İSTANBUL İLİ ÇEKMEKÖY İLÇESİ (526 ADA VE 527 ADA 1 PARSELLER) ALEMDAĞ EMLAK KONUTLARI PROJESİ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ ÇEKMEKÖY İLÇESİ (526 ADA VE 527 ADA 1 PARSELLER) ALEMDAĞ EMLAK KONUTLARI PROJESİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ ÇEKMEKÖY İLÇESİ ALEMDAĞ EMLAK KONUTLARI PROJESİ 1200 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM Gayrimenkuller üzerinde Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı bulunmaktadır. Bkz. Rapor sayfa: 8, 9, 10 İNŞAAT HALİNDE İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa: 13 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,35 TL ,00 TL ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri Gayrimenkullerin İmar Durumu Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi İstanbul İli...15 Çekmeköy İlçesi...16 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...20 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...20 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...21 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Çevrede Arsa Değeri Araştırması Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Çevrede Villa Değeri Emsal Araştırması Çevrede Ticari Ünite Değeri Emsal Araştırması Arsa Değeri Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...25 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...25 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri En Verimli Kullanım Analizi Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. 3

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Çekmeköy İlçesi Nişantepe Mahallesinde bulunan 526 Ada 1, 2, 3, 4 ve 527 Ada 1 no.lu parsellerin üzerinde bulunan 1200 adet konut ve ticari nitelikli bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Çekmeköy İlçesi Nişantepe Mahallesinde bulunan 526 Ada 1, 2, 3, 4 ve 527 Ada 1 no.lu parsellerin üzerinde bulunan 1200 adet konut ve ticari nitelikli bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu alan; İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Nişantepe Mahallesi 526 ada 1, 2, 3, 4 ve 527 Ada 1 parsel numaralarında kayıtlı toplam yüzölçümleri ,00 m² olan gayrimenkuller ve üzerinde inşaası devam eden adet bağımsız bölümden meydana gelen Alemdağ Emlak Konutları dır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölge; yerleşim açısından yeni gelişmekte olup, genelinde müstakil 3 veya 4 katlı konut yapılaşmaları ile çevrilidir. Rapora konu gayrimenkullerin kuzey cephesinden başlayıp Karadeniz kıyılarına kadar devam eden ormanlık alan bulunmaktadır. Gayrimenkullerin çevresinde Nişantepe İlköğretim Okulu ve Özyeğin Üniversitesi Kampüsü bulunmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 26, km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 26,3 km., Anadolu Otoyolu Dudullu Gişelerine 15,1 km., önemli noktalara takribi mesafesi ise; Sabiha Gökçen Havalimanına 21 km., İMES Sanayi Sitesine 12,7 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Ankara istikametine ilerlerken Altunizade Kavşağından sağa dönülerek Şile Otoyolu na girilir. Şile Otoyolu üzerinde takribi 22,5 km. ilerlendikten sonra gelinen döner kavşaktan sola Turgut Özal Caddesi yönünde giriş yapılır. Bu cadde üzerinde 500 m ilerlendiğinde solda rapora konu Alemdağ Emlak Konutları nın önüne intikal edilmiş olur. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Çekmeköy Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 13:50 de temin edilmiştir. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 526 İlçe ÇEKMEKÖY Parsel 1 Mahalle ALEMDAĞ Yüzölçümü ,07 m² Cilt/Sayfa 15/1437 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /3819 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. / TAM SATIŞ tarih, 3238 yevmiye no ile Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı tespit edilmiştir. Gayrimenkul T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ndan satın alınmıştır. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 526 İlçe ÇEKMEKÖY Parsel 2 Mahalle ALEMDAĞ Yüzölçümü 3.444,09 m² Cilt/Sayfa 15/1438 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /3819 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. / TAM SATIŞ tarih, 3238 yevmiye no ile Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı tespit edilmiştir. Gayrimenkul T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ndan satın alınmıştır. 8

10 TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 526 İlçe ÇEKMEKÖY Parsel 3 Mahalle ALEMDAĞ Yüzölçümü 7.978,24 m² Cilt/Sayfa 15/1439 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /3819 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. / TAM SATIŞ tarih, 3238 yevmiye no ile Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı tespit edilmiştir. Gayrimenkul T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ndan satın alınmıştır. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 526 İlçe ÇEKMEKÖY Parsel 4 Mahalle ALEMDAĞ Yüzölçümü 2506,54 m² Cilt/Sayfa 15/1440 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /3819 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. / TAM SATIŞ tarih, 3238 yevmiye no ile Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı tespit edilmiştir. Gayrimenkul T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ndan satın alınmıştır. 9

11 TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 527 İlçe ÇEKMEKÖY Parsel 1 Mahalle ALEMDAĞ Yüzölçümü 7940,06 m² Cilt/Sayfa 15/1441 Ana Taşınmaz Nitelik İLKÖĞRETİM ALANI MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /3819 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. / TAM SATIŞ tarih, 3238 yevmiye no ile Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığın ca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir beyanı tespit edilmiştir. Gayrimenkul T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ndan satın alınmıştır. 10

12 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu parseller İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, 526 Ada 1, 2, 3, 4 ve 527 Ada 1 numaralı parsellerde kayıtlıdır. K 11

13 12

14 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkul tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli İstanbul İli Ümraniye İlçesi Alemdağ Nişantepe Mahallesi 716 Parsel Revizyon Uygulama İmar Planına göre; 526 ada 1 parsel için E=2.00 H=Serbest konut alanı, 526 ada 2 parsel için E= 0.28, Hmax=6.50 konut alanı, 526 ada 3 parsel için E=0.28, Hmax= 6.50 konut alanı, 526 ada 4 parsel için Kaks=0.36 Hmax=serbest Dini Tesis alanı, 527 ada 1 parsel için kısmen E=0.36 kısmen E=1.00 Hmax=Serbest İlköğretim Tesis alanı yapılaşma koşullarında planlanmıştır. 13

15 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde Alemdağ Emlak Konutları İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A / A / A / A / A / A / A / A / A / B / B / B / B / B / B / B / B / B / C / C / OTOPARK SOSYAL TESİS / D / E / E / E / E / E / E / E / E / CAMİİ / İLK ÖĞRETİM OKUL BİNASI /

16 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 15

17 İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Çekmeköy İlçesi İstanbul ilinin Anadolu yakasında yer alan Çekmeköy ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. Kuzeyde Beykoz İlçesi, batıda Ümraniye İlçesi, güneyde Sancaktepe İlçesi, doğuda Şile İlçesi ve Ömerli Baraj Gölü ile sınırlanmaktadır. Çekmeköy İlçesi, hektar yüzölçüme sahiptir. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. İlçe 17 mahalle ve 4 köyden oluşmaktadır. Çekmeköy İlçesi İdari Haritası 16

18 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin bulunduğu bölge; yerleşim açısından yeni gelişmekte olup, genelinde müstakil 3 veya 4 katlı konut yapılaşmaları ile çevrilidir. Rapora konu gayrimenkullerin kuzey cephesinden başlayıp Karadeniz kıyılarına kadar devam eden ormanlık alan bulunmaktadır. Gayrimenkullerin çevresinde Nişantepe İlköğretim Okulu ve Özyeğin Üniversitesi Kampüsü bulunmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, 526 ada 1, 2 ve 3 parsel üzerinde İstanbul Alemdağ Emlak Konutları İnşaatları İle Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenlemeleri İşi kapsamında inşasına devam edilen yapı ruhsatlarına göre 1173 bağımsız bölümden meydana gelen 20 adet konut bloğu, 5 adet ikiz, 3 adet üçüz olmak üzere toplamda 19 villa, 8 adet asma katlı dükkâna sahip 1 adet ticaret bloğu, 1 adet sosyal tesis ve kapalı otopark ile ada içi altyapı ve çevre düzenlemesi işleri bulunmaktadır. Gayrimenkullerin tüm teknik özelliklerinin belirtildiği bahse konu işe ait satışa esas mahal listesi rapor ekinde sunulmuştur. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. 17

19 Bu maddeye dayanarak, Rapora konu gayrimenkul tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli İstanbul İli Ümraniye İlçesi Alemdağ Nişantepe Mahallesi 716 Parsel Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilmekte olan yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 18

20 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin toplu konut olarak planlı, donatıları düşünülmüş ve bütüncül bir yaklaşımla inşa edilecek olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ormanlık alanlarla ile çevrili nezih bir bölgede yer alması Bölgeye ulaşımın hızla iyileştirilmesi 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımın Şile Otoyolu üzerinden alternatifsiz olarak sağlanması 19

21 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 20

22 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 21

23 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Çekmeköy Belediyesinde yapılan araştırmada 526 Ada 1, 2, 3, 4 ve 527 Ada 1 parsellerin 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas Asgari m² Birim Değerinin 155,78 TL/m² olduğu öğrenilmiştir. 526 Ada 1 Parsel = ,07 m² x 155,78 = ,74 TL 526 Ada 2 Parsel = 3.444,09 m² x 155,78 = ,34 TL 526 Ada 3 Parsel = 7.978,24 m² x 155,78 = ,23 TL 526 Ada 4 Parsel = 2.506,54 m² x 155,78 = ,80 TL 527 Ada 1 Parsel = 7.940,06 m² x 155,78 = ,55 TL 6.2 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Çekmeköy Alemdağ Nişantepe Mevkii Arsa Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Konumu İmar Durumu Döviz Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Murat AYTEMİZ Murat AYTEMİZ Nişantepede konut imarlı arsa niteliğinde E=0.25, H=12.50 yapılaşma koşullarında,emlak Konutları yanında ,27 Alemdağ Kışlası Yakınlarında, Konut imarlı ,14 Cahit YILMAZ Filiz AĞAR Özkan Gayrimenkul Cahit YILMAZ İbrahim KARACA Nişantepe'de Konut imarlı,e=0,25 H= yapılaşma koşuluna sahip Alemdağ'da Emlak Konutları ve Özeğin Ünv. Yakınlarında, konut imarlı Alemdağ Reşadiye yolu üzerinde, sanayi imarlı, E:1,20 Hmaks: 15,50 Nişantepede konut imarlı arsa niteliğinde E= 0.20, H=12.50 yapılaşma koşullarında,emlak Konutları yanında Alemdağ'da Emlak Konutları ve Özeğin Ünv. yakınlarında arsa niteliğinde, konut İmarlı E=0.45, H=12.50 yapılaşma koşullarında , , $ , , ,00 22

24 6.3 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Konut Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Konumu Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Cahit YAŞAR Century 21 Adem ASLAN Aziz KAPICIOĞLU Eskidji Çekmeköy Eskidji Çekmeköy Cahit YAŞAR Cumhur ERSİN Serhat ÖZDEMİR Casa Grande, 2+1, 4 Katlı Binada 4. Katta Emlak Konutları, 1+1, 17 Katlı Binada 9. Katta TOKİ de, 2+1, 12 Katlı Binada 2. Katta Casa Fiore de, 3+1, 5 Katlı Binada 5. Katta Casa Bella da, 3+1, 4 Katlı Binada 4. Katta Casa Grande, 3+1, 4 Katlı Binada 4. Katta Casa Grande de, 3+2, 4 Katlı 4. Katta İnci Evlerinde, 2+1, 7 Katlı Binada 5. Katta , , , , , , , ,00 Cumhur ERSİN İnci Evlerinde, 3+1, 5 Katlı Binada 3. Katta , Çevrede Villa Değeri Emsal Araştırması Yakın Çevrede Villa Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Konumu Döviz Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Future Gayrimenkul Eskidji Çekmeköy İdealist Kentte, 7+1 Dubleks Villa Sun Meride, Katlı Villa , ,00 Cahit YAŞAR Cahit YAŞAR Serpil ÇINAL Elysium Parkta, 5+1 Villa GreenLand te, 6+2 Villa , ,00 Casa Bella da, 4+1 Villa ,51 Remax Terminal Niaşntepe Doğata da, 5+3 Villa ,11 23

25 6.5 Çevrede Ticari Ünite Değeri Emsal Araştırması Çekmeköy Alemdağ Nişantepe Mevkii Ticaret Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Konumu Döviz Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Hüryap Emlak İzlem Gayrimenkul OmniMIT Emlak D&C Emlak Hüryap Emlak TOKİ Alemdağ Projesinde ,35 Taşdelende, Plaza $ ,00 Alemdağda, Fabrika $ ,33 Alemdağ Merkezi Konumda, İşyeri $ ,57 TOKİ Alemdağ Projesinde , Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller Çekmeköy İlçesi Nişantepe Mahallesi, 526 ada 1, 2, 3, 4 ve 527 ada 1 parsellerde kayıtlı olup, yüzölçümleri; 526 Ada 1 Parsel = ,07 m², 526 Ada 2 Parsel = 3.444,09 m², 526 Ada 3 Parsel = 7.978,24 m², 526 Ada 4 Parsel = 2.506,54 m², 527 Ada 1 Parsel = 7.940,06 m²; olmak üzere gayrimenkullerin toplam yüzölçümü ,00 m² dir. Parseller üzerinde İstanbul Alemdağ Emlak Konutları İnşaatları İle Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri kapsamında inşasına devam edilen yapı ruhsatına göre 1200 adet bağımsız bölümden meydana gelen 20 adet konut bloğu, 5 adet ikiz, 3 adet üçüz olmak üzere toplamda 19 villa konutu, 8 adet asma katlı dükkân, 1 adet sosyal tesis ve kapalı otopark ile ada içi altyapı ve çevre düzenlemesi işleri bulunmaktadır. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş durumdadır. 24

26 6.6.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler 526 ada 1 parsel için E=2.00 H=Serbest konut alanı, 526 ada 2 parsel için E= 0.28, Hmax=6.50 konut alanı, 526 ada 3 parsel için E=0.28, Hmax= 6.50 konut alanı, 526 ada 4 parsel için Kaks=0.36 Hmax=serbest Dini Tesis alanı, 527 ada 1 parsel için kısmen E=0.36 kısmen E=1.00 Hmax=Serbest İlköğretim Tesis alanı olarak planlanmış olması, Projede 8 adet ticari ünitenin bulunması, İnşaat faaliyetlerin takribi %52 inin tamamlanmış olması, Gibi etkenler dikkate alınarak 526 Ada 1 Parselin arsa m² birim değeri 800 TL, 526 Ada 2 ve 3 Parselin arsa m² birim değeri 400 TL, 526 Ada 4 Parsel ve 527 Ada 1 Parsel için vergi beyanına esas asgari birim m² değeri olan 155,78 TL, hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri 526 Ada 1 Parselin Arsa Değeri = ,07 m² x 800 TL = ,00 TL 526 Ada 2 Parselin Arsa Değeri = 3.444,09 m² x 400 TL = ,00 TL 526 Ada 3 Parselin Arsa Değeri = 7.978,24 m² x 400 TL = ,00 TL 526 Ada 4 Parselin Arsa Değeri = 2.506,54 m² x 155,78 TL = ,80 TL 527 Ada 1 Parselin Arsa Değeri = 7.940,06 m² x 155,78 TL = ,55 TL Arsa Değerleri Toplamı = ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,80 TL ,55 TL = ,35 TL ,35 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Alemdağ Emlak Konutları İnşaatları İle Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri nin onaylı yapı ruhsatına göre satışa esas bağımsız bölümlerin toplam brüt alanı ,84 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 900 gündür. Konutlar için emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri takribi 1.300,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için %10 oranında artacağı, Ticaret birimleri için emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri takribi 2.000,00 TL olup bu birimlerin satışının 2011 yılında tamamlanacağı, Konutların satış hızının ve inşaatların tamamlanma hızlarının ise aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, 25

27 Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu aşağıdadır. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre adet konut, 19 adet villa ve 8 adet asma katlı dükkân nitelikli toplam adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. Projenin inşaatı için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu çerçevesinde ,21 TL toplam bedel ile sözleşme yapılmıştır. Toplam finansal değerden inşaat maliyetini ve şerefiye değerini çıkardığımızda arsa değerini hesaplamış oluruz. Bölgede yaptığımız araştırmalar ve bu güne kadar edindiğimiz tecrübeler doğrultusunda projede şerefiye değeri; toplam değerin %20 si civarında olabileceği kanaatine varılmıştır. Arsa Değeri = Toplam Finansal Değer (İnşaat Maliyeti + Şerefiye Değeri) Şerefiye Değeri = ,00 TL x %20 = ,20 TL Arsa Değeri = ,00 TL ( ,21 TL ,20 TL) = ,59 TL olarak hesaplanmıştır. 26

28 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Gayrimenkul Üzerindeki Konutların Ticari Ünitelerin Satılabilir Alanı (m²) 133, Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1, , Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1, Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1, Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 1, Projenin ÖngörülenSatış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 207,693,168 1, GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) 75,483,346 61,876,672 45,376,226 24,956,924 TOPLAM GELİRLER (TL) 75,483,346 61,876,672 45,376,226 24,956,924 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 75,483,346 61,876,672 45,376,226 24,956,924 İndirgeme Katsayısı İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 75,483,346 56,251,520 37,501,013 18,750,507 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 207,693,168 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 187,986,386 27

29 6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Alemdağ Emlak Konutları İnşaatları İle Ada İçi Altyapı ve Çevre Düzenleme İşleri nin tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.8 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin gerçekleştirilmesi halinde Gelir İndirgeme Yöntemi ve Emsal Yöntemi ile ulaşılan değerler görüldüğü üzere birbirine yakın değerlerdir. Ancak Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Rapor tarihi itibariyle inşaatlar için yapılan hakediş harcamalarının ,13 TL olduğu inşaat firması yetkililerinden öğrenilmiştir. Buna göre; Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Değer + İnşaî Yatırımlar + (Şerefiye Değeri x Tamamlanma Oranı) = ,35 TL ,13 TL ,14 TL = ,62 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.9 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Çekmeköy Alemdağ Emlak Konutları İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin yapı ruhsatları temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablolar aşağıdadır. 28

30 Ada Parsel Blok Kapi Kat Oda Yonu Brut Alan Net Alan Birim m² Değeri (TL/m²) Toplam Değer (TL) (KDVsiz) Toplam Değer (TL) (KDVli) A1 1 ZEMİN 2+1 GB , , , A1 2 ZEMİN 2+1 KD , , , A1 3 ZEMİN 2+1 KD , , , A1 4 ZEMİN 1+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , ,

31 526 1 A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 KD , , , A KAT 2+1 GB , , , A KAT 3+1 KD , , , A KAT 3+1 GB , , , ,617, ,693, A2 1 ZEMİN 2+1 KB , , , A2 2 ZEMİN 2+1 GD , , , A2 3 ZEMİN 1+1 KD , , , A2 4 ZEMİN 1+1 GB , , , A2 5 ZEMİN 1+1 GB , , , A2 6 ZEMİN 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , ,

32 526 1 A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , ,

33 526 1 A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KD , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 1+1 GB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 3+1 KB , , , A KAT 4+1 GB , , , ,531, ,646, A3 1 ZEMİN 2+1 KB , , , A3 2 ZEMİN 2+1 GD , , , A3 3 ZEMİN 2+1 GD , , , A3 4 ZEMİN 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 1+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , ,

34 526 1 A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 GD , , , A KAT 2+1 KB , , , A KAT 3+1 GD , , , A KAT 3+1 KB , , , ,177, ,259, A4 1 1.BODRUM 2+1 GD , , , A4 2 1.BODRUM 1+1 GD , , , A4 3 ZEMİN 2+1 GD , , ,