İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ ELİTE CİTY PROJESİ (648 ADA 2 PARSEL) DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ ELİTE CİTY PROJESİ (648 ADA 2 PARSEL) DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ ELİTE CİTY PROJESİ (648 ADA 2 PARSEL) DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8 Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ ,00 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ ,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER ,00 TL ,28 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi İstanbul İli...13 Küçükçekmece İlçesi...14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...18 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...18 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...19 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması Arsa Değeri Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri En Verimli Kullanım Analizi Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesinde bulunan 648 Ada 2 no.lu parselin üzerinde bulunan 599 adet konut ve ticari birimlerin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesinde bulunan 648 Ada 2 no.lu parselin üzerinde bulunan 599 adet konut ve ticari birimlerin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul tapunun İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi 648 ada 2 no.lu parselde kayıtlı, arsa vasıflı gayrimenkuldür. Gayrimenkul üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiştir. Hızla nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Ve 3. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Tüm Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayoluna ve Mahmutbey kavşağına yakın konumludur. 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 28 km. dir. Küçükçekmece Halkalı da bulunan gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 9 km., Taksim Meydanına takribi 25 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine O-3 karayolu üzerinden ilerlerken İstoç u geçtikten sonra Atatürk Bulvarı çıkışına girilir, takribi 2 km. ilerlendikten sonra Hürriyet Caddesi yönünde sağa dönülür bu cadde üzerinde takribi 2 km. ilerlendiğinde rapora konu gayrimenkule intikal edilmiş olunur. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Küçükçekmece Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 12:50 de temin edilmiştir. TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 648 İlçe KÜÇÜKÇEKMECE Parsel 2 Mahalle HALKALI Yüzölçümü ,58 m² Cilt/Sayfa 129/12589 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ / TAM Tarih ve Yevmiye No /22250 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri SATIŞ TARİH 8058 YEVMİYE NO İLE BOĞAZİÇİ ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. (BEDAŞ) LEHİNE 1 TL BEDEL KARŞILIĞINDA KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR. (99 YILLIĞI 1 TL DEN) (BAŞLAMA TARİH: SÜRE:99 YIL) Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesinde bulunan 648 Ada 2 Parsel numaralı gayrimenkuldür. K 9

11 K 10

12 K YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemede 648 ada 2 no.lu parselin tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Nazım İmar Planı kapsamında oluşturulan tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planında E=1.75, Hmax=Serbest yapılaşma koşullarında ticaret alanı olarak planlandığı tespit edilmiştir. 11

13 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkuller 648 Ada 2 parsel üzerinde İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında projelendirilmiş olup yapı ruhsatları alınmıştır. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıdadır, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A A A B B C D D D

14 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 13

15 İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, No.lu kentsel Rapor yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Küçükçekmece İlçesi Küçükçekmece İlçesi tarihli resmi gazetede yayınlanan 3392 Sayılı Kanunla 1 köy 25 Mahalle olmak üzere toplam 26 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuş bir ilçedir. Fiilen ve törenle hizmete giriş tarihi ise 'dir tarihinde yayınlanan "5747 sayılı Büyükşehir Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla"; 17 sayılı listede yer alan 6 mahalle, yeni kurulan Başakşehir ilçesi sınırlarında yer almıştır. Sahil uzunluğu 7 km. dir. İl merkezine uzaklığı ise 23 km.dir hektarlık bir alana sahip olup, İstanbul'un batı yarısında yer alan ve Marmara Denizi'nin kuzey kıyısına kadar uzanan Küçükçekmece İlçesi; kuzey ve kuzeydoğuda Gaziosmanpaşa, doğuda Esenler, Bağcılar ve Bahçelievler, güneyde Bakırköy, Marmara Denizi ve Avcılar, güneybatıda yine Avcılar ve batıda ise Büyükçekmece ilçeleriyle çevrilmiştir. Küçükçekmece Gölü, Avcılar ve Küçükçekmece ilçelerini birbirinde ayırır. İlçeye adını veren Küçükçekmece Gölü'nün yüzölçümü 16 km² dir. Fazla derin olmayan gölün güney kıyılarındaki derinliği 20 metreye ulaşır. Gölün morfolojik yapısı nedeniyle tam ve tipik bir lagün gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisi olup doğa harikasıdır. Küçükçekmece geniş düzlükler halinde engebeli bir alana yayılmıştır. Çatalca Yarımadası'nın güneydoğu kesiminde yer alan ilçe toprakları alçak dalgalı düzlüklerden oluşur. Sularını yarımadanın orta kesimlerinden toplayan Sazlıdere ve Nakkaşdere, Küçükçekmece Gölü'ne dökülür. Gölü, Marmara Denizi'nden ayıran kıyı kordonunun doğu bölümü, ilçe sınırları içindedir. İlçe toprakları, bu bölümdeki dar bir kıyı şeridinde Marmara Denizi'ne komşudur. Türkiye'nin bilinen en eski yerleşim yerlerinden biri olan Yarımburgaz Mağarası, ilçe sınırları içindedir yılında açıklanan genel nüfus sayımına göre ilçe nüfusu dir. 14

16 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkulün bulunduğu bölgede Menekşe Evleri, Manolya Evleri, Toki Halkalı Konutları, Avrupa Konutları 2. Etap, Toki Bezirganbahçe Konutları, Ölçükent sitesi, Konut Birlik 1. Kısım projeleri yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde M. Akif Ersoy Göğüs, Kalp Damar Cerrahisi Hastanesi, Kanuni Sultan Süleyman Araştırma Hastanesi, İBB Halkalı Katı Atık Arıtma Merkezi, TCDD İstasyon Ambarları bulunmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumludur. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işi kapsamında yerinde yapılan incelemeler sonucunda 648 Ada 2 parsel üzerinde inşaat çalışmaları devam eden Elite City projesinin %36 sının tamamlanmış olduğu Şua İnşaat yetkililerinden öğrenilmiştir. D1, D2, D3 blokların kaba inşaatı tamamlanmış olduğu, A1 blokta 1. katta, A2 ve A3 bloklarda 8. katta, B1 ve B2 bloklarda zemin katta, C blokda ise 22. katta çalışmaların devam etmekte olduğu tespit edilmiştir. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere

17 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. Bu maddeye dayanarak, Rapora konu gayrimenkul için tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Nazım İmar Planı ve tasdik tarihli Halkalı Toplu Konut Alanı 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 16

18 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve Mahmutbey Kavşağına yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Rapora konu gayrimenkulün ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 17

19 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 18

20 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 19

21 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Küçükçekmece Belediyesinde yapılan araştırmada 648 Ada 2 Parselin 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas Asgari Değerinin ,00 TL olduğu öğrenilmiştir. 6.2 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu Kaynak İrtibat Küçükçekmece Halkalı Merkez Mah. Küçükçekmece Halkalı Merkez Mah. Küçükçekmece Atakent Mah. Küçükçekmece Atakent Mah. Küçükçekmece Atakent Mah. Küçükçekmece Atakent Mah. İmar Durumu Emsal Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Serdar Onur Ticaret , , ,00 Altın Emlak Ticaret , , ,85 Didem Erkan Ticaret , , ,07 Şadi Kale Ticaret , , ,66 Güreşler Gayrimenkul Ticaret , , ,50 Münir Yıldız Ticaret , , , Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Konut Konumu Bulunduğu Proje Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Bosphorus City Ihlamur Evleri Avrupa Konutları Avrupa Konutları Avrupa Konutları Soyak Olimpiakent Elitistpark Konutları Atakent 3. Etap Musa Kuzulu , , ,80 Zirve Emlak , , ,10 Turyap , , ,80 Lider Emlak , , ,15 Lider Emlak , , ,80 Nazan Aksu , , ,15 İsmail Tatar , , ,50 Ahmet Tunalı , , ,15 20

22 6.4 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması Konut Konumu Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Küçükçekmece Atakent Musa Durmuş , , ,00 Didem Erkan , , ,00 Mehmet Kutlu , , ,00 Aynur Öztürk , , ,00 Şenel Şenyurt , , , Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Küçükçekmece İlçesi Halkalı Mahallesi, 648 Ada, 2 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,58 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1.75, Hmax= Serbest yapılaşma koşulunda Ticaret Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının ,80 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,58 m² x TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin yapı ruhsatlarına göre; satışa esas toplam brüt alanı ,80 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.200,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 15 oranında artacağı, 21

23 Ticari üniteler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış No.lu m² Rapor birim değeri 3.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 15 oranında artacağı, Konut ve ticari ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuş ve Ek-1 de sunulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre 599 adet bağımsız bölümün toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre arsa sahibi gelir payı % 35, yüklenici pay oranı % 65 dir. Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir. Satış Hasılatı Hasılat Türü Değer (TL) Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 161,213, Sözleme Bedeli (TL) 160,000, Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 56,424, Yüklenici Pay Oranı % ,789, Artan Arsa Satış Geliri Miktari (TL) 1,213, Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 35.10% Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) 426, Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) 56,850, Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri 56,850, Arsa Değeri 56,850,

24 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Gayrimenkul Üzerindeki Konutların Ticari Ünitelerin Satılabilir Alanı (m²) 64, , Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 3, , Projenin ÖngörülenSatış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 178,943,676 2, GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) 61,620,386 53,147,583 40,746,481 23,429,226 TOPLAM GELİRLER (TL) 61,620,386 53,147,583 40,746,481 23,429,226 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 61,620,386 53,147,583 40,746,481 23,429,226 İndirgeme Katsayısı İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 61,620,386 48,315,985 33,674,777 17,602,724 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 178,943,676 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 161,213,873 23

25 6.6 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu Ek-1de sunulmuştur. 6.7 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Projenin kasım ayı itibariyle tamamlanma oranı % 36 tir. İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre ,00 TL olan sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%65) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO) = ,00 TL+ ( ,00 x 0,65 x 0,36) = ,00 TL ,00 TL = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.8 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Küçükçekmece Halkalı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 24