T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI

Transkript

1 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 76 Tarih: Dosya No: 2014/897 KONUNUN ÖZÜ: Bakırköy İlçesi, Yeşilköy Mah., 45 pafta, 626 ada, 14 ve 15 parsellere dair 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi hakkında KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 15/ 05 /2014 gün ve sayılı yazısında; İLGİ: a)bakırköy Belediye Başkanlığı nın gün ve 958 sayılı yazısı ve eki. b) Başkanlığımızın gün, S/89-S/90 sayılı Genelgesi ve Başkanlık Oluru. c) tarih ve sayılı Başkanlık Makamına yazımız. d) tarih ve Pl:5229 evrak kayıt sayılı dilekçe. İlgi (a) yazı eki ile; ve tasdikli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kalan, Bakırköy İlçesi, Yeşilköy Mahallesi, 45 pafta, 626 ada 14 ve 15 sayılı parsellere tevhid şartı getirilerek mer i Nazım İmar Planında verilen nüfus yoğunluğuna uygun olarak hazırlanan ve gün ve 63 sayılı İlçe Meclis Kararı ile uygun görülerek kabul edilen 1/1000 ölçekli plan tadilatı teklifi ilgi (c) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup; ilgi (a) yazı eki ilçe belediyesi meclis kararında bahsi geçen teklifi sunduğu belirtilen Selim Taş a ait daha sonradan gönderilen ilgi (d) dilekçe ile; Bakırköy İlçesi, Yeşilköy Mahallesi 45 pafta, 626 ada, 14 ve 15 parsellere dair 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifini içeren 2014/475 nolu dosyanın sunulacak yeni belge ve delillerden dolayı meclis gündeminden geri çekilmesi ve Planlama Müdürlüğüne iadesi talep edilmektedir. Denilerek. İlgi (d) dilekçe yazımız ekinde olup, konunun ilgi (c) yazımız ve bahse konu dilekçe ile birlikte, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bakırköy İlçesi, Yeşilköy, 45 pafta, 626 ada, 14 ve 15 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile ilgili talep incelenmiş olup, konu ile ilgili olarak tarih 510 sayılı İBB Meclis kararı alınmış olduğundan dolayısı ile yapılacak bir işlem bulunmadığından müdürlüğüne iadesi Komisyonumuzca uygun görülmüştür. Meclisimizin onayına arz olunur. Hadi DİLER Timur SOYSAL Oktay BİRİNCİ İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Esin HACIALİOĞLU Dila Damla ÖNER 1

2 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 77 Tarih: Dosya No: 2014/898 KONUNUN ÖZÜ: Pendik İlçesi, Bahçelievler Mah., 773 ada 7 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli N.İ.Planı Değişiklik teklifi hk. KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 14/ 05 /2014 gün ve sayılı yazısında; İlgi: a) tarih, 4341 sayı ile Müdürlüğümüzde kayda alınan dilekçe ve ekleri. b) tarih, sayılı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı ve eki. c) tarih, sayılı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı ve eki. d) tarih, sayılı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısı. e) tarih, sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü yazısı ve eki. f) tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı genelgesi ve tarih, S/90 sayılı Başkanlık Oluru. TALEP: Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi, G22a15b4b pafta, 773 ada 7 parsel sayılı taşınmazın tt. li 1/5000 ölçekli Pendik Merkez Revizyon Nazım İmar Planındaki E=1.50 B-5 yapılanmalı Ticaret+Konut Alanı şeklindeki plan kararının, E:2.80 Hmax:6 kat yapılanma koşullarında Özel Sağlık Tesisleri Alanı şeklinde değiştirilmesine ilişkin hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi ne havale olunması için ilgi (a) dilekçe ekinde tarafımıza iletilmiştir. MÜLKİYET: Başkanlığımız tapu sorgulama sistemi ile; ilgi (a) dilekçe ekinde yer alan belgeler üzerinde yapılan incelemede, Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 2, m² yüzölçümlü 773 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın Semra Hacer ATABAY, Zeynep ÖZTÜRK ve Çelebi İnşaat Yapı Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. mülkiyetinde olduğu ve muhtelif tarihlerde edinildiği anlaşılmaktadır. MEVCUT DURUM: Başkanlığımız kullanımındaki 2011 yılı uydu görüntüsü ve ilgi (a) dilekçe ekinde yer alan Plan Açıklama Raporunda yapılan incelemede; Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi, 773 ada 7 parselin üzerinde 2 adet bina bulunduğu ve bahse konu taşınmazın büyük çoğunlukla yapılaştığı anlaşılmaktadır. PLANLARDAKİ DURUM: 1/5000 ölçekli plan durumu; tt. li 1/5000 ölçekli Pendik Merkez Revizyon Nazım İmar Planında; Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 2, m² yüzölçümlü 773 ada, 7 parsel E=1.50 B-5 yapılanmalı Ticaret+Konut Alanı nda kalmakta olup bahse konu planın planlarda; Ticaret alanlarında; Emsal 0.50, 0.75, 1.50 ve B-5 olmak üzere Lokanta, Otel, Sinema, Tiyatro, Özel Sağlık Kurumları, Özel Okul, Bürolar, İdare Binaları, Çok Katlı Mağazalar, İlgili Kurumların uygun görüşü alınmak kaydıyla, açık ve kapalı otoparklar ve benzeri yapılar yapılabilir. Bu alanlarda İstanbul İmar Yönetmeliğinin maddesi uygulanamaz Ticaret alanlarında; Zemin kat Ticaret, üst katlar Ticaret veya Konut olarak kullanılabilir Ticaret alanlarında açık ve kapalı çıkmalar emsale dahildir. şeklinde plan notları yer almaktadır. 1/1000 ölçekli plan durumu; 2

3 t.t. li 1/1000 ölçekli Pendik Merkez Revizyon Uygulama İmar Planında ise, söz konusu parsel çoğunlukla BL-5, yapılanma koşullarında Ticaret Alanı nda, kısmen de Park Alanı nda kalmakta, t.t. li ve t.t. li Plan notu değişiklikleri doğrultusunda bahse konu planın plan notlarında; Genel Hükümler 31. Toplam net parsel alanı 1000 m² yi aşan parsellerde Uygulama Avan Projeye Göre Yapılır. 39. Kat ve Kaks verilen tüm Konut, Ticaret Alanlarında emsal dahilinde kalmak şartıyla 15. maddede belirtilen yapılaşma şartlarına göre uygulama yapılacaktır. Bu maddeye göre uygulama yapılması durumunda, planda ön bahçe mesafesi 0 m. olarak verilen parsellerde, ön bahçe mesafesi 3 m. olarak uygulama yapılacaktır. 15.Emsal Verilen Parsellerde; M² Ye Kadar Olan Parsellerde Hmaks:24.50 M. Taksmaks: M² Ye Kadar Olan Parsellerde Hmaks:30.50 M. Taksmaks: M² Ye Kadar Olan Parsellerde Hmaks:45.50 M. Taksmaks: M² Ve Daha Büyük Parsellerde Hmaks:60.50 M. Taksmaks:0.20 Dir. Sabiha Gökçen Havaalanı Mania Planı Kriterlerine Göre Uygulama Yapılacaktır. Ticaret Alanları 1.Yönetici Merkez-Ticaret (İkinci derece merkezler ve Mahalle merkezleri dahil) bu bölgelerde Terminal, Açık Ve Kapalı Otoparklar, Lokanta, Otel, Gazino, Sinema, Tiyatro, Özel Sağlık Kurumları, Özel Okul, (Yüksek Öğrenim Hariç), Özel Yurt, Bürolar, İdare Binaları, Çok Katlı Mağazalar ve benzeri fonksiyonlardaki tapılar bulunur. şeklinde plan notları yer almaktadır. KAMU KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklik teklifine ilişkin olarak, ilgi (a) dilekçe ekinde; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü, Kamulaştırma Müdürlüğü ve İSKİ Genel Müdürlüğü ne ait kurum görüşleri tarafımıza iletilmiştir. İlgi (b) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında; planlama alanının Mikrobölgeleme Projeleri kapsamındaki İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritaları nda UA (Uygun Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı belirtilerek, Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüd çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 ölçekli plan tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir. İlgi (c) Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı eki plan değişikliği inceleme komisyonu kararında; ULAŞIM KARARI: Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi, 773 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın Emsal: 1.50 Ticaret Alanı ndan Emsal: 2.80, Hmaks:6 kat yapılanma koşullarında Özel Sağlık Tesis Alanı na alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli plan tadilatı teklifinde önerilen yapılanma koşullarının bölgedeki taleplere emsal teşkil edeceği ve bölgeye ilave inşaat alanı getşreceği belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır. denilmektedir. İlgi (d) Kamulaştırma Müdürlüğü yazısında; Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanılmamıştır. denilmektedir. İlgi (e) İSKİ Genel Müdürlüğü yazısında; söz konusu parselin bulunduğu plan sahasının, yüzeysel su kaynaklarının su toplama havzaları dışında kaldığı belirtilerek altyapıya ilişkin 7 maddelik kurum görüşünün sıralandığı ve ilgi (e) yazıda özetle; 3. Bahse konu parselin sınırından 300MBB atıksu şebeke hattımız, 500MBB yağmursuyu şebeke hattımız ile 100DF içmesuyu şebeke hatlarımız geçmekte olup, hatlarımızın geçtiği güzergahlar imar yolu olarak korunmalı, uygulama sırasında hatlarımıza zarar verilmemelidir. 4. Mevcut ve planlanan içmesuyu, atıksu, yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği imar yolları için 300 mm- 600 mm arası çaplar için en az 5 m., olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. denilmektedir. 3

4 DEĞERLENDİRME: Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi, 773 ada 7 parsel sayılı taşınmazın tt. li 1/5000 ölçekli Pendik Merkez Revizyon Nazım İmar Planındaki E=1.50 B-5 yapılanmalı Ticaret+Konut Alanı ndan, E=2.80 Hmax: 6 kat yapılanmalı Özel Sağlık Tesisleri Alanı na alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi ilgi (a) dilekçe ekinde gereği için tarafımıza iletilmiştir. Bahse konu teklif plan değişikliği, G22A15B rumuzlu tt. li 1/5000 ölçekli Pendik Merkez Revizyon Nazım İmar Plan paftası üzerine hazırlanarak 773 ada 7 parsel sayılı taşınmaz onama sınırı içerisine alınmış ve onama sınırı içerisindeki Ticaret+Konut Alanı taraması iptal edilerek Ö rumuzu ve Sağlık Tesisleri Alanı simgesi ile gösterilmiştir. Söz konusu teklif plan değişikliğine yönelik ise; 1. Plan Tasdik Sınırı İstanbul İli, Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi, G22A15B4B pafta, 773 ada, 7 sayılı parseli içermekte olup Özel Sağlık Tesisleri Alanıdır. 2. Özel Sağlık Tesisleri alanında Hastane, Sağlık Uygulama Araştırma Merkezi, Fakülte, Enstitü, İdari Birimler, Kongre Merkezi, Sergi ve Konferans Salonları, Öğrenci Yurdu, Misafirhane, Lojman, Sosyal ve Kültürel Tesisler gibi birimler Yer alabilir. 3. Planlama Alanında E.2.80 ve Hmaks:6 kat yapılaşma şartları geçerlidir. Parselin 25m lik Adnan Menderes Bulvarına cepheli kesiminde yapı çekme mesafesi 5.00 m., diğer kesimlerde 3m.dir. 4. Plan kapsamında emsal değerini aşmamak ve yapı çekme mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla; taks değeri, kat yükseklikleri, blok adedi ve ebatları (eni-boyu), bağlantı mekanları, binalar arası çekme mesafeleri, çatı şekli ve eğimi serbest olup mimari tasarımı ilgilendiren bu hususlar İlçe Belediyesince onanacak mimari avan projesinde belirlenecektir. 5. Kot Adnan Menderes Bulvarının üst noktasından alınacaktır. 6. Otopark ihtiyacının parsel bünyesinden karşılanması kaydıyla bodrum kat sınırlaması olmayıp imar istikametine kadar yapılabilir. Özel sağlık tesisine hizmet amaçlı kullanılan bodrum katlar ve çatı arası inşaat emsaline dahil değildir. 7. İlgili kamu kurum görüşleri alınacaktır. 8. Zemin etüt raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 9. Açıklanmayan hususlarda mer i imar planı ve yönetmelik hükümleri geçerlidir. şeklindeki plan notlarının getirildiği görülmektedir. İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli teklif plan değişikliğinin hazırlanmasındaki gerekçe, dosyasında yer alan Plan Açıklama Raporunda; bölgenin gelişimine paralel olarak ihtiyaç duyduğu ve içerisinde Hastane, Sağlık Uygulama Araştırma Merkezi, Fakülte ve Enstitüler, Kongre Merkezi gibi birimlerin yer alacağı geniş kapsamlı ve profesyonel Sağlık Alanı ihtiyacı özel sektör eliyle karşılanmış olacaktır. Bu şekilde bölgenin gelişim sürecine de katkıda bulunulması amaçlanmıştır. denilerek ifade edilmiştir. İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklik teklifine ilişkin, ilgi (b) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında şartlı olumlu görüş verildiği, ilgi (c) Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında, 1/5000 ölçekli plan tadilatı değişikliği teklifi ile önerilen yapılanma koşullarının bölgedeki taleplere emsal teşkil edeceği ve bölgeye ilave inşaat alanı getireceği tespit edildiğinden ulaşım sistemi açısından uygun bulunmadığı yönünde olumsuz görüş verildiği, ilgi (d) Kamulaştırma Müdürlüğü yazısında, Müdürlüklerinde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanılmadığı yönünde görüş verildiği, ilgi (e) İSKİ Genel Müdürlüğü kurum görüşünde söz konusu parsel sınırından mevcut atıksu şebeke ve yağmursuyu şebeke hatlarının geçtiği, mevcut ve planlanan içmesuyu, atıksu, yağmursuyu altyapı hattı güzergahlarının imar yolu olarak düzenlenmesi gerektiği ifade edilerek şartlı olumlu görüş verildiği görülmektedir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi incelendiğinde; 1. Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ( tt. li) nolu plan notu ile meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının ( t.t. li) Ticaret Alanları başlığı altındaki 1 nolu plan notu uyarınca söz konusu 773 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde Özel Sağlık Tesisi yapılmasının mümkün olduğu, 2. Yukarıda bahsedilen meri 1/5000 ve meri 1/1000 ölçekli plan notları uyarınca 773 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde Özel Sağlık Tesisi yapılması halinde meri plan kararlarının (E:1.50 B-5) geçerli olacağı, 3. Teklif plan değişikliği ile yukarıda bahsedilen meri 1/5000 ve meri 1/1000 ölçekli plan notlarından yararlanılmayarak, bahse konu taşınmazın meri 1/1000 ölçekli plandaki E=1.50, B-5 yapılanmalı Ticaret+Konut Alanı şeklindeki plan kararının iptal edilerek E:2.80, Hmax:6 kat yapılanma koşullarında Özel Sağlık Tesisleri Alanı şeklindeki plan fonksiyonunun önerildiği, 4

5 4. Söz konusu teklif ile bahse konu taşınmazın inşaat alanındaki değişimin aşağıdaki tabloda gösterildiği şekilde değiştiği, 5. Değişen İnşaat Alanı Hesabı Meri plan Meri yapılanma koşulları: E:1.50, B-5 Ticaret+Konut Alanı Meri İnşaat Alanı: m 2 x 1,50 = m 2 (yaklaşık) Teklif plan Teklif yapılanma koşulları: E:2.80, Hmax:6 kat Özel Sağlık Tesisleri Alanı Teklif İnş. Alanı: Emsale dahil inşaat alanı + Emsal harici olan bodrum katlarından ve çatı katından kazanılan inş. alanı Emsale Dahil İnş.Alanı: m 2 x 2,80 = m 2 (yaklaşık) Bodrum katlardan kazanılan inşaat alanı: Plan notunda kaç bodrum katın emsal dışı olacağı belirtilmediğinden ve buna ilişkin planlı alanlar tip imar yönetmeliği ile sınırlama getirilmediğinden bodrum katlardan kazanılan inşaat alanı hesaplanamamaktadır. Çatı arasından kazanılan inşaat alanı: Binanın konturleri avan proje ile belirleneceğinden çatı katından kazanılan inşaat alanı hesaplanamamaktadır. Sonuç: Hesaplanamayan bodrum katlar ve çatı katı dışında, teklif plan değişikliği ile meri inşaat alanı yaklaşık m 2 arttırılmaktadır. 6. Teklif plan değişikliği ile Emsal değerinin 1.50 den 2.80 e yükseltilmesinin talep edilmesinin yanında 6 nolu teklif plan notu ile emsal harici bırakılan ancak hesaplanamayan çatı arası ve bodrum katlarla birlikte kazanılan inşaat alanlarıyla teklif edilen emsal değerinin dolaylı yoldan 2.80'in üzerine çıkarıldığı, 7. Teklif Plan notlarının 4. maddesi uyarınca uygulama İlçe Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacak olup, bu husus Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Kamu yapıları dışında avan proje onaylanmasına ilişkin zorunluluk getirilemez. Bu yönde meclis kararı alınamaz, plan notu getirilemez ve bu doğrultuda uygulama yapılamaz şeklindeki 57. maddesine aykırılık taşımakla birlikte, meri 1/5000 ölçekli planın plan notlarının 6.2. maddesinde Sosyal Donatı Alanlarında Avan Projeye göre uygulama yapılabilir. Avan projeler Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanacaktır şeklindeki ifadenin, meri 1/1000 ölçekli planda ise plan notlarının genel hükümlerinin 31. maddesinde Toplam net parsel alanı 1000 m² yi aşan parsellerde Uygulama Avan Projeye Göre Yapılır şeklindeki ifadenin yer aldığı, 8. İlgi (c) Ulaşım Planlama Müdürlüğü kurum görüşünde, teklif plan notlarının 3. Maddesi ile parselin 25m. lik Adnan Menderes Bulvarına cepheli kesiminde yapı çekme mesafesinin 5.00 metre olarak belirlenmesine ilişkin çekme mesafeleri yol rezerv alanı olarak öngörüldüğünden acil ve otopark girişi ile misafir indirme-bindirme vs. hususları için sağlık tesislerinin cephe aldığı yollarda 10 metrelik çekme mesafesi uygulanması gerektiği ifade edilmesine rağmen, teklif plan değişikliğinde bahse konu kurum görüşüne yönelik herhangi bir düzenleme yapılmadığı, 9. Uygulama aşamasında binanın kot alacağı noktaya ilişkin hususu düzenleyen 5 nolu teklif plan notunun, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Binalara Kot Verilmesi başlıklı 30. maddesine aykırılık teşkil ettiği görülmektedir. Denilerek. İlgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi ekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi (f) Başkanlık onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b maddesine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 5

6 KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, Bahçelievler Mahallesi 773 ada 7 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği incelenmiş olup, plan ilke ve kararlarına aykırılık teşkil ettiğinden Komisyonumuzca uygun görülmemiştir. Meclisimizin onayına arz olunur. Hadi DİLER Timur SOYSAL Oktay BİRİNCİ İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Esin HACIALİOĞLU Dila Damla ÖNER 6

7 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 78 Tarih: Dosya No: 2014/905 KONUNUN ÖZÜ: Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mah., 727 ada 1, 2, 3 parsellere ait 1/1000 ölçekli UİP teklifi. KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 09/ 05 /2014 gün ve sayılı yazısında; İlgi: a) tarih, sayılı Beylikdüzü Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğü yazısı ve ekleri. b) gün, M.34.6.BEL /69 sayılı Beylikdüzü Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğü yazısı ve eki tarih, 2011/08 sayılı Meclis Kararı. c) tarih, sayılı Başkanlık Makamı yazımız. d) tarih, 2059 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Meclis Kararı. e)büyükşehir Belediye Başkanlığı nın gün, S/89 sayılı genelgesi ve gün, S/90 sayılı Başkanlık Oluru. TALEP Beylikdüzü İlçesi, Marmara Mahallesi, 727 ada parsellere ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih, 2059 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek, tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli UİP değişikliğinin, İstanbul 9. İdare Mahkemesinin tarih, E:2012/286, K:2013/943 sayılı kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle, Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca söz konusu parsellere ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifi ile teklife ilişkin alınan tarih, 41 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis Kararı, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 14. maddesi gereğince ilgi (a) yazı ile tarafımıza iletilmiştir. MÜLKİYET Dosyasında yapılan incelemede; Yakuplu Marmara Mahallesi, 727 ada 1 parselin m 2 yüzölçümünde, 727 ada 3 parselin m 2 yüzölçümünde olduğu ve söz konusu parsellerin hisseli olarak Tatotaş Taah.Tic.Org.Tur.A.Ş. ve şahıslar adına kayıtlı olduğu, 727 ada 2 parselin m 2 yüzölçümünde şahıslar adına kayıtlı olduğu görülmektedir. MER İ PLANLARDAKİ DURUMU Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Marmara Mahallesi, 727 ada 1,2,3 parseller; gün, 11 sayılı Yakuplu Belediye Meclis Kararı ile uygun görülen, 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planı nda; Tali İş Merkezleri alanında kalmaktadır. Söz konusu alanlar, gün, 11 sayılı Yakuplu Belediye Meclis Kararı ile uygun görülen, 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planında Max E=1.00, Max H=3 kat (kat yükseklikleri serbest) yapılanma şartlarında Kentsel ve Bölgesel İş Merkezleri Alanı nda kalmakta iken, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih, 2059 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek, tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli UİP değişikliği ile fonksiyonun korunarak E:1,20 Hmax:10kat yapılanma koşulları belirlenmiştir. Ancak ilgi (a) yazı eklerinde yapılan incelemede; tt.li 1/1000 ölçekli UİP tadilatının 9. İdare Mahkemesinin tarih, E:2012/286, K:2013/943 sayılı kararı ile iptal edildiği ve söz konusu parsellerin 1/1000 ölçekte plansız olduğu belirtilmiştir. İLÇE MECLİS KARARI İlgi (a) yazı eki tarih, 41 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis Kararı ile; KOMİSYON İNCELEMESİ: Marmara Mahallesi 727 ada parsellerin Max.Emsal=1,00, Max.H=3Kat yapılanma koşullarına sahip Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı olarak planlanmasına yönelik 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilat Teklifi incelenmiş olup söz konusu teklifin Mahkeme Kararı, mer'i 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlandığı ve dosyasında kurum-kuruluş görüşlerinin (İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü, İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü, TEİAŞ Türkiye Elektrik İletişim A.Ş. 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü) bulunduğu görülmüştür. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Marmara Mahallesi 727 ada parsellerin Max.Emsal=1.00, Max.H=3 Kat (Kat Yükseklikleri Serbest) yapılanma koşullarına sahip Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı olarak planlanmasına yönelik 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilat Teklifi dosyası incelenmiş olup mer'i 7

8 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve mahkeme kararı doğrultusunda hazırlandığından teklif Müdürlüğünden geldiği şekliyle Komisyonumuzca oybirliğiyle uygun görülmüştür. KARAR: tarih, 2014/12 sayılı İmar Komisyonu raporu oya sunuldu. Komisyondan geldiği şekilde oybirliği ile kabul edildi denilmektedir. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli UİP teklifine ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü, TEİAŞ Genel Müdürlüğü 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü kurum görüşlerinin bulunduğu görülmektedir. TEİAŞ Genel Müdürlüğü 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü nün tarih, /754/1451 sayılı yazısı ile; Söz konusu parsel üzerinden Genel Müdürlüğümüze ait 380/154 kv'luk, Enerji İletim Hattı, Yeraltı güç kablosu ve Trafo Merkezi bulunmamaktadır... denilmektedir. Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile; ULAŞIM KARARI: Beylikdüzü İlçesi, Marmara Mahallesi, 727 ada, parsellerin t.t'li 1/1000 ölçekli Yakuplu Uygulama İmar Planı'nda E:1.00 Hmax:3kat yapılanma koşullarında "Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı"nda kalmakta iken; t.t'li 1/1000 ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı ile E:1.20 Hmax:10kat yapılanma koşullarında "Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanına alınmış olup, İstanbul 9. İdare Mahkemesi'nin tarih ve Ei:2012/286, K:2013/943 sayılı kararı ile 1/1000 ölçekli tadilat planının iptal edilmesiyle plansız alanda kaldığı belirtilerek, teklife konu alanın 1/1000 ölçekli mer'i plan doğrultusunda E:1.00 Hmax:3kat yapılanına koşullarında "Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı'na alınmasına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi; tarih ve E:2012/286, K:2013/943 sayılı İstanbul 9. İdare Mahkemesi kararıyla teklife konu alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının iptal edildiği belirlenmiş olup, o Mer'i plandaki imar yollarına gerekli terklerin bedelsiz yapılması, o Teklife konu "Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı" fonksiyonunun otopark alanı ihtiyacının İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi fonksiyon alanı içerisinde çözümlenmesi, o tarih ve UP /25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren teklif alanın cephe aldığı 15 m genişliğin üzerindeki imar yollarında minimum 5 m çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında gösterildiği şekilde kırılması ve gerekli yol terklerinin yapılması koşullarıyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır denilmektedir Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısı ile; Planlama alanı, imar planına esas 1/1000 Ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarında; "I(Yerleşime Uygun Alanlar)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Bu haritalara ait raporda da, söz konusu alanlarda karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar açıklanmış olup, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler belirtilmiştir. "I" lejantıyla gösterilen bu alanlar için; her ne kadar yerleşime uygun olsalar da, yerel jeolojik özelliklerine bağlı olarak temellendirme sırasında ve sonrasında yerel ölçekte sorunların görülebileceği, bu olası sorunların parsel bazındaki uygulamalar öncesinde belirlenmesi için kazı işlerine geçilmeden yapılacak jeolojik incelemeyle aydınlatılmasının güvenli olacağı belirtilmektedir. Sonuç olarak; yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç.U.İ.Planı tadilatının yapılması jeolojik bakımdan uygun görülmektedir denilmektedir. İSKİ Genel Müdürlüğü nün tarih, sayılı yazısında; idaremize ait yazımız ekinde planları gönderilen her türlü mevcut ve planlanan tesislerimiz ile iş sonu projesi ayrıca tarafımıza ulaşmamış İSKİ'de kaydı bulunmayan, Belediyesince ya da halk tarafından yapılmış altyapı tesisleri de aynen korunmalıdır. Söz konusu imar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. Bu şartlar göz önüne alınarak yapılaşma şartlarının değişimini plan tadilatıyla ilgili İdaremizce herhangi bir sakınca görülmemiştir... denilmektedir. DEĞERLENDİRME-SONUÇ Dosyasında yapılan incelemede; Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Marmara Mahallesi, 727 ada, parsellerin, MaxE:1.00, MaxH:3kat (kat yükseklikleri serbest) yapılanma şartlarında, "Kentsel ve Bölgesel İş Merkezleri Alanı"nda kalmakta iken, fonksiyonunun korunarak yapılanma şartlarının Emsal:1.40, Max.H:10 kat olarak düzenlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilat teklifi ile teklife ilişkin alınan tarih, 2011/08 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis Kararının 5216 sayılı Kanunun 14. Maddesi 8

9 gereği tarafımıza iletildiği, söz konusu teklifin ilgi (c) yazımız ile İstanbul büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği, Meclisin tarih, 2059 sayılı kararı ile; Beylikdüzü ilçesi, Yakuplu Marmara Mah, 727 ada, parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, 2.3, 2.5, 2.6, 3 ve 6 nolu plan notlarının iptal edilmesi, 2.1 nolu plan notunda emsal değerinin 1.20 olarak düzeltilmesiyle tadilen uygun görülerek tarihinde onaylandığı, görülmüştür. Ayrıca Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca tarihleri arasında askıya çıkarılan onanlı plan değişikliğine 42 adet yapılan itirazın Beylikdüzü Belediye Meclisinin tarih, 2012/23 sayılı kararı ile uygun bulunmadığı görülmüştür. Sonraki süreçte Beylikdüzü Belediye Başkanlığının ilgi (a) yazısı ile; Beylikdüzü İlçesi, Marmara Mahallesi, 727 ada parsellere ilişkin tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli UİP değişikliğinin, İstanbul 9. İdare Mahkemesinin tarih, E:2012/286, K:2013/943 sayılı kararı ile iptal edildiği gerekçesi ile Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifi ile teklife ilişkin alınan tarih, 41 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis Kararı gereği için ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilmiştir. İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar plan tadilat teklifi incelendiğinde; teklifin onaylı 1/1000 ölçekli G21A04A3D rumuzlu halihazır pafta üzerine hazırlandığı, 727 ada 1, 2, 3 parsellerin onama sınırı içerisine alındığı, planlama alanının tamamının MaxE:1.00 MaxH:3kat (yapı yükseklikleri serbest) yapılanma koşullarında Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı olarak planlandığı ve söz konusu parsellerin yol cephelerinde 10 metre yapı yaklaşma sınırı düzenlendiği, plan notları olarak; 1- Plan onama sınırı İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Marmara Mahallesi, 727 ada parseller sınırıdır. 2- Plan onama sınırı içinde kalan alan Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı dır. 3- Uygulama aşamasında ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd raporları hazırlanacak ve raporda belirtilen hususlara uyulacaktır. 4- Belirtilmeyen hususlarda meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli UİP teklifine ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün şartlı uygun görüşleri, TEİAŞ Genel Müdürlüğü 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğünün, Genel Müdürlüğüne ait 380/154 kv'luk, Enerji İletim Hattı, Yeraltı güç kablosu ve Trafo Merkezi bulunmadığına dair görüşünün bulunduğu görülmüştür. İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli UİP teklifi; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih, 2059 sayılı kararı ile tadilen uygun görülerek tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli UİP değişikliğinin, İstanbul 9. İdare Mahkemesinin tarih, E:2012/286, K:2013/943 sayılı kararı ile iptal edilmesi nedeniyle plansız kaldığı belirtilen alanlara ilişkin Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli UİP teklifi olduğu ayrıca söz konusu teklif ile 727 ada 1, 2, 3 parsellerde tt.li 1/1000 ölçekli Yakuplu GRUİP da düzenlenen fonksiyon ve yapılanma koşullarının planlandığı görülmüştür. Teklif 4 no lu plan notunun Açıklanmayan hususlarda meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan notları hükümleri ile meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. şeklinde düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Denilerek. İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar plan teklifi ile teklife ilişkin alınan tarih, 41 sayılı ilçe meclis kararı yazımız ekinde olup, yazımız ve eklerinin ilgi (e) Başkanlık oluru ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 727 ada 1,2,3 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup, 4 nolu plan notunun Açıklanmayan hususlarda meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve plan notları hükümleri ile meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Şeklinde düzeltilmesiyle Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür. Meclisimizin onayına arz olunur. Hadi DİLER Timur SOYSAL Oktay BİRİNCİ İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Esin HACIALİOĞLU Dila Damla ÖNER 9

10 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 79 Tarih: Dosya No: 2014/948 KONUNUN ÖZÜ: Üsküdar, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü nün 09/ 06 /2014 gün ve yazısında; sayılı İlgi: a) tarih ve /2265 sayılı Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 2.Bölge Müdürlüğü yazısı ve eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi. b) tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve tarih, S/90 sayılı Başkanlık Oluru. TALEP Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 2.Bölge Müdürlüğü nün ilgi (a) yazısı ve ekleri ile; Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parselin tt. li 1/5000 ölçekli Üsküdar Merkez Bölgesi Nazım İmar Planı ndaki 300 k/ha yoğunlukta Konut Alanı ve kısmen de Park Alanı nda kalmakta iken; terkin edilen alan maksimum %40 olacak şekilde bedelsiz terkin yapılarak park alanının bir kısmının daha Konut Alanı na alınması ve kadastral parsel alanından konut alanı yapılanmasının H:4 kat, TAKS:0.45 olarak belirlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifi 5216 sayılı yasaya göre gereği yapılmak üzere tarafımıza iletilmiştir. MÜLKİYET İlgi (a) teklife konu Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel sayılı 1141,8 m² yüzölçümlü taşınmazın Katip Elhaç Ali ve Hacce Muammere Hatun Karakada Camii nde İmam ve Müezzin ve Hatip Meşruta Vakfı mülkiyetinde olduğu ve tarihinde edinildiği görülmektedir. MEVCUT DURUM 2010 yılı hava fotoğrafından; Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel üzerinde mevcut yapılar olduğu görülmektedir. PLANLARDAKİ DURUMU Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel; tt. li 1/5000 ölçekli Üsküdar Merkez Bölgesi N.İ.Planı nda kısmen 300 ki/ha yoğunlukta Konut Alanı kısmen de Park Alanı nda; tt. li 1/1000 ölçekli Üsküdar Merkez Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planı nda ise; kısmen kütle ebatlı H:12.50 m. yapılaşma koşulunda Konut Alanı kısmen Park Alanı kısmen de yolda kalmaktadır. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ tarih ve sayılı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında; Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarında; Trakya Formasyonu na ait birimleri içeren UA (Yerleşime Uygun Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup, bu alan ile ilgili ayrıntılı bilgiler ekteki rapor örneğinde yer almaktadır. Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemintemel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerinde değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 Ölç. N.İ.Planı değişikliği jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir tarih ve sayılı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı eki tarih, UP /04 sayılı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı nda ULAŞIM KARARI: Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mah. 241 ada 28 parsel meri imar planlarında kısmen Park Alanı nda kısmen 10

11 Hmax:12.50 yapılanmalı 300 kişi/ha yoğunluklu Konut Alanı nda çok az bir kısmı da Yol Alanı nda kalmakta iken parsel tamamından %40 bedelsiz terkin yapılarak park alanının bir kısmının daha konut alanına alınmasına ilişkin 1/5000 değişikliğinin teklifi; bölgeye getirdiği inşaat alanı artışıyla ulaşım aksları üzerinde ilave trafik yükü oluşturacağından bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır. denilmektedir tarih ve sayılı Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü yazısı eki komisyon raporunda;..söz konusu plan tadilat teklifinin dosyasında yapılan inceleme sonucu; Donatı alanlarının kamuya bedelsiz olarak terk edileceği görüldüğünden ve vakıf mağduriyetinin de giderilmesi amacıyla plan tadilat teklifi komisyonumuzca uygun görülmektedir. denilmektedir tarih ve TN: / sayılı Kamulaştırma Müdürlüğü yazısında; Konu incelenmiş olup, adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmamıştır. denilmektedir tarih ve sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü yazısında 5 madde halinde teknik altyapı görüşü bildirilmiştir. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 2.Bölge Müdürlüğü nün ilgi (a) yazısı ve ekleri ile; Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parselin tt. li 1/5000 ölçekli Üsküdar Merkez Bölgesi Nazım İmar Planı ndaki 300 k/ha yoğunlukta Konut Alanı ve kısmen de Park Alanı nda kalmakta iken; terkin edilen alan maksimum %40 olacak şekilde bedelsiz terkin yapılarak park alanının bir kısmının daha Konut Alanı na alınması ile konut alanı için yapılaşma koşulunun 4 kat ve TAKS:0.45 (kadastral parsel alanından) olarak belirlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifi 5216 sayılı yasaya göre gereği yapılmak üzere tarafımıza iletilmiştir. İlgi a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatı teklifi ile; 244 DZ rumuzlu 1/5000 ölçekli Üsküdar Merkez Bölgesi Nazım İmar Planı paftası üzerinde, Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel sayılı taşınmaz tasdik sınırı içine alındığı, parselin güneyindeki park alanının iptal edilip parselin doğusuna alınarak söz konusu alanın Park Alanı ve Konut Alanı (300 ki/ha) olarak tekrar düzenlendiği, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklif plan paftası üzerinde; 1.Plan onama sınırı Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 nolu parsel in kadastral sınırı ile belirlenen alanı kapsamaktadır. 2.Tasdik hududu içinde kalan alan kısmen Konut Alanı nda, kısmen Yol Alanı nda, kısmen de Yeşil Alan da kalmaktadır. 3.1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı üzerinde tasdik hududu içinde kalan öneri Konut Alanı nda yapılanma 4 kat olup, parselin kadastral sınırı esas alınmak üzere TAKS:0.45 tir. 4.1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmadan uygulama yapılamaz. 5.Uygulama aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluş görüşleri alınacak ve bu görüşlere uyulacaktır. 6.Açıklanmayan konularda, meri plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. şeklinde plan notları önerildiği görülmektedir. Teklife ilişkin olarak Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün şartlı olumlu, Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü nün olumlu, Kamulaştırma Müdürlüğü nün; herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılmaları hususunda da alınmış bir Encümen Kararına rastlanmadığı, Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün teklifin bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun görülmediği şeklinde görüşleri ve İSKİ Genel Müdürlüğü nün 5 madde halinde teknik altyapı görüşü bulunmaktadır. İlgi (a) NİP Tadilatı Teklifi ile; mer i plandaki park alanı küçültülerek konut alanının büyütüldüğü; -2 nolu plan notu teklifi ile; Tasdik hududu içinde kalan alan kısmen Konut Alanı nda, kısmen Yol Alanı nda, kısmen de Yeşil Alan da kalmaktadır denilmektedir. Ancak; mer i tt li 1/5000 ölçekli Merkez Bölgesi N.İ.P. nda ve teklif 1/5000 ölçekli N.İ.P. Tadilatında yol alanı bulunmamakta olup; teklif plan notunda hata olduğu, söz konusu plan notunun 1/1000 ölçekli plana yönelik olduğu görülmektedir. -3 nolu plan notu teklifi ile; Öneri Konut Alanı nda yapılanma 4 kat olup, parselin kadastral sınırı esas alınmak üzere TAKS:0.45 tir. denilmektedir. Mer i 1/1000 ölçekli U.İ.Planı nda irtifa H:12.50 m. 11

12 olarak belirlenmiş olup; söz konusu teklif ile yüksekliğin ne olacağı konusunda belirsizlik oluşmaktadır. Söz konusu 3 nolu plan notu teklifi ile parselin kadastral sınırı esas alınmak üzere TAKS:0.45 önerilmiş olup; TAKS değerinin brüt parsel üzerinden hesaplanacak olması sebebiyle; Mer i planda yaklaşık 160 m² taban oturumu ile 640 m² olan inşaat alanının; teklif ile yaklaşık olarak 514 m² taban oturumu olmak üzere 2055 m² ye çıkacağı ve dolayısıyla zemin üstünde yaklaşık olarak 1415 m² ilave inşaat alanının ortaya çıkacağı ve yapı yoğunluğunun artacağı görülmektedir. -6 nolu plan notu teklifinde Açıklanmayan konularda, meri plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. denilmekte olup; İstanbul İmar Yönetmeliği ifadesinin mer i imar yönetmeliği olarak düzeltilmesi gerekmektedir. -İlgi (a) yazıda, yaklaşık %40 oranında olması planlanan donatı alanlarının kamuya bedelsiz terk edileceği hususu belirtilmiş, Yeşil Alan ve Tesisler Yapım Müdürlüğü nün tarih ve sayılı yazısında da bu durumun değerlendirmeye alındığı anlaşılmıştır. Ancak; ilgi (a) yazı eki 1/5000 ölçekli N.İ.P. teklifine ait plan notlarında kamuya ait alanların bedelsiz terk edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. -Ayrıca1/5000 ölçekli N.İ.P.Tadilatı teklifinde; kadastral parseli çevreleyen plan tasdik sınırı simgesinin plan notlarını çevrelemediği hususları tespit edilmiştir. Sonuç olarak; Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifi; yapılaşma koşulları açısından mer i planların üzerinde bir yapı yoğunluğu getirerek yapı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı ve park alanı donatısını azaltıcı nitelik taşımaktadır. Denilerek. Üsküdar İlçesi, Toygar Hamza Mahallesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatı Teklifi yazımız ekinde olup; yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmelikler, ilgi (b) Başkanlık Onayı ve genelgesi ile 5216 sayılı yasanın ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Üsküdar İlçesi, 53 pafta, 241 ada, 28 parsel sayılı yere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup plan bütünlüğünü bozucu, plan ilke ve kararlarına aykırı nitelik taşıdığından komisyonumuzca uygun görülmemiştir. Meclisimizin onayına arz olunur. Hadi DİLER Timur SOYSAL Oktay BİRİNCİ İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör Komisyonu Başkanı Maliki Ejder BATUR Serhan KURAL M. Sedat ÖZKAN Cemal ŞERİFOĞLU Esin HACIALİOĞLU Dila Damla ÖNER 12

13 T.C İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ KOMİSYON RAPORLARI İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU Rapor No: 80 Tarih: Dosya No: 2014/958 KONUNUN ÖZÜ: Esenyurt, 2071 ada 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi hk. KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğünün 09/ 06 /2014 gün ve sayılı yazısında; " İLGİ: a) gün, 2014/ 3557 Pl. sayısı ile Planlama Müdürlüğü nde kayıtlı dilekçe ve ekleri. b) gün ve sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü nün yazısı c) gün ve TN sayılı Kamulaştırma Müdürlüğü nün yazısı. d) gün ve TN sayılı Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün yazısı. e) gün, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve gün S/90 sayılı Başkanlık Oluru. TALEP: Esenyurt, 2071 ada 4 parselin, onanlı 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planında; 300 kişi/ ha yoğunluklu H:12.50m yapılaşma şartlarında Konut Alanı nda kalmakta iken, 400 kişi/ ha yoğunluklu Konut+ Ticaret Alanı'na alınması hususunda hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi ilgi (a) dilekçe ve ekleri ile tarafımıza iletilmiştir. MÜLKİYET: Esenyurt, 2071 ada, 4 parsel; 352,26 m 2 yüzölçümü ile Yakup KANDEMİR isimli şahıs mülkiyetine kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. MEVCUT DURUM: Teklif dosyasında söz konusu yere ait uydu görüntüsünden, parsel üzerinde yapılaşma olduğu anlaşılmaktadır. MERİ PLANLARDAKİ DURUM: Esenyurt, F21d24d2b pafta, 2071 ada, 4 parsel; Mer i onanlı 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planında; 300 kişi/ ha yoğunluklu H:12.50m yapılaşma şartlarında Konut Alanı nda ve küçük bir kısmı 20m lik Yol Alanında kalmaktadır onanlı 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap Uygulama İmar Planında; Ticaret+ Konut Alanında kalmaktadır. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifine ilişkin; ilgi (b) İSKİ Genel Müdürlüğü, ilgi (c) Kamulaştırma Müdürlüğü, ilgi (d) Ulaşım Planlama Müdürlüğü kurum görüş yazıları ile ilgi (a) dilekçe ekinde Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ne ait kurum görüşü tarafımıza iletilmiştir. - İlgi (a) dilekçe eki Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü nün gün ve sayılı yazısında; Planlama alanı, imar planına esas 1/1000 Ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarında; "ÖA3(Önlemli Alanlar)" lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Söz konusu haritalara ait raporda, bu alanlarda karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar açıklanmış olup, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler belirtilmiştir. Sonuç olarak, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve bu doğrultuda uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 Ölç.N.İ.Planı değişikliğinin yapılması jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir. - İSKİ Genel Müdürlüğü nün İlgi (b) yazısında; Bahse konu alana esas İdaremiz görüşü aşağıda sıralanmıştır; 13

14 1. İdaremize ait yazımız ekinde planları gönderilen her türlü mevcut tesislerimiz ile iş sonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. 2. Mevcut ve planlanan atıksu-yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği imar yolları ve yeşil alanlar, 0300 mm- 06OOmm arası çaplar en az 5 m. 07OOmm- 012OOmm çaplar için en az 10 m ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte planlanmalıdır. Parselden gecen 600MBB çaplı atıksu hattı için minimum 5 metrelik mesafe yol ya da yeşil alan olarak ayrılmalıdır. 3. Yazımız ekinde gönderilen mevcut içmesuyu hatlarımız (100 DF) dikkate alınarak geçtikleri güzergahlar imar yolu olarak korunmalıdır. 4. Ana isale hatlarımız dışında yeri değişecek mevcut tesislerimizin bulunması halinde deplase bedelleri karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir. 5. Söz konusu imar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. denilmektedir. - Kamulaştırma Müdürlüğü nün İlgi (c) yazısında; Konu incelenmiş olup, adı geçen parsele ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir encümen kararına rastlanmamıştır. denilmektedir. - Ulaşım Planlama Müdürlüğü nün İlgi (d) yazısında; yapılan incelemede 2071 ada, 4 parselin Ti 1/5000 ölçekli Esenyurt Nazım İmar Planı'nda 400k/ha Konut+Ticaret Alanı, t.t.ti 1/5000 ölçekli Esenyurt Nazım İmar Planı'nda 300k/ha Konut Alanı, t.t.'li 1/1000 planda Ticaret+Konut(B-5) iken, t.t.'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda; Bitişik nizam4 kat, ön bahçe çekme mesafesi 3m, yan bahçe çekme mesafesi, 4m yapılaşmalı Konut Alanı olarak planlandığı ancak planların iptal edildiği meriyetteki onanlı 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı'nda 300k/ha yoğunluklu h:12.50m yapılaşma şartlarında Konut Alanı'na alındığı belirlenmektedir tarih ve nolu yazımız ile Esenyurt İlçesi, Talatpaşa Mahallesi, 2071 ada, 4 sayılı parselin 300k/ha Konut Alanı'ndan 400 k/ha Konut+Ticaret Alan'na alınmasına ilişkin görüşümüz iletilmiştir. İlgi (..) yazıya ilişkin teklif, tarih ve nolu yazı ile görüşümüzün iletildiği teklif ile aynı doğrultuda olduğundan; Esenyurt İlçesi, 2071 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli plan tadilat teklifine ait tarih ve UP /09 sayılı "Esenyurt İlçesi, 2071 ada, 4 parselin 300k/ha Konut Alanı'ndan, 400 k/ha Konut+Ticaret Alanı'na alınması konusunda hazırlanan 1/5000 ölçekli plan tadilatı teklifi; yapılaşmayı arttırarak ulaşım sistemine ilave yük getireceğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır." şeklindeki Plan Değişikliği Komisyonu Kararı aynen geçerlidir. denilmektedir. DEĞERLENDİRME: İlgi (a) dilekçe ekindeki Esenyurt, 2071 ada 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi; 300 kişi/ ha yoğunluklu H:12.50m yapılaşma şartlarında Konut Alanı nda ve küçük bir kısmı 20m lik Yol Alanında kalmakta olan bahse konu parselin tamamının 400 kişi/ ha yoğunluklu Ticaret+Konut(B-5) Alanına dönüştürülmesine ilişkin düzenlenmiş olup, Teklif Plan tadilatına aşağıdaki plan notları getirilmiştir; 1. Plan Onama Sınırı Esenyurt İlçesi, Talatpaşa Mahallesi, 24D-2B pafta, 2071 Ada 4 sayılı parseli içermekte olup bu alanda ve onanlı Esenyurt İmar Planları şartları (400 kişi/ ha -B-5) geçerlidir. 2. İlgili Kurum görüşleri alınacaktır. 3. Zemin etüd ve raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 4. Açıklanmayan hususlarda yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı şartları ve Mer i İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilat teklifine ilişkin, Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında; 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifinin yapılaşmayı arttırarak ulaşım sistemine ilave yük getireceğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından bulunmadığı, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünce; rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve 14