilmiþtir. Bu baðlamda yöntemin baþlýca getirileri þunlar olabilir: Yerel yönetimlerin, teknik ve sosyal altyapýlar için gereksinim duyduðu alanlarýn kamulaþtýrýlmasýna gerek kalmayacaktýr. Diðer yandan, sözü edilen altyapýlarýn yapým maliyetlerinin belediyelerin bütçesinden karþýlanmasý yerine, belediyeye kalan konutlarýn satýlmasýndan elde edilecek mali kaynaklarla gerçekleþtirilmesi saðlanacaktýr. Planlama ve AAD sonucunda her bir gecekondu sahibi, barýndýðý mevcut konuta göre daha yüksek standartlý ve depreme dayanýklý bir konut edinebilecektir. Böylece, depreme dayanýksýz yapý stokunun da yenilenmesi saðlanmýþ olacaktýr. Proje sonunda, kentin bir parçasý olan ve gerekli altyapýya sahip bölgeler oluþacaktýr. -18-

Uzun B., Çete M., Geliþmekte Olan Ülkelerdeki Yasadýþý Yerleþim Geliþmekte olan ülkelerin baþlýca sorunlarýndan biri, gecekondu alanlarýnýn kentle bütünleþtirilmesi ve bu alanlardaki mülkiyet haklarýna yasallýk kazandýrýlmasýdýr. Bu çalýþmada konuya yeni bir yaklaþým getirilerek, gecekondularýn tasfiye edilmesinden sonra, gecekondu yapanlarýn hak sahipliliðinin bir tek konutla sýnýrlandýrýlmasýna dayalý bir yöntem tanýmlanmýþtýr. Bu yöntem sayesinde, özellikle büyük kentler etrafýnda yoðunlaþan gecekondu alanlarýnýn çaðdaþ ve altyapýlý alanlara dönüþümü saðlanabilecek ve gecekondu sahiplerine yasal ve modern bir konuta sahip olma imkaný sunulmuþ olacaktýr. Ayrýca, bu iþlemler yerel yönetimlere hiçbir ilave finansal yük getirmediði gibi, düþük gelirli toplum kesimlerinin de bu alanlarda uygun maliyetli sosyal konut edinimini olanaklý kýlacaktýr. Dünya da geliþmekte olan ülkelerin yaþamýþ olduklarý kentleþme sorunlarýnýn temelinde hiç kuþkusuz ekonomik ve sosyal nedenler yatmaktadýr. Ancak mülkiyet sorunlarýnýn çözülmemiþ olmasý da kentleþme sorununu daha da karmaþýk bir hale getirmektedir. Evrensel bir sorun haline gelen kentleþme politikalarýnýn temelinde iyi bir arazi yönetimi vardýr. Nitekim sürdürülebilir geliþme için de arazi yönetiminin önemi uluslar arasý toplantýlarda sürekli olarak dile getirilmektedir. Tüm bu nedenlerden dolayý, kentleþme sürecine olumlu katký saðlayahkm 2005/2 Sayý 93 Gecekondularýn temizlenmesiyle, bu alanlarýn kentsel geliþim ve estetik açýdan güzelleþmesi saðlanacaktýr. Plansýz arazi kullanýmý, tarým topraklarýnýn kentsel kullanýmlara dönüþtürülmesi gibi sorunlar ortadan kalkacaktýr. Gecekondulardan kaynaklanan çevre sorunlarý (toprak, su ve su havzalarýnýn kirlenmesi gibi) sonucu, bozulan yaþam kalitesinde iyileþmeler olacaktýr. Yeni oluþturulan kentsel dönüþüm alanlarý, gecekonducularýn kentle bütünleþmesine ve kentli yaþam tarzýný benimsemesine yardýmcý olacaktýr. Dönüþüm alanýnda yer alan gecekondu sahiplerinin ayný bölgede kalmalarý saðlanarak, baþka bölgelere taþýnmanýn ortaya çýkarabileceði sosyal sorunlar önlenmiþ olacaktýr. 5. Sonuç bilecek yeni arazi yönetim modelleri geliþtirilmek ve uygulanmak zorundadýr. Ülkelerin mevcut ekonomik ve politik koþullarýna baðlý olarak, bilhassa gecekondu gibi yasadýþý yerleþim sorunlarýnýn çözümü için kentsel dönüþüm yaklaþýmý mevcut planlama araçlarý içerisinde en etkin uygulanabilir olaný olarak öne çýkmaktadýr. Bu bakýmdan yöntemin daha iyi anlaþýlabilmesi ve sonuçlarýnýn irdelenebilmesi için, bilhassa kentlerin deðiþim ihtiyacý duyan mevcut gecekondu alanlarýnda seçilecek pilot bölgelerde uygulanmasý gerekir. Uzun bir süreç gerektiren bu türden projelerin hayata geçirilebilmesi için baþta yerel yönetimlerin hiçbir siyasal kaygý duymaksýzýn öncü olmalarý, ayrýca taþýnmaz sahipleri ve özel giriþimlerin de sorunun çözümünde iþbirliði yapmalarý gerekmektedir. Kaynaklar AYDEMÝR Þ.: Kentsel Alanlarýn Planlanmasý ve Tasarýmý, KTÜ Yayýný, ISBN 975-95396-7-5, Trabzon, 1999. DALE P. ve MCLAUGHLIN J.: Land Administration, Oxford University Press, ISBN 0-19-823390-6, UK, 1999. DPT: VIII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý, 2001, Ankara. KOÇ N.: Milliyet Gazetesi, 21.03.1994, Ýstanbul. TERCAN B.: Türkiye de Gecekondulaþma Evriminin Yasalarla Ýliþkisi, Bayýndýrlýk ve Ýskan Bakanlýðý Ýle Belediyeler Dergisi, Sayý: 24, 1994, s. 48-56, Ankara. TÜRKCAN E.: Büyük Kentlerdeki Toprak Rantýnýn Ýktisadi- Siyasi Yapýya Yansýmasý, 4. Harita Kurultayý, 1 Þubat 4 Þubat 1993, s. 388-399, Ankara, 1993. UN ve FIG: Report Of The Workshop On Land Tenure and Cadastral Infrastructures For Sustainable Development, 1999, Bathurst, Australia. UZUN B.: Çevre Yolu Mülkiyet Ýliþkilerinin Ýmar Haklarý Açýsýndan Ýncelenmesi ve Arazi Düzenlemesi Yaklaþýmýyla Bir Model Önerisi, Doktora Tezi (yayýmlanmamýþ), KTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü Trabzon, 2000. YOMRALIOÐLU T.: A Nominal Asset Value-Based Approach for Land Readjustment and Its Implementation Using Geographical Information Systems, PhD Thesis, Department of Surveying, University of Newcastle upon Tyne, England, 1993. -19-