TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ ERGENE VADİSİ 735 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ ERGENE VADİSİ 735 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ TEKİRDAĞ İLİ ÇORLU İLÇESİ ERGENE VADİSİ 735 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkul üzerinde TAPU BİLGİLERİ herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesis edilmiştir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU KULLANIMDA 2563 Ada 1 no.lu parsel Emsal=2,00 H=36,50 yapılaşma koşulları ile Konut ı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 87 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ,00 TL PAZAR DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ ,00 TL DEVREDİLMEMİŞ 648 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 735 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ,00 TL TOPLAM DEĞERİ 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...10 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...11 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...12 Tekirdağ İli...12 Çorlu İlçesi...12 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...14 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...14 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...14 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...14 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...15 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...15 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...15 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...16 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...16 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...17 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...17 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...18 Gayrimenkullere Değer Takdiri...18 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...18 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri...37 En Verimli Kullanım Analizi...37 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...38 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Tekirdağ İli Çorlu İlçesi Ergene Vadisi Konutlarında bulunan 735 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra Biter ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza : 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Tekirdağ İli Çorlu İlçesi Ergene Vadisi Konutlarında bulunan 735 adet bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans :

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesi 2563 ada 1 parsel numaralı, toplamda ,14 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde bulunan 735 adet bağımsız bölümdür. D-100 Karayoluna yakın konumlu ve toplu konutların bulunduğu bir bölgede yer almaktadır. 6

8 İncelemeye konu alanlara ulaşım tarifi; D-100 Karayolu üzerinde Çorlu Kent Merkezine doğru ilerlerken Total Petrol Ofisini geçer geçmez sağa Sancak Caddesine dönüş yapılır. Takribi 1400 m yolu takip ederek sağa Adanan Doğu Caddesine çıkış yapılır ve değerleme konusu ergene Vadisi Evlerinin olduğu sitenin önüne gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; D-100 Karayolu na takribi 2,00 km dir. Önemli noktalara mesafesi ise; Çorlu Kent Merkezine 5,00 km uzaklıktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Çorlu Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 13:00 de temin edilmiştir. Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Beyanlar hanesinde Ortak yer: Kazimiye Mahallesi 2563 ada 1 parsel I Blok 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümler 1/1296 hisse, tarih yevmiye 4135 Beyanlar hanesinde Ana taşınmazın A-B-C-D-E harfleri ile gösterilen toplam 843,86 m² lik kısmında Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 49 yıllığına irtifak hakkı, tarih yevmiye Beyanlar kısmında Kat mülkiyetine geçmiştir. Tarih yevmiye Yönetim planı: Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, 2563 ada 1 parsel numaraları numarası ile kayıtlıdır. 9

11 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Çorlu Belediyesinden alınan bilgilere göre, tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli 5. Etap Uygulama İmar Planı na göre rapora konu ana gayrimenkulün imar durumu E=2,00 H=36,50 yapılaşma koşullarında Konut ı nda kalmaktadır. 10

12 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu 30 bloğun ilk ruhsat onay tarihi ve tadilat ruhsat tarihi dir. Blok Tadilat Ruhsat Bağımsız Bölüm Sayısı A1 80/A1 72 A2 80/A2 72 A3 80/A3 72 A4 80/A4 72 A5 80/A5 72 A6 80/A6 72 A7 80/A7 72 A8 80/A8 72 B1 80/B1 48 B2 80/B2 48 B3 80/B3 48 B4 80/B4 48 C1 80/C1 48 C2 80/C2 48 C3 80/C3 48 C4 80/C4 48 C5 80/C5 48 C6 80/C6 48 C7 80/C7 48 C8 80/C8 48 D1 80/D1 48 D2 80/D2 48 D3 80/D3 48 E 80/E 18 F 80/F 9 G1 80/G1 14 G2 80/G2 14 G3 80/G3 14 H 80/H 7 I 80/I 2 11

13 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Tekirdağ İli Marmara Bölgesinde yer almakta olup, batısında Edirne, güney batısında Çanakkale iline bağlı Gelibolu yarım adası, güneyinde Marmara Denizi, doğusunda İstanbul, kuzeyinde ise Kırklareli illeri ile çevrilidir km² yüzölçümü ile ülkemizin %0,8 ini oluşturan Tekirdağ ilinin 2000 yılında nüfusu olarak kayıtlara geçerken, 2010 yılında Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre nüfusu olarak tespit edilmiştir. Bu verilere göre, yılları arasında il nüfusu %28 oranında artmıştır yılı nüfus bilgilerine göre Tekirdağ ilinde nüfus yoğunluğu 1,26 kişi/ha dır. Anadolu ile Balkanlar arasında geçit bölgesinde yer alması ve bu konumunun, M.Ö yılına kadar olan yerleşim alanları ile Tekirdağ ın tarihinde ve günümüzde ne denli stratejik öneme sahip bir bölge içerisinde yer aldığının kanıtıdır. Batı Marmara bölgesinin önemli illerinden olan Tekirdağ, ulaşım kolaylığı ve yakınlığı ile İstanbul Metropoliten alanın hinterlandında kalmaktadır. İstanbul il sınırları içerisinde kalan sanayi alanlarının desantralizasyon kararı ile Tekirdağ ilinin öncelikle Çerkezköy ve Çorlu ilçeleri olmak üzere, bölge İstanbul sanayisinin gelişme alanı olma özelliği taşımaktadır. Tekirdağ ilinin; Çerkezköy, Çorlu, Hayrabolu, Malkara, Marmara Ereğlisi, Muratlı, Saray ve Şarköy olmak üzere toplam 8 ilçesi vardır Çorlu İlçesi Çorlu ilçesi; 12 mahalle, 5 belde ve değerlemeye konu gayrimenkullerin bağlı bulunduğu Sarılar Köyü de dâhil toplam 17 köyden oluşan, nüfusa sahip Tekirdağ İlinin en büyük ilçesidir. Çorlu, elverişli doğal yapısı, güçlü ulaşım bağlantıları ve stratejik önemi ile Tekirdağ'ın en gelişmiş ilçesidir. Kuzeyden Kırklareli'nin Lüleburgaz ilçesiyle, Tekirdağ'ın Saray ve 12

14 Çerkezköy ilçeleri, doğudan İstanbul'un Silivri ilçesi, batıdan Tekirdağ Merkez ve Muratlı ilçeleri, güneyden Marmara Ereğlisi ilçesi ve Marmara Denizi ile çevrilidir. İl merkezine 37km uzaklıkta olan ilçenin yüzölçümü 949km2'dir. Çorlu ilçesi, tarım alanlarının genişliği ve tarım çiftliklerinin çokluğu ile dikkati çekmektedir. İlçenin toplam arazisi hektardır. Bu arazinin dekarı (%68.97) işlenen tarım arazisi, dekarı ( % ) tarım dışı arazi dekarı da çayır, mera arazisidir. Tarla arazisinde en yaygın ekim yapılan bitkisel ürünler; buğday, ayçiçeği, arpa ve karpuzdur. Buğday hektar, Ayçiçeği hektar, Arpa hektar alanda ekilmektedir. Tarımsal üretimin önemli bir kolunu oluşturan hayvancılık ise ilçe çiftçilerin ikinci önemli gelir kaynağını oluşturmaktadır. Çorlu da şehirleşme 1970 lerden itibaren hız kazanmıştır. Çorlu özellikle 1990 sonrası, hızla artan bir sanayi ile Türkiye de en fazla göç alan yerlerden biri haline gelmiştir. Çorlu İlçesi, Tekirdağ ilindeki sanayileşmenin en hızlı geliştiği bölgedir. DPT verilerine göre ilçelerin sosyo-ekonomik gelişmesi açısından Çorlu İlçesi, Türkiye de 16 ncı sırada yer almaktadır. İki adet küçük sanayi sitesi mevcut olan Çorlu İlçesinin E 5 karayolu, İstanbul kısmında kurulan 486 iş yeri bulunan yeni sanayi sitesi de tamamlanma aşamasındadır. Çorlu da toplam 454 sanayi kuruluşu bulunmakta olup tekstil ve boyama fabrikaları işgücü bakımından ezici bir çoğunlukla ilk sırayı almaktadır. D 100 Edirne yolu Çerkezköy özellikle TEM bağlantısının olduğu alanda ve Türkgücü köyü yolu civarında tekstil fabrikalarının yoğunlaştığı görülmektedir. İkinci sırada toplam çalışanı ile deri, deri hazır giyim ve ayakkabı fabrikaları gelmektedir. Ayrıca kürk-süet üretiminin Türkiye deki merkezi Çorlu dur.1038 çalışanı ve %3.44 iş gücü payı ile üçüncü sırayı alan ayçiçeği yağı ve margarin sanayi dalı halen mevcut olan büyük kapasiteli tesisleriyle ile bölgede üretilen ayçiçeğinin tamamını işleyecek seviyededir. 13

15 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Emlak Konut Ergene Vadisi Evleri, Kılıçoğlu Dorukevler Sitesi, Emlak Konut İlköğretim okulu, Toki Konutları bulunmaktadır. Çorlu İlçe merkezine yakın konumlu olan gayrimenkullere ulaşım Çorlu Çevreyolu üzerinden sağlanmaktadır. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Ergene Vadisi Konutları, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; 1296 adet konut, 76 adet ticari ünite, ilköğretim okulu, sosyal tesisleri ve kapalı otopark alanları mevcuttur. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller, Trakya Üniversitesi ve Çevre Bakanlığı arasında 11 Kasım 1999 tarihinde imzalanan 1/ Ölçekli Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası (Edirne-Kırklareli- Tekirdağ) Çevre Düzeni Planı hazırlama sözleşmesi sonucunda tarihinde söz konusu plan Çevre Bakanlığı tarafından onaylanmış olan üst ölçekli plana tabidir. Bu planda konu gayrimenkuller yerleşim alanında kalmaktadır. Nazım İmar Planı tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 5. Etap Nazım İmar Planı dır. Konut alanları 600 ki/ha yoğunluk ile yüksek yoğunluklu konut alanında kalmaktadır. Uygulama İmar Planı tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli 5. Etap Uygulama İmar Planı dır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkullerin Çorlu İlçe merkezine fazla uzak olmaması, Gayrimenkullerin toplu konut şeklinde yapılaşmaların bulunduğu bir bölgede yer alması Çorlu Çevreyoluna yakın konumda olması. 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgede konut yapılaşmalarının yeni başlıyor olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi 14

16 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 15

17 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile yapı alanının birim maliyet fiyatına göre Yeniden Yapım Maliyeti kullanılmıştır. 16

18 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ Sait Emre Abdullah Emrah Topçu Sait Emre Burhan Girgin Abdullah Emrah Topçu Rafi Serdaroğlu Tahsin Akın Tahsin Akın Tahsin Akın Tahsin Akın KONUM VE NİTELİK Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa İMAR DURUMU Konut E=2, H=Serbest Konut E=2, H=Serbest Konut E=2, H=Serbest Konut E=0.90, H=18,50 FİYAT ALAN BİRİM DEĞER (TL/m²) TL , TL , USD , TL ,88 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut H=6, TL ,48 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut TL ,00 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut E=0, TL ,43 Çorlu Kazimiye/Arsa Konut H=6, TL ,38 Çorlu Kazimiye/Arsa Çorlu Kazimiye/Arsa Konut E=0,30, H=18,50 Konut E=0,30, H=18, TL , TL , Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU YER ALAN FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²) Didem Özcan Ergene Vadisi Evleri 176, ,00 TL 1.235,80 Gökhan Yücel Ergene Vadisi Evleri (Batı Cephe) 130, ,00 TL 1.230,77 Tolgahan Yücel Emlak Konutları (Lüks) 115, ,00 TL 1.260,87 Tolgahan Yücel Emlak Konutları (Lüks) 120, ,00 TL 1.291,67 Atilla Baydur Emlak Konut Bölgesi 60, ,00 TL 1.083,33 Nazım Serin Ergene Vadisi Evleri 60, ,00 TL 1.750,00 17

19 6.3 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu ana gayrimenkul Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Kazimiye Mahallesi, 2563 ada 2 parselde kayıtlı olup, yüzölçümleri ,14 m² olup, çarşaf listesine göre değerleme konusu konut ve ticaret nitelikli bağımsız bölüm adedi 735 dır. Mevcut durumda gayrimenkuller üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş ve kat mülkiyetine geçmiş durumdadır. E=2,00 H=36,50 yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Mimari projelerin onaylanmış, yapı ruhsatlarının alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş, inşaatlarının tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 600,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa ı x Arsa m² Birim Değeri = ,14 x 600,00 = ,00 TL ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Rapora konu 735 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa alanı ,97 m² dir. Buna göre 735 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa değeri; = ,97 m² x 600,00 TL/m² = ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Tekirdağ Çorlu Kazimiye Ergene Vadisi Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 18

20 SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 87 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Sayısı Brüt A. Net A. Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A6 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.367, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.498, , , A KAT ,86 GB 1.490, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.498, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.498, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.528, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.528, , , A KAT ,55 59,76 G 1.438, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.528, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.528, , , A KAT ,86 GB 1.556, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.528, , , A KAT ,55 59,76 G 1.425, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.520, , , A KAT ,55 59,76 G 1.425, , , A KAT ,86 GB 1.498, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.452, , , A KAT ,55 59,76 G 1.365, , , A KAT ,86 GB 1.440, , , A KAT ,86 GB 1.440, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.174, , , C3 1 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.254, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.386, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.186, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.384, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.384, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.367, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.174, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.174, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.223, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.284, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.284, , , C6 2 ZEMİN ,3 108,59 GD 1.142, , , C6 3 ZEMİN ,3 108,59 GB 1.142, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.254, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.254, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.284, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.284, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.284, , ,00 19

21 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Sayısı Brüt A. Net A. Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 GB 1.284, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.216, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.216, , , C7 1 ZEMİN ,3 108,59 GB 1.000, , , C7 3 ZEMİN ,3 108,59 KD 962, , , C7 4 ZEMİN ,3 108,59 GD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.216, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.038, , , C8 1 ZEMİN ,3 108,59 GB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.068, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , D2 1 ZEMİN ,27 144,83 G 1.063, , , D KAT ,27 144,83 G 1.123, , , D KAT ,27 144,83 K 1.054, , , D KAT ,27 144,83 D 1.054, , , D KAT ,27 144,83 D 1.042, , , E KAT BOS 41,56 37,83 K 3.525, , , E KAT BOS 42,58 38,11 K 3.569, , , F 1 ZEMİN BOS 118,08 108,76 GD 3.126, , , F 2 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 2.897, , , F 3 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 2.897, , , F 4 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 2.897, , , F 5 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 2.897, , , F 6 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 2.897, , , F 7 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 3.163, , , F 8 ZEMİN BOS 115,2 107,92 GD 3.200, , , G KAT BOS 41,78 37,83 K 3.276, , , G2 5 ZEMİN BOS 78,98 73,73 D 3.133, , , G2 6 ZEMİN BOS 78,98 73,73 D 3.197, , , G2 7 ZEMİN BOS 80,93 74,29 D 3.313, , , G KAT BOS 42,8 38,11 D 3.186, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , ,00 20

22 Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Sayısı Brüt A. Net A. Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil G KAT BOS 42,8 38,11 D 3.303, , , G KAT BOS 41,78 37,83 D 3.154, , , G KAT BOS 42,8 38,11 D 3.186, , ,00 TOPLAM , ,00 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 648 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 KB 1.043, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,86 GB 1.348, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.020, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 979, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.044, , , A KAT ,55 59,76 G 1.055, , , A KAT ,86 GB 1.095, , , A KAT ,86 KB 1.043, , , A2 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.069, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.020, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.081, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,55 59,76 G 1.122, , , A KAT ,86 KB 1.128, , ,00 21

23 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,55 59,76 G 1.122, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 958, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.188, , , A KAT ,55 59,76 G 1.148, , , A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,55 59,76 K 1.107, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.148, , , A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,86 KB 1.145, , , A KAT ,55 59,76 K 1.107, , , A KAT ,55 59,76 G 1.148, , , A KAT ,86 KB 1.145, , , A KAT ,55 59,76 K 1.107, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.148, , , A KAT ,55 59,76 K 1.107, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.155, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.121, , , A KAT ,55 59,76 G 1.081, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.069, , , A3 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.192, , , A3 2 ZEMİN ,55 59,76 G 1.042, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.138, , , A KAT ,55 59,76 G 1.094, , , A KAT ,86 GB 1.145, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.122, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.201, , , A KAT ,55 59,76 G 1.122, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,55 59,76 K 944, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.188, , , A KAT ,55 59,76 G 1.135, , , A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,86 KB 1.145, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , ,00 22

24 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,86 KB 1.145, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.138, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.188, , , A KAT ,86 GB 1.195, , , A KAT ,86 KB 1.145, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.000, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.061, , , A KAT ,55 59,76 G 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.161, , , A KAT ,55 59,76 K 1.122, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.172, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.343, , , A KAT ,55 59,76 G 1.161, , , A KAT ,86 GB 1.211, , , A KAT ,86 KB 1.161, , , A KAT ,55 59,76 K 1.122, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.172, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.205, , , A KAT ,86 KB 1.161, , , A KAT ,55 59,76 K 1.122, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.172, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.205, , , A KAT ,55 59,76 G 1.161, , , A KAT ,86 GB 1.211, , , A KAT ,86 KB 1.161, , , A KAT ,55 59,76 K 1.122, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.094, , , A KAT ,86 GB 1.231, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A4 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.155, , , A4 4 ZEMİN ,86 KB 1.111, , , A4 6 ZEMİN ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.205, , , A KAT ,55 59,76 G 1.161, , , A KAT ,86 GB 1.211, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.239, , , A KAT ,55 59,76 G 1.187, , ,00 23

25 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 GB 1.228, , , A KAT ,86 KB 1.211, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.239, , , A KAT ,55 59,76 G 1.187, , , A KAT ,86 GB 1.228, , , A KAT ,86 KB 1.178, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.256, , , A KAT ,55 59,76 G 1.200, , , A KAT ,86 GB 1.263, , , A KAT ,86 KB 1.211, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.205, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.256, , , A KAT ,55 59,76 G 1.200, , , A KAT ,86 GB 1.263, , , A KAT ,86 KB 1.211, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.205, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.256, , , A KAT ,55 59,76 G 1.200, , , A KAT ,86 GB 1.263, , , A KAT ,86 KB 1.211, , , A KAT ,55 59,76 K 958, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.205, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.274, , , A KAT ,55 59,76 G 1.226, , , A KAT ,86 GB 1.280, , , A KAT ,86 KB 1.228, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.239, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.274, , , A KAT ,55 59,76 G 1.226, , , A KAT ,86 GB 1.280, , , A KAT ,86 KB 1.228, , , A KAT ,55 59,76 K 1.187, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.239, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.274, , , A KAT ,86 GB 1.280, , , A KAT ,86 KB 1.228, , , A KAT ,55 59,76 K 1.187, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.239, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.274, , , A KAT ,55 59,76 G 1.226, , , A KAT ,86 GB 1.280, , , A KAT ,86 KB 1.228, , , A KAT ,55 59,76 K 1.187, , ,00 24

26 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,47 45,93 KD 1.239, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.205, , , A KAT ,55 59,76 G 1.161, , , A KAT ,86 GB 1.211, , , A KAT ,86 KB 1.161, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.155, , , A5 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.069, , , A5 2 ZEMİN ,55 59,76 G 1.029, , , A5 3 ZEMİN ,86 GB 1.076, , , A5 4 ZEMİN ,86 KB 1.026, , , A5 5 ZEMİN ,55 59,76 K 990, , , A5 6 ZEMİN ,47 45,93 KD 1.019, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.121, , , A KAT ,55 59,76 G 1.068, , , A KAT ,86 GB 1.128, , , A KAT ,86 KB 1.076, , , A KAT ,55 59,76 K 1.042, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.069, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.138, , , A KAT ,55 59,76 G 1.094, , , A KAT ,86 GB 1.128, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.104, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.138, , , A KAT ,55 59,76 G 1.094, , , A KAT ,86 GB 1.128, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.104, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.302, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , ,00 25

27 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.135, , , A KAT ,86 GB 1.178, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.138, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.135, , , A KAT ,86 GB 1.178, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.138, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.135, , , A KAT ,86 GB 1.178, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.138, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.172, , , A KAT ,55 59,76 G 1.135, , , A KAT ,86 GB 1.178, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.094, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.138, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.121, , , A KAT ,55 59,76 G 1.068, , , A KAT ,86 GB 1.128, , , A KAT ,86 KB 1.076, , , A KAT ,55 59,76 K 1.042, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.069, , , A6 3 ZEMİN ,86 GB 1.348, , , A6 4 ZEMİN ,86 KB 1.010, , , A6 5 ZEMİN ,55 59,76 K 962, , , A6 6 ZEMİN ,47 45,93 KD 1.002, , , A KAT ,86 KB 1.043, , , A KAT ,55 59,76 K 1.016, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.035, , , A KAT ,55 59,76 G 1.383, , , A KAT ,86 GB 1.483, , ,00 26

28 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 KB 1.060, , , A KAT ,55 59,76 K 1.029, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.069, , , A KAT ,55 59,76 G 1.383, , , A KAT ,86 GB 1.483, , , A KAT ,86 KB 1.060, , , A KAT ,55 59,76 K 1.029, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.069, , , A KAT ,55 59,76 G 1.434, , , A KAT ,86 GB 1.516, , , A KAT ,86 KB 1.128, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,86 GB 1.500, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,55 59,76 G 1.434, , , A KAT ,86 GB 1.515, , , A KAT ,55 59,76 K 1.055, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.086, , , A KAT ,55 59,76 G 1.434, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,86 KB 1.043, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.035, , , A7 1 ZEMİN ,47 45,93 GD 1.052, , , A KAT ,86 GB 1.245, , , A KAT ,55 59,76 K 1.016, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.239, , , A KAT ,47 45,93 KD 980, , , A KAT ,86 GB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 944, , ,00 27

29 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,47 45,93 GD 1.264, , , A KAT ,86 KB 1.000, , , A KAT ,55 59,76 K 958, , , A KAT ,55 59,76 G 999, , , A KAT ,86 GB 1.145, , , A KAT ,86 KB 1.000, , , A KAT ,55 59,76 G 1.020, , , A KAT ,55 59,76 K 979, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.020, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.171, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,86 KB 1.020, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.086, , , A KAT ,55 59,76 G 958, , , A KAT ,86 GB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 923, , , A KAT ,47 45,93 KD 960, , , A8 5 ZEMİN ,55 59,76 K 884, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.043, , , A KAT ,47 45,93 KD 960, , , A KAT ,55 59,76 G 979, , , A KAT ,86 KB 980, , , A KAT ,47 45,93 KD 980, , , A KAT ,86 KB 980, , , A KAT ,55 59,76 G 999, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.000, , , A KAT ,55 59,76 G 1.081, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,55 59,76 K 958, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.000, , , A KAT ,55 59,76 G 1.187, , , A KAT ,86 KB 1.095, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , ,00 28

30 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.020, , , A KAT ,55 59,76 K 979, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.155, , , A KAT ,55 59,76 G 1.107, , , A KAT ,86 GB 1.161, , , A KAT ,86 KB 1.111, , , A KAT ,55 59,76 K 1.068, , , A KAT ,47 45,93 KD 1.121, , , A KAT ,47 45,93 GD 1.086, , , A KAT ,55 59,76 G 1.055, , , A KAT ,86 GB 1.095, , , A KAT ,47 45,93 KD 960, , , B1 2 ZEMİN ,51 68,65 GD 1.180, , , B1 4 ZEMİN ,51 68,65 KB 1.004, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.049, , , B KAT ,51 68,65 GD 999, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.049, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.072, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.072, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.020, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.072, , , B KAT ,51 68,65 KD 999, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.040, , , B KAT ,51 68,65 GD 1.246, , , B KAT ,51 68,65 KB 999, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.117, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.150, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.117, , , B KAT ,51 68,65 GD 1.230, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.094, , , B2 1 ZEMİN ,51 68,65 GB 1.037, , , B2 3 ZEMİN ,51 68,65 KD 1.170, , , B2 4 ZEMİN ,51 68,65 GD 1.037, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.094, , , B KAT ,51 68,65 GD 999, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.020, , , B KAT ,51 68,65 GD 1.020, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.173, , ,00 29

31 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil B KAT ,51 68,65 KB 999, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.173, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.020, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.117, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.117, , , B KAT ,51 68,65 GD 1.150, , , B KAT ,51 68,65 GD 1.060, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.206, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.049, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.049, , , B3 4 ZEMİN ,51 68,65 GB 1.037, , , B KAT ,51 68,65 KD 999, , , B KAT ,51 68,65 KB 999, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.020, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.117, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.060, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.173, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.351, , , B4 3 ZEMİN ,51 68,65 GB 1.037, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.094, , , B KAT ,51 68,65 KB 1.049, , , B KAT ,51 68,65 KD 1.117, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.060, , , B KAT ,51 68,65 GB 1.217, , , C1 2 ZEMİN ,3 108,59 GD 1.000, , , C1 3 ZEMİN ,3 108,59 GB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , ,00 30

32 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KB 913, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GD 989, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 969, , , C KAT ,3 108,59 KB 913, , , C3 2 ZEMİN ,3 108,59 KD 962, , , C3 3 ZEMİN ,3 108,59 GD 1.000, , , C3 4 ZEMİN ,3 108,59 GB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.075, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.075, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.114, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.090, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.090, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.186, , , C KAT ,3 108,59 GD 989, , , C KAT ,3 108,59 GB 989, , , C KAT ,3 108,59 GD 989, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.009, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.136, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.136, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.182, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.182, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.125, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.182, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.009, , , C KAT ,3 108,59 KB 913, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.075, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.114, , , C4 1 ZEMİN ,3 108,59 KD 962, , , C4 4 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GD 949, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , ,00 31

33 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.162, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C5 1 ZEMİN ,3 108,59 KD 962, , , C5 2 ZEMİN ,3 108,59 GD 913, , , C5 4 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GB 949, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 GD 969, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.178, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GB 989, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.212, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.009, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , ,00 32

34 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C6 4 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.252, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.015, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.254, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.282, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.212, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.212, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.292, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.292, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.292, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.292, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.292, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C7 2 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , ,00 33

35 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 KD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.015, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.111, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.145, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.051, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.089, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.089, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.051, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.051, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.089, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.089, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.051, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.051, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.089, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.000, , , C8 2 ZEMİN ,3 108,59 KB 962, , , C8 3 ZEMİN ,3 108,59 KD 962, , , C8 4 ZEMİN ,3 108,59 GD 1.000, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.038, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.075, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 1.155, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.075, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.075, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 949, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.075, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.075, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.038, , , C KAT ,3 108,59 KD 949, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 KD 969, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , ,00 34

36 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil C KAT ,3 108,59 KD 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 GB 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , C KAT ,3 108,59 KB 1.060, , , C KAT ,3 108,59 GD 1.099, , , D KAT ,61 137,54 KD 924, , , D KAT ,61 137,54 KB 893, , , D2 4 ZEMİN ,27 144,83 D 939, , , D KAT ,27 144,83 D 1.014, , , D KAT ,27 144,83 G 1.123, , , D KAT ,61 137,54 B 944, , , D KAT ,27 144,83 D 1.025, , , D KAT ,27 144,83 D 1.025, , , D KAT ,61 137,54 B 964, , , D KAT ,27 144,83 D 1.141, , , D KAT ,61 137,54 K 924, , , D KAT ,27 144,83 D 1.100, , , D KAT ,61 137,54 B 985, , , D KAT ,27 144,83 D 1.094, , , D KAT ,27 144,83 G 984, , , D KAT ,61 137,54 K 944, , , D KAT ,61 137,54 B 985, , , D KAT ,27 144,83 G 1.080, , , D KAT ,27 144,83 D 1.060, , , D3 1 ZEMİN ,27 144,83 D 939, , , D3 2 ZEMİN ,61 137,54 G 982, , , D3 3 ZEMİN ,61 137,54 B 982, , , D3 4 ZEMİN ,27 144,83 K 939, , , D KAT ,27 144,83 D 985, , , D KAT ,61 137,54 B 1.115, , , D KAT ,27 144,83 K 985, , , D KAT ,61 137,54 G 944, , , D KAT ,27 144,83 K 996, , , D KAT ,61 137,54 B 944, , , D KAT ,27 144,83 K 996, , , D KAT ,27 144,83 D 1.014, , , D KAT ,61 137,54 G 964, , , D KAT ,27 144,83 K 1.014, , , D KAT ,27 144,83 D 1.141, , , D KAT ,27 144,83 K 1.014, , , D KAT ,27 144,83 D 1.014, , ,00 35

37 Ada Parsel Blok Kapı YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yönü Birim Fiyat TL/m² KDV Hariç KDV Dahil D KAT ,61 137,54 B 964, , , D KAT ,27 144,83 K 1.014, , , D KAT ,27 144,83 D 1.037, , , D KAT ,61 137,54 G 985, , , D KAT ,27 144,83 K 1.037, , , D KAT ,27 144,83 D 1.037, , , D KAT ,61 137,54 G 985, , , D KAT ,27 144,83 D 1.054, , , D KAT ,61 137,54 B 985, , , D KAT ,27 144,83 K 1.054, , , D KAT ,27 144,83 K 1.054, , , D KAT ,61 137,54 G 1.115, , , D KAT ,61 137,54 B 1.096, , , D KAT ,27 144,83 K 1.031, , , E 6 ZEMİN BOS 78,76 73,73 K 3.109, , ,00 TOPLAM , ,00 KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 87 adet bağımsız Bölümün pazar değeri , ,00 Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 648 adet bağımsız bölümün pazar değeri , , adet bağımsız bölümün toplam Değeri , ,00 36

38 6.4.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 735 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,97 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile arsa m² birim değeri 600,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerden konut alanlarının toplam alanı ,02 m², yeniden yapım birim m² değeri 4-A sınıfına tabi olup 625,00 TL/m², ticaret alanlarının toplam alanı 1.747,13 m², yeniden yapım birim m² değeri 3-A sınıfına tabi olup 482,00 TL/m² dir. Binaların yeni olmasından dolayı yıpranma oranı %0 kabul edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [((35.725,97 m² x 600,00 TL)+(69.618,02 m² x 625,00) ) + ((1.747,13 m² x 482,00))] x (1 + 0,25) = ,45 TL ,00 TL olarak hesap edilmiştir. 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 37

39 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Ergene Vadisi Toplu Konut Projesi ,14 m² bir arsa üzerinde inşa edilmiş olan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Ergene Vadisi projesindeki toplam 735 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. Satışı henüz gerçekleşmemiş 87 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91TL) , , ,14 $ Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 648 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91TL) , , ,29 $ 735 Bağımsız Bölümün i KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91TL) , , ,43 $ 38

40 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans : RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet ve Kat Planları Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 39

41 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 40

42 41

43 42

44 43

45 44

46 45

47 VAZİYET PLANI 46

48 47

49 48

50 49

51 50

52 51

53 52

54 53

55 54