İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT İSTANBUL, OCAK 2011

2 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri... 7 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 7 Gayrimenkullerin İmar Durumu /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı... 8 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER... 9 Bölge Analizi İstanbul İli... 9 Coğrafi Konum... 9 Avcılar İlçesi...10 Avrupa Konutları Ispartakule Projesi...11 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...12 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...12 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

3 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...13 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...13 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...13 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...13 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...13 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...13 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...14 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...14 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...15 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması...15 Toplu Konut Değeri Araştırması...15 Arsa Değeri Araştırması...16 DEĞER TAKDİRİ...17 Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...17 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Değer Takdiri...25 Arsa Değeri...27 Emsal Yöntemi ile Arsa Değeri Takdiri...27 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dâhil)...27 En Verimli Kullanım Analizi...29 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...29 RAPOR EKLERİ:...30 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, ARTAŞ İnşaat, FİDELTUS İnşaat ve GÜN-ER İnşaat Ortaklığı nın talebi üzerine, avan projesi ve mimari projeleri onaylanan, vaziyet planı ve proje görselleri hazırlanan ve hâlihazırda takribi % 45 oranında inşası tamamlanan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 531 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ispartakule Avrupa Konutları 2.Etap ın, Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği tamamlanmış proje değerinin öngörülmesi ve mevcut durum değerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Büşra BİTER, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Levent ÇELİK ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı, Harita ve Kadastro Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği nden tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : ARTAŞ İNŞAAT FİDELTUS İNŞAAT VE GÜN-ER İNŞAAT ADİ ORTAKLIĞI Müşteri Adresi : Yanıkses Sokak Yenimahalle Kültür Merkezi No: 2/A Bakırköy / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 531 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde projesi geliştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamındaki 330 adet bağımsız bölümün mevcut durum değeri ile tamamlanması durumundaki satışa esas değerinin SPK mevzuatı uyarınca tespiti. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu Dayanak Sözleşme, ARTAŞ İNŞAAT FİDELTUS İNŞAAT VE GÜN-ER İNŞAAT ADİ ORTAKLIĞI ile YETKİN Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Yasin PEKTAŞ (Harita ve Kadastro Müh.) Lisans No:

6 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu gayrimenkuller tapunun İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi (ISPARTAKULE) 531 ada 1 parsel numarasında kayıtlı, arsa vasıflı, ,16 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu oluşan toplam 7 konut bloğunda 330 daire ve 1 adet sosyal tesis yapısıdır. Tahtakale Mahallesi (ISPARTAKULE) 533 ada 1 parsel üzerinde projelendirilen Ispartakule Avrupa Konutları Projesi lüks konut projesidir. Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 5

7 Rapora Konu Gayrimenkul Ispartakule Gişeler Bahçeşehir TEM Mahmutbey Gişeler İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 35 km. dir. TEM (O-3) Otoyolu Ispartakule çıkışında bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 17 km., Sirkeci Garına 25 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine O- 3 karayolu üzerinden ilerlerken Mahmutbey Gişelerini geçtikten 7 km. sonra Ispartakule Sapağından sağa girilerek Ispartakule Gişelerinden çıkış yapılır. Ispartakule Gişelerinden çıktıktan 250 m sonra sağa U dönüşü yapılır hemen sonra sola girilerek, 450 m. ilerlendikten sonra sağa dönülür. Bu yol üzerinde 200 m. ilerledikten sonra tekrar sola dönülerek takribi 250 m. İlerlendiğinde Avrupa Konutları Ispartakule 2. Etaba intikal edilmiş olur. 6

8 2.2 Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Gayrimenkuller için kat irtifakının kurulmuş olduğu tespit edilmiştir. 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, 531 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır K 7

9 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Rapora konu gayrimenkuller; tasdik tarihli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı olarak planlanmıştır. 8

10 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. Rapora konu gayrimenkull09erin 28 Temmuz 2010 tarihinde 5822 no ile onaylı mimari projesi mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A /215(2) B /215(1) A /215(6) B /215(5) A /215(8) B /215(7) /215(3) Sos.Tes /215(4) 3. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. 9

11 İstanbul İli İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Avcılar İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş ve yaklaşık hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 10

12 İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi,Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir. 3.2 Avrupa Konutları Ispartakule Projesi T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Artaş Gün-Er Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen 1. Bölge 3. Kısım uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulacak olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, tek bir güvenlik noktasından olacaktır. Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılacaktır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılacak olup, site içi peyzaj ve otopark alanları aydınlatmaları tasarruflu aydınlatma elemanları ile yapılacaktır. Projesine uygun olarak yangın ihbar sistemi kurulacaktır. Projesine göre yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları kurulacaktır. 11

13 3.3 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır. 3.4 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi İnşaatı devam eden projede; 7 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis yapısı bulunmaktadır. 3.5 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. 12

14 Bu maddeye dayanarak, tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Tahtakale Ispartakule Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilmekte olan yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konutların inşa edilmekte olduğu bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 TEM Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Projenin inşaatının tamamlanma ve satış hızının güven verici nitelikte olması 4.2 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. 13

15 Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel 14

16 formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ve gayrimenkul üzerinde inşai faaliyetin %45 inin tamamlanmış olduğunun öğrenilmesi ve bu tür toplu konut projelerinin tamamlanması ve satışı nakit akışlarının hesaplanmış olması nedeniyle, Gelir Yöntemi ile Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yöntemi de kullanılmıştır. 5.3 Yakın Çevrede Piyasa Değeri Araştırması Toplu Konut Değeri Araştırması Kaynak Konut Emsal Değerler Konutun Bulunduğu Yer Alan (m²) Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Century21 Mozaik ( ) Ispartakule Olimpos , ,81 Turyap Bahçeşehir ( ) Ispartakule Patara , ,33 Turyap Bahçeşehir ( ) Ispartakule Patara , ,33 Towers Gayrimenkul ( ) Ispartakule Efes , ,89 Newday Gayrimenkul ( ) Ispartakule Efes , ,57 Premium Gayrimenkul ( ) Ispartakule Patara , ,36 Turyap Bahçeşehir ( ) Ispartakule , ,97 Milliyetemlak.com haberi Bizimevler ,00 Bizimevler , ,27 Bizimevler , ,39 Bizimevler , ,94 Bizimevler , ,42 Ispartakule , ,58 Ispartakule , ,00 Ispartakule , ,09 Ispartakule , ,89 Ispartakule , ,64 Ispartakule , ,00 Patara , ,10 Patara , ,39 15

17 Fideltus İnşaat Fiyat Listesi Blok Kat Oda Birim Değeri Brüt m² Fiyat (TL) Sayısı (TL/m²) C2-2 Zemin , , D2-1 Zemin , , D2-1 Zemin , , D2-2 Zemin , , C2-1 Zemin , , C2-1 Zemin , , C2-2 Zemin , , C2-2 Zemin , , C2-1 Zemin , , C2-1 Zemin , , C2-2 Zemin , , C2-2 Zemin , , C2-3 Zemin , , C2-3 Zemin , , Arsa Değeri Araştırması Arsa Konumu Kaynak İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Avcılar/Tahtakale New City Emlak , ,00 Avcılar/Tahtakale Bahçeşehir Emlak , ,00 Avcılar/Tahtakale/Ispartakul e Hanımağa Emlak , ,14 Ağaoğlu Emlak Kulisi , ,38 Avrupa Konutları Emlak Kulisi , ,55 İhlas Emlak Kulisi , ,09 İhlas Emlak Kulisi , ,99 16

18 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 6. DEĞER TAKDİRİ 6.1 Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerlerini gösteren tablo aşağıdaki gibidir. S. No Ada AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 DEĞER TABLOSU Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dâhil) (TL) A ZEMİN 131,74 98,97 D , , A ZEMİN 81,95 61,88 D , , A ZEMİN 98,81 74,31 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , ,30 17

19 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , A KAT 131,74 98,97 D , , A KAT 81,95 61,88 D , , A KAT 127,12 95,73 D , , B ZEMİN 98,81 74,31 D , , B ZEMİN 81,95 61,88 D , , B ZEMİN 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , ,30 18

20 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) B KAT 131,74 98,97 D , , B KAT 127,12 95,73 D , , B KAT 81,95 61,88 D , , B KAT 131,74 98,97 D , , A ZEMİN 150,07 113,9 G , , A ZEMİN 79,66 61,82 G , , A ZEMİN 95,98 74,08 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 95,98 74,08 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , , A KAT 121,55 94,05 G , , A KAT 150,07 113,9 G , , A KAT 79,66 61,82 G , ,41 19

21 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) A KAT 121,55 94,05 G , , B ZEMİN 95,98 74,08 G , , B ZEMİN 79,66 61,82 G , , B ZEMİN 150,07 113,9 G , , B KAT 95,98 74,08 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , B KAT 121,55 94,05 G , , B KAT 79,66 61,82 G , , B KAT 150,07 113,9 G , , A ZEMİN 131,74 98,97 B , , A ZEMİN 81,95 61,88 B , ,35 20

22 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) A ZEMİN 98,81 74,31 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , A KAT 131,74 98,97 B , , A KAT 81,95 61,88 B , , A KAT 127,12 95,73 B , , B ZEMİN 97,71 74,31 B , , B ZEMİN 81,03 61,88 B , , B ZEMİN 130,26 98,97 B , , B KAT 97,71 74,31 B , , B KAT 81,03 61,88 B , ,39 21

23 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , B KAT 125,7 95,73 B , , B KAT 81,03 61,88 B , , B KAT 130,26 98,97 B , , BODRUM 122,38 95,98 G , , BODRUM 148,95 117,72 G , , ZEMİN 122,38 95,98 G , , ZEMİN 171,41 136,7 K , , ZEMİN 144,83 114,97 K , , ZEMİN 148,95 117,72 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , ,33 22

24 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 171,41 136,7 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , ,62 23

25 Parsel Blok Daire No YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. S. No Ada Oda Sayısı Kat Brüt Alan (m²) Net Alan (m²) Yön Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 171,41 136,7 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 146,15 115,99 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 146,15 115,99 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , , KAT 144,83 114,97 G , , KAT 146,15 115,99 K , , KAT 144,83 114,97 K , , KAT 146,15 115,99 G , ,53 TOPLAM , ,99 AVRUPA KONUTLARI ISPARTAKULE 2 TOPLAM DEĞER TABLOSU BLOK NO BRÜT NET Toplam Değer (KDV Hariç) (TL) Toplam Değer (KDV Dahil) (TL) 1A Blok Toplam 4743, , , ,21 1B Blok Toplam 4743, , , ,21 2A Blok Toplam 4.866, , , ,86 2B Blok Toplam 4.866, , , ,86 3A Blok Toplam 4.743, , , ,21 3B Blok Toplam 4.661, , , ,33 4 Blok Toplam , , , ,33 Genel Toplam , , , ,99 24

26 İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölümlerin KDV hariç toplam pazar değeri ,00 TL ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Değer Takdiri İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 1. Bölge 3. Kısım Arsa Karşılığı Satış İşi onaylı çarşaf listesine göre satışa esas 330 adet mesken nitelikli bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı ,69 m² dir. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 1.384,50 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için %7,5 oranında artacağı, Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise yapılan tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 330 adet (mesken nitelikli) bağımsız bölümün toplam finansal değeri TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu aşağıda gösterilmiştir. 25